LOKALPLAN SØNDERBORG KOMMUNE LOKALPLAN NR BOLIGBEBYGGELSE PÅ STRANDVEJ (STRANDPAVILLONEN)

Transkript

1 LOKALPLAN SØNDERBORG KOMMUNE LOKALPLAN NR BOLIGBEBYGGELSE PÅ STRANDVEJ (STRANDPAVILLONEN) PLAN OG TEKNIK RÅDHUSET 6400 SØNDERBORG TLF FAX

2 I NDHOLDSFORTEGNELSE BESKRIVELSE AF LOKALPLANOMRÅDET 3 [ I N D H O L D ] LOKALPLANENS FORMÅL 4 BESKRIVELSE AF PROJEKTET 4 KONSEKVENSER FOR NÆROMRÅDET 5 REDEGØRELSE FOR FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING 10 Kommuneplan 10 Lokalplan 10 Vand- og spildevandsforsyning 10 Varmeforsyning 10 Fredning 10 Strandbestyttelseslinie 11 Kystnærhedszone 11 Fortidsminder 11 Miljøforhold 11 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 12 Formål 12 Område og zonestatus 12 Områdets anvendelse 12 Bebyggelse 12 Bebyggelsens ydre fremtræden 12 Parkering 13 Ubebyggede arealer 13 Forsyningsanlæg 13 Forudsætninger for ibrugtagen 13 Grundejer-/ejerlejlighedsforening 14 Eksisterende bindinger 14 Lokalplanens retsvirkninger 14 TILLÆG NR. 23 TIL SØNDERBORG KOMMUNEPLAN VEDTAGELSESPÅTEGNING 16 KORTBILAG 1 17 KORTBILAG

3 BESKRIVELSE AF LOKALPLANOMRÅDET Lokalplanområdet er på ca m² og er placeret på det areal, hvor Strandpavillonen ligger i dag - Strandvej 25. [ R E D E G Ø R E L S E ] Lokalplanområdet ligger ud til vandet, Sønderborg Bugt, med Strandpromenaden løbende udmiddelbart syd for området. Øst for området ligger den fredede Kurhusskov, som fungerer som bynær skov. Vest og nord for lokalplanområdet er der bebygget med boligbebyggelse, dog med en del liberalt erhverv bygningerne er hovedsagelig opført omkring år 1900 og flere er arkitektonisk præget af den tyske byggestil. Luftfotoet viser den eksisterende bebyggelses (Strandpavillonen) placering ved vand, skov og boligområder. Strandpavillonen danner overgang mellem den tætte bymidte og det rekeative område med Kurhusskoven, tennisbanerne, campingpladsen og lystbådehavnen. 3

4 LOKALPLANENS FORMÅL Baggrunden for at udarbejde lokalplan er at fastlægge bestemmelser for brug og udformning af lokalplanområdet til boligbebyggelse. [ R E D E G Ø R E L S E ] Lokalplanen er udarbejdet udfra et indsendt byggeprojekt, som en investor ønsker opført i lokalplanområdet. Lokalplanen er meget bundet på netop dette projekt, og således er bestemmelserne meget konkrete og stramme. Lokalplanen regulerer kun fremtidige forhold, således at nuværende lovlige forhold kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om anlæg mv., der er nævnt i planen, men hvis der sker ændringer i de fysiske forhold inden for lokalplanområdet, skal disse være i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen. BESKRIVELSE AF PROJEKTET Projektet omfatter 6 ejerlejlighedsboliger i en»stokbebyggelse«langs Kongevej. Projektets bygning er placeret på matr.nr. 20 Sønderborg i sviget hvor Kongevej og Strandvej mødes. Lejlighederne, der er fordelt på 2 fulde etager, er på ca. 122 m² pr. lejlighed. I alt ca. 800 m² etageareal (incl. kælder), hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på ca. 72. Bygningen har en højde på 9,20 m. Byggeprojektet opføres i blødstrøgne rosé mursten med indfarvet skrabefuge og tag i vingetagsten (tegl) med 30 hældning, mens vinduer males i antrasitgrå, og tagrender, nedløbsrør samt gavle i udbygning udføres i zink. Altangelænderet udføres i varmgalvaniseret stål. 4

