Tandklinik ved Hjerting Strandvej

Transkript

1 Lokalplan Hjerting By Tandklinik ved Hjerting Strandvej April 2015

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på anmeldelse i PlansystemDK. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med LandSyd - Landinspektører I/S Fotos/Illustrationer: Esbjerg Kommune og LandSyd Tryk: Esbjerg Kommune

3 Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse Lokalplanområdet Baggrund Lokalplanområdets disposition Trafikale forhold Forhold til Kommuneplanen Bindinger Forhold til gældende lokalplan Forhold til gældende servitutter Miljøvurdering Internationale naturområder og beskyttede arter Bygningshøjde og etageantal Tilladelser fra andre myndigheder Vand-, kloak-, anten-ne- og varmeforsyning... 8 Bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Zonebestemmelser Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Opholds- og ubebyggede arealer Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder Aflysninger i PlansystemDK Retsvirkninger Vedtagelse Bilag (indsat bag i hæftet) Lokalplanlkort... Bilag A Side 1

4 Side 2

5 Redegørelse Redegørelse Lokalplan Hjerting By Tandklinik ved Hjerting Strandvej Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje 1. Lokalplanområde Lokalplanområdet er beliggende i Hjerting ud til Hjerting Strandvej. Lokalplanområdet omfatter én ejendom på ca. 900 m 2. Lokalplanområdet er beliggende i den ældre del af Hjerting og med en bebyggelse fra 1925, hvortil der løbende er foretaget om- og tilbygninger. Lokalplanområdet anvendes delvist til bolig og delvist til tandklinik, der har været drevet på adressen siden Bebyggelsen fremstår i 1 etage med udnyttet tagetage. Den omkringliggende bebyggelse består af tilsvarende ældre boliger i 1 etage med udnyttet tagetage og en enkelt erhvervsvirksomhed, hvorfra der drives blomsterforretning. Side 3

6 Redegørelse Billede 1 Lokalplanområdet anvendes delvist som bolig og delvist som tandklinik. 2. Baggrund 3. Lokalplanområdets disposition Anvendelse Bebyggelsens omfang Bebyggelsens fremtræden 4. Trafikale forhold Skiltning Formålet med udarbejdelsen af Lokalplan er at muliggøre, at lokalplanområdet kan anvendes enten fuldstændigt til bolig eller erhverv, eller som en kombination deraf. Lokalplanområdet har tidligere været omfattet af Lokalplan 372, der aflyses indenfor denne lokalplans område. Lokalplan 372 indeholder bestemmelser om, at erhvervsandelen maksimalt må udgøre indtil 25 % af etagearealet for en ejendom. Den overvejende andel af Lokalplan 372s bestemmelser videreføres i denne lokalplan. Lokalplan ændrer hovedsageligt på anvendelsesbestemmelserne samt foretager en modernisering af de øvrige bestemmelser. Bestemmelserne i denne lokalplan er afpasset med det gældende bygningsreglement samt Esbjerg Kommunes kommuneplan. Lokalplanområdet må anvendes helt eller delvist til bolig, liberale erhverv, værksted med salg af egne varer og lignede mindre, ikke støjende institutioner og ikke støjende erhverv. Erhverv indenfor lokalplanområdet må ikke klassificeres højere end klasse 1 i henhold til Håndbog om Miljø og Planlægning. Klassifikationen er et vejledende hjælperedskab i planlægningen, der har til formål at minimere nabogener. Klasse 1 er de typer af erhverv, der medfører den mindste samlede miljøbelastning. Indenfor lokalplanområdet må der bebygges med en bebyggelsesprocent på indtil 30%. Bebyggelsen skal placeres min. 2½ m fra skel og bygningshøjden må ikke overstige 2 etager. Bebyggelsen skal enten fremstå som blank eller pudset mur, dog må carporte og lign. udbygninger opføres som en let konstruktion med bræddebeklædning. Bestemmelserne om bygningernes placering og ydre fremtræden er en videreførelse af de bestemmelser, der hidtil har været gældende i Lokalplan 372. Ved at sikre bestemmelsernes videreførelse, vil lokalplanområdet ikke komme til at fremstå væsentligt anderledes, end det nuværende lokalområde. Da lokalplanen giver mulighed for erhverv, indeholder lokalplanen også bestemmelser omkring skiltning, i overensstemmelse med Esbjerg Kommunes Skiltevejledning. Der må vinkelret på kørebanen opsættes ét mindre fritstående skilt, samt opsættes ét facadeskilt eller en samlet opsætning med løse bogstaver. Skiltningen skal fremstå harmonisk i forhold til bebyggelsen. Lokalplanområdet skal fortsat vejbetjenes fra Hjerting Strandvej. For at imødekomme evt. trafikale udfordringer i forbindelse med parkering for både beboere, personale og kunder til lokalplanom- Side 4

