NYHEDSBREV NR 19 MAJ 2015 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER LIBERALISERINGEN, DER GIK GALT DATABASE GØDER BEHERSKET OPTIMISME BOLIGØKONOMISK MILJØ

Transkript

1 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV NR 19 MAJ 2015 LIBERALISERINGEN, DER GIK GALT Liberalisering af lejelovgivningen, privatisering af offentlige udlejningsboliger, befolkningstilvækst og vandring mod byen har skabt den perfekte storm for boligmarkedet i England LÆS SIDE 7-12 DATABASE GØDER BOLIGØKONOMISK MILJØ Den database, som Boligøkonomisk Videncenter bevilgede penge til i 2012, er blevet brugt flittigt på Institut for Økonomi ved Aarhus Universitet, lige som den har skabt forbindelser til udenlandske forskningsmiljøer. FRA SIDE BEHERSKET OPTIMISME Vi tror fortsat på højere boligpriser om ét og fem år, men knap så meget som i forventningsundersøgelsen fra oktober LÆS SIDE 3-6 DET BYGGEDE DANMARK Sidste år udsendte Boligøkonomisk Videncenter et større magasin, der fortalte historien om det byggede miljø på en populær måde uden at gå på kompromis med fagligheden. Nu er magasin 2 på vej. LÆS SIDE 17 ISSN

2 Læren af Englands boligkrise 2 En af Boligøkonomisk Videncenters opgaver er at overvåge udviklingen på udenlandske boligmarkeder. Det drejer sig om, hvordan de udvikler sig i forhold til det danske marked, og om hvad vi kan lære heraf. Et sådant interessant marked er det engelske. Englands boligmarked har på mange måder været et eksperiment, startet af Margaret Thatcher, da hun kom til magten i Den engelske lejelovgivning blev liberaliseret. Samtidig er offentlige udlejningsboliger og almene boliger blevet solgt til lejerne gennem programmet Right to Buy. Nybyggeri af offentlige udlejningsboliger er de facto væk. Til en vis grad har politikken været en succes. Det er lykkedes at øge andelen af private udlejningsboliger, og det ses sjældent set i Europa. Overordnet har det engelske boligbyggeri dog ligget lavt i årtier. Samtidig er den engelske befolkning vokset. England er dét større land i Europa, hvis befolkning er vokset mest i de senere år. Dertil kommer, at befolkningen har bevæget sig fra yderområderne ned mod London og det sydøstlige England. Det har ført til voldsomme prisstigninger på ejerboliger, og det har presset huslejen på udlejningslejligheder i London op til et niveau, hvor mange familier må stå af. Det er en udvikling, der var svær at forudse tilbage i 1980, da lovreformerne startede. Dengang så verden anderledes ud, og befolkningstallet i UK faldt endda. Den restriktive planlovgivning har forværret udviklingen, for knaphed på byggegrunde har gjort det svært og dyrt at bygge nyt i hovedstaden. I en sådan situation betaler de svage grupper på boligmarkedet prisen, og det er lavindkomstfamilier og de unge. Til gengæld har politikken forgyldt såvel de ældre boligejere i vækstområderne som investorer og deciderede spekulanter med store kapitalgevinster. Den har også givet lejerne i de tidligere offentlige udlejningsejendomme en betydelig arbejdsfri gevinst, fordi de har kunnet købe deres lejlighed med rabat. Eksperimentet fremstår i dag som et kæmpemæssigt lottospil, hvor man ud fra ideologiske motiver via den førte boligpolitik har skabt grupper af tabere og vindere. Nu bliver tabersiden mere og mere synlig, i takt med at problemerne melder sig for nutidens unge. Problemerne skyldes ikke kun Thatchers politik. Var det ikke for det stigende folketal og planlovgivningens såkaldte Grønne bælter rundt om storbyerne, var det næppe gået helt så galt. Men dét er netop pointen og måske den vigtigste lære af hele historien: Boligpolitik virker over mange år, og de forudsætninger, man lægger til grund for sin politik, kan derfor ændre sig, førend politikken for alvor er slået igennem. Hvad der kan have været tænkt idealistisk og rationelt i 1980, fremstår i 2015 som kynisk og irrationel ideologi. Boligmarkedet er et meget farligt sted at eksperimentere. Et andet forhold er, at boligmarkedet på grund af sin særlige natur ikke blot kan overlades til de frie markedskræfter. Der er måske i økonomisk forstand ligevægt mellem udbud og efterspørgsel ved en høj husleje eller høje ejerboligpriser. Men hvis denne ligevægt Sekretariatschef, cand. polit. CURT LILIEGREEN Hvad der kan have været tænkt idealistisk og rationelt i 1980, fremstår i 2015 som kynisk og irrationel ideologi. Boligmarkedet er et meget farligt sted at eksperimentere. indebærer, at mange mennesker ikke kan få en anstændig bopæl i en rimelig afstand fra deres arbejde, opstår en række afledte problemer for samfundet. Det kan være pendling over store afstande med belastning af trafiksystemer, miljø og tab af tid. Det kan være tab af velfærd som følge af alt for trange boliger. Det kan også være skjult eller åbenlys hjemløshed, samtidig med at tusinder af boliger, der er købt i spekulationsøjemed, står tomme. Sådanne boligproblemer bliver før eller siden til problemer på arbejdsmarkedet. Man har skabt et boligmarked, som ikke længere understøtter produktionen i samfundet, men i stedet giver et usundt incitament til spekulation.

3 Danskerne er fortsat forsigtige optimister 3 Vores forventninger til den fremtidige prisudvikling er aftaget marginalt i forhold til tidligere, viser Boligøkonomisk Videncenters seneste undersøgelse Fra december 2014 til januar 2015 var befolkningen fortsat optimistisk, når det gælder forventningerne til den fremtidige udvikling i boligpriserne. Optimismen var dog aftaget marginalt i forhold til de to forudgående undersøgelser i sommeren og efteråret derfor i god tråd med den faktisk indtrufne udvikling. Når forventningerne sammenvejes i det såkaldte nettotal, lå forventningerne til prisudviklingen om ét år i december 2014-januar 2015 på 18,19, mens forventningerne til priserne om fem år lå på 32,65. Et positivt nettotal udtrykker, at flere forventer højere priser end lavere priser. Et højt nettotal i vores undersøgelse er ensbetydende med, at der er relativ stor enighed blandt de adspurgte om, at priserne vil stige, og at der bliver tale om en væsentlig stigning. DANSKERNES FORVENTNINGER TIL BOLIGPRISERNE OM ÉT OG FEM ÅR Det fremgår af den seneste undersøgelse, som Danmarks Statistik har foretaget for Boligøkonomisk Videncenter. At optimismen var på tilbagetog dog kun marginalt kan skyldes det forhold, at det ekstraordinære rentefald på realkreditobligationerne først satte ind på et senere tidspunkt. Det kan have påvirket forventningerne efter, at denne undersøgelse var afsluttet. 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Meget højere Højere På samme niveau Lavere Meget lavere Ved ikke I undersøgelsen bliver interviewpersonerne spurgt til deres forventninger til boligpriserne for et typisk dansk parcelhus. De skal altså ikke svare på deres forventninger til prisudviklingen i deres eget lokalområde, og der er ikke særlige spørgsmål, der vedrører prisudviklingen for ejerlejligheder. Priser om 1 år Priser om 5 år UDVIKLING I NETTOTALLET FOR DANSKERNES FORVENTNINGER TIL PRISUDVIKLINGEN 40 FORVENTNINGERNE OG VIRKELIGHEDEN Den forholdsvis beherskede optimisme, som interviewpersonerne udtrykker i deres svar, er i god overensstemmelse med den faktiske prisudvikling for enfamiliehuse på landsbasis. Mens der har været mærkbare prisstigninger for ejerlejligheder i Landsdel København By, er prisudviklingen for enfamiliehuse på landsbasis stadig afdæmpet. De svar, der fremkommer i undersøgelsen, er februar 10 maj 10 august 10 december 10 maj 11 september 11 december 11 maj 12 september 12 Priser om 1 år januar 13 Priser om 5 år april 13 august 13 november 13 feb-mar 14 jun-jul 14 sep-okt 14 dec-jan 15

