NYHEDER INDEN FOR BOLIGLEJERETTEN I 2014 OG 2015

Transkript

1 NYHEDER INDEN FOR BOLIGLEJERETTEN I 2014 OG 2015

2 Aftenens indhold Nye afgørelser og domme inden for boliglejeretten Energisparepakken Lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen 1. Obligatoriske ind- og fraflytningssyn 2. Normalistandsættelse ved fraflytning Huslejenævnenes kompetencer ved tvister om istandsættelse 3. Forenkling og modernisering af vedligeholdelsesreglerne Rullende vedligeholdelsesplaner Afskaffelse af forbedringshensættelser jf. LL 63a 4. Forenkling og modernisering af varslingsregler for omkostningsbestemt leje og beboerrepræsentationernes kompetence 5. Stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørregler 6. Forhåndsgodkendelse af huslejen for udlejere af enkelte ejer- og andelsboliger Nye gebyrer for huslejenævnssager 7. Nettoprisindeksregulering af lejen 8. Udlejers opsigelsesadgang, hvis udlejer selv skal benytte boligen

3 Generelle lejeniveau i Aarhus Omkostningsbestemt leje, jf. ML 5, stk. 1: kr pr. m2 årligt Gennemgribende forbedrede, jf. 5, stk. 2: kr (+ væsentlighed) Småhuse (det lejedes regulerede værdi): kr pr. m2 årligt Fri lejefastsættelse (ikke nedsat i nævn) kr pr. m2 årligt Ovenstående er den leje, der oftest godkendes i Aarhus nordre huslejenævn.

4 Nye afgørelser og domme inden for boliglejeret GA 2014/01 forsikringsmæglerhonorarer i OMK-budget En udlejer havde i sin varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse medtaget en udgift til forsikringsmægler, sammen med udgiften til bygningsforsikring. Et flertal på 3 ud Ankenævnets 5 medlemmer godkendte posten, da Udgiften er årligt tilbagevendende mægleren udfører, er en opgave, der naturligt hører under forsikringen Opgaven består bl.a. ud over indhentning af forsikringstilbud også i specialistvurdering i forbindelse forsikringsselskabets håndtering af skadesager. Ankenævnsafgørelse af 24/7-2014, sagsnr Ankenævnet godkendte tilsvarende udgiften, bl.a. med begrundelsen, at mæglerhonoraret modsvares af en reduktion i forsikringspolicen. Tidligere afgørelser har afvist formidlingsprovision: Frederiksberg Huslejenævn (med dissens) den 2. februar 2012, Gentofte Huslejenævn den 21. maj 2012 afvist formidlingsprovisionen. Ankenævnets afgørelse er gældende, indtil spørgsmålet afklares ved domstolene.

5 Nye afgørelser og domme inden for boliglejeret GA 2014/02 Omstilling af låse i ejendom under lejeforholdet Hoveddøren i en ejendom med 10 lejemål var kodet til lejernes systemnøgler. Lejer havde kvitteret for modtagelse af 3 styk nøgle, hvorpå det endvidere fremgik, at lejer er forpligtet til at betale det, som det vil koste at omstille de tilhørende låse samt udskiftning af det antal nøgler, som benyttes til de pågældende låse, såfremt en af lejers nøgler bortkommer. Lejers søn mistede en nøgle, hvorefter udlejer oplyste lejer, at låsene ville blive omstillet i hele ejendommen. Huslejenævnet pålagde lejer at betale for omstillingen af samtlige nøgler Ankenævnsafgørelsen GA 2000/09 og Vestre Landsrets dom, GD 2012/53 V, omhandler begge tilfælde hvor lejer er fraflyttet.

6 Nye afgørelser og domme inden for boliglejeret T:BB H (GD 2014/40 H) Uautoriseret blanket En udlejer anvendte en standardiseret blanket svarende til Typeformular A, 8. udgave, men henvisningen i lejekontraktens indledning til»typeformular A, 8. udgave«og»autoriseret af By- og Boligministeriet den 3. september 2001«samt den indledende tekst under kontraktens 11, Særlige vilkår, var udeladt, ligesom opstillingen af teksten til dels var anderledes end i typeformularen. Blanketter kun må anvendes, hvis de er autoriserede, jf. LL 5, stk.2. U H (T:BB og GD 2014/35 H) Kontrakt fremstod standardiseret Parterne var enige om, at lejekontrakten ikke var en blanket i lejelovens forstand Parterne var endvidere enige om, at lejekontrakten indeholdt lejevilkår, som var ensartede for flere lejere i samme ejendom Højesteret fandt, at lejekontrakten efter en helhedsvurdering ikke fremtrådte som udarbejdet individuelt for det pågældende lejemål, og at lejerne måtte opfatte lejevilkårene som standardiserede

