KONJUNKTURVURDERING, OKTOBER 2006

Transkript

1 23. oktober 2006 af Martin Windelin direkte tlf KONJUNKTURVURDERING, OKTOBER 2006 KRAFTIG AFKØLING AF BOLIGMARKEDET Vi forventer en kraftig afkøling af boligmarkedet med stagnerende boligpriser i 2007 og Afkølingen vil være med til at sikre dansk økonomi en blød landing, idet det vil fjerne en stimulans til den øvrige økonomi svarende til omkring 1 pct. af BNP og beskæftigede personer over to år. Risikoen for markante prisfald i de kommende år diskuteres. Renterne på realkreditlån er steget igennem det seneste år. Den effektive rente på de 1- og 2-årige rentetilpasningslån er steget med lidt over 1¼ pct. point, mens den 30-årige realkreditrente er steget ca. 1 pct. point. Det betyder, at de korte realkreditrenter er steget med ca. 50 pct. og at de den 30- årige realkreditrente er steget ca. 25 pct. det seneste år. Selvom der har været fremgang i indkomst og beskæftigelse er købsmuligheden blevet reduceret det seneste år på grund af de stigende renter. Sammen med et stigende udbud af boliger forventes dette at medføre en kraftig afkøling af boligmarkedet med stagnerende boligpriser i 2007 og Lidt populært kan man sige, at mens boligmarkedet de seneste par år har været glohedt forventes prisvæksten de næste par år at befinde sig omkring frysepunktet. Afkølingen vil være med til at sikre dansk økonomi en blød landing, idet det vil fjerne en stimulans til den øvrige økonomi svarende til 1 pct. af BNP og ca beskæftigede personer over to år. Et risikoscenario er, at der sker en markant kraftigere vending på boligmarkedet i Danmark end ventet. En særlig giftig cocktail i den forbindelse er, hvis ECB fortsætter med at hæve renten væsentligt udover det der forventes for nuværende. Et sådant risikoscenario med markante prisfald på 5-10 pct. eller mere om året de kommende år kan også opstå, hvis boligprisvæksten fortsætter noget tid endnu med tocifrede vækstrater på årsbasis, hvilket klart vil øge risikoen for en efterfølgende endnu kraftigere korrektion af boligprisudviklingen til udviklingen i de underliggende økonomiske forhold. AT P:\GS\konjunkturvurd-okt-06\bolig-mw.doc

2 2 KRAFTIG AFKØLING AF BOLIGMARKEDET Strukturen i det følgende er således, at der først ses på renteudviklingen og hvordan den har reduceret folks økonomiske mulighed for at købe bolig. Dernæst redegøres der for AErådets forventning om en kraftig afkøling af boligmarkedet og effekterne på dansk økonomi heraf analyseres. Endelig diskuteres risikoen for markante prisfald de kommende år. Stigende renter har reduceret folks købsmulighed det seneste år Det ses af figur 1, at renterne på realkreditlån er steget igennem det seneste år. Den effektive rente på de 1- og 2-årige rentetilpasningslån er steget med lidt over 1¼ pct.-point, mens den 30-årige realkreditrente er steget ca. 1 pctpoint siden 3. kvartal Det betyder, at de korte realkreditrenter er steget med ca. 50 pct. og at de den 30-årige realkreditrente er steget ca. 25 pct. det seneste år. 1 Figur 1. Udviklingen i 1- og 2-årige og 30-årige (effektive) realkreditrenter årig 1- og 2-årig Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal 2006 Anm.: Tallene er gennemsnitsrenten det pågældende kvartal. Kilde: AErådet pba. tal fra Realkreditrådet. Den stigende rente har reduceret folks købsmulighed, dvs. den kontantpris folk har økonomisk mulighed for at købe bolig for givet udviklingen i ren- 1 Ses der på de inflationskorrigerede realkreditrenter er rentestigningen det seneste år været endnu kraftigere. Da inflationen har været ca. 1,8 pct. igennem det seneste år betyder det, at den inflationskorrigerede korte realkreditrente er steget fra ca. ½ pct. til 1¾ pct., mens den inflationskorrigede lange realkreditrente er steget fra 2½ til 3½ pct.