4 4 Der er dog ikke mange i undersøgelsen, der tror på, at priserne kan komme til at ligge meget højere. Den gruppe, der kommer tættest på, er de unge mellem 20 og 29 år, hvor 7 pct. tror på, at priserne om fem år vil være meget højere. 7 pct. er ikke en stor andel, og man kan således ikke beskylde de adspurgte for at være jubeloptimister. Generelt har de været tilbageholdende med at tro på de helt store udsving i op- eller nedadgående retning. STABILE FORVENTNINGER I samtlige undersøgelser har nettotallet for prisforventningerne på fem års sigt været højere end nettotallet for forventningerne på ét års sigt. Tilbage i juni-juli 2014 lå nettotallene på 20,22 for udviklingen ét år frem og 33,68 fem år frem. Man skal ikke overfortolke ændringerne siden sommeren det kan blot konkluderes, at forventningerne er stabile. Selv om forventningerne ikke har rykket sig meget det sidste halve år, er der sket et større løft i forventningerne til priserne om ét år siden december 2011, hvor de lå i bund med en værdi på -22,17. Når nettotallet brydes op på de adspurgtes alder, har der gennem de tidligere undersøgelser været en tendens til, at de unge og de ældste var de mest optimistiske, mens de midaldrende var mere modløse. Dette forhold er denne gang ændret, især for forventningerne på ét års sigt. Om denne tendens fortsætter i de efterfølgende undersøgelser, må vi afvente, inden der spekuleres yderligere over årsagerne. Undersøgelsen er beskrevet i detaljer i rapporten Forventningsundersøgelsen, maj 2015, der kan downloades på Priserne og eksperterne driver optimismen Alle interviewpersoner bliver spurgt om hvilke faktorer, der har betydning for deres bedømmelse af den fremtidige prisudvikling. Det giver en rangordning af de enkelte faktorers vigtighed, og den har været forbløffende konstant gennem hele undersøgelsens levetid. To forhold dominerer: Den konstaterede prisudvikling inden for det seneste halvår, som 76 pct. anfører, og Danmarks økonomiske situation, som 63 pct. henviser til. På tredjepladsen kommer renteudviklingen, som 40 pct. nævner. De øvrige faktorer er alle mindre vigtige i sammenligning. Det er udtalelser fra forskellige grupper, f. eks. økonomiske eksperter, som 27 pct. anfører. MÅLING AF DEN REELLE EFFEKT Spørgsmålet er imidlertid, hvor stor den reelle effekt er på prisforventningerne, når de interviewede siger, at de har tænkt over en faktor. Har effekten været positiv, negativ eller er den ikke til at mærke? Det forhold er undersøgt ved at se på, hvordan de enkelte interviewpersoner har svaret på deres prisforventninger samtidig med, at de har peget på de faktorer, de har lagt til grund for deres forventninger. Det er gjort for interviewpersoner, der har svaret i løbet af ét år. Vi har lagt svarene fra fire undersøgelser sammen for at nå op på et større antal personer. Det skyldes, at ikke alle deltagere svarer på spørgsmålene i de fire undersøgelser. Undersøgelsen er gennemført ved hjælp af en særlig teknik kaldet logistisk regression. Den kan bruges til at vurdere årsagerne til, at en faktor som f.eks. prisforventningerne enten bliver positiv eller negativ, når denne faktor påvirkes af en række andre faktorer, der er inddelt i kategorier (som f. eks. udtalelser fra økonomiske eksperter, fra ejendomsmæglere eller fra banker/realkreditinstitutter). ØKONOMIEN TRÆKKER NEDAD Analysen, der er beskrevet i detaljer i rapporten om forventningsundersøgelsen på viser, at de personer, der tænkte på Danmarks økonomiske situation, har en større tilbøjelighed til at være negative i deres forudsigelser om boligprisernes udvikling. Det samme gælder for dem, der har lyttet til udtalelser fra familie, venner og bekendte. Derimod er dem, der har tænkt over prisudviklingen i det seneste halve år, positive. Det gælder også for dem, der har lyttet til de økonomiske eksperters udtalelser eller til ejendomsmæglerne. Til gengæld er det ikke statistisk signifikant, at de, der lytter til realkreditinstitutterne eller bankerne, bliver mere positivt stemt heraf. Overraskende nok er renteudviklingen heller ikke en faktor bag de positive forventninger. Det kan dog have ændret sig med det rentefald, der indtrådte i 2015, efter at undersøgelsen blev gennemført.

