Nedrivningspuljen bør få en fast plads på finansloven

Transkript

1 NR. 6 SEPTEMBER 2013 Nedrivningspuljen bør få en fast plads på finansloven Nedrivningspuljen er en betydelig hjælp til at reducere trængte boligområder i tyndt befolkede områder, som bliver forskønnet af nedrivningen. Behovet for nedrivning ser dog ud til at fortsætte, selvom der er afsat penge på finansloven de næste par år, da befolkningen i udkantskommunerne bliver mindre, således at der også i fremtiden vil være for mange nedrivningsmodne huse. Regeringen har som led i Vækstplan DK afsat 400 mio. kr. i de næste to år til nedrivning af faldefærdige boliger beliggende i byer med under indbyggere og landdistrikter. Nedrivningspuljen betyder bevillinger i trængte landdistrikter i 2013 og 2014, men regeringen har ikke afsat bevillinger efter Man bør fra politisk side overveje at gøre ordningen permanent, således at de værste boliger og bygninger bliver fjernet, da boligmassen også i de kommende år vil forfalde, da fraflytningen fortsætter og flere huse forfalder, siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. Indsatsen for landdistrikter og små landsbyer er ikke bare at rive ned, men i meget høj grad at finde en lokalplan, hvor midlerne kan gavne i opbygning af de mindre byer, hvor foreningslivet og stærke lokale kræfter skal hjælpe med at få et attraktivt lokalsamfund, som kan tiltrække nye boligejere. De mindre byer er i dag i skarp konkurrence om, hvem der kan tiltrække nye beboere og ikke alle landsbyer vil være det samme som for bare år siden, siger Karsten Beltoft. Nedrivningsspuljen vil tage toppen af problemet Figur 1 viser det skønnede behov for at nedrive boliger i 2008, og hvor stort KL vurderede behovet i I den mellemliggende periode havde den tidligere VKregering indført indsatspuljen for yderområder fra 2010/2011, hvor man kan udregne, hvor mange boliger, der er sat i stand eller nedrevet som følge af de statslige midler. Statens Byggeforskningsinstitut skønnede at behovet var boliger i Sidste år udførte KL en spørgeskemaundersøgelse blandt kommunerne, hvor kommunerne indberettede, at behovet sammenlagt vil være Oveni KL s undersøgelse har

2 2 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 6 SEPTEMBER 2013 forskere vurderet, at man skal lægge boliger, da ikke alle kommuner svarede på KL s undersøgelse. I Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters midtvejsrapport fra 2012 har man opgjort effekten efter cirka 80 pct. forbrug af de statslige midler fra indsatspuljen, og når hele puljen er opgjort svarer det til, at lidt over boliger er blevet nedrevet, renoveret m.m. Tallene skal tolkes med varsomhed, da flere bygninger kan være nedrevet på samme grund, og nogle ejendomme er blevet opkøbt. Figuren viser dog, at cirka 20 pct. af problemet er fjernet ved hjælp af den tidligere pulje, der blev bevilliget i 2010 og Endvidere kan man se, at selvom mange boliger er blevet nedrevet er problemet i dag endda større end det var i 2008, da der nu er nedrivningsmodne boliger. Evalueringen af den tidligere statslige pulje for nedrivning af boliger i mindre byer, viser, at nedrivningspuljen er et godt initiativ og et skridt i den rigtige retning, men selvom cirka 20 pct. af de nedrivningsmodne boliger er fjernet, er problemet i dag større

3 3 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 6 SEPTEMBER 2013 end tidligere. Behovet for at få nedrevet boliger i landdistrikterne er fortsat stort, men kommunerne er også nødt til at prioritere, hvilke af de enkelte sogne eller områder, de vil give et mærkbart løft. Desuden kræver nedrivningen en kommunal medfinansiering, således at den enkelte kommune også skal afsætte penge til nedrivning, og det bør tænkes som en del af lokalområdets byudvikling, siger Karsten Beltoft. Fem kommuner rummer cirka halvdelen af de faldefærdige huse Figur 2 viser, at over halvdelen af nedrivningsegnede boliger befinder sig i fem af landets kommuner, nemlig Lolland, Vordingborg, Guldborgsund, Thisted og Tønder. Figur 2 Fem kommuner har cirka halvdelen af de boliger, der bør nedrives Lolland 15% Andre i undersøgelse 40% Vordingborg 15% Tønder 10% Thisted 10% Guldborgsund 10% Kilde: KL s blad momentum (2012) De fem kommuner bør man have særlig fokus på, da det største problem formentlig er her, og den demografiske afvandring fortsætter mange år frem. Der skal skabes arbejdspladser og tages initiativer lokalt, men der findes ikke et columbusæg eller offentlige støtteordninger, der i sig selv kan vende udviklingen, siger Karsten Beltoft.

