AB Thekla Tilstandsrapport Marts 2011

Transkript

1 AB Thekla Tilstandsrapport Marts 2011 Esben Kirkegaard, Rådgivende Ingeniører A/S

2 EFTERSYNSKORT INDHOLDSFORTEGNELSE DATO: INDHOLDSFORTEGNELSE 1. INDLEDNING Formål Generelt Tilgængeligt materiale og øvrige kilder Kort om Andelsboligforeningen Eftersete adresser Kort om afdelingen 2. Kortfattet konklusion 3. Oversigt over eftersete bygningsdele 4. Eftersynskort inkl. fotobilag 5. Vedligeholdelsesbudget

3 TILSTANDSRAPPORT DATO: INDLEDNING. Formål. EKAS er blevet anmodet om at udarbejde en tilstandsrapport over udvalgte bygningsdele med tilhørende vedligeholdelsesbudget. Eftersynet baserer sig på en uvildig gennemgang, der inkluderer en besigtigelse af ejendommen samt udarbejdelse af en kortfattet og overskuelig rapport. I rapporten beskrives, hvilke tiltag, der bør gøres på ejendommen. På vedligeholdelsesbudgettet er angivet beløb i tusinder kroner for vedligeholdelse /udskiftning af den pågældende bygningsdel. Der er udarbejdet et meget detaljeret budget mht. renovering af vinduer, hvor de oplyste beløb er indarbejdet i vedligeholdelsesbudgettet. Dog skønnes, det at udgifterne til stillads er lavt sat. Tilgængeligt materiale Som grundlag for de foretagne registreringer er følgende materiale brugt: * Div. tegninger. * CD-rom fra AKB vedr. afrapportering * Div. mailkorrespondance med Hejdi Gregersen * Besigtigelse af ejendommen. Eftersete boliger Eftersynet blev foretaget den , hvor tagrum, trappeopgange, gårdanlæg, kældre og varmecentral blev besigtiget. Den blev der foretaget en indvendig gennemgang af følgende boliger: Glasvej 9, 1. th. Theklavej 1, 1. sal Theklavej 1, 2. th. Theklavej 3, 4. tv. Theklavej 7, st. th. Theklavej 9, 1. th. Kort om afdelingen Bebyggelsen er opført i 4 etager med udnyttet tagetage og kælder. Der er 6 opgange med i alt 60 lejligheder. Samlet bebygget areal på m². Bebyggelsen er opført i 1916, og består af to forskellige, men dog rimeligt ensartede bygninger, hhv. Glasvej 9/Theklavej 1-3, og Theklavej 5-9. Bygningerne er opført i murværk med etageadskillelser af træ. Taget er et ca. 45 grader mansardtag dækket med røde romerfalsteglsten.

4 TILSTANDSRAPPORT DATO: Vinduer mod gade er udskiftet til trævinduer med termoruder i Fjernvarmeinstallation med ny varmecentral, stigstrenge og nye radiatorer er udført ca. år Gårdfacaden er efterisoleret i Tagdækning er fornyet ca. år Der er foretaget renovering af faldstammer og stigstrenge for brugsvand ca. år Vinduer mod gård er træ/alu fra Altaner er fra KORT FATTET KONKLUSION Ejendommen AB Thekla er i god vedligeholdelsesstand, og der er gennemført større renoveringsarbejder af nyere dato, såsom nyt tag og nye vinduer mod gård. Udvendig klimaskærm (Teglfacader, sokler, kælderydervægge, trin sålbænke, vinduer, døre og tag) Facade Sokkelpuds eftergås, der er nogle revner af afskalninger. Fuger/mursten i facade og i sålbænk skal indenfor en kortere årrække eftergås, helt eller delvis. Rep. af overside af betonafdækning over hoveddøre/defekte mursten udskiftes. Vinduer/døre Vinduer mod gade er i rimelig stand og der er planlagt en renovering af vinduerne, malermæssigt og snedkermæssigt indenfor en kortere årrække, 2-3 år. Enkelte tætningslister er defekte. på glaslister der fastholder termoruderne ses malerbehandlingen afskallet på den nederste del. Bagtrappedørene er dellamineret og bør udskiftes indenfor et kortere tidsrum. Restlevetiden er begrænset på disse døre. Ligeledes bør kældervinduerne eftergås snedker- og malermæssigt. Ved eftersynet kunne der ikke konstateres punkterede termoruder i de eftersete boliger, men AB Thekla oplyser at det forekommer. Tag Der er få skader/svigt i tagkonstruktioen. Enkelte ruder i tagvinderne er flækket og bør skiftes. Få inddækninger skal eftergå, er blæst op. Afslutning af undertag omkring tagvindue er ikke forskriftsmæssigt udført. Tagrender og nedløb er i god stand. Trapper Hoved- og bagtrapper fremstår generelt noget slidte. Linoleumsbelægningen på hovedtrapperne er i dårlig stand på de nederste trin/løb, hvor der er størst færdsel. På øverste etage fremstår linoleummet pænt. Malerbehandling på hoved- og bagtrapper af vægge og træværk er generelt noget nedslidt.

5 TILSTANDSRAPPORT DATO: Altaner Altaner er nye og tilstanden er god, og der kunne ikke registreres svigt eller skade efter eftersynet. Faldstammer Faldstammer og afløb fremstår i god stand. Der må påregnes løbende udskiftning af vandlåse/gulvafløb og i midten af planperioden (år 2016) anbefales, at ledninger under kældergulv TVinspiceres med henblik på en nøjere tilstandsvurdering. Brugsvandsanlæg Besigtiget anlæg for brudsvand herunder rør og ventiler blev fundet i god driftsmæssig stand. Udskiftning af vandmålere anbefales løbende, forventet levetid max 8 år. CirCon ventiler bør udskiftes til justerbar type, for at undgå risiko for legionellabakterier i systemet. Belægning Belægning i gården behøver en afhjælpning. Bagtrappedørene anbefales udskiftet indenfor en kortere årrække, idet at rammerne er begyndt at delaminerer. Forslået afhjælpning i prioriteret Nedenstående aktivister er oplistet i rækkefølge, hvor bygningsdele med mest behov for renovering, er anført først. 1. Belægninger. 2. Udskiftning af defekte thermoruder på loftsrum. 3. Eftergang af betonafdækninger over hoveddøre. 4. Eftergang/udskiftning af bagtrappedøre. 5. Eftergang af kældervinduer/rep. af sokkel. 6. Maleristandsættelse af vinduer. 7. Eftergang af defekte fuger i sålbænke/facader. 8. Eftergang af defekte linoleumsbelægninger på trapper. 9 Udskiftning af pumper på brugsvandsanlæg. 10. Partiel udskiftning af vandlåse/gulvafløb. 11. Malerbehandling af trapperrum.

