Landzonetilladelsen er baseret på ansøgningsmateriale dateret den med efterfølgende supplerende oplysninger dateret og

Transkript

1 Ejvind Gadmar Arkitekt M.A.A. Frederiksdalsvej Lyngby Sag: 2016/ Id: Afdelingsnavn Byg og Miljø Postadresse Postboks 10, 3200 Helsinge 28. april 2016 Personlig henvendelse Rådhusvej Helsinge tlf: TMS@Gribskov.dk Landzonetilladelse til helårsbolig Åbnings- og telefontid Man-ons Torsdag Fredag Ejendommen 4 i Rødkilde Gde., Søborg, Firhøjvej 72 A Gribskov Kommune giver hermed landzonetilladelse til opførelse af en ny helårsbolig på ejendommen Firhøjvej 72 A, Søborg. Landzonetilladelsen er givet i henhold til planlovens 35, stk. 1. Landzonetilladelsen er baseret på ansøgningsmateriale dateret den med efterfølgende supplerende oplysninger dateret og Landzonetilladelsen gives på disse vilkår : 1. at ejendommens bygninger skal have en udvendig farveholdning, der er enten sort eller hvid, 2. at tagmateriale skal være sort eller rødt, 3. at museet skal kontaktes forud for gravearbejde. 4. Landzonetilladelsen må ikke udnyttes, før du har modtaget byggetilladelse. Vilkår nr. 1-2 skal i henhold til planlovens 55 tinglyses på ejendommen. Det er ejer eller ejers rådgiver, der foretager tinglysningen og sender dokumentation om det til kommunen. Du kan læse om de øvrige krav ved udnyttelse af tilladelsen i Del 3. Begrundelse for afgørelsen Kommunen vurderer, at den ansøgte bolig kan indpasses på ejendommen uden nogen væsentlige visuelle eller fysiske gener i forhold til naboer, Side 1

2 nærmiljøet og det omgivende landskab. Projektet har, hvad angår tagmateriale, en farveholdning (sort), der er at genfinde på flere nærliggende ejendomme, herunder nabo-gården mod vest. Sortmalet træbeklædning på ejendommens bygninger er en farveholdning, der tilsvarende ses at kunne indgå på naturlig vis i det miljø, der udgør boligområdet omkring Firhøj Station. Der er flere eksempler på bygninger med en taghældning på 45 grader i nærmiljøet, men i dette tilfælde vurderes en hældning på 36 grader at være den bedste løsning til nedtoning af bygningen, idet terrænet på ejendommen er væsentligt højere end på naboejendommen mod øst samt på Firhøjvej. Placeringen af boligen i forhold til Firhøjvej opleves ikke som kompromitterende eller afvigende i forhold til den øvrige bebyggelse i området. Der ses ikke at være en udpræget oplevelse af, at vejen flankeres af boligbebyggelser, som ofte er tilfældet i mindre landsbyer. Med de stillede vilkår sikres det, at ejendommens bygninger fremadrettet vil være indpasset i forhold til bygningsudtrykket i nærmiljøet. Lovgrundlag 1. Planloven 35 (Lovbekendtgørelse nr af 23. november 2015 med senere ændringer). 2. Kommuneplan for Gribskov Kommune 3. Habitatbekendtgørelsen (Bekendtgørelse nr af 16. december 2015 om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter) Eventuelle spørgsmål til afgørelsen Hvis du har spørgsmål eller ønsker yderligere oplysninger, er du velkommen til at kontakte Agnete Sørensen på telefon eller på aosoe@gribskov.dk. Bilag til landzonetilladelsen 1. Situationsplan dateret Facadetegning revideret Gennemgang og vurdering af nabobemærkninger Orientering om landzonetilladelsen sendes til : Ejer Torben Breengaard Naboer, der har gjort indsigelse mod projektet Danmarks Naturfredningsforening, Lokalafdeling Gribskov Museum Nordsjælland - Gilleleje Friluftsrådet, kredsformand og -næstformand For redegørelse i sagen, se Del 2, redegørelse. For udnyttelsesmulighed og klagevejledning, se Del 3, udnyttelse og klage. Venlig hilsen Agnete Odgaard Sørensen planlægger Side 2