5 KONSEKVENSER FOR NÆROMRÅDET Byggeriet, som muliggøres i denne lokalplan, vil have nogle visuelle forandringer både fra vandsiden, når man kommer til området fra Kongevej og når man færdes langs kysten ad enten Strandvej eller Strandpromenaden. [ R E D E G Ø R E L S E ] Det i lokalplanen tilladte byggeri erstatter den eksisterende Strandpavillon. Følgende er vist billeder af, hvorledes området ser ud med den nuværende Strandpavillon og efterfølgende hvorledes området vil se ud med den her planlagte boligbebyggelse: 5

6 [ R E D E G Ø R E L S E ] Illustrationer af området set fra Strandvej (vest). Den nye bebyggelses gavl ligger placeret ca m længere inde på grunden - altså 11 2 m længere væk fra vandet. 6

7 [ R E D E G Ø R E L S E ] Illustration af området set fra sydøst. På både før og efter illustrationerne ses, hvordan bygningen afslutter bebyggelsen op til Kurhusskoven. 7

8 [ R E D E G Ø R E L S E ] Området er illustreret fra Kongevej (nord). Den ny bebyggelse er trukket tilbage på grunden i forhold til Kongevej. I baggrunden ses den gule badeanstalt og Sønderborg Bugt. 8

9 [ R E D E G Ø R E L S E ] Området ses fra vandsiden (syd). Den ny bebyggelse er ligesom den eksisterende Strandpavillon placeret ud mod det rekreative område langs strandpromenaden. 9

10 REDEGØRELSE FOR FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplan Lokalplanområdet er ifølge Sønderborg Kommuneplan beliggende i rammeområde 2. F 3, der udlægger området til fritidsformål, herunder rekreative formål, kolonihaver, sportsanlæg og grønne områder. [ R E D E G Ø R E L S E ] Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, og en forudsætning for lokalplanens vedtagelse er derfor, at der vedtages et kommuneplantillæg, hvor lokalplanområdet udlægges til boliger. Lokalplan For lokalplanområdet gælder lokalplan for Kurhusskoven og campingpladsen, som blev vedtaget af Sønderborg Byråd den 10. oktober Ved vedtagelse af nærværende lokalplan aflyses lokalplan for den del, der er omfattet af lokalplanen. Vand- og spildevandsforsyning Ny bebyggelse skal ifølge Sønderborg Kommunes spildevandsplan tilknyttes offentlig vand og offentligt kloaksystem. Spildevand skal bortpumpes fra ejendommen ved bebyggelse med kælder, idet områdets ledningsnet er belastet ved kraftigt regnvejr, hvor der er risiko for opstuvning til terræn fra spildevandsnettet. Varmeforsyning Lokalplanområdet er omfattet af Sønderborg Kommunes varmeplan, som forudsætter tilknytning til kollektiv varmforsyning i form af fjernvarme. Fredning Lokalplanområdet grænser op til Kurhusskoven, som er pålagt fredskovspligt samt Kurhusfredningen (»Fredning af dele af Kurhusskoven (Dams Klint), Sønderborg«fra den 2. marts 1977) har til formål, at området skal henligge som offentligt tilgængeligt skov- og parkområde. Der må som hovedregel ikke tillades bygninger, og terrænformerne må ikke ændres ved afgravning eller påfyldning. Ingen af fredningerne har beskyttelselinier, og medfører derfor ingen begrænsninger i lokalplanområdet. Strandbestyttelseslinie Strandbeskyttelseslinien på 300 m fra vandet berører ikke lokalplanområdet.. 1 0

