Ved nærværende høringsindlæg fremsættes af klagerne en samlet indsigelse imod de af bygherrerne ansøgte dispensationer.

Transkript

1 Syddjurs Kommune Lundbergsvej Ebeltoft BYGGERI@SYDDJURS.DK Att.: Jørgen Borregaard Sørensen Sag tit@njordlaw.com Aarhus 18. juli 2016 Gåsebakken 44, 8410 Rønde, sagsnr. 16/18113 Jeg henvender mig til Syddjurs Kommune i ovenstående sag på vegne af ejerne af Gåsebakken 42, 46 og 48 (i det følgende klagerne), idet jeg skal fremkomme med følgende kommentarer til Kommunens naboorientering af den samt den af Kommunen fremsendte Partshøring af den Det bemærkes, at Syddjurs Kommune har annulleret den tidligere meddelte byggetilladelse og den dertil hørende dispensation, idet Kommunen er blevet opmærksom på, at det opførte byggeri ikke overholder den meddelte byggetilladelse af Ejerne af Gåsebakken 44, 8410 Rønde (herefter bygherrerne) har nu søgt om dispensation til de konstaterede overskridelser. Ved nærværende høringsindlæg fremsættes af klagerne en samlet indsigelse imod de af bygherrerne ansøgte dispensationer. Partshøring Kommunens brev af den Der kan meddeles dispensation fra bestemmelser i byggeloven og de i medfør af loven fastsatte bestemmelser, når det skønnes foreneligt med de hensyn, som ligger til grund for de pågældende bestemmelser, jf. BL 22, stk. 1. Der gøres i det følgende indsigelse imod de af bygherrerne ansøgte dispensationer fra bygningsreglement BR10 kap Herunder gøres det overordnet set gældende, at de ansøgte dispensationer ikke er forenelige med de hensyn, der ligger til grund for de pågældende bestemmelser. 1. Overskridelse ridelse af det skrå højdegrænseplan BR10 kap , stk. 1. Ved fritliggende enfamiliehuse må ingen del af en bygnings ydervægge eller tag være højere end 1,4 x afstanden til skel mod nabo og sti, jf. BR10, kap , stk. 1, nr. 1.

2 Bygherrerne har ansøgt om tilladelse til at overskride det skrå højdegrænseplan som angivet på facadetegningerne nr og De ubestridte massive overskridelser af højdegrænseplanet er visualiseret på den fremlagte facadetegning nr og Herunder overskrider næsten hele de overdækkede terrasser det skrå højdegrænseplan. Det samme gør sig gældende mod nord fsva. begge ender af facaden. Som sagens bilag 1-41 fremlægges kopi af oversigts skitser, der illustrerer de på ejendommen konstaterede overskridelser. 1.1 Indklagede har ikke hjemmel til at foretage en helhedsvurdering Da der er ansøgt om opførelse af bebyggelse der ikke er i overensstemmelse med eller ikke er reguleret af byggerettens bestemmelser, skal kommunen foretage en helhedsvurdering, såfremt der ikke i en lokalplan efter de tidligere gældende byggelove er fastsat andre bestemmelser om de pågældende forhold, jf. kap. 2.1., stk. 3. e.c. I den konkrete sag er Lokalplan nr. 63, der fremlægges som bilag 5, 5 gældende for området. Lokalplanens 7 fastsætter bebyggelsesregulerende bestemmelser for bebyggelsens omfang og placering, der med bindende virkning fastlægger hvilke afstande til naboskel bebyggelse i området skal overholde, byggelovens 9, stk. 2 samt BR10. kap. 2.1., stk. 3. e.c. Der er heri fastsat bestemmelser, der implicit indebærer, at det vil være i strid med lokalplanen at meddele dispensation for de konstaterede overskridelser af det skrå højdegrænseplan. På denne baggrund gøres det gældende, at Kommunen ikke har hjemmel til, på baggrund af en helhedsvurdering efter BR , at tillade en overskridelse af det skrå højdegrænseplan. 1.2 Dispensation er uforenelig med de hensyn, der ligger til grund for BR10, kapitel , stk. 1, nr. 1. Den materielle betingelse for at dispensere fra byggelovgivningen er, at fravigelsen af de pågældende bestemmelser skønnes forenelig med de hensyn, der ligger til grund for bestemmelserne. Kommunen skal således ved sin stillingtagen hertil sikre, at dispensationen er forsvarlig under hensyntagen til de konkret foreliggende forhold samt bestemmelsens almindelige overholdelse. Disse betingelser er ikke opfyldt, hvilket belyses nedenfor. 2/19