4 4 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 6 SEPTEMBER 2013 Skønnet effekt af Nedrivningspuljen i de kommende år Nedrivningspuljen blev bevilliget for 2013 kort før sommerferien, hvor en række af landets kommuner ansøgte om midler. Under en række beregningsforudsætninger om, hvor mange boliger man kan rive ned på det antal mio. kr. den enkelte kommuner er tildelt i støtte, inklusive kommunens egenfinansiering, kan man udregne, hvor mange boliger de enkelte kommuner kan nedrive. I tabel 1 er opstillet nedrivningsmodne boliger ud fra KL s undersøgelse, som sammenstilles med fald i befolkningstallet i kommunen samt hvor mange boliger kommunen kan få nedrevet årligt i de to år, som nedrivningspuljen er bevilliget. Tabel 1: Effekt ved Nedrivningspuljen Område: Nedrivningsmodne boliger Fald i antal indbyggere Årligt skønnet antal boliger/ bygninger berørt af støttemidler i 2013/2014 Lolland Vordingborg Guldborgsund Thisted Tønder Andre kommuner i KL s undersøgelse 4.206? Kommuner ikke (skøn) + i KL s undersøgelse =Totalt Kilde: KL s momentum fra Nedrivningspuljen kan skønsmæssigt betyde, at der samlet bliver nedrevet et sted mellem boliger ved bevillingerne i 2013/2014. Faldet i indbyggertallet frem til 2020 er på cirka indbyggere blot for de fem kommuner med det største nedrivningsbehov. KL s undersøgelse viser, at de fem kommuner Lolland, Vordingborg, Guldborgsund, Thisted og Tønder har cirka halvdelen af landets behov for at nedrive boliger, men faldet i befolkningen er over frem til 2020, så problemet løses ikke ved, at vi i enkelte år afsætter penge til nedrivning. Bevillingerne kan i bedste fald lige holde trit med

5 5 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 6 SEPTEMBER 2013 stigningen i boliger, der bliver til overs. Bevillingerne er tillige spredt ud, så i praksis kan alle kommuner bortset fra Hovedstaden få del i pengene i den nye pulje, så pengene går ikke kun til de kommuner, som traditionelt har det største behov. Penge løser dog ikke alt, da der er et underliggende demografisk problem, hvor man lokalt skal forsøge at gøre det mere attraktivt at bosætte sig i de mindre byer i kommunen. Udfordringen er her først og fremmest, hvordan der kan skabes arbejdspladser i landdistrikterne, siger Karsten Beltoft. Bilag 1: Beregningsforudsætninger Færre måske-købere på boligmarkedet Interessen for at gå ud på boligmarkedet og købe hus eller lejlighed er dalet noget efter sommerens rekordhøje niveau. Det er helt overvejende antallet af måskekøbere, der falder, og som trækker den samlede købsinteresse ned. Det viser den seneste temperaturmåling af købelysten på boligmarkedet, Køberbarometeret. Mens det i juni var 4,8 pct. af den voksne befolkning, der oplyste, at de overvejede at købe hus, lejlighed eller fritidsbolig i løbet af de næste seks måneder, var det tilsvarende tal i august 4.4 pct. I juni var der derudover 1,3 pct., der måske overvejede et boligkøb. Dette tal er i august faldet til 0,4 pct. Der er altså blevet klart færre danskere, der vakler mellem at gå ud på boligmarkedet eller lade være. I forhold til september sidste år ses samme udvikling med lidt færre der overvejer køb, og en større tilbagegang i måske -gruppen. Ifølge Realkreditforeningens direktør, Karsten Beltoft, kan der være i hvert fald to grunde til, at der er blevet markant færre måske-købere : Efter en sommer, hvor der har lydt en del optimistiske toner for såvel dansk økonomi generelt som boligmarkedet, viser Køberbarometret, at boligkøbere er lidt mere tilbageholdende i deres købsovervejelser. Der er stadig usikkerhed om rente- og konjunkturudviklingen, og når meldingerne er ganske skiftende, kan det måske få en

