EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK TOMGANG

Transkript

1 EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK TOMGANG FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Resultater Fald i den økonomiske tomgang Tomgang for kontor fortsat over gennemsnittet Højere tomgang for butik Endnu et fald i tomgangen for bolig Butikstomgang erhvervsmæssig lav trods stigning Den positive udvikling i tomgangen er fastholdt af et lavt renteniveau og en øget økonomisk aktivitet, og det danner blandt andet grundlag for flere investeringer og en højere efterspørgsel efter boliger. Således er tomgangen for danske investeringsejendomme i juli 2016 faldet til det laveste niveau siden statistikkens begyndelse i januar Den samlede økonomiske tomgang er i juli 9,4 procent, mens den arealmæssige er 10,1 procent. En anden faktor, som bidrager til, at der fortsat bliver holdt gang i hjulene, er et øget privatforbrug. I juni kunne Danmarks Statistik offentliggøre, at detailsalget på tre måneder er steget med knap to procent. Forbrugsstigningen gælder især andre varer end fødevarer og dagligvarer, hvor eksempelvis beklædning er steget med seks procent. Alligevel skiller butiksområdet sig ud i juli 2016, idet tomgangsniveauet er steget med 0,3 procentpoint i forhold til sidste kvartal. En forklaring er den høje vækst i e-handel som man ser i både udlandet og i Danmark og den lægger et naturligt pres på de særligt udfordrede dele af butikssektoren. I juli vedrører en væsentlig del af den forøgede tomgang for butik større lejemål i centre. Det er for eksempel tilfældet i Region Sjælland, hvor butikstomgangen er steget med 3,0 procentpoint det seneste kvartal. falder med 0,2 procentpoint I juli er den økonomiske tomgang på landsplan 9,4 procent, hvilket svarer til et fald på 0,2 procentpoint i forhold til april og 0,5 procentpoint i forhold til samme tidspunkt sidste år. Den positive udvikling er begrænset af, at tomgangen for kontorlejemål på 12,7 procent har været nogenlunde konstant de seneste kvartaler og fortsat er vurderet til at ligge over det langsigtede niveau, jf. figur 1. Derudover er der en mindre stigning i tomgangen for butik, som siden oktober 2015 i gennemsnit er steget med næsten 0,2 procentpoint hvert kvartal. Faldet i den samlede økonomiske tomgang i forhold til sidste kvartal skyldes hovedsageligt, at der er et fald i tomgangen for bolig og i nogen grad industri. Den økonomiske tomgang for bolig fortsætter faldet igennem 2016 med 0,3 procentpoint i juli, hvorfor det lave niveau fra juli 2015 på 2,6 procent omtrent er fastholdt. Tomgangen for industrilejemål har overordnet haft en faldende tendens siden januar 2015, og den positive udvikling understøttes i juli 2016 af et fald på Tabel 1. Tomgangsprocenter juli 2016 Tomgang Tomgang Kontor 12,7 0,1 0,4 14,4-0,2 0,6 Butik 8,6 0,3 0,2 8,2 0,4 0,2 Industri 12,4-0,9-1,8 12,5-1,1-3,1 Bolig 2,8-0,3 0,1 2,6-0,2 0,1 Total 9,4-0,2-0,5 10,1-0,5-1,2 Tomgangsmålet for alle sektorer i alt omfatter også lejebærende værdi og arealer for andet erhverv samt sekundære arealer. Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark 1