3 1.2.1 Skyggevirkning Bygherrerne har ved sin ansøgning om dispensation anført, at lysforholdene på ejendommen ikke skønnes at blive påvirket ved opførelsen af bebyggelsen. Dette er ikke korrekt. Matrikelkort over området, hvorpå klagernes og bygherrernes ejendomme er beliggende, er fremlagt som bilag 6. Af bilaget fremgår, at der på matr. nr. 10cs, (Gåsebakken 46), er et meget begrænset haveareal, der ligger syd for huset. Havearealet og terrassen grænser op til skel mod bygherrernes ejendom, matr. nr. 10 cr. De massive overskridelser af de skrå højdegrænseplan bevirker, at havearealet og terrassen på Gåsebakken nr. 46, matr. nr. 10 cs meget ofte ligger i skygge. Foto af ejendommen, set fra matr. nr. 10 cs, fremlægges som sagens bilag 7. Skyggevirkningen er i forhold til ejeren af Gåsebakken 46 særdeles indgribende og generende, idet ejendommens eneste opholdsareal er kraftigt påvirket af den skyggevirkning, som de konstaterede overskridelser på Gåsebakken 44 medfører. Det gøres på denne baggrund gældende, at hensynet til ejerne af Gåsebakken 46 bør medføre, at der meddeles bygherrerne et påbud om fysisk lovliggørelse af de konstaterede overskridelser. Den ansøgte dispensation skal med andre ord afslås Indbliks- og udsynsgener Bygherrerne har ved sin ansøgning om dispensation anført: Byggeriet vurderes heller ikke at medføre indbliksgener på naboejendommene pga. byggeriets udformning og de konkrete afstands- og højdemæssige terrænforhold. Dette er ikke korrekt. Gåsebakken 46 er opført med en tagterrasse på 1. sal samt vinduer fra gulv til loft på den sydvendte del af ejendommen. Da der i den østlige del af facaden på Gåsebakken 44 er projekteret store vinduespartier mod nordøst, herunder vinduer i den del af byggeriet, der overskrider det skrå højdegrænseplan og deklarationen lyst på ejendommen, jf. facadetegning nr. 2.02, medfører byggeriet væsentlige indbliksgener for ejerne af Gåsebakken 46, idet der er direkte indblik fra Gåsebakken 44 til samtlige af de på Gåsebakken 46 væsentligste opholdsrum. Som dokumentation fremlægges som bilag 8 kopi af foto taget fra tagterrassen på Gåsebakken 46. Af billedet fremgår, at der er direkte indblik fra Gåsebakken 44 til tagterrassen på Gåsebakken 46. Det samme gør sig gældende for det terrasse areal, som ejerne af Gåsebakken 46 har foran deres ejendom. Som sagens bilag 9-13 fremlægges foto taget fra Gåsebakken 46. Det fremgår heraf tydeligt, at der er væsentlige indbliksgener fra byggeriet på Gåsebakken 44. 3/19

4 Tilsvarende gælder for så vidt angår Gåsebakken 42, hvor såvel kontor, 2 værelser samt tagterrasse vil påvirkes af indbliksgenerne. Foto taget fra Gåsebakken 42 fremlægges som Bilag 14. Det omhandlede byggeri og de derpå konstaterede overskridelser af det skrå højdegrænseplan på Gåsebakken 44 indebærer endvidere, at udsigten over Kalø Slotsruin og vigen er indskrænket ganske betydeligt fra klagernes ejendomme. Som sagens bilag 15 fremlægges et matrikelkortbilag, hvorpå udsynet fra klagernes ejendomme er indtegnet. Fsva. Gåsebakken 48, er udsigten over Kalø Slotsruin samt vigen fjernet 100 % fra entre, spisestue, køkken, tagterrasse og indgangsparti. Det samme gør sig gældende fra stuen, hvor horisontlinjen er brudt og Kaløvig ikke længere er synlig. Som dokumentation fremlægges fotos, der viser, hvorledes byggeriet rager op i udsigtsfeltet fra klagernes ejendomme, jf. bilag Tilsvarende betyder overskridelserne af det skrå højdegrænseplan på den nordlige del af facaden, at ejerne af Gåsebakken 46 har fået indskrænket deres udsigt over Kaløvig og Molsbjerge betydeligt. For Gåsebakken 42 bevirker overskridelserne, at udsigten over golfbanen er forsvundet. 1.3 Uønsket præcedensvirkning I forhold til overskridelse af det skrå højdegrænseplan henledes opmærksomheden på, at der i området i øvrigt ikke er givet dispensation fsva. kravet om overholdelse af det skrå højdegrænseplan af nogen art. Der er således betydelig risiko for, at en meddelt dispensation vil danne grundlag for uønsket præcedensvirkning fsva. evt. fremkomne ansøgninger om ombygning i området. 1.4 Sammenfatning Der er på ejendommen Gåsebakken 44 konstateret massive overskridelse af det skrå højdegrænseplan jf. facadetegning nr og 2.02., som bygherrerne har ansøgt om lovliggørelse af ved dispensation ( retlig lovliggørelse). Overskridelserne medfører væsentlige indbliks- og skyggegener på klagernes ejendomme. Overskridelserne medfører endvidere, at udsigten over Kaløvig og golfbanen for samtlige klageres ejendomme er væsentligt indskrænket. Bygherrerne har som begrundelse for den ansøgte dispensation angivet grundens udformning med hjørneafskæring og indhak, samt en af naboerne tinglyst deklaration. Denne begrundelse kan klagerne ikke tilslutte sig. Det er klagernes opfattelse, at bygherrerne, ud fra et ønske om at få så meget udsigt som muligt, har forsøgt at omgå de 4/19