3 Del 2: Redegørelse for sagen Redegørelse for ansøgningen Arkitekt Ejvind Gadmar har på vegne af ejerne indsendt ansøgning om landzonetilladelse til at opføre en ny helårsbolig. Kortmateriale er vedlagt, se bilag 1-2. Ansøger oplyser, at der opføres en bolig på 173 m2 med delvis udnyttelse af 1. salen, samt en garage på 56 m2. Bygningerne sammenbygges med et orangeri på 68 m2. Bygningerne bliver træbeklædt, med tag af cementtagsten samt delvis glastag på orangeriet. Oplysninger om ejendommen Ejendommens grundareal udgør 1869 m² og er ubebygget. Den er registreret med sin nuværende udstrækning i forbindelse med matrikulære ændringer i Det foreliggende projekt er en udmøntning af Gribskov Kommunes beslutning i 2008 om, at 2 grunde, Firhøjvej 72 A og 72 B, kunne frastykkes til ny boligbebyggelse. Den berørte matrikel ligger for enden af en blind vej, Firhøjvej, med jernbanen afgrænsende mod nord. Boligen kommer til at ligge i umiddelbar sammenhæng med 3 andre boliger tillige med en landbrugsejendom og den tidligere stationsbygning, hvor der i dag er beboelse. Området er i kommuneplanen udpeget som værdifuldt kulturmiljø. Tidligere beslutning fra 2008 om specifikke krav til indpasning af de nye boliger er ikke blevet tinglyst. Gribskov Kommune har derfor besluttet ikke at håndhæve beslutningen, men at foretage en fornyet individuel vurdering af muligheder for landzonetilladelse til det foreliggende projekt ud fra områdets overordnede værdier. Internationale naturbesk yttelseområder - Natura 2000 Ejendommen ligger ikke i eller nær et Natura 2000-område. Nærmeste Natura 2000-område er nr. 195: Gilleleje Flak og Tragten. Det ligger ca. 1,5 km væk fra Firhøj. Gribskov Kommune vurderer på grund af afstanden og det relativt beskedne ansøgte indgreb, at denne landzonetilladelse ikke vil medføre forringelse eller forstyrrelse af den særligt beskyttede natur eller de udpegede arter i det internationale naturbeskyttelsesområde. Strengt beskyttede arter Gribskov Kommune skønner, at projektet ikke vil forringe levevilkårene for dyre- og plantearter omfattet af Habitatdirektivets bilag IV. Vi har dog ikke detaljeret kendskab til de enkelte arters forekomst i området. Naboorientering Ansøgningen har i henhold til planlovens 35, stk 5 været i naboorientering. Der er indkommet indsigelser fra to naboer. Bemærkningerne omhandler primært følgende emner: Anderledes restriktive krav til indpasning mht arkitektur og placering, da nabo opførte sin bolig i Plantning af hæk. Afstandskrav og sikring af mulighed for at drive landbrug med husdyrhold på naboejendom. Administrationens gennemgang af indsigelser fremgår af vedlagte bilag 3. Partshøring Ejerne kommenterede i sit brev af , at der er taget stilling til Side 3

4 arkitektonisk indpasning samt til afstande i f.t. nabolandbrug. Samlet set giver de fremsendte bemærkninger ikke anledning til en ændring af projektet. Side 4