2 FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK 0,9 procentpoint. Forbedringen skyldes især, at industriejendomme i København og omegn i højere grad bliver udlejet. Fortsat færre ledige arealer Den samlede arealmæssige tomgang falder med 0,5 procentpoint sammenlignet med april til 10,1 procent. I forhold til samme tidspunkt sidste år er niveauet 1,2 procentpoint lavere, og andelen af udlejede kvadratmeter er det laveste niveau i statistikkens historie. Det overordnede fald i andelen af tomme kvadratmeter er båret af en stigning i udlejningen af industrilejemål, der siden statistikkens påbegyndelse i januar 2014 har gennemgået en væsentlig forbedring. Sammenlignet med det seneste kvartal falder den arealmæssige tomgang for industri med 1,1 procentpoint til 12,5 procent i juli 2016 og med 3,1 procentpoint i forhold til det seneste år. I juli 2014 var niveauet på 17,4 procent. Inden for de forskellige sektorer er det kun butik, der oplever stigende arealmæssig tomgang. Her står 8,2 procent af samtlige butikskvadratmeter tomme i juli Det er en kvartalsvis stigning på 0,4 procentpoint og skyldes blandt andet flere ledige større butikslejemål i forhold til sidste kvartal. 14,4 procent af kontorarealerne står tomme i juli 2016, og det er et fald på 0,2 procentpoint i forhold til april Figur 1. Udvikling i økonomisk tomgang Procent Kilde: Ejendomsforeningen Danmark og egne beregninger på baggrund af tal fra IPD Dansk Ejendomsindeks og Oline-ED statistikken. Anm.: Data fra januar 2014 og frem er fra Ejendomsforeningen Danmark. Fra 2001 til 2013 er tal fra IPD Dansk Ejendomsindeks bearbejdet på baggrund af niveauforskelle i I år 2000 er kontordata fra Oline-ED statistikken indarbejdet. Opgørelsesmetoder er ikke ens, hvorfor der er databrud mellem oktober 2013 og januar Fra januar 2014 er opgørelsen kvartalsvis, mens den er årlig før Fra 2014 er der ligeledes et større datagrundlag. Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark 2

3 FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Kontor Næsten uændret tomgangsniveau Den økonomiske tomgang for kontor stiger med 0,1 procentpoint sammenlignet med april og befinder sig i juli på 12,7 procent. De tre seneste kvartaler har tomgangen været nogenlunde stabil, men det vurderes, at tomgangen ligger over det langsigtede niveau. Andelen af tomme kvadratmeter i forhold til udlejede kvadratmeter for kontor udgør i dette kvartal 14,4 procent, hvilket svarer til et fald på 0,2 procentpoint i forhold til sidste kvartal. Af tabel 2 fremgår det, at den økonomiske tomgangsprocent for kontor typisk er et par procentpoint lavere end den arealmæssige. Denne forskel mindskes for størstedelen af de geografiske områder sammenlignet med sidste kvartal. Det indikerer, at der bliver udlejet flere billige kontorlokaler. Tendensen kan man blandt andet se i København CBD (Central Business District), hvor den økonomiske tomgang for kontor stiger med 0,3 procentpoint, mens den arealmæssige tomgangsprocent falder med 0,1 procentpoint. På regionalt plan oplever Hovedstaden, Sjælland og Midtjylland kvartalsstigninger i den økonomiske tomgang på henholdsvis 0,1, 0,4 og 1,4 procentpoint. Tomgangen i Region Syddanmark ligger uændret, mens Nordjylland, som den eneste region, oplever et fald på 0,7 procentpoint. For fire af de fem regioner stiger tomgangen sammenlignet med juli sidste år. Region Syddanmark er en positiv undtagelse. Her falder den økonomiske tomgang med to procentpoint, mens den arealmæssige tomgang falder med 2,7 procentpoint. Butik Mindre stigning i tomgangen Tomgangen for butikslejemål er steget for tredje kvartal i træk. I juli er den økonomiske tomgangsprocent på 8,6, mens den arealmæssige tomgang er på 8,2 procent. Andelen af mistet lejeindtægt og tomme kvadratmeter er dermed steget med henholdsvis 0,3 og 0,4 procentpoint sammenlignet med april og 0,2 procentpoint i forhold til samme tidspunkt sidste år. Den øgede tomgang skyldes primært en øget tomgang for eksisterende butikslejemål i Østsjælland og i Vest- og Sydsjælland. Ændringerne i forhold til seneste kvartal betyder, at den økonomiske tomgangsprocent i Region Sjælland stiger med 3,0 procentpoint til 14,8, og den arealmæssige tomgang stiger med 2,1 procentpoint til 12,9 procent. Dermed er tomgangen i regionen næsten dobbelt så høj som i Region Hovedstaden, hvor tomgangsprocenterne ligger på 7,5 og 6,9. I København CBD er tomgangen steget en smule siden april, men niveauet indikerer fortsat, at der i denne del af landet er meget høj efterspørgsel efter butikslejemål. I Region Syddanmark falder den økonomiske tomgang til 8,6 procent svarende til en forbedring på 0,9 procentpoint i forhold til sidste kvartal. Aarhus oplever det største fald mellem de betragtede områder. Her er den økonomiske tomgang på 4,3 procent, og det er 1,1 procentpoint lavere end sidste kvartal og 1,7 procentpoint lavere end samme kvartal sidste år. Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark 3

