Lokalplan Boligområde ved Pamhule Sø. Forslag. Marts 2008

Transkript

1 Lokalplan Boligområde ved Pamhule Sø Forslag Marts 2008 Fremlagt til offentlig debat i perioden fra den 16. april til den 11. juni

2 2 Udarbejdet af Haderslev Kommune og Hvenegaard A/S - Marts 2008

3 LOKALPLAN Boligområde ved Pamhule Sø Indhold SIDE INDLEDNING OG FORMÅL 4 KARAKTERISTIK AF OMRÅDET 5 LOKALPLANENS INDHOLD 7 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING 9 LOKALPLAN KORTBILAG 1 (Matrikulære forhold) 20 KORTBILAG 2 (Udstykningsplan) 21 KORTBILAG 3A (Illustrationsplan) 22 3

4 Lokalplanområdets beliggenhed i Marstrup INDLEDNING OG FORMÅL På opfordring af ejerne af et areal i den nordlige del af Marstrup, har Haderslev Kommune besluttet at udarbejde denne lokalplan. Formålet med lokalplanen er at muliggøre etablering af et boligområde med såvel parcelhuse som tæt-lav boliger og tilhørende veje, stier og fællesarealer. Terrænkort 4

5 KARAKTERISTIK AF OMRÅDET Omfang og afgrænsning Lokalplanområdet omfatter et areal på ca. 6,6 ha. Området grænser mod vest og nord op til et areal, der i dag udnyttes til juletræsproduktion, og mod syd afgrænses arealet af Pamhulevej, et boligområde og Søgårdvej. Mød øst ligger en gård, hvis nærarealer udgør den fysiske afgrænsning. Anvendelse Området er noteret med landbrugspligt og har indtil for nylig været anvendt til landbrugsproduktion. Den vestlige del af området anvendes dog stadig til landbrugsformål i form af juletræsproduktion. Udsigt over den vestlige del af området med juletræsproduktion 5

6 Landskabelige forhold Arealet ligger i et landskabeligt meget spændende område med et stærkt kuperet terræn. Nord for arealet ligger en større sø Pamhule Sø der i høj grad medvirker til at give landskabet kvalitet. Fra områdets højeste punkt falder terrænet ca. 6 m mod nord og 13 m mod øst. De store terrænforskelle betyder, at der er en flot udsigt til Pamhule Sø fra størstedelen af lokalplanområdet. Udsigt over Pamhule Sø Bortset fra juletræerne i den vestlige del er der ingen beplantning inde på selve området. Langs med Søgårdvej, der udgør områdets sydøstlige grænse, står en række store træer, der så vidt muligt ønskes bevaret. Hvis der skal etableres ny vejføring, som forudsætter at beplantningen skal fældes, vil det kræve Haderslev Kommunes godkendelse. Trærække langs Søgårdvej ses til højre i billedet De beskyttede diger (vist på kortet på side 5) udgør væsentlige landskabselementer i området. På den nordlige og vestlige strækning er digerne meget synlige og velbevarede mens den sydlige del af diget ikke er så højt og velbevaret som resten. 6

