Transkript

1 Livslang bolig planlægning Teddy Olsson Facitiles Management 7.C F2012 1

2 Disposition 1. Initiering Problemstilling - Placering - Teori - Økonomi 2. Organisation Byggesagens organisation - Udbudsform 3. Program Byggeprogram - Rammetidsplan - Finansiering - Udbudsmateriale 4. Dispositionsforslag Arealfordeling - Situationsplan - Forslag til indretning - Materialevalg - Økonomi 5. Projektforslag Energiberegning - Brandanalyse - Ventilationsberegning - Lydanalyse- Konstruktive system 6. D&V Drifts organisation -SLA -Drifts udgifter -D&V program Projektbeskrivelse Problemstilling Placering Teori Økonomi Index 2

3 Hvad er Livslang boligplanlægning? Enlig Altid sikret en bolig efter hvor men er i livet God beboersammensætning Par Kernefamilie Par Skræddersyet bolig Almennyttige boliger Par med 1 til 3 børn Problemstilling Placering Teori Økonomi Index 3

4 Livslang boligplanlægning En Er der Deloittes behov undersøgelse for billigere boliger? viser at mellemindkomst familier ikke har råd til at bo i København selv om de arbejder der. Den mørkeblå farve på kortet viser de kommuner, hvor mellemindkomstfamilier med 2 børn ikke har råd til at bo. Deloitte rapport Deloitte notat Kilde: Deloitte rapport Problemstilling Placering Teori Økonomi Index 4

5 Økonomisk råderum I gennemsnit har mellemindkomst familierne følgende beløb til rådighed til husleje: Kilde: Deloitte rapport Par med 2 børn Par med 1 barn Par Enlig forsørger Egen udregning kr kr kr kr. Problemstilling Placering Teori Økonomi Index 5

6 Hvor kan de så bo? Et sted hvor det er muligt at pendle mellem arbejde og hjemmet. Roskilde Køge Ringsted Problemstilling Placering Teori Økonomi Index 6

7 REN Analyse Bolig Pris Behov Transport med tog/bil Pris Tid CO2 Egen udregning Problemstilling Placering Teori Økonomi Index 7

8 Roskilde Den valgte mulighed Passer med kommunens befolkningsanalyse Korteste afstand 35 km Billigst transport både med bil og tog Befolkningsprognose Kilde: Roskilde kommune Problemstilling Placering Teori Økonomi Index 8

9 Byggegrund i Trekroner Centrum Lysallen Trekroner Ifølge Kommuneplan 2012 er der mulighed for at bygge boliger i Trekroner. Tæt på: Størrelse grund: m² Bebyggelses procent: 60 % Togstation Universitetet Skole Børnehave Vuggestue Indkøbsmuligheder Problemstilling Placering Teori Økonomi Index Kommuneplan Lokalplan 9

10 Byggegrund i Trekroner Lysallen Ifølge Kommuneplan 2012 er der mulighed for at bygge boliger i Trekroner. Tæt på: Størrelse grund: m² Bebyggelses procent: 60 % Togstation Universitetet Skole Børnehave Vuggestue Indkøbsmuligheder Problemstilling Placering Teori Økonomi Index Kommuneplan Lokalplan 10

11 Optimering af m² Hvordan gøres boligerne billigere for mellemindkomst familierne? Husstandstørrelse og m² pr. person på landsplan Flere m² bolig pr. person gennem årene Bliver med stor sandsynlighed højere i fremtiden Tæt-lavt byggeri / etagebyggeri Gennemsnit i etagebyggeri 45 m² pr person 20 % færre m² pr. person = 36,5m ² - billiger og spare på energien 2,28 2,26 2,24 2,22 2,2 2,18 2,16 2,14 2,12 2, Personer pr. husstand m² pr person 2, Problemstilling Placering Teori Økonomi Index Kilde: Danmarks statistik 11

