NATURKLAGENÆVNET FORMANDEN

Transkript

1 NATURKLAGENÆVNET FORMANDEN Frederiksborggade 15, 1360 København K Tlf.: Fax: X.400: S=nkn; P=sdn; A=dk400; C=dk nkn@nkn.dk 14. februar 2005 J.nr.: 03-33/ BAB Afgørelse i sagen om dispensation til opførelse af en ejendom beliggende Dannebrogsgade 12 i København. Københavns Kommune har den 13. februar 2004 meddelt dispensationer fra en lokalplan til opførelse af et boligbyggeri på ejendommen matr.nr. 58c, beliggende på Dannebrogsgade nr. 12 i København. Afgørelsen er påklaget til Naturklagenævnet af omboende samt af en ejer af en naboejendom. Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. 254 Dannebrogsgade, og er beliggende i delområde 1a. Lokalplanen er vedtaget i juni Lokalplanen indeholder bl.a. følgende bestemmelser: 1. Formål Der skal lægges vægt på at opretholde enkeltområdernes funktion med henholdsvis boliger, serviceerhverv, institutioner og rekreative formål kvarterets karakteristiske bebyggelsesstruktur med overvejende sluttet randbebyggelse i 4-5 etager med udnyttet tagetage videreføres Nybyggeri indpasses i gadebilledet og skal ved proportionering af facader harmonere med omgivelserne. 3. Anvendelse stk. 1. For områderne 1a og 1b gælder: a) Områderne fastlægges til boliger c) Nyt lejlighedsbyggeri skal indrettes overvejende med familieboliger 4. Vejforhold og byggelinjer

2 2 Stk. 4. Der fastlægges 3 m hjørneafskæringer. 5. Bebyggelsens omfang og placering Stk. 1. For områderne 1a og 1b gælder: a) Bebyggelse skal opføres i 4-5 etager med udnyttet tagetage mod Vesterbrogade, Istedgade og den nord-sydgående strækning af Westend, mens den skal opføres i 4 etager med udnyttet tagetage mod Dannebrogsgade 6. Bebyggelsens ydre fremtræden Stk. 3. For ny randbebyggelse gælder særligt: f) Boliger skal i videst muligt omfang forsynes med opholdsaltaner 9. Ubebyggede arealer Stk. 1. For områderne 1a og 1b og II gælder: a) De ubebyggede arealer skal i videst muligt omfang anlægges som opholdsarealer for beboere og brugere efter Magistratens nærmere anvisning. b) Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Parkering må ikke indrettes på terræn, men skal etableres i underjordisk anlæg eller eventuelt andetsteds i kvarteret efter Magistratens nærmere bestemmelse Det fremgår af kortbilag på side 8 i lokalplanen, at matr.nr. 58c, er indtegnet som byggefelt i område 1a. I lokalplanforslagets redegørelsesdel fremgår det, at man ved familieboliger forstår boliger med 3 værelser og derover. Det kan endvidere udledes af redegørelsens oplysninger om den planlagte ny bebyggelse, at familieboliger i gennemsnit er på ca. 80 m². Kommunen har den 12. marts 2003 modtaget ansøgning om, at der på den ubebyggede grund beliggende Dannebrogsgade 12 opføres en ejendom med 21 boliger med fællesareal. Boligerne skal fortrinsvis bestå af etværelses lejligheder samt en enkel toværelses lejlighed. Det fremgår af