7 LOKALPLANENS INDHOLD Anvendelse Lokalplanen giver mulighed for etablering af et boligområde med parcelhuse og tæt-lav boliger. Området inddeles i tre delområder. Delområde 1 og 2 kan anvendes til parcelhusbyggeri og delområde 3 kan anvendes til tæt-lav boliger i form af rækkeeller kædehuse. Indenfor delområde 1 kan der opføres 10 parcelhuse, indenfor delområde 2 kan der opføres 31 parcelhuse og indenfor delområde 3 kan der opføres op til 18 tæt-lav boliger. Oversigtskort - fremtidige forhold Bebyggelsens udformning På grund af områdets særlige landskabelige kvaliteter og ønsket om, at sikre udsigten til Pamhule Sø fra så store dele af området som muligt, indeholder lokalplanen bestemmelser, der fastlægger omfanget og placeringen af den nye bebyggelse. Længst mod syd kan der opføres bebyggelse i 2 etager, mens der på den midterste del af området kan opføres bebyggelse i 1½ etage, og længst mod nord er grænsen fastlagt til 1 etage. Der vil blive fastlagt et niveauplan for ny bebyggelse i forbindelse med de konkrete projekter, når ansøgning om byggetilladelse behandles af kommunen. Da bebyggelsen desuden skal fremstå med et vist helhedspræg er der fastsat bestemmelser for farve- og materialevalg mv. Terræn Bebyggelsen skal indpasses i eksisterende terræn, således at dette respekteres i videst mulig omfang og der ikke forekommer større niveauspring. Niveauspring ved terrasser og indkørsler tillades overvundet ved etablering af mindre støttemure i form af stendiger. Vej-, sti- og parkeringsforhold Området vejbetjenes både fra Søgårdvej og Pamhulevej. Vejene i området udformes som boligveje, og der etableres de nødvendige vendepladser, hvor vejene ender blindt. Veje og stier udlægges som private fællesveje og stier. 7

8 I området bliver der etableret stier for gående og cyklister, som sikrer forbindelse mellem delområderne og friarealerne i området. På parcelhusgrundene skal der etableres parkeringsplads til minimum to biler. I området med tæt-lav boliger, skal der etableres parkeringspladser svarende til minimum 1½ pr. bolig. Ved etablering af parallelvej langs Søgårdvej skal det sikres, at der ikke vil kunne forekomme blændingsproblemer fra modkørende biler. Det kan evt. ske ved at, så vidt muligt, bibeholde den eksisterende beplantning langs Søgårdvej. Friarealer og beplantning I området bliver der etableret 3 friarealer, der skal fungere som nærrekreative arealer for områdets beboere. De grønne arealer kan efter behov indrettes til leg, boldspil, ophold og lignende. Fra det nordligste friareal vil der være fin udsigt over Pamhule Sø. For at sikre udsigten til Pamhule Sø fra så store dele af området som muligt, fastlægger lokalplanen en maksimal højde på beplantningen indenfor området. Levende hegn i skel må maksimalt være 1,5 m, og træer/buske over 1,5 m må ikke have sammenvoksede bladkroner. Digerne mod nord og vest er beskyttet i henhold til museumsloven, og der må ikke ske ændringer i digernes tilstand. Lokalplanen fastlægger desuden, at der indenfor en afstand af 2 m fra diget ikke må ske terrænændringer eller opføres bebyggelse. Grundejere har ansvar for diger på egen grund. I delområde 3 kan der etableres en sø, som vist på kortet side 7 og kort 2 bagerst i lokalplanen. 8