5 5 Økonomien afholder førstegangskøberne fra at handle I undersøgelsen forsøger vi at finde ud af, om der er forskel på forventningerne hos befolkningen som helhed og udvalgte grupper som potentielle førstegangskøbere eller yngre boligejere. 28 pct. af de adspurgte er identificeret som potentielle førstegangskøbere. Det er personer i andelseller udlejningsboliger, som ikke har haft en ejerbolig inden for de foregående fem år. Førstegangskøbernes forventninger til de fremtidige priser på ét års sigt er en anelse mere pessimistiske end forventningerne hos alle adspurgte. Det kan imidlertid skyldes, at førstegangskøberne er yngre end alle adspurgte under ét. Når førstegangskøbernes forventninger sammenlignes med forventningerne hos de yngre, er forskellen meget lille. Fordi en person er en potentiel førstegangskøber, er det ikke ensbetydende med, at han rent faktisk overvejer at købe en ejerbolig. Ud af gruppen af potentielle førstegangskøbere er der 394, der svarer, at de ikke har overvejet at købe en ejerbolig inden for de næste 1-2 år. Det er derefter undersøgt, hvad der afholder dem herfra. 7 UD AF 10 ER TILFREDS MED BOLIGEN Den dominerende årsag er naturligt nok, at en stor del er tilfredse med deres nuværende bolig. Det svar afgiver 71 pct. 41 pct. oplyser imidlertid, at de ikke har råd til udbetalingen på en ejerbolig, mens 38 pct. siger, at de ikke har råd til at betale renter og afdrag på lån til en ejerbolig. Når så mange siger, at de er tilfredse med deres nuværende bolig, er det også i erkendelse af, at de ikke har råd til at anskaffe sig en ejerbolig og så må man jo være tilfreds med det, man har. FORVENTNINGER TIL PRISEN PÅ ET PARCELHUS OM ÉT ÅR (ANDEL I %, DER SVARER) Meget højere Højere Samme niveau Lavere Meget lavere Ved ikke Antal adspurgte YNGRE BOLIGEJERE ER TILFREDSE MED, HVAD DE HAR Der er i undersøgelsen identificeret 446 personer, som er rubriceret som yngre boligejere. Af dem har 12 pct. svaret, at de overvejer at sælge deres bolig og købe en større eller bedre bolig inden for de næste 1-2 år. Den altovervejende majoritet, 87 pct. af de yngre boligejere, påtænker altså ikke at købe en ny bolig. Det er i undersøgelsen afdækket, hvad der ligger bagved. På samme måde som for gruppen af potentielle førstegangskøbere, der ikke ønskede at købe ny bolig, er den dominerende årsag, at man er tilfreds med det, man har. 87 pct. svarer, at de er tilfredse med den nuværende bolig. Som årsag nummer to kommer, at 18 pct. ikke har råd til at betale ydelsen på en større/bedre bolig, og 17 pct. siger, at de ikke har råd til udbetalingen på en sådan bolig. Der er altså økonomiske faktorer, som afholder de yngre boligejere fra at flytte, men disse økonomiske faktorer vejer klart mindre end for de potentielle førstegangskøbere. Det er ikke frygten for nye prisfald på boliger, som virker afskrækkende på dem. 93 pct. af de yngre boligejere siger, at de ikke er påvirket af en frygt for faldende boligpriser fremover. Førstegangskøbere 1% 42% 40% 12% 0% 4% 529 Alle unge år 1% 44% 39% 11% 1% 4% 281 Alle år 1% 43% 47% 8% 0% 2% Der er flere svar, der peger på, at økonomi kan være et problem for en relativ stor gruppe af de potentielle førstegangskøbere. 26 pct. svarer, at de er usikre på deres jobsituation. 23 pct. siger, at deres bank/realkreditinstitut ikke vil give dem de nødvendige lån. Disse svar peger på, at der kan være en boligbyrde huslejeomkostningerne sat i forhold til indkomsten der begynder at ramme nogle grupper. Det forhold er interessant, fordi Boligøkonomisk Videncenters model for boligbyrden (Se Bolig&Tal2 under nyhedsbreve på ikke viser en større stigning i boligbyrden endnu. Det skyldes, at stigende boligpriser i stor udstrækning er blevet opvejet af faldende renter.

6 6 Boligøkonomisk Videncenters undersøgelse er anderledes Hvert kvartal gennemfører Danmarks Statistik en undersøgelse af boligmarkedet for Boligøkonomisk Videncenter. Undersøgelsen vedrører befolkningens forventninger til udviklingen på boligmarkedet. Undersøgelsen er omfattende. Den bygger denne gang på interviews med personer mellem 18 og 74 år. Deltagerne er samlet set repræsentative for hele den danske befolkning, om end de unge er en anelse underrepræsenteret og de ældre tilsvarende en anelse overrepræsenteret. Undersøgelsen omfatter både lejere, andelshavere og boligejere. De potentielle førstegangskøbere på ejerboligmarkedet er identificeret, og disse bliver stillet særlige spørgsmål. Til forskel for andre undersøgelser på dette område er Videncentrets undersøgelse ikke koncentreret om den fremtidige udvikling i boligpriserne. I stedet er der tale om en bred undersøgelse af, hvordan forskellige befolkningsgrupper danner deres forventninger til udviklingen i boligpriserne, og undersøgelsen afdækker de eventuelle forskelle mellem befolkningsgruppernes forventninger. Der er tale om et omfattende talmateriale, som Videncentret efterhånden har investeret et større beløb i at få samlet ind. Da Danmarks Statistik samlede tallene ind i december 2014-januar 2015 var det 17. gang, at undersøgelsen blev foretaget. I takt med at undersøgelsen dækker over en længere periode, bliver tallene mere værdifulde til brug for analyser. Boligøkonomisk Videncenter For tiden er der stort fokus i medierne på, hvornår boligpriserne stiger og hvor meget. Boligøkonomisk Videncenter mener generelt ikke, at en forventningsundersøgelse som denne skal bruges til at lave prognoser over boligprisernes udvikling. Det er vigtigere at forstå, hvordan befolkningen danner sine forventninger, hvor rationelle disse forventninger er samt hvor stabile de er. Det har blandt andet betydning for, om der kan opstå nye bobler i boligpriserne en gang i fremtiden. Samtidig har det en stor teoretisk interesse, når man skal forsøge at modellere boligefterspørgslen i økonomiske modeller. Det er særlig interessant at analysere befolkningens forventninger, når markedet vender, mens det er mindre interessant at samle data ind, når alting er uforandret i det ene kvartal efter det andet. Der er primo 2015 håb om en vending på boligmarkedet. Nogle mener endda, at en sådan allerede er indtrådt. Det bliver spændende at se, om befolkningens forventninger vil stige markant, hvorefter boligpriserne vil gå op, eller om der vil ske det omvendte: At boligpriserne først stiger, hvorefter forventningerne begynder at blive bedre. Videncentret har valgt Danmarks Statistik som dataleverandør. Der er flere årsager hertil, men den vigtigste er, at vi opfatter Danmarks Statistik som en garant for faglighed. Boligmarkedet danskernes forventninger April 2015