5 Del 3: Udnyttelse og klage Udnyttelse af tilladelsen Du må først udnytte tilladelsen, når klagefristen er udløbet. Hvis der bliver klaget, har klagen den virkning, at tilladelsen kun må udnyttes, hvis Naturog Miljøklagenævnet bestemmer det. Kommunen vil orientere dig, hvis der bliver klaget over tilladelsen. Det ansøgte kræver byggetilladelse i henhold til Byggelovens 16. Du må ikke påbegynde byggearbejdet, før du har modtaget en byggetilladelse. Vi behandler først byggesagen efter udløb af landzonetilladelsens klagefrist. Læs mere om byggesagsbehandling, frister og gebyrer m.v. på kommunens hjemmeside. En byggesagsbehandler vil kontakte dig, hvis du skal oplyse eller afklare yderligere forhold i forbindelse med vores behandling af byggesagen, Du skal være opmærksom på, at Museum Nordsjælland - Gilleleje skal kontaktes, hvis der er risiko for at støde på fortidsminder under eventuelt gravearbejde. Du kan kontakte museet på post@museumns.dk. Tinglyste deklarationer Det er dit ansvar at overholde tinglyste deklarationer på ejendommen. Hvis der er bestemmelser heri, som kan have betydning for byggeriet, skal du sende os en kopi af deklarationen, før vi kan give byggetilladelse. Forældelse, jf. planlovens 56 Tilladelsen bortfalder, hvis den ikke er udnyttet inden 3 år efter, at den er meddelt. Klagevejledning, jf. planlovens 59, 60 og 62 Klageberettigede Du kan klage over afgørelsen. Afgørelsen kan også påklages af miljøministeren og i øvrigt af enhver med retlig interesse i sagens udfald. Forhold, der kan påklages Afgørelsen kan påklages til fuld efterprøvelse af både rets- og skønsspørgsmål. Klagemyndighed Klagemyndighed er Natur- og Miljøklagenævnet. Du klager via Klageportalen, som du finder et link til på forsiden af Klageportalen ligger på og Du logger på eller ligesom du plejer, typisk med NEM-ID. Klagen sendes gennem Klageportalen til den myndighed, der har truffet afgørelsen. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen. Når du klager, skal du betale et gebyr på kr Du betaler gebyret med betalingskort i Klageportalen. Natur- og Miljøklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til den myndighed, der har truffet afgørelse i sagen. Myndigheden videresender herefter anmodningen til Natur- og Miljøklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. Gebyr Det er en betingelse for Natur- og Miljøklagenævnets behandling af din klage, at du indbetaler ovennævnte gebyr på 500 kr. Klagen bliver først sendt videre, når gebyret er betalt, og du har endeligt godkendt din klage. Side 5

6 Gebyret tilbagebetales, hvis 1) du får helt eller delvis medhold i din klage, 2) den påklagede afgørelse ændres eller ophæves, eller 3) klagen afvises (som følge af overskredet klagefrist, manglende klageberettigelse eller fordi klagen ikke er omfattet af nævnets kompetence). Yderligere vejledning om gebyrordningen kan findes på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside Klagefrist Klagen skal være indgivet skriftligt i Klageportalen inden 4 uger efter offentliggørelse. Offentliggørelsen sker på Gribskov Kommunes hjemmeside den Eventuel domstolsprøvelse Hvis sagen ønskes indbragt til afgørelse for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder, fra afgørelsen er offentliggjort. Side 6

7

8

9

10 Gennemgang af nabobemærkninger - Firhøjvej 72 A 1. Dorthe og Jens Grotkjær 1a. Krav til byggeri på 72B i 2010 og afvisning af deres første projekt pga stramme betingelser for placering og udseende. Dette gav væsentlig fordyrelse. Området er værdifuldt kulturmiljø, hvor stationsbygningen har stor betydning for omkringliggende bebyggelse. Hvordan kan der så nu gives tilladelse til anden byggestil og placering, med direkte indblik til nabos sove- og badeværelse? Skyggegener ved placering ud for nabos terrasse. Gener fra lyskegler ved placering af indkørsel. Administrationens vurdering: Det er korrekt, at der blev stillet krav til byggeri på 72B ud fra tidligere beslutning fra 2009 i Planudvalget. I forbindelse med ansøgning på 72A har kommunen erfaret, at udvalgets beslutning fra 2009 ikke er tinglyst på ejendommen, og at nuværende ejer ikke har haft mulighed for at kende vilkårene ved køb af ejendommen. Vi konkluderer samtidig, at beslutningen fra 2009 ikke skal håndhæves, men at det ansøgte skal behandles ud fra en konkret vurdering om indpasning i f.t. kulturmiljø, nabobebyggelse m.v. Kommunen er af den opfattelse, at projektet kan indpasses uden væsentlige visuelle eller fysiske gener i f.t. naboer, nærmiljø og det omgivende landskab. Materiale- og farvevalg samt taghældning er med til at nedtone bygningen jævnfør de vilkår, der stilles i landzonetilladelsen. Det vurderes, at den valgte løsning med placering af indkørsel og afstand til nabos terrasse ikke kompromitterer de forhold, der ligger i den almindelige byggeret og de forhold, landzonebestemmelserne skal varetage. På grund af terrænforhold vurderes garage og indkørsel at være placeret hensigtsmæssigt i det fremsendte projekt. 1b. Kraftig voksende hæk plantet 50 cm fra skel. Telefonisk suppleret med spørgsmål om, hvorvidt det harmonerer med tidligere krav om at holde området åbent? Administrationens vurdering: Vi vurderer, at der ikke tidligere er stillet krav om åbenhed, som forhindrer almindelig hegning og beplantning i området. Dette fastholdes i vurdering af det nuværende projekt, og den foretagne beplantning bør ikke inddrages i sagen om tilladelse til det konkrete byggeprojekt. Uoverensstemmelser herom er et privatretligt forhold, som eventuelt vil være et anliggende for hegnsynet. 2. Niels Østergaard Har principielt ikke noget imod det nye byggeris udformning. Side 1