9 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Regionplan (Landsplandirektiv pr. 1. januar 2007) Byudvikling Lokalplanområdet ligger indenfor et areal, der i regionplanen er udpeget som kommende byvækstområde. EF-habitat- og fuglebeskyttelsesområde Området grænser op til et areal, der er udpeget som EF-habitat- og fuglebeskyttelsesområde, idet området tjener som yngleplads for hvepsevåge, rød glente og isfugl. Det skal derfor vurderes, om projektet, som de pågældende planer muliggør, kan have en negativ indvirkning på dette område. Planområdet er medtaget i Regionplan 2005 som kommende byvækstområde, og regionplanmyndigheden har således skønnet, at etablering af et boligområde umiddelbart ikke vil få negative konsekvenser for de arter og levesteder, som danner grundlag for udpegningen. Kommuneplanen Som grundlag for lokalplanen er der udarbejdet et tillæg nr til kommuneplanen. Planloven Kystnærhedszonen Lokalplanområdet ligger indenfor kystnærhedszonen (3 km. fra kysten), og fra området til kysten er der ca. 2 km (Haderslev Dam). Ved lokalplanlægning for bebyggelse og anlæg i kystnærhedszonen skal der redegøres for den visuelle påvirkning af omgivelserne. Den nye bebyggelse opføres i direkte tilknytning til den eksisterende boligbebyggelse i Marstrup og vil udgøre landsbyens nye facade mod det åbne land. Bebyggelsen opføres efter et stramt princip, hvor bebyggelsens højde nedtrappes gradvist ned mod Pamhule Sø, for at nedtone de nye boligers synlighed i forhold til det omgivende landskab. Naturbeskyttelsesloven Søbeskyttelseslinie Pamhule Sø er beskyttet i henhold til naturbeskyttelsesloven og afkaster en 150 m søbeskyttelseslinie omkring sig. Det nordvestlige hjørne af lokalplanområdet ligger indenfor søbeskyttelseslinien (vist på kort 2). I henhold til naturbeskyttelseslovens 16 må der ikke opføres bebyggelse, opstilles campingvogne, etableres beplantning eller foretages terrænændringer indenfor dette areal uden forudgående dispensation, som skal indhentes hos Haderslev Kommune. Haderslev Kommune vil anmode Miljøcenter Odense om at få ophævet søbeskyttelseslinien indenfor lokalplanområdet. Beskyttede diger I området ligger der tre diger (vist på kort 2), som er beskyttet i henhold til museumslovens 29. Det nord-sydgående dige skal gennembrydes ét sted for at sikre den fornødne vejadgang i området. Denne gennembrydning vurderes til ikke at være af væsentlig betydning for digets generelle tilstand og fremtoning. Der må dog ikke foretages ændringer (herunder gennembrydning, etablering eller fjernelse af beplantning) i disse digers tilstand uden forudgående dispensation. 9

10 Museumsloven I henhold til Museumsloven skal anlægsarbejder øjeblikkeligt indstilles ved eventuelle arkæologiske fund indenfor lokalplanområdet, og Haderslev Museum skal underrettes om fundet med henblik på undersøgelser og eventuel udgravning. Det er bygherres ansvar at underrette museet, og bygherren afholder udgiften til undersøgelser og eventuel udgravning. Den østligste del af lokalplanområdet ca. 5 hektar (del af matr.nr. 204 Marstrup, Hoptrup) er i 2006 af Museum Sønderjylland Arkæologi Haderslev blevet forundersøgt med efterfølgende arkæologisk udgravning af et område. Herved fremkom væsentlige og spændende bopladsspor fra ældre jernalder. Området er færdigundersøgt og efterfølgende frigivet. Den vestligste del af lokalplanområdet ca. 1,5 hektar (del af matr.nr. 12 Marstrup, Hoptrup) var ikke omfattet af denne undersøgelse endnu. På dette område mener museet, at der ved jordarbejder vil være stor risiko for at støde på jordfaste fortidsminder, omfattet af museumslovens 27. Der er på selve området hidtil ikke registreret arkæologiske levn. Til gengæld er der umiddelbart sydvest for området registreret en gravplads fra ældre romersk jernalder med meget rige gravfund. Dette gravfelt kan meget vel strække sig nordover, ind i det aktuelle lokalplanområde, ligesom der vil være stor risiko for at yderligere bopladsfund med forbindelse til både gravpladsen og den registrerede boplads øst for området vil kunne befinde sig indenfor lokalplanområdet. Sådanne fortidsminder vil være omfattet af museumslovens 27 (lov nr. 473 af 7. juni 2001). I det omfang fortidsminderne berøres af anlægsarbejde, skal arbejdet indstilles, indtil en arkæologisk undersøgelse er gennemført. For at undgå en sådan uheldig situation for bygherre, vil museet anbefale, at der foretages en prøvegravning på arealet forud for et eventuelt anlægsarbejdes opstart med henblik på at vurdere, om der findes jordfaste fortidsminder på arealet, og om de i så fald skal udgraves inden anlægsarbejderne. Museum Sønderjylland Arkæologi Haderslev udarbejder gerne på bygherres opfordring budget og tidsplan for en sådan prøvegravning. Landbrugsloven Arealet indenfor lokalplanområdet er noteret med landbrugspligt. Inden påbegyndelse af bygge- og anlægsarbejder skal landbrugspligten være ophævet på det pågældende areal. Zoneforhold og servitutter Zoneforhold Området ligger i landzone og overføres ved lokalplanens vedtagelse til byzone. Servitutter på matr.nr. 204 Martrup, Hoptrup Der er tinglyst følgende servitut om forsynings- og afløbsledninger indenfor området (ledningernes beliggenhed er vist på kort 2): Servitut af 11. oktober 1988 om forsynings- og afløbsledninger mv. Servitutten skal respekteres medmindre ledningerne omlægges. En eventuel omlægning kræver Haderslev Kommunes godkendelse. I øvrigt er der tinglyst følgende servitutter på ejendommen: Servitut af 12. august 1952 om forsynings- og afløbsledninger mv. Servitut af 13. januar 1969 om forsynings- og afløbsledninger mv. Servitut af 20. juli 1982 om forsynings- og afløbsledninger mv. Det vil i løbet af lokalplanens offentlighedsperiode blive undersøgt hvorvidt der er grund til at opretholde disse servitutter. 10