6 TILSTANDSRAPPORT DATO: OVERSIGT OVER EFTERSETE BYGNINGSDELE Følgende bygningsdele, hvor foranstående nr. er et SfB-Bygningsdelsnummer, er efterset: Primære bygningsdele (21)1 Teglfacader. (21)2 Kælderydervæg, sokkel, trin og lyskasser. (24) Kældertrapper. (24) Trapper. (27) Tagkonstruktion. Kompletterede bygningsdele (31)1 Vinduer i facader. (31)1 Kældervinduer. (31)2 Hoveddøre. (37)2 Ovenlys. (37)4 Taghætter. (37)5 Skotrender. (37)6 Tagrender og nedløb. Overfladebelægninger (47) Tagbelægning. Vvs-anlæg (52)1 Faldstammer og afløb. (53)1 Vandinstallation. (56)1 Varmeanlæg. (56)2 Radiatorer og termostater m.v. Køkkeninventar (73)1 Køkkeninventar Terræn (83)4 Stibelægning. Øvrige dele og anlæg i terræn (85)2 Brønde og dæksler.

7 TILSTANDSRAPPORT DATO: EFTERSYNSKORT INKL. FOTOBILAG

8 EFTERSYNSKORT SIDE: (21)1 (21)1 Teglfacader DATO: BESKRIVELSE: Gadesiden: Facader mod gade er opført i blank mur af røde sten, blødstrøgen, foto nr.1. Der er mørtelfuge i plan med facade (skrabefuge). Murede stik halvanden sten over alle vinduer. Over døre til hovedtrapper er der en fremtrukket betonafdækning. Sålbænke er udført med teglsten, foto nr. 2. Sokkel af puds der er sort malet. Ved bygningshjørne Glasvej/Theklavej er vinduerne indrammet med puds. Gårdsiden: Facader er opført af teglsten, som er blevet facadepudset med ca. 100 mm isolering. Facadeisoleringen starter ca. 800 mm over terrræn. TILSTAND: Indbygningsår: 1916 Eftersynsinterval: 3 år Mængde: 1290 m2 gadesiden Vedl.holdsinterval Efter behov 1000 m2, gårdsiden Levetid: Teglsten: år Sidste vedligehold:? Næste vedligehold: Gadesiden: Murværk fremstår generelt i god stand med enkelte afskalninger af teglstenene. Der er mosbegroning på oversiden af mørtelfuger på sålbænke, foto nr. 2. Murede false omkring indgangsdøre, specielt nr. 9 ses partielle manglende mørtelfuger og skadet sten, foto nr. 3. Oversiden af betonafdækning over hovedtrappedøre er nedbrudt med revnedannelser, foto nr. 5. Mørtelfuger fremstår i rimelig stand. Der er foretaget enkelte reparationer af mørtelfuger, primært under vinduer, foto nr. 6. Gårdsiden: Den nuværende facadeisolering fremstår i god stand. Der er enkelte huller i den nederste del, foto nr. 4.

9 EFTERSYNSKORT SIDE: (21)1 (21)1 Teglfacader DATO: VEDLIGEHOLD: Gadesiden: Eftergang af defekte mørtelfuger i facade partiel, 2-5. år Eftergang af defekte fuger i sålbænke, partiel, 2-5 år. Udskiftning af defekte mursten, 2-5 år Omfugning af facaden total, foreslået om år, såfremt partiel eftergang af defekte fuger og mursten ikke øges i frekvens fra år Oversiden af betonafdækninger over hovedtrappedøre kræver en snarlig genopretning. Gårdsiden: Eftergang af skader i facadepudsen.

10 FOTOBILAG SIDE: (21)1 (21)1 Teglfacader DATO: Foto nr. 1 Gadesiden, teglstensfacader ses generelt i god stand. Teglfacader Foto nr. 2 Gadeside, mørtelfuger i sålbænk med mosbegroning.

11 FOTOBILAG SIDE: (21)1 (21)1 Teglfacader DATO: Teglfacader Foto nr. 3 Gadesiden, saltskadet mørtelfuger ved trappedøre. Tidligere rep. anes. Teglfacader Foto nr. 4 Gårdsiden, facadepuds med skade.

12 FOTOBILAG SIDE: (21)1 (21)1 Teglfacader DATO: Teglfacader Foto nr. 5 Gadesiden, oversiden af betonafdækning over hovedtrappedøre er med revnedannelser og krakelereret i overfladen. Teglfacader Foto nr. 6 Gadesiden, Theklavej. Der ses nogen rep. af mørtelfuger, primært mellem vinduer lodret.

13 EFTERSYNSKORT SIDE: (21)2 (21)2 Kælderydervægge, sokkel, lyskasser og trin DATO: BESKRIVELSE: Kælderydervægge Kælderydervægge er iht. eksist. tegninger 2 ½ sten bred (ca, 600 mm), udført af murermesterbeton/beton. Sokkel Sokkel er udført i sokkelpuds i en højde mellem mm. Der er kældervinduer i soklen. Sålbænken under kældervinduerne er udført af puds. Soklen er behandlet med sort maling. Soklen er afsluttet med asfaltbelægning. Trin, gadeside Trin til trappeopgangsdøre er af natursten/terrazzo med en udstøbning af beton. Trin, gårdside Trin til bagtrappedøre er af beton. TILSTAND: VEDLIGEHOLD: Indbygningsår: 1916 Eftersynsinterval: 3 år Mængde, sokkel: 175 lbm, Vedl.holdsinterval 5 år Levetid, sokkel: år Sidste vedligehold:? Næste vedligehold: Sokler er med nogle revner og afskalninger i overfladebehandlingen. Kælderydervægge Er beskrevet under sokkel. Trin, gadeside Naturstenstrin er i god stand. Terrazzobelægning er noget nedslidt. Betonudstøbning og terrazzobelægning ses med nogle revner, foto nr. 1 og 2. Sokkel Løstsiddende sokkelpuds fjernes i områder, og der pudses op med ny mørtel. Herefter overfladebehandles pudsen. Om nødvendigt skal belægningen demonteres for at kunne udføre arbejdet, foto nr. 3. Primære skader er omkring indgangsdøre. Trin, gårdside Trin er noget nedslidte med afskalninger, specielt i hjørnerne, foto nr. 4.