12 Fordeling og størrelse af lejligheder Antal personer i husstanden Hovedstaden i % Hele landet i % 1 43,2 38,7 2 30, ,4 11,5 4 10,4 11,5 5 4,6 5,4 Gennemsnitlig husstands størrelse 2,05 2,14 Fordelingsnøgle: 8 lejligheder til 1 person 6 lejligheder til 2 personer 2 lejligheder til 3 personer 2 lejligheder til 4 personer 1 lejlighed til 5 personer Størrelser på lejligheder: 1 værelse: 37 m² 2 værelse: 65 m² 3 værelse: 85 m² 4 værelse: 101 m² 5 værelse: 120 m² Kilde: Danmarks statistik Pr. blok 18 lejligheder 1178 m² Max 39 beboer 11% 10% Lejlighedsoversigt 5% 42% 1. værelses 2. værelses Flere blokke med samme forholdstal. 32% 3. værelses 4. værelses 5. værelses Problemstilling Placering Teori Økonomi Index 12

13 Balance beregning Gennemsnitlig pris: kr. pr m² Bruttohusleje: 899 kr. pr m² Samlet rammebeløb: mio. kr. Egen udregning Oversigt over lejligheder Egen udregning Problemstilling Placering Teori Økonomi Index 13

14 Omvendt Kalkulation Oversigt over håndværkerudgifter Forudsætninger og forbedringer i forhold til V+S priser Egen udregning Problemstilling Placering Teori Økonomi Index 14

15 Pris og m² oversigt Antal lejligheder Antal personer Størrelse pr. lejlighed Pris pr. m² pr. måned Pris pr. måned 1 stk. 5 stk. 120 m² 68 kr kr. 2 stk. 4 stk. 101 m² 68 kr kr. 2 stk. 3 stk. 85 m² 68 kr kr. 6 stk. 2 stk. 65 m² 84 kr kr. 8 stk. 1 stk. 37 m² 71 kr kr. Kilde: Egen udregning I gennemsnit har mellemindkomst familierne følgende beløb til rådighed til husleje: Par med 2 børn Par med 1 barn Par Enlig forsørger kr kr kr kr. Kilde: Egen udregning Arealudnyttelse: Beboelsesareal: m² Fællesareal: 700 m² Konstruktionsarealet: 1200 m² Teknik areal: 500m² I alt: 36,3 m² pr person Arealudnyttelse 10% 4% 3% 83% Beboelsesareal Fællesareal Konstruktionsareal Teknikrumsareal Problemstilling Placering Teori Økonomi Index 15

16 Livslang bolig planlægning 1. Initiering Problemstilling - Placering - Teori - Økonomi 2. Organisation Byggesagens organisation - Udbudsform 3. Program Byggeprogram - Rammetidsplan - Finansiering - Udbudsmateriale 4. Dispositionsforslag Arealfordeling - Situationsplan - Forslag til indretning - Materialevalg - Økonomi 5. Projektforslag Energiberegning - Brandanalyse - Ventilationsberegning - Lydanalyse- Konstruktive system 6. D&V Drifts organisation -SLA -Drifts udgifter -D&V program Bygherrevejledning 2008 Byggesagens organisering Udbudsform Index 16

17 Organiseringsdiagram Byggeudvalget fastsætter rammerne for: -Økonomi - Tid De former projektet Arbejdsgruppen: Analyserer relevante problemstillinger og fremkommer med ideer til løsninger. Byggesagens organisering Udbudsform Index Rådgiveraftale ABR89 ABT93 AB92 ABS

18 Udbudsproces og form Samlet EU - udbud Totalentreprise Prækvalifikation Omvendt licitation Program Kontrahering Projektering Udførelse/drift Drift Fastlæggelse af udbudsproces Udarbejdelse af kvalitetsspecifikation Udarbejdelse af kontrakt Projektering Ibrugtagning Udbud og kontrakt Udførelse Drift Aflevering Overtagelse af drift ansvar Exit klausul Fortsat drift Udføres af den offentlige part Udføres af den vindende Totalentreprenør Samlet udbud med fokus på - Totaløkonomi - Langsigtede løsninger - Totalentreprise med drift -OPP uden finansiering Byggesagens organisering Udbudsform Index 18