11 Servitutter på matr.nr. 12 Marstrup, Hoptrup Det vil i løbet af lokalplanens offentlighedsperiode blive undersøgt, om der er grundlag for at opretholde følgende servitutter på ejendommen: Servitut af 23. juni 1950 om forsynings- og afløbsledning. Servitut af 12. august 1952 om forsynings- og afløbsledning. Servitut af 6. februar 1953 om forsynings- og afløbsledning. Servitut af 14. oktober 1953 om forsynings- og afløbsledning. Servitut af 23. december 1955 om forsynings- og afløbsledning. Servitut af 13. december 1968 om forsynings- og afløbsledning. Teknisk forsyning Spildevand Området er ikke omfattet af kommunens spildevandsplan. Området skal separatkloakeres. Der skal udarbejdes og godkendes et tillæg til kommunens spildevandsplan. Vandforsyning Området vandforsynes fra Marstrup Vandværk. Varmeforsyning Området er omfattet af kommunens godkendte varmeplan. Dele af området er udlagt til naturgasområde. Der skal udarbejdes et projektforslag for den vestlige og østlige del af området. Støjforhold Området udlægges til boligformål, som er en støjfølsom arealanvendelse. Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser på 45/40/35 db(a) skal derfor overholdes indenfor området. Miljøvurdering af planer og programmer I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer, Lov nr. 316 af 5. maj 2004, har Haderslev Byråd screenet lokalplanen for de miljømæssige forhold. Da lokalplanen ikke giver mulighed for anlægsprojekter der er omfattet af lovens bilag 3 og 4 og lokalplanens virkeliggørelse ikke medfører væsentlige indvirkninger på miljøet (herunder i forhold til EF-habitat og EF fuglebeskyttelsesområdet), har Haderslev Byråd vurderet, at der ikke skal foretages en egentlig miljøvurdering af lokalplanen. Lokalplanens midlertidige retsvirkning Indtil lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort må der på området, der er omfattet af lokalplanforslaget, ikke ændres eller udnyttes på en måde, der skaber risiko for en foregribelse af den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod ændring af anvendelse. Den hidtil lovlige anvendelse af området kan fortsætte som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra lokalplansforslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort af Haderslev Kommune, dog højst indtil 1 år efter offentliggørelsen. 11