11 Kystnærhedszone I følge Planloven skal der gives ekstraordinær opmærksomhed til samspillet mellem bebyggelse og kystlandskab inden for kystnærhedszonen. Der skal i lokalplanens redegørelsesdel oplyses om bebyggelse og anlægs visuelle påvirkninger på omgivelserne. I denne lokalplan er disse problematikker belyst via de mange visualiseringer i afsnittet»konsekvenser for nærområdet«. [ R E D E G Ø R E L S E ] Fortidsminder Findes der under jordarbejder spor af fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet, jf. Museumslovens 27. Fortidsmindet skal straks anmeldes til Kulturministeren eller nærmeste statslige eller statsanerkendte kulturhistoriske museum. Kulturministeren beslutter snarest, om arbejdet kan fortsætte, eller om det skal indstilles, indtil der er foretaget en arkæologisk undersøgelse. Senest 1 år efter at anmeldelsen er modtaget, kan arbejdet genoptages, medmindre kulturministeren har afgivet indstilling om erhvervelse af fortidsmindet. Miljøforhold Overskudsjord fra byggemodning og byggeri kan anvendes på lokalplanens område. Placeres det andre steder, skal det ske efter aftale med Sønderborg Kommune. Af jordforureningslovens 71 fremgår det, at «Såfremt der under bygge- eller jordarbejde på et areal, der ikke er kortlagt, konstateres en forurening af jorden, skal arbejdet standses. Tilsvarende gælder på et kortlagt areal, såfremt den konstaterede forurening ikke er beskrevet i kortlægningen. Forpligtelsen påhviler ejendommens ejer og den, der udfører eller lader pågældende arbejde udføre.«1 1

12 LOKALPLANENS BESTEMMELSER I henhold til Planloven, lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2003, fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. [ B E S T E M M E L S E R ] 1 Formål Formålet med lokalplanen er - at fastlægge rammer for boligbebyggelse i lokalplanområdet 2 Område og zonestatus 2.1 Området afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr.nr. 20 Sønderborg samt alle parceller, der efter den 1. november 2003 udstykkes fra nævnte ejendom. 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i byzone. 3 Områdets anvendelse Der henvises til kortbilag 1 for områdeinddelingen. 3.1 Område 1 udlægges til boligbebyggelse i form af etageboliger 3.2 Område 2 udlægges til parkering. 4 Bebyggelse 4.1 Bebyggelsen skal i princippet placeres som vist på kortbilag Bebyggelsen må max. være i 2 etager og have en max. højde på 9,5 m (dette regnes ud fra en terrænkote på 4 m) 4.3 Bebyggelsesprocenten må max. være på Bebyggelsens ydre fremtræden 5.1 Bebyggelsens facade skal udføres i teglsten i farven rød eller rosé. Udbygninger kan udføres i andre materialer. 5.2 Bebyggelsens tag skal udføres i teglsten i farven sort eller gråsort. Der må ikke bruges glaserede tegl. Mindre tagflader kan udføres i andre materialer, herunder tagryg med vinduer. 5.3 Vinduesrammer og døre skal udføres i træ eller aluminium i farven grå. 5.4 Altangelænder skal udføres i træ, aluminium eller stål. Gelænderet skal være åbent/gennemsigtelige i princippet være som vist på illustrationerne vist i redegørelsen. 1 2

