Afdeling 9 Bjergtoften og Gesingparken

Transkript

1 Skærbæk Boligforening Afdeling 9 Bjergtoften og Gesingparken HELHEDSPLAN Gesingparken Bjergtoften Bilag til ansøgning om renoveringsstøtte Udarbejdet af Kuben Management A/S for Skærbæk Boligforening Marts 2013 rev. maj Version 1.0

2 Indhold 1. Indledning Præsentation af afdelingen og beboerne Omverdenen, byen og nærområdet Bygningernes tilstand Fremtidssikring af boligerne Afdelingens udearealer Økonomiske forhold Organisering og tidsplan frem til skema C

3 1. Indledning Skærbæk Boligforenings afdeling 9 har i alt 49 boliger, fordelt på to byggeafsnit, der ligger på hver sin adresse i det vestlige Skærbæk. Begge byggeafsnit fremtræder som attraktive bosteder, men begge har nogle alvorlige byggeskader, som afdelingen ikke kan klare uden økonomisk støtte udefra. Såfremt der findes en teknisk og økonomisk holdbar løsning på det akutte renoveringsbehov er det boligforeningens opfattelse, at afdelingen vil være absolut konkurrencedygtig i lang tid fremover. 2. Præsentation af afdelingen og beboerne Byggeafsnit 1 Gesingparken Gesingparken, beliggende Gesingparken 1-19 og 2-30, består af 25 stk. 2-og 3-rums boliger. Der er til hver bolig et skur på 7m 2. Endelig er der et gårdmandshus på 24 m 2. Bebyggelsen er opført som klynge/rækkehuse i et plan. Den fremtræder som traditionelt muret byggeri og fremstår velholdt. Gesingparken Antal à m2 i alt m2 2-rums boliger rums boliger Skure Gårdmandshus Samlet areal Byggeafsnit 2 Bjergtoften Bjergtoften, beliggende Bjergtoften 2-48, består af 24 stk. 2- og 3- rums boliger. Der er til hver bolig et skur på 9 m 2. Bebyggelsen er opført i 1991 som klynge-/rækkehuse i et og to plan. Byggeafsnit 2 fremtræder som en meget varieret bebyggelse med sammenbyggede huse med mange spring i både tagflader og murflader, ligesom der er anvendt mange forskellige materialer. Det tilfører byggeriet nogle oplevelsesmæssige kvaliteter, men medfører også mange samlingsdetaljer og komplicerede løsninger som kræver større vedligeholdelsesarbejder end traditionelt byggeri. Beboerne Bjergtoften Antal à m2 i alt m2 2-rums boliger rums boliger Skure Samlet areal Der er ikke indhentet statistiske oplysninger om beboerne, idet der er ikke konstateret bekymrende forhold, hverken i den nuværende beboersammensætning eller i flyttemønstrene. 3