14 FOTOBILAG SIDE: (21)2 (21)2 Kælderydervægge, sokkel, lyskasser og trin DATO: Trin, foto nr. 1 Gadesiden, trin bestående af natursten, beton og terrazzo. Trin, foto nr. 2 Gadesiden,, Theklavej 7/9 mellemgang, revner i terrazzobelægning.

15 FOTOBILAG SIDE: (21)2 (21)2 Kælderydervægge, sokkel, lyskasser og trin DATO: Sokkel/trin, foto nr. 3 Gadesiden, revner i både sokkelpuds og i trin af terrazzo. Sokkel/trin, trin Foto nr. 4 Gårdsiden, trin med manglende hjørne.

16 EFTERSYNSKORT SIDE: (24) (24) Trapper DATO: BESKRIVELSE: Hoved- og køkkentrapper er udført med trin, vanger, rækværk og reposer af træ. Vanger, balustre og stødtrin er malerbehandlet. Underside af løb og reposer er udført med forskallingsbrædder og puds. Trappebund på hovedtrapper er beton med terrazzobelægning. Vægge er pudsede og malede. Hovedtrapper er flere steder med glasvæv på pudsede flader. Vægge er malerbehandlet med glasfilt. Hoved- og køkkentrappetrin er med belægning af linoleum med messingforkant. Indbygningsår: 1916 Eftersynsinterval: 3 år Mængde: 6 hov. 6 køkk. Vedl.holdsinterval 5-10 år Levetid: Terrazzo:60 70 år Sidste vedligehold: 1995 Linoleum: 20 år Næste vedligehold: 2012 TILSTAND: Hoved- og bagtrapper fremstår generelt noget slidte. Terrazzobelægningen på hovedtrapperne er generelt i dårlig stand. Der ses nogle betonrep. af defekt belægning, samt nogle revner over bærejern, foto nr. 1. Linoleumsbelægningen på hovedtrapperne er i dårlig stand på de nederste trin/løb, hvor der er størst færdsel. På øverste etage fremstår linoleummet pænt. Mange steder er der dog set revner i belægning på forkant af trin, foto nr. 2. Malerbehandling på hoved- og bagtrapper af vægge er noget nedslidt. Der ses revner mellem facade og tværvægge på øverste etage, Glasvej nr. 9, foto nr. 3. Malerbehandling på hoved- og bagtrapper af vanger, stødtrin, mægler og balystre er noget medtaget, mest på nederste trappeløb, foto nr. 4. Trappehatten på bagtrappen Theklavej 7 ses kraftige spor efter vandskade (tidligere). Der er store revner i pudsen og fugtskjolder, foto nr. 5. Linoleumsbelægningen på bagtrapperne fremstår i god stand uden større skader, foto nr. 6.

17 EFTERSYNSKORT SIDE: (24) (24) Trapper DATO: VEDLIGEHOLD: Terrazzobelægningen kan enten eftergås med original terrazzobelægning, som har en længere levetid end linoleum. En rep. med terrazzo er mere omkostningsfuld end en udlægning af linoleum. Det anbefales, at skadet belægning af linoleum på trin udskiftes til nye. Malerbehandling af alle overflader anbefales indenfor ca. 5 år primært på hovedtrapper. Afhjælpning af skader i trappehatten, Theklavej 7.

18 FOTOBILAG SIDE: (24) (24) Trapper DATO: Trapper Foto nr.1 Glasvej 9, terrazzobelægning med betonrep. og revner ved bærejern. Trapper Foto nr. 2 Glasvej 9, revner i forkant af linoleumsbelægning på trin, generelt nederste trappeløb.

19 FOTOBILAG SIDE: (24) (24) Trapper DATO: Trapper Foto nr. 3 Glasvej 9, revne mellem facadevæg og tværvæg. sætninsrevne. Trapper Foto nr. 4 Glasvej 9, Træværk nedslidt.

20 FOTOBILAG SIDE: (24) (24) Trapper DATO: Trapper Foto nr. 5 Theklavej 7 Spor efter tidligere vandskade i trappehat. Trapper Foto nr. 6 Stødtrin med afskallende maling.

21 EFTERSYNSKORT SIDE: (26)1 (26)1 Altaner DATO: BESKRIVELSE: Der er udført altaner mod gårdsiden, individuelt efter beboerønske. Altanerne er udført af alu. Bærende dele af galvaniseret stålprofiler. Belægning af hårdtræ. Indbygningsår: 2008 Eftersynsinterval: 5 år Mængde:? Vedl.holdsinterval Efter behov Levetid: Stål/alu: år Sidste vedligehold: Næste vedligehold: TILSTAND: Altaner er nye og tilstanden er god, og der kunne ikke registreres svigt eller skade. VEDLIGEHOLD: Ingen specielle vedligehold. Det anbefales, at træbelægning holdes fri for alger mv. Oliering af træbelægning efter behov.

22 FOTOBILAG SIDE: (27)1 (27) Altaner DATO: Foto nr.1 Theklavej, altan for 2 boliger i tagetagen. Foto nr. 2 Altaner på gårdsiden.