5 gældende regler for, hvorledes byggeriet kan placeres på grunden. Grunden rummer i det hele vide muligheder for en anden placering, end den af bygherrerne valgte. Det er således ikke korrekt, når det af bygherrerne anføres, at grunden og den på grunden tinglyste deklaration, på nogen måde umuliggør opførelse af et byggeri inden for de rammer, der følger af lokalplanen og bygningsreglementet. Bygherrerne har under byggeriet været bistået af professionelle rådgivere, der, i sidste ende, må antages at bære risikoen for de konstaterede overskridelser. Der er i øvrigt ingen undskyldende omstændigheder der forklarer, hvorfor overskridelserne er opstået. Af bygningsreglementet fremgår, at en ansøgning skal indeholde oplysninger om bestemmelser i byggeloven, bygningsreglementet, servitutter og andre byggeforskrifter, som projektet måtte være i strid med. Ansøgningen skal indeholde en begrundet ansøgning om de nødvendige dispensationer eller tilladelser. Arkitekten burde efter klageres opfattelse have kendskab til denne bestemmelse, men har til trods herfor undladt, i den oprindelige ansøgning om byggetilladelse, at angive de deklarationer og regler, som byggeriet er i strid med. Bygherrerne burde således allerede ved den oprindelige ansøgning om byggetilladelse have ansøgt om dispensation til de konstaterede overskridelser. Da bygherrerne og disses rådgivere var eller burde have været bekendt med, at byggeriet er i strid med BR10, kap , stk. 1, nr. 1. og at det af byggetilladelsen fremgår, at BR10 skal overholdes, gøres det gældende, at bygherrerne ikke kan anses for at have opført byggeriet i god tro. Opmærksomheden henledes på, at der er en betydelig risiko for uønsket præcedensvirkning, såfremt den af bygherrerne ansøgte dispensation imødekommes. Det gøres sammenfattende gældende, at det er uforenelig med BR10 kap og formålet hermed at meddele dispensation til de på byggeriet konstaterede massive overskridelser af det skrå højdegrænseplan. Den ansøgte dispensation skal på denne baggrund afslås. Da hensynet til klagerne i det hele betinger, at der meddeles afslag på den ansøgte dispensation, gøres det gældende, at Kommunen skal meddele bygherrerne påbud om fysisk lovliggørelse af de konstaterede overskridelser af det skrå højdegrænseplan. 2. BR 10 kap stk. 1, nr. 2 afstand til skel Fritliggende enfamiliehuse skal ifølge BR10 kap stk. 1, nr. 2 overholde en mindste afstand til skel mod nabo, vej og sti på 2,5 meter. Dette gælder også for ophævede opholdsarealer i det fri. 5/19

6 Der er konstateret, at byggeriet ikke overholder de i kap ,stk. 1, nr. 2 anførte mindsteafstande. På denne baggrund har bygherrerne ansøgt om tilladelse til at overskride denne afstand med 40 mm således, at afstanden bliver 2,46 m. Denne dispensation skal ifølge klagerne ikke meddeles, idet kumulationen af de på ejendommen konstaterede overskridelse tilsammen skaber et ikke-acceptabelt miljø for de bagvedliggende ejendomme. Det gøres gældende, at kommunen på baggrund af en helhedsvurdering og en afvejning af hensynene til de i sagen involverede parter skal afslå den af bygherrerne ansøgte dispensation til lovliggørelse af dette forhold. Nabohøring Kommunens brev af den Der gøres i det følgende indsigelse imod de af bygherrerne ansøgte dispensationer fra lokalplan 63. Det følger af planlovens 18, at bestemmelserne i en lokalplan er bindende over for borgerne. Det betyder, at dispositioner, der er i overensstemmelse med lokalplanen, er umiddelbart tilladt. Derimod forudsætter dispositioner, der ikke er i overensstemmelse med lokalplanen, at kommunen kan og vil dispensere fra lokalplanbestemmelserne. Dispensationer, der afviger fra lokalplanens bestemmelser kræver dispensation fra kommunalbestyrelsen jf. PL 19, stk. 1. Der er dog kun adgang til at meddele dispensation til mindre afvigelser, idet der ikke kan meddeles dispensation i strid med lokalplanens principper. Videregående afvigelser kan alene foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Det påvises i det følgende, at Syddjurs Kommune ikke har hjemmel til at meddele de af bygherrerne ansøgte dispensationer. 3. Bebyggelsesprocenten, jf. 7, stk. 1 Planens 7 regulerer bebyggelsens omfang, placering og ydre fremtræden. Det følger af 7.1, at bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke må overstige 25. Det opførte er ubestridt ikke i overensstemmelse med lokalplanens 7.1 om en maksimalt tilladt bebyggelsesprocent på 25. Bygherrerne finder, at ejendommens bebyggelsesprocent kan fastsættes til 25,5 %. 6/19

7 Denne vurdering kan klagerne ikke tilslutte sig. Til belysning heraf fremlægges som bilag 24 kopi af situationsplan med de af klagerne konstaterede overskridelser/uoverensstemmelser i bygherrernes beregning af bebyggelsesprocenten. Uoverensstemmelserne gennemgås i det følgende: 3.1 Altanen skal med i opgørelsen Den overdækkede tagterrasse på 1. sal har ifølge tegning nr. 1.01, et areal på 10,55 m 2, idet bygherrerne fradrager et areal på 2,88 m 2. Denne opgørelse kan klagerne ikke tilslutte sig. Det overdækkede areal, opgjort til 13,43 jf. tegning 0.01, er ikke korrekt i forhold til de angivne mål på den fysiske opmåling. Målet afsat i kælderen på det sydøstlige hjørne er angivet til 2,24 m, men er retteligt ca. 2,96 m. Da huset ikke syner skævt forekommer det på baggrund af kontrolmål på landinspektørens opmålinger usandsynligt, at målene afviger i angivne størrelsesorden. Kommunen skal, jf. BL 16c påse, at ulovlige forhold lovliggøres. På baggrund af denne tilsynsforpligtelse opfordres Kommunen til at søge de ovenfor beskrevne uklarheder klarlagt. Efter 5 %-reglen i BR 98 skal de overdækkede arealer medregnes i bebyggelsesprocenten, jf. SB 124, der vedlægges som bilag 25. Bygherrerne har etableret et hul i taget på tagterrassen for på denne måde at undgå, at byggeriet omfattes af 5 %-reglen i BR 98. Denne omgåelse af bygningsreglementet kan ikke tillades. Ændringen af byggeriet desangående har til formål at opnå, at byggeriet ikke omfattes af 5-% reglen, og er således at anse som et forsøg på at omgå byggelovgivningens bestemmelser. Denne form for ændring af projektet kan ikke føre til, at arealet ikke skal medregnes i bebyggelsesprocenten. Det gøres gældende, at overdækningen overskrider 5 % af grundens areal og derfor skal medregnes til byggeriets etageareal. 3.2 Kælderens areal Til ejendommens etageareal skal ifølge BR 98 A , stk. 3 b e.c. medregnes de dele af kælderens areal, hvor det omgivende terræn ligger mere end 1,25 meter under loftet. SB 125 vedlægges som bilag 26. Koten i kælderen er ifølge tegning 2.01, jf. bilag 5 afsat til 76,30 DNN. Med en afstand til loftet på 2,30 meter svarer dette til, at loftets kote ligger i kote 78,60 DNN. Udvendigt terræn ligger ifølge tegning 2.01, i kote 76,70. Ifølge lokalplanens 7, stk. 10 må terrænreguleringer på mere end 0,5 m ikke foretages uden tilladelse. 7/19

