Lokalplan nr & Kommuneplantillæg nr. 30

Transkript

1 Lokalplan nr & Kommuneplantillæg nr. 30 Område til boligformål ved Skovbovej i Valsgaard Arden Kommune December 2006

2 Hvad er en lokalplan? Der skal udarbejdes en lokalplan, inden større byggeri, anlægsarbejde eller udstykning kan igangsættes, eller når det er nødvendigt for kommuneplanens virkeliggørelse. En lokalplan fastlægger bestemmelser for, hvordan bygninger, veje, stier, beplantning, arealer m.v. skal anvendes, placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplaner skal sendes i høring i mindst 8 uger, så borgere, foreninger m.v. kan vurdere forslaget og i den forbindelse komme med indsigelser og ændringsforslag. Når lokalplanen har været i høring, vurderer Byrådet de indkomne indsigelser og tager stilling til, om planen skal vedtages endeligt. Lokalplanen består af en redegørelse og lokalplanbestemmelser. Redegørelsen skal på en let forståelig måde fortælle, hvad lokalplanen går ud på, mens det er lokalplanbestemmelserne, som er bindende for området. Hvad er en kommuneplan og et kommuneplantillæg? En kommuneplan består af en hovedstrukturdel og en rammedel for, hvordan de enkelte arealer skal anvendes. Lokalplaner skal være i overensstemmelse med kommuneplanen. Byrådet kan beslutte, at der skal udarbejdes et tillæg til kommuneplanen, hvis der skal gennemføres en lokalplan, som ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen. De fleste tillæg indeholder mindre ændringer af kommuneplanen. Et forslag til et kommuneplantillæg skal offentliggøres i mindst 8 uger, og i denne periode kan der fremsættes indsigelser m.v. mod forslaget. Klager Den endelige plan kan indklages for Naturklagenævnet, hvad angår retslige spørgsmål dvs. om lokalplanens procedure og indhold er udarbejdet, som det foreskrives i den gældende lovgivning. Der kan derimod ikke klages over planens indhold. Klage skal senest fire uger efter lokalplanens offentliggørelse indgives til: Naturklagenævnet Frederiksborggade København K nkn@nkn,dk Der er et gebyr for at klage til Naturklagenævnet. Ønskes afgørelsen indbragt for domstolene, skal dette ske indenfor 6 måneder fra modtagelse af afgørelsen fra Naturklagenævnet. 2

3 Lokalplan nr Arden Kommune Område til boligformål ved Skovbovej i Valsgaard INDHOLDSFORTEGNELSE: Redegørelse til lokalplanen Baggrund for lokalplanen Hvad bruges området til i dag? Hvad går lokalplanen ud på? Lokalplanens forhold til anden planlægning for området... 6 Regionplanen... 6 Kommuneplanen... 7 Naturbeskyttelse... 7 Spildevand... 7 Varmeforsyning... 7 Vandforsyning... 8 Affald... 8 Miljø- og landbrugsforhold... 8 Arkæologiske forhold - kulturarv... 8 Brug af kemikalier og sprøjtemidler Miljøvurdering af planer og programmer... 9 Screening... 9 Høring af screeningsresultatet Tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder Kommunen Politiet Jordforurening Servitutter Lokalplanens varige retsvirkninger Lokalplanens bestemmelser Lokalplanens bestemmelser Lokalplanens formål Område og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Veje, stier og parkering Ubebyggede arealer Miljø- og landbrugsforhold Ledningsanlæg Betingelser for ibrugtagning af ny bebyggelse Grundejerforening Servitutter Vedtagelse

4 Kommuneplantillæg nr Bilag 1 Miljøvurdering - screening

5 Redegørelse til lokalplanen 1. Baggrund for lokalplanen I de senere år er der sket en stor omsætning af byggegrunde i Valsgaard, og der er derfor behov for at flere grunde udstykkes, så den positive udvikling af byen kan fortsætte. Denne lokalplan giver mulighed for, at et nyt byudviklingsområde kan realiseres med flere attraktive byggegrunde. 2. Hvad bruges området til i dag? Lokalplanområdet er 5,4 ha stort og beliggende på et areal i den sydlige del af Valsgaard mellem Skovbovej og en anden nyere boligudstykning ved navn Skovbo Allé og Frisdals Allé. Mod nord ligger byen og mod syd ligger det åbne land med marker. Området ligger i dag i landzone og bruges til landbrugsmæssig drift. Landbrugspligten på arealet er dog ophævet. Hen over området går en højspændingslinie, som tilhører Himmerlands Elforsyning, HEF Net A/S. Dette højspændingsanlæg skal kabellægges i forbindelse med byggemodning af området. 3. Hvad går lokalplanen ud på? Med lokalplanen er det hensigten at udlægge et område til boligformål med helårsboliger. Boligtyperne er både almindelig åben-lav og jordbrugsparceller på samme måde som i udstykningen Frisdals Allé umiddelbart vest for. I lokalplanområdet er der gjort plads til 26 grunde, hvoraf 3 er jordbrugsparceller. Indretningen af området følger den karakter, som udstykningen Frisdals Allé har med veje, vendepladser og jordbrugsparcellerne placeret i den sydligste ende ud mod det åbne land. Dette er gjort for at give området et helhedsudtryk og en sammenhæng. Nordligst i lokalplanområdet er udlagt et grønt område til fælles rekreative formål som fx legeplads og lignende. Der er lavet stiforbindelse til det eksisterende stisystem i byen, der fører de bløde trafikanter sikkert frem til bl.a. skole og institutioner via et separat stisystem under amtsvejen, der løber igennem Valsgaard. Lokalplanområdet får vejadgang fra Skovbovej lige uden for byskiltet. På Skovbovej lige ved byskiltet er der i dag lavet en hastighedsdæmpende foranstaltning på grund af problemer med en forholdsvis stor mængde trafik med høje hastigheder. Ved en udstykning af lokalplanområdet skabes en trafiksituation, der vil give væsentlig øget belastning af lokalområdet, og hvor en høj trafiksikkerhed samtidig skal sikres. Det er derfor vigtigt, at der tages hånd om de trafikale konse- 5