23 EFTERSYNSKORT SIDE: (27) (27)Tagkonstruktion inkl. tagsten mv. DATO: BESKRIVELSE: Taget er udført som mansardtag med boliger i mansarddelen med kviste og med loftsrum på spidsloftet. Ca. 45 taghældning. Tagværk er udført af hanebåndsspær. Der er foretaget tagrenovering i Eksist.spær er blevet oprettet med spærtræ på siden. Undertag af banevarer (bituembaseret). Nye taghætter og skotrender af zink og nye Velux ovenlysvinduer. Tagsten af tegl, falstagsten. Der er brandkamme og skorstene af tegl. Der er adgang til pulterrum ad kældertrapper. Indbygningsår: 2003 Eftersynsinterval: 1 år Mængde: 1600 m2 Vedl.holdsinterval 5 år Levetid: Tagværk:60 80 år Sidste vedligehold: 2003 Næste vedligehold: 2011 TILSTAND: Tagværket er i god stand, foto nr. 1 og 2. Inddækninger under taghætter og Veluxvinduer er ikke tildannet helt til tagstenene foto nr. 3 Der ses ødelagte glas i ovenlysvinduer på tagrum, foto nr. 4. Undertagsafslutning omkring Velux ses ikke iht. Velux anvisninger, foto nr. 5. Afslutning af rygningssten ses mangelfuld, foto nr. 6. VEDLIGEHOLD: Defekte glas i Veluxvinduer bør udskiftes. Eftergang af inddækninger under Velux/taghætter, skal ske i forbindelse med rensning af tagrender. Det anbefales, at inddækninger klæbes med f.eks. butylbånd eller lign. Afhjælpning af rygningssten med formbart inddækningsmateriale. Tagrum efterses årligt, samt efter kraftigt regnvejr. Eventuelle utætheder i tag eller ved taggennemføringer udbedres.

24 FOTOBILAG SIDE: (27) (27)Tagkonstruktion inkl. tagsten mv. DATO: Foto nr. 1 Theklavej 1-5, Gårdfacaden med mansardkviste, brandkamme, tag over bagtrapper, skorsten og taghætter af zink. Tagkonstruktion Foto nr. 2 Glasvej 9, gårdfacaden med mansardkviste, brandkamme, tag over bagtrapper, skorsten og taghætter af zink

25 FOTOBILAG SIDE: (27) (27)Tagkonstruktion inkl. tagsten mv. DATO: Tagkonstruktion Foto nr. 3 Blyinddækning under taghætte ikke tildannet tæt til tagsten. Tagkonstruktion Foto nr. 4 Veluxvindue på tagrum med flækket termorude.

26 FOTOBILAG SIDE: (27) (27)Tagkonstruktion inkl. tagsten mv. DATO: Foto nr. 5 Undertaget er ikke afsluttet op ad ydersiden af karmen på Veluxvinduer Foto nr. 6 Afslutning af rygningssten ses mangelfuld. risiko for opfugtning af rygningsplanken

27 EFTERSYNSKORT SIDE: (31)1 (31)1Vinduer mod gade DATO: BESKRIVELSE: 1, 2 og 3 sidehængte fagsdannebrogsvinduer af træ med termoruder på gadesiden. Termoruder med alubundglasliste. Elastiske fuger omkring vinduer på udv. side. Træliste på indv. side. Indbygningsår: 1985 Eftersynsinterval: 5 år Mængde: 211 stk. Vedl.holdsinterval 7 år Levetid: Træ: 30 år Sidste vedligehold: 1994 Næste vedligehold: 2013 TILSTAND: (På bagrund af BKT arkitekters skrivelse af den ) Vinduer generelt: Alder på nuværende vinduer 26 år, med en begrænset restlevetid. Fuger fremstår lidt hårde, men ikke tegn på svigt. Det bør overvejes, om tætningslister ikke bør udskiftes grundet alder. (EKAS s vurdering) Generelt er vinduerne i god stand og der ses ikke store eller alvorlige skader eller mangler ved vinduerne. På den nederste del af glaslisterne er overfladebehandlingen krakeleret. Generelt er vinduerne på de nederste etager i bedre stand, end vinduerne i de øverste etager. Fuger omkring vinduer er intakte. Ved eftersynet kunne der ikke konstateres punkterede termoruder i de eftersete boliger, men AB Thekla oplyser det forekommer. VEDLIGEHOLD: Smøring og justering efter behov. Malerbehandling af vinduer, især glaslister er påtrængt nu. En generelt malerbehandling af vinduer bør iværksættes om 2-3 år. Defekte tætningslister bør udskiftes, hvor dette er nødvendigt. Punkterede termoruder udskiftes.

28 FOTOBILAG SIDE: (23)1 (31)1Vinduer mod gade DATO: Foto nr.1 Theklavej 9, vinduer med glaslister, hvor den nederste del af listernes er overfladebehandlingen krakeleret. Foto nr. 2, Theklavej 9, 1. sal Tætnnigsliste defekt. Dette er registeret en del steder.

29 EFTERSYNSKORT SIDE: (31)1 (31)1 Kældervinduer DATO: BESKRIVELSE: Kældervinduer er oprindelige trævinduer placeret 1/2 sten tilbage i facade. Vinduer er 1, 2 eller 3 fags sidehængte, indadgående fyrretræsvinduer. Vinduer er malerbehandlet grønne mod gade og gård. Der er fuget omkring kældervinduer med mørtel. Der er opsat galvaniseret net foran af vinduerne. Sokkelpudsen udgør det for kældervinduernes sålbænk TILSTAND: Indbygningsår: 1917 Eftersynsinterval: 3 år Mængde: Vedl.holdsinterval 9 år Levetid: Kældervindue:60 år Sidste vedligehold: 1997 Elastiskfuge: 20 år Næste vedligehold: Galvaniseret net: 40 år Besigtiget kældervinduer mod gård og gade er generelt i rimelig stand. Rimelig intakt malerbehandling, foto nr. 1. Mørtelfuge omkring kældervinduerne er nedbrudte og mangler mange steder, foto nr. 2. Der er samlet sig meget sand og bladdele bag galv. gitter, som er svært er fjerne. Denne ophobning kan fremskynde nedbrydning af overfladebehandlingen, foto nr. 3. Galvaniserede net er i god stand. VEDLIGEHOLD: Det anbefales at snedkergennemgang medtages i forbindelse med malerbehandling af kældervinduer. Der anbefales at få fjerne skidt og snavs, f.eks. med trykluft, da man i så fald ikke skal demontere alle gitrene foran vinduerne.

30 FOTOBILAG SIDE: (31)1 (31)1 Kældervinduer DATO: Foto nr. 1 Theklavej, kældervindue mod gadesiden i rimelig stand. Kældervinduer Foto nr. 2 Theklavej, Mørtelfuger mangler.