19 Livslang bolig planlægning 1. Initiering Problemstilling - Placering - Teori - Økonomi 2. Organisation Byggesagens organisation - Udbudsform 3. Program Byggeprogram - Rammetidsplan - Finansiering - Udbudsmateriale 4. Dispositionsforslag Arealfordeling - Situationsplan - Forslag til indretning - Materialevalg - Økonomi 5. Projektforslag Energiberegning - Brandanalyse - Ventilationsberegning - Lydanalyse- Konstruktive system 6. D&V Drifts organisation -SLA -Drifts udgifter -D&V program Byggeprogram Rammetidsplan Finansiering Udbudsmateriale Index 19

20 Byggeprogram Bygherres krav og ønsker: Størrelser på lejligheder Fordelingsnøglen Bæredygtighed Energi Social Økologi Kvalitet Kvalitet af byggearbejde i alment byggeri C2C Økonomi Støtte til alment byggeri Økonomiske ramme Byggeprogram Rammetidsplan Finansiering Udbudsmateriale Index 20

21 Rammetidsplan Dato Ydelse Varighed Beskrivelse Rådgiveraftale Rådgiveaftale underskrives Byggeprogram Byggeprogram udarbejdes af BH og BR Udbudsannonce 30 dage Annonce udsendes Prækvalifikation 5 dage Tilbudsgivere udvælges og materiale udsendes Tilbudsfase 35 dage TE udarbejder tilbud Licitationsdag 1 dage Tilbuddene åbnes Udvælgelse af tilbud 5 dage BH og BR udvælger tilbud og kontrahere med vindene TE Stand still periode 10 dage Der må ikke skrives kontrakt i denne periode, da øvrige tilbudsgivere kan klage i denne periode Kontrahering 5 dage Parterne udarbejder kontrakt som underskrives Vedståelse af tilbud 40 dage Parterne skal vedstå tilbuddet i 40 dage Projektering 2 måneder TE udarbejder projektering samt endelig tidsplan for udførelse af byggeriet Udførelse 14 måneder Byggeriet udføres iht. tidsplan EU-udbud Standstill periode 10 dage Byggetid 14 måneder D&V i 10 år Aflevering af byggeri Byggeriet skalafleveres og stå klar til brug D&V kontrakt træder i 10 år Byggeriet overgår til styring af drift og kraft vedligeholdelse Ibrugtagning Bygningen tages 100 % i brug Byggeprogram Rammetidsplan Finansiering Udbudsmateriale Index 21

22 Finansiering Finansiering af almennyttig boliger ser således ud efter 1. januar 2011: Bidrag yder Procentsats Realkreditlån, hvortil staten løbende yder ydelsesstøtte ( Max. 40 år) 84 % Kommunalgrundkapital, udbetalt som rente og afdragsfrie lån 14 % Beboer indskud 2% Kilde: sm.dk Ved udfyldelse af skema ABC og indsende det til socialministeriet kan man søge om tilsagn i alment byggeri. Byggeprogram Rammetidsplan Finansiering Udbudsmateriale Index 22

23 Udbudsmateriale EU bekendtgørelse TED Prækvalifikationsannonce Udbudsbrev Totalentreprise kontrakt EU udbud fordi prisen er over 37,25 mio. kr. Prækvalifikationsannonce: Udvælgelses kriterier Oplysninger om teknisk og økonomisk formåen Virksomhedens ansatte Virksomhedens erfaring Virksomhedens kvalitetssikring Udbudsbrev: Tildelingskriterier Pris: 40 % Arkitektur og funktion 35 % Bæredygtighed 25 % Byggeprogram Rammetidsplan Finansiering Udbudsmateriale Index 23