3 3 ten, indkomsten 2, samt ejendoms- og indkomstbeskatningen mv. Dette ses klart af figur 2, hvor udviklingen i den gennemsnitlige købsmulighed på landsplan ved et fastforrentet afdragspligtigt lån er vist i forhold til udviklingen i de faktiske kontantpriser. Figur 2. Udviklingen i gennemsnitlig købsmulighed på landsplan ved fastforrentet afdragspligtigt lån i forhold til udviklingen i de faktiske kontantpriser købsmulighed kontantpris Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal 2006 Anm: Kontantprisgrafen viser udviklingen i kontantpriserne siden år 2000 på et gennemsnitligt parcel- og rækkehus på 138 kvm. på baggrund af udviklingen i Realkreditrådets opgørelse af udviklingen i de landsgennemsnitlige kvm-priser siden år Købsmulighedsgrafen viser med basis i år 2000 udviklingen i købsmuligheden i samme periode. Kilde: AErådets beregninger på baggrund af tal fra Nationalbanken, Realkreditrådet, Statistikbanken, Skatteministeriet. Beregningen af og fortolkningen af udviklingen i købsmuligheden er nærmere beskrevet i notatet Boligprisstigningerne belyst ved en ydelsesmodel. 3 I figur 3 er vist, hvordan købsmuligheden har udviklet sig på landsplan, når man for hvert kvartal sammenvejer anvendelsen af fastrente og rentetilpasningslånene med og uden afdrag ud fra deres respektive andele af lånemassen i det pågældende kvartal. 4 Også her ses en klar reduktion af købsmuligheden gennem det seneste år. 2 Indkomstudviklingen her målt ved udviklingen i lønsummen, dvs. der tages både højde for effekten af stigende lønninger og stigende beskæftigelse. 3 Jf. 4 Ideelt set burde vægtningen foretages ud fra lånefordelingen på nyudlån alene. Der eksiseterer imidlertid ikke en opgørelse herfor, hvorfor lånefordelingen i den samlede lånemasse er anvendt. Den her anvendte sammenvejningsmetode er også anvendt i Økonomi- og erhvervsministeriets boligprismodel, jf. arbejdspapir af Wagner(2005), p. 17.

4 4 Figur 3. Udviklingen i den gennemsnitlige købsmulighed på landsplan i forhold til udviklingen i de faktiske kontantpriser købsmulighed kontantpris Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal 2006 Anm: Kontantprisgrafen viser udviklingen i de faktiske kontantpriser siden år 2000 på et gennemsnitligt parcel- og rækkehus på 138 kvm. på baggrund af udviklingen i Realkreditrådets opgørelse af udviklingen i de landsgennemsnitlige kvm-priser siden år Købsmulighedsgrafen viser med basis i år 2000 udviklingen i købsmuligheden i samme periode. Kilde: AErådets beregninger på baggrund af tal fra Nationalbanken, Realkreditrådet, Statistikbanken, Skatteministeriet. AErådet forventer en kraftig afkøling af boligmarkedet Selvom der har været fremgang i indkomst og beskæftigelse er købsmuligheden blevet reduceret det seneste år. Sammen med et stigende udbud af boliger forventes dette at medføre en kraftig afkøling af boligmarkedet med stagnerende boligpriser i 2007 og Der er allerede sket en afdæmpning af prisudviklingen fra 2. kvartals prisvækst på 6,4 pct. til 3. kvartals prisvækst på 4,5 pct. I vores prognose forventes den kvartalsvise prisvækst at blive på 2,5 pct. i 4. kvartal af 2006 og 0 pct. igennem 2007 og Som følge af den kraftige prisvækst igennem 2006 på giver dette (som følge af det man med et statistik-udtryk kalder overhæng ) anledning til en år-til-år-vækst på 5,6 pct. i 2007, selvom der ikke forventes nogen prisvækst igennem 2007, jf. bilag 1 for en uddybning heraf. I tabel 1 er vores forventninger til boligprisvæksten sammenlignet Nordeas og Finansministeriets skøn i deres seneste konjunkturvurdering.

