2 erhvervslejemål sælges som investering - meget central beliggenhed i Aarhus

Transkript

1 2 erhvervslejemål sælges som investering - meget central beliggenhed i Aarhus Sag HB TIL SALG Aarhus C - Grønnegade 43 og 45 2 selvstændige ejendomsmatrikler Sokkelgrunde Vedligeholdelsesvenlige ejendomme Stort afskrivningsgrundlag Kontantpris kr års nettoafkast % 6,48 Etageareal m 2 403

2 1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Beliggenhed Ejendommen er beliggende i centrum af Aarhus C og ca. 400 meter fra Magasin og gågaderne. Beskrivelse Ejendommen, der er bebygget på sokkelgrund, er opført i pudset murværk og med tagpaptag, delvist i 2 etager. Anvendelse Grønnegade 43 anvendes til spillehal Grønnegade 45 anvendes til restaurationsformål. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. KOMMUNE: Grønnegade 43 og 45, 8000 Aarhus C 516 Århus Bygrunde 517 Århus Bygrunde Aarhus OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår Ombygningsår 1990 AREALER: Grundareal 328 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 328 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 403 m 2 Etageareal i alt 403 m BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1915 Bebygget areal 166 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Grønnegade 43 Spillehal, stueplan 166 m 2 Erhvervsareal Ja Grønnegade 43 Udnyttet 1. sal 40 m 2 Erhvervsareal Ja Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1910/1990 Bebygget areal 162 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Grønnegade 45, Restaurant, stueplan 162 m 2 Erhvervsareal Ja Grønnegade 45, udnyttet 1. sal 35 m 2 Erhvervsareal Ja Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Sagsnr HB hbc - Side 2 af 14

3 OFFENTLIG VURDERING: År 2013 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. Grønnegade 43 Ejendomsværdi kr Grundværdi kr Grønnegade 45 Ejendomsværdi kr Grundværdi kr ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldig energimærke foreligger ikke p.t. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i Byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som Offentligt spildevandsanlæg. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Ejendommen er omfattet af bestemmelserne i kommuneplan for Aarhus kommune, planramme CY samt lokalplan nr. 591 "Temaplan om strøggadernes anvendelse og bygningers ydre fremtræden og skiltning. Centrale dele af Århus Midtby" Kommuneplanen, rammedel CY indeholder bl.a. følgende bestemmelser: Områdets anvendelse er fastlagt til cityformål. Cityformål omfatter funktioner til handel, kultur og service, (f.eks. butikker, kontorer, hoteller, biografer, udstillingslokaler), offentlige funktioner og sådanne andre funktioner, der med fordel kan placeres i et center af regional betydning og endelig boliger, der kan forenes med cityfunktionen. Som hovedregel må boliger ikke placeres i stueetagen. Såfremt intet andet er nævnt særskilt i rammerne, kan der i forhold til en samlet ramme for butiksarealtilvækst i City etableres dagligvarebutikker på indtil m² bruttoetageareal og udvalgsvarebutikker på indtil m² i området. Ved planlægning for placering af butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper efter planlovens definition er der mulighed for, at der kan planlægges for butikker med et større maksimalt bruttoetageareal. I perioden kan der endvidere planlægges for 2 udvalgsvarebutikker med et butiksareal på over m² i Cityområderne. Butikkerne kan etableres med en maksimal størrelse på hver max m² eller udvidelse af op til to eksisterende butikker med max m². Dette butiksareal på i alt max m² indgår i den samlede ramme for udvidelse af City. Område anvendelse Bebyggelsen skal som hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinie med nabobebyggelsen. Uden for karréerne kan der i forbindelse med torveforbedring eventuelt opføres ny bebyggelse på Vesterbro Torv. Bebyggelsen i karréen mod Vesterbro Torv må opføres i 8 etager. Der skal udlægges opholdsarealer på mindst 20% af boligbebyggelsens opholdsareal. Ovennævnte er alene et ekstrakt af kommuneplanen. Sagsnr HB hbc - Side 3 af 14

4 Bevaringsværdi 9, iht. oplysninger fra kulturarv.dk. Det bemærkes, at da ejendommen er registreret som bevaringsværdig, kan dette medføre at der gælder særlige regler for bygningens ydre, herunder f.eks. i hvilket omfang der kan ske ombygning, hvilke tilbygninger der må laves, hvilke vinduer og døre man må sætte i, hvilket tag man må lægge på etc. Der kan desuden gælde særlige regler for fældning/flytning af træer og buske, der omgiver huset. SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af Ifølge tingbogen påhviler der ejendommen følgende servitutter: Matr. nr. 516, Århus Bygrunde, Grønnegade Dok om vejret mv fælles vandhus mv Dok om forbud mod afspærring af dør mv Dok om forsynings-/afløbsledninger mv Lokalplan nr. 591 Matr. nr. 517, Århus Bygrunde, Grønnegade Dok om hegn mv Dok om bebyggelse, benyttelse mv Dok om lagerrum Dok om forsynings-/afløbsledninger mv Lokalplan nr TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. EL, VAND og VARME: Ejendommen elforsynes fra NRGi. Ejendommen vandforsynes fra AarhusVand. Ejendommen varmeforsynes fra AffaldVarme Aarhus. Energimærke Ejendommen er omfattet af reglerne i Lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, og sælger skal i forbindelse med nærværende handel fremlægge gyldigt Energimærke for køber. Iflg. 9 i Lov om fremme af energibesparelser i bygninger, skal der ikke udarbejdes energimærke, når sælger er et insolvent bo. 5. MILJØFORHOLD AFFALDSDEPOT - TIDLIGERE FORURENING: Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. ØVRIGE MILJØFORHOLD, GRUND: I henhold til oplysninger indhentet via Region Midtjyllands hjemmeside den er matriklerne udgået inden kortlægning. Sagsnr HB hbc - Side 4 af 14

5 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 KØBESUM Kontantpris kr ØVRIGE FORHOLD: Nybolig Erhverv Aarhus hjælper gerne med at fremskaffe lånetilbud på finansiering. 6.2 LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt erhvervslejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2015) kr DÆKNINGSAFGIFT kr UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr ADMINISTRATION Administration kr FORSIKRINGER Præmie årligt - forsikring I kr Driftsudgifter, i alt anslået kr Driftsudgifterne er opgivet ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 49% BEMÆRKNINGER: Ejendomsskatter samt dækningsafgift er alene for ejendommen Grønnegade 45, idet lejer af ejendommen Grønnegade 43 ud over lejen selv afholder udgiften til ejendomsskat og dækningsafgift. Sagsnr HB hbc - Side 5 af 14

6 6.4 HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift - skøde kr Advokatsalær - skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 49% kr Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr KAPITALBEHOV: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Anslået kapitalbehov kr STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 6,48% (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 49% 6.6 KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr Særlige installationer kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr Sagsnr HB hbc - Side 6 af 14

7 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr = kr Særlige installationer 4% x kr = kr Afskrivninger 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Driftsudgifter er opgivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 49%. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6.8 MOMSFRADRAGSPROCENT Ejendommens momsfradragsprocent udgør 49%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Aarhus Europaplads Aarhus C Att.: Hans Buhl, Statsaut. ejendomsmægler Tlf.: , mobil: , hbu@nybolig.dk Sagsnr HB hbc - Side 7 af 14

8 8. FOTOS OG KORT Sagsnr HB hbc - Side 8 af 14

9 Sagsnr HB hbc - Side 9 af 14

10 Sagsnr HB hbc - Side 10 af 14

11 Sagsnr HB hbc - Side 11 af 14

12 Sagsnr HB hbc - Side 12 af 14

13 Lejemålsoversigt Ejendommen: Grønnegade 43 og 45, 8000 Aarhus C LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 3-BAR Midtjysk A/S Erhverv Spillehal Restauration Erhverv Restauration I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT heraf faktisk heraf anslået 0 0 REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 3-BAR Midtjysk A/S Nej Faktisk NPI, min 3% Nej Restauration Ja Faktisk NPI, min. 2,5% Nej Sagsnr HB hbc - Side 13 af 14

14 KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 3-BAR Midtjysk A/S måneder Lejer Udlejer Ja Nej Restauration måneder Lejer Udlejer Ja Ja Restaurationslejemålet har trappeleje (indslusningshusleje). Den nævnte husleje kr er husleje pr. 1/ Sælger fylder op med indslusningsrabatten indtil 1/ Sagsnr HB hbc - Side 14 af 14