Flot boligudlejningsejendom

Transkript

1 Flot boligudlejningsejendom Sag TIL SALG Odense C - Pjentedamsgade 7 A-C 27 boliger fordelt på 3 opgange Tidligere andelsboligejendom 7 lejligheder er umoderniserede - leje 381 kr./m² Kontantpris kr års nettoafkast % 4,70 Etageareal m

2 1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Sjældent udbudt boligudlejningsejendom med 27 lejligheder. Ejendommen er opført i røde mursten med tagbeklædning i skifereternit. Tag og skotrender er udskiftet i år 2000 og efterisoleret med 250 mm. isolering. I 2004 har ejendommen gennemgået en større facaderenovering samt udskiftning af 6 altaner. I det hele taget er ejendommen holdt flot up to date med udskiftning af bl.a. vinduer og energibesparende fjernvarmeanlæg. De 27 lejligheder fordeler sig på 3 opgange med hhv. 11, 8 og 8 stk. i opgang A, B og C. I opgang 7A er der i stueetagen, 1. og 2. sal på hver etage 3 lejligheder som fordeles på 1 stk. 1-værelses og 2 stk. 2-værelses lejligheder. På 3. sal er der en 2-værelses og en 4-værelses lejlighed. I opgang 7B er lejlighederne til venstre på 70 m² og lejlighederne til højre er på 66 m². Begge lejlighedstyper er 2½-værelses. I opgang 7C er lejlighederne regulære 2-værelses på hhv. 65 og 66 m². I kælderen under 7A og 7B forefindes ejendommens vaskeri, tørrerum, teknikrum samt ejendommens fjernvarmeanlæg I kælderen under 7C forefindes det andet fjernvarmeanlæg (fjernvarmeanlægget er udskiftet i 1997). Der er opmagasineringsrum til hver lejlighed i kælderen. Ejendommen rummer mange muligheder for den rette investor. Der er moderniseret lejligheder i ejendommen, hvor nuværende ejer har dokumentation for modernisering for min. 13 lejligheder (hovedparten 5, stk. 2 moderniseret). Bygningen støder op til grønt areal, der ejes af Pjentedammens Ejerlav. Udover det grønne areal er der adgang til et større antal parkeringspladser for lejerne. Ejendommen betaler et bidrag til ejerlavet på kr om året til drifts/vedligeholdelse heraf og benyttelse af 3 p-pladser. Lejerne betaler aktuelt kr. 10 pr. vask og kr. 2 for brug af tørretumbler (½ time). Der er sat vandmålere op i de lejligheder, som er moderniseret indenfor de sidste 7-8 år. Alle lejere betaler dog aktuelt et fast månedligt beløb udover huslejen til fuld og endelig afregning af vand. Vedr. 18 og 18B er ejendommen ikke registreret i GI, hvilket den efter reglerne burde være. Dette skyldes, at det er en tidligere andelsboligforeningsejendom. Der er derfor alene afsat en skønnet vedligeholdelse i driftsomkostningerne. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune Pjentedamsgade 7 A-C, 5000 Odense C 1951 b Odense Bygrunde 1951 a Odense Bygrunde Odense 2

3 Opført / Ombygget Opførelsesår 1938 Arealer Grundareal 718 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 427 m 2 Boligareal m 2 Etageareal i alt m 2 Sekundære arealer 422 m Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1938 Bebygget areal 276 m 2 Sekundære arealer 271 m 2 Antal etager 4 Anvendelse Registreret som Afskrivning Pjentedamsgade 7a-b, 19 boliger m 2 Boligareal Nej Pjentedamsgade 7a-b, kælder 271 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1938 Bebygget areal 130 m 2 Sekundære arealer 130 m 2 Antal etager 4 Anvendelse Registreret som Afskrivning Pjentedamsgade 7c, 8 boliger 524 m 2 Boligareal Nej Pjentedamsgade 7c, kælder 130 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1938 Bebygget areal 21 m 2 Sekundære arealer 21 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Pjentedamsgade, udhus 21 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af med energiklassifikation E. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Ejendommen er beliggende i byzone. 3