3 3 en hensigtserklæring tiltrådt af kommunen og boligselskabet KSB, at kommunen vil få 100 % anvisningsret til de fremtidige boliger. Det er særligt udsatte grupper fortrinsvis kvinder med grønlandsk baggrund der skal bebo ejendommen. Kommunen har den 8. april 2003 sendt projektforslaget i nabohøring, og der er indkommet 11 indsigelser. Kommunen har den 13. februar 2004 truffet afgørelse i sagen. Det fremgår af afgørelsen, at kommunen har dispenseret fra flere af lokalplanens bestemmelser. Endvidere er det i afgørelsen fastlagt, at der projekteres med en boligbebyggelse med et etageareal på ca m², fordelt på i alt 19 boliger. Lejlighederne skal indrettes som 16 etværelses lejligheder, toværelses lejligheder indrettet som bofællesskab og 1 toværelses lejlighed. Etværelses lejlighederne vil blive på ca. 40 m² samt 12 m² trappeareal. Klagernes bemærkninger. Klagerne har bl.a. anført, at afgørelsen er i strid med lokalplanprincippet, at nyt lejlighedsbyggeri skal indrettes overvejende med familieboliger. At opføre en bebyggelse med 16 etværelses lejligheder og 3 toværelses lejligheder hvortil kommunen har 100 % anvisningsret, og som fortrinsvis skal anvendes til grønlandske kvinder med stof- og alkoholmisbrug, er ifølge klagerne ikke i overensstemmelse med lokalplanens princip om familieboliger. Kommunen har tilkendegivet, at der skal tilknyttes personale, der skal varetage beboernes behov for behandling. Klagerne mener på denne baggrund, at det må lægges til grund, at bebyggelsen anvendes til institutionelle formål og ikke til boligformål. Klagerne har endvidere anført, at kommunens afgørelse er truffet i strid med flere andre bestemmelser i lokalplanen. Det fremgår bl.a. af afgørelsen, at hjørnet udføres med 2,5 m afskæring i stedet for de 3 m som beskrevet i lokalplanens 4, stk. 4. Endvidere skal bebyggelsen opføres i 5 etager med udnyttet tagetage og ikke som beskrevet i lokalplanens 5, stk. 1, litra a, i 4 etager med udnyttet tagetage. Det fremgår ligeledes af lokalplanens 9, stk. 1, litra a, at ubebyggede arealer fortrinsvis skal anlægges som opholdsarealer for beboerne i området. Dette var også af kommunen blevet stillet klagerne i udsigt, således at ejendommen matr.nr. 58c skulle friholdes for byggeri. Endelig bestemmer lokalplanens 9, at parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageare

4 4 al. Der er ikke i afgørelsen meddelt dispensation fra denne bestemmelse, og der bør således ifølge klagerne anlægges ca. 13 parkeringspladser. Kommunens bemærkninger Kommunen har til dette bl.a. bemærket, at de bestemmelser i en lokalplan der mere detaljeret regulerer bebyggelsens omfang, udformning og placering, normalt ikke hører til principperne i en lokalplan. Det fremgår af lokalplanen, at nybyggeri overvejende skal indrettes som familieboliger. Dispensationen vedrører imidlertid kun et enkelt, mindre boligbyggeri, som udgør en meget lille del af lokalplanens samlede rummelighed. Herved er kravet om, at boligerne skal være overvejende familieboliger opfyldt for lokalplanområdet som helhed. Kommunen anser det ikke som en fravigelse fra planens principper - men som en indretning af en anden boligtype end familieboliger for en lille del af den samlede bebyggelses vedkommende. Kommunen lægger endvidere vægt på, at ansøgningen gælder opførelse af en boligbebyggelse med henblik på udlejning, og ikke en bolig til institutionsformål. Til klagernes bemærkninger om, at arealet var stillet beboerne i udsigt som friareal, har kommunen bl.a. anført, at der i lokalplanen er fastlagt et byggefelt med henblik på, at der kan opføres bebyggelse på matr.nr. 58c. Et fremtidigt byggeri på grunden var ligeledes en forudsætning for byfornyelsesbeslutningen for karréens fællesgårdanlæg. Det har således ikke været stillet nogen i udsigt eller været kommunens hensigt, at arealet permanent har skulle anlægges som friareal. Yderligere er gesimshøjden tilpasset nabobygningerne, og fordi bebyggelsen indrettes med stueetagen i terrænplan, kan der indrettes 5 fulde etager mod nabobygningens 4 etager, uden at ejendommene i højden vil afvige fra hinanden. Bebyggelsen vil herefter ikke skabe mere skygge end en 4 etagers ejendom ville. Årsagen til at bygningen opføres med 2,5 m hjørneafskæring og ikke 3 m som fastlagt i lokalplanen er, at dette svarer til den oprindelige bygnings udformning. Endelig har kommunen anført, at klagernes øvrige bemærkninger ikke vedrører forhold, der er relevante i forhold til dispensationerne fra lokalplanen. Klagerne har til dette bl.a. anført, at lokalplanens angivelse af, at der overvejende skal indrettes familieboliger, ikke er møntet på lokalplanområdet som sådant. Det angives specifikt i lokalplanen, at kravet skal være opfyldt for nybyggeri. Derfor er det i strid med lokalplanens principper, at der for dette nybyggeri tillades indret

