Indstilling. Lokalplan 953, Boliger Aarhus Ø - Endelig. 1. Resume. Til Aarhus Byråd via Magistraten. Den 29. november 2013

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Den 29. november 2013 Lokalplan 953, Boliger Aarhus Ø - Endelig Endelig vedtagelse af forslag til Lokalplan nr Område til boliger ved Thit Jensens Gade, Aarhus Ø, Aarhus Midtby samt forslag til Tillæg nr. 63 til Kommuneplan Aarhus Kommune Teknik og Miljø 1. Resume Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af aftale mellem Aarhus Kommune og bygherrekredsen bag projektet Havneholmen, og muliggør et boligbyggeri på m 2 etageareal i op til 13 etager. Lokalplan og kommuneplantillæg har været offentligt fremlagt fra den 10. juli til den 4. september Der er indkommet tre høringssvar, et fra Naturstyrelsen og fra to naboer i nabobebyggelsen Isbjerget. Naturstyrelsen gør indsigelse mod forslag til lokalplan og kommuneplantillæg. De mener, at lokalplanen ikke sikrer udendørs opholdsarealer tilstrækkeligt mod støj fra Containerterminalen. Naboerne i Isbjerget mener, at lokalplanen ikke er i overensstemmelse med den forudgående planlægning, hvad angår højde og placering. Derfor mener de, at der opstår uacceptable skygge- og udsigtsforhold i og fra deres lejligheder i Isbjerget. MTM-POB/Byplanafdelingen Kalkværksvej Aarhus C Sagsnr. 13/ Journalnr. Sagsbeh. Carsten Lützen Telefon Direkte telefon Fax carstenl@aarhus.dk Teknik og Miljø har forhandlet med Naturstyrelsen om deres indsigelse om overskridelse af støjgrænser på udendørs opholdsarealer. Teknik og Miljø kan imødekomme Naturstyrelsen ved, at lokalplanen bliver ændret på to punkter. For det første skal lokalplanen vise, hvor opholdsarealer, der ikke er støjpåvirkede, er lokaliseret. For det andet skal lokalplanen sikre, at altaner og terrasser forsynes med støjafskærmning i form af et værn på 140 cm. Herefter har Naturstyrelsen frafaldet indsigelsen. Lixtal: 44 Bygherren bag Lokalplan 953 har aftalt med bygherre for Isbjerget, at højderne mod Isbjerget bliver reduceret. Teknik og Miljø mener dermed, at projektet Havneholmen tager det fornødne hensyn til Isbjerg bebyggelsen, og at det derfor ikke er relevant at foretage yderligere ændringer. Lokalplan 953, Boliger Aarhus Ø - Endelig

2 2. Beslutningspunkter At 1) Forslag til Lokalplan nr. 953 vedtages endeligt med de ændringer, som fremgår af indstillingens afsnit 5 med tilhørende bilag 4, At 2) Tillæg nr. 63 til Kommuneplan 2009 vedtages endeligt med de ændringer, som fremgår af indstillingens afsnit 5 med tilhørende bilag 4, At 3) De indkomne bemærkninger besvares som anført i afsnit 5, samt At 4) Den sammenfattende redegørelse om miljøvurderingen af Lokalplan 953 godkendes og indgår som en del af lokalplanens redegørelse, som det fremgår af indstillingens afsnit 5 med tilhørende bilag Baggrund Lokalplanen er udarbejdet med udgangspunkt i salg af areal på Aarhus Ø, til Pensam Liv Forsikringsaktieselskab og Topdanmark Ejendomme A/S, der ønsker at opføre boligbebyggelsen Havneholmen. 4. Relationer til mål Lokalplanen er i overensstemmelse med principperne i den overordnede planlægning i området. 5. Sagsfremstilling Lokalplanen omfatter et område på Ø3 i Aarhus Ø og er på m 2. Området grænser mod nordøst op til Ø2 med Isbjerget, mod sydøst til promenaden langs vandet, mod sydvest til Ø4 og mod nordvest til Bernhardt Jensens Boulevard. Lokalplanen fastlægger byggefelter til ny bebyggelse, etablering af kanaler, veje, stier, underjordisk bilparkering og opholdsarealer. Lokalplanen giver mulighed for at opføre en boligbebyggelse på m 2 med en varierende højde, op til 13 etager svarende til 45,4 m over terræn (kote 47,9) mod Bernhardt Jensens Boulevard og ned til 5 etager mod vandet. Planen indeholder bestemmelser om maksimal kote og etageantal for bebyggelsen. Bemærkninger til lokalplanen Lokalplanen har været offentligt fremlagt fra den 10. juli til den 4. september Der er indkommet tre høringssvar, der er vedlagt indstillingen som bilag Naturstyrelsen Side 2 af 7