12 12

13 LOKALPLANENS BESTEMMELSER I henhold til Lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007) fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er: - at fastlægge områdets anvendelse til boligformål i form af parcelhuse og tæt-lav boliger, - at fastlægge bestemmelser for placering, omfang og udformning af ny bebyggelse for at sikre et vist helhedspræg, - at fastlægge bestemmelser for udformning af områdets veje, stier og friarealer, - at fastlægge bestemmelser for områdets beplantning, - at sikre, at der oprettes en grundejerforening for området og - at overføre området fra landzone til byzone. 2 Lokalplanens område 2.1. Lokalplanområdet afgrænses som vist på kort 1 og omfatter følgende matrikelnumre: Del af matr.nr. 12 og del af matr.nr. 204 begge Marstrup, Hoptrup. Lokalplanen omfatter desuden alle parceller, der efter den 1. august 2007, måtte være udstykket fra ovennævnte ejendom Lokalplanområdet ligger i landzone. Ved lokalplanens endelige vedtagelse overføres området byzone. 3 Områdets anvendelse Hele området 3.1. Området inddeles i tre delområder, som vist på kort Områdets anvendelse fastlægges til boligformål med dertil hørende veje, stier og fælles friarealer Byrådet kan tillade, at der i den enkelte bolig drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i boligområder (f.eks. liberale erhverv, privat service), under forudsætning af: at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende bolig, at virksomheden efter byrådets skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke ændres (ved skiltning eller lignende), og at områdets karakter af beboelsesområde ikke forandres, at virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende, og at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på ejendommen. Delområde 1 og Områderne må anvendes til åben-lav boligbebyggelse i form af énfamiliehuse. Delområde Området må anvendes til op til 18 tæt-lav boliger. 13

14 4 Udstykning Hele området 4.1. Området skal udstykkes i princippet som vist på udstykningsplanen på kort 2. Delområde 1 og Områderne skal udstykkes i grunde med en minimumsstørrelse på 800 m². Delområde Området kan udstykkes i grunde med en minimumsstørrelse på 400 m² inklusiv andel i interne vej- og fællesarealer. Grundenes nettostørrelse skal dog være minimum 250 m². 5 Trafikale forhold Vej- og stiforhold 5.1. Vejadgang til området skal ske fra henholdsvis Søgårdvej og Pamhulevej, som vist på kort Veje og stier udlægges med en principiel placering som vist på kort Interne boligveje udlægges i en bredde af minimum 8,5 m målt fra skel til skel, hvoraf de 5 m anlægges som kørebane Kørebanen skal anlægges med asfaltbelægning, vejrabatter anlægges med græs Stier udlægges i en bredde af 3 m, hvoraf minimum 1,5 m anlægges med fast belægning. Parkering 5.6. I delområde 1 og 2 skal der som minimum etableres to parkeringspladser på hver grund. Parkering i garage/carport kan indgå heri I delområde 3 skal der etableres parkeringspladser svarende til minimum 1½ p-plads pr. bolig Langtidsparkering af campingvogne, entreprenørkøretøjer, lastvogne, busser samt henstilling af både og lignende må ikke finde sted. Principskitse af tværprofil 5.9 Ved anlæggelse af vej parallelt med Søgårdvej skal der sikres forebyggelse af blændingsproblemer. 6 Tekniske anlæg 6.1. Alle ledninger, herunder til vejbelysning, fremføres som jordkabler Tekniske installationer som elskabe, renovationsstativer mm. skal placeres og evt. afskærmes så de syner mindst muligt Der må ikke opsættes tagantenner Der må kun opstilles paraboler med en maksimal diameter på 1 m på private arealer og med en makismal højde fra parabolens overkant til 14

