CENTRALT BELIGGENDE INVESTERINGS-/PROJEKTEJENDOM I GRENAA DJURSGADE 31, 8500 GRENAA

Transkript

1 CENTRALT BELIGGENDE INVESTERINGS-/PROJEKTEJENDOM I GRENAA DJURSGADE 31, 8500 GRENAA

2 EJENDOMMEN: Ejendommen Djursgade 31 er yderst velbeliggende i Grenaa Midtby mod udviklingsområdet Dampvæveri-grunden. Ejendommen er udlejet til OEM Automatic Klitsø A/S se også bilag 1. Bygningen, der er bevaringsværdig, er opført i 1915 og anvendes til kontor og lager. Ejendommen er velvedligeholdt og fremstår derfor i fin stand. Ejendommen omfatter et større grundareal med henholdsvis grøn bevoksning samt belægning med asfalt/beton. Bygningens erhvervsareal andrager i alt 539 m 2 i ét plan. Ejendommen er omfattet af planrammerne for Dampvæveri-grunden. Ejendommen kan derfor fortsat anvendes som eksisterende formål eller som projektejendom med evt. mulighed for etablering af detailhandel m.v. iht. planrammerne. FAKTA: Matr.nr.: 7gk, Grenaa Markjorder. Ejendomsvurdering 2012: kr , heraf grundværdi kr Grundareal: m 2, heraf vej 0 m². Arealer i henhold til BBR: Bebygget areal: 539 m² Bygningsareal: 539 m² Erhvervsareal: 539 m² Bevaringsværdi: Middel bevaringsværdi (5) ( sta 2

3 GENEREL BESKRIVELSE: Opførelsesår: Ombygget i Kortfattet beskrivelse: Kontor/lagerbygning opført i røde mursten. Tagdækning omfatter bølgeplader. Bygningernes tilstand: Bygningerne er velvedligeholdt. Bygningens indretning: Bygningen er indrettet med kontor og lagerafsnit samt tilhørende faciliteter. Herudover køkken og toiletter. Udenomsarealer: Udenomsareal omfatter areal befæstet med hhv. asfalt og græs samt grøn bevoksning. Der er anlagt 6 p-pladser. Nuværende anvendelse: Agenturvirksomhed med kontor og lager. Anden anvendelse: Bolig og detailhandel mv. jf. afsnit om plan forhold. Det bemærkes, at hverken sælger eller medvirkende ejendomsmægler kan drages til ansvar for, om der kan gives myndighedsgodkendelse til anvendelse for dagligvarer, udvalgsvarer m.v. Område: Ejendommen er beliggende i den nordlige del af Grenaa og eksponeret mod et trafikeret og befærdet centerområde med dagligvare og detailhandel. 3

4 PLANFORHOLD: Djursgade 31 er beliggende op mod Dampvæveri-grunden i Grenaa, der et centerområde i Grenaa Midtby i en stærk udvikling. Der er ny kommunalplan under vedtagelse. Ejendommen er p.t omfattet af planrammerne i gældende lokalplan for hhv. Korsgade 3B4 og Dampvæverigrunden 1C1.9. Korsgade 3B4 Anvendelse generelt: Boligområde Bebyggelsesprocent: Parcelhuse 30, tæt lav 40, etagebebyggelse 60, samt 40 for anden bebyggelse på den enkelte grund. Bebyggelsesprocenten kan være højere, hvis der i en lokalplan redegøres for bebyggelsens beliggenhed på grundene, udformning af friarealer samt beplantning. Max. antal etager: 3. Anvendelse: Boligformål og offentlige formål samt mindre butikker til områdets daglige forsyning eller andre nærmere angivne erhvervstyper, der efter kommunalbestyrelsens skøn kan indpasses uden genevirkning i forhold til omgivelserne. 4

5 PLANFORHOLD: Dampvæveri-grunden 1C1.9. Anvendelse generelt: Centerområde. Bebyggelsesprocent: Den gennemsnitlige bebyggelsesprocent må ikke overstige 130. Max. antal etager: 8 etager på visse dele af grunden. Randbebyggelse i samme højde som omliggende bebyggelse. Max. bygningshøjde: Ny randbebyggelse må maksimalt være af samme højde som den bebyggelse, der ligger omkring området. Ny bebyggelse på de andre dele af grunden kan opføres med op til 8 etager og en højde på op til 25 m, såfremt bygningshøjden efter kommunalbestyrelsens vurdering ikke vil give gener for de omkringboende. Anvendelse: Centerformål (butikker, liberale erhverv, hotel ler o. lign. samt mindre, ikke generende fremstillingsvirksomhed i tilknytning til butikkerne), boligbebyggelse og offentlige formål (administrations- og institutionsbyggeri, parkerings anlæg mv.). Bebyggelsens omfang: Der skal fastlægges særlige bestemmelser ved rørende bevaringsværdige bygninger. Butiksstørrelse: Den maksimale butiksstørrelse er m 2 bruttoetageareal for dagligvarebutikker og m 2 bruttoetageareal for udvalgsvarebutikker. Butikker i området skal normalt have et bruttoetageareal på minimum 400 m 2. 5