3 2. og 3. Naboer i Isbjerget Høringssvar fra Naturstyrelsen Miljøministeriet har via Naturstyrelsen gjort indsigelse mod forslag til lokalplan og kommuneplantillæg. Det betyder, at planforslagene ikke kan vedtages endeligt, før der er opnået enighed mellem parterne. Indsigelsen omhandler støj fra containerterminalen på Østhavnen. Naturstyrelsen mener ikke, at Aarhus Kommune sikrer, at lokalplanområdets udearealer er tilstrækkeligt skærmede mod støj fra virksomheden. Det drejer sig om en lejlighedsvis overskridelse af støjgrænserne om natten. Følgende forhold finder Naturstyrelsen behov for at ændre: Det skal på kort vises, hvor det vil være muligt at placere de i lokalplanens 9 nævnte udendørs opholdsarealer, så de overholder Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier. Det skal gennem retningslinjer sikres, at udendørs opholdsarealer, der er placeret i direkte tilknytning til boligen, og som er forbeholdt den enkelte boligs beboere (altaner, tagterrasser m.v.), indrettes og evt. afskærmes, så Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier kan overholdes. Teknik og Miljøs kommentarer Teknik og Miljø kan umiddelbart imødekomme det første forhold ved at angive på lokalplankortet, hvor de udendørs opholdsarealer er placeret. Det andet forhold drejer sig om overskridelse af de vejledende grænseværdier for støj fra containerterminalen på de altaner og terrasser, der vender mod øst mod terminalen. Overskridelsen finder kun sted lejlighedsvis om natten. Teknik og Miljø har forhandlet med Naturstyrelsen, og der er opnået enighed om, at lokalplanen skal indeholde en bestemmelse, der sikrer, at altaner og terrasser bliver bygget med et værn, der skærmer for støjen, med en højde på minimum 140 cm. Denne højde er fastsat på baggrund af beregninger af støjen på altanerne. Høringssvar 2 og 3 Naboerne i Isbjerget mener, at de med den forudgående planlægning af Aarhus Ø og specifikt i Dispositionsplanen for de nordlige områder har haft berettigede forventninger til et anderledes byggeri på nabogrunden. Det drejer sig om, at højden burde være lavere, at højden vil variere, samt at byggeriet ikke vil være placeret så tæt på vandet. Højden betyder, at der opstår uacceptable skyggeforhold i Side 3 af 7

4 deres lejligheder i Isbjerget. Placeringen betyder, at udsigten vil blive generet. De mener derfor, at miljøvurderingen mangler en gennemgang af afvigelser fra Dispositionsplanen for de nordlige områder samt en mere detaljeret redegørelse for skyggepåvirkninger på Isbjerget. De mener, at lokalplanen skal ændres, så byggehøjder reduceres og byggelinjer flyttes. Teknik og Miljøs kommentarer Dispositionsplanen fra 2006 er vedtaget i Byrådet som grundlag for den overordnede disponering af Aarhus Ø. Det er ikke en formel plan som kommune- og lokalplan. Men en plan, der beskriver Aarhus Kommunes vision for området. Den beskriver, hvordan byggeri generelt skal opføres i 5-9 etager, punktvis 10 etager og med enkelte højere punkter, samt at den overordnede byprofil på Nordhavnen skal være kendetegnet ved, at områdets bebyggelse nedtrappes mod vandsiden. I forbindelse med udbud og salg af byggeretter på Aarhus Ø er de enkelte byggerier blevet vurderet, og der er i hvert enkelt tilfælde truffet beslutning om salg i Byrådet. I vurderingen indgår en vurdering af arkitektur og sammenhæng til de øvrige byggerier, og på baggrund heraf bliver højder og omfang lagt fast. Lokalplanen følger efterfølgende op på dette. Det har ikke været muligt at finde købere til grundene og dermed realisere byggerier på Aarhus Ø uden at fravige nogle punkter i Dispositionsplanen. Dette gælder også for Isbjerget og nogle af de andre byggerier på Aarhus Ø. Miljøvurderingen skal undersøge planforslagenes mulige indvirkning på miljøet. Det er derimod ikke meningen, at den skal indeholde en vurdering af lokalplanens præmisser, herunder forholdet til tidligere planlægning. Det kommende byggeris skyggevirkning på blandt andet Isbjerget er en miljøpåvirkning og er derfor blevet vurderet med skyggediagrammer og tekst. Det er konkluderet, at der i forårs- og efterårsperioderne samt om vinteren om eftermiddagen vil være skygger mod nordøst, der vil påvirke dele af Isbjerget. Bygherren bag Lokalplan 953 har i perioden, mens lokalplanen har været offentligt fremlagt aftalt med bygherren for Isbjerget, at højderne mod Isbjerget bliver reduceret med 1-2 etager. Lokalplanen indstilles på den baggrund ændret på dette punkt. Teknik og Miljø mener dermed, at projektet Havneholmen tager hensyn til bebyggelsen Isbjerget. Det er derfor ikke er relevant at foretage yderligere ændringer som følge af bemærkningerne. Side 4 af 7