4 3. Omverdenen, byen og nærområdet Sønderjylland er en af de landsdele, der mister indbyggere. Tønder Kommune har således oplevet et fald i befolkningen på ca. 4% i perioden Det er imidlertid Tønder By og landsbyer/landdistrikter, der tegner sig for hovedparten af tilbagegangen. Skærbæk med indbyggere pr har samme periode fastholdt sit indbyggertal stort set uændret. De øvrige to større centerbyer, Toftlund med indbyggere og Løgumkloster med indbyggere har henholdsvist stabilt og voksende folketal. Der er altså grund til optimisme for de tre store centerbyer i Tønder Kommune. Det tyder også andelen af ledige lejligheder på. Mens der i kommunen under ét pr er 2,3% ledige lejligheder er der ingen ledige lejemål i Skærbæk, og Skærbæk Boligforening forventer ikke, at dette ændrer sig. Begge byggeafsnit i afdeling 9 ligger attraktivt det vestlige Skærbæk, omgivet af områder bebygget med eller udlagt til tæt-lav bebyggelse og parcelhuse. 4. Bygningernes tilstand Byggeafsnit 1 Gesingparken Hovedkonstruktionerne i byggeafsnit 1 Gesingparken er som følger: Traditionelle betonstribefundamenter Terrændæk med 22 mm bøgeparket på opklodsede strøer, 50 mm isolering, fugtspærre, 100 mm beton, 3,2 mm træfiberplader og 150 mm Leca på opbanket sand. Ydervægge i 108 mm røde blødstrøgne teglsten, 100 mm isolering med 100 mm letbetonelementer som bagvæg. Tagkonstruktion med røde vingetegl fra Fyns Tegl, Hemmerslev teglværk, model Stor Dansk på almindelige taglægter, monteret på mm afstandslister, papbaseret banevareundertag, 40 o gitterspær og 200 mm isolering. Udhuse udført med lette træbeklædte vægge, og med samme tagkonstruktion som på boliger Arkitekterne Blaavand & Hansson A/S har i tilstandsrapport/renoveringsforslag af 30. maj 2012 dokumenteret store problemer med tagene. Det er konklusionen, at en komplet udskiftning af tagene, inkl. undertag, er nødvendig. Supplerende statiske undersøgelser har vist der er en del revner i porebetonvægge. For at begrænse fremtidige revnedannelser skal alle tagkonstruktionerne derfor forstærkes. Der henvises til Tilstandsrapport samt renoveringsforslag vedr. Gesingparken af 30. maj 2012 og notat vedr. revner i Gesingparken 1 af , Supplerende notat vedr. revner Gesingparken af , udarbejdet af Arkitekterne Blaavand & Hansson. Desuden statisk vurdering af , udarbejdet af Rådg. Ing. Fa. Hans-Jørn Lauritzen ApS. 4

5 Byggeafsnit 2 Bjergtoften Byggeriets hovedkonstruktioner er som følger: Traditionelle betonstribefundamenter Terrændæk med 22 mm bøgeparket, fugtspærre, 80 mm beton, dog tilpasset i højden i køkken, entre og bryggers, hvor vinyl er monteret direkte på betonen, 50 mm terrænbatts og 250 mm løs Leca på opbanket sand. Ydervægge i 108 mm mørkerøde blødstrøgne teglsten, 100 mm isolering og 100 mm porebeton som bagvæg. I ydervægge er der omkring vinduer murværksfremspring som flugter med gesimsen begge fremstår i hvid vandskuring. Tagkonstruktion varierer i området. På 8 boliger er der røde B7 bølgeplader i eternit, og på de øvrige 16 er der sortblå, diagonaleternitskifer. Begge tagtyper ligger på almindelige lægter. For eternitskifertage er lægter monteret på 25 mm afstandslister og papbaseret banevareundertag. Spær er overalt 30 o gitterspær med 250 mm isolering. Udhuse er sammenbygget med boligerne og udført med lette træbeklædte vægge og med samme tagkonstruktion som på boliger, dog med listedækket tagpap. Arkitekterne Blaavand & Hansson har i tilstandsrapport/renoveringsforslag af 30. maj 2012 dokumenteret en række alvorlige skader i byggeafsnit 2. Det drejer sig bl.a. om følgende: Tage De tage, som er udført i røde B7 bølgeplader er fra den periode, hvor Dansk Eternit havde store problemer med kvaliteten. Det anbefales, at disse i alt 8 tage udskiftes. Af hensyn til bebyggelsens fremtræden anbefales det, at der anvendes sortblå diagonaleternitskifer som på øvrige tagflader. Disse tage er der ingen byggetekniske problemer med. Murværk Der er behov for hurtig omfugning af m 2 murværk. Da der løbende konstateres problemer med fuger anbefales det, at alt murværk, der ikke tidligere er omfuget, omfuges i forbindelse med renoveringssagen. Statik Der er konstateret store svigt i statisk stabilitet, idet bagmure ikke er udført som projekteret. Boligforeningen har i konsekvens heraf valgt at rømme 2-plans boliger af sikkerhedsmæssige grunde. Det anbefales at de 2-plans boliger nedrives, og at de restende boliger sikres statisk. 5

