Lokalplan for et byomdannelsesområde ved Kocksvej og Falkenborgvej. Endeligt vedtaget af Frederikssund Byråd den 25. februar Lokalplan nr.

Transkript

1 Lokalplan for et byomdannelsesområde ved Kocksvej og Falkenborgvej. Endeligt vedtaget af Frederikssund Byråd den 25. februar 2009 Lokalplan nr. 010

2 Bekendtgørelse Endelig vedtagelse af tillæg nr. 010 til Kommuneplan og Lokalplan nr. 010 Byrådet vedtog den 25. februar 2009 endeligt: Tillæg nr. 010 med miljøvurdering til Kommuneplan for Frederikssund for et byomdannelsesområde beliggende ved Kocksvej, Lundebjergvej og Falkenborgvej, Frederikssund og Lokalplan nr. 010 for et område til blandet byformål ved Løgismose og Falkenborgvej, Frederikssund. Kommuneplantillæg nr. 010 og Lokalplan nr. 010 fastlægger rammerne for den fremtidige anvendelse i området omfattet af planerne. Ved den endelige vedtagelse af kommuneplantillæg nr. 010 defineres rammeområdet BB1.14. Ved den endelige vedtagelse af Lokalplan nr. 010 ophæves Lokalplan nr.105 (vedtaget af tidligere Frederikssund Kommunes Byråd d. 26. juni 2007) for den del af området, som er omfattet af nærværende lokalplan. Kommuneplantillægget og lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt i 10 uger fra den 11. november 2008 til den 6. januar Indsigelser og bemærkninger indkommet i høringsperioden har givet anledning til justeringer af kommuneplantillægget og lokalplan for så vidt gælder udeladelse af Løgismoses forlængelse. Der er desuden foretaget præciseringer i teksten vedrørende belægninger mod vej samt mulighed for etablering af tekniske installationer til brug for alternativ energi. Miljøvurderingen har været offentligt fremlagt i perioden fra den 11. november 2008 til den 10. december Der har været foretaget miljøvurdering af eksisterende kraftvarmeværks påvirkning af området for så vidt gælder emission, lavfrekvent støj, støjbelastning og infralyd. På baggrund af miljøvurderingen er influensområdet defineret, hvilket fremgår af miljøvurderingen. Byggefelter, fastlagt i lokalplanen, er placeret udenfor influensområdet. Indsigelser til miljøvurderingen ses ikke indkommet. Frederikssund Kommune overvåger forholdene defineret i miljøvurderingen gennem løbende miljøtilsyn på kraftvarmeværket. Når Kommuneplantillægget og lokalplanen er offentligt bekendtgjort, må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med kommuneplantillæggets og lokalplanens bestemmelser, med mindre der forinden er meddelt dispensation til det. Byrådets endelige vedtagelse af planerne kan, hvad angår retlige forhold, påklages til Naturklagenævnet, Rentemestervej 8, 2400 København NV inden 4

3 uger fra den offentlige bekendtgørelse, dvs. senest den 28. april Naturklagenævnet opkræver et gebyr på 500 kr. for behandling af en klagesag. Hvis De får helt eller delvist medhold i Deres klage, får De gebyret tilbage. Såfremt De ønsker at indbringe sagen for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra den offentlige bekendtgørelse. Planerne kan ses på Bibliotekerne, Administrationscenter Slangerup samt på Kommunens hjemmeside:

4 2 Indholdsfortegnelse Redegørelse 3 Indledning...3 Områdets beliggenhed...3 Baggrund og formål med lokalplanen...3 Historie eksisterende forhold...4 Lokalplanens indhold...4 Forhold til anden planlægning...4 Forhold til byens andre funktioner, herunder støj...5 Tilladelser mv. fra andre myndigheder...6 Lokalplanens bestemmelser 7 1. Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Områdeinddeling og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Veje og stier Parkering Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer Lednings- og forsyningsanlæg Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Miljøzoner Grundejerforening Ophævelse af byplanvedtægt eller lokalplan Lokalplanens retsvirkninger...11 Vedtagelsespåtegning...12 Bilag: Bilag 1: Lokalplanområdets afgrænsning Bilag 2: Teknisk kort Bilag 3: Konsekvenszone Bilag 4: Byggefelter