7 Englands boligmarked sendt til tælling 7 Stor befolkningtilvækst, 1980 ernes dereguleringspolitik og en endnu ældre Green Belt-lovgivning, er nogle af de faktorer, der ligger bag landets nuværende boligkrise Boligpolitik er et varmt politisk emne i England og genstand for en intens lobbyisme fra græsrodsbevægelserne. Problemerne med at skaffe et tilstrækkeligt antal billige boliger til unge og lavindkomstfamilier præger de engelske dagblades overskrifter. I den ansete avis, the Guardian, er man ikke bleg for at tale om boligkrise (Housing Crisis) og om, at krisen er en menneskelig katastrofe (Britain s Housing Crisis is a Human Disaster). Ifølge regeringens egne statistikker er gennemsnitshuslejen for en lejlighed i London med ét soveværelse kr. om måneden. Huslejen for en familielejlighed i London med to soveværelser er i gennemsnit kr. Som i USA opgør man i England boligernes størrelse efter antal soveværelser. I centrum af London ligger huslejen naturligvis på et helt andet niveau. Her går spændet fra 400 til om ugen vel og mærke. Det kan man imidlertid ikke kalde for et boligbyrdeproblem i en international storby som London. I sin værste form viser problemet sig i form af hjemløshed. En lille brøkdel af de hjemløse sover udendørs de kaldes på engelsk rough sleepers. Problemet var fraværende i efterkrigsårene, men er nu taget til år for år. Det vakte således opsigt, da Tesco Metro på den fine Regent Street fik lavet spidse metalpigge udenfor sine vinduer, så hjemløse ikke kunne tage ophold dér. Piggene er dog blevet fjernet igen, men forinden havde aktivister hældt cement ud over dem. GRÆSRODSBEVÆGELSER BLOMSTRER Græsrodsbevægelser, hvoraf nogle støttes af veletablerede og magtfulde organisationer, er skudt op. Det gælder bl.a. March for Homes ( og Homes For Britain ( De arrangerer demonstrationer og forsøger at påvirke den politiske agenda. Homes For Britain har således fået opbakning tværs hen over det politiske spektrum, fra venstrefløjen og til lederen af det højrenationalistiske parti UKIP, Nigel Farage. Mange danskere ved fra medierne, at boligpriserne i det centrale London er skudt i vejret, og har set, hvordan nyrige russere investerer i boliger til fantasisummer. I den folkelige opfattelse bærer de udenlandske opkøb en stor del af skylden for prisstigningerne. Når udenlandsk kapital rykker ind, kan det påvirke priserne på nichemarkederne og fortrænge de lokale beboere. Men herfra og til en national boligkrise er der alligevel et stykke vej. Et sådant problem opstår ikke fra det ene øjeblik til det andet, men må have udviklet sig over mange år. Hvad er der er sket på det engelske boligmarked i de sidste årtier? Forsøger man at analysere problemets alvor ved hjælp af de officielle EU-statistikker over levevilkår, slår den engelske boligkrise ikke ud i tallene. Ingen større gruppe af betydning i den engelske befolkning er underforsynet med boliger ifølge statistikken.

8 8 Og kun en meget lille del mangler installationer som f.eks. bad. EU-statistikken om disse forhold er imidlertid notorisk vanskelig at bruge, fordi den skal dække vidt forskellige områder. Der er ikke tale om en krise på samme måde som f.eks. i Rumænien eller Bulgarien, hvor mange boliger er overbefolkede eller mangler installationer. Ikke desto mindre opleves krisen som reel nok af englænderne selv, og problemerne kan mærkes på deres tegnebog. PRISSTIGNINGER OG STØRRE BEFOLKNING Der er mange forklaringer på krisen, og i denne artikel vil vi se på en række af dem. Der mangler f.eks. boliger til en husleje, som kan betales af lav- og mellemindkomster. Krisen hænger sammen med, at ejerboliger i England er steget markant i pris i det sydøstlige hjørne af landet, og ikke mindst i London. I den øverste figur på denne side ses den nominelle prisudvikling i yderpunkterne Hackney, en bydel med ca indbyggere i NØ London (Borough of Hackney), og Middlesbrough (Town, county and Unitary Council), en industriby i det nordøstlige England med knap indbyggere. Hackney oplever en befolkningstilvækst, mens Middlesbrough oplever et fald. Det er lidt, som når vi i Danmark sammenligner Frederiksberg og Lolland. Prisudviklingen i Hackney har været ekstrem. Priserne er steget fra indeks 100 til indeks 844 på 20 år, en gennemsnitlig årlig vækst på 11,3 pct. Til sammenligning er priserne i Middlesbrough steget fra indeks 100 til indeks 138,2, en gennemsnitlig årlig vækst på 1,6 pct. Forbrugerprisindekset er imidlertid steget med 51,8 pct. i perioden. Husene i Middlesbrough er derfor realt set blevet mindre værd over en 20-årig periode. I Danmark finder vi også et geografisk skævt boligmarked, men priserne er steget kraftigere i England. En af forklaringerne herpå er befolkningsudviklingen. Man kan sammenligne tre europæiske lande, der hver for sig har udviklet sig forskelligt på boligmarkedet (Se den nederste figur på denne side). Sammenholder man det med befolkningsudviklingen i de tre lande, afsløres meget om forskellene mellem landene. De tre lande, der her er valgt ud, er England, Tyskland og Danmark. England har haft den kraftigste befolkningstilvækst, Danmark en noget svagere, og Tyskland en endnu svagere tilvækst. Det afspejler sig også i de respektive landes boligmarkeder, hvor Tyskland oplevede stagnerende, endog faldende boligpriser, mens det øvrige Europa rodede sig ind i en boligboble. BOLIGPRISER I ENGLAND , YDERPUNKTERNE 900,0 800,0 700,0 600,0 500,0 400,0 300,0 200,0 100,0 0,0 Jan 1995 Sep 1995 Maj 1996 Jan 1997 Sep 1997 Maj 1998 Jan 1999 Sep 1999 Kilde: INDEKS FOR BEFOLKNINGSUDVIKLING I DANMARK, TYSKLAND OG UK (1980 = 100) 1,15 1,1 1,05 1 0,95 Maj 2000 Jan 2001 Sep 2001 Maj 2002 Jan MIO. FLERE INDBYGGERE Fra 1980 til 2014 steg folketallet i UK med 14,3 pct. Det lyder ikke af så meget i procent, men det svarer i absolutte tal til en vækst fra 56,3 mio. indbyggere til 64,3 mio. indbyggere. Det er 8 mio. flere mennesker, der skal have boliger, og det forudsætter et betydeligt nybyggeri. Til sammenligning er folketallet i Tyskland gået op fra 78,2 mio. til 80,6 mio., en tilvækst på beskedne 2,4 mio. Kilde: population-data/main-tables Sep 2003 Maj 2004 Jan 2005 Sep 2005 Maj 2006 Jan 2007 Sep 2007 Maj 2008 Jan 2009 Sep 2009 Maj 2010 Jan 2011 Sep 2011 Maj 2012 Middlesbrough Hackney Jan 2013 Sep 2013 Maj 2014 Jan 2015 Danmark Tyskland (inkl. tidligere DDR) UK