5 5 tet etværelses lejligheder til brug for et behandlingskrævende klientel, som kommunen samtidig har 100% anvisningsret til. Naturklagenævnets afgørelse I sagens behandling har deltaget 9 af Naturklagenævnets 10 medlemmer: Lars Busck (formand), Ole Pilgaard Andersen, Marie-Louise Andreasen, Erling Christensen, Martin Glerup, Leif Hermann, Mogens Mikkelsen, Anders Stenild og Poul Søgaard. Naturklagenævnet udtaler enstemmigt: Efter planlovens 58, stk. 1, nr. 4, kan der til Naturklagenævnet alene klages over retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter planloven. Det er et retligt spørgsmål, om kommunen har overskredet sin dispensationskompetence. Om kommunens afgørelse herudover er hensigtsmæssig er udtryk for et skøn, som Naturklagenævnet ikke kan efterprøve. Det følger af planlovens 18, at bestemmelser i en lokalplan er umiddelbart bindende overfor borgerne, således at et byggeri, der er i overensstemmelse med lokalplanbestemmelserne er umiddelbart tilladt, mens omvendt et byggeri, der ikke er i overensstemmelse hermed, ikke er tilladt, med mindre kommunen kan og vil dispensere fra bestemmelserne jf. planlovens 19. Klagerne har bl.a. anført, at det tilladte byggeri har karakter af institution og ikke bolig. Det fremgår af sagen, at lejlighederne er almennyttige boliger, der udlejes på almindelige lejevilkår. Der er dog indgået aftale om, at kommunen skal have anvisningsret til samtlige boliger, og kommunen påtænker at anvise lejlighederne til særlig udsatte grupper. Der vil derudover efter behov kunne tilknyttes personale til beboerne. Da der er tale om lejligheder, der udlejes på almindelige lejevilkår, finder Naturklagenævnet, at bebyggelsen som udgangspunkt har karakter af boligbyggeri, og således ikke er en institution. Der kan efter Naturklagenævnets opfattelse ikke lægges afgørende vægt på, hvorvidt lejerne har sociale eller personlige problemer, eller om der efter behov kan tilknyttes personale til ejendommen. Lokalplanens krav, om at nyt byggeri i område 1a skal opføres som bolig, er dermed opfyldt.

6 6 Klageren har endvidere anført, at det ikke er i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelse om familieboliger at opføre 19 lejligheder, hvoraf 16 er etværelses lejligheder. Naturklagenævnet finder, at lokalplanens 3, stk. 1, punkt c, må forstås således, at det er et krav, at det enkelte lejlighedsbyggeri indrettes overvejende med familieboliger. Dette er i overensstemmelse med kommunens oprindelige forudsætning om, at byggeriet kræver dispensation fra lokalplanen. Lokalplanens bindende bestemmelser angiver ikke, hvad der nærmere forstås ved familieboliger. I redegørelsen til lokalplanforslaget er det imidlertid anført, at der med familieboliger menes boliger med 3 værelser og derover, og det kan udledes af redegørelsens omtale af det fremtidige nybyggeri at boligerne i gennemsnit er ca. 80 m². Naturklagenævnet finder ikke, at der kan være tvivl om, at etværelses lejligheder, som de i sagen omhandlede, falder uden for betegnelsen familiebolig i lokalplanens forstand. Byggeriet er således i strid med lokalplanens 3, stk. 1, pkt. c. Efter planlovens 19 kan kommunen dispensere fra bestemmelser i en lokalplan, i det omfang dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Ved planens principper forstås efter lovbemærkningerne til bestemmelsen navnlig planens formålsbestemmelse og de anvendelsesbestemmelser, der er fastsat ud fra planens formål. Principperne omfatter også den planlagte struktur, herunder et eventuelt overordnet fastlagt forhold mellem friarealer og bebyggede arealer. Dispensation fra sådanne bestemmelser kan kun meddeles i meget begrænset omfang. Derimod kan der som regel dispenseres fra bestemmelser, som mere detaljeret regulerer bebyggelsens omfang, udformning og placering. Klageren har overfor Naturklagenævnet anført, at dispensationen fra lokalplanens 3, stk. 1, pkt. c, er i strid med principperne i lokalplanen, og derfor er ulovlig. Som nævnt ovenfor anses lokalplaners formålsbestemmelser og anvendelsesbestemmelser normalt som en del af planens principper. Naturklagenævnet finder, at det er et formål med lokalplanen, at område 1a fastlægges til boliger, jf. planens 3, stk. 1, punkt c, sammenholdt med 1.