7 Redegørelse 5. Forhold til Kommuneplanen Anvendelse Bebyggelse Friarealer Støjbestemmelser Bygningskultur Bebyggelsens indpasning rådet, skal der som min. anlægges 2 p-pladser pr. bolig og min. 1. p-plads pr. 50m 2 erhvervsareal indenfor lokalplanområdet. Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan , herunder bestemmelserne for enkeltområde I overensstemmelse med kommuneplanen fastlægges anvendelsen til bolig, liberale erhverv, institutioner, værksted med salg af egne varer og lignede mindre, ikke støjende erhverv. Der tillades ikke virksomheder, der i Håndbog om Miljø og Planlægning er klassificeret højere end klasse 1. Da lokalplanområdet er beliggende tæt ved centerområdet omkring Hjerting Strandvej og Gl. Guldagervej, vurderer Esbjerg Kommune ikke, at der er kundegrundlag for etablering af en butik i lokalplanområdet. Kommuneplanen giver mulighed for opførelsen af tæt-lav(fx sammenbyggede rækkehuse) samt åben-lav (fx enkeltstående parcelhus) bebyggelse indenfor lokalplanområdet. I overensstemmelse med kommuneplanbestemmelserne for enkeltområde fastsættes den maksimale bebyggelsesprocent til 30 %. Anvendes lokalplanområdet til boliger, skal der udlægges opholdsarealer tilsvarende boligarealet. Der skal ved erhverv udlægges friareal svarende til min 5 % af erhvervsarealet. Parkeringsareal medregnes ikke som friareal. Lokalplanområdet er delvist beliggende indenfor en støjisolinje fra Hjerting Strandvej. Der er i lokalplanen bestemmelser om, at der kan opføres støjdæmpende hegn mod de omkringliggende boliger, samtidigt med at facader mod Hjerting Strandvej kan støjisoleres. Hjerting Strandvej 46 er i Esbjerg Kommunes Kommuneplan kategoriseret som en bygning med lav bevaringsværdi. Ny bebyggelse og ombygninger skal afpasses i forhold til omgivelserne med hensyn til bygningsvolumen, placeringer og proportioner. Side 5

8 Redegørelse 6. Bindinger Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Bevaringsværdigt miljø Lokalplanområdet er beliggende i det bevaringsværdige kulturmiljø Hjerting. De bevaringsværdige elementer er bykernens struktur, flere huse samt grønningen. Der ændres ikke på bestemmelser omkring bygningernes ydre fremtræden og byggemulighederne øges kun ganske begrænset fra ca. 225m2 til ca. 270m2 i forhold til Lokalplan 372, der aflyses indenfor lokalplanområdet. Det vurdeside 6