6 kvenser for de eksisterende veje, herunder særligt Skovbovej. Den eksisterende hastighedsdæmpning af Skovbovej skal undersøges og tilpasses de nye forhold. 4. Lokalplanens forhold til anden planlægning for området Regionplanen Den nordligste del af lokalplanområdet er i Regionplan 2005 udlagt som jordbrugsområde, og den sydligste del er udlagt som regionalt naturområde. Af regionplanen fremgår det, at inddragelse af landbrugsjord til byudvikling skal søges begrænset, og at der skal tages hensyn til jordbrugets fortsatte driftsmuligheder og struktur samt målene for de regionale naturområder. Arden Kommune vurderer, at lokalplanområdet har større værdi som byområde end som jordbrugsområde. Udvidelsen af byzonen giver samtidig en mere naturlig afrunding af byen mod syd, hvor lokalplanområdet udgør en sidste ny udstykning i den sydlige ende af byen op ad et andet nyere boligområde. Det vurderes desuden, at de regionale naturinteresser ikke er størst på dette sted, men mere gør sig gældende længere ned mod Mariager Fjord og vest over mod Friisdalen og Valsgaard Bæk. Af regionplanen fremgår det endvidere, at området er beliggende inden for kystnærhedszonen, hvor en del af området er klassificeret som områdetype C - kystbagland - og den resterende del klassificeret som områdetype A - regionalt kystlandskab. Område A er ubebyggede kystområder, der i princippet friholdes for byggeri og anlæg, og område C er kystområder uden markante landskabsog naturinteresser og som hovedregel uden visuel forbindelse med kysten, hvor der kan ske begrundet anvendelse efter regionplanens generelle retningslinier for benyttelse og beskyttelse af det åbne land. I område A gælder det desuden, at skovtilplantning er uønsket. Den del af området, som er kystområde A, er endvidere udpeget til særligt værdifuldt landskab inden for et geologisk interesse- og beskyttelsesområde. Arden Kommune vurderer i den forbindelse, at gennemførelsen af denne lokalplan ikke vil påvirke kysten visuelt, da Mariager Fjord slet ikke ses fra området. Lokalplanen giver mulighed for som oven for nævnt en sidste udstykning, og dermed afrunding af byen, mod syd ud mod kystlandskabet. Lokalplanområdet ligger inden for et areal med særlig drikkevandsinteresse, og spidsen af det nordligste af området ligger over indvindingsopland til vandværket. Grundvandstruende aktiviteter skal derfor undgås. Der tages hensyn til miljø og grundvand ved at separatkloakere området og tinglyse forbud mod brug af kemikalier og sprøjtemidler til insekt- og ukrudtsbekæmpelse. Det vurderes samtidig, at anvendelsen til boligformål med disse tiltag er bedre end den hidtidige anvendelse af arealet til landbrug. Valsgaard er i regionplanen udpeget til lokalby, og rammen for løbende rummelighed til byudvikling er på 5 ha. Der er på nuværende tidspunkt udlagt ca. 2,3 ha areal til byudvikling i Valsgaard. Med udlæg af lokalplanområdet på 5,4 ha overskrides rammen med 2,7 ha. 6