13 [ B E S T E M M E L S E R ] 6 Parkering 6.1 Parkering skal placeres i område Der skal min. være 11 2 p-plads pr. bolig. 6.3 Den enkelte parkeringsplads skal min. have en størrelse på 2,3 x 5 m. Manøvreplads mellem to modstående p-pladser skal min. være 7 m. 6.3 Parkeringsområdet skal fremstå med et grønt præg. Belægningen skal udføres med græsarmering eller lignende. 7 Ubebyggede arealer 7.1 Der skal være et opholdsareal på min. 100 % af etagearealet, herunder kan medregnes altaner. P-pladser kan ikke medregnes i opholdsareal. 7.2 Hegn langs lokalplanområdets grænse skal være levende hegn. 7.3 Langs område 1 s afgrænsning må afgrænsende hegn max. have en højde på 1 m. 7.4 Fælles opholdsarealer skal vedligeholdes som have. 8 Forsyningsanlæg 8.1 Alle forsyningsledninger skal føres i jord. 8.2 Bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. 8.3 Bebyggelsen skal tilsluttes offentligt vand- og spildevandsnet. 8.4 Der er tilslutningspligt til fælles antenneanlæg. Der må ikke opsættes synlige antenner. Parabolantenner kan dog opsættes på altaner og terrasser med en max. diameter på 1 m. 9 Forudsætninger for ibrugtagen 9.1 Ny bebyggelse må ikke uden Byrådets særlige tilladelse tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning. 9.2 Parkeringspladser skal være anlagt, inden bebyggelsen tages i brug. 10 Grundejer-/ejerlejlighedsforening 10.1 Der skal oprettes en grundejer-/ejerlejlighedsforening med medlemspligt for ejere i lokalplanområdet. 1 3

14 10.2 Medlemspligt til grundejer-/ejerlejlighedsforening indtræder ved erhvervelsen af en ejendom i lokalplanområdet, eller for den oprindelige ejer ved påbegyndelse af udstykning og bebyggelse i overensstemmelse med lokalplanen. [ B E S T E M M E L S E R ] 10.3 Grundejer-/ejerlejlighedsforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af områdets fællesarealer. Grundejerforeningen skal efter overtagelse af fællesarealer tillige forestå etablering af eventuelle nyanlæg Grundejer-/ejerlejlighedsforeningens vedtægter skal godkendes af Sønderborg Kommunes byråd. 11 Eksisterende bindinger 11.1 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med nærværende lokalplan, fortrænges, jf. Planloven Ved den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan aflyses lokalplan nr for den del, der er omfattet af lokalplanen. 12 Lokalplanens retsvirkninger 12.1 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om anlæg mv., der er nævnt i planen Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der, ifølge Planlovens 18, ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser, medmindre dispensation meddeles efter reglerne i planlovens 13.2 eller Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke strider mod principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen Indtil forslaget er endeligt vedtaget, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, jf. Planlovens 17, stk. 1, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. 1 4

15 TILLÆG NR. 23 TIL SØNDERBORG KOMMUNEPLAN Området, der på nedenstående kortudsnit er skraveret, er i Sønderborg kommuneplan en del af rammeområde 2. F 3. (Fritidsformål, herunder rekreative formål, kolonihaver, sportsanlæg og grønne områder) [ K O M M U N E P L A N T I L L Æ G ] 2. B11 Det skravedre område er det ny rammeområde 2.B 11. Rammeområde 2.C 4 er ved kommuneplantillæg nr. 19 overført til rammeområde 2.F 3. Området oprettes ved nærværende kommuneplantillæg som rammeområde 2. B 11 (boligformål med tilhørende lokale serviceanlæg), hvor følgende rammer gælder: Bebyggelse for den enkelte ejendom: max. 75 % Etageantal: max. 2 Bygningshøjde: max. 9,5 m Opholdsareal i % af etageareal: min. 100 % Parkeringspladser pr. bolig: min p-plads 1 5

16 V EDTAGELSESPÅTEGNING [ V E D T A G E L S E ] Tillæg nr. 23 til kommuneplanen og forslag til lokalplan nr er af Sønderborg Kommunes Byråd vedtaget til offentliggørelse den 18. juni P. b. v. A. P. Hansen borgmester 1 6

17 KORTBILAG 1 Lokalplanområdets afgrænsning Lokalplanområdet omfatter matr.nr. 20 af Sønderborg ejerlav. 1 7

18 KORTBILAG 2 Principel bebyggelsesplan 1 8