11 2a. Undres over forløbet af selve udstykningen til byggegrunde, hvor kommunen hverken har orienteret eller involveret nabo, da jorden tilhørende Firhøjvej 78 pludselig blev til byggegrunde. Administrationens vurdering: Det er korrekt, at der ikke blev foretaget naboorientering i 2008, hvor selve udstykningen blev tilladt. Her blev det imidlertid besluttet, at det konkrete udstyknings- og bebyggelsesprojekt skulle i naboorientering forud for endelig beslutning om landzonetilladelse. Omkringliggende naboer inkl. Niels Østergaard blev derfor naboorienteret om det første nye boligprojekt i 2011, såvel som om den anden nye bolig i denne sag. I naboorienteringen i 2011 blev det bl.a. beskrevet, at "Det er af kommunen vurderet at byggefeltet er placeret så problemer med nabolandbruget undgås, idet afstanden til nabolandbrugets nærmeste bygning er mere end de minimum 50 meter fra stald som de ifølge "Lov om miljøgodkendelse m.v. af husdyrbrug" skal være. Afstand fra stald til skel (naboejendommen Firhøjvej 72A s skel mod landbrugsejendommen) er dog kun lige akkurat de 30 meter som loven kræver, og det betyder at landbruget alligevel ikke vil kunne udvide sin stald i retning af skel, og dermed blive begrænset af det nye byggefelt." 2b. Spørgsmål om, hvordan udstykningen påvirker erhvervsaktiviteter på Østergaards landbrugsejendom? Kvægbrug har været midlertidigt afbrudt, men det er et muligt ønske atter at etablere et større husdyrhold i de eksisterende staldbygninger. Er etablering af nyt husdyrhold muligt, med de aktuelle byggeplaner på de nyudstykkede grunde til boligformål? Og har kommunen juridisk ballast til at ændre status for staldbygningernes anvendelse - uden at involvere eller orientere nabo? Administrationens vurdering: Udstykning og bebyggelse på ejendommene Firhøjvej 72A-B påvirker ikke muligheden for landbrugserhvervet. På grund af boligen Firhøjvej 66 samt nærhed til sommerhusområdet er der allerede begrænsninger i f.t. staldudvidelse, anvendelse af eksisterende stalde og besætningsstørrelse. Konkrete planer herom vil skulle afklares i en selvstændig sag, og kommunen ønsker fortsat at arbejde for, at ønsker om dyrehold kan tilgodeses. Det er ikke de nye byggeplaner, der sætter begrænsninger for evt husdyrhold, og byggeprojektet vil ikke ændre status for ejendommens staldbygninger. 2c. Er der mon sket en procedurefejl i kommunens sagsbehandling? Administrationens vurdering: Der ses ikke at være sket procedurefejl, idet der er foretaget naboorienteringer samt foretaget vurdering af, at de nye Side 2

12 byggeprojekter ikke skaber ændrede muligheder for udøvelse af landbrugserhverv på naboejendommen. Side 3