5 5 Tabel 1. Forventninger til boligprisvæksten (enfamiliehuse), år-til-år-vækst i pct AErådet, okt ,5 5,6 0,0 Nordea, sept ,0 2,2 2,2 Finansministeriet, aug ca. 2* ) *) Forventningen år-til-år-væksten i 2008 er ikke oplyst i kilden, men er her sat lig den forventede boligprisvækst igennem året 2007, dvs. den forventede boligprisvækst igennem 2007 antages at fortsætte igennem 2008, hvilket er samme antagelse som der ligger i AErådets prognose. Anm.: Med en år-til-år-vækst på f.eks. 5,6 pct. i 2007 menes der, at den gennemsnitlige kontantpris i 2007 er 5,6 pct. højere end den gennemsnitlige i 2006, jf. bilag 1 for en uddybning af beregningen. Kilde: Finansministeriets Økonomiske Redegørelse, august 2006, Nordeas Økonomisk Perspektiv, september 2006 samt AErådets konjunkturvurdering, oktober I modsætning til ovennævnte institutioner offentliggør Danske Bank ikke deres forventning til boligprisudviklingen i deres konjunkturvurdering. Af Danske Banks Flash Comment af 17. oktober 2006 fremgår det dog, at Danske Bank forventer en samlet boligprisvækst på 2-4 pct. over de næste 12 måneder, dvs. fra 3. kvartal 2006 til 3. kvartal Danmarks to største banker, Finansministeriet og AErådet forventer således alle en meget kraftig afkøling af boligprisudviklingen igennem 2007, svarende til et bortfald/reduktion af boligprisvæksten på omkring 20 pct.-point på årsbasis. 5 Der ses derfor i det følgende afsnit på konsekvenserne for dansk økonomi af den forventede kraftige afkøling af boligprisudviklingen. Konsekvenser af en kraftig afkøling af boligmarkedet I tabel 2 er vist effekten på dansk økonomi af, at boligprisvæksten reduceres med 20 pct. point på årsbasis. Beregningen er foretaget med den nationaløkonomiske model ADAM, som er udviklet af modelgruppen ved Danmarks Statistik og som bl.a. anvendes af de økonomiske ministerier. Sådanne modelberegninger bør tolkes som stiliserede regneeksempler, men vurderes dog at give et rimeligt fingerpraj om effekternes størrelsesorden. 5 Jf. bilag 1er priserne på enfamiliehuse således steget igennem 2005 med 22,6 pct. og forventes af AErådet at stige med 19,6 pct. igenmem 2006, hvorfor en prisstigning på 0-2 pct. igennem 2007 og 2008 svarer til et bortfald/reduktion af boligprisvæksten på omkring 20 pct.-point på årsbasis.

6 6 Tabel 2. Isoleret effekt af at boligprisvæksten reduceres med 20 pct. point. År Beskæftigelse, pers Privat forbrug (realt), pct. -0,1-0,8-0,9 Boliginvesteringer (realt), pct. -5,6-8,6-14,2 BNP (realt), pct. -0,3-0,7-1,0 Offentlig saldo, mia.kr Anm.: Renteniveau og arbejdsstyrke er holdt eksogene i eksperimentet. Kilde: AErådets beregninger vha. ADAM-modellen. Afkølingen vil være med til at sikre dansk økonomi en blød landing, idet det vil fjerne en stimulans til den øvrige økonomi svarende til 1 pct. af BNP og beskæftigede personer over to år, jf. tabel 2. Det skal understreges, at der her ses på den isolerede effekt af afkølingen af boligmarkedet på dansk økonomi. Der er naturligvis mange andre faktorer som påvirker dansk økonomi i positiv henholdsvis negativ retning. Når der her vælges at stille skarpt på effekten af afkølingen af boligmarkedet er det fordi det er en af de vigtigste faktorer. AErådets samlede konjunkturvurdering hvor effekten af alle de negative og positive faktorer er sammenvejet - er sammenfattet i et hovedtræksnotat, som kan downloades fra AErådets hjemmeside. 6 Betydelig usikkerhed om den fremtidige boligprisudvikling Stort set alle prognosemagerne for dansk økonomi og det danske boligmarked har de senere år haft særdeles svært ved at forudsige boligprisudviklingen bare et eller to år ud i fremtiden. 7 De store fejlskøn på den fremtidige boligprisudvikling har dels skyldtes, at de økonomiske forhold har udviklet sig anderledes en forventet (bl.a. uforudsete rentefald), dels at de modeller og værktøjer prognosemagerne har til at forklare og forudsige boligprisudviklingen ikke er / har været særlig gode, jf. AErådets analyse fra juni 2006 af de senere års boligprisstigninger for en uddybning af sidstnævnte forhold. 8 Af samme årsag er der knyttet en betydelig usikkerhed til AErådets og de andre prognosemageres skøn for boligprisudviklingen de kommende år. Vores centrale skøn er som nævnt en kraftig afkøling af boligmarkedet de 6 Jf. 7 Jf. f.eks. Jyllands-Postens artikel af 18. september 2006 Økonomerne kan ikke forudse huspriserne ( 8 Jf. side 2-5.