7 Dette forsvares dog med, at der er behov for flere boliggrunde i byen, da en stor del af grundene (84 %) i den nuværende boligudstykning enten er solgt eller reserveret. Der er således kun syv boliggrunde tilbage i Valsgaard. Når det vælges at udstykke hele lokalplanområdet på de 5,4 ha på en gang, skyldes det, at der er en tidshorisont på, hvornår lokalplanlægning af området skal være foretaget. Jordbrugskommissionen for Nordjyllands Amt meddelte i 2004 tilladelse til udstykning af arealet fra landbrugsejendommen Skovbovej 13, matr.nr. 12b, Skovsgård, med den betingelse, at arealet inden fem år skulle være inddraget til bymæssigt formål. Det vurderes desuden at være mest hensigtsmæssigt at lokalplanlægge hele arealet samtidigt for at kunne skabe en helhed i selve udstykningen og med det naboliggende boligområde generelt. Området vurderes endvidere at være vanskeligt at opdele i etaper med den ønskede afgrænsning med jordbrugsparceller ud mod det åbne land mod syd. Kommuneplanen Lokalplanområdet er ikke omfattet af den gældende kommuneplan for Arden Kommune, Kommuneplan Det betyder, at der i tilknytning til lokalplanen er udarbejdet et tillæg til kommuneplanen - kommuneplantillæg nr der fastlægger et nyt rammeområde B.10. I kommuneplantillægget udlægges rammeområdet til boligformål og jordbrugsparceller samt mulighed for mindre erhverv, der kan indpasses i boligområdet uden genevirkninger. Lokalplanen skal sikre, at de i kommuneplantillægget opstillede bestemmelser bliver bindende for den enkelte lodsejer. Lokalplanområdet er medtaget som arealudlæg til boligformål i Arden Kommunes Udviklingsstrategi 2006, som er vedtaget af Byrådet d. 10. april Udviklingsstrategien indeholder planstrategi, lokal agenda 21 strategi og landdistriktspolitik samlet i ét strategidokument, der er forarbejdet til en ny kommuneplan. Naturbeskyttelse Lokalplanområdet er ikke omfattet af naturbeskyttelsesområder, beskyttede dyre- og plantearter, fredninger eller beskyttelseslinier i henhold til Naturbeskyttelsesloven (LBK nr. 884 af 18/08/2004). Spildevand Lokalplanområdet skal separatkloakeres med lokal nedsivning af regnvand på egen grund. Varmeforsyning Lokalplanområdet skal tilsluttes naturgasnettet. 7

8 Vandforsyning Lokalplanområdet skal vandforsynes fra Valsgaard Vandværk. Affald Dagrenovation fra ny bebyggelse i lokalplanområdet bortskaffes med eksisterende ordning, som der er tilslutningspligt til. Der findes desuden eksisterende foranstaltninger for genanvendelse af papir/pap og glas, og der er ligeledes mulighed for at benytte genbrugspladsen i Rostrup. Miljø- og landbrugsforhold Lokalplanen giver mulighed for etablering af ikke-erhvervsmæssigt dyrehold på hver af jordbrugsparcellerne. Der henvises til bekendtgørelse om miljøregulering af visse aktiviteter, LBK nr. 944 af 16/09/2004. Kapitel 3 i bekendtgørelsen omhandler reglerne for ikke-erhvervsmæssigt dyrehold, og 5, stk. 2 beskriver følgende: Ved et ikke-erhvervsmæssigt dyrehold forstås et dyrehold på højst: 1) 2 køer med tilhørende kalve eller 4 stykker andet kvæg, eller 4 heste med tilhørende føl, eller 2 søer med opfedning af maksimum 5 slagtesvin eller en tilsvarende produktion, eller 10 får med lam, eller 10 geder med kid, 2) 30 stk. høns, 3) 4 voksne hunde med hvalpe under 18 uger eller 4) tilsvarende størrelse af andre former for dyrehold end de ovenfor nævnte. Kommunen kan ud fra en konkret vurdering afgøre, at dyrehold må anses for at være erhvervsmæssigt, når dyreholdet består af flere af de under 5, stk. 2 nævnte former for dyr, uden at grænsen for antallet af dyr under det enkelte punkt i definitionen overskrides. For at hindre lugtgener og for at sikre mod forurening af grund- og overfladevand indeholder lokalplanen bestemmelser om, at opbevaring og anvendelse af husdyrgødning skal ske i overensstemmelse med kapitel 5-10 i husdyrbekendtgørelsen (LBK nr. 550 af 24. juli 1998 om erhvervsmæssigt dyrehold, husdyrgødning, ensilage m.v.). Arkæologiske forhold - kulturarv Der kan i området være fund af betydning for den arkæologiske kulturarv. Forud for iværksættelse af jordarbejdet skal Museumslovens iagttages. Disse bestemmelser vedrører arkæologiske forundersøgelser, udgravninger og anmeldelser af fund. Loven giver bygherren mulighed for at få en udtalelse om sandsynligheden for fund af arkæologiske betydning samt information om de finansieringsmæssige forhold. Findes der under jordarbejdet alligevel spor af fortidsminder, fx knogler fra mennesker eller dyr, flint- eller metalredskaber, lerkarskår, stenanlæg, koncentratio- 8

9 ner af trækul og ildpåvirkede sten m.m., skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til museet. Eventuelle spørgsmål herom kan rettes til Aalborg Historiske Museum, tlf Brug af kemikalier og sprøjtemidler Af hensyn til grundvandet og miljøet vil der blive tinglyst forbud mod at bruge kemikalier og sprøjtemidler til bekæmpelse af blandt andet ukrudt, svampe og insekter på udendørs arealer i lokalplanområdet. Dette er i lighed med tidligere praksis for udlæg af nye boligområder i Arden Kommune. 5. Miljøvurdering af planer og programmer Screening I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer (LBK nr. 316 af 05/05/2004) er offentlige myndigheder for at fremme en bæredygtig udvikling blevet pålagt at foretage miljøvurdering af planer, som kan have en væsentlig indvirkning på miljøet. Arden Kommune har derfor ved udarbejdelse af lokalplanen foretaget en screening af miljøpåvirkninger. Screeningen fremgår af bilag 1 bagest i lokalplanen. Resultatet af screeningen er, at lokalplanen ikke får væsentlige indvirkninger på miljøet og dermed ikke er omfattet af bestemmelserne om, at der skal udarbejdes en miljøvurdering med tilhørende miljørapport. Begrundelsen er, at lokalplanen omfatter et område, der vurderes at have større værdi som byområde frem for den nuværende anvendelse som landbrugsjord. Der ligger følgende overvejelser til grund for denne vurdering: I forhold til natur, landskab og biologisk mangfoldighed vurderes området ikke at være særligt værdifuldt trods det, at en del af området er udpeget til regionalt naturområde. Dette gør sig mere gældende for områderne længere ned mod Mariager Fjord og vest over mod Frisdalen og Valsgaard Bæk. Området ligger i kystzone, men byudvikling vil ikke påvirke kysten visuelt. På grund af beliggenheden ind mod/i den eksisterende by er området mere egnet til byformål, hvor byudvikling vil give en naturlig afrunding af byen mod syd som en sidste udstykning i denne del af byen. Trods det, at der inddrages jord fra landzone til byzone med det formål at bygge flere boliger med, hvad det indebærer af blandt andet øgede mængder spildevand, affald, vejarealer m.m., så foretages der også forskellige afbødende foranstaltninger. Der tinglyses blandt andet et forbud mod brug af kemikalier og sprøjtemidler til insekt- og ukrudtsbekæmpelse, der laves separatkloakering, og området bliver omfattet af eksisterende affaldsordninger for bortskaffelse af dagrenovation samt genanvendelse af papir/pap og glas. Der tages således hensyn til miljø og grundvand, og anvendelsen til byformål vurderes dermed at være mere hensigtsmæssig end til landbrugsformål. 9

10 Udbygning af lokalplanområdet vil have nogle trafikale konsekvenser for de eksisterende boligområder og veje, herunder særligt Skovbovej. Der er i lokalplanen gjort opmærksom på dette og opfordret til at foretage afbødende foranstaltninger ved den fremtidige udstykning af lokalplanområdet. En udstykning af området med boliger til åben/lav helårsbeboelse og jordbrugsparceller ud mod det åbne land har positive indvirkninger på miljøet i forhold til nogle mere sociale bæredygtighedsfaktorer. Det er således hensigten at tiltrække flere familier til Valsgaard, som kan medvirke til at give en yngre og mere blandet befolkningssammensætning samt et rigere foreningsliv, der kan være positivt for udviklingen af byen. Høring af screeningsresultatet Normal praksis er, at Arden Kommune foretager høring af screeningsresultatet ved berørte myndigheder og lokale organisationer inden politisk behandling og offentlig bekendtgørelse af lokalplanforslaget. Det har ikke været tilfældet ved udarbejdelsen af dette lokalplanforslag, da lokalplanprocessen foregår i en særlig tidsperiode op til kommunesammenlægning og hen over sommerperioden, hvor en høring kræver en længere tidshorisont. På grund af lokalplanens karakter skønnes det ikke at have større betydning. På den baggrund bliver proceduren undtagelsesvis for dette lokalplanforslag, at screeningen for miljøvurdering først sendes i høring ved berørte myndigheder og lokale organisationer samtidig med høringen af det samlede lokalplanforslag. Disse parters eventuelle indsigelser eller bemærkninger til screeningen vil således først blive behandlet efter indsigelsesfristen for lokalplanforslaget og komme til at indgå i den endelige lokalplan. 6. Tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder Uanset bestemmelserne i lokalplanen må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlig anvendelse før, at der er opnået tilladelse/dispensation hertil fra følgende myndigheder: Kommunen Kommunen skal give en byggetilladelse ved blandt andet opførelse af nyt byggeri, tilbygning til eksisterende byggeri, ombygning og andre forandringer, inddragelse af tagetage og ændret anvendelse af eksisterende byggeri. Politiet Politiet skal forud for udførelsen godkende vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslens trafiksikkerhed og -afvikling, jf. færdselslovens 100. Jordforurening Der er ikke registreret nogen jordforurening inden for lokalplanområdet. Hvis der under bygge-, anlægs- og jordarbejde træffes forurening, skal arbejdet standses og Byrådet underrettes. Der må foretages en vurdering af forureningen i forhold 10