5 3 Redegørelse Indledning Områdets beliggenhed En lokalplan er en detaljeret fysisk plan for et geografisk område. Lokalplanen er bygget op af en redegørelsesdel og en lovdel. I redegørelsen beskrives planens intentioner og baggrund samt dens forhold til anden planlægning. I lovdelen fastlægges planområdets afgrænsning, konkrete bestemmelser for udnyttelse, byggeri, infrastruktur, m.v. samt planens retsvirkninger. En lokalplan skal efter reglerne i planloven annonceres og fremlægges som forslag i mindst 8 uger. I denne periode har alle mulighed for at fremkomme med indsigelser og ændringsforslag til planen. Hvis planen ikke ændres væsentlig kan den herefter vedtages endeligt af Byrådet. Lokalplan nr. 010 omfatter: - et område ved Kocksvej i Frederikssund. Mod nord afgrænses området af Løgismose, et offentligt grønt område og kraftvarmeværket, mod vest af Kocksvej. Mod øst ligger en mindre stikvej med fritliggende enfamilieboliger og dobbelthuse. Mod syd Falkenborgvej og det hertil knyttede etageboligbyggeri Nørresvinget. Baggrund og formål med lokalplanen Den 26. juni 2007 vedtog Frederikssund Byråd lokalplan nr. 105 for et blandet erhvervs- og serviceområde ved Kocksvej, Falkenborgvej og Lundebjergvej. Lokalplanen var en direkte følge af et 14-forbud i området. Lokalplanens formål var at fastlægge områdets anvendelse som erhvervsområde og zonere området miljømæssigt. Lokalplanen var udformet som en rammelokalplan, og Byrådet besluttede som følge heraf, at der efterfølgende skulle arbejdes videre med en mere præcis planlægning af området med udgangspunkt i aktuelle ønsker og behov. En grundejer i området har rettet henvendelse til kommunen med henblik på udvikling af et bolig og erhvervsprojekt. Yderligere planlægning har imidlertid måtte afvente en miljøvurdering af det eksisterende kraftvarmeværk. Miljøvurderingens konklusion efterviser, at der kan etableres boliger i størstedelen af området. Miljøvurderingen fremgår af det til denne lokalplan knyttede kommuneplantillæg nr. 010.

6 4 På den baggrund tiltrådte Plan og Udviklingsudvalget på møde d. 14. august 2008 en beslutning om at igangsætte udarbejdelsen af denne lokalplan, idet området gives status af byomdannelsesområde. Formålet med lokalplanen er at tilvejebringe anvendelsesbestemmelser i overensstemmelse med kommuneplantillæg nr. 010 s rammer, således at lokalplanområdet kan fastlægges til blandet byformål, herunder boliger, erhverv i miljøklasse 1-2, der kan integreres i bybilledet, fritidsformål samt offentlig og privat service. Det er samtidig formålet at sikre, at der ikke etableres butikker i området. Historie eksisterende forhold Lokalplanområdet er et blandet erhvervsområde, der er udbygget over en længere periode. I området findes desuden del af en offentlig park. Umiddelbart nord for området opførte Frederikssund Kommune i perioden et naturgasfyret kraftvarmeværk. I 1999 overdrog kommunen værket til NESA, der nu har videresolgt det til E. ON Danmark A/S. Opførelsen af kraftvarmeværket har medført miljømæssige begrænsninger i de omliggende kvarterer. Lokalplanområdet fremstår i dag med en meget blandet karakter. Flere af erhvervsejendommene står tomme og en enkelt parcel er ubebygget. Området bærer præg af manglende udvikling og et begyndende ucharmerende forfald. Parken anvendes kun af offentligheden i beskedent omfang. Lokalplanens indhold Forhold til anden planlægning Lokalplanen indeholder anvendelsesbestemmelser og bygningsregulerende bestemmelser i overensstemmelse med rammerne i kommuneplantillæg nr Regionplan Nærværende lokalplans indhold er i overensstemmelse med Regionplan 2005 samt Fingerplanens bestemmelser. Kommuneplanen Nærværende lokalplan er i overensstemmelse med kommuneplantillæg nr. 010, der har været fremlagt og er vedtaget parallelt med lokalplanforslaget. Eksisterende lokalplaner Området er omfattet af lokalplan nr. 105 for tidligere