15 terræn på 1,5 m. Paraboler må ikke være synlige fra nabobebyggelse, offentlige veje og stier. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1. Der vil blive fastlagt et niveauplan for ny bebyggelse i forbindelse med et konkret projekt, når byggeansøgningen behandles af kommunen. Delområde 1 og Bebyggelsesprocenten på den enkelte grund må ikke overstige Delområde 1 og 2 er underinddelt i område A, B og C (inddelingen er vist på figur 1 på kort 2). Bebyggelsen i område A må ikke overstige 2 etager. Bebyggelsen i område B må ikke overstige 1½ etage. Bebyggelsen i område C må ikke overstige 1 etage I område A må bebyggelse med 2 etager og/eller med ensidig taghældning ikke overstige 6,6 m målt fra niveauplanet. Såfremt der opføres bebyggelse i område A med 1½ etage, må den ikke overstige 8 m målt fra niveauplanet I område B må bebyggelsen ikke overstige 7 m målt fra niveauplanet I område C må bebyggelsen ikke overstige 5,5 m målt fra niveauplanet. Delområde Bebyggelsesprocenten for området under ét må ikke overstige Der skal udarbejdes en samlet bebyggelsesplan, som skal godkendes af byrådet Der skal redegøres for bebyggelsens indbyrdes placering herunder niveauforskelle i de enkelte boligers sokkelkoter Bygningers højde må ikke overstige 7,5 m målt fra niveauplanet. Bygninger i 2 etager eller med ensidig taghældning må dog ikke overstige 6,6 m. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1. Det naturlige terræn skal i videst muligt omfang respekteres og eventuelle niveauforskelle optages i bebyggelsen (se i øvrigt 9a) Sokler må ikke fremstå med mere end 0,3 m over eksisterende terræn. Fundamenter og/eller kældervægge, der på grund af terrænet har en hel eller delvis fri facade skal derfor udføres som ydervægge (se illustration) Ydre bygningssider skal fremstå med mure af tegl, porebeton, kalksandsten eller træ. Der må ikke anvendes bjælker med krydsede hjørnekonstruktioner. Bebyggelsen kan endvidere fremstå med pudset, vandskuret, malet eller kalket overflade. Enkelte bygningsdele kan udføres i zink, eternit eller glas. 15

16 8.4. Tage skal fremstå med sort farve og må udføres af tegl, skifer, beton, tagpap på trekantlister eller eternit. Såfremt taget er glaseret må glanstallet max. være Tage skal udformes som sadeltage, pyramidetage eller med ensidig taghældning fra 0 til 50 grader Småbygninger må opføres i tegl eller træ afstemt efter de materialer, som er anvendt til boligen Skiltning og reklamering må ikke finde sted Eventuelle solfangeranlæg og solcellepaneler skal nedfældes i tagfladen og må ikke medføre blændingsgener for naboer, genboer eller forbipasserende. 9 Ubebyggede arealer og beplantning 9.1. Det naturlige terræn skal i videst muligt omfang respekteres og eventuelle niveauforskelle optages i bebyggelsen. Terrænet må ikke reguleres med mere end +/- 0,3 m uden særlig godkendelse fra bygningsmyndigheden. Terrænreguleringens stigning må maksimalt være 1:2 og reguleringens overgange til naturligt terræn skal udføres jævnt afrundet Der må ikke foretages terrænændringer indenfor 0,5 m fra skel Ved etablering af terrasser og indkørsler kan der udføres støttemure i form af stendiger i de tilfælde, hvor det ikke er muligt at overholde terrænreguleringer på de +/- 0,3 m Der skal udlægges fælles friarealer i et omfang og med en placering som vist på kort 2. Friarealerne skal udgøre mindst 10% af grundarealet, og der skal være adgang for samtlige grundejere Vejanlæg, stier, terrænregulering, vejbelysning, beplantning og indretning af fællesarealer anlægges efter en samlet plan, der forinden godkendes af byrådet Belysning af veje og andre befæstede arealer skal udføres som ikke blændende parkbelysning med et lyspunkt på højst 3 meter over terræn Hegn i skel må kun etableres som levende hegn bestående af løvfældende beplantning med en maksimal højde på 1,5 m Beplantning over 1,5 m på private arealer må ikke have sammenvoksede bladkroner. Beplantningen skal stå minimum 2,5 m fra skel Bevaring af eksisterende beplantning mellem Søholm og lokalplanområdet: Træer, der har en stammediameter på mere end 20 cm, er bevaringsværdige, og må ikke fældes. Beskæring af grene, hvis diameter er større end 10 cm, må ikke finde sted på de bevaringsværdige træer. Bestemmelsen gælder ikke for elme-træer. Hvis der skal etableres ny vejføring, som forudsætter at beplantningen skal fjernes, vil det kræve Haderslev Kommunes godkendelse. 16