7 7 kommende år med stagnation i priserne igennem 2007 og 2008, men grundet ovennævnte betydelige usikkerhedsfaktorer kan der lige såvel blive tale om en prisvækst på 1-5 pct. om året eller et prisfald på 1-5 pct. om året de kommende par år. Der er således tale om en betydelig usikkerhedsmargin. Et mindre sandsynligt men muligt risikoscenario er markante boligprisfald i de kommende år. Risikoen for markante boligprisfald de kommende år Et risikoscenario er, at der sker en markant kraftigere vending på boligmarkedet i Danmark end ventet. Det kan resultere i en hård opbremsning af dansk økonomi. En særlig giftig cocktail i den forbindelse er, hvis ECB fortsætter med at hæve renten væsentligt udover det der forventes for nuværende. Et sådant risikoscenario med markante prisfald på 5-10 pct. eller mere om året de kommende år kan også opstå, hvis boligprisvæksten fortsætter noget tid endnu med tocifrede vækstrater på årsbasis - og således ikke reagerer på de allerede indtrufne negative ændringer i de underliggende økonomiske forhold i form af højere renteniveau som reducerer købsmuligheden samt det stigende udbud af boliger - hvilket vil øge risikoen for en efterfølgende endnu kraftigere korrektion af boligudviklingen til udviklingen i de underliggende økonomiske forhold. Beregningerne i tabel 2 af effekterne af, at boligprisvæksten reduceres med 20 pct. point kan give et skøn af effekterne af et markant boligprisfald i de kommende år, idet et bortfald af en prisstigning på 20 pct. svarer til et prisfald på 16,7 pct. på årsbasis. 9 Et boligprisfald på 16,7 pct.-point svarer cirka til at en annullering af det seneste års boligprisstigninger, som på et landsgennemsnitlig parcel/rækkehus på 130 kvm. har været ca kr. 10 Et sådant prisfald vil kunne gøre boligejere der netop er trådt ind på boligmarkedet insolvente, dvs. at lånene i huset overstiger husets værdi. Men for hovedparten af bolig- 9 At et bortfald af en stigning på 20 pct. svarer til et fald på 16,7 pct. kan indses ved et eksempel: Hvis en bolig til 1 mio.kr. først stiger med 20 pct. er der tale om en prisvækst på 0,2 mio.kr. til 1,2 mio.kr. Hvis boligens pris herefter falder med 16,7% fås et prisfald på 16,7%*1,2 mio.kr. = 0,2 mio.kr. til 1 mio.kr., hvilket viser at et bortfald af en prisstigning på 20 pct. svarer til et prisfald på 16,7 pct. 10 Der er imidlertid store regionale forskelle, idet boligprisudviklingen også det seneste år har været meget forskellig i de forskellige egne af landet. Prisstigningerne har således været størst i Hovedstadsområdet med gevinster flere steder på over 1 mio.kr., mens der har været prisfald i visse udkantskommuner.

8 8 ejerne vil det blot betyde en vis reduktion af meget store friværdier, der er skabt gennem de senere års kraftige boligprisvækst. Et boligprisfald vil påvirke dansk økonomi negativt gennem et lavere privat forbrug og færre boliginvesteringer og -byggeri. Et markant prisfald på 16,7 pct. vil således ikke fuldstændig lamme dansk økonomi, men vil dog have ganske mærkbare privat- og samfundsøkonomiske konsekvenser. Effekterne af et boligprisfalds størrelse er proportionale med prisændringens størrelse. Er den forudsatte negative udvikling i boligpriserne f.eks. kun halvt så stor, så bliver de beregnede effekter også kun halvt så store. Selvom boligpriserne må forventes, at have en vis stivhed i nedadgående retning, så har der igennem de sidste 50 år dog været to perioder med markante prisfald, jf. boks 1. Boks 1. Perioder med markante prisfald Boligpriserne er steget uafbrudt de seneste 13 år i træk og med stigende styrke de seneste par år, hvilket måske kunne få nogle til at tro, at det nærmest er en naturlov, at boligpriserne kun kan stige. Imidlertid viser nedenstående tabel 1, at vi også har haft perioder med ganske markante fald i boligpriserne. Det kan i den sammenhæng bemærkes, at boligprisfaldene især ved kartoffelkuren var karakteriseret ved et hurtigt og kraftigt skift i prisudviklingen fra det ene år til det andet. Tabel B1. Perioder med markante boligprisfald Samlet ændring i perioden Gns. ændring pr. år i perioden Nominelt % -2,8% % -2,4% Realt % -12,7% % -5,3% Anm.: Deflatering er foretaget med forbrugerprisindekset. Kilde: AErådet pba. ADAM-databanken. Tabel B1 viser, at boligpriserne faldt med i alt 8 pct. fra 1979 til 1982 i forbindelse med konjunkturomslaget ved den anden oliekrise. Dette lyder måske ikke af så meget, men da boligprisfaldet skete i en periode med relativt høj inflation på pct. om året, så faldt de reale huspriser faktisk hele 33 pct. på bare tre år. Tilsvarende ses det, at boligpriserne faldt med i alt 16 pct. fra 1986 til 1993 i forbindelse med kartoffelkuren, hvilket svarede til et realt boligprisfald på 32 pct.