4 FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Industri Faldende tomgang Efter sidste kvartals stigning i tomgangen for industri, er andelen af tomme lejemål igen faldet. De positive takter betyder, at industri for første gang siden statistikkens begyndelse ikke længere er den sektor, der oplever det højeste tomgangsniveau. Siden april 2016 er den økonomiske tomgang blevet 0,9 procentpoint lavere og ligger på 12,4 procent, mens den arealmæssige tomgang er faldet med 1,1 procentpoint, hvilket bringer tomgangen ned på 12,5 procent. Modsat de øvrige sektorer har industri inden for det seneste år oplevet et væsentligt fald i både økonomisk og arealmæssig tomgang på 1,8 og 3,1 procentpoint. Desuden er tomgangen faldet i tre ud af de seneste fire kvartaler. Den økonomiske tomgang for Region Hovedstaden og Region Syddanmark aftager med 1,2 og 1,0 procentpoint i forhold til april, hvilket bringer de respektive tomgangsrater ned på 13,7 og 12,0 procent. Region Sjælland og Region Midtjylland oplever begge moderate stigninger i tomgangsniveauet på henholdsvis 0,4 og 0,1 procentpoint. Region Sjælland har i dette kvartal den højeste økonomiske tomgang på 14,8 procent, hvilket er 2,4 procentpoint højere end landsgennemsnittet. Til gengæld er Region Sjælland også regionen med det største årlige fald inden for både værdi og areal. Bolig forbedres fortsat Den økonomiske tomgang for bolig falder for andet kvartal i træk. Tomgangsprocenten for landsgennemsnittet ligger aktuelt på 2,8 procent, hvilket er lavt, når man tager den naturlige tomgang i betragtning, som for eksempel opstår på grund af til- og fraflytninger samt istandsættelser. Alle regioner oplever en positiv udvikling i den økonomiske tomgang. Region Sjælland og Region Syddanmark har de største kvartalvise fald på 0,6 procentpoint, Region Midtjylland og Region Nordjylland har fald på 0,5 procentpoint, mens Region Hovedstaden har det mindste fald i tomgangsprocenten på 0,1 procentpoint. Den laveste tomgang på regionalt plan er i Syddanmark, hvor tomgangen er på 1,6 procent. Inden for regionen oplever Trekantområdet det største fald i den økonomiske tomgang på 1,8 procentpoint og har nu en økonomisk tomgang på 1,8 procent. Odense har landets laveste økonomiske tomgangsrate på 1,1 procent, hvilket er 0,6 procent lavere end i april. Stigningen i den økonomiske tomgang på 1,1 procentpoint for København CBD samt områdets relative høje tomgangsprocent skyldes en høj aktivitet i form af større ombygninger, istandsættelser, renoveringer og lignende og skyldes altså ikke et fald i efterspørgslen. Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark 4

5 FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK V N S Ø Geografisk afgrænsning Region Nordjylland Aalborg Region Midtjylland Aarhus Nordsjælland Region Hovedstaden Trekantområdet Region Syddanmark Odense Region Sjælland Vest- og sydsjælland Øvrige København og omegn København CBD Østsjælland København CBD København CBD dækker postnumrene: 900, , , CBD betyder Central Business District. Tivoli Christiansborg Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark 5