17 9.10. Faste hegn og klippede hække indenfor delområde 1 kan indenfor en mindsteafstand af 2,5 m fra skel anvendes som lægivere i forbindelse med terrasser og opholdsarealer i relation til boligerne Indenfor delområde 2 kan der etableres en sø med en placering og udstrækning som vist på kort Digerne i området er beskyttet i henhold til museumslovens 29, og der må derfor ikke ske ændringer i digernes tilstand. De grundejere, hvis grunde støder op til digerne, har ansvar for at digerne bevares. Indenfor en afstand af 2 m fra digerne må der ikke ske terrænændringer eller opføres bebyggelse. Grundejerforeningen har pligt til at påse, at ovenstående overholdes Udendørs oplagring i længere tid af materialer, byggeaffald m.v. må ikke finde sted. 10 Grundejerforening Der skal oprettes en grundejerforening for hvert delområde, og der er medlemspligt for samtlige grundejere indenfor delområdet Grundejerforeningen kan efter byrådets forudgående godkendelse sammenlægges med andre grundejerforeninger Grundejerforeningen skal oprettes, når mindst 50 % af grundene er solgt, eller når byrådet kræver det Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligehold af interne vej-, sti- og fællesarealer indenfor området Grundejerforeningen vedtægter og senere ændringer skal godkendes af byrådet. 11 Betingelser for ibrugtagning af ny bebyggelse Inden påbegyndelse af bygge- og anlægsarbejder, skal landbrugspligten på arealet være ophævet Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der efter byrådets skøn er anlagt en passende del af det overordnede vej- og stisystem samt fællesarealer Ny bebyggelse må ikke tages i brug før bebyggelsen er tilsluttet naturgasforsyningen i overensstemmelse med Haderslev Kommunes varmeplan Ny bebyggelse må ikke tages i brug, for byggeriet er tilsluttet det offentlige kloaknet i overensstemmelse med spildevandsplanen for Haderslev Kommune Gennembrydning af det beskyttede dige, i forbindelse med etablering af vejadgang fra Pamhulevej, kræver dispensation fra museumslovens

18 11.6. Der må ikke uden dispensation fra naturbeskyttelseslovens 16 placeres bebyggelse, campingvogne og lignende, etableres beplantning eller foretages ændringer i terrænet indenfor søbeskyttelseslinien (vist på kort 2). Haderslev Kommune vil ansøge Miljøcenter Odense om at få ophævet søbeskyttelseslinien indenfor lokalplanområdet. 12 Servitutter 12.1 På matr.nr. 204 Marstrup, Hoptrup er tinglyst følgende servitut om forsynings- og afløbsledninger (ledningernes beliggenhed er vist på kort 2): Servitut af 11. oktober 1988 om forsynings- og afløbsledninger mv. Servitutten skal respekteres medmindre ledningerne omlægges. En eventuel omlægning kræver Haderslev Kommunes godkendelse. Lokalplanens retsvirkning Det er kun Haderslev Byråd, der har påtaleret vedrørende overholdelse af lokalplanen. Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplanen må ændringer, udstykninger, ny bebyggelse osv. på lokalplanområdet kun ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse kan fortsættes som hidtil. Ønskes ændringer i de eksisterende forhold, skal bestemmelserne følges. Lokalplanen kræver altså ikke, at der etableres de anlæg m.v., som er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke ændrer den særlige karakter af området, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor. 18

19 Vedtagelsespåtegning Lokalplanforslaget er vedtaget til udsendelse af Haderslev Byråd den 27. marts 2008 H. P. Geil / Poul Erik Graversen Borgmester Kommunaldirektør Offentliggørelse Forslaget er offentliggjort i Haderslev Ugeavis 16. april