7 Nye afgørelser og domme inden for boliglejeret T:BB Betaling direkte til varmeværk ikke pligtig pengeydelse Varmeværket lukkede for varmen til lejer lejemål pr. 1. april 2012, da lejer ikke rettidigt havde indbetalt en restance. Udlejer fremsatte i marts 2013 påkrav over for lejer om, at hun skulle indbetale restancen, og at hun i modsat fald risikerede at få ophævet sit lejemål, da den manglende opvarmning måtte betragtes som vanrøgt, og da den direkte afregning med varmeværket vedrørende betaling for varme måtte betragtes som en pligtig pengeydelse i lejeforholdet. Restancen blev ikke betalt, og udlejer ophævede derefter lejemålet. Landsretten afviste at udsætte lejeren af lejemålet, da der ikke var ført bevis for, at den manglende opvarmning havde ført til skade på lejemålet. Der forelå ingen oplysninger i sagen om lejemålets stand. Der må altså kræves objektive grunde. Måske syn og skøn? Selv om det i lejekontrakten var aftalt, at lejer skulle betale direkte til varmeværket, kunne betalingen ikke anses for at være en pligtig pengeydelse i lejeforholdet

8 Nye afgørelser og domme inden for boliglejeret GD 2014/61 Ø Forbedringsforhøjelse ved altanudvidelse og -inddækning En ejendoms altaner skulle vedligeholdes, minimum med betonrenovering. Udlejer varslede i stedet altanudvidelse fra 110 cm til 190, samt inddækning og samtidig isolering af brystningerne, hvilket overflødiggjorde betonrenoveringen. Betonrenoveringen ville koste estimeret ca. kr ekskl. moms Altanudvidelsen kunne medtages med 100% forbedring Inddækningen kunne beregnes med 74% forbedring T:BB2007.6: udvidelse og inddækning blev godkendt med fradrag på 50% for sparret vedligeholdelse

9 Nye afgørelser og domme inden for boliglejeret U H (GD 2014/66 H) Ikke brugsret ved stiltiende accept En lejekontrakt vedrørende et boliglejemål indeholdt ikke en bestemmelse om ret for lejer til parkering i gården, men lejeren havde siden sin indflytning i 1991 parkeret i gården uden indsigelse fra udlejer. Andre lejere havde siden 1950 erne uden indsigelse fra tidligere udlejere anvendt gården til parkering. Efter en gårdrenovering, som blev påbegyndt i 2006, forbød udlejer parkering i gården. Lejeren indbragte sagen for domstolene og fik af både byretten og landsretten medhold i, at lejeren og dennes gæster havde ret til fri parkering i gården. Højesteret udtalte, at en lejers brugsret som udgangspunkt kun omfatter de lokaler og fællesfaciliteter, som fremgår af lejekontrakten med udlejer. Det kræver særlige holdepunkter, hvis lejer herudover skal anses for aftaleretligt at have erhvervet brugsrettigheder som en del af lejeforholdet. Udlejers og den tidligere ejers stiltiende accept af lejers og de øvrige lejeres vederlagsfri parkering i ejendommens gård kunne alene anses som accept af, at parkering kunne ske indtil videre, og den indebar ikke, at lejer var tildelt en ret til parkering som en del af lejeforholdet. Rækkevidde: Gårdarealer, fællesvaskeri mv.?

10 Nye afgørelser og domme inden for boliglejeret T:BB (GD 2014/49 Ø) Afslag da 25 m2 ikke kunne anvendes til bolig Af en lejekontrakt vedrørende en villa fremgik, at lejemålet indeholdt 6 værelser, og at dets samlede areal var 200 m2. Et af værelserne, der blev anvendt til kontor, viste sig imidlertid at have karakter af et udhus, hvorfor beboelsesarealet alene udgjorde 173 m2. Efter en lejeperiode på lidt mere end tre år fraflyttede lejer, og udlejer rejste herefter krav på betaling af bl.a. yderligere husleje og istandsættelsesudgifter. Lejeren nedlagde heroverfor selvstændig påstand om at have et modkrav i form af erstatning og afslag i lejen som følge af, at et af rummene ikke som anført i lejeaftalen lovligt kunne anvendes til beboelse. Landsretten fandt, at da lejer havde benyttet det pågældende rum som kontor, havde han ikke lidt noget tab, hvorfor der ikke var grundlag for at tilkende ham erstatning. Derimod fik han med henvisning til lejelovens 15 (forholdsmæssigt afslag, hvis brugen er delvist retsstridig) tilkendt et skønsmæssigt fastsat afslag på kr. for hele lejeperioden.