24 Livslang bolig planlægning 1. Initiering Problemstilling - Placering - Teori - Økonomi 2. Organisation Byggesagens organisation - Udbudsform 3. Program Byggeprogram - Rammetidsplan - Finansiering - Udbudsmateriale 4. Dispositionsforslag Arealfordeling - Situationsplan - Forslag til indretning - Materialevalg - Økonomi 5. Projektforslag Energiberegning - Brandanalyse - Ventilationsberegning - Lydanalyse- Konstruktive system 6. D&V Drifts organisation -SLA-Drifts udgifter -D&V program Ydelsesbeskrivelse 2012 Arealfordeling Situationsplan Forslag til indretning Materialevalg Økonomi Index 24

25 Granskning af udbudsmaterialet Kommuneplan/Lokalplan Antal af p-pladser Udsende Placering på grund Bebyggelses procent Byggeprogram kvalitet Krav og ønsker Tid Bæredygtighed Fordeling af lejligheder Størrelser Antal Økonomi Pris pr m² Pris på D&V Byggeprogram Kommuneplan Lokalplan Arealfordeling Situationsplan Forslag til indretning Materialevalg Økonomi Index 25

26 Arealfordeling Bygning Bebyggelses procenten gør det muligt at opfører 10 blokke lejligheder. De bliver fordelt i 6 bygninger på følgende måde Bygning 5 Størrelse Antal m² 3 sal sal sal Stue I alt Bygning Bygning 6 Størrelse Antal m² 3 sal sal sal Stue I alt Samlet antal lejligheder: 190 stk. Samlet antal m²: m² Max antal beboer: 390 stk. Størrelse Antal m² 3 sal sal sal Stue I alt Størrelse Antal m² 3 sal sal sal Stue I alt Arealfordeling Situationsplan Forslag til indretning Materialevalg Økonomi Index 26

27 Situationsplan Bygningerne er placeret efter lokalplanen Fælleshus med vaskeri og festlokale, opbevaringsrum i kælderen Cykelskurermed plads til 150 cykler, P-pladser til 80 biler Affaldscontainer til både glas og aviser Endelig bebyggelses procent på 51% Situationsplan Bygning 1 Tegningsliste Arealfordeling Situationsplan Forslag til indretning Materialevalg Økonomi Index Facader Snit 27

28 Spacemanagement Bygning 1: 4 etager med kælder En blanding af alle typer lejligheder Udvendig trappe med svalegang Elevatortårn Teknikrum Opbevaringsrum Arealoversigt bygning 1 11% 11% 3% 2% Lejligheder Konstruktionsareal Opbevaring 73% Fælles areal Teknikrum Arealfordeling Situationsplan Forslag til indretning Materialevalg Økonomi Index 28

29 Forslag til indretning Møbleringsplaner, lejligheder 5 forskellige størrelser Bad og køkken i alle boliger Mulighed for gennemtræk Nem adgang til installation skakt Arealfordeling Situationsplan Forslag til indretning Materialevalg Økonomi Index Målplaner, lejligheder Målplaner, etager 29

30 Materialevalg TAG Tagkassetter i træ med tagpap med påmonterede solceller YDERVÆGGE Sandwichelementer med 250mm isolering og pudset facade, lang levetid og en god u-værdi VINDUER 3 lags energi vinduer, med en god u-værdi ETAGEDÆK Betonelementer med svømmende trægulve, som vil være nemme at vedligeholde Inventar A- mærkede køleskabe, ovn m.m. Hvide skabe Arealfordeling Situationsplan Forslag til indretning Materialevalg Økonomi Index 30

31 Økonomi Totaløkonomi på solceller Bæredygtige tiltag Som et bæredygtigt tiltag etableres der solceller på taget af bygningerne. Det beregnede kw/h forbrug for bygningen 1 er og kan dækkes af 462m²solceller på taget. Investeringen er betalt hjem i løbet af ca. 9 år. Egen udregning Arealfordeling Situationsplan Forslag til indretning Materialevalg Økonomi Index 31