7 7 Kommunen har i lokalplanen skærpet kravene til boliger ved at bestemme, at boligerne overvejende skal være familieboliger. Hverken planen eller redegørelsen til planforslaget definerer, hvad der skal forstås ved en familiebolig bortset fra tilkendegivelsen i redegørelsen om, at der tænkes på boliger af en vis størrelse. En sådan bestemmelse må efter sin art sidestilles med bebyggelsesregulerende bestemmelser i en lokalplan, som der normalt kan dispenseres fra. Naturklagenævnet finder derfor ikke, at familieboliger kan anses for at være en del af planens principper, og der kan herefter lovligt ske dispensation fra bestemmelsen. Klagerne har endvidere anført, at man er blevet stillet i udsigt af kommunen, at ejendommen Dannebrogsgade 12 skulle være friareal. Det pågældende areal på Dannebrogsgade 12 er i lokalplanen fastlagt som byggefelt. Naturklagenævnet finder ikke grundlag for at tilsidesætte kommunens forklaring om, at et fremtidigt byggeri på matr.nr. 58c har været en forudsætning for at byforny fællesgårdanlægget, og klagerne kan derfor ikke have haft en berettiget forventning om, at arealet permanent skulle indgå i et fælles gårdanlæg. Det tilladte byggeri er således i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Kommunen har endelig dispenseret fra lokalplanens bestemmelser om, at bebyggelse mod Dannebrogsgade skal opføres i 4 etager med udnyttet tagetage, jf. 5, stk. 1, pkt. a, at der fastlægges 3 meter hjørneafskæringer, jf. 4, stk. 4, og at nye boliger i videst muligt omfang skal forsynes med opholdsaltaner, jf. 6, stk. 3, pkt. f. De ovennævnte bestemmelser er bebyggelsesregulerende bestemmelser, der ikke er en del af lokalplanens formål eller et princip i planen. Naturklagenævnet finder derfor, at kommunen lovligt har kunnet dispensere fra bestemmelserne. Klagerne har anført, at lokalplanens 9, ligeledes bestemmer, at parkeringsdækningen skal være i størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Der bør således også skulle anlægges parkeringspladser. Lokalplanens 9, stk. 1, pkt. b, bestemmer, at parkeringen skal etableres i underjordisk anlæg eller eventuelt andetsteds i kvarteret efter Magistratens nærmere bestemmelse.

8 8 Det fremgår imidlertid af den af kommunen udstedte byggetilladelse, at der ikke er mulighed for at anlægge parkeringspladser på grunden. Kommunen har givet byggetilladelse til opførelse af bebyggelsen på vilkår af, at parkeringspladserne vil blive opført i fremtiden, såfremt kommunen ønsker det, eller ved at der stilles krav om indbetaling til en parkeringsfond. Kommunen har således ikke dispenseret fra lokalplanens 9, stk. 1, pkt. b. Naturklagenævnet finder, at byggetilladelsen er i strid med lokalplanens bestemmelser om etablering af parkeringsarealer ved nybyggeri, idet den skete fravigelse fra lokalplanens bestemmelser kræver en dispensation. Kommunen har derfor handlet i strid med lokalplanen ved ikke at have meddelt dispensation fra lokalplanens bestemmelse om parkeringspladser, inden den udstedte byggetilladelsen. Det påhviler kommunen som tilsynsmyndighed at foranledige forholdet lovliggjort, jf. planlovens 51, stk. 5. Naturklagenævnets afgørelse går herefter ud på, at der ikke gives klager medhold i, at de af Københavns Kommune meddelte dispensationer fra Lokalplan nr. 254 Dannebrogsgade er i strid med planloven, men at kommunen har tilsidesat lokalplanens 9, stk. 1, pkt. b. om parkeringspladser, ved at have undladt at meddele dispensation fra bestemmelsen, inden byggetilladelsen blev udstedt. På Naturklagenævnets vegne Babette Bentley Fuldmægtig Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. planlovens 58, stk. 3. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62, stk. 1.