8 Såfremt terrænet terrænreguleres med 0,5 m, svarer dette til, at loftet i kælderen ligger ca. 1,40 m fra naturligt terræn. Forskellen mellem 1,25 m og 1,40 m, 15 cm, skal ifølge klagerne medregnes i etagearealet. Forholdet kan ikke lovliggøres ved regulering af terrænet. Kælderen har to områder, hvor det omgivende terræn ligger mere end 1,25 meter under loftet. (Depotrummet mod syd / nord samt garagen). Dette areal skal medregnes i byggeriets samlede areal, jf. BR 98 A.2.3.3, stk. 3b e.c. Bygherrerne kan endvidere under alle omstændigheder alene opnå et fradrag i bebyggelsesprocenten på 35 m 2 fsva. garage. Det bemærkes, at bygherren ikke har vejret til vejarealet på matr. nr. 10ct, Ugelbølle By, Mørke. Det er en privat vej, der udgør en del af Gåsebakken 48, 8210 Rønde. Vejarealet kan dermed ikke anvendes som adgangsgivende vej til Gådebakken 44, 8210 Rønde. Til trods herfor er store dele af kælderen ifølge tegningsmaterialet forudsat anvendt til garage. Såfremt bygherre ønsker at indrettet garage andet sted på grunden, skal garagearealet i kælderen inddrages i boligarealet. 3.3 Sammenfatning Det gøres gældende, at altanen skal medregnes ved beregningen af etagearealet, da overdækningen forsat overskrider 5 % af grundens areal, og de dele af kælderens areal, hvor det omgivende terræn ligger mere end 1,25 meter under loftet, jf. A , stk. 3 litra b, skal medregnes i etagearealet carportens areal skal indgå i beregningen af bebyggelsesprocenten, idet undtagelsesbestemmelsen i A , stk. 4 litra a ikke finder anvendelse der kan ikke dispenseres fra bygningsreglementets beregningsregler Den af bygherren fremsendte opgørelse af bebyggelsesprocenten er fortsat behæftet med væsentlige fejl og usikkerheder. Det påhviler ifølge BL 16c, stk. 2 Kommunen som bygningsmyndighed at påse, at byggelovgivningens bestemmelser overholdes. Kommunen bedes på denne baggrund, jf. BL 16c, stk. 3 foranledige ovenstående forhold klarlagt og forholdet lovliggjort. 8/19

9 3.4 Den ansøgte dispensation skal afslås Såfremt kommunen finder, at de af bygherrerne frembragte oplysninger er til strækkeligt klare til, at Kommunen kan træffe afgørelse i sagen, gøres det gældende, at der ikke skal meddeles den af bygherrerne ansøgte dispensation. Ejendommen både syner- og er voldsom stor, set i forhold til de øvrige ejendomme i området. Der er tale om en overskridelse af bebyggelsesprocenten af væsentlig karakter, som har en betydelig genevirkning for de omkringliggende ejendomme. Regler i en lokalplan om bebyggelsesprocenter er, jf. AB114, i sig selv at anse for sådanne bestemmelser, der tilgodeser naboers eller andre omboendes interesser, jf. bilag 27. Der er ikke i forbindelse med udbygning af området vedr. Gåsebakken, etape II, meddelt dispensationer i forhold til overskridelse af bebyggelsesprocenten. Der er således betydelig risiko for, at en evt. dispensation til bygherrerne vil medføre uønsket præcedensvirkning i området. Det gøres på denne baggrund gældende, at Syddjurs Kommune skal meddele afslag på dispensation fra lokalplanen, og at Kommunen jf. BL 16c, stk. 3 skal påbyde bygherrerne fysisk lovliggørelse af forholdet. 4. Stuegulvets beliggenhed, jf. 7, stk. 4 Færdigt gulv i stueplan må ifølge lokalplanens 7, stk. 4 ikke være hævet mere end 0,2 m over niveauplan fastlagt for den projekterede bebyggelse. Bygherre har ansøgt om tilladelse til at opføre huset med stuegulvet beliggende 135 cm over niveauplanet idet det som begrundelse for dispensationen anføres, at byggeriets samlede højde i forhold til niveauplanet ikke påvirker højden på bebyggelsen bebyggelsens højde er væsentligt lavere end tilladt i forhold til lokalplanen og den tinglyste deklaration byggeriet ligger på en meget skrånende grund og er tilpasset grundens skråning optimalt. Disse omstændigheder bestrides af klagerne. Bygherren har ved sin ansøgning om dispensation anført, at byggeriets samlede højde ikke påvirkes af dette forhold, som derfor ikke berører de omkringboende. Dette er ikke korrekt. 9/19