6 FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Tabel 2. Kontor Region Hovedstaden 12,9 0,1 0,4 14,4-0,2 0,4 København, CBD 7,9 0,3-1,2 8,2-0,1-1,1 Øvrige København og omegn 13,8 0,0 0,7 15,3-0,2 0,6 Nordsjælland 22,5-0,6 3,5 22,6-1,9 2,5 Region Sjælland 8,8 0,4 0,3 11,2 0,4 1,9 Region Syddanmark 10,7 0,0-2,0 13,9-0,2-2,7 Odense 13,6-0,2-18,1-0,7 - Trekantområdet 11, ,7 - - Region Midtjylland 13,8 1,4 3,5 15,9 0,6 3,5 Aarhus 15,3 1,8 4,1 17,1 1,0 3,7 Øvrige Midtjylland 7,7-0,3 0,5 11,4-0,8 2,3 Region Nordjylland 11,8-0,7 4,8 13,6-1,0 3,9 Total 12,7 0,1 0,6 14,4-0,2 0,6 Tabel 3. Butik Region Hovedstaden 7,5 0,0-0,3 6,9 0,4-0,3 København, CBD 1,6 0,2-0,2 1,7 0,4-0,1 Øvrige København og omegn 9,0-0,1-0,5 7,8 0,6-0,8 Nordsjælland 11,0 0,2 2,5 10,9-0,7 2,8 Region Sjælland 14,8 3,0 3,2 12,9 2,1 3,4 Østsjælland 14,0 2,9 3,5 11,2 1,4 2,3 Vest- og Sydsjælland 16,6 3,3 2,4 15,4 2,9 4,9 Region Syddanmark 8,6-0,9 2,5 8,6-1,2 2,1 Trekantområdet 8,3-0,2 1,2 8,7-0,2 0,2 Region Midtjylland 7,1 0,3-0,6 8,8 0,5-1,0 Aarhus 4,3-1,1-1,7 4,0-0,5-2,0 Øvrige Midtjylland 12,6 2,9 1,4 15,4 1,9 0,7 Region Nordjylland 13,2 0,9 0,1 9,5 0,1-2,1 Total 8,6 0,3 0,2 8,2 0,4 0,2 Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark 6

7 FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Tabel 4. Industri Region Hovedstaden 13,7-1,2-1,3 13,5-1,3-2,8 København, CBD 13,3-0,1 1,4 24,2-1,1 0,7 Øvrige København og omegn 13,8-1,4-1,7 12,6-1,5-3,3 Nordsjælland 12,8-0,5 0,4 13,4-0,4 0,3 Region Sjælland 14,8 0,4-1,8 11,1 0,6-6,3 Region Syddanmark 12,0-1,0 0,6 16,4-2,5-0,8 Region Midtjylland 5,9 0,1-1,4 7,0 0,0-2,0 Aarhus 7,3-0,3-6,2 8,1-0,5-10,1 Total 12,4-0,9-1,8 12,5-1,1-3,1 Tabel 5. Bolig Region Hovedstaden 2,9-0,1 0,7 2,7-0,1 0,4 København, CBD 4,5 1,1-1,6 4,0 0,9-1,3 Øvrige København og omegn 2,5-0,2 0,7 2,3-0,2 0,3 Nordsjælland 3,7-0,3 2,7 3,5-0,2 2,4 Region Sjælland 3,4-0,6 1,8 4,3-0,6 2,1 Østsjælland 2,0-0,6 1,2 2,0-0,5 1,1 Vest- og Sydsjælland 3,9-0,8 1,7 4,9-0,9 1,9 Region Syddanmark 1,6-0,6-0,9 1,6-0,4-0,7 Odense 1,1-0,6-0,1 1,2-0,5 0,1 Trekantområdet 1,8-1,8-0,6 1,4-1,7-0,6 Øvrige Syddanmark 2,1 0,4-1,3 2,0 0,6-1,0 Region Midtjylland 3,3-0,5-3,1 2,9-0,4-2,6 Aarhus 3,2-0,4-3,0 2,6-0,2-2,1 Øvrige Midtjylland 3,8-1,3-3,8 3,8-1,3-4,1 Region Nordjylland 2,2-0,5 0,5 2,6-0,6 0,6 Aalborg 1,9-0,5 0,9 2,0-0,6 1,1 Øvrige Nordjylland 5,1-0,1-2,4 7,6-0,2-1,7 Total 2,8-0,3 0,1 2,6-0,2 0,1 Udgivet af Udgivet Ejendomsforeningen af Ejendomsforeningen Danmark Danmark 7