11 Nye afgørelser og domme inden for boliglejeret GD 2014/42 V 11 % var væsentlig - beregningsmetoden Den aftalte leje for et småhus var fastsat til kr pr. m2 årligt. Det lejedes værdi udgjorde kr. 913 pr. m2 årligt. Tidl. landsretspraksis: ( ) / = 10,2 % GD 2014/42 V: ( ) / 913 = 11,4 % Landsretten udtalte direkte, at forskellen var 11,43 % Anvender kriteriet fra U H: vurderingen beror på en samlet vurdering. Hvorvidt der kræves en afvigelse på 10 eller 15 % afhænger af, hvor sikkert det er muligt, at fastslå det lejedes værdi. Boligretten besigtigede 7 sammenligningslejemål. Lejen lå i 6 af de 7 under kr. 913 og kr. 913 i det 7. Huslejenævnet fastsætte lejen til kr. 822

12 Energisparepakken Totaløkonomiske rentable forbedringer Aftalt grøn byfornyelse Energikrav som betingelse for anvendelse af ML 5, stk. 2. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser Forhøjelse af råderetsbeløbet Udlejers adgang til at kræve opsætning af målere Udgifter til køling

13 Totaløkonomiske rentable forbedringer LL 58, stk. 3 Stk. 3. For arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil, dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne. Ministeren for by, bolig og landdistrikter fastsætter nærmere regler om krav til dokumentation, om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og om forhøjelsens beregning. Udgifter til energioptimering kan pålignes lejer fuldt ud uden fradrag for vedligeholdelse eller fremtidig, sparret vedligeholdelse. Lejestigningen må dog ikke overstige lejernes energibesparelse Lejeforhøjelsen vil kunne opretholdes, selvom lejen overstiger det lejedes værdi De gamle regler med fradrag for sparret vedligeholdelse gælder stadig Bekendtgørelse nr af 18/ om totaløkonomisk rentable energiforbedringer Eksempel Valgfrihed mellem regelsættene Der monterets nye energiruder i stedet for enkeltlagsvinduer med forsatsruder for kr , inkl. nødvendige følgearbejder. Et energimærkningsfirma beregner en årligt besparelse på kr , stk. 3: Årlige lejeforhøjelse kr , stk. 1: Fradrag for sparret vedligeholdelse 1/3: Ydelse på sædvanligt lån på kr = 9.600

14 Aftalt grøn byfornyelse Udlejer kan indgå aftale med et flertal af lejerne eller en beboerrepræsentation om gennemførelse af energibesparende arbejder i ejendommen. I ejendomme med beboerrepræsentation gælder maxbeløb på kr. 93 (2012) pr. m2 inden for de sidste 3 år Lejeforhøjelsen beregnes ud fra de rimelige udgifter også vedligeholdelse. Indgår ikke i vurdering af lejen og det lejedes værdi Kommunen kan beslutte at yde indfasningsstøtte, samt tilbyde genhusning i ombygningsperioden. Aftalen skal indgås på en autoriseret aftaleblanket. Før aftalens indgåelse indhentes en erklæring fra et certificeret energimærkningsfirma om de energimæssige konsekvenser af de påtænkte arbejder Huslejenævnet forhåndsgodkender lejeforhøjelsen Behøves ikke hvis samtlige lejere tilslutter sig aftalen.

15 Energikrav som betingelse for anvendelse af ML 5, stk. 2 Genudlejning efter ML 5, stk. 2 forudsætter, jf. ny 5, stk. 3 at ejendommen har energimærke med mindst D, eller at udlejer indenfor en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer ekskl. vedligeholdelse vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst kr. 400 (2012-niveau) pr m2 bruttoetageareal for denne del af ejendommen, eller Det er de rene energiforbedringer, der skal udgøre kr. 400 (2012-niveau) pr. m2! at lejemålet er beliggende i en ejendom, der er fredet efter lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer (fredede ejendomme) Husk ifbm. Varslingsskrivelser, at ML 5, stk. 3 bliver 5, stk. 4 Gælder kun for lejemål, der genudlejes første gang den 1/ eller senere. Sammenspil med aftalt grøn byfornyelse og totaløkonomisk rentable forbedringer.

16 Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser Huslejenævnets forhåndsgodkendelse om lejeforhøjelse, skal træffes inden 2 måneder Fristen først løber fra det tidspunkt, hvor det enkelte huslejenævn vurderer, at det har tilstrækkelig med information til at tage stilling i sagen Forhåndsgodkendelsen er ikke kun begrænset til selve lejeforhøjelsen, men også en samlet vurdering af, hvorvidt lejen herefter kommer til at overstige det lejedes værdi

17 Forhøjelse af råderetsbeløbet Den maksimale godtgørelse forhøjes fra kr (2014) til kr (2015) Udlejer skal fortsat godkende ændringer som tidligere Uhensigtsmæssige og luksusprægede forbedringer (Mange) andre lejemål med 62 a-forbedringer i ejendommen (ej nedskrevne) Utilstrækkelig kapacitet i ejendommen Nedskrivningen på 10 % p.a. efter 2 år gælder fortsat Egenbetaling før godtgørelse forhøjes kun efter nettoprisindeks fra kr (2014) til kr (2015) Minimumsgodtgørelsen forhøjes ligeledes kun efter nettoprisindeks fra kr (2014) til kr (2015)

18 Udlejers adgang til at kræve opsætning af målere LL 37, stk. 3, 46 j, stk. 1 og 46 r, stk. 1. Udlejeren kan kræve, at fordelingen af udgiften til varmt vand / vand / køling fremtidig skal ske på grundlag af målere, hvis installation af målere til måling af forbruget af vand er påbudt i henhold til lov P.t. intet krav om vandmålere eller målere til energiforbrug til køling i flerbrugerejendomme.