9 9 BILAG 1. BOLIGPRISUDVIKLINGEN I AERÅDETS PROGNOSE Bilagstabel 1. År-til-år samt til kvt.-kvt. vækstrater i AErådets konjunkturvurdering Dato Prisindeks for enfamiliehuse Kvt.-kvt.-vækst År-til-år-vækst Vækst igennem året 1996:01 106, :02 108,699 2,5% 1996:03 111,999 3,0% 1996:04 116,599 4,1% 1997:01 119,399 2,4% 1997:02 122,599 2,7% 1997:03 125,399 2,3% 1997:04 126,799 1,1% 11,5% 8,7% 1998:01 129,199 1,9% 1998:02 134,499 4,1% 1998:03 136,499 1,5% 1998:04 138,499 1,5% 9,0% 9,2% 1999:01 140,699 1,6% 1999:02 142,799 1,5% 1999:03 145,599 2,0% 1999:04 145,899 0,2% 6,7% 5,3% 2000:01 147,899 1,4% 2000:02 151,999 2,8% 2000:03 155,499 2,3% 2000:04 156,899 0,9% 6,5% 7,5% 2001:01 159,699 1,8% 2001:02 161,899 1,4% 2001:03 163,799 1,2% 2001:04 162,499-0,8% 5,8% 3,6% 2002:01 164,999 1,5% 2002:02 168,199 1,9% 2002:03 169,299 0,7% 2002:04 169,299 0,0% 3,7% 4,2% 2003:01 169,599 0,2% 2003:02 173,099 2,1% 2003:03 175,099 1,2% 2003:04 175,099 0,0% 3,1% 3,4% 2004:01 179,899 2,7% 2004:02 186,798 3,8% 2004:03 191,998 2,8% 2004:04 195,698 1,9% 8,9% 11,8% 2005:01 203,698 4,1% 2005:02 215,500 5,8% 2005:03 227,900 5,8% 2005:04 240,022 5,3% 17,6% 22,6% 2006:01 251,800 4,9% 2006:02 267,9152 6,4% 2006:03 279,9714 4,5% 2006:04 286,9707 2,5% 22,5% 19,6% 2007:01 286,9707 0% 2007:02 286,9707 0% 2007:03 286,9707 0% 2007:04 286,9707 0% 5,6% 0,0% 2008:01 286,9707 0%

10 :02 286,9707 0% 2008:03 286,9707 0% 2008:04 286,9707 0% 0,0% 0,0% Anm: For den historiske periode frem til og med 1. kvartal 2006 er anvendt Danmarks Statistiks prisindeks (som har 1995 = indeks 100) for enfamiliehuse er anvendt, da det er det mest dækkende og præcise prisindeks for enfamiliehuse og er samtidig det indeks der anvendes i ADAM. Som skøn for væksten i 2. og 3. kvartal 2006 er anvendt kvartalsvækstraten i Realkreditrådets gennemsnitlige kvm-priser for realkreditfinansierede parcel- og rækkehuse i de to kvartaler. Tallene for 4. kvartal 2006 til 4. kvartal 2008 er AErådets forventning i konjunkturvurderingen, okt Kilde: AErådet forventning i konjunkturvurderingen, okt samt tal fra Danmarks Statistik og Realkreditrådet. Det ses af bilagstabel 1, at selvom at boligprisvæksten igennem hele 2007 er 0 pct. så bliver år-til-år-væksten i 2007 på 5,6%, idet 2007-års-gns./2006- års-gns. = ((286, , , ,9707)/4)/ ((251,8+267, , ,9707)/4)-1 = 0,056 = 5,6%. Der er således i år-til-år-væksten i 2007 et såkaldt statistisk overhæng på 5,6% fra boligprisvæksten igennem 2. halvår af 2006, som medfører at boligprisniveauet ved udgangen af 2006 er 5,6% højere end det gennemsnitlig prisniveau i 2006, idet 286,9707/((251,8+267, , ,9707)/4)-1 = 0,056 = 5,6%.