6 6 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 6 SEPTEMBER 2013 del vaklende boligkøbere til at holde hesten. En anden oplagt grund er, at hovedparten af de usædvanligt mange tvivlere, der trak målingen i maj op, nok er nået til en form for afklaring. En del af dem kan have opgivet at gå ud på boligmarkedet, mens andre hen over sommeren har handlet. Hermed forsvinder de fra tvivler -gruppen, siger Karsten Beltoft. 37 pct. af dem, der overvejer at handle bolig i løbet af det næste halve år, tilkendegiver, at det er en ejerlejlighed, de kigger efter, mens 41 pct. vil ud og købe et hus. 14 pct. er på udkig efter en fritidsbolig, og resten ser på flere typer boliger. I juni var 60 pct. af de potentielle boligkøbere interesseret i et hus. Karsten Beltoft mener, at boligmarkedet fortsat ikke helt kan finde sin retning: Vi ser pæn aktivitet og betydelige prisstigninger regionalt og lokalt, mest tydeligt i Hovedstadsområdet. Det opsving, der tales om, befinder sig på klart afgrænsede dele af boligmarkedet, samtidig med at andre dele af markedet fortsat viser stor træghed. Vi mangler endnu at se tegnene på en egentlig vending på markedet generelt, siger Karsten Beltoft. Realkreditforeningens Køberbarometer er baseret på telefoninterviews med 1029 voksne danskere. Interviewene er gennemført i perioden august af analysefirmaet Voxmeter.

7 7 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 6 SEPTEMBER 2013 Enkelte områder hårdt ramt af værditab Med de senere års prisfald er ca danske husejere kommet i den situation, at deres hus er mindre værd, end da det blev købt. Dele af Sjælland og Lolland Falster er hårdest ramt. På landsplan drejer det sig om ca. 15 pct. af husejerne eller ca Blandt dem har lidt under halvdelen tabt mindre end 10 pct. og ca. tre fjerdedele under 20 pct. Den sidste fjerdedel eller boligejere har tabt mere end 20 pct. Af dem har godt fem tusinde husejere måttet konstatere at deres hus er blevet mere end 40 pct. mindre værd end da de købte det. Mange af disse huse er belånt svarende til købsprisen, og hvis de skal sælges, vil gælden derfor ofte overstige salgsprisen. Det betyder, at sælgeren kommer ud af handlen med gæld. Nogle vil ikke kunne betale den, og gælden må derfor afskrives af banken eller realkreditinstituttet. Jo flere ejendomme der er købt for mere end det, de er værd i dag, jo større potentiale er der for, at der kommer problemer. Men det har også stor betydning, hvor store værditabene er. I størstedelen af landet er de faktisk ikke store. De værst ramte områder findes på dele af Sjælland og Lolland-Falster, siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. Men selv hvis tabet er ret stort, kan situation klares. Bevarer man job og indkomst og har man i øvrigt mulighed for at blive boende, så behøver værditabet ikke påvirke dagligdagen. Problemområder på Sjælland Antallet af ejendomme med tab varierer meget mellem de geografiske områder i landet. Dette afspejler naturligvis prisudviklingen. Det er ikke kun nu og her priser, eller prissammenligning med et tidligere niveau, men også selve prisudviklingsforløbet, der betyder noget. Forløbet bestemmer nemlig, hvor mange huse der bliver købt til høje priser.