10 Lokalplanens bestemmelse om fastlæggelse af niveauplan medfører en begrænsning af den på grunden praktisk mulige maksimale byggehøjde. Dette skyldes, at bestemmelsen, i samspil med bygningsreglementets regler om det skrå højdegrænseplan, reducerer den maksimale byggehøjde, jo tættere der bygges på skel. Forholdet bevirker, at ejendommens samlede højde er ca. 1,41 cm højere, end det ville have været, hvis ejendommen var afsat i overensstemmelse med byggetilladelsen og det deri indeholdte niveauplan. 4.1 Lokalplanens principper og formål Principperne i en lokalplan er efter lovbestemmelsens forarbejder planens formålsbestemmelse og de anvendelsesbestemmelser, som er fastsat ud fra formålet med planen. Principperne omfatter også den planlagte struktur, fordeling mellem friarealer og bebyggede arealer. Principperne omfatter tillige de bestemmelser, der mere detaljeret regulerer bebyggelsens omfang, udformning og placering - hvis disse bestemmelser netop er fastlagt for at fastholde en særlig udformning af bebyggelsen, f.eks. i et bevaringsværdigt område. At en bebyggelsesregulerende bestemmelse i en lokalplan må anses for at være en del af principperne i planen kan følge af en detaljeret formålsbestemmelse, der specifikt henviser til den pågældende bebyggelsesregulerende bestemmelse. Lokalplan 63 har til formål at varetage de hensyn, som er nævnt i lokalplanens 1, jf. bilag 5. Herunder skal lokalplanen sikre, at bebyggelsen indpasses i det skrånende terræn, så topografien understreges, og de nye boliger placeres og udformes således, at de danner et harmonisk hele. Baggrunden for at boligerne skal indpasses i terrænet er, jf. lokalplanens, side 8, at flest muligt sikres udsigt. Dette skal ifølge lokalplanens side 8 sikres ved krav om afstand til ny bebyggelse via byggelinjer, plantebælter, fastlæggelse af niveauplaner og krav om maksimal højde på bebyggelse og beplantning Lokalplanens formålsbestemmelse 1 indeholder i lyset af redegørelsens indhold en specifik henvisning til lokalplanens bebyggelsesregulerende bestemmelser, herunder en specifik henvisning til lokalplanens 7, stk. 4 om indlæggelse af niveauplaner. Det gøres på denne baggrund gældende, at lokalplanens 7, stk. 4 udgør en bebyggelsesregulerende bestemmelse, som udgør en del af lokalplanens principper, hvorfor kommunen ikke kan dispensere herfra uden tilvejebringelse af fornyet lokalplan, jf. PL 19 e.c. Det gøres gældende, at det er i strid med planens principper og formålet hermed, at dispensere fra de bebyggelsesregulerende bestemmelser om niveauplan. 10/19

11 Lokalplanens formål og hensynet til at skabe et samlet harmonisk hele og at flest muligt sikres udsigt over Kalø Slotsruin mv., tilgodeses ikke, såfremt den af bygherren ansøgte dispensation imødekommes. 4.2 Uønsket præcedensvirkning Lokalplanens indhold har hidtil, for de omkringliggende ejendomme, været administreret i overensstemmelse med lokalplanens indhold. Opførelsen af ejendommen er så væsentlig anderledes, end hvad der i øvrigt er gældende for området. Der er på denne baggrund en betydelig risiko for, at en meddelt dispensation vil danne grundlag for uønsket præcedensvirkning. 4.3 En afvejning af saglige hensyn bør føre til, at ansøgningen afslås Subsidiært, såfremt kommunen ikke finder, at lokalplanens 7, stk. 4 udgør en del af lokalplanens principper, gøres det gældende, at hensynet til klagerne bør føre til, at den af bygherrerne ansøgte dispensation afslås. Netop højden på det samlede byggeri og byggeriets fremtræden/ skyggevirkning er af væsentlig betydning for klagerne, som har købt og bebygget Gåsebakken i den forventning, at klagerne havde en fri og uhindret udsigt ud over Kaløvig. Denne udsigt er ved det på Gåsebakken 44 opførte byggeri hindret. Der er således tale om et forhold som er af væsentlig betydning for klagerne, og som klagerne har en individuel, konkret interesse i. Konkret bevirker den af bygherren valgte placering af ejendommen, at udsigten fra klagernes ejendomme indskrænkes væsentligt. Bygherrerne har under hele byggefasen været bistået af professionelle rådgivere, som må antages at være forsikrede for det tilfælde, at fejlafsætningen af ejendommen er forårsaget af fejl begået af disse. Der er således ikke noget hensyn at tage til evt. værdispild. Det gøres gældende, at lokalplanens detaljerede regler er fastlagt for at fastholde en særlig udformning af bebyggelsen og områdets udseende. Dette hensyn og formålet med lokalplanen tilsidesættes, såfremt den af bygherren ansøgte dispensation imødekommes. Klagerne har ved deres erhvervelse af de bagvedliggende ejendomme, på baggrund af lokalplanens bestemmelser, haft en berettiget forventning om, at der fra ejendommene ville være et frit udsyn ud over Kalø Slotsruin og Kaløvig. Henset til, at netop udsigten fra udsigtsparcellerne og hensynet hertil har været det bærende element i forbindelse med lokalplanens udarbejdelse, gøres det gældende, at meddelelse af den ansøgte dispensation er et så væsentligt indgreb over for klagerne, at den ansøgte dispensation ud fra en afvejning af saglige hensyn bør føre til, at dispensationen afslås. 11/19

