En hensigtsmæssig boligbeskatning. DØR seminar 17. august 2016 Morten Skak

Transkript

1 En hensigtsmæssig boligbeskatning DØR seminar 17. august 2016 Morten Skak

2 Overordnede mål ens beskatning af forskellige boligformer

3 Overordnede mål ens beskatning af forskellige boligformer ens beskatning af kapitalafkast

4 Overordnede mål ens beskatning af forskellige boligformer ens beskatning af kapitalafkast minimal forvridning (velfærdstab)

5 Overordnede mål ens beskatning af forskellige boligformer ens beskatning af kapitalafkast minimal forvridning (velfærdstab) enkel (billig) administration

6 Overordnede mål ens beskatning af forskellige boligformer ens beskatning af kapitalafkast minimal forvridning (velfærdstab) enkel (billig) administration folkelig forståelse og accept

7 Ejerboligbeskatning Ejendomsværdiskat - én procent af ejendomsværdien, 3 % af værdi over godt 3 mio. Fastlåst på ca niveau. Grundskyld (ejendomsskat) - en af kommunerne fastlagt promille (16 til 34) af grundværdien (med et loft på op til 7 % for den årlige stigning i beskatningsværdien), aktuelt fastlåst på 2015 niveau. Grundskyld af produktionsjord: 1,2 til 7,2 promille

8 Argumenter for at have en procentvis ejendomsværdibeskatning Den pris- og konjunkturdæmpende effekt

9 Argumenter for at have en procentvis ejendomsværdibeskatning Den pris- og konjunkturdæmpende effekt Der skal være ens beskatning af afkastet af investeringer, herunder investeringer i boligkapital

10 Argumenter for at have en procentvis ejendomsværdibeskatning Den pris- og konjunkturdæmpende effekt Der skal være ens beskatning af afkastet af investeringer, herunder investeringer i boligkapital Der skal være ens beskatning af leje (imputeret)

11 Argumenter for at have en procentvis ejendomsværdibeskatning Den pris- og konjunkturdæmpende effekt Der skal være ens beskatning af afkastet af investeringer, herunder investeringer i boligkapital Der skal være ens beskatning af leje (imputeret) Beskatning af ejendomsværdier er mindre forvridende end beskatning af indkomster (skatten giver lidt mindre boligforbrug versus meget mindre arbejde)

12 Mit synspunkt: Ejendomsværdibeskatningen bør være en (fast) procent ejendomsværdierne - og gerne på linje med beskatningen af afkastet på lignende investeringer PS: Lejeværdi- eller ejendomsværdibeskatning?

13 Grundskylden (ejendomsskatten) Giver dobbeltbeskatning af grunden! Ejendomsværdiskat Grundværdi Grundskyld Grundværdi Bygningsværdi (forskelsværdi)

14 Lidt om grundværdier, grundskatter og overvæltning i en monocentrisk bymodel Modellens antagelser:

15 Lidt om grundværdier, grundskatter og overvæltning i en monocentrisk bymodel Modellens antagelser: Alle arbejdspladser ligger i byens centrale område

16 Lidt om grundværdier, grundskatter og overvæltning i en monocentrisk bymodel Modellens antagelser: Alle arbejdspladser ligger i byens centrale område Pendling til arbejdsstedet giver omkostninger, der stiger med boligens afstand til centrum.

17 Er modellen realistisk? Hovedstadsområdet: Antal arbejdspladser per km 2 og afstand til centrum Afstand fra centrum i km Note: Data fra år Kilde: Danmarks Statistik Statistikbanken

18 Modellens forudsigelser Lokaliseringsmæssig ligevægt giver betalingskurven for boligservice (husleje H) H Centrum x km

19 Modellens forudsigelser Lokaliseringsmæssig ligevægt giver betalingskurven for boligservice H Centrum x km En højere liggende kurve repræsenterer lavere velfærd

20 Modellens realisme Boligpriser og afstand til centrum H Centrum x km Afstand til centrum i km Note: Salgspriser i kroner per kvadratmeter for parcel- og rækkehuse Kilde: Realkreditrådet og Realkreditforeningen.