9 Redegørelse Større sammenhængende landskaber 3 km kystnærhedszone International beskyttelse Støjisolinier Lufthavnshøjdegrænseplan 7. Forhold til gældende lokalplan 8. Forhold til gældende servitutter 9. Miljøvurdering 10. Internationale naturområder og beskyttede arter res, at lokalplan ikke vil påvirke det bevaringsværdige miljø negativt. Stranden nedenfor lokalplanområdet er en del af et større sammenhængende landskab udpeget i kommuneplanen. Større sammenhængende landskaber er udpeget på baggrund af karaktergivende elementer og strukturer bestående af terræn, beplantning, byggeri, veje med videre, der tilsammen skaber en sammenhængende helhed. Til- og ombygninger i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser vil ikke påvirke dette sammenhængende kystlandskab. Lokalplanområdet er beliggende i den kystnære del af byzonen. Lokalplanen giver ikke mulighed for byggeri tættere på kysten eller for byggeri, der visuelt eller rummeligt adskiller sig fra den eksisterende bebyggelse, hverken indenfor lokalplanområdet eller i nærområdet. Lokalplanen giver således ikke øgede muligheder for bebyggelse i højden, men kun mulighed for byggeri væk fra kysten. Vadehavet ud for lokalplanområdet(ca. 100m) er både Ramsarområde, EF-fuglebeskyttelsesområde samt EF-habitatområde. Der er foretaget en foreløbig vurdering, for at vurdere om vedtagelsen af lokalplanen kan påvirke Natura-2000-områderne væsentligt. Det er på baggrund af lokalplanområdets beliggenhed i den udbyggede by, de begrænsede byggemuligheder samt byggeriet og anvendelsens karakter vurderet, at lokalplanen ikke vil medføre en væsentligt påvirkning af Natura-2000-områderne. Støjbindingerne er i lokalplanen fulgt op ved muligheden for at støjisolere bygninger og ved at der kan opsættes afskærmning på egen grund. Inden for lufthavens højdegrænseplan må der ikke tillades byggeri eller anlæg højere end tilladt i henhold til de internationale sikkerhedsregler i I.C.A. O annex 14. Inden for lokalplanområdet gælder lokalplan 372. Den væsentligste forskel mellem lokalplan 372 og nærværende lokalplan, er muligheden for at lokalplanområdet kan anvendes alene til lettere erhverv. Som det fremgår af afsnit 13 vil Lokalplan 372 blive aflyst indenfor denne lokalplans afgrænsning ved denne lokalplans endelige vedtagelse. Der er ikke tinglyst servitutter, der har betydning for udbygningen eller anvendelsen af lokalplanområdet i relation til denne lokalplans bestemmelser. Lokalplanen er screenet og det er vurderet, at der ikke skal uarbejdes en miljøvurdering efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er, at lokalplanen ikke fastlægger rammer, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4, og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Screeningsskema fremgår af Bilag 1 bag i hæftet. Planen er screenet og skal ikke konsekvensvurderes efter Direktiv 92/43/EØF af 21. maj 1992 fra Rådet for de europæiske fællesskaber. Begrundelsen er, at planen ikke ligger inden for et Natura område, samt at ingen Natura-2000 områder vil blive påvirket. Planen skønnes desuden ikke at kunne medføre aktiviteter eller forhold, som kan påvirke beskyttede arter på habitatdirektivets bilag IV, eller disse arters levesteder. Side 7

10 Redegørelse 11. Bygningshøjde og etageantal Indenfor lokalplanområdet må der bygges i indtil 2 etager og med en højde på maksimalt 8.5 m fra eksisterende terræn. Disse rammer for bebyggelse svarer til byggeri i nærheden af lokalplanområdet og sikrer samtidig, at kysten og kystlandskabet i mindst muligt omfang påvirkes af nyt byggeri. 12. Tilladelser fra andre myndigheder Museumsloven 13. Vand-, kloak-, antenne- og varmeforsyning Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Sydvestjyske Museer om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og/eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Lokalplanområdet er allerede udbygget, og den eksisterende bolig og erhvervsdel er tilsluttet offentlig vand-, varme-, kloak- og strømforsyning. Forslaget var i høring fra den 14. januar til den 11. marts 2015 Side 8

11 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan Hjerting By Tandklinik ved Hjerting Strandvej I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at at at sikre området kan anvendes til bolig, let erhverv eller som kombination deraf. at lokalplanområdet ikke udstykkes yderligere. ny bebyggelse indpasses i forhold til de omgivende bygningsvolumener, placeringer og proportioner. 2. Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort Bilag A og omfatter matr.nr. 5am Hjerting By, Guldager. 3. Zonebestemmelser 3.1 Lokalplanområdet som byzone. 4. Områdets anvendelse 4.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til bolig, liberale erhverv, værksted med salg af egne varer eller lignede, mindre ikke støjende institutioner og ikke støjende erhverv. 4.2 Erhverv indenfor lokalplanområdet skal svare til klasse 1 i henhold til Håndbog om Miljø og Planlægning. 5. Udstykning 5.1 Udstykning må ikke foretages indenfor lokalplanområdet. 5.2 Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej, sti og forsynings- eller afløbsledning eller afløbsanlæg samt friareal er tilladt. 6. Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vejbetjenes fra Hjerting Strandvej. 6.2 Der skal anlægges min. 2 parkeringspladser pr. bolig. 6.3 Der skal anlægges min. 1 p-plads pr. 75m 2 erhvervsareal. 6.4 Der skal anlægges min. 1 p-plads pr. 75m 2 institution. 6.5 Henstilling af busser, autocamper samt last- og flytte- og fragtbiler og lign. på eller over kg, må ikke finde sted inden for lokalplanområdet. 7. Ledningsanlæg m.v. 7.1 Nye tekniske forsyningsledninger, herunder højspænding, lavspænding, telefon og antenne, skal fremføres som jordkabler. Side 9