12 Dispensationen strider imod de hensyn, som lokalplanen tilsigter at varetage, og kan på denne baggrund ikke meddeles. Der er tale om et ulovligt forhold, som indklagede er forpligtet til at påbyde fysisk lovliggørelse af. 5. Overholdelse af de i lokalplankortet viste byggelinjer langs vej a-b, a, jf. 7, stk. 7 Bebyggelse langs vej skal ifølge lokalplanens 7, stk. 7 holdes bag ved de på lokalplanen viste byggelinjer ( 5 meter). Bygherren har ansøgt om tilladelse til at opføre bebyggelsens kælder ca. 3,17/ 3/19 m fra skel. Stueplan og 1. sal ligger hhv. 2,84 /2,93 meter fra skel idet det som begrundelse for ansøgningen anføres: Bagvedliggende naboer har fået tinglyst en deklaration på grunden, der angiver bebyggelsens placering samt maksimale højde. Den tinglyste deklaration angiver en min. afstand til skel på 2,5 meter. Det er korrekt, at der på Gåsebakken 44 er lyst en deklaration, der angiver, at der som minimum skal være en afstand til skel på 2,5 meter. Deklaration med tilhørende rids fremlægges som sagens bilag 28. Det er imidlertid ikke korrekt, at denne deklaration, skulle indebære, at kravet om afstand til skel på 5 meter jf. lokalplanens 7, stk. 7 ikke skal opretholdes. Der er tale om en minimums afstand, som de ifølge deklarationen påtaleberettigede kan kræve opretholdt. Deklarationen indebærer imidlertid ikke, at lokalplanens bestemmelser vedr. afstand til skel på 5 meter ikke skal opretholdes. Spørgsmålet er således udelukkende, om der jf. PL 19 kan meddeles dispensation fra lokalplanens bestemmelser om afstand til skel jf. 7, stk. 7. Dette behandles i det følgende: 5.1 Lokalplanens principper og formål Principperne i en lokalplan er efter lovbestemmelsens forarbejder planens formålsbestemmelse og de anvendelsesbestemmelser, som er fastsat ud fra formålet med planen. Principperne omfatter også den planlagte struktur, fordeling mellem friarealer og bebyggede arealer. Principperne omfatter tillige de bestemmelser, der mere detaljeret regulerer bebyggelsens omfang, udformning og placering - hvis disse bestemmelser netop er fastlagt for at fastholde en særlig udformning af bebyggelsen, f.eks. i et bevaringsværdigt område. At en bebyggelsesregulerende bestemmelse i en lokalplan må anses for at være en del af principperne i planen kan følge af en detaljeret formålsbestemmelse, der specifikt henviser til den pågældende bebyggelsesregulerende bestemmelse. Lokalplan 63 har til formål at varetage de hensyn, som er nævnt i lokalplanens 1, jf. bilag 5. Herunder skal lokalplanen sikre at bebyggelsen indpasses i det skrånende 12/19

13 terræn, så topografien understreges, og de nye boliger placeres og udformes således, at de danner et harmonisk hele. Baggrunden for, at boligerne skal indpasses i terrænet er, jf. lokalplanens, side 8, at flest muligt sikres udsigt. Dette skal ifølge lokalplanens side 8 sikres ved krav om afstand til ny bebyggelse via byggelinjer, plantebælter, fastlæggelse af niveauplaner og krav om maksimal højde på bebyggelse og beplantning Kopi af lokalplanens forudsatte terrænsnit, fremlægges som bilag 29. Lokalplanens formålsbestemmelse 1 indeholder i lyset af redegørelsens indhold en specifik henvisning til lokalplanens bebyggelsesregulerende bestemmelser, herunder en specifik henvisning til lokalplanens 7, stk. 7 om byggelinjer. Det gøres på denne baggrund gældende, at lokalplanens 7, stk. 7 udgør en bebyggelsesregulerende bestemmelse, som udgør en del af lokalplanens principper, hvorfor kommunen ikke kan dispensere herfra uden tilvejebringelse af fornyet lokalplan jf. PL 19 e.c. Det gøres gældende, at det er i strid med planens principper og formålet hermed at dispensere fra de bebyggelsesregulerende bestemmelser om ejendommens placering og afstand til skel. Lokalplanens formål og hensynet til at skabe et samlet harmonisk hele og at flest muligt sikres udsigt over Kalø Slotsruin mv., tilgodeses ikke, såfremt den af bygherren ansøgte dispensation imødekommes. 5.2 Uønsket præcedensvirkning Lokalplanens indhold har hidtil, fsva. afstand til skel og de omkringliggende ejendomme, været administreret i overensstemmelse med lokalplanens formål. Som sagens bilag 30 fremlægges herved kopi af fotos over de omkringliggende ejendommen, der er indpasset i områdets topografi i overensstemmelse med lokalplanens formål. Det fremgår, at ejendommene følger vejforløbet med øst og at ejendommene sænkes så de følger det naturlige terræn. Mod nord ses ligeledes de bagvedliggende huse, der tillige er trukket væk fra skel og indpasset i terrænet i forhold til fastlagt niveauplan. Som sagens bilag fremlægges kopi af foto optaget af Gåsebakken 44. Det fremgår heraf, at byggeriet er placeret på hjørnet af stamvejen og Gåsebakken, og at byggeriet i det hele et trukket længst muligt op ad bakken mod nord. 13/19