5 Teknik og Miljøs forslag til ændringer i lokalplanen som følge af høringssvar Som opfølgning på Naturstyrelsens bemærkninger foreslår Teknik og Miljø, at lokalplankortet ændres med tilføjelse af signatur, der angiver hvor de udendørs opholdsarealer er placeret. Hertil kommer, at lokalplanens bestemmelser om støjforhold bliver suppleret med en bestemmelse, der sikrer, at altaner og terrasser skal udføres med støjafskærmende værn med en højde på 140 cm. På bygherrens foranledning og som imødekommelse af naboer i Isbjerget anbefaler Teknik og Miljø at reducere højden på byggeriet mod Isbjerget. Byggehøjden er reduceret med en 1-2 etager i byggefelterne mod Isbjerget. Herudover foreslår Teknik og Miljø at imødekomme bygherres ønske om, at lokalplanen skal udlægge et mindre område til en affaldssorteringsgård. Ændring af lokalplanens afsnit om Miljøvurdering Teknik og Miljø indstiller, at der foretages en lovbestemt ændring af afsnittet om Miljøvurdering. Overskriften i afsnittet om Miljøvurdering bliver erstattet af Sammenfattende redegørelse om miljøvurdering af Lokalplan nr. 953 og Tillæg nr. 63 til Kommuneplan Og der bliver tilføjet to afsnit Bemærkninger indkommet under den offentlige fremlæggelse samt Overvågning. Yderligere ønsker Teknik og Miljø at foretage nogle redaktionelle rettelser i lokalplanforslaget. Den fulde ordlyd af de foreslåede ændringer fremgår af Bilag Strategi for borgerinddragelse Det er ikke vurderet at være behov for yderligere tiltag om borgerinddragelse udover den lovbestemte procedure og den normale praksis for lokalplanlægningen i Aarhus Kommune. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Kommunaløkonomiske konsekvenser Lokalplanen har i sig selv ingen økonomiske konsekvenser. I forbindelse med indstillingen om dispositionsplan for Nordhavnen m.v. fra januar 2006 blev der udarbejdet en økonomimodel for De Bynære Havnearealer. Modellen sandsynliggjorde, at det ud fra nogle nærmere angivne forudsætninger var muligt at realisere de planlægningsmæssige forhold økonomisk. Side 5 af 7

6 Efterfølgende har Folketinget vedtaget en lov, der indebærer, at salg af jord fra d. 1. januar 2011 pålægges moms. Konsekvenserne heraf efter indregning af halv momseffekt (momsen deles så at sige mellem køber og kommunen) har været forelagt byrådet i indstillingerne om forventet regnskab og tillægsbevillinger til budgetreserverne og de finansielle konti i december måned 2010, 2011 og Da lovgivningen omkring moms ved salg af jord kun har eksisteret i et kort tidsrum, har det endnu ikke været muligt at opnå et tilstrækkeligt erfaringsgrundlag til mere konkret at vurdere den nye lovs betydning for videresalgspriserne på De Bynære Havnearealer. Udviklingen i markedspriserne følges nøje, og der vil blive fulgt op herpå, når de første mere konkrete erfaringer med konsekvenserne af den nye lov viser sig. 7.2 Miljømæssige konsekvenser Der er udarbejdet en miljørapport som en del af den lovpligtige miljøvurdering, der blev fremlagt offentligt i samme periode som forslag til lokalplan og kommuneplantillæg. Der er indkommet bemærkninger til miljørapporten i høringsperioden, der handler om forholdet til tidligere planlægning i området samt skyggeforhold. Bemærkningerne er gennemgået i indstillingens afsnit 5. Bünyamin Simsek / Lisbeth Errboe Svendsen Bilag Bilag 1a: Indsigelse fra Naturstyrelsen Bilag 1b: Meddelelse hvor Naturstyrelsen trækker indsigelsen Bilag 2: Indsigelse fra nabo i Isbjerget Bilag 3: Indsigelse fra nabo i Isbjerget Bilag 4: Forslag til ændringer i lokalplanen Bilag 5: Kortbilag, der viser opholdsarealer på terræn Bilag 6: Lokalplanforslag nr. 953 Bilag 7: Miljørapport til Lokalplan nr. 953 Side 6 af 7

7 Tidligere beslutninger Beslutning om offentliggørelse af Forslag til Lokalplan 953, 26. juni Beslutning om salg af byggeret til Pensam Liv Forsikringsaktieselskab og Topdanmark Ejendomme A/S, den 5. december Dispositionsplan for de nordlige områder, den 21. juni Kvalitetshåndbog for De Bynære Havnearealer, 21. september Aftale vedrørende Aarhus Kommunes køb og overtagelse af De Bynære Havnearealer, 2. februar Side 7 af 7