12 Bestemmelser 8. Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Bebyggelsesprocenten for området må ikke overstige 30 %. 8.2 Bygningshøjden må ikke overstige 2 etager, og maks. 8.5 m over eksisterende terræn. 8.3 Gulvkoten må ikke være mindre end kote 4.5 m DVR Bebyggelsen skal placeres parallelt med eller vinkelret på vejskel eller naboskel i en afstand af mindst 2.5 m. 9. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Ændringer, udskiftninger og vedligeholdelse af bygninger skal ske i overensstemmelse med den oprindelige bebyggelses arkitektoniske helhedspræg. 9.2 Bygningers ydervægge skal fremtræde som blank eller vandskuret teglstensmur eller pudset mur, dog må carporte, udhuse ol. beklædes med træ. 9.3 Skrå tagflader skal tækkes med skifer eller tagsten. 9.4 Der må kun opsættes ét skilt på maksimalt 2.5 x 1.5 m. plant på facaden. 9.5 Der må kun opsættes ét fritstående skilt. Skilte skal placeres vinkelret på vejskel, og må maksimalt være 1 x 1 m, eks. stativ/bøjle. 9.6 Løbende og blinkende lysreklamer tillades ikke. 9.7 På hver ejendom må der kun opsættes én antenne i en højde, der ikke overstiger tagryggen, og antennen må ikke være synlig fra vej og sti. 10. Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 Opholdsarealer: Ved nybyggeri skal der sikres opholdsareal svarende til mindst 100 % af etagearealet til boligformål og mindst 5 % af etagearealet til erhvervsformål. Opholdsarealer skal anlægges som sammenhængende arealer med mulighed for sol og læ og skal skærmes med beplantning Altaner og terrasser kan tælle med som opholdsarealer Opholdsarealer skal friholdes for bebyggelse og oplag Hegn i skel mod offentlige veje og stier må kun etableres som levende hegn i en afstand af 0,3 m fra skel, eller som træplankeværk i max 1.80 m højde i skel Støjdæmpende foranstaltning skal fremstå som træplankeværk Oplagring uden for bygninger eller uden for dertil tæt hegnede gårdarealer må ikke finde sted På ejendommens ubebyggede arealer må der ikke opbevares uindregistrerede campingvogne og uindregistrerede køretøjer. 11. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 11.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet, før den tages i brug. Side 10

13 Bestemmelser 11.2 Før ny bebyggelse tages i brug skal den i afsnit 6 nævnte parkering være etableret Før ny bebyggelse tages i brug, skal de i afsnit 10 nævnte opholdsarealer, støjskærmende foranstaltninger og afskærmende beplantning og hegn være etableret. 12. Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 12.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Kommune. Indenfor lokalplanområdet skal der ud over ovenstående tilladelser søges særskilt tilladelse fra andre myndigheder jfr. nedenfor: 12.2 Museumsloven: Findes der i lokalplanområdet under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet (Museumslovens 27). Fundet skal straks anmeldes til Sydvestjyske Museer. 13. Aflysninger i PlansystemDK 13.1 Ved lokalplanens endelige vedtagelse og anmeldelse til PlansystemDK aflyses lokalplan nr. 372 der er vedtaget den 11. august 1997 af Esbjerg Byråd indenfor lokalplan s afgrænsning. 14. Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det er nødvendigt for planens virkeliggørelse. I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Såfremt byggeforholdene i øvrigt ikke er reguleret i nærværende lokalplan, gælder Planlovens og Byggelovens bestemmelser. