Overbliksvurdering af ejendommen

Transkript

1 Overbliksvurdering af ejendommen Opvisningsbanen på Engvej, 2791 Dragør Opvisningsarealet på Engvej Rækkehusbebyggelse fra år 2000 på nabogrund Sags-nr B Rekvirent: Dragør kommune Kirkevej Dragør Att.: Kommunaldirektør Per Ullerichs

2 1. Vurderingens tema og formål Tema: Vurderingen skal fastsætte markedsprisen, en kyndig sælger og en kyndig køber på vurderingstidspunktet ville aftale for ejendommen som den er og forefindes og under hensynstagen til ejendommens gældende plangrundlag, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet og vedligeholdelses-stand m.v. Der lægges til grund, at både køber og sælger har handlet vidende, hæderligt og ikke under tvang. Vurderingen gennemføres til brug for rekvirentens overvejelser om et eventuelt fremtidigt salg af ejendommen. Vi har fra rekvirenten ikke fået udleveret nogen ejendomsdokumenter eller øvrige oplysninger andet end adressen. Vi har således ikke haft adgang til at besigtige bygningen indvendigt, men baserer alene vurderingen på baggrund af de offentlige tilgængelige oplysninger og det vi har kunnet konstatere ved den udvendige besigtigelse. 2. Vurderingens genstand og arealer Det vurderede udgør Dele af matrikel 334 hz, Dragør by Det vurderede areal udgør opvisningsbanen som ifølge lokalplan nr. 49 udgør et grundareal på ca kvm. og er benævnt delområde 6 i lokalplanen. En opmåling på kortet i lokalplanen resulterer i et samlet areal på ca kvm. Det anbefales derfor at foretage en opmåling af det faktiske areal som påtænkes solgt til boligformål. 3. Forudsætninger Der er for vurderingen i henhold til temaet opsat nedenstående Forudsætninger: at ejendommen fysisk overtages som den er og forefindes. at de tinglyste servitutter ikke er særligt belastende, økonomisk belastende eller usædvanlige. Servitutterne er ikke gennemgået og er derfor ikke tillagt særlig positiv eller negativ indflydelse på prisen. Vi henleder opmærksomheden på, at servitutters indhold kan betyde en ikke uvæsentlig ændring af prisen på en ejendom. at de begrænsninger i anvendelsen som ejendommen i dag er underlagt som følge af gældende lokalplan, forudsættes ændret/ophævet. at der på ejendommen ikke er forurening, der påvirker dens værdi.

3 4. Plangrundlag Ejendommen er omfattet af lokalplan 49. Lokalplanen udlægger hele lokalplanområdet til offentlige formål, bydelspark, sportsaktiviteter, institutioner og lignende. Det vurderede areal udgør delområde 6 i lokalplanen og udlægges til sports- og fritidsformål. Delområdet kan iht. lokalplanen ikke bebygges. En anvendelse af grunden til boligformål vil således kræve en ny lokalplan. 5. Vurderingsansættelse Opvisningsbanen er afgrænses mod nordvest af en ældre rækkehusbebyggelse langs Engvej. Mod nordøst er en institution indrettet i det gamle klubhus og med sydvest er der i år 2000 opført tæt/lav boligbebyggelse. Den tæt-lave boligbebyggelse mod sydvest giver et godt sammenligningsgrundlag for, hvilken boligtype og bebyggelsesprocent der er realistisk ved en udnyttelse af opvisningsbanen til boligformål. En tæt-lav eller parcelhus-bebyggelse på opvisningsbanen vil naturlig kunne indpasses i området. En tæt-lav bebyggelse vil forventeligt kunne opføres med en byggelsesprocent på 40 svarende til udnyttelsen på nabogrunden. Tilsvarende vil det ved en parcelhusudstykning alene være muligt at bebygge grundene med 25%, hvorfor det umiddelbart forventes at en tæt-lav udstykning vil være at foretrække. Men dette kræver en nærmere undersøgelse, idet man ved en tæt-lav bebyggelse forventeligt vil opnå en lavere pris pr. byggeretsmeter (antal kvm. der må bygges på grunden) end ved en salg som parcelhus-grund. Samtidig vil køberen af en grund til tæt-lav bebyggelse ofte være en developer der skal opnå en fortjeneste ved gennemførelse af projektet, hvilket kun kan fradrages et sted i den pris man vil betale for byggegrunden. Ved salg af parcelhus-grunde til slut-brugeren, dvs. den der skal bebo det færdige parcelhus, undgår man at få developer og deres fortjeneste ind som mellemled. Værdien af opvisningsbanen ved salg som parcelhusgrunde Vi har undersøgt udbuddet af byggegrunde til parcelhuse i Dragør kommune. Der er et meget begrænset udbud bestående af 4 byggegrunde som fremgår i skemaet herunder.

4 Sammenligningspriser for villagrunde Data indsamlet pr. medio august 2006 Adresse Kontantpris Tinglyst grundareal Max bebyggelse på grunden Byggeretspris pr. kvm. 1 Rønnevej kvm Tværvej kvm Utrecht Alle kvm Hovedgaden kvm kvm Byggeretsprisen i ovenstående skema angiver den pris køber skal betale for grunden pr. kvm. der kan opføre på grunden. For Rønnevej s vedkommende skal køberen således betale knap kr. pr. kvm parcelhus han kan opføre på grunden. Dvs. at såfremt parcelhuset der opføres på grunden koster kr./kvm. alt inkl., vil den samlede anskaffelsessum pr. kvm. for huset være ca kr./kvm. Med udgangspunkt i ovenstående sammenligningsgrunde, vurderes en parcelhus-grund på ca. 800 kvm. at kunne sælges for ca kr. i dagens marked. Antages det, at der skal anvendes ca. 20% af det samlede grundareal til vej- og sti-arealer, vil det efterlade kvm. ( kvm. grundareal / 1,2) til udstykning i parcelhus-grunde. Dette areal modsvarer 14 parcelhusgrunde á 800 kvm. Såfremt der opnås en salgspris på 2,25 mio. kr. pr. styk, modsvarer det en samlet indtægt på 31,5 mio. kr. Men herfra skal fratrækkes omkostninger til anlæg af interne veje, stier og vejbelysning. Dette er af vurderingsmanden anslået til kr. pr. grund, svarende til en samlet omkostning på 4,2 mio. kr. Kommunens provenu ved udstykning opvisningsbanen i parcelhus-grunden og salg enkeltvis vil være i niveauet 27,5 mio kr. Værdien af grunden som tæt-lav bebyggelse Værdien af grunden til brug for tæt-lav bebyggelse afhænger af, hvad det er muligt at opnå i salgspris for de færdige rækkehuse. Ejendomspriserne for ejerlejligheder er nærmest eksploderet i de senere år, hvilket har medført meget høje priser pr. kvm. i stort set alle områder i Storkøbenhavn. Vi oplever dog netop i disse dage et meget afventende marked, idet der er en bred forventning om boligpriserne skal korrigeres nedad. Herunder fremgår de aktuelle udbudspriser for rækkehuse og lejligheder til salg i Dragør. Adresse Kontantpris Tinglyst areal vær. Bygget Kvm. pris (afrundet) 1 Kongevejen Øresunds Alle Øresunds Alle Dragør Lige Nord For Gl.By Dragør Lige Nord For Gl. By Engvej Poppelvej

5 Skemaet viser en oversigt over 7 rækkehuse/ejerlejligheder i størrelsen kvm. som pt. udbydes til salg hos ejendomsmæglere via 1. Den gennemsnitlige udbudspris pr. kvm. er pt kr./kvm.. Den nedre kvartil (de 2 billigste) koster i gennemsnit knap kr./kvm. Et godt sammenligningsgrundlag, er emne nr. 6 på listen, der er et rækkehus på nabogrunden på Engvej. Denne er udbudt til kr./kvm. for 98 kvm. Vi vurderer at nye boliger på opvisningsarealet vil kunne sælges for ca. samme pris i dagens marked. Til brug for værdiansættelsen af byggeretten tages udgangspunkt i en gennemsnitlig salgspris pr. bolig-kvm. på kr. Herunder er der foretaget en baglæns beregning. Med udgangspunkt i en salgspris på kr./kvm. pr. bruttoetagemeter ved salg som bolig, er værdien af byggeretten beregnet til ca kr./kvm. Opvisningsbanen på Engvej, Dragør Værdi af byggeret som ejerboliger Indtægt ved salg pr. brutto kvm. * Developer fee - 18% af salgspris Developer fee i alt Entreprisesum, kr/kvm. incl. moms Arkitekt/ingeniørhonorar 10% Uforudsete - rådighedsbeløb 10% Byggesagsbehandling ca. 1,25% 174 Entreprisesum, i alt incl. moms Tilslutningsafgifter - anslået Tilslutningsafgifter i alt (ANSLÅET), incl. moms Opdeling i ejerlejligheder/udstykning - anslået Gebyr pr. etagemeter boligareal 16 Grundgebyr pr. ejendom 3 Gebyr pr. særskilt opmålt ejerlejlighedsareal 12 Omk. til opdeling i alt, incl. moms Salgsomkostninger - anslået Ejendomsmægler 2,5% inkl. moms og ann. 875 Ejendomsmægler i alt, incl. moms Finansieringsomkostninger, 12 mdr. á 7% Grundværdi pr. brutto-kvm Det betyder, at såfremt det samlede grundareal der kan sælges til tæt-lav bebyggelse er ca kvm. og dette kan bebygges med 40%, vil det resultere i en samlet bebyggelse på kvm. 1 er ejendomsmæglernes fælles database, hvor danske ejendomsmæglere er pligtige til at annonce alle de boliger de har til salg.

6 Ved en byggeretspris på kr./kvm., vil den samlede grund have en værdi på kr., dvs. væsentligt mere end ved en parcelhus udstykning. Ved beregning af grundværdien ved salg til ejerboliger er det vigtig at være opmærksom på, at et fald i boligpriserne på eksempelvis 10%, vil have en markant betydning for grundværdien, idet denne i det tilfælde vil falde til kr/byggeretsmeteren, svarende til et fald på 30%. I det boligmarked vi vidne til pt., hvor der er stor usikkerhed om priserne vil falde i den kommende tid, kan værdien af denne grund variere meget indenfor en kort tidshorisont som følge af udviklingen på boligmarkedet. Nærværende vurdering er således udtryk for værdien af grunden med dagens boligmarked. Konklusion På grundlag af de foreliggende oplysninger, besigtigelse samt beregninger, ansættes ejendommens kontante værdi i niveauet kr ,- Værdien er fastsat under forudsætning af planrammerne for grunden kan ændres til tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 40 inkl. vej og sti-arealer. 6. Underskrift og datering Nærværende vurdering må ikke uden vores skriftlige tilladelse benyttes af andre end rekvirenten til andre formål end angivet eller i øvrigt gengives helt eller delvist. Vurderingen må kun anvendes ved inddragelse af samtlige oplysninger angivet i vurderingen. Anvendelse af dele af vurderingen kan give et misvisende billede. København, den 17. august 2006 Nicholas Thurø Partner Statsautoriseret ejendomsmægler MDE, HD (f)

7