19 Køling LL 46 r-z Udlejer kan kræve sine udgifter til køling refunderet af lejerne En blanding af reglerne for varme og koldt vand Betaling for køling efter forbrugsmålere kan ikke indeholdes i lejen Kan med 6 ugers varsel kræves betalt via acontobidrag Udgifter til køling er lige som øvrige forbrug pligtig pengeydelse i lejeforholdet, når udlejer leverer køling

20 Lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen A, B, O, F og Ø indgik i juni 2014 forlig om ændring af lejelovgivningen: Obligatorisk ind- og fraflytningssyn Normalistandsættelse ved fraflytning Vedligeholdelsesreglerne forenkles og moderniseres Reglerne om varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser og beboerrepræsentationens kompetence forenkles og moderniseres Stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørregler Billigere adgang til forhåndsgodkendelse af huslejen for udlejere af enkelte ejerlejligheder Nye muligheder for nettoprisindeksregulering af lejen. Ubetinget adgang for udlejere af ejer- eller andelsbolig til at opsige lejer, hvis udlejer selv skal benytte boligen. Enslydende bestemmelser i lejeloven og boligreguleringsloven sammenskrives. Udmøntning af 21 forslag fra organisationernes enighedsliste. Gennemsigtighed i huslejenævnene. Sommerhuse undtages fra lejelovgivningen. Evaluering af den gennemførte forenkling og modernisering af lejelovgivningen

21 Lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen Lovforslaget er sendt høringsfrist der udløb den 14. november 2014 Ikrafttræden 1. juli 2015, jf. nyt, offentlig bilag til By- og Boligudvalget Forventes fremsat i denne måned Ikrafttræden først efter 3. behandlingen min. 30 dage efter fremsættelse af lovforsalget, jf. FFO 13, stk. 1. Nævnsbehandling kan udskyde ikrafttrædelsestidspunktet Ny typeformular? Typeformular A. 8. udgave af 3. september 2001 vil formentlig blive erstattet af en ny.

22 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Gældende regler: Udlejer har ikke pligt til at foretage hverken ind- eller fraflytningssyn Ved evt. syn skal beboerrepræsentanterne inddrages, men dette kan ved aftale fraviges og manglende iagttagelse af LL 9, stk. 2 og 98, stk. 2 er ikke sanktioneret. Lovforslaget 1, nr. 5, 7, 55, 56 og 58 9, stk. 2. Udlejeren, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden i forbindelse med indflytningen og udarbejde en indflytningsrapport. Den indflyttende lejer skal indkaldes til synet. Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 14 dage efter synet, hvis denne ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten, ellers bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter 98, stk. 1, medmindre kravet skyldes skader, som lejeren er ansvarlig for. 98, stk. 3. Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel. Udlejeren og lejeren kan dog aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt. Udlejeren skal udarbejde en fraflytningsrapport ved fraflytning. Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 14 dage efter synet, såfremt denne ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten, ellers bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter stk. 1.

23 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Formkrav Skal afholdes 2 uger efter udlejer er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted Bekendt med fraflytning har fundet sted ctr. fraflytningsdagen, jf. LL 98, stk. 2. Ved fraflytning: indkalde lejeren med 1 uges varsel Skriftlig (i princippet også eller isyn og.l.) Hvis lejer deltager i synet, kræves at lejer får udleveret en udskrift på papir. Mangler, lejer efterfølgende gør opmærksom på Indflytningssyn er ikke bindende aftale lejer har ret til at påberåbe sig mangler i 14 dage efter lejeforholdets begyndelse, jf. LL 14. Sanktion ved manglende ind- eller fraflytningssyn Udlejer fortaber sin ret til at fremsætte krav om almindelig istandsættelse ved fraflytning Krav som følge af fejlagtig brug, vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd kan stadig fremsættes over for lejeren. Reglerne er ufravigelige, jf. lovforslagets 1, nr. 7 og 58 Parterne kan i forbindelse med fraflytningen aftale et kortere varsel Gælder ikke for enkeltudlejere, der udlejer én bolig. Udlejer bærer bevisbyrden

24 Normalistandsættelse ved fraflytning Gældende regler, LL 19 og 20 Udlejer skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, lejer blot nøgler og låse. Vedligeholdelsesfordelingen kan fraviges ved aftale. Lovforslaget, 1, nr. 16 og , stk. 2 (fornyelse og vedligeholdelse når det er påkrævet) gøres præceptiv. Lejer må i ejendomme omfattet af ML kapitel II-IV ikke overtage andet end indvendig vedligeholdelse. Lejer skal kun istandsætte, hvad der er omfattet af hans vedligeholdelsespligt.