31 FOTOBILAG SIDE: (31)1 (31)1 Kældervinduer DATO: Kældervinduer Foto nr.3 Theklavej, kældervinduer mod gårdsiden med meget skidt og snavs

32 EFTERSYSNKORT SIDE: (31)1 (31)2 Hovedtrappedøre DATO: BESKRIVELSE: Hovedtrappedøre Hoveddøre er indadgående, udført med ramme og fyldninger af træ. Dørene er ikke de oprindelige døre. Hoveddør på Theklavej 9 er af nyere dato. Bundstykker af træ. Der er monteret dørpumpe på døre. Døre er forsynet forneden med sparkeplader af rustfri/alu stålplade. Døre i mellemgang af samme konstruktion som hovedtrappedørene, men beklædt med en højde sparkeplade. Det vurderes, at ejendommens affaldscontainere transporteres ud gennem denne dør ved tømning. TILSTAND: Indbygningsår: 1984 Eftersynsinterval: 3 år Mængde: 6 stk. hovedtrappedøre Vedl.holdsinterval 7 år 6 stk. bagtrappedøre Levetid: Dør: år Sidste vedligehold: 1990 Dørpumpe:12-15 år Næste vedligehold: Hovedtrappedøre: Træværk er generelt sundt og i god stand. Er få år gamle. Sparkeplader er tillige i god stand. Døre i mellemgang fremstår i nedslidt stand. Karmene fremstår i noget ramponeret tilstand. VEDLIGEHOLD: Hovedtrappedøre Jævnlig servicering/smøring af døre, og dørpumper skal foretages. Døre i mellemgang trænger til malerbehandling. Evt. kan karmene beskyttes mod overlast ved montering af metalplader. Evt. kan dørkarmen på sigt udskiftes til stål.

33 FOTOBILAG SIDE: (31)2 (31)2 Hovedtrappedøre DATO: Foto nr.1 Glasvej 9, hovedtrappedør, nyere dør i god stand. Foto nr. 2, Theklavej Dør i mellemgang. Fremstår noget ramponeret efter hård mekanisk påvirkning.

34 EFTERSYNSKORT SIDE: (31)2 (31)2 Køkkentrappedøre DATO: BESKRIVELSE: TILSTAND: Køkkentrappedøre: Dørene er en udadgående rammedør med glat fylding nederst og trådglas øverst. Bundstykker af træ. Der er monteret dørpumpe på døre. Døre er forsynet forneden med sparkeplader af rustfri/alu stålplade. Indbygningsår:? Eftersynsinterval: 3 år Mængde: 6 stk. bagtrappedøre Vedl.holdsinterval 7 år Levetid: Dør: 5-10 år Sidste vedligehold: 1995 Dørpumpe:5 år Næste vedligehold: 2011 Køkkentrappedøre: Malerbehandlingen er afskallende, primært ligeledes i den nederste del af rammedelen, foto nr. 1. Dørene fremstår slidte, men fungerer efter hensigten. Dørene har begyndende dellaminering i bunden af rammen, foto nr. 2. VEDLIGEHOLD: Køkkentrappedøre En malerbehandling af køkkentrappedørene samt servicering/smøring og justering af døre og dørpumper er påkrævet indenfor et kortere tidsrum. En snedkermæssig afhjælpning af dørrammernes delaminering er ikke rentabel. Restlevetiden på dørene kræver en jævnlig overfladebehandling af dørene. Ved en udskiftning af køkkentrappedørene om ca. 5 år, kan det anbefales, at skiftes til et træ/alu produkt som vinduerne på gårdsiden.

35 FOTOBILAG SIDE: (31)2 (31)2 Køkkentrappedøre DATO: Foto nr. 1 Theklavej 9, trappedør overfladebehandling tyndslidt og nedbrudt ved bundstykket. Foto nr. 2, Theklavej 9, køkkentrappedøre. Begyndende dellaminering af ramme og spændstykke, nedbrudt overfladebehandling.

36 EFTERSYNSKORT SIDE: (37)4 (37)4 Taghætter DATO: BESKRIVELSE: Udluftning af faldstammer over tag på køkken og badfaldstammer er af 0,8 mm zink inddækket med bly. Aftrækshætte på tag fælles for rumaftræk er udført i zink og inddækket med bly i tagfladen. Taghætter udskiftes løbende ved utætheder eller defekter. Indbygningsår: 1917 Eftersynsinterval: 5 Mængde:? stk. Vedl.holdsinterval 5 år Levetid: Taghætter: 50 år Sidste vedligehold:? Inddækninger:30 år Næste vedligehold: 2015 TILSTAND: Taghætter og faldstammeudluftninger er besigtiget fra tagvinduer. Tilstanden af eftersete taghætter og faldstammeudluftninger er generel god, foto nr. 1 og 2 Der er ej heller konstateret utætheder i forbindelse med taggennemføringer. Blyinddækningerne er ikke tæt til tagbelægningen, højst sandsynlig forårsaget af stærk blæst, foto nr. 3. VEDLIGEHOLD: Blyinddækninger skal tildannes tagstenene. Det vurderes at blyinddækningerne ikke er limet til tagflade med f.eks. butylbånd. Taghætter og tilhørende samlinger skal som minimum efterses en gang om året.

37 FOTOBILAG SIDE: (37)4 (37)4 Taghætter DATO: Foto nr. 1 Theklavej 1, taghætter for naturlig ventilation og faldstammeudluftning af zink Foto nr. 2, der ses rottenet på faldstammeudluftning samt fuglenet på taghætte for naturlig ventilation.

38 FOTOBILAG SIDE: (37)4 (37)4 Taghætter DATO: Foto nr. 3, Blyinddækning under taghætte ikke tildannet tæt til tagsten.

39 EFTERSYNSKORT SIDE: (37)6 (37)6 Tagrender og nedløb DATO: BESKRIVELSE: Tagrender og nedløb er udført i zink, afsluttet med 2 m støbejernsrør mod terræn. Indbygningsår: 2003 Eftersynsinterval: 1 år Mængde:? Vedl.holdsinterval løbende Levetid: Zink: 40 år Sidste vedligehold:? Næste vedligehold: 2019 TILSTAND: Tagrender og nedløb af zink er i god stand, foto nr. 1 og 2. VEDLIGEHOLD: Det anbefales at holde tagrender og nedløb under opsyn mht. opstuvning, især efter løvfald.