20 20

21 21

22 22

23 OM LOKALPLANER Hvem laver lokalplaner? Bestemmelserne om lokalplaner står i Lov om Planlæg ning fra 2004 med efterfølgende æn drin ger. By rå det skal ifølge loven lave lo kal pla ner, når det skøn nes nødvendigt. Der skal laves en lokalplan, før der udføres stør re an lægs opgaver, eller når det er nød ven digt for at sik re kom mu ne pla nens gen nem fø rel se. Byrådet kan lave lokalplaner, når det skøn nes nød - ven digt af andre hensyn. Offentlig fremlæggelse Når byrådet har vedtaget et forslag til lo kal plan, skal for sla get fremlægges offentligt, li ge som der skal sen des be sked herom til alle ejere, lejere og bru ge re in den for det om rå de, der be rø res af planen. Interesserede lokale foreninger og lignende kan be de om at få skriftlig underretning om de lo kal - plan for slag, som kommunen frem læg ger. Kom mu nen holder un der ti den et bor ger mø de om lo kal plan sa gen, men har ikke pligt til det. Det påhviler byrådet at sende lo kal plan for sla get til øv ri ge myndigheder, som kan ha ve særlige in te res ser i planen. Amtsrådet får forslaget tilsendt og skal på se, at det over hol der de retningslinier, der er i re gi on pla nen og andre forskrifter. Borgerne kan være med til at påvirke ind hol det og kva li te ten af den endelige plan. By rå det kan beslut te at ændre planen som følge af de ind si gel ser og æn drings for slag, der frem kom mer in den fristens ud løb. Ind si gel ser og æn drings for slag medfører, at den en de li ge ved ta gel se skal udsættes mindst en måned. Loven nævner nogle emner, der kan be skri ves i en lo kal plan. F.eks. overførsel af are a ler til by zo ne el ler som mer hus om rå de, om rå dets an ven del se, ejen dom mens stør rel se og af græns ning, vej- og sti for hold, bebyggelsers beliggenhed, omfang og ud form ning samt an ven del se, be va ring af be byg gel se og be plant ning, fæl les an læg m.m. Sammen med den egentlige lokalplans tekst og kortbi lag skal der være en beskrivelse af, hvad byrådet vil opnå med forslaget, hvor dan for sla get hænger sam men med de over ord ne de pla ner for området, samt en beskrivelse af lo kal pla nens retsvirkninger. Hvilke retsvirkninger har lokalplanen? Fra det tidspunkt, hvor byrådet offentliggør eventu el le for slag til lokalplaner, må der ikke fore ta ges ud styk nin ger eller udføres be byg gel se i området, der fo re gri ber den endelige plan. Den endelige lokalplan tinglyses på de en kel te ejen dom me, der er omfattet af planen, og der må her ef ter ikke foretages æn drin ger, som er i strid med pla nen. Byrådet kan nedlægge forbud mod æn drin ger, som kan hindres ved en lokalplan. Den ne be stem mel se fin des i Lov om plan læg ning 14. Forbudet kan gæl de ét år. Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, når det er af væ sent lig betydning for planens gen nem fø rel se. By rå det kan give tilladelse til min dre betydende lem pel ser i forhold til lo kal pla nen og Planlovens be stem mel ser om re gu le ring af be byg gel sen. Hvis en ændring på væsentlig måde berører andre end dem, der har foreslået æn drin gen, kan byrådet ikke ved ta ge planen en de ligt før de berørte er ble vet hørt om ændringen. Efter vedtagelsen skal byrådet bekendtgøre lo kalpla nen offentligt, samtidig med, at de for enin ger, myn dig he der og ejere, der har frem sendt ind si gel ser, får skriftlig un der ret ning om vedtagelsen. Hvad skal en lo kal plan indeholde? En lokalplan skal indeholde alle emner af byplanmæssig betydning. Derimod er der in gen lov mæs si ge be stem mel ser for, hvor dan de en kel te em ner skal behandles. Haderslev Kommune Teknik- og Miljøservice Rådhuscentret Vojens Telefon