4 Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. For området, hvor ejendommen er beliggende, gælder byplanvedtægt nr. 77, der bestemmer følgende: Området må kun anvendes til boligformål. Det skal dog være tilladt fra beboelseslejligheder at drive sådanne virksomheder, som almindeligvis udøves i forbindelse med bolig, når dette kan se, uden at ejendommens karakter af boligområde brydes. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af Dok. om vandløb mv Dok. om overkørsel, fælles ind- og udkørsel mv Dok. om cykelskur, vedr. udlejning af 2 lejligheder 1977 Byplanvedtægt 1984 Vedtægter for ejerforening, Pjentedammens ejerlav 1984 Dok. om fællesarealer mv., grundejerforening mv. Tilbudspligt Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 4. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ejendommen er ikke registreret som forurenet eller muligt forurenet jf. Region Syddanmark. Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1 Købesum Kontantpris kr Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 4

5 5.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr Renovation Renovation kr Vand / Vandafledning El Fælles el kr Renholdelse / Vicevært Vicevært kr Udvendig vedligeholdelse Afsat kr Administration Administration kr Varmeregnskab kr Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr Øvrige driftsudgifter 3 parkeringspladser kr Indtægter ved driften Vaskeri og antenne kr Driftsudgifter, i alt anslået kr Bemærkninger Udgifter til vand/afløb var i 2014 kr ,93. Lejerne betaler a'conto vand, pt. kr årligt. Der er ikke opsat vandmålere. En del af lejerne betaler bidrag for brug af antenneanlæg, kr. 45 pr. md., i alt årlig kr Indtægterne fra vaskeri skønnes at udgøre kr årligt. 5.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr Advokatsalær - skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Kapitalbehov: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Refusion forudbetalt leje kr Anslået kapitalbehov kr

6 5.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 4,7% (anslået) 5.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr Særlige installationer kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr = kr Afskrivninger 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6

7 5.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, Odense C Att.: Niels Jørgensen, erhvervsmægler, MDE Tlf.: , mobil: , nij@nybolig.dk 7

8 FOTOS OG KORT 8

9 FOTOS OG KORT 9

10 FOTOS OG KORT 10

11 FOTOS OG KORT 11

12 FOTOS OG KORT 12

13 FOTOS OG KORT 13

14 FOTOS OG KORT 14

15 LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: Pjentedamsgade 7 a-c, 5000 Odense C ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Lotte Odor Pjentedamsgade 7A, st.tv. 2 Thomas Kenny Pjentedamsgade 7A, st.mf. 3 Johnny Langelykke Pjentedamsgade 7A, st.th. 4 Orla Pedersen Pjentedamsgade 7A, 1.tv. 5 Søren Pedersen Pjentedamsgade 7A, 1.mf. 6 Steen Kunz Pjentedamsgade 7A, 1.th, 7 Nadia Poulsen Pjentedamsgade 7A, 2.tv. 8 Anna Fyhn Pjentedamsgade 7A, 2.mf. 9 Anders Andersen Pjentedamsgade 7A, 2.th. 10 Audrone Jagelaviciute Pjentedamsgade 7A, 3.tv. 11 Sanne Jørgensen Pjentedamsgade 7A, 3.th. 12 Torben Madsen Pjentedamsgade 7B, st.tv. 13 Jørgen Holmboe Pjentedamsgade 7B, st.th. 14 Per Rasmussen Pjentedamsgade 7B, 1.tv. 15 Christopher Bo Jensen Pjentedamsgade 7B, 1.th. 16 Andreas Jürgensen Pjentedamsgade 7B, 2.tv. Depositum garanti Forudbetalt leje Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Martin Kyhn Pjentedamsgade 7B, Bolig Bolig Refunderede driftsudgifter 15

16 18 Freja A.H. Christensen 2.th. Pjentedamsgade 7B, 3.tv. 19 Maria Egelund Pjentedamsgade 7B, 3.th. 20 Charlotte Pedersen Pjentedamsgade 7C, st.tv. 21 Rune Jensen Pjentedamsgade 7C, st.th. 22 Jacob L. Hansen Pjentedamsgade 7C, 1.tv. 23 Marianne Høier Pjentedamsgade 7C, 1.th. 24 Rene D. Hansen Pjentedamsgade 7C, 2.tv. 25 Laura Høj Pjentedamsgade 7C, 2.th. 26 Ivan Thomsen Pjentedamsgade 7C, 3.tv. 27 Thomas Thulesen Pjentedamsgade 7C, 3.th. Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT heraf faktisk heraf anslået