40 EFTERSYNSKORT SIDE: (37)6 (37)6 Tagrender og nedløb DATO: Foto nr. 1 Theklavej gadesiden, tagrende og nedløb af zink ses i god stand. Foto nr. 2, gårdsiden Loro-x-rør monteret de nederste 2 meter ved terræn. Øverst zinkrør af nyere dato.

41 EFTERSYNSKORT SIDE: (37)6 (52)1 Faldstammer DATO: BESKRIVELSE: Faldstammer fra tagetage til kælder er udskiftet. Faldstammer i boliger og i kældre er udført af MA støbejernsrør samlet med JET-koblinger. Over Kældergulv er monteret renselemme. Faldstammer er udluftet over tag. Udluftningsfaldstammer er ikke fornyet. (foto 1). Afløb er indstøbt i dæk med vandlås i underliggende bolig. Gulvafløb i bad er ikke fornyet. (foto 2). Indbygningsår: 2006 Eftersynsinterval: 4 år Mængde: Vedl.holdsinterval 8 år Levetid: faldst. Støbejern: 50 år Sidste vedligehold: 2006 Koblinger:25 30 år Næste vedligehold: 2012 TILSTAND: Faldstammer og afløb fremstår i god stand. Der forekommer mindre overfladerust på u-udskiftede rør i enkelte badeværelser, og i loftrum. Der må påregnes løbende udskiftning af vandlåse/gulvafløb. VEDLIGEHOLD: Der bør hvert år afsættest kr ,- til udskiftning af gulvafløb, og til rensning af faldstammer. I midten af planperioden (år 2016) anbefales, at ledninger under kældergulv TV-inspiceres med henblik på en nøjere tilstandsvurdering.

42 FOTOBILAG SIDE: (37)6 (52)1 Faldstammer DATO: Foto nr.1 Theklavej 1, 4. tv., Udluftningsfaldstamme ikke udskiftet.

43 FOTOBILAG SIDE: (37)6 (52)1 Faldstammer DATO: Foto nr.2 Theklavej 9, 1. th. Afløb/vandlås i dæk er ikke fornyet.

44 EFTERSYNSKORT SIDE: (53)1 (53)1 Brugsvandsanlæg DATO: BESKRIVELSE: Fjernvarmestik er indført til varmecentralen. Varmt brugsvand produceres i 2000 liters Reci GE 3x16 K VVB med indbygget spiral. Varmtvandssystemet er beskyttet med elektrolyseanlæg, fabrikat Dansk Elektrolyse A/S. Anlægget er udført med både frem og retur i kælder. Ledninger vender over bagtrapper. På returledninger er monteret CirCon ventiler med fast følerelement. Ledninger er udført som rustfrie stålrør, samlet med pressfittings. Lokalt er anlægget ombygget/tilsluttet oprindelige installationer med andre rørtyper, der ses både galvaniserede stålrør, Pex-rør og kobberrør. Tilsvarende varierer de anvendte fittings mellem rustfrit stål, galv. stårør og messingrør. Der er monteret vandmålere. Pumpe for brugsvandscirkulation er Grundfos UPS Indbygningsår: ca Eftersynsinterval rør og ventiler: Eftersynsinterval varmecentral 1 år Løbende TILSTAND: Mængde:? Vedl.holdsinterval Løbende Levetid: Rør: år Sidste vedligehold:? Ventiler: år Næste vedligehold: løbende Besigtiget anlæg for brudsvand herunder rør og ventiler blev fundet i god driftsmæssig stand. Der er anvendt forskellige materialer til rør, især kobberrør som koblingsledninger. Der er risiko for tæring af galv. stålrør, hvis der ikke er anvendt ionfælde, hvilket der ikke blev konstateret nogen steder. Isolering mangler principielt på CirCon ventiler. Pumpe er ikke driftsmæssigt økonomisk. Bør udskiftes med en trykstyret pumpe som Grundfos Alpha 2. VEDLIGEHOLD: CirCon ventiler bør udskiftes til justerbar type, for at undgå risiko for Legionellabakterier i systemet. Brugsvandsanlægget bør gennemgås for evt. forkerte anvendte materialer i rørsammensætningen, således at tæringer ikke opstår. Alle ventiler skal åbnes og lukkes mindst en gang årligt for at undgå fastgroning. Udskiftning af vandmålere anbefales løbende, forventet levetid max 8 år.

45 FOTOBILAG SIDE: (53)1 (53)1 Brugsvandsanlæg DATO: Foto nr. 1 Theklavej 9, 1. th. Blandede materialer. RF isoleret stigstreng. RF stik. Varmtforz. T-stykke Messing/varmtforz. fittings PEX-rør i rør. Hvidmalet kobberrør Foto nr. 2 Varmtforzinkede rør samlet med kobberrør, uden grisehale med risiko for gennemtæringen.

46 FOTOBILAG SIDE: (53)1 (53)1 Brugsvandsanlæg DATO: Foto nr. 3 Theklavej 7, st. th. RF stigstreng, varmtforzinkede rør samlet med kobberrør uden grisehale med risiko for gennemtæringen. Foto nr. 4 Glasvej 9, 1. th. Blandet rørinstallation med risiko for gennemtæringen.

47 EFTERSYNSKORT SIDE: (53)1 (53)3 Vandarmaturer DATO: BESKRIVELSE: Køkken, generelt: Varierende type og stand, se foto nr. 1 og 2. Badeværelser: Håndvaske: Varierende type og stand. Enkelte håndvaske med termostatiske blandingsbatterier med udløb for håndvask og bruser. Toiletter: Varierende alder, fabrikat og type. Oftest med 2 skyl (6/3 l). Vaskemaskiner: En del beboere har for egen regning installeret vaskemaskine. Ved alle nyere installationer er monteret afspærringsventiler. Indbygningsår:? Eftersynsinterval: 3 år Mængde:? Vedl.holdsinterval Løbende Levetid: Bl.batt: år Sidste vedligehold:? Sanitet: år Næste vedligehold: Løbende TILSTAND: Sanitet og armaturer fremstår i varierende stand. Der blev ikke fundet defekte dele ved eftersynet. VEDLIGEHOLD: Der bør afsættes kr. årligt til løbende udskiftning af vandinstallationer mm. Udskiftning/reparation af de enkelte armaturer påregnes at påhvile de enkelte andelshavere. Beboere skal opfordres til at motionere afspærringsventiler minimum to gange årligt for at undgå fastgroning.