32 Økonomi Budget overslag Økonomisk overslag Samlet beløb: mio. kr. 1.Grundudgifter: mio. kr. Byggeomkostningsindeks 2.Bygge og anlægsudgifter: mio. kr. 3.Inventar og udstyr: mio. kr. 4.Teknisk rådgivning: mio. kr. 5.Administrative udgifter: mio. kr. 6.D&V over en 10 års periode: mio. kr. Egen udregning Egen udregning Arealfordeling Situationsplan Forslag til indretning Materialevalg Økonomi Index 32

33 Livslang bolig planlægning 1. Initiering Problemstilling - Placering - Teori - Økonomi 2. Organisation Byggesagens organisation - Udbudsform 3. Program Byggeprogram - Rammetidsplan - Finansiering - Udbudsmateriale 4. Dispositionsforslag Arealfordeling - Situationsplan - Forslag til indretning - Materialevalg - Økonomi 5. Projektforslag Energiberegning - Brandanalyse - Ventilationsberegning - Lydanalyse- Konstruktive system 6. D&V Drifts organisation -SLA-Drifts udgifter -D&V program Energiberegning Brandanalyse Ventilationsberegning Lydberegning Konstruktive system Index 33

34 Energiberegning Overholder energiklasse 2015 Krav: /A kwh/m²år = 30, 5 kwh/m²år Energiberegning: 29,5 kwh/m²år Max dimensionerende varmetab gennem klimskærm ekskl. vinduer og døre, 6 W/m² Energiberegning: 4,8 W/m² Rapport med nøgletal Model med dokumentation Egen udregning i Be10 Kælderydervæg Tag Terrændæk Ydervæg Energiberegning Brandanalyse Ventilationsberegning Lydberegning Konstruktive system Index 34

35 Brandanalyse Brandanalyse Anvendelses kategori 6 Brandsektioner: Hver etage er en brandsektion da de er under 600 m² Brandceller: De enkelte lejligheder er opdelt i brand celler Elevator: Er en brandsektion og fungere som flugtvej Trapper: Fungere som flugtveje Egen produktion Brandsektionsvægge: REI 60 A2-s1, d0 Brandcellevægge: REI 60 Røgalarm: En i hver lejlighed Trapper: D-s2,d2 Brandplaner Energiberegning Brandanalyse Ventilationsberegning Lydberegning Konstruktive system Index 35

36 Ventilations beregning Ventilation beregning, bygning 1 Balanceret ventilation Krydsvarmeveksler Separat system til emhætter Nem adgang til installationsskakt Nedhængte lofter Egen udregning Tekniksnit - ventilation Ventilations planer Energiberegning Brandanalyse Ventilationsberegning Lydberegning Konstruktive system Index 36

37 Lydberegning Lydberegning Lejlighedsskel skal holde lydene fra naboen på et minimum 150 mm betonvæg mellem lejlighederne Efterklangsanalyse 48 db 52 db Egen udregning Egen udregning Energiberegning Brandanalyse Ventilationsberegning Lydberegning Konstruktive system Index 37

38 Konstruktive system -Tagelementer: Spændvide på 8,2 meter, dimensioneret bjælke 140x333 mm -Etagedæk: Spændvide 8,2 meter, dimensioneret tykkelse 220 mm -Indervægge: Lastopland 40,70 meter, dimensioneret tykkelse 150 mm -Ydervægge: Lastopland 66,90 meter, dimensioneret tykkelse 160 mm Detalje montage af konsol på tag Egen produktion Statisk oversigt Kundepunkter Energiberegning Brandanalyse Ventilationsberegning Lydberegning Konstruktive system Index 38