7 5 Frederikssund Kommune. Ved endelig vedtagelse af lokalplan nr. 010 ophæves lokalplan nr. 105 for den del af området, der er omfattet af nærværende lokalplan. Sektorplaner Området skal tilsluttes den offentlige kloak. Vandforsyning skal ske fra Frederikssund Kommunale Vandforsyning. Området skal varmeforsynes fra Frederikssund Kraftvarmeværk. Trafikpolitik I henhold til den af Byrådet vedtagne trafikpolitik for Frederikssund 2008 tilstræbes det at friholde de primære indfaldsveje til Frederikssund Bymidte for forhold der vil kunne sinke trafikken. Forholdet omkring etablering af overkørsler til og fra lokalplanområdet, skal derfor varetages under størst mulig hensyntagen hertil. Forhold til byens andre funktioner, herunder støj Kraftvarmeværket overskrider Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj i blandet byområde i en zone umiddelbart omkring værket. Der stilles ikke krav i henhold til miljøgodkendelsen om nedbringelse af støjen. Støjmåling samt beregning ligger derfor til grund for fastlæggelse af konsekvensområdet omkring kraftvarmeværket. Kraftvarmeværket overskrider Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for lavfrekvent støj i blandet byområde. Kraftvarmeværkets miljøgodkendelse stiller imidlertid krav om nedbringelse af støjen. Frederikssund Kommune håndhæver denne miljøgodkendelse. På den baggrund er forhold vedrørende lavfrekvent støj ikke medtaget som faktor ved fastlæggelse af konsekvenszonen. Det kan ikke udelukkes at trafikstøj vil overskride bygningsreglementet 2008 s grænseværdier for støj i boliger og på friarealer. Forholdet varetages gennem Byggelovens bestemmelser.

8 6 Tilladelser mv. fra andre myndigheder Fortidsminder Findes der under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet, i medfør af museumslovens 27, standses i det omfang det berører fortidsmindet. Fundet skal straks anmeldes til Egnsmuseet Færgegården. Lov om miljøvurdering af Plan og programmer. I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer skal der ske en miljøvurdering af planer, der kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Ordet miljø dækker i denne forbindelse et bredt spekter af forhold omkring natur, ressourceforbrug, levevilkår for mennesker m.v. Lovens formål er at fremme en bæredygtig udvikling. I forbindelse med udarbejdelse af lokalplaner skal der altid foretages en vurdering (screening) af, hvorvidt der er behov for at udarbejde en miljøvurdering eller ej. I henhold til gældende lovgivning er der gennemført en SMV-screening af rammeområdet i det til denne plan knyttede kommuneplantillæg samt lokalplanområdet. På baggrund af screeningen, er det vurderet, at der skal foretages en miljøvurdering af kommuneplantillægget og lokalplanforslaget, idet kommuneplantillæggets rammeområde omfatter anlæg kraftvarmeværket der er omfattet af lovens bilag 4. Lokalplanområdet støder umiddelbart op til kraftvarmeværket. Miljøvurderingen har til formål at redegøre for de eventuelle miljømæssige problemer for så vidt angår støj, lavfrekvent støj, infralyd og emissioner, der måtte opstå, såfremt der placeres boliger og andre miljøfølsomme anlæg nærmere end 200 meter fra kraftvarmeværket (konsekvenszonen) samt heraf følgende afværgemanøvrer. Der er ikke fundet anledning til at udpege yderligere temaer, der skal indgå i kommuneplantillæggets miljøvurdering og følgelig ej heller, hvad angår lokalplanen. På baggrund af miljøvurderingen konkluderes det, at rammeområdets anvendelse ikke er i konflikt med de miljømæssige forhold i området. Den reviderede konsekvenszone er fastlagt på baggrund af miljøvurderingen og fremgår af bilag 3. Miljøvurderingen fremgår i sin helhed af forslag til kommuneplantillæg nr. 010.