48 FOTOBILAG SIDE: (53)1 (53)3 Vandarmaturer DATO: Foto nr. 1 Blandingsbatteri til håndvask Foto nr. 2 Blandingsarmatur til håndvask/bad.

49 EFTERSYNSKORT SIDE: (56)1 (56)1 Varmeanlæg DATO: BESKRIVELSE: Fjernvarmeinstallation inkl. radiatorer og stigstrenge er udført år Varmeforsyningen er styret af en klimastat, se foto nr. 1. Fjernvarmestik er indført i varmecentralen. Centralvarme til rumopvarmning produceres i en veksler Reci VT 90-III. Pumpe er Grundfos Magna (foto 4). Pumpestyring Grundfos PMU 2000, foto nr. 1. På varmeanlægget er monteret en automatudlufter, Spirotop, se foto nr. 2. Trykekspansionsbeholdere er 2 stk. 140 liters passive beholdere. Anlægget er udført som 2-strenget anlæg med nedre fordeling. Lokalt er anlægget ombygget med andre rørtyper. På stigstrengene er monteret flowbegrænsning med Danfoss ASV 20- ventiler se foto nr. 3. Ledninger er udført som sorte stålrør, samlet med gevindfittings. Varme frem- og returløb er ført under loft i kældre. Rør ser generelt ud til at være isoleret iht. normen på opførelsestidspunktet. Indbygningsår: 1993 Eftersynsinterval: 1 år Mængde:? Vedl.holdsinterval løbende Levetid: Rør: år Sidste vedligehold: 1998 Ventiler: år Næste vedligehold: Løbende TILSTAND: Den besigtigede del af anlægget fremstår funktionsdygtigt og velisoleret. VEDLIGEHOLD: Der bør afsættes ,- kr. årligt til løbende udskiftninger i varmecentral og installation. Alle haner og ventiler skal åbnes og lukkes mindst en gang årligt for at undgå fastgroning.

50 EFTERSYNSKORT SIDE: (56)1 (56)1 Varmeanlæg DATO: Foto nr. 1 Varmecentral, Klimastat, pumpestyring og elektrolysestyring Foto nr. 2 Varmecentral. Automatudlufter.

51 EFTERSYNSKORT SIDE: (56)1 (56)1 Varmeanlæg DATO: Foto nr. 3 Varmecentral Flowbegrænser. Foto nr. 4 Varmecentral Trykstyret pumpe.

52 EFTERSYNSKORT SIDE: (56)2 (56)2 Radiatorer og ventiler DATO: BESKRIVELSE: Varmeanlægget er 2-strenget med nedre fordeling. Radiatorer er pladejernsradiatorer, se foto nr. 1. På radiatorer er monteret Danfoss termostatventiler og fordampningsvarmemålere. Indbygningsår: 1993 Eftersynsinterval: løbende Mængde:? Vedl.holdsinterval løbende Levetid: Radiator: 50 år Sidste vedligehold: Føler: år Næste vedligehold: Løbende TILSTAND: Anlægget fremstår funktionsdygtigt. Det bør overvejes at overgå til fjernaflæselige, elektroniske varmemålere. VEDLIGEHOLD: Der bør årligt afsættes kr. til udskiftning af termostatventiler.

53 FOTOBILAG SIDE: (56)2 (56)2 Radiatorer og ventiler DATO: Foto nr. 1 2 lags pladekonventor anboret i samme side.

54 EFTERSYNSKORT SIDE: (57)2 (57)2 Aftrækskanaler DATO: BESKRIVELSE: Aftrækskanaler er opmuret af betonelementer 10x15/15x 15 cm. Bad og køkken har hver sin kanal ført gennem etager til spidsloft. Kanaler på spidsloft er afsluttet i zink, se foto nr. 1. Det vides ikke hvornår aftrækskanaler sidst er renset. Flere steder ses individuelt udførte emhætter, hvor aftrækket er ført gennem facade på gårdside se foto nr. 2. TILSTAND: Indbygningsår: 1916 Eftersynsinterval: 3 år Mængde: Vedl.holdsinterval 10 år Levetid: Kanaler: år Sidste vedligehold:? Ventil: 10 år Næste vedligehold: Løbende Zink: 50 år Kanaler fremstår i varierende stand, og ventiler i forskellige udgaver, se foto 3 og 4. Visse steder er fintmaskede net i lejligheder helt tilstoppet. Ingen defekte kanaler på spidslofter er blevet observeret. VEDLIGEHOLD: Der bør afsættes kr. pr. 5. år til løbende rensning af aftrækskanaler eller efter behov. For at forbedre det generelle luftskifte, bør der etableres mekanisk udsugning, evt. med varmegenvinding.

55 FOTOBILAG SIDE: (57)2 (57)2 Aftrækskanaler DATO: Foto nr. 1, kanaler på loftsrum, oprindelige fra huset opførelse Foto nr. 2, aftræk ud gennem gårdfacade

56 FOTOBILAG SIDE: (57)2 (57)2 Aftrækskanaler DATO: Foto nr. 3, klapventil i køkken. Foto nr. 4, rist for naturlig ventilation ses i baderum

57 FOTOBILAG SIDE: (57)2 (57)2 Aftrækskanaler DATO: Foto nr. 5 Foto nr. 6

58 EFTERSYNSKORT SIDE: (73)1 (73)1 Køkkener DATO: BESKRIVELSE: Køkkener i bebyggelsen er mangeartet og er i meget forskellig stand og udformning. Fra køkkenelementer i forrammetræ til moderne elementkøkkener. Der er kun meget få af de oprindelig køkkener og køkkenindretninger. Generelt er der gaskomfur i nicher. Der forefindes også elkomfurer mange steder. Indbygningsår: 1917-? Eftersynsinterval: 3 år Mængde:? Vedl.holdsinterval 1-5 år Levetid: Køkken: år Sidste vedligehold:? Næste vedligehold: Løbende TILSTAND: Nyere køkkener fremstår generelt i god stand. Oprindelige køkkener ses dels vedholdt og dels nedslidte foto 1-4. VEDLIGEHOLD: Det vurderes, at beboerne selv står for vedligeholdelse af køkkener og udgifterne dertil.