11 til grundvand og arealanvendelse m.m.. Eventuelt er en umiddelbar indsats over for forureningen påkrævet. Kommunen vurderer, om der skal fastsættes vilkår for det videre arbejde. Der henvises i øvrigt til miljøbeskyttelses- og jordforureningsloven. 7. Servitutter Der er ikke tinglyst nogen servitutter gældende for lokalplanområdet. Fremtidige servitutter må ikke stride imod denne lokalplan. 8. Lokalplanens varige retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der ifølge planlovens 18 ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Der gælder således følgende: Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Grundejere og brugere har ikke pligt til at gennemføre lokalplanen. Ejendomme omfattet af lokalplanen må således kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætninger af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 11

12 Kortbilag 1 - Matrikelkort 12

13 Kortbilag 2 - Områdeopdeling 13

14 Kortbilag 3 - Lokalplankort 14

15 Lokalplanens bestemmelser I henhold til Lov om planlægning (LBK nr. 883 af 18. august 2004) fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål Stk. 1. Lokalplanen har til formål: - at udlægge et areal til boligformål dels med åben-lav helårsbeboelse dels med jordbrugsparceller. 2. Område og zonestatus Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Lokalplanen afgrænses som vist på Kortbilag 1 side 12 og omfatter matr.nr. 12g Skovsgård, Valsgaard samt alle parceller, der efter lokalplanens endelige vedtagelse, udstykkes fra det nævnte matr.nr. Lokalplanområdet opdeles i delområderne A, B og C som vist på Kortbilag 2 på side 13. Delområderne A og B overføres fra landzone til byzone ved lokalplanens vedtagelse. Delområde C forbliver i landzone jf. cirkulære nr. 35 af 03/06/ ) om udlæg af jordbrugsparceller på baggrund af en landzonelokalplan. For delområde C gælder, at denne lokalplan erstatter de landzonetilladelser, der efter 35, stk. 1 i Lov om planlægning er nødvendige for lokalplanens virkeliggørelse. Der er således meddelt landzonetilladelse med de krav: - at der ikke kan foretages yderligere udstykning, og - at der maksimalt kan være én beboelsesenhed på hver ejendom. 3. Områdets anvendelse Område A Stk. 1. Område A må anvendes til åben-lav boligbebyggelse. Område B Stk. 2. Område B udlægges til grønt fællesareal, hvor der kan etableres legeplads og lignende. Område C Stk. 3. Område C må anvendes til jordbrugsparceller. Åben-lav boligbebyggelse samt driftsbygninger, som er nødvendige for driften af jordbrugsparcel- 15

16 len, må kun opføres inden for de på Kortbilag 3 (side 14) angivne byggefelter. Fælles for områderne A og C Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6 Der må forefindes mindre liberale erhverv, såfremt dette ikke er til gene for boligområdet og de øvrige omkringliggende områder. Hjemmeparkering af busser, herunder til erhvervsbefordring, og lastbiler må ikke finde sted, hvis de har en totalvægt over kg. Der må på hver parcel kun indrettes bolig til én familie. 4. Udstykning Stk. 1. Udstykning skal ske i overensstemmelse med lokalplankortet, der fremgår af Kortbilag 3 på side Bebyggelsens omfang og placering Stk. 1. Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige 25. Dette gælder således for parcellerne i område A og på byggefelterne i område C. Stk. 2. Stk. 3. Bebyggelse i hele området må maksimalt opføres i 1½ etage med udnyttelig tagetage og i en maksimal højde af 8,5 meter. Der kan således ikke udføres mansardtag. Inden for området kan opføres byggeri til lokalplanområdets forsyningsmæssige drift, når det ikke har et bebygget areal større end 30 m 2 og en højde, der ikke er over 3 m. Særligt for område C Stk. 4. Stk. 5. Bebyggelse må kun opføres inden for de på Kortbilag 3 på side 14 angivne byggefelter. Stalde, udhuse og lignende indretninger til dyr og maskiner samt møddinger og beholdere til husdyrgødning skal placeres i tilknytning til den enkelte bolig. 6. Bebyggelsens ydre fremtræden Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Bebyggelse skal i udformning og materialevalg tilpasses omgivelserne. Facader af træ er tilladt. Til udvendige bygnings- og tagflader må der ikke anvendes materialer og farver, som efter Byrådets skøn virker skæmmende. Skiltning og reklamering må ikke finde sted uden Byrådets godkendelse. 16