14 Afsætningen af ejendommen er så væsentlig anderledes, end hvad der i øvrigt er gældende for området, at der efter klagernes opfattelse er betydelig risiko for, at en meddelt dispensation vil danne grundlag for uønsket præcedensvirkning, og at ansøgningen allerede af denne årsag bør afslås. 5.3 En afvejning af saglige hensyn bør føre til, at ansøgningen afslås Subsidiært, såfremt kommunen ikke finder lokalplanens 7, stk. 7 udgør en del af lokalplanens principper, gøres det gældende, at hensynet til klagerne bør føre til, at den af bygherrerne ansøgte dispensation afslås. Konkret bevirker den af bygherren valgte placering af ejendommen, kortere end 5 meter fra skel, at udsigten fra Gåsebakken 48 indskrænkes væsentligt. Ejeren af Gåsebakken 48 har ved sin erhvervelse af ejendommen, på baggrund lokalplanens bestemmelser, haft en berettiget forventning om, at der fra Gåsebakken 48 ville være et frit udsyn ud over Kalø Slotsruin. Henset til, at netop udsigten fra udsigtsparcellerne og hensynet hertil har været det bærende element, i forbindelse med lokalplanens udarbejdelse, gøres det gældende, at et indgreb heri er så væsentligt for ejerne af Gåsebakken 48, at den ansøgte dispensation ud fra en afvejning af saglige hensyn bør føre til, at dispensationen afslås. Bygherrerne har under hele byggefasen været bistået af professionelle rådgivere, som må antages at være forsikrede for det tilfælde, at fejlafsætningen af ejendommen er forårsaget af fejl begået af disse. Der er således ikke noget hensyn at tage til evt. værdispild. Det gøres gældende, at lokalplanens detaljerede regler er fastlagt for at fastholde en særlig udformning af bebyggelsen og områdets udseende. Dette hensyn og formålet med lokalplanen tilsidesættes, såfremt den af bygherren ansøgte dispensation imødekommes. Dispensationen strider imod de hensyn, som lokalplanen tilsigter at varetage, og kan på denne baggrund ikke meddeles. Der er tale om et ulovligt forhold, som indklagede er forpligtet til at påbyde fysisk lovliggørelse af. 6. Terrænregulering jf. 7, stk. 10 Ifølge lokalplanens 7.10 må der ikke foretages terrænregulering større end 0,5 m. Terrænregulering herudover kræver således dispensation fra kommunen. Bygherren har ansøgt om tilladelse til at terrænregulere op til 140 cm, idet der som begrundelse herfor anføres, at huset er indpasset optimalt i det skrånende terræn og at 14/19

15 højden på huset er under den maksimale lovlige byggehøjde Det anføres, at der er adskillige ejendomme i området, der har reguleret terrænet tilsvarende. Dette er ifølge klagerne ikke korrekt. Som dokumentation herfor, henvises i det hele til foto af ejendommen, der fremlægges som bilag Af billedet fremgår, at terrænet langs hele stamvejen - fra øst til vest i strid med lokalplanens formål og principper er hævet og gjort plan. Byggeriet er således ikke tilpasset terrænet, sådan som det forudsættes i lokalplanen, men er i stedet hævet på grunden for at tilpasse terrænet til det projekterede byggeri. I tillæg hertil ønsker bygherren dispensation fra lokalplanens bestemmelser om terrænregulering til at påfylde yderlige 1,40 meter jord. Denne dispensation skal ikke imødekommes, idet dette, som anført ovenfor, dels vil indebære, at kælderarealet i sin helhed skal indregnes i bebyggelsesprocenten, ligesom forholdet ud fra et retshåndhævelsessynspunkt er uholdbart. Grunden er ifølge klagernes opfattelse reguleret og tilpasset det af bygherren ønskede projekt, og der er ikke, som det er foreskrevet i lokalplanen, sket indpasning af ejendommen i det eksisterende terræn. Meddeles der bygherrerne dispensation til at indlægge stueplan 1,35 m over indlagt niveauplan samtidig med, at der tillige tillades udført en terrænregulering på 1,40 m, bevirker det, at bygherrerne reelt opnår tilladelse til at opføre et byggeri, der er en etage højere end det, der ifølge byggelovgivningen og lokalplanen er tilladt. Der er ifølge klagerne tale om et bevidst forsøg på at omgå byggelovgivningens regler, hvorfor den af bygherrerne ansøgte dispensation desangående ud fra et retshåndhævelses- og omgåelsessynspunkt ikke tillades. 6.1 Lokalplanens principper og formål Formålet med den for området gældende lokalplan er som anført ovenfor at sikre, at bebyggelsen indpasses i det skrånende terræn, så topografien understreges, og de nye boliger placeres og udformes således, at de danner et harmonisk hele. Baggrunden for, at boligerne skal indpasses i terrænet er, jf. bilag 5, side 8, at flest muligt sikres udsigt. Lokalplanens formålsbestemmelse 1 indeholder i lyset af redegørelsens indhold en specifik henvisning til lokalplanens bebyggelsesregulerende bestemmelser, herunder en specifik henvisning til lokalplanens 7, stk. 10 om terrænregulering. Det gøres på denne baggrund gældende, at lokalplanens 7, stk. 10 udgør en bebyggelsesregulerende bestemmelse, som udgør en del af lokalplanens principper, hvorfor 15/19

16 kommunen ikke kan dispensere herfra uden tilvejebringelse af fornyet lokalplan jf. PL 19 e.c. Subsidiært gøres det gældende, at lokalplanens formål og hensynet til at skabe et samlet harmonisk hele og at flest muligt sikres udsigt over Kalø Slotsruin mv., tilgodeses ikke, såfremt den af bygherren ansøgte dispensation imødekommes. Denne ansøgning om dispensation skal ikke imødekommes. Kommunen har ikke hjemmel til at meddele den ansøgte dispensation, idet det ansøgte er i strid med lokalplanens formål. Den ansøgte dispensation til terrænregulering skal på denne baggrund afslås. En terrænregulering på ejendommen af den ansøgte karakter er så væsentlig anderledes, end hvad der i øvrigt er gældende for området. Der er på denne baggrund betydelig risiko for, at en meddelt dispensation vil danne grundlag for uønsket præcedensvirkning, hvorfor ansøgningen bør afslås. 7. Øvrige klagepunkter 7.1 Byggeriet er opført i strid med den på ejendommen tinglyste deklaration Som det er Kommunen bekendt, er der på Gåsebakken 44, matr. nr. 10cr tinglyst en højdedeklaration, der sikrer, at opførelse af et byggeri på ejendommen skal overholde de deri indeholdte højdedeklaration. Deklarationen og det dertilhørende rids med angivelse af byggefelter er fremlagt som bilag 28. Ejerne af Gåsebakken 48, matr. nr. 10ct og Gåsebakken 46, matr. nr. 10csm er ifølge deklarationen påtaleberettigede. Ifølge de ved deklarationen vedlagte rids, kan et evt. byggeri på ejendommen ikke overskride de angivne maksimale højder, der er angivet i de tre byggefelter, der er indlagt på ejendommen. Det er ubestridt, at byggeriet på Gåsebakken 44 er afsat i byggefelt 1 og byggefelt 2. Det er ligeledes ubestridt, at byggeriets samlede højde i byggefelt 2 overskrider den maksimale højde på 6,0 meter, der er angivet i deklarationen. Afsætningskort med indlagte byggefelter vedlægges som bilag 34. Deklarationen forudsætter, at de i bygningsreglementet og lokalplanen bygningsregulerende bestemmelser overholdes. Dette indebærer, at Kommunen ikke kan dispensere herfra, og at deklarationen entydigt er en skærpelse af byggelovgivningens og lokalplanens bestemmelser. 16/19