6 Djursgade 31 Papfabrikken Dampvæverigrunden Kommunale Højskole Grenaa Havn Dronningens Ferieby 6

7 7

8 BEVARINGSVÆRDI: Ifølge Kulturstyrelsen oplyses det, at vurderingen af bevaringsværdien bygger på et helhedsindtryk af bygningens kvalitet og tilstand. Som hovedregel vil den arkitektoniske og den kulturhistoriske værdi dog veje tungest. Karaktererne 1-3 regnes for en høj værdi, 4-6 for middel værdi og 7-9 for lav værdi. Bevaringsværdien hænger sammen med bygningens arkitektur og historie: Er bygningen et godt eksempel på periodens arkitektur eller på en særlig byggeskik? Er bygningstypen eller bygningsformen sjælden? Har bygningen dannet forbillede for andre bygninger? Står bygningen intakt? Er udskiftninger og ombygninger tilpasset bygningens udtryk? Er bygningen betydningsfuld i gadebilledet eller i landskabet? Bygninger med den højeste værdi 1 vil som oftest være fredede bygninger eller folkekirker. Særligt værdifulde bygninger kan dog godt have bevaringsværdi 1 uden at være fredede. Bygningerne med værdierne 2-4 er de bygninger, som i kraft af deres arkitektur, kulturhistorie og håndværksmæssige udførelse er fremtrædende eksempler inden for deres slags. 8

9 BEVARINGSVÆRDI: Fortsat. Bygninger med bevaringsværdierne 5-6 er jævne, pæne bygninger, hvor utilpassede udskiftninger og ombygninger trækker ned i karakteren. Bygninger med bevaringsværdierne 7-9 er ofte bygninger uden arkitektonisk udtryk eller uden historisk betydning. Det kan også være bygninger, som er så ombyggede, eller som har så mange udskiftninger, at de har mistet deres oprindelighed. Når der senere sker ændringer med bygningen, kan karaktererne ændre sig, og der bliver muligvis behov for at korrigere bevaringsværdien. En bygning kan ved en god tilbageføring eller renovering opnå en højere karakter end ved den oprindelige vurdering. Bevaringsværdien siger naturligvis ikke noget om husets brugsværdi. Ejendommen Djursgade 31, 8500 Grenaa er hos Kulturstyrelsen ( registreret med bevaringsværdien 5. Norddjurs Kommune oplyser, at der med en bevaringsværdi på 5 ikke vil være bindinger i forhold til den eksisterende bebyggelse det pågældende sted. 9

10 LEJE OG DRIFT: Ejendommen er udlejet til OEM Automatic Klitsø A/S. Lejemålet reguleres for ændringer i skatter og afgifter og med en årlig lejeregulering iht. NPI, min. 3% og max. 6%. Lejer har vederlagsfri brugsret til p-areal. Udover lejen betaler lejer vand, varme og el direkte til forsyningsselskaber. Sælger oplyser, at lejer har indvendig vedligeholdelsesforpligtigelse samt udvendig ren og vedligehold af udenomsarealer. Sælger afholder alene udgifter til grundskyld, affaldsgebyr til jord, rottebekæmpelse, forsikring, udvendig bygningsvedligeholdelse samt administration. Udgifterne til udvendig bygningsvedligeholdelse samt administration er anslåede normtal idet det oplyses, at sælger forestår administration. Sælger oplyser herudover, at der med lejer er aftalt en trappeleje således at lejen anført i nedenstående driftsbudget i år 1 andrager kr ekskl. moms, I år 2 fradrages den anførte leje kr ekskl. moms, og i år 3 fradrages lejen kr ekskl. moms hvorefter lejen pr. 1. september 2017 ekskl. årlige reguleringer andrager kr ekskl. moms. Driftsbudget, anslået Årlig bruttoleje pr. 1/ i h.t. vedhæftede lejerfortegnelse kr Driftsudgifter ekskl. moms, anslåede Grundskyld 2014 kr Affaldsgebyr - Jord kr 13 Rottebekæmpelse kr 33 Ejendomsforsikring, anslået ud fra kvartalsopkrævning kr Administration, ansl. kr Udvendig vedligeholdelse 539 m 2 á kr. 50 kr kr Driftsmæssigt overskud ved kontant handel kr Gennemsnitlig driftsudgift pr. m 2 kr 106 Sælger oplyser, at der er anvendt ca. kr ekskl. moms til istandsættelse af ejendommen ved overtagelse i Sælger tager forbehold for størrelsen af de endelige driftsudgifter i