9 7 Lokalplanens bestemmelser 1. Lokalplanens formål Lokalplanens formål er: Med hjemmel i lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007) fastsættes følgende bestemmelser for det område der er beskrevet i 2. Til lokalplanen knytter sig bilag at tilvejebringe anvendelsesbestemmelser i overensstemmelse med forslag til kommuneplantillæg nr. 010 s anvendelsesbestemmelser, således at lokalplanområdet, der udlægges til byomdannelsesområde, kan anvendes til blandet byformål, herunder privat og offentlig service, bolig, erhverv i klasse 1 og 2 og friarealer - at sikre, at der ikke etableres butikker i området - at sikre at områdets anvendelsesbestemmelser er i overensstemmelse med miljøvurderingens fastlæggelse af konsekvenszone i forhold til det nærtliggende kraftvarmeværk. 2. Områdets afgrænsning Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1, og omfatter følgende ejendomme: Matr. nr. 5 ac, 5 o, 7 be, 7 bi, 7 di Frederikssund Markjorder. Lokalplanen omfatter desuden alle parceller der efter den 1. september 2008 udstykkes fra disse ejendomme. 3. Områdeinddeling og zonestatus 3.1 Området er beliggende i byzonen. 3.2 Området opdeles i to delområder: - Delområde A der udlægges til byomdannelsesområde, blandet byformål herunder privat og offentlig service, bolig og erhverv i klasse 1 og 2 - Delområde B der udlægges til friareal. Delområdernes afgrænsning fremgår af bilag Områdets anvendelse 4.1 Områdets anvendelse fastlægges til byomdannelsesområde jævnfør 1 og Inden for lokalplanområdets delområder kan der etableres etageboliger, erhverv i miljøklasse 1-2, der kan integreres i bybilledet, fritidsaktiviteter, offentlig og privat service samt friarealer.

10 8 5 Udstykning 5.1 Området kan udstykkes i henhold til bilag Udover bestemmelserne i 5.1 kan matrikler i området sammatrikuleres. 6. Veje og stier 6.1 Vej- og stianlæg indrettes og udlægges i princippet som angivet på kortbilag 2, det tekniske kort. 6.2 Der etableres 2 overkørsler med tilhørende vejudlæg A - A og C - C fra Falkenborgvej til området som vist på kortbilag Vejudlæg A A udlægges i 5 meters bredde. Vejudlæg C C udlægges i 5 meters bredde. 6.5 Eksisterende overkørsler fra Kocksvej til lokalplanområdet nedlægges og erstattes af nye fra Falkenborgvej jævnfør Eksisterende anlagte stiforbindelser a - a og b b nord - syd fastholdes jævnfør bilag Parkering 7.1 Der anlægges 1 parkeringsplads pr. bolig mindre end 75 m Der anlægges 1,5 parkeringsplads pr. bolig større end 75 m Der udlægges 1 parkeringsplads pr. 50 m2 erhverv, idet behovet for parkering skal vurderes i forhold til ejendommens faktiske anvendelse. 7.4 For alle parkeringsarealer gælder, at der skal etableres handicapparkering i henhold til den enhver tid gældende lovgivning herom. 7.5 P-pladser kan etableres på tværs af matrikelskel, såfremt de berørte grundejere kan blive enige herom. 8. Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Bebyggelsen mod Kocksvej og Falkenborgvej skal udføres som randbebyggelse og placeres indenfor de angivne byggefelter jævnfør bilag Øvrig bebyggelse skal opføres indenfor de på bilag 4 viste byggefelter. 8.3 Byggefelterne gives en maksimal dybde på 20 meter. 8.4 Randbebyggelsens boligblokke kan dog sam-

11 9 menbygges med mindre tilbagetrukne bygningsdele. 8.5 Boligblokkene gives en maksimal længde på 30 meter. Erhvervsbyggeri kan opføres med en maksimal længde på 50 meter. 8.6 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom fastsættes til 100 %. 8.7 Etageantallet fastsættes til maksimalt 4 etager med en maksimal højde på 14 meter. 8.8 Randbebyggelsen skal opføres i 4 etager. 8.9 Sekundære bygninger skal opføres i umiddelbar nærhed af beboelses- og erhvervsejendommene. 9. Bebyggelsens udseende. 9.1 Randbebyggelsen mod Kocksvej og Falkenborgvej skal fremstå i lys tegl. I kombination hermed kan anvendes lette facadepartier i ikke-reflekterende metal, glas eller plade. Facadefelter kan pudses, såfremt de fortsat fremstår i en lys farveskala. 9.2 Øvrig bebyggelse kan opføres i en helt let facadekonstruktion i ikke-reflekterende metal, glas eller plade, tegl pudset og/eller blank - eller en kombination af disse. 9.3 Tage udføres flade eller med ensidigt fald med en maksimal hældning på15 grader. 9.4 Tage belægges med pap på lister eller ikkereflekterende metalplade. 9.5 Vinduer udføres i træ og/eller alu. 9.6 Der kan isættes vinduer i de facader, der måtte placeres i skel, under forudsætning af, at det ikke er i modstrid med Bygningsreglementets bestemmelser, kapitel 5 (Brandforhold). 9.7 Tagrender og nedløbsrør udføres i zink eller galvaniseret stål. 9.8 Sekundære bygninger, affaldsstationer, cykelskure og lignende kan udføres i plade, ikke-reflekterende metalplade eller træ. Tage udføres i pap på lister eller ikke reflekterende metalplade. 9.9 Tekniske anlæg til brug for etablering af alternativ