8 FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Om undersøgelsen Denne webrapport er offentliggjort den 24. august Næste planlagte offentliggørelse er medio november Statistikken er udarbejdet på baggrund af data fra følgende: Ejendomme, Aberdeen Asset Management, Alm. Brand, Andersen Partners Ejendomsadministration, AP Pension, Arkitekternes Pensionskasse, ATP, Bevica Fonden, Blue Vision, Carlsbergfondet, CEJ Ejendomsadministration, Coller Capital, CS Pensionsfond, CW Obel Ejendomme, DADES, Danica, Dansk Sygeplejeråd, Danske Bank, DATEA, Focus Asset Management DEAS, DEAS Invest 1, DIP, DNP, Ejendomsselskaberne Grønløkkevej 10, Fast Ejendom Danmark, FrederiksbergFonden, Færchfonden, Grosserer Schiellerup og Hustrus Fonde, Gudbjørg og Ejnar Honorés Fond, HD Ejendomme, Højgaard Ejendomme, Industriens Pension, Jammerbugt Kommune, Jeudan, Jorcks Ejendomsselskab, JØP, Kalkværksgrundene, Kalvebod Ejendomme, KIRKBI, Kramers Legat, LB Forsikring, Lægernes Pensionskasse, Lærernes Pension, MP Pension, Niam, Nordea Ejendomme, Nordea Liv og Pension, North Property Asset Management, NREP, PBU, PenSam, PensionDanmark, Pensionskassen for Farmakonomer, PFA, Pitzner Ejendomme, PKA, Realdania, Sampension, SEB, SPG Omsorg DK1, Steen & Strøm, Taurus Ejendomsadministration, TDC Pensionskasse, Topdanmark, Tryg, Valad og Aage Larsens Boligudlejning. Porteføljerne har omkring lejemål svarende til en årlig lejebærende værdi på 16,9 mia. kroner og 14,4 mio. m 2. Til sammenligning var det statistiske grundlag i juli 2015 en lejebærende værdi på 14,8 mia. kroner og 12,6 mio. m 2. Det er den aktuelle leje, der indgår i beregningen af den økonomiske tomgang. Den økonomiske tomgang er defineret som: Summen af aktuel leje i alle tomme lejemål divideret med summen af aktuel leje i både udlejede og tomme lejemål. Markedsstatistikken er baseret på baggrund af kvartalsvis indrapporterede ejendomsdata for udlejede og tomme ejendomme inden for den pågældende periode. Denne webrapport er opgjort per 30. juni 2016 og benævnes juli en er fra juli 2016 (opgjort per 30. juni 2016) sammenlignet med april 2016 (opgjort per 31. marts 2016). en er fra juli 2016 (opgjort per 30. juni 2016) sammenlignet med juli 2015 (opgjort per 30. juni 2015). De publicerede markedsdata er opdateret og gældende på udgivelsesdatoen. Da markedsstatistikken løbende ajourføres med for eksempel nye historiske data, kan der ske opdateringer af historiske data. Det er i statistikken valgt ikke at publicere data, hvor grundlaget ikke er vurderet tilstrækkeligt til at give valide og repræsentative resultater eller i kombinationer, hvor kun en eller få porteføljer er repræsenteret. For yderligere information om denne webrapport kontakt cheføkonom Morten Marott Larsen, mml@ejendomsforeningen.dk, telefon Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark 8