8 8 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 6 SEPTEMBER 2013 Hovedstadsområdet har været igennem en meget betydelig boble, hvor mange ejendomme blev købt til høje priser. Boblen førte til betydelige tab, da prisfaldet satte ind. Siden har udviklingen rettet sig, og en del af tabene er blevet indhentet igen. Udenfor de store jyske byer var prisstigningerne moderate, og man kan derfor ikke tale om en tilsvarende boble. Priserne har siden været faldende under den efterhånden langvarige lavkonjunktur, men tabene bliver ikke så alvorlige, idet der ikke blev købt til de opskruede priser, som man så andre steder. På Sjælland og Lolland-Falster finder man de hårdest ramte boligejere. Boblen i Hovedstadsområdet smittede af på disse områder. Det betød at mange i årene købte boliger til høje priser. Siden fulgte et stort prisfald, der kan sammenlignes med Hovedstaden, men i modsætning til i Hovedstaden, er fortsat med at falde på Sjælland og Lolland Falster. Der er således store tab på mange ejendomme, i nogle tilfælde over 40 pct. af købesummen. De ti hårdest ramte kommuner har det til fælles, at de ligger øst for Storebælt og primært relativt langt væk fra København. I kontrast hertil ligger de ti kommuner med mindst tab alle, med en enkelt

9 9 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 6 SEPTEMBER 2013 undtagelse, vest for Storebælt. I disse kommuner har kun halvt så mange tab. Tabene er desuden væsentlig mindre. Det samlede billede Danmarkskortet viser på kommunebasis, hvor stort det gennemsnitlige tab er for de boligejere, der har tabt siden boligkøbet, dvs. en indikator for problemets omfang. Tabene er ikke generelt størst i landdistrikterne, hvor man ellers døjer med fraflytning og lange salgstider. Det er de heller ikke i København, hvor boligboblen ellers var mest udpræget. Problemerne er størst, der hvor man både havde en prisboble, og som ikke er centralt beliggende. Det samspil af faktorer har været værst på Sjælland og Lolland-Falster, og det kan man i øvrigt også se på realkreditinstitutternes tab, siger Karsten Beltoft.

10 10 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 6 SEPTEMBER 2013 Bilag 2: Andele af parcel- og rækkehusejere ramt af værditab efter kommune og tabsstørrelse Udgiver: Realkreditforeningen Redaktion: Flemming Dengsø Nielsen Karsten Beltoft Martin Kjeldsen-Kragh Ansvarshavende redaktør: Karsten Beltoft kab@realkreditforeningen.dk tlf

11 11 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 6 SEPTEMBER 2013 Bilag 1: Beregningsforudsætninger Fakta-box: Status på nedrivningspulje og beregningsforudsætninger Selve definitionen på, hvad en nedrivningsegnet bolig er, kan variere betydeligt, og beror på et skøn. Det skønnes, at cirka boliger er nedrivningsegnede, men der kan være tale om flere bygninger på samme grund (fx skur, garage og hovedbygning). Statens Byggeforskningsinstitut skønnede i 2008, at cirka boliger var nedrivningsegnede i landets yderområder. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter udgav Midtvejsevaluering af indsatspuljen i august Evalueringen viste, at kommunerne allerede fra januar 2011 til juni 2012 havde anvendt cirka 201 mio. kr. af den statslige pulje på 250 mio. kr. for de to år. Det havde givet følgende resultat: - opkøb af 290 ejendomme til istandsættelse eller nedrivning - støttet nedrivning af bygninger fordelt på ejendomme - støttet renovering af bygninger fordelt på 400 ejendomme. Kommunerne forventede derudover, at de ville anvende de resterende midler fra indsatspuljen 2011/2012. Skønsmæssigt svarer det til, at bygninger er blevet nedrevet eller renoveret. Når hele indsatspuljen er opbrugt svarer det til, bygninger har fået et væsentligt løft, og ikke længere er at betegne som nedrivningsegnede boliger. I 2012 besluttede regeringen, at de ville udarbejde en midtvejsevaluering, og derfor forlængede regeringen ikke indsatspuljen, som først trådte i kraft med nye bevillinger i foråret 2013, hvor der i sommeren 2013 kunne søges midler fra nu 70 kommuner i modsætning til den tidligere indsatspulje, hvor kun 39 kommuner blev betragtet som udkantskommuner. I den nye ordning er andelen af kommunal medfinansiering sat yderligere op fra 30 til 40 pct. af det samlede beløb, som gør, at opgaven med nedrivning også skal prioriteres i de lokale budgetter udover statens budgetlægning. Beregningsforudsætninger: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har skønnet, at det i gennemsnit koster kr. at rive et hus ned. Gennemsnitsprisen afhænger af, hvor mange huse der opkøbes og om det blot er affald, der fjernes fra en grund. Hvis man antager, at alle