39 Livslang bolig planlægning 1. Initiering Problemstilling - Placering - Teori - Økonomi 2. Organisation Byggesagens organisation - Udbudsform 3. Program Byggeprogram - Rammetidsplan - Finansiering - Udbudsmateriale 4. Dispositionsforslag Arealfordeling - Situationsplan - Forslag til indretning - Materialevalg - Økonomi 5. Projektforslag Energiberegning - Brandanalyse - Ventilationsberegning - Lydanalyse- Konstruktive system 6. D&V Drifts organisation - SLA - Drifts udgifter - D&V program Drifts organisation SLA Drifts udgifter D&V program Index 39

40 Drift organisation Strategisk Strategisk Boligselskabet Sjælland SLA/ABS2003 Total Konsortium A/S Total Konsortium A/S laver en aftale med Drifts Entreprenøren A/S om at stå for D&V af de almennyttige boliger SLAénudfærdiges mellem Drifts Entreprenøren og Boligselskabet Sjælland Taktisk Operativ Drifts Entreprenør SLA/ABS2003 Udførende part D&V Forskellige håndværkere Kontrol af udført arbejde Vicevært ansat af Boligselskabet Sjælland har ansvaret for at driftsentreprenørens arbejde kontrolleres. Evt. klager fra beboerne skal sendes til viceværten. Drifts organisation SLA Drifts udgifter D&V program Index 40

41 Service Level Agreement 10 års drift og vedligeholdelses periode: Udearealerne - Belægninger - Græsarealer - Sne - Legepladser, cykelskure SLA ABS2003 Hvad der skal udføres: standart Klimaskærm - Graffiti - Tagrender - Tag Tekniske installationer - Solceller - Ventilation - Varme - Vand Egen produktion Hvor ofte: hyppighed - tidsrum Hvordan: lovgivning - beskrivelser Hvem: medarbejdernes kvalifikationer Hvad der sker hvis den ikke overholdes: Bøder eller bonus Drifts organisation SLA Drifts udgifter D&V program Index 41

42 Driftsudgifter Fra det økonomiske overslag Oversigt over driftsudgifter Befæstede arealer 8% Renhold på området 5% Tømning af skraldespande 5% Legepladser 3% Snerydning 26% Græsarealer 26% Planter/træer 3% Drift af ventilationsanlæg 3% Drift af varmeanlæg 3% Drift af solvarmeanlæg 3% Drift af elevator 2% Udvendig belysning 3% Trapper/svalegange 5% Ydervægge/graffiti 2% Tag 3% Tagrender 1% Egen produktion Egen produktion LYSALLEN Kilde: Landsbyggefonden, Husleje og Driftsudgiftsstatik 2010 Pris : 83 kr. m² år LANDSBYGGEFONDEN Pris : 131 kr. m² år FORSKEL I PRIS 49 kr. m² år Drifts organisation SLA Drifts udgifter D&V program Index 42

43 Valg af D&V program Krav til D&V program i henhold til det udarbejdede Byggeprogram. Nøgletal -m² -Tomgang -Pris Økonomi -Driftsøkonomi Registrering af udearealer -Græsplæner -Beplantning Lejer registrering -Kontrakter Leverandør styring -Faktura Tegninger 2D Drift og vedligeholdelsesplaner Nøgletal Økonomi Registrering af udearealer Lejer registrering Leverandør styring Tegninger 2D Drifts og vedligeholdelsesplaner Analyseskema FM program Butler Core FM TOPdesk Kilde: DFM Drifts organisation SLA Drifts udgifter D&V program Index 43

44 Konklusion Billige boliger Forskellige bolig størrelser Kort afstand til København Energikrav 2015 Digital håndtering af D&V 44

45 TAK FOR OPMÆRKSOMHEDEN 45

46 Index Initiering Organisering Program Dispositionsforslag Projektforslag D&V Problemstilling Byggesagens organisation Byggeprogram Arealfordeling Energiberegning Drifts organisation Placering Udbudsform Rammetidsplan Situationsplan Brandanalyse SLA Teori Finansiering Forslag til indretning Ventilationsberegning Drifts udgifter Økonomi Udbudsmateriale Materialevalg Lydberegning D&V program Økonomi Konstruktive system 46