9 9 I begyndelsen af 1980 erne var den engelske befolkningstilvækst i en kort periode negativ. Siden er det imidlertid gået opad, og den årlige vækst er nu højere end i midten af 1960 erne opgjort i pct. Det skyldes både et fødselsoverskud og en positiv nettoindvandring. Fødselsoverskuddet tegner sig for 53 pct. af befolkningstilvæksten, mens nettoindvandringer udgør de andre 47 pct. Det stigende antal fødsler i UK er nu på sit højeste niveau siden 1972, og skyldes både en øget fertilitet hos kvinder født i UK og nettoindvandringer af kvinder i den fødedygtige alder. eller Chemnitz og Halle i Tyskland. Det nordøstlige England er den region i England, der er mest udfordret socialt set, hårdt ramt af deindustrialisering og lukning af kulminerne. Det er disse strukturelle problemer, der aflæses i prisindeksene i den nederste figur på den foregående side. BOLIGBYGGERIET PÅ LAVT BLUS I boligøkonomisk teori vil en stigning i boligpriserne, udover hvad det koster at bygge nyt på længere sigt medføre, at nybyggeriet stiger. Den samlede boligmasse vokser således langsomt men sikkert. Dermed vil balancen på boligmarkedet blive genoprettet, og priserne vil på ny falde. Dén udvikling er imidlertid meget langsigtet, og samtidig kan nybyggeriet blive hæmmet af begrænsninger på udbud af grunde som følge af planlovgivning eller af politiske forhold som ændringer i tilskud til offentligt eller socialt boligbyggeri. Netop den slags forhindringer har gjort sig gældende over for udviklingen i det engelske boligbyggeri, der på trods af befolkningstilvæksten er gået støt tilbage de senere årtier. I Danmark ved de fleste efterhånden, at befolkningen i stigende grad koncentreres i kommuner som København, Frederiksberg, Aarhus, Aalborg og Odense, mens yderområderne affolkes. Den proces kendes også i UK. Her stiger folketallet i det sydøstlige hjørne af landet, mens det er mere stagnerende i andre områder. Det gælder i høj grad for det nordlige England. Den forskelligartede befolkningsudvikling påvirker selvfølgelig boligmarkedet og er en af de udfordringer, som mange af de udviklede økonomier står overfor i disse år. I Danmark har vi tomme boliger på Lolland, mens priserne på ejerlejligheder presses op i København og på Frederiksberg. På samme måde bliver det engelske boligmarked påvirket af forskydningerne i befolkningens bosættelsesmønster. Det nordvestlige England rummer blandt andet Liverpool og Manchester, to byer, der har været hårdt ramt af deindustrialisering og årtier med faldende folketal. Engang var de centre for tektilindustrien, og Liverpool var Englands New York med sin havn og høje bygninger. Nu er de med nedgangen i folketallet det, som er blevet kendt som Shrinking Cities på samme måde som Detroit i USA BEFOLKNINGSUDVIKLINGEN I NORDØST OG NORDVEST UK SAMT LONDON Nordøst og nordvest UK London Kilde: EUROSTAT som på den foregående figur, NUTs regionalstatistikken BOLIGBYGGERIET I ENGLAND England local authorities England housing associations England private enterprise

10 10 Det lave byggevolumen er paradoksal i betragtning af de stigende priser og den voksende befolkning. Men som det fremgår af figuren, dækker udviklingen over, at en hel kategori af boliger, der tidligere blev opført af de lokale myndigheder, nærmest er forsvundet. I 1976/77 udgjorde denne gruppe over nye boliger. I 2013/14 var tallet nede på et fald på 98 pct. Det totale kollaps i det offentlige byggeri (council housing eller local authorities i figuren nederst på side 9) fandt sted, da England under Margaret Thatcher i 1980 gennemførte Right to buy - lovgivningen, hvor lejerne i dette byggeri fik ret til at købe deres lejlighed til en kunstig lav pris. De lokale myndigheder fik halvdelen af provenuet fra salget, men de måtte ikke bruge det til at opføre nye boliger. DE GRØNNE BÆLTER Den procentuelle nedgang i det private byggeri er mere beskeden. Paul Cheshire, professor emeritus i økonomisk geografi på London School of Economics, har peget på, at den engelske Green belt -lovgivning har kvalt mulighederne for at udbygge byerne og er årsag til, at grundpriserne er presset i vejret. Green Belts er grønne områder landzoner i en ring rundt om byerne, hvor der er restriktioner på nybyggeri. De er tænkt som en stødpude mellem byen og landdistrikterne og har deres oprindelse i en Town and Country Planning Act fra I dag findes der ca hektar, eller km 2, af disse grønne bælter i England. Det, som ligger rundt omkring London, udgør km 2. Formålet med Green Belt-lovgivningen er at sikre grønne åndehuller samtidig med, at man forhindrer byen i at sprede sig uhæmmet (det man kalder Urban Sprawl). Desuden opnår man, at historiske byer/landsbyer bliver bevaret. Disse formål er beundringsværdige, men konsekvensen er blevet, at man har fået miljømæssig bæredygtighed på bekostning af økonomisk og social bæredygtighed. Jo flere restriktioner på udstykning af nye grunde, desto højere priser på de eksisterende grunde. Den grønne bevægelse har således bidraget til, at der bliver skabt store arbejdsfrie kapitalgevinster til private ejendomsbesiddere. I Danmark er landet zoneinddelt efter planlægningslovens 34. De områder, der ikke er defineret som byzoner eller sommerhuszoner, er landzoner. Vi har således ikke en tilsvarende ordning som i England. DET GRØNNE BÆLTE RUNDT OM STORBYEN LONDON Kilde: The Telegraph på baggrund af data fra The Department for Communities and Local Government

11 11 LIBERALISERINGEN, DER GIK GALT Det engelske marked for private udlejningsboliger er i dag næsten totalt liberaliseret. Den typiske lejekontrakt gælder for 6 til 12 måneder. Herefter kan kontrakten opsiges med to måneders varsel, og efterfølgende kan huslejen fastsættes helt frit på samme måde, som den løbende regulering af huslejen kan det. Dereguleringen af markedet går tilbage til Margaret Thatcher, der kom til magten i I 1980 gennemførtes en lovændring, der liberaliserede huslejen i nybyggeriet. I 1988 blev loven udvidet til en liberalisering af huslejen ved indgåelse af nye lejekontrakter, det vil sige, at der også kom fri husleje i den eksisterende, ældre udlejningsmasse. Ændringerne fik ifølge et studie fra starten af 1990 erne stor effekt på huslejeniveauet, der blev fordoblet i den deregulerede del af udlejningsmassen i forhold til den del, der endnu var reguleret. STIGNING I ANTALLET AF UDLEJNINGSLEJLIGHEDER Med stigende huslejer og bedre muligheder for at sætte lejere ud efter udløbet af lejekontrakten opstod der i slutningen af 1990 erne en ny attraktiv finansieringsform for dem, der ønskede at investere i udlejningsboliger. Denne finansiering fik navnet Buy to let, og den gjorde det muligt, at private fik lov til at opføre udlejningsboliger, hvor huslejen kunne bruges til at betale lånene tilbage, og hvor udlejningsboligerne kunne indgå som sikkerhed for lånene. Låneformen nærmest eksploderede frem til toppen af den engelske boligboble i I 1995 var der 2 mio. private udlejningsboliger i UK, men det var steget til 3,9 mio. i Ikke mindst Margaret Thatchers deregulering af boligmarkedet i 1980 erne er årsagen til de nuværende problemer på det engelske boligmarked. THE PERFECT STORM FOR DET ENGELSKE BOLIGMARKED Krisen skyldes en kombination af de oplistede punkter: Den stærke vækst i befolkningstallet er årsagen til manglen på boliger Vandringen fra land til by har forstærket boligmanglen Den stigende andel af singler er skyld i manglen på lejligheder Udenlandske spekulative opkøb af fast ejendom i London har medvirket til priseksplosionen Liberaliseringerne af boligmarkedet har fjernet de billige offentlige udlejningslejligheder, som de lokale myndigheder ejede, på grund af programmet Right to buy Liberaliseringen af lejelovgivningen, startet af Margaret Thatcher, har givet store huslejestigninger, der skaber problemer for unge og lavindkomstgrupper Englands planlov og dannelsen af grønne bælter Green Beltzoner har kvalt byernes ekspansionsmuligheder og presset grundpriserne op, så nybyggeriet er blevet bremset. Krisen skyldes således ikke liberalisering, men tværtimod for meget regulering Planlægningslovens bestemmelser om billige boliger affordable housing er i praksis en pseudolovgivning, da de billige boliger stadig er alt for dyre