12 12 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 6 SEPTEMBER 2013 pengene bliver anvendt i indsatspuljen fra 2011/2012 svarer det nogenlunde til, at cirka boliger med fuld kommunal medfinansiering giver en stykpris på små kr. pr. bolig. Beregningerne er udregnet med betydelig usikkerhed, men her forudsætter vi, at det koster imellem kr. i gennemsnit at få boligen i passende stand. Skønsmæssigt vil de næste års bevillinger på 400 mio. kr., hvortil der er en kommunal medfinansiering på 40 pct. eller 266 mio. kr. betyde, at mellem boliger bliver sat i stand. Mio. kr. 250 Statslige midler til nedrivning i landdistrikter

13 13 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 6 SEPTEMBER 2013 Bilag 2: Andele af parcel- og rækkehusejere ramt af værditab efter kommune og tabsstørrelse Kommune Tabets størrelse i pct. af købesummen 0-10 pct pct pct pct pct. I alt pct. af alle i kommunen Antal ejendomme København 6,06 4,79 10, ,20 Frederiksberg 1,58 0,48 2, ,82 Ballerup 7,68 6,5 4,99 19, ,14 Brøndby 5,77 5,92 6,74 18, ,97 Dragør 3,46 2,7 1,78 7, ,51 Gentofte 11,89 3,96 0,49 16, ,11 Gladsaxe 5,4 6,34 1,66 13, ,74 Glostrup 5,71 2,86 4,37 12, ,89 Herlev 4,93 4,86 3,3 13, ,63 Albertslund 11,39 6,58 5,81 0,62 24, ,44 Hvidovre 7,99 6,27 2,56 16, ,75 Høje-Taastrup 9,52 2,28 6,12 1,73 19, ,18 Lyngby- Taarbæk 11,56 4,97 2,59 19, ,95 Rødovre 4,26 6,7 1,81 12, ,77 Ishøj 12,27 3,18 4,84 3,93 24, ,06 Tårnby 4,63 6,53 2,19 13, ,98 Vallensbæk 6,19 4,62 2,03 12, ,72 Furesø 3,94 4,0 1, ,51 Allerød 4,98 3,94 3,78 12, ,08 Fredensborg 8,14 5,54 3,38 4,69 21, ,03 Helsingør 4,16 7,5 5,28 5, , ,01 Hillerød 8,0 3,26 3,61 3,91 18, ,03 Hørsholm 4,26 4,61 0,67 9, ,17 Rudersdal 7,48 5,23 2,41 15, ,56 Egedal 9,35 2,84 6,01 18, ,42 Frederikssund 6,52 6,27 2,34 6,53 21, ,47 Greve 9,22 5,69 6,01 0,6 21, ,69 Gennemsnitligt tab på disse Pct. af købesum