25 Normalistandsættelse ved fraflytning Normalistandsættelse Findes ikke i LL eller ML Vag definition i lovforslaget pligten til at gennemføre vedligeholdelse altid afhænger af, om der konkrete er behov for istandsættelse på det tidspunkt. vedligeholdelse kun skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, ufravigelig. I AL: nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge og lofter samt rengøring, jf. AL 26, stk. 2. Jern og træ er ikke omfattet i AL. Lejer skal efter lovforslaget aflevere det lejede ikke-misvedligeholdt. Eksempel: En lejer overtager et ældre, men nymalet (vægge, lofter, træ og jern) lejemål med aftalt, udvidet vedligeholdelsespligt. Efter 10 år fraflytter lejer. Borehuller i stuevæggen efter hylder? Gulning af lofter pga rygning? Mærker efter billeder på vægge? Ridser og mærker i fodlister og gerigter? Ridser i rør

26 Normalistandsættelse ved fraflytning Velvedligeholdt Tolkes i bemærkninger som tilstrækkeligt vedligeholdt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter Efter praksis er velvedligeholdt en bedre stand end blot tilstrækkeligt vedligeholdt. Som beset? Præcisering må i det endelige lovforslag.

27 Huslejenævnenes kompetencer ved tvister om istandsættelse Gældende regler Huslejenævnet træffer afgørelse om: Tvister om opfyldelse af lejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse. Dette gælder også uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning. Nævnet afgør endvidere tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning, jf. LL 106, nr. 4 og ML 21. Dvs. principielt både nødvendigheden og rimeligheden Allerede udførte arbejde kræver ofte en bevisvurdering henvises til boligretten Rimeligheden kræver stort fagligt kendskab henvises ofte til boligretten Lovforslaget 1, nr. 59 Dette gælder også uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning, uenighed om størrelsen af istandsættelsesbeløbene og tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning. Huslejenævnet tillægges kompetence til at bedømme nødvendigheden og rimeligheden også selvom arbejdet er udført. Kræver typisk videregående bevisførelse syn og skøn i boligretten. Mere præcisering og hensigtserklæring end egentlig ændring

28 Forenkling og modernisering af vedligeholdelsesreglerne Omfanget af lejers vedligeholdelsespligt i storhuse Nuværende regler: Lejer kan ved aftale overtage større vedligeholdelsespligt end 20 (låse og nøgler) Typeformular A 8, 8: Indvendig vedligeholdelse: Maling(træ og jern), tapetsering og gulve Herudover udvendig vedligeholdelse: Alt andet Lovforslaget 1, nr. 17: Hensigt: Lejer må kun kunne overtage den indvendige vedligeholdelsespligt LL 19, stk. 1 kan ikke fraviges til skade for lejeren: Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige. Alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde skal holdes i god og brugbar stand. Misforståelse af begrebet udvendig vedligeholdelse LL 20 til 31/6-1994: Lejeren skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse, nøgler, ruder, og holde vand og gashaner og elafbrydere forsvarligt ved lige. Lejeren skal endvidere vedligeholde wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende installation, medmindre lejeren kan godtgøre, at forringelsen ikke skyldes hans forsømmelse.

29 Forenkling og modernisering af vedligeholdelsesreglerne LL 63 om udvidet råderet ophæves, lovforslagets 1, nr. 41 Lejer og udlejer kan aftale en udvidet råderet i forhold til LL 62 a Giver ikke andre rettigheder end der kan aftales og derfor ingen realitetsændring Forbedringskontoen, jf. LL kapitel X A, ophæves, lovforslaget 1, nr. 42 Kontoen gælder kun for ejendomme taget i brug før 1970, som indeholder mere end to beboelseslejligheder, og som ikke er omfattet af ML 18 og 18 b. Opkræves over lejen - administrativ lettelse

30 Rullende vedligeholdelsesplaner Lovforslagets 2, nr. 21 Udlejeren skal hvert år inden 1. juli udarbejde en plan for ejendommens vedligeholdelse i den kommende 10 års periode. Gælder alle store ejendomme (7 eller flere lejemål pr. 1/1-1995) - ML kapitel II-IV finder anvendelse Også nybyggede ejendomme! Løbende 10 år frem Planen skal omfatte større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. Ingen definition på større vedligeholdelsesarbejder. I hvert fald klimaskærm. Sanktion ved manglende udarbejdelse: Fortabelse af retten til at opkræve bidrag til udvendig vedligeholdelse. Kræver lejerne har indbragt sag for huslejenævnet Ved manglende udførsel af arbejderne: almindelige vedligeholdelsespåbud og tvangsgennemføring

31 Rullende vedligeholdelsesplaner Omkostningerne forbundet hermed (teknisk bistand) Lovpåbudt udgift, jf. ML 8, stk. 1 eller administrationshonorar? Tvister om planen afgøres af huslejenævnet Restejendomme Hvis udlejer ikke har bestemmende indflydelse i ejerforeningen? Del-plan? I ejendomme med beboerrepræsentation skal planen udarbejdes og revideres i samarbejde med beboerrepræsentationen. Nugældende ML 18, stk. 4 (ret til at foreslå vedligeholdelesarbejder) Ministeren for by, bolig og landdistrikter fastsætter nærmere regler om udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner.

32 Forenkling og modernisering af varslingsregler for omkostningsbestemt leje og beboerrepræsentationernes kompetence Beboerrepræsentationernes kompetence ved større forbedringsarbejder, lovforslaget 1, nr LL 65, stk. 1 gøres i udgangspunktet til en formålsbestemmelse Konstruktiv dialog mellem lejer og udlejer tilskyndes Ingen sanktioner ved manglende iagttagelse som de nuværende regler LL 66 ophæves og erstattes af 65, stk. 2-4 Stk. 2. Inden udlejeren i en ejendom med beboerrepræsentation varsler iværksættelse af forbedringsarbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, som sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 60 kr. pr. m2 bruttoetageareal, skal udlejeren med rimeligt varsel skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til et møde med henblik på at orientere om og drøfte de påtænkte forbedringsarbejder, udbudsmateriale og overslag over forbedringsforhøjelsen. Forud for mødet skal udlejeren fremsende skriftligt materiale vedrørende ovennævnte. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2015-niveau og reguleres en gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Svarer i princippet til nuværende LL 66, stk. 2.

33 Forenkling og modernisering af varslingsregler for omkostningsbestemt leje og beboerrepræsentationernes kompetence Beboerrepræsentationernes kompetence ved større forbedringsarbejder, lovforslaget 1, nr Ny LL 65 Stk. 3. Hvis arbejderne udbydes i begrænset licitation uden forudgående prækvalifikation, skal udlejeren senest på det i stk. 2 nævnte møde opfordre beboerrepræsentanterne til at pege på mindst en bydende i licitationen. Udlejeren skal skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til deltagelse i licitationsforretningen. Nuværende 66, stk. 3: bunden licitation Stk. 4. Overholder udlejeren ikke forpligtelserne efter stk. 2 og 3, kan lejeforhøjelsen ikke gyldigt opkræves. Gælder kun den del af forhøjelsen, der overstiger kr. 60 pr. m2 (reguleret) Udlejer har bevisbyrden

34 Forenkling og modernisering af varslingsregler for omkostningsbestemt leje og beboerrepræsentationernes kompetence Det præciseres, hvad varslinger, jf. ML 12 og 13 skal indeholde, lovforslaget 2, nr Den nuværende formulering en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning Oplysning om det gældende budget og det nye budget, herunder driftsudgifter og - indtægter, om lejeforhøjelsens størrelse, dens beregning og om den fremtidige lejes størrelse Det gældende budget Tidligere kun en gyldighedsbetingelse ved ændring i fordelingsgrundlaget for OMK-lejen, jf. bl.a. U H og U H. Gøres til gyldighedsbetingelse Det nye budget, herunder driftsudgifter og indtægter Nu; intet krav om oplysninger om lejeindtægter, jf. bl.a. U H og U H i varslingen Lovforslaget: Varslingen skal indeholde oplysninger om indtægter. Spise-op-princippet (jf. U H og U H) Lejeindtægter, der ikke efter særlig hjemmel skal holdes uden for opgørelsen: Ikke antenner, gavlreklamer, erhvervslejemål, garager, blandede lejemål, mer-lejen fra gennemgribende forbedrede lejemål og lejemål med fri lejefastsættelse.

35 Forenkling og modernisering af varslingsregler for omkostningsbestemt leje og beboerrepræsentationernes kompetence Høring af beboerrepræsentanterne ved varsling, lovforslaget 2, nr Nugældende regler i ML 13, stk. 2 og 3 ændres: Senest 7 dage før varslingen efter stk. 1 skal udlejeren varsle beboerrepræsentanterne om lejeforhøjelsen. Varslingen skal indeholde kopi af varslingsskrivelsen til lejerne, oplysning om det gældende budget og om det nye budget samt fornøden redegørelse for budgetposterne, herunder om ændringer i de enkelte beløbs størrelse. Modtager beboerrepræsentanterne ikke disse oplysninger, er varslingen efter stk. 1 ugyldig Fortegnelse over den nye leje nøjes med eksempel på varslingsskrivelse til en lejer Redegørelsen er særligt møntet på ændringer omfanget uvist Budgetmødet fjernes fra lovteksten bliver nu helt frivilligt Beboerrepræsentanterne kan inden 3 uger efter modtagelsen af varslingen efter stk. 2 fremsætte skriftligt krav om, at udlejeren inden yderligere 3 uger til beboerrepræsentationen fremsender en skriftlig redegørelse om nærmere angivne supplerende oplysninger sammen med dokumentation for bestemte udgifter i budgettet