12 12 Samtidig steg de private udlejningsboliger andel fra 10 pct. i 1996 til 17 pct. i 2010 (Kilde: The Private Rented Sector in the New Century a comparative approach, Christine Whitehead, Kathleen Scanlon m.fl., Boligøkonomisk Videncenter 2012). UK er ret unik i det vestlige Europa, hvor de private udlejningsboliger generelt udgør en vigende andel af den samlede boligmasse. Isoleret set må det kaldes en succeshistorie, at det lykkedes at få byggeriet af private udlejningsboliger til at vokse. Selv om der kom gang i byggeriet af private udlejningsboliger, var den samlede stigning i boligmassen imidlertid ikke tilstrækkelig til at bremse det opadgående pres på markedslejen fra den voksende efterspørgsel. Den stigende husleje giver unge og lavindkomstfamilier problemer. Traditionelt opfyldte den offentligt ejede boligmasse den boligsociale forsyningsopgave. Den blev imidlertid drastisk reduceret af Right to buy -programmet, der blev introduceret af Thatcherregeringen i Programmet indebar, at lejere af offentlige udlejningsboliger uden udbetaling kunne købe deres bolig til markedsprisen minus en rabat på fra 33 til 50 pct. Den voldsomme kapitaloverførsel fra det offentlige til private borgere var så meget desto mere bemærkelsesværdig, fordi en del af de berørte boliger faktisk var private boliger, som de lokale myndigheder havde lejet for at kunne udleje dem til værdigt trængende. POPULÆR ORDNING Right to buy-programmet blev populært og gav regeringen opbakning. Thatcher-regeringen argumenterede, at det var et fundamentalt ønske for den enkelte at eje sin egen bolig, og at det gav ham et et bedre liv. Tanken om et ownership society er en ideologi, der også har haft grobund i USA. Paradoksalt nok er nogle af verdens rigeste og bedst fungerende samfund som Schweiz og Tyskland omvendt domineret af privat udlejning og ikke ejerboliger. Programmet blev dog populært i England, og Labour-partiet, der var i opposition, havde tidligere foreslået noget tilsvarende. Problemet ved ordningen blev dog først synligt senere, da manglen på billige boliger blev mere udtalt. Med privatiseringen af de offentlige udlejningsboliger blev det sværere for dem med begrænsede midler at få fodfæste på boligmarkedet. I dag kan man se de uheldige virkninger af programmet, men det kunne man ikke for 35 år siden tilbage i Dengang fra faldt folketallet i UK. I dag stiger det markant. BILLIGE BOLIGER For at imødekomme behovet for billige boliger er der i den engelske planlovgivning Town and Country Planning Act indsat en bestemmelse, kendt som Section 106, som giver de lokale myndigheder ret til at stille krav til bygherrer og developere om, at en vis andel af nybyggeriet skal være billige boliger eller udtrykt på engelsk affordable (på dansk til at betale ). Denne andel kan variere fra område til område, men er ofte betydelig med krav om både 30, 40 og 50 pct. andel affordable housing. I tilfælde af, at bygherren ikke har mulighed for at imødekomme kravet på den konkrete grund, kan han betale sig ud af forpligtelsen om at bygge. Begrebet affordable er imidlertid relativt. Det er defineret som maksimalt 80 pct. af den lokale markedsleje. Da denne markedsleje kan være meget høj i byområderne, kan en husleje godt leve op til definitionen affordable, selvom lav- og mellemindkomstfamilier ikke har råd til at betale huslejen. Man kan derfor ikke sammenligne det engelske begreb affordable housing med ældre danske private udlejningslejligheder eller almene familieboliger. KONKLUSION: SVÆRT AT VENDE UDVIKLINGEN En lang række faktorer ligger således bag Englands boligkrise. Margaret Thatchers dereguleringspolitik og stoppet for nybyggeri af offentlige udlejningsboliger må bære en væsentlig del af skylden. Men paradoksalt nok er problemerne ved denne deregulering blevet forstærket af for meget regulering på andre områder i den engelske zoneinddeling af landarealer. De problemer, som dette har skabt, har populært sagt ligget og luret på at bryde frem, og i takt med den engelske økonomis fremgang og et efter europæiske forhold kraftigt stigende folketal, er problemet nået frem til overfladen. Problemerne er dog ikke anderledes end i andre internationale storbyer, hvis økonomi drives frem af finanscentre eller højteknologi, byer som New York eller San Francisco. Overalt i verden giver megabyernes befolkningskoncentrationer økonomisk fremgang, der også tiltrækker udenlandske investorer. Men bagsiden af medaljen er mindre økonomisk og social bæredygtighed. Det gælder for London, som det gælder for Shanghai, Tokyo, eller Sao Paulo. Det, København oplever i disse år, er kun et svagt ekko af udviklingen i de internationale storbyer. Kan København så ikke lære af erfaringerne fra disse byer? Hvis der er én ting, som kan uddrages af udviklingen i England, må det være, at problemer på boligmarkedet kan have sin rod i årsager, der vokser frem over lang tid svarende til en generation. Når først de for alvor bryder frem, er det ikke let at håndtere dem. Den årlige byggeaktivitet er meget lille i forhold til den samlede boligmasse og efterspørgsel. Derfor er det også et spørgsmål om, hvor meget de engelske politikere kan gøre ved den situation, de selv har bragt sig i. I hvert fald set på den korte bane.