17 7. Veje, stier og parkering Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Der udlægges areal til veje, stier og vendepladser med en placering som vist på Kortbilag 3 side 14. Der etableres vejadgang fra Skovbovej. Veje, stier og vendepladser skal have en befæstningstype og en bredde, der har samme karakter og udseende som i den nyere boligudstykning vest for området - Frisdals Allé og Skovbo Allé. Langs veje og vendepladser pålægges byggelinie på 5 m fra vejskel. Indkørsel til parcellerne skal, hvor det er muligt, ske fra stikveje og vendepladser. Der må kun etableres én indkørsel pr. parcel. Parkering skal fortrinsvis finde sted på egen grund. Vejarealet må i begrænset omfang anvendes til gæsteparkering. 8. Ubebyggede arealer Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Ubebyggede arealer omfatter område B samt alle beplantningsbælter. Disse arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende. Grundejerne skal forestå vedligeholdelse og græsslåning af vejenes rabatter. Oplag må ikke finde sted. Uindregistrerede køretøjer og campingvogne må ikke opbevares på de ubebyggede arealer. 9. Miljø- og landbrugsforhold Stk. 1. Stk. 2. I lokalplanområdet må der højst være et dyrehold, der ikke overskrider grænserne i kapitel 3 i lovbekendtgørelse nr. 944 af 16/09/2004 om ikkeerhvervsmæssigt dyrehold. Opbevaring og anvendelse af husdyrgødning skal ske i overensstemmelse med kapitel 5-10 i husdyrbekendtgørelsen (LBK nr. 550 af 24. juli 1998 om erhvervsmæssigt dyrehold, husdyrgødning, ensilage m.v.). 10. Ledningsanlæg Stk. 1. Elledninger og lignende skal udføres som jordkabler. Det betyder, at en eksisterende højspændingslinie hen over lokalplanområdet skal kabellægges i forbindelse med byggemodning. 17

18 Stk. 2. Armaturer til vejbelysning skal være de samme som i boligudstykningen Frisdals Allé og Skovbo Allé vest for området. 11. Betingelser for ibrugtagning af ny bebyggelse Stk. 1. Stk. 2. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varme-, vand-, kloak- og elforsyning. Byrådet skal dispensere fra stk. 1, hvad angår tilslutning til kollektiv varmeforsyning, når bebyggelsen opføres som lavenergihus. 12. Grundejerforening Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere i lokalplanområdet, når halvdelen af grundene er solgt, eller når Byrådet kræver det. Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af Byrådet. Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af det grønne fællesareal - område B. Indtil grundejerforeningen er oprettet varetages dennes rettigheder og pligter af kommunen. 13. Servitutter Stk. 1. Servitutter, som er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af denne. 18

19 Vedtagelse Dette lokalplanforslag nr med tilhørende kommuneplantillæg nr. 30 er vedtaget af Arden Byråd d. 14. august Arden Byråd, d H. C. Maarup Jens Nørgaard Borgmester Kommunaldirektør I henhold til 27 i Lov om planlægning (LBK nr. 883 af 18. august 2004) er denne lokalplan nr med tilhørende kommuneplantillæg nr. 30 vedtaget endeligt i Arden Byråds møde d Lokalplanens retsvirkninger indtræder d , det vil sige datoen for offentlig bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan. Nærværende lokalplan bedes tinglyst på matr.nr. 12 g, Skovsgård, Valsgaard samt alle parceller, der efter d udstykkes fra den nævnte ejendom. Arden Byråd, d H. C. Maarup Jens Nørgaard Borgmester Kommunaldirektør 19

20 Kommuneplantillæg nr. 30 Tillæg nr. 30 til Arden Kommunes Kommuneplan omfatter et nyt delområde B.10. Området er afgrænset som vist på Kortbilag 4 på side 21. Samtidig fastsættes bestemmelser for område B.10. Kommuneplantillægget anses som en mindre ændring, der ikke strider imod kommuneplanens hovedprincipper. Med tillæggets vedtagelse bliver forslaget til lokalplan nr i overensstemmelse med kommuneplanens rammer for lokalplanlægningen. For område B.10 gælder følgende rammer for indholdet af lokalplanlægningen: a. Områdets anvendelse fastlægges til boligformål og jordbrugsparceller. Der må ikke forefindes generende erhverv i området af hensyn til boligerne. b. Bebyggelsens art skal være åben/lav. c. Fremtidig bebyggelse må maksimalt opføres i 1½ etage med udnyttelig tagetage og mulighed for udnytteligt kælderareal. Der kan således ikke udføres eksempelvis mansardtag. d. Ingen del af en bygnings ydervægge eller tag må være hævet mere end 8,5 meter over det omgivende terræn. e. Bebyggelsesprocenten inden for lokalplanens område må ikke overstige 25. f. Der skal ske tilslutning til kollektiv vand-, varme- og elforsyning. Der skal desuden ske tilslutning til offentligt kloaksystem. 20