17 En kommunes mulighed for at administrere på grundlag af privatretlige servitutter fremgår af PL 43. Efter denne bestemmelse kan kommunen ved påbud eller forbud sikre overholdelse af servitutbestemmelser om forhold, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan. Der kan med hjemmel i Planlovens 15, stk. 2, nr. 6 og 7 fastsættes lokalplanbestemmelser om bebyggelsers beliggenhed på grundene samt bebyggelsers omfang og udformning. Kommunen bedes på denne baggrund meddele bygherrerne et påbud om fysisk lovliggørelse af byggeriet således, at byggeriet overholde de på grunden lyste højdebegrænsninger jf. PL 43. Kommunen bedes endvidere pålægge bygherrerne at udarbejde en afsætningsplan, hvorpå byggefelterne og vejbyggelinjerne jf. vedlagte deklaration og gældende lokalplan, er angivet. 7.2 Ejendommen fremtræder som en ejendom i tre fulde plan, lokalplanens 7, stk. 2 Af Lokalplanens 7, stk. 2 fremgår, at Ingen bygningsfacade må fremstå som tre hele etager. Lokalplan nr. 63 angiver at have følgende mål: Målet er at sikre en funktionel bygningsmæssig og landskabelig helhed i området. Endvidere fremgår om strukturplanen: Hovedtanken med strukturplanen er forsat, at bebyggelse, lokalveje og friarealer indpasses og udformes i det skrånede terræn, sådan at typografien understreges og danner et harmonisk hele. Tanken med strukturplanen har endvidere været, at hver afsluttet etape vil fremstå som et harmonisk hele, i forhold til områdeafgrænsning og de eksisterende omgivelser. Hensynene bag lokalplanen er således at sikre, at bebyggelsen i området fremstår ensartet, og at området fremstår harmonisk. Et af midlerne til at opnå dette mål er, at ingen bygning må være opført i tre etager. Bebyggelsens ydre fremtræden fremstår i forhold til naboer og forbipasserende og kvarterets præg som en bebyggelse i tre etager. Foto af ejendommens facade mod sydøst er fremlagt som bilag På facadetegningerne nr og 2.02 fremstår ejendommen ligeledes som opført i tre etager. Dette ses særligt ved, at facaden på ejendommens nederste etage mod syd har en højde på 2,04 meter fra terræn, jf. tegning nr Bebyggelsen opfylder således ikke bestemmelsen i lokalplan 63 7, stk. 2, og forudsætter derfor en dispensation efter planlovens /19

18 Kommunen bedes, under varetagelse af deres tilsynsforpligtelse, sikre, at ovenstående forhold lovliggøres. 8. Sammenfatning Efter planlovens 63, stk. 1 og byggelovens 17, påhviler det ejeren af en ejendom at berigtige et ulovligt forhold. En ansøgning om byggetilladelse skal indeholde oplysninger om bestemmelser i byggeloven, bygningsreglementet, servitutter og andre byggeforskrifter som projektet måtte være i strid med. Ansøgningen skal indeholde en begrundet ansøgning om de nødvendige dispensationer eller tilladelser. Bygherrernes rådgivere burde efter klagernes opfattelse have kendskab til denne bestemmelse og de forhold, der er ansøgt om lovliggørende dispensation for ovenfor, men har til trods herfor undladt, i den oprindelige ansøgning om byggetilladelse, at angive de deklarationer og regler, som byggeriet er i strid med. Bygherrerne burde således allerede ved den oprindelige ansøgning om byggetilladelse, have ansøgt om dispensation til de konstaterede overskridelser. Da bygherrerne og disses rådgivere var eller burde have været bekendt med, at byggeriet er i strid med de bestemmelser, der ansøges om dispensation for ovenfor, kan bygherrerne (og disses rådgivere) ikke anses for at have opført byggeriet i god tro. Der skal i denne forbindelse lægges særligt vægt på, at bygherrerne bærer risikoen for ansøgningsmaterialet og de udførte byggearbejder, og at der ikke er tale om en bagatelagtige overskridelser, at overskridelserne medfører betydelige gener for de omkringliggende ejendommen og at de ansøgte dispensationer i sin helhed er i strid med formålet med de ovenfor behandlede bestemmelser i bygningsreglementet samt lokalplanen. Hensynet til retshåndhævelsen, de massive genevirkninger for klagerne samt ønsket om at undgå uønsket præcedensvirkning medfører samlet set, at de af bygherrerne ansøgte lovliggørende dispensationer afslås. De ovenfor beskrevne overskridelser er så massive og generende for de omkringliggende naboer, at det må lægges til grund, at en forudgående ansøgning om tilladelse eller dispensation ikke ville være imødekommet. På denne baggrund gøres det gældende, at der skal ske fysisk lovliggørelse af forholdene. Kommunen bedes på denne baggrund meddele påbud om fysisk lovliggørelse af byggeriet. 18/19

19 Med venlig hilsen Hans Erik Steffensen Tina Toft Advokat 19/19