6 Vandskurede murflader Som nævnt tidligere har bebyggelsen arkitektonisk spændende detaljer, som imidlertid vedligeholdelsesmæssigt giver store udfordringer. Bebyggelsen bærer præg af efterslæb i den nødvendige løbende vedligeholdelse. Det slidte indtryk gør, at de spændende detaljer ikke kommer til deres ret, og løbende vedligehold vil blive en stor belastning for afdelingen. Boligforeningen har allerede renoveret enkelte gavlgesimser med eternitplader frem for at udbedre murværk og efterfølgende male det. Denne mindre smukke, men meget mindre vedligeholdelseskrævende løsning, anbefales anvendt fremover. Sammenfatning Som det fremgår af ovenstående har byggeafsnit 2 både påtrængende tekniske udfordringer og problemer med den generelle fremtræden. Såfremt de påtænkte arbejder gennemføres som anbefalet af de tekniske rådgivere, vurderes det, af byggeafsnit 2 i lang tid fremover kan fremstå pænt og godt vedligeholdt. Der henvises til Tilstandsrapport samt renoveringsforslag vedr. Bjergtoften af 30. maj 2012, udarbejdet af Arkitekterne Blaavand & Hansson. Desuden statisk vurdering af , udarbejdet af Rådg. Ing. Fa. Hans-Jørn Lauritzen ApS. 5. Fremtidssikring af boligerne Boligerne er velindrettede og vurderes at kunne modsvare de krav, som nuværende og kommende beboere måtte have til en bolig i det lokale boligmarked. Tæt-lave almene boliger i rimelig størrelse er efterspurgte, hvis huslejen er konkurrencedygtig. Efter den påtænkte afhjælpning af byggeskader og generel genopretning som beskrevet anses afdelingens boliger for at være fremtidssikret forudsat, at der også findes en hensigtsmæssig model for finansiering på både kort og langt sigt. 6. Afdelingens udearealer Afdelingens udearealer fremtræder generelt pæne og velholdte. I begge byggeafsnit er der private haver til de enkelte boliger. De fælles arealer kunne tilføres mere variation og flere funktioner, men det er ikke undersøgt, om beboerne har interesse heri. 6

7 7. Økonomiske forhold På baggrund af tilstandsrapporten er der udarbejdet et foreløbigt budget for den samlede renovering og fremtidssikring. Hovedtallene for renovering og for afdelingens egenfinansiering ses i følgende skemaer: Udgifter inkl. moms Tagudskiftning Bjergtoften Tagudskiftning Gesingparken Stabilitet og forankring, Gesingparken Nedbrydning af 2-etages boliger i Bjergtoften Forankring af 1-etages boliger (20 stk.) Murværk, pudsfelter og fuger i Bjergtoften Byggeplads og stillads Omkostninger I alt kr kr kr kr kr kr kr kr kr. Egenfinansiering Henlæggelser Tilskud fra egen trækningsret I alt kr kr kr. 7

8 8. Organisering og tidsplan frem til skema C Skærbæk Boligforening vil i samarbejde med Kuben Management A/S, der er byggeherrerådgiver på sagen, varetage den daglige ledelse af projektet. Arkitekterne Blaavand & Hansson er tekniske rådgivere og vil stå for at udarbejde den endelige renoveringsplan. Beboerne vil i relevant omfang blive inddraget løbende. Der vil løbende være dialog med Tønder Kommune om sagen. Tidsplanen for det videre forløb er skitseret nedenfor, idet der tages forbehold for den politiske behandling hos Tønder Kommune, Landsbyggefonden samt Ministerriet for By, Bolig og Landdistrikter. Tidspunkt 13.maj 2014 Maj/juni 2014 Juli/august 2014 September/Oktober 2014 November, december og januar 2015 Februar og marts april 2015 Maj til december 2015 Primo 2016 Aktivitet Beboerinformationsmøde, hvor beboerne orienteres om hovedindholdet i ansøgningen og tager stilling til de huslejemæssige konsekvenser. Behandling ved Tønder Kommune Behandling ved Landsbyggefonden Behandling i Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter Projektering og udbud Behandling af licitationsresultatet i Tønder Kommune og Landsbyggefonden Kontraktindgåelse med entreprenører Byggeperiode Skema C 8