59 FOTOBILAG SIDE: (73)1 (73)1 Køkkener DATO: Foto nr.1 Theklavej 9, 1. Nyere køkken i dobbelt lejlighed i pæn stand. Opbygget af kassereoler midt i foto. Foto nr. 2 Theklavej, nyere køkken i dobbelt lejlighed i pæn stand.

60 FOTOBILAG SIDE: (73)1 (73)1 Køkkener DATO: Foto nr. 3 Theklavej 7 st.th. Ældre køkken i pæn stand. Foto nr. 4 Theklavej 9 st.th Ældre simpelt køkken i rimelig stand.

61 EFTERSYNSKORT SIDE: (84)3 (84)3 Belægninger DATO: BESKRIVELSE: Eftersynet omfatter belægninger i gård samt fortove på gadesiden. Belægning i gården er asfalt. Fortov på Theklavej er af asfalt. Der er ikke kantsten, da der er etavleret skråparkering. Fortov på glasvej af opbygget af betonfliser med kanter af asfalt. Indbygningsår:? Eftersynsinterval: 3 år Mængde: Gård ca. 700 m2 Vedl.holdsinterval 1-5 år/behov. Fortov 100 lbm Levetid: Gård: 10 år Sidste vedligehold:? Gade: TH.vej 0-5år Gl.vej år Næste vedligehold: 2011 TILSTAND: Belægninger i gården. Generelt ses belægningerne med en del huller og lunker. Der forekommer mane reparationer af asfalten, dels efter skader og dels efter opgravninger/rep. af ledninger, foto nr. 1 og 2. Fortove på gadesiden Fortov på Theklavej er af asfalt med mange lunker, revner og huller, foto nr. 3. VEDLIGEHOLD: Fortov på Glasvej er i rimelig stand, foto 4. Generelt har kommunen vedligeholdelsespligt for fortove. Belægninger i gården. Revner, huller og lunker i belægningen skal afhjælpes, affræsnings af toppe etablering af ny belægning med jævnt fald til afløb, således at belægningen er tæt for nedsivende vand og dermed risiko for frostsprængninger af belægningen, indenfor en kortere årrække. Fortove på gadesiden Revner, huller og lunker i belægningen skal afhjælpes, således at belægningen er tæt for nedsivende vand og dermed risiko for frostsprængninger af belægningen, indenfor en kortere periode.

62 FOTOBILAG SIDE: (84)3 (84)3 Belægninger DATO: Belægninger i gård Foto nr. 1, asfaltbelægning med huller og revner. Der ses nogen rep. af asfalt Foto nr. 2, belægning i gård med revner

63 FOTOBILAG SIDE: (84)3 (84)3 Belægninger DATO: Foto nr. 3, gadesiden Theklavej, asfalt med mange revner og fordybninger.

64 EFTERSYNSKORT SIDE: (85)2 (85)2 Brønde og dæksler DATO: BESKRIVELSE: Der er fælles afløbssystem i gård og langs facader. En meter gennemløbsbrønde findes både på gård- og gadeside. Alle brønde er afsluttet med støbejernskarm og ståldæksel/-rist. Flere nedløbsbrønde er udskiftet til PVC.. Indbygningsår: 1916 og senere Eftersynsinterval: 1 år Mængde:? Vedl.holdsinterval løbende Levetid: Brønd: år Sidste vedligehold:? Ledning: år Næste vedligehold: Løbende TILSTAND: Brønde er ikke nærmere undersøgt/registreret. VEDLIGEHOLD: Der bør afsættes kr pr. 5. år til løbende vedligeholdelse af dæksler i terræn.

65 FOTOBILAG SIDE: (85)2 (85)2 Brønde og dæksler DATO: Foto nr. 1, Brønddæksel i gård Foto nr. 2, brønddæksel ses i asfaltbelægning

66 EFTERSYNSKORT SIDE: (85)2 (85)2 Brønde og dæksler DATO: Foto nr. 3, Nedføring og PVC rør, gadeside Foto nr. 3, brønddæksel med nogen asfalt rep. omkring.

67 TILSTANDSRAPPORT DATO: VEDLIGEHOLDELSESBUDGET

68 AB Thekla Vedligeholdelsesbudget i perioden Budget i kr excl. moms År SfB Aktivitet I alt Primære bygningsdele (21)1 Teglfacader Eftergang af mørtelfuger i facade Eftergang af mørtelfuger i sålbænke Udskiftning af defekte mursten Lukning af huller i facadepuds på gårdsiden Overside af betonafdækninger over hoveddøre (21)2 kælderydervægge, sokkel og trin kælderydervægge Sokkel Trin (24) Trapper Rep. af terrazzobelægning Malerbehandling af overflader på hovedtrapper pr. hovedtrappe , bagtrappe kr (26)1 Altaner (27) Tagkonstruktion + rep af div. fejl og mangler Kompletterende bygningsdele (31)1 Vinduer i facade mod gade Renovering af vinduer iht BKT s budget Malerbehandling af vinduer (31)1 Kældervinduer Malerbehandling og snedkereftergang (31)2 Hovedtrappedøre Inkl. mellemgangsdøre (31)2 Køkkentrappedøre, udskiftning (37)4 Taghætter (37)6 Tagrender/nedløb Rensning af tagrender inkl. lift VVS-anlæg (52)1 Faldstammer, gulv afløb (53)1 Brugsvandsanlæg, inkl udskift. Af vandmålere (53)1 Vandarmaturer (56)1 Varmeanlæg (56)2 Radiatorer og ventiler (57)2 Aftrækskanaler Inventar (73)1 Køkken Terræn (84)3 Stilbelægninger (85)2 Brønde/dæksler Samlet vedligeholdelsesudgifter pr. år i hele tusind kr excl. moms I ovennævnte beløb er der medtaget stillads under malerbehandling af vinduer Udgifter til uforudsete udgifter og rådgiverhonorar er ikke medtaget.