21 Modellens forudsigelser Lokaliseringsmæssig ligevægt giver betalingskurven for leje af grunde (R) til produktion af boligservice R R Centrum Centrum R a x km x En højere liggende kurve repræsenterer lavere velfærd

22 Modellens realisme Jordværdier og afstand til centrum R Centrum x km R a Afstand fra centrum i km Note: Værdier i kroner per kvadratmeter grund, vurderinger fra år Kilde: Social- og Indenrigsministeriets Kommunale Nøgletal

23 Modellens forudsigelser Mod centrum stiger husleje og -priser samt jordleje og -priser. Og der forbruges relativt minde boligservice (substitution i forbruget).

24 Modellens forudsigelser Mod centrum stiger husleje og -priser samt jordleje og -priser. Og der forbruges relativt minde boligservice (substitution i forbruget). der anvendes relativt mere kapital til produktion af boligservice (substitution i produktionen). Bygningerne bliver højere.

25 Modellens forudsigelser Mod centrum stiger husleje og -priser samt jordleje og -priser. Og der forbruges relativt minde boligservice (substitution i forbruget). der anvendes relativt mere kapital til produktion af boligservice (substitution i produktionen). Bygningerne bliver højere. befolkningstætheden stiger

26 Modellens realisme Befolkningstæthed og afstand til centrum Afstand til centrum i km Note: Antal indbyggere per km 2, data fra år Kilde: Social- og Indenrigsministeriets Kommunale Nøgletal

27 Én kommune indfører skat på jord til boligproduktion R R Centrum x R a Centrum x km

28 Én kommune indfører skat på jord til boligproduktion R R Centrum x R a Centrum x km Jordlejen falder tilsvarende. Der er fuld nedvæltning i grundprisen. Velfærden er uændret. (Grundejerne i kommunen får provenuet?)

29 Et byområde indfører skat på jord til boligproduktion (lukket by) R R a Centrum x km Da landbruget vil betale mere for jorden i periferien, reduceres byens udbredelse. (Det tager tid)

30 Et byområde indfører skat på jord til boligproduktion (lukket by) R R a Centrum x km I den mindre by bliver der mere konkurrence om jord til boligproduktion. Det presser jordlejen op.

31 Et byområde indfører skat på jord til boligproduktion (lukket by) R R a Centrum x km Der bliver ikke fuld nedvæltning i jordprisen, og velfærden reduceres.

32 Et byområde indfører skat på jord til boligproduktion (lukket by) R R a Centrum x km Husene i byen bliver højere (forvridning i produktionen), og der forbruges mindre boligservice (forvridning i forbruget)

33 Et byområde indfører skat på jord til boligproduktion (åben by) R R a Centrum x km Der flyttes fra byen, indtil velfærden er uændret. Der bliver fuld nedvæltning i jordprisen.

34 Alle byområder indfører skat på jord til boligproduktion (åbne byer) R R a Centrum x km Som for ét byområde: Der bliver ikke fuld nedvæltning i jordprisen, og velfærden reduceres.

35 Hvorfor en ekstra skat på jord til produktion af boligservice? Befolkningstilvækst og jordspekulation R R a Centrum x km

36 Forventede reale kapitalgevinster på jord kan medføre, at for megen jord anvendes ved produktion af boligservice. R R a Centrum x km

37 DØR (min udlægning): En ekstra skat på jord (grundskyld)kan korrigere en forvridning i produktionen af boligservice, der skyldes jordspekulation i byområder med (særlig stærk) befolkningstilvækst

38 Problemer, der følger med en ekstra grundskat Opgørelse af grundværdien er en ekstra komplikation (i forhold til at bruge ejendomsværdien som beskatningsgrundlag)