12 10 energi, kan etableres som integreret del af bygningerne Skiltning for eventuelt erhverv skal være forenelig med bebyggelsens karakter og kræver tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 10. Ubebyggede arealer 10.1 Delområde B overgår til grønt friareal for beboerne indenfor lokalplanområdet, idet eksisterende sti a - a jævnfør bilag 2 i den østlige del af arealet forsat gives offentlig adgang Delområde B kan indrettes med bålplads, lækroge, bede, petanquebane, legeplads og yderligere beplantning. Eventuelle uoverdækkede spisepladser kan gives en befæstelse. Den øvrige flade skal fremstå i græs Der må ikke opføres nogen form for stationære overdækninger i delområde B Arealer mellem byggefelter og offentlig vej skal udlægges med fast belægning. Der må ikke hegnes eller plantes mellem udearealerne ud for de enkelte lejligheder eller mod vej Arealer mellem byggefelter og vejareal må ikke benyttes som friarealer Rydning af eksisterende beplantning kræver tilladelse i det enkelte tilfælde Oplag udenfor bygninger må ikke finde sted. 11. Lednings- og forsyningsanlæg 11.1 Alle ledningsanlæg skal lægges som jordkabler Samtlige enheder skal tilsluttes områdets kollektive varmeforsyning: fjernvarme Indenfor området kan der etableres mindre tekniske anlæg for områdets forsyning. Placeringen af disse skal ske i tilknytning til parkeringsarealerne Lokalplanområdet skal tilsluttes den offentlige kloakforsyning og separatkloakeres i henhold til gældende spildevandsplan Overfladevand fra interne veje og parkeringspladser skal bortledes til offentligt regnvandssystem med sandfang og olieudskiller. Sandfang og olieud-

13 11 skiller placeres i tilslutning til de enkelte grundes brønde på matriklerne Området tilsluttes Frederikssund Vandforsyning. 12. Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er foretaget tilslutning til forsyningsnettet Parkeringspladser, som angivet i byggetilladelsen skal være anlagt, før nyt byggeri må tages i brug Dagrenovationsanlæg skal være etableret, før nyt byggeri må tages i brug For relevante ejendomme skal overkørsler mod Kocksvej være nedlagt, før nyt byggeri må tages i brug Adgangsveje til de enkelte ejendomme, jævnfør bilag 2, skal være etableret, før nyt byggeri på den enkelte ejendom må tages i brug. 14. Miljøzoner 14.1 Byggefelter skal placeres i overensstemmelse med den zonering der fremgår af kortbilag Grundejerforening 15.1 Der skal oprettes en grundejerforening for hele lokalplanområdet. Frederikssund Kommune er påtaleberettiget Grundejerforeningen har medlemspligt Grundejerforeningen varetager eventuel udvikling, -drift - og vedligeholdelse af friarealer i henhold til lokalplanens bestemmelser Grundejerforeningen skal oprettes senest når Frederikssund Kommune måtte ønske det. 16. Ophævelse af byplanvedtægt eller lokalplan 17. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplanen gælder også for forhold der ikke kræver byggetilladelse, fx opførelse af carporte, skure og lign. samt hegn og beplantning. Lokalplan nr. 105 vedtaget af Frederikssund Byråd d. 26. juni 2007 ophæves for den del af området, som er omfattet af denne lokalplan. Lokalplanens retsvirkninger 1. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må de ejendomme der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller

14 12 ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre der er indeholdt i planen. 2. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., med mindre Byrådet skønner at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens 19 og 20). 3. I henhold til planlovens 47 er der mulighed for at ekspropriere ejendomme eller rettigheder over ejendomme når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for realisering af lokalplanen. 4. I henhold til planlovens 18 fortrænger lokalplanen privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med planen. Vedtagelsespåtegning Således endeligt vedtaget af Frederikssund Byråd den 25. februar Ole Find Jensen borgmester / Ole Jakobsen konstitueret kommunaldirektør

15

16 14

17 Lokalplan nr. 010 Kortbilag 3 Støjkonsekvenszone september 2008 Frederikssund Kommune By og Land 15

18 16 Lokalplan nr. 010 Kortbilag 4 Byggefelter september 2008 Frederikssund Kommune By og Land