13 Grundstenen lagt til et boligøkonomisk miljø 13 Den database, som Realdania/ Boligøkonomisk Videncenter bevilgede penge til i 2012, bruges i dag ikke kun af ph.d.- studerende, undervisere og forskere på Institut for Økonomi ved School of Business and Social Sciences ved Aarhus Universitet, men også til forskningsprojekter uden for Danmark Først skal de bevilges, så bygges op og derefter anvendes. Og når det er sket, bliver de ofte uundværlige for dem, der har lært dem at kende og bruger dem i hverdagen. Også i universitetsverdenen. Vi taler om databaser, og for et land, der bliver betegnet som et af de førende inden for it-teknologi, er der mange af dem og flere rummer store mængder af viden og informationer om det danske samfund. Sådan er det også med den database, der indeholder informationer om danske husstande og boliger på mikroplan altså tal for hvert enkelt individ eller husstand. Basen blev oprettet for tre år siden på Institut for Økonomi ved Aarhus Universitet på initiativ af Boligøkonomisk Videncenter, der bevilgede penge til dens oprettelse. Nu er databasen veletableret, og derfor ophører Videncentrets økonomiske støtte. Men hvad kom der ud af projektet, og hvordan ser fremtidsudsigterne ud for basen? Vi spurgte Rune Vejlin, som i sin tid fik overdraget opgaven med at få etableret databasen. Rune er associate professor også kaldet lektor på Institut for Økonomi ved School of Business and Social Sciences, som det hedder i dag, efter at instituttet sidste år blev lagt sammen med Handelshøjskolen i Aarhus. Rune forsker og underviser inden for området arbejdsmarkedsøkonomi, men områdets tætte forbindelse til boligøkonomien har også gjort ham til en del af det team, der arbejder med boligøkonomiske emner på instituttet. Det tager altid noget tid at få sådant et projekt op at køre. Som universitet får vi i forvejen leveret en masse data fra Danmarks Statistik, og derfor var det nærliggende at få koblet tallene fra Danmarks Statistiks boligregistre på via et projektnummer. I praksis er det organiseret på en sådan måde, at disse data indgår i en stor projektdatabase, som styres af en projekt manager her på vores institut. Han sørger for, at de er til rådighed, når vi skal bruge dem. FORVENTNINGERNE OPFYLDT Sådan fungerer det i praksis, men vigtigere er det, at boligdatabasen også bruges i den kontekst, vi havde forestillet os, da vi startede. Så mine forventninger om, at vi med boligdatabasen kunne være med til at gøde jorden for det, der kan kaldes et egentlig boligøkonomisk miljø her på instituttet, er klart blevet opfyldt, fortæller Rune. Han henviser til en række projekter og working papers, hvor der er gjort brug af databasen. Først og fremmest er det ph.d.-studerende Simon Hviid, der i forbindelse med sin ph.d.-afhandling har haft stor gavn af databasen (se den efterfølgende artikel). Fra at være et område, som ingen kendte til, er de boligøkonomiske aspekter blevet inddraget i en række projekter. Og det skyldes ikke mindst mulighederne for at hente relevante informationer i databasen. Det er opstået et miljø og Simon er en vigtig del af det. Indgangspartiet til Institut for Økonomi ved School of Business and Social Sciences ved Aarhus Universi tet

14 14 Derfor håber vi også, at han vil fortsætte, når han får afsluttet sin ph.d.-eksamen her til sommer. Det har han tilkendegivet, at han gerne vil, siger Rune, der understreger, at boligøkonomi er et forskningsområde, han håber på, at instituttet vil satse på i fremtiden. MIDLER TIL VEDLIGEHOLDELSE I øjeblikket undersøger man, hvordan der kan findes midler til at vedligeholde og opdatere databasen, men Rune Vejlin føler sig rimelig sikker på, at det nok skal lykkes. Bl.a. er der noget, der hedder brugerbetaling. USA-SAMARBEJDE FORTSÆTTER Også samarbejdet med den amerikanske forsker Christopher Timmins fra Duke-universitetet i North Carolina fortsætter. Nyhedsbrevet har tidligere beskrevet, hvordan Timmins måtte låne tal på mikroniveau fra Danmark til de projekter, han var i gang med, fordi der ikke fandtes tilsvarende data i USA. Christopher Timmins er netop gået i gang med et nyt projekt, der belyser samspillet mellem bolig og arbejdsmarkedet, og i den forbindelse skal han på ny låne data fra Danmark. Vi har de tal, han skal bruge til sit projekt, takket være databasen. Også i andre sammenhænge er vi blevet et vigtigt omdrejningspunkt for vigtige forskningsprojekter herhjemme og ude i verden. Så jeg vurderer, at databasen er blevet en vigtig og uundværlig ressource for vores institut, siger Rune Vejlin. Uden bevillingen fra Boligøkonomisk Videncenter var databasen aldrig blevet realiseret, og vi havde i stedet været nødsaget til at købe os adgang til udvalgte og begrænsede datamængder. Nu gælder det om at holde fast i dens potentiale her tænker jeg ikke kun på mængden af data, men også på strukturen og tilgængeligheden, siger Rune Vejlin. Han gør opmærksom på, at også samarbejdspartnere uden for instituttet har tilkendegivet deres interesse for disse data. Han henviser bl.a. til et aktuelt projekt på Universitetet i Oslo, hvor man er i færd med at undersøge, hvilke faktorer, der afgør, om man først sælger sit hus, inden man anskaffer sig et ny. Jeg mødte tilfældigt nogle norske kolleger på en konference om arbejdsmarkedspolitik. De fortalte om deres projekt, herunder også deres problemer med at finde relevante data på mikroniveau i Norge. Derfor blev de ganske interesseret i vores database, da jeg fortalte om den. Og nu har de købt sig adgang, mod at vi får adgang til deres materiale, når deres projekt er afsluttet. Det viser styrken ved at have en stor database til rådighed: At man kan tiltrække andre miljøer og foretage den slags udvekslinger af viden. Og det var jo netop et af formålene med basen: At gøre den tilgængelig for alle boligøkonomiske miljøer. Rune Vejlin: - Uden bevillingen fra Boligøkonomisk Videncenter var databasen aldrig blevet en realitet. Real Estate Economics nyt fag på instituttet Når Institut for Økonomi på School of Business and Social Sciences i Aarhus til efteråret tager hul på et nyt semester vil faget Real Estate Economics være en af de muligheder, som de studerende kan vælge. Det er således første gang, at faget optræder på instituttets studieplan. Det fortæller lektor (associate professor) Anna Piil Damm, som er udset til at være en af dem, der skal undervise i faget. Fagbeskrivelsen er blevet godkendt, og nu gælder det om at finde de økonomiske midler, der skal tilvejebringes i forbindelse med undervisningen, fortæller Anna Piil Damm. Hun oplyser, at der vil blive undervist i både makro- og mikroelementerne på boligmarkedet, herunder hvordan de enkelte familier agerer på boligmarkedet, hvilke præferencer, de har, når de vælger, hvor de vil bo, osv. På makroplan vil der blive orienteret om de enkelte sektorer, og hvilken indflydelse, de har på f.eks. prisdannelsen.