17 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 Lotte Odor Nej Faktisk 2% hver den , sidste gang den Thomas Kenny Nej Faktisk 2% hver den , sidste gang den Johnny Langelykke Nej Faktisk 2% hver den , sidste gang den Regulering for skatter og afgifter 4 Orla Pedersen Nej Faktisk Nej 5 Søren Pedersen Nej Faktisk 2% hver den , sidste gang den Steen Kunz Nej Faktisk 2% hver den , sidste gang den Nadia Poulsen Nej Faktisk 2% hver den , sidste gang den Anna Fyhn Nej Faktisk 2% hver den , sidste gang den Anders Andersen Nej Faktisk 2% hver den , sidste gang den Audrone Jagelaviciute Nej Faktisk 2% hver den , sidste gang den Sanne Jørgensen Nej Faktisk 2% hver den , sidste gang den Torben Madsen Nej Faktisk Nej 13 Jørgen Holmboe Nej Faktisk Nej 14 Per Rasmussen Nej Faktisk Nej 15 Christopher Bo Jensen Nej Faktisk Trappeleje Nej 16 Andreas Jürgensen Nej Faktisk Trappeleje Nej 17 Martin Kyhn Nej Faktisk 2% hver den , sidste gang den Freja A.H. Christensen 19 Maria Egelund Nej Faktisk 2% hver den , sidste gang den Charlotte Pedersen Nej Faktisk 2% hver den , sidste gang den Nej Faktisk Nettoprisindeks Nej Lejen påklaget 17

18 21 Rune Jensen Nej Faktisk Nej 22 Jacob L. Hansen Nej Faktisk Nettoprisindeks Nej 23 Marianne Høier Nej Faktisk 2% hver den , sidste gang den Rene D. Hansen Nej Faktisk Nettoprisindeks Nej 25 Laura Høj Nej Faktisk Nettoprisindeks Nej 26 Ivan Thomsen Nej Faktisk Nej 27 Thomas Thulesen Nej Faktisk 2% hver den , sidste gang den KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Lotte Odor Lejer Udlejer Nej Nej 2 Thomas Kenny Lejer Udlejer Nej Nej 3 Johnny Langelykke Lejer Udlejer Nej Nej 4 Orla Pedersen Lejer Udlejer Nej Nej 5 Søren Pedersen Lejer Udlejer Nej Nej 6 Steen Kunz Lejer Udlejer Nej Nej 7 Nadia Poulsen Lejer Udlejer Nej Nej 8 Anna Fyhn Lejer Udlejer Nej Nej 9 Anders Andersen Lejer Udlejer Nej Nej 10 Audrone Jagelaviciute Lejer Udlejer Nej Nej 11 Sanne Jørgensen Lejer Udlejer Nej Nej 12 Torben Madsen Lejer Udlejer Nej Nej 13 Jørgen Holmboe Lejer Udlejer Nej Nej 14 Per Rasmussen Lejer Udlejer Nej Nej 15 Christopher Bo Jensen Lejer Udlejer Nej Nej 16 Andreas Jürgensen Lejer Udlejer Nej Nej 17 Martin Kyhn Lejer Udlejer Nej Nej 18 Freja A.H. Christensen Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 18

19 19 Maria Egelund Lejer Udlejer Nej Nej 20 Charlotte Pedersen Lejer Udlejer Nej Nej 21 Rune Jensen Lejer Udlejer Nej Nej 22 Jacob L. Hansen Lejer Udlejer Nej Nej 23 Marianne Høier Lejer Udlejer Nej Nej 24 Rene D. Hansen Lejer Udlejer Nej Nej 25 Laura Høj Lejer Udlejer Nej Nej 26 Ivan Thomsen Lejer Udlejer Nej Nej 27 Thomas Thulesen Lejer Udlejer Nej Nej 19