21 Kortbilag 4 - Rammeområde 21

22 22

23 Bilag 1 Miljøvurdering - screening Screeningsskema for miljøvurdering (inkl. Agenda 21 faktorer) Titel: llokalplan : Gavnlig indvirkning +1: Nogen positiv indvirkning Udgave: 1. udkast 0: Neutralt, ingen eller meget lille positiv eller negativ indvirkning Dato: 11. juli : Nogen negativ indvirkning Udført af: SCA -2: Skadelig indvirkning Sagsid.: Bemærkninger: Begrundelser for vurdering om planen giver mulighed for anlægsprojekter omfattet af lovens bilag 3 og 4, eller om planen kan påvirke et internationalt naturbeskyttelsesområde. Endvidere hvordan planen forholder sig til Agenda 21 principper. Hvis emnet ikke er relevant at vurdere, skrives Ikke relevant. AGENDA 21 MILJØFAKTORER DETALJER Har data EMNE (iht. lovgivning) (ja/nej) NATUR Biologisk mangfoldighed Bestande X Det jordbrugsområde/åbent land, der inddrages, ligger som en Nej kile helt ind til/i byen og er som sådan ikke et område med værdifuld biologisk mangfoldighed, trods en del af området er udpeget til regionalt naturområde. Dette gør sig mere gældende længere ned mod Mariager Fjord og vest over mod Frisdalen og Valsgaard Bæk. Udbredelse X - - Nej Korridorer X - - Nej Naturbeskyttelse X Berører ikke beskyttet natur. Ja Flora og fauna Truede arter X Berører ikke områder med truede arter. Ja Habitatområder X Berører ikke habitatområder. Ja Naturtyper X Berører ikke områder med særlige naturtyper Ja Landskab Grønne områder X Der inddrages et område, der er udpeget til dels jordbrugsområde Ja og regionalt naturområde. Det vurderes dog, at området har større værdi som byområde, da det ligger langt ind mod/i eksisterende byområde og dermed vil give en naturlig afrunding af byen mod syd. Der udlægges grønt område i udstykningen til fælles rekreativt areal med legeplads og lign. Erhverv i det åbne land X Kun mulighed for mindre ikke generende erhverv, der kan indpasses i boligområdet. Ja

24 Geologiske særpræg X Der ændres ikke på områdets geologi, området vurderes umiddelbart Nej ikke at have geologiske særpræg. Naturlandskab X Der inddrages jomfruelig jord til byudvikling, men det vurderes, at Ja arealet er mere værd som byområde, da det ligger ind mod/i den eksisterende by. Lokalplanområdet udgør en sidste ny udstykning i den sydlige ende af byen, hvor grænsen ud mod landskabet vil udgøres af jordbrugsparceller som en naturlig fortsættelse af den nyere boligudstykning vest for området. Skov, søer, moser, vandløb mv. X Berører ikke sådanne områder. Ja Kystzone X Området ligger i kystzone - en del i kystområde A og den resterende Ja del i kystområde C. Udbygning af området vil ikke påvirke kysten visuelt, da Mariager Fjord slet ikke ses fra området. Fredninger X Berører ikke fredninger. Ja Opsamling på NATUR X Inddragelse af jomfruelig jord og en mindre del af et regionalt naturområde men vurderes samtidig at have større værdi som byområde pga. beliggenhed ind mod/i eksisterende by, der giver en naturlig afrunding af byen mod syd. Sidste ny udstykning i sydlig ende af byen med jordbrugsparceller som grænsen ud mod naturlandskabet mod syd. Ligger i kystzone, men påvirker ikke kysten visuelt. MILJØ Jordbund Jordforurening X Anvendelse af arealet til boligformål med separatkloakering og Ja forbud mod kemikalier og sprøjtemidler til insekt- og ukrudtsbekæmpelse er bedre end den tidligere anvendelse som landbrugsjord med mulighed for sprøjtning/gødskning. Udvinding (råstoffer m.m.) X Området er ikke interessant i forhold til råstofudvinding. Ja Vand Spildevand X Lokalplanområdet skal tilsluttes offentligt kloaksystem og separatkloakeres med lokal nedsivning af regnvand. Ja Grundvand/drikkevand og indvindingsområder X Den nordligste spids af området ligger over indvindingsopland til vandværket, og hele området ligger inden for et område med særlige drikkevandsinteresser. Der tages hensyn til miljø og grundvand ved at separatkloakere og tinglyse forbud mod brug af kemikalier og sprøjtemidler til insekt- og ukrudtsbekæmpelse, hvilket samtidig er bedre end den hidtidige anvendelse af arealet til landbrug. Overfladevand X Overfladevand nedsives lokalt. Ja Luft Udledning af gasser X Lokalplanen giver ikke yderligere mulighed for udledning af gasser. Ja Ja 24