36 Forenkling og modernisering af varslingsregler for omkostningsbestemt leje og beboerrepræsentationernes kompetence Udlejer skal ikke længere udarbejde og udlevere årsregnskab for ML 18- kontoen, lovforslagets 2, nr. 21 Skal ses i sammenhæng med at vedligeholdelsespligten gøres ubetinget, jf. 1, nr. 10 Huslejenævnene får kompetence til at pålægge udlejeren at udføre bestemte arbejder også i alle private udlejningsejendomme, herunder også ejendomme i uregulerede kommuner og 80/20- ejendomme i regulerede kommuner. Udlejer skal fortsat udarbejde årlige vedligeholdelsesregnskaber til GI Ejendomme, der ikke er omfattet af ML 18 b skal udarbejde årsregnskab (uden bindingspligt), der skal indsendes til GI

37 Forenkling og modernisering af varslingsregler for omkostningsbestemt leje og beboerrepræsentationernes kompetence Hensættelsesbeløb, jf. ML 18 og 18 b, fastfryses pr. 31/ , lovforslagets 2, nr. 20 og 22 Fastfryses til den nuværende ML, 18 og 18 b ultimo 2014, nettoprisreguleret Ejendomme med optrapningsbeløb fra 1994-loven 4, stk. 6 kan risikere at blive ramt Tillæg til kapitalafkast, jf. ML 9, stk. 7, lovforslaget 2, nr. 7 Tillægget til kapitalafkast, jf. ML 9, stk. 7 fastfryses pr. 31/ og nettoprisreguleres. Ingen ændring af selve det beregnede afkast!

38 Stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørregler Gældende regler En udlejer kan frakendes retten til at administrere egne udlejningsejendomme og til at bestemme, hvem der skal administrere dem, hvis ejeren 2 gange er idømt bøde- eller fængselsstraf efter lejelovens, boligreguleringslovens eller byfornyelseslovens regler. Én dom for en overtrædelse af lejelovens 6 om forbud mod dusør omfatter efter de gældende regler i lejelovgivningen ikke i sig selv sanktioner, der forhindrer den dømte i at udleje til beboelse efterfølgende. Lovforslaget 1, nr En ejer, der inden for en periode på 2 år er dømt for overtrædelse af 6 og inden for samme periode ikke har overholdt én eller flere endelige huslejenævnsafgørelser, skal kunne frakendes administrationsretten. lejeren skal indberette oplysning om, at ejeren er idømt bøde eller fængselsstraf i medfør af 6, til Grundejernes Investeringsfond.

39 Forhåndsgodkendelse af huslejen for udlejere af enkelte ejer- og andelsboliger Gebyret for at indbringe en sag for huslejenævnet hæves fra kr. 100 (kr. 140 i 2014-niveau) til kr. 300 Gebyret for forhåndsgodkendelse reduceres fra kr til kr. 500, lovforslaget 2, nr. 39. Udlejere skal betale kr til huslejenævnets udgifter til sagsbehandling, hvis udlejer taber sagen i nævnet. Huslejenævnet afgør, om udlejer skal betale for sagens behandling. En for udlejer tabt sag, er en afgørelse der også kun på visse punkter imødekommer lejer Hvem betaler gebyret hvis udlejer får medhold ved domstolene? Huslejenævnet kan formentlig medindstævnes

40 Nettoprisindeksregulering af lejen Nettoprisindeksregulering af den omkostningsbestemte leje Lovforslaget 2, nr. 8 ny ML 9 a Udlejer kan i stedet for regulering efter 7 beslutte, at lejen for de af 5 omfattede lejemål i perioder på 2 år ad gangen reguleres en gang årligt efter udviklingen i nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Kun muligt at aftale 2-årige perioder. Hverken kortere eller længere Regulering efter nettoprisindeks kan kun ske for den del af lejen, som vedrører de i 8, stk. 1, nævnte nødvendige driftsudgifter bortset fra skatter og afgifter. Skatter og afgifter skal fortsat varsles efter LL Hensættelsesbeløbene skal fortsat forhøjes, jf. ML 13 a Stigning í tillægsbeløbet, jf. ML 9, stk. 7 skal varsles, jf. 7 ved valg af 9 a kan der ikke opnås dækning for nettoprisindeksreguleringen af denne del af afkastet. Vælger udlejeren at regulere lejen efter nettoprisindeks, omfatter beslutning herom alle lejemål i ejendommen, hvor lejen er fastsat efter lovens 5. Hvis der allerede er gyldige trappelejeklausuler, bortfalder disse til fordel for nettoprisindeksregulering i hele ejendommen, eller kan 9 a slet ikke anvendes?