14 14 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 6 SEPTEMBER 2013 Køge 8,37 2,96 4,87 2,87 19, ,61 Halsnæs 2,88 9,79 3,41 2,5 7,13 25, Roskilde 11,01 2,17 5,3 1,48 19, ,61 Solrød 7,14 6,47 4,27 2,24 20, ,98 Gribskov 3,09 8,86 4,05 3,54 3,6 23, ,70 Odsherred 1,19 1,95 5,89 5,4 7, ,99 Holbæk 5,97 3 7,35 16, ,88 Faxe 1,41 6,46 5,76 7,03 4,27 24, ,84 Kalundborg 5,83 6,31 6,23 6,42 24, ,48 Ringsted 6,43 5,6 3,99 5,3 21, ,72 Slagelse 2,32 4,64 8,13 10,22 0, ,13 Stevns 3,6 6,92 5,42 3,87 3,32 23, ,05 Sorø 6,28 5,4 7,63 1,89 21, ,06 Lejre 2,01 6,05 6,68 2,96 5,69 23, ,67 Lolland 4,13 4,01 7,44 7,8 23, ,38 Næstved 3,75 7,3 7,17 18, ,53 Guldborgsund 1,64 5,52 4,5 8,47 4,96 25, ,96 Vordingborg 1,88 2,38 9,29 5,02 5,16 23, ,86 Bornholm 4,07 5,58 9,35 2,01 21, ,96 Middelfart 7,28 5,82 13, ,68 Assens 6,99 4,98 11, ,26 Faaborg- 3,77 8,81 2,99 15, ,30 Midtfyn Kerteminde 6,46 6,62 2,48 0,56 16, ,73 Nyborg 5,43 3,56 11,53 2,1 22, ,55 Odense 11,31 6,5 17, ,22 Svendborg 5,54 5,55 5,93 17, ,78 Nordfyns 2,93 6 7,51 1,81 18, ,14 Langeland 3,57 3,8 6,19 4,49 0,56 18, ,90 Ærø 7,09 1,94 0,4 9, ,20 Haderslev 7,84 6,7 3,39 17, ,92 Billund 5,33 7,38 12, ,12 Sønderborg 2,81 7,55 7,53 17, ,36 Tønder 5,89 4,91 1,19 11, ,71 Esbjerg 11,32 3,29 14, ,78 Varde 4,37 4, ,40

15 15 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 6 SEPTEMBER 2013 Vejen 3,75 7,95 7,22 2,52 21, ,56 Aabenraa 2,94 10,67 3,08 16, ,91 Fredericia 8,3 6,56 4,05 18, ,99 Horsens 3,28 11,71 4,09 19, ,40 Kolding 5,82 11,33 17, ,38 Vejle 9,16 7,7 16, ,77 Herning 10,83 0,62 11, ,87 Holstebro 10,87 0,71 11, ,30 Lemvig 4,87 5,31 2,83 13, ,45 Struer 5,24 5 9,99 1,22 21, ,86 Syddjurs 6,44 4,71 2,06 13, ,04 Norddjurs 5,73 3,67 9, ,90 Favrskov 12,59 1,88 14, ,16 Odder 2,98 7,36 7,04 17, ,25 Randers 9,41 7,76 0,86 18, ,94 Silkeborg 8,36 2,21 10, ,93 Samsø 2,95 4,18 4,05 1,28 12, ,03 Skanderborg 10,83 3,75 14, ,03 Århus 9,45 9, ,49 Ikast-Brande 5,96 6,34 0,47 12, ,65 Ringkøbing- 7,89 6,07 0,79 14, ,49 Skjern Hedensted 7,12 4,29 11, ,62 Morsø 3,63 0,39 4, ,89 Skive 5,44 3,04 8, ,58 Thisted 5,74 9,9 0,43 16, ,20 Viborg 5,24 10,9 16, ,09 Brønderslev 8,18 8, ,38 Frederikshavn 6,02 6,99 0,77 13, ,03 Vesthimmerlan 1,26 1, ,37 ds Rebild 7,77 3,4 11, ,70 Mariagerfjord 7,39 3,84 11, ,61 Jammerbugt 8,67 3,42 12, ,51 Aalborg 10,61 10, ,13 Hjørring 8,84 2,13 10, ,84

16 16 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 6 SEPTEMBER 2013 Kilde: Boligmarkedsstatistikken: samt egne beregninger Anm.: Kommunerne Fanø og Læsø er udeladt da beregningerne ville være usikker som følge af ringe handelsaktivitet. Metode: For hver kommune opgøres antallet af handler i de kvartaler siden 2004, hvor den gennemsnitlige kvadratmeterpris lå mellem 0 og 10 pct. over den nuværende pris. Dette tal sættes i forhold til det samlede antal huse i kommunen. Samme beregning foretages for hvert af de øvrige tabsintervaller. Tallet er ikke helt præcist, idet prisudviklingen for en hver enkelt ejendom kan være anderledes end for de øvrige ejendomme i en kommune. Jo mindre områder der anvendes, jo mere retvisende er tallene.