15 15 Boligbobler og luftforurening Den 27-årige ph.d.-studerende Simon Hviid er i færd med at lægge sidste hånd på sin afhandling, der bl.a. handler om efterspørgselselementerne på boligmarkedet Hvad lægger vi vægt på, når vi flytter? Vil vi f.eks. betale mere for at bo i et område, der har mindre luftforurening end andre områder? Det er nogle af de spørgsmål, som ph.d.-studerende Simon Hviid stiller skarpt på i sin ph.d.-afhandling, som han skal aflevere til august. Hele hans treårige ph.d.-forløb har været finansieret af Boligøkonomisk Videncenter, og når han forhåbentlig får afhandlingen godkendt, bliver han en af de første boligøkonomer, der er uddannet fra Instituttet for Økonomi på School of Business and Social Sciences i Aarhus. Der er stadig en del arbejde, der skal gøres, men vi nærmer os enden. Og det er en dejlig fornemmelse, siger den 27-årige ph.d.- studerende. Tidligere afleverede en ph.d.- studerende en sammenskrevet afhandling, når man afsluttede sit studieforløb. I dag er det blevet mindre formelt i al fald på instituttet i Aarhus idet man opererer med såkaldte working papers, som dækker over mindre og afgrænsede forskningsprojekter, der præsenteres i artikelform. Simon er således færdig med et af de tre working papers, der tilsammen udgør hans afhandling. De handler alle tre om det, han kalder efterspørgselselementerne på boligmarkedet. BOLIGBOBLER I OECD-LANDENE I det første working paper har han undersøgt og identificeret boligbobler i OECD-landene. Han har således indhentet data fra i alt 18 lande data, der omfattede huspriser, indkomster og huslejeniveauer. På det grundlag har han set på, om der har kunnet registreres store udsving (eksplosivitet) i de enkelte landes huspriser. Der er overraskende store forskelle i prisstigningerne på tværs af landegrænserne. F.eks. har et land som Japan, der oplevede en stor boligboble i begyndelsen af 90 erne, ikke haft nogen nævneværdig form for prisudsving i den efterfølgende periode. Det samme gælder Tyskland. Her kunne man forvente, at landet ville opleve større prisstigninger svarende til dem, der har gjort sig gældende i de omkringliggende lande. Men Tyskland har tværtimod kunnet registrere et fald i priserne. USA og Danmark oplevede en eksplosiv udvikling i huspriserne i forbindelse med finanskrisen. Men den har ikke haft samme betydning i de andre lande, hvor dog Den snart færdiguddannede ph.d.- studerende Simon Hviid foran tavlen på sit kontor på Institut for Økonomi. 2/3 tegner sig for større udsving både før og efter finanskrisen. Så min hovedkonklusion er, at jeg ikke har kunnet finde en entydig relation, der kunne forklare prisudsvingene på de forskellige landes boligmarkeder. Så udsvingene må henføres til den historiske udvikling og de strukturelle forhold i de enkelte lande. FLYTTEPRÆFERENCER OG LUFTFORURENING Simons andet working paper handler om, hvilke præferencer folk har, når de skal flytte i forhold til, hvor de bor. Og her har han fundet forskellige typer af individer med hver deres indkomst-, formue- og familieforhold (f.eks. børn) i den database, der er beskrevet i den foregående artikel.

16 16 Når de flytter, gør de det ud fra nogle valgmuligheder, som det nye område har i forhold til dér, hvor de bor. Man kan også sige det på den måde: Hvor meget vil de betale for at opnå nogle goder/aktiver i det nye nabolag, de flytter til. - Mit projekt handler meget om luftforurening. Og det har været noget af en udfordring, for selv om ren luft normalt bliver afspejlet i højere huspriser, holder det ikke stik i forhold til byerne, hvor både forureningsgraden og huspriserne i dag er høje. Derfor skal de to modsatrettede effekter adskilles i målingerne, før man kan sige nogen om værdien af at flytte til et sted med en anden forureningsgrad. boliginvestering end dem med lavere indkomster. Til gengæld har de også tabt mere, forklarer Simon, der understreger, at der er store variationer i det billede, der tegnes på det kommunale landkort. PRIVILIGERET Simon erkender, at han har været privilegeret i den forstand, at han har kunnet trække på informationerne fra den database, der blev etableret samtidig, at han startede på sin afhandling. Uden den havde jeg skulle finde tallene andre steder og det havde været en omfattende og tidskrævende øvelse. Derfor er jeg i dag taknemmelig for, at den i sin tid blev oprettet og håber selvfølgelig på, at den får mulighed for at leve videre, siger den kommende ph.d. er. Han tilføjer, at han har været glad for den støtte og opbakning, han har fået på instituttet til sin afhandling. Her er mange dygtige folk og et højt fagligt kompetent miljø. Derfor håber jeg også, at jeg kan fortsætte efter sommerferien med at forske og undervise her. Men lige som andre steder i universitetsverdenen er instituttet underlagt en stram budgetbegrænsning. Men man har da lov at håbe, siger Simon Hviid. Det lyder lidt abstrakt, men de foreløbige resultater viser, at man som familie (husholdning) gerne vil betale et eller andet beløb for at flytte til et område med mindre luftforurening, siger Simon, der ikke vil præcisere beløbet nærmere end ca. et par tusinde kr. om året pr. husstand for en standardafvigelse. DE HOLDER DEN BOLIGØKONOMISKE FANE HØJT Det er ikke kun Rune, Simon og Anna Piil Damm, der udgør det det boligøkonomiske miljø på Instituttet for Økonomi på School of Business and Social Sciences i Aarhus. Her ses de sammen med andre kolleger, der på den ene eller anden måde er i gang med eller har beskæftiget sig med boligøkonomiske emner som led i deres undervisning eller forskning. Thomas er associate professor samme sted og hans forskningsområde dækker empirisk finansiering, finansielle aktiver og finansiel økonometri. Også Stig Vinther Møller (ikke med på billedet) og Charlotte Christiansen (midt i forreste række) er tilknyttet et par af de projekter, Tom og Thomas har startet. Charlotte er professor i økonomi ved Aarhus Universitet. FORMUEEFFEKTEN VED AT HAVE HUS I det sidste working paper ser han på formueeffekten ved at have foretaget en boliginvestering forskellige steder i landet. Også her har han fundet sit materiale i den førnævnte database. Udover den geografiske dimension undersøger han også, hvor stort et beløb, man kan låne til et hus. Hvis man ser på, hvordan afkastene fordeler sig rundt omkring i landet, viser det sig, at jo flere penge, man har sat i sin bolig, jo større er afkastet målt i procent. Sådan ser det i al fald ud for perioden op til finanskrisen. I 2008 tegner der sig et billede af, at der er mange, der har tabt penge, men udsvingene er ikke så store på tværs af formue og indkomstgrupper, som det var tilfældet før finanskrisen, forklarer Simon. De to herrer, der udgør yderfløjene på billedet, er henholdsvis Tom Engsted (tv.) og Thomas Quistgaard Pedersen, og de har inden for de seneste år løbet en del forskningsprojekter i gang, der har handlet om prisdannelsen på boligmarkedet. Udgangspunktet har været at kigge på det internationale boligmarked, hvor man især har fokuseret på ligheder og forskelle mellem de forskellige lande på tværs af prisdannelsen. Til det formål har de opnået at få støtte fra Det Frie Forskningsråd. Tom er professor ved Aarhus Universitet med anvendt økonometri som hovedområde. Anna Piil Damm (nr. 2 fra højre) skal undervise i faget Real Estate Economics til efteråret. Anna arbejder mest med arbejdsmarkeds- og kriminalitetsforskning. Hun er især optaget af, hvilken rolle nærmiljøet betyder for ens opvækst senere i livet. Sammen med Rockwool Fondens Forskningsenhed har hun, ved at udvælge geografisk afgrænsede og homogene boligområder, brugt dem til at undersøge, hvorvidt den danske befolkning er blevet mere etnisk og socioøkonomisk opdelt siden Foreløbigt ser det altså ud til, at dem med en høj husstandsindkomst har haft mere ud af deres