41 Nettoprisindeksregulering af lejen Nettoprisindeksregulering af den omkostningsbestemte leje Lovforslaget 2, nr. 8 ny ML 9 a Ved 2 års-periodens udløb skal udlejeren beregne lejen efter 7. Beregningen skal sammen med oplysning om, at beregningen kan indbringes for huslejenævnet, være kommet frem til lejerne inden 2 års-periodens udløb. Der skal minimum hver 3. år beregnes omkostningsbestemt leje, der skal være gældende i minimum 12 måneder, inden der igen kan reguleres efter nettoprisindeks. Hvis lejen ved 2 års-periodens udløb overstiger den leje, som beregnes efter 7, skal udlejeren med virkning fra tidspunktet for 2 års-periodens udløb nedsætte lejen til den nu beregnede leje. Beslutning om regulering af lejen efter nettoprisindeks kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren og er bindende for udlejeren i en periode på 2 år fra det tidspunkt, hvor udlejeren har afsendt meddelelse herom til lejerne. Krav om lejeforhøjelse som følge af regulering efter nettoprisindeks efter stk. 1 skal være skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning. Lejeforhøjelsen har virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.

42 Nettoprisindeksregulering af lejen Afskaffelse af trappeleje, lovforslaget 1, nr. 33 og 35 Gældende regler, lejelovens 53 I lejeperioden kan aftales forhøjelser med bestemte beløb til bestemte tidspunkter. Gælder i princippet alle typer lejemål Lovforslaget For lejeforhold i ejendomme, som ikke er omfattet af reglerne i kapitel II-IV i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, kan det dog aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren. Kun mulighed for at aftale nettoprisindeksregulering i uregulerede ejendomme, småejendomme og lejemål med fri lejefastsættelse. Mulighed for regulering af skatter og afgifter i kombination med nettoprisindeksregulering Udelukket efter ordlyden, men fortsat muligt ifølge bemærkningerne

43 Udlejers opsigelsesadgang, hvis udlejer selv skal benytte boligen Gældende regler Muligt at opsige til eget brug LL 83, litra a, men med mange begrænsninger, jf. 84 a) Vedrører lejeforholdet en beboelseslejlighed, er det en betingelse, at udlejeren selv agter at bebo lejligheden. Er denne en ejerlejlighed, som udlejeren ikke tidligere har beboet, er det tillige en betingelse, at lejemålet er indgået før 1. juli b) Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Ved afgørelsen skal der bl. a. tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og - ved opsigelse af en lejer af en beboelseslejlighed - lejerens muligheder for at finde anden passende bolig. c) Lejeforhold om lokaler, der er udlejet til erhvervsformål, kan udlejeren ikke opsige med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens. d) Er det lejede en ejerlejlighed, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis lejemålet er indgået efter ejendommens udstykning i ejerlejligheder, og hvis lejeren ved lejeforholdets påbegyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter 83, litra a. e) En lejer kan ikke opsiges, så længe han er beboerrepræsentant. f) Bebor udlejeren ved opsigelsens afgivelse en lejlighed i ejendommen, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at overtage denne lejlighed. g) Såfremt ejendommen ejes af flere personer i fællesskab, kan ejerne kun opsige lejeren af en beboelseslejlighed.

44 Udlejers opsigelsesadgang, hvis udlejer selv skal benytte boligen Lovforslaget 1, nr Muligt frit at opsige til eget brug = samme regler som for 2-familieshuse Frit opsigeligt = kræver ingen begrundelse eller rimelighed. Ejer skal dog selv benytte boligen. Kræver at man ikke ejer andre udlejede ejer- eller andelsboliger på opsigelsestidspunktet. Gælder formentligt også ikke-udlejede boliger og dog (skilsmisse og.l.) Frasælges andre boliger under lejeforholdet, således der kun ejes én, gælder opsigelsesadgangen også. Fortsat samme krav i forbindelse med opsigelse af ejerlejligheder: Udlejer tidligere har beboet en ejerlejlighed, jf. 84, litra a, 1. pkt. Successionssynpunkter kan måske føre til, at en ny ejer indtræder i tidligere ejers rettigheder Gælder kun for lejeaftaler indgået efter lovens ikrafttræden, jf. lovforslagets 4, nr. 3.

45 Sommerhuse undtages fra lejelovgivningen Lovforslaget 1, nr. 1 Loven gælder heller ikke for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål. Efter forslaget er det ikke boligens konkrete status, der er afgørende for, om loven gælder. Det afgørende er, til hvilket formål udlejningen sker. Et sommerhus, der udlejes til helårsbeboelse, vil derfor være omfattet af lejeloven, mens en helårsbolig, der udlejes til fritidsformål, vil være undtaget fra lejeloven. I vurderingen af, om der er tale om udlejning til ferie- og fritidsmæssige formål, indgår bl.a. lejeperiodens længde. I den forbindelse lægges til grund, at sædvanlig udlejning til sådanne formål ikke overstiger i størrelsesordenen 6-8 uger.