11 KAPITALBEHOV: Det opgjorte kapitalbehov er ekskl. saldo i henhold til refusionsopgørelse. Kapitalbehov (anslået): Købspris, kontant kr ½ Registreringsafgift kr Advokat m.v. anslået kr kr Refusion deposita (bemærk deposita reguleres) 1) kr ( ) Købers kapitalbehov ved kontant handel kr Kontant købspris pr. m 2 udgør kr ) Der henvises til lejekontrakt vedrørende trappeleje og regulering af deposita. STARTFORRENTNING Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning samt det anførte kapitalbehov, vil køber i år 1 opnå en forrentning på 7,95% ved kontant handel af den investerede kapital: Startforrentning kontant handel: x 100 = 7,95% Med henvisning til den med lejer aftalte trappeleje i hhv. år 1, 2 og 3 samt reguleret deposita andrager den anslåede forrentning hhv. 7,95%, 6,02% i år 2 og 5,07% i år 3. Det forudsættes, at der foretages sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter ved overtagelse af ejendommen. 11

12 ØVRIGE OPLYSNINGER: OVERTAGELSE: Efter nærmere aftale. REFUSION: Der foretages sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter. GÆLD UDENFOR KØBESUMMEN: Ingen gæld. MOMS: Ejendommen er momsregisteret. En eventuel momsreguleringsforpligtelse overtages af køber. ENERGIFORHOLD: Bygningerne opvarmes med fjernvarme. MILJØFORHOLD: Region Midtjylland har vurderet, at der ikke er grundlag for at kortlægge matriklen. Der foreligger orienterende foureningsundersøgelse fra Carl Bro Gruppen af 25. oktober I henhold til BBR er der afblændet tank i størrelse l. Tanken er sløjfet i MELLEMSALG: Der tages forbehold for mellemsalg. FORSIKRINGSFORHOLD: Ejendommen er forsikret på sædvanlige vilkår. Det påhviler køber at forsikre ejendommen fra overtagelsesdagen. 12

13 ØVRIGE OPLYSNINGER: SERVITUTTER/DEKLARATIONER: Der henvises til tingbog der kan rekvireres hos CBRE.. nærm TINGLYSNING: Køber og sælger betaler hver halvdelen af tinglysningsafgiften ved registrering af skøde. BILAG: Vedlagt er Bilag 1: Lejespecifikation og Bilag 2: Krak-kort BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse, bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til CBRE A/S, att. Claus Thomsen på eller telefon startforrentning] 13

14 CBRE - DANMARK CBRE er verdens førende ejendomsrådgiver inden for erhvervsejendomme med medarbejdere på kontorer i København og Aarhus. Vi yder professionel rådgivning til virksomheder og tilbyder en bred vifte af serviceydelser både i Danmark og udlandet. Vi sætter en høj standard for kvaliteten af vores rådgivning og serviceydelser i et personligt og langvarigt samarbejde med vores kunder. CBRE A/S er en del af CBRE Group, Inc., som er verdens største virksomhed på området med medarbejdere fordelt på mere end 300 kontorer i 50 lande. CBRE Group, Inc. er noteret på børsen i New York. CBRE Group er desuden et Fortune 500 og et S&P 500 selskab, og er som de eneste erhvervsejendomsrådgivere blevet udnævnt til at være blandt de 50 Best in Class selskaber af Business Week. Denne præsentation er baseret på oplysninger modtaget fra opdragsgiver. CBRE A/S påtager sig ikke ansvar for eventuelle fejl og mangler. Sagsnr

15 MATRIKEL OVERSIGT - LUFTFOTO PAP-FABRIKKEN SKOUSEN LIDL KVICKLY FAKTA 15

16 BILAG 1 - LEJESPECIFIKATION Djursgade 31, 8500 Grenaa Ejendomsnr.: Matr. nr.: 7gk Grenaa Markjorder Årlig leje ekskl. årlige reguleringer pr. Afskrivningsberettiget Areal ekskl. Areal Leje pr. Opsigelses- Uopsigelighed Lejeregu- Regulering markeds- Nr. Lejer Adresse Type areal kælder m m 2 Deposita varsel Udlejer Lejer lering pr. værdi 1 OEM Automatic Klitsø A/S 1) Djursgade 31 Kontor md NPI, min. 3%, max Do. Djursgade 31 Lager I alt Note: 1) Der er med lejer aftalt en trappeleje som følger: Leje for perioden den 1. september august Leje for perioden den 1. september august I henhold til lejekontrakt er det aftalt at uopsigelighedsperioden for udlejer ændres til 6 mdr. ved salg af ejendom før 1. marts Der henvises i det hele til lejekontrakt der rekvireres hos CBRE efter nærmere aftale. 16

17 BILAG 2 - KORT 17