25 Ressourcer Trafik X Der vil blive yderligere luftforurening fra trafik i området, men dette vurderes som en mindre gene fra trafikken set i forhold til gener som øget trafikbelastning, hastigheder og sikkerhed. Affald - Indsamling, genanvendelse og bortskaffelse X Flere boliger i området vil give øgede affaldsmængder. Der findes eksisterende foranstaltninger for genanvendelse af papir/pap og glas og der er desuden mulighed for at benytte genbrugspladsen i Rostrup. Dagrenovation bortskaffes med eksisterende ordning. Kemikalier X Der tinglyses forbud mod brug af kemikalier og sprøjtemidler til insekt- og ukrudtsbekæmpelse. Ja Opsamling på MILJØ X Miljømæssig forbedring af området ved overførslen fra landbrugsjord til byområde med separatkloakering og forbud mod brug af kemikalier og sprøjtemidler til insekt- og ukrudtsbekæmpelse. Området ligger dog inden for område med særlige drikkevandsinteresser, hvor grundvandstruende aktiviteter skal undgås, men med de nævnte tiltag for beskyttelse af miljø og grundvand vurderes anvendelsen til byformål at være mere hensigtsmæssig end til landbrugsformål. SOCIALE FAKTORER Befolkningen Borgerinddragelse og medindflydelse X Almindelig offentlig høring af planforslaget. Ja Frivillige initiativer X Ingen Borgere X Hensigt at tiltrække flere indbyggere til byen. Virksomheder X Etablering af mindre ikke generende virksomheder kan finde sted i området, hvilket kan være positivt for lokalområdet. Foreninger X Mulighed for et rigere foreningsliv med flere indbyggere i byen. Andre myndigheder X Ved den almindelige offentlige høring af planforslaget får andre Ja myndigheder mulighed for at påvirke planen og projektet. Bosætning X Flere attraktive byggegrunde kan give positiv befolkningstilvækst. Landdistriktsudvikling X Flere attraktive byggegrunde kan give positiv befolkningstilvækst. Befolkningssammensætning X Hensigt at tiltrække flere familier til byen/kommunen så der opnås en yngre og mere blandet befolkningssammensætning. Menneskers sundhed Støj X Der vil blive yderligere trafikstøj i området, men dette vurderes Ja som en mindre gene fra trafikken set i forhold til gener som øget trafikbelastning, hastigheder og sikkerhed. Trafikgener (Mængde, hastighed, sikkerhed, omfang af vejareal) X Udstykning af området vil medføre yderligere trafikbelastning af Skovbovej, hvortil området vejtilsluttes. På Skovbovej findes hastighedsdæmpende tiltag, men der er fokus på fra kommunens Ja 25 Ja Ja

26 side at skulle hastighedsdæmpe yderligere i fremtiden. Lys og refleksioner X Lokalplanen forhindrer, at der kan bruges materialer, som er reflekterende. Arbejdsmiljø - Ikke relevant Svage grupper X Ingen forskel. Beredskab X Området udstykkes, så der sikres de nødvendige vilkår for beredskab. Opsamling på SOCIALE FAKTORER X Generelt positivt for byens udvikling og lokalsamfundet, at der udstykkes flere attraktive byggegrunde. Der kan dog skabes en trafiksituation, der vil give væsentlig øget belastning af lokalområdet og ringere trafiksikkerhed. Det er derfor vigtigt, at der tages hånd om de trafikale konsekvenser for de eksisterende veje, herunder særligt Skovbovej. KULTUREL- Materielle goder Arealanvendelse X Flere attraktive byggegrunde. LE FAKTO- RER Kulturarv Kirker og deres omgivelser - Ikke relevant. Arkitektonisk arv - Ikke relevant. Arkæologisk arv X Aalborg Historiske Museum bliver hørt ved den almindelige offentlige høring af planforslaget. Opsamling på KULTURELLE FAKTORER X Der gives mulighed for flere attraktive byggegrunde, og en evt. arkæologisk arv på arealet kan frembringes og bevares. ØKONOMI Anlægsudgifter kontra driftsudgifter X For at anlægsudgifter skal tage højde for fremtidige driftsudgifter, skal der arbejdes med en adskillelse af elementer (fx græs, veje, grus, træer osv.) ved anlæg, så arealerne bliver lettere at holde. Materialevalg skal ske ud fra principper om langtidsholdbarhed og så vidt muligt miljøvenlighed samt borgerinddragelse. Budget og prioritering X Ift. budgettet skal det prioriteres, at veje udføres med både bærelag og slidlag for, at en lang levetid sikres. Stiforbindelse til det eksisterende stinet til skolen skal desuden prioriteres og have samme karakter som de nuværende stier. Opsamling på ØKONOMI X Anlægsudgifter og fremtidige driftsudgifter skal sammentænkes, og i budgettet skal lang levetid på vejene og stiforbindelse til det eksisterende stinet til skolen prioriteres. Indbyrdes forhold mellem samtlige Kumulative effekter X Ved udstykning af lokalplanområdet inddrages mere jomfruelig jord fra landskabet, hvilket er en del af den proces, der foregår, når der byudvikles. Det har dermed en kumulativ effekt hver 26

27 faktorer gang, der tages en bid jomfruelig jord mere til byområde. I denne lokalplan inddrages et landbrugsareal, der vurderes at være mere værd som byområde pga. beliggenheden, da det vil give en naturlig afrunding af byen mod syd. Udstykningen er den sidste i den sydlige ende af byen, og dermed er det sidste gang, at der her tages jord til byformål. Der er endvidere en kumulativ effekt, når miljøpåvirkningerne fra alle miljøfaktorerne sammenlægges. Denne samlede effekt vurderes dog ikke at give anledning til en nærmere miljøvurdering med miljørapport, da der ikke fremkommer flere meget væsentlige påvirkninger, og da der foretages enkelte afbødende foranstaltninger, bl.a. forbud mod kemikalier og sprøjtemidler til insektog ukrudtsbekæmpelse samt separatkloakering af området. Endvidere er der gjort særligt opmærksom på de trafikale konsekvenser, som planen vil have på de eksisterende boligområder og veje, herunder særligt Skovbovej, og der er opfordret til at foretage afbødende foranstaltninger ved den fremtidige udstykning af lokalplanområdet. 27