39 Problemer, der følger med en ekstra grundskat Opgørelse af grundværdien er en ekstra komplikation (i forhold til at bruge ejendomsværdien som beskatningsgrundlag) Beregning af den korrekte forventede kapitalgevinst på jord i hver krog af landet og dermed den korrekte beskatningsprocent er umuligt

40 Problemer, der følger med en ekstra grundskat Opgørelse af grundværdien er en ekstra komplikation (i forhold til at bruge ejendomsværdien som beskatningsgrundlag) Beregning af den korrekte forventede kapitalgevinst på jord i hver krog af landet og dermed den korrekte beskatningsprocent er umuligt En for høj beskatningssats skaber forvridninger

41 Historiske kapitalgevinster og aktuelle grundskyldspromiller

42 Grundskylden er ofte høj, hvor kapitalgevinsterne har været små. Mit forslag: Drop grundskylden og beskat ud fra ejendomsværdierne. Staten med en procent og kommunerne med individuelt fastsatte procenter.

43 Grundskylden er ofte høj, hvor kapitalgevinsterne har været små. Mit forslag: Drop grundskylden og beskat ud fra ejendomsværdierne. Staten med en procent og kommunerne med individuelt fastsatte procenter. Ejendomsværdiskat x procent (til staten) Ejendomsskat y procent (til kommunen) Grundværdi Grundværdi Bygningsværdi Bygningsværdi

44 Begrundelse: Det er enklere (sikrere, mere retfærdigt) kun at bruge ejendomsværdien

45 Begrundelse: Det er enklere (sikrere, mere retfærdigt) kun at bruge ejendomsværdien En lavere sats (tættere på satsen for produktionsjord) kan give uændret provenu i kommunerne og samtidig give mindre forvridning

46 Begrundelse: Det er enklere (sikrere, mere retfærdigt) kun at bruge ejendomsværdien En lavere sats (tættere på satsen for produktionsjord) kan give uændret provenu i kommunerne og samtidig give mindre forvridning En kapitalgevinstbeskatning kan evt. dæmpe spekulation i de områder, hvor der er større kapitalgevinster

47 Noget andet: De uhensigtsmæssige udsving i den årlige skat (når den er en fast procent af værdierne) Priser på parcelhuse, indeks 1965 = År til år ændring i procent Boligpriser ~ boligbeskatning Timeløn

48 Forslag: Skatten beregnes af et gennemsnit af ejendomsværdierne over de år, man har ejet boligen (med et maksimalt antal år). Købere betaler således skat på grundlag af den seneste ejendomsværdi. År til år ændring i procent års gnst. 5 års gnst. Timeløn

49 Fordele og ulemper: Reduceret udsving i den årlige beskatning.

50 Fordele og ulemper: Reduceret udsving i den årlige beskatning. Færre klager over vurderingen?

51 Fordele og ulemper: Reduceret udsving i den årlige beskatning. Færre klager over vurderingen? Købere betaler skat ud fra den seneste ejendomsværdi.

52 Fordele og ulemper: Reduceret udsving i den årlige beskatning. Færre klager over vurderingen? Købere betaler skat ud fra den seneste ejendomsværdi. Dyrere at flytte til (og i) områder med stigende priser (dæmper prisstigningerne).

53 Fordele og ulemper: Reduceret udsving i den årlige beskatning. Færre klager over vurderingen? Købere betaler skat ud fra den seneste ejendomsværdi. Dyrere at flytte til (og i) områder med stigende priser (dæmper prisstigningerne). Billigere at flytte til (og i) områder med faldende priser (dæmper prisfaldene).

54 Fordele og ulemper: Reduceret udsving i den årlige beskatning. Færre klager over vurderingen? Købere betaler skat ud fra den seneste ejendomsværdi. Dyrere at flytte til (og i) områder med stigende priser (dæmper prisstigningerne). Billigere at flytte til (og i) områder med faldende priser (dæmper prisfaldene). Generelt mobilitetshæmmende, når boligpriserne stiger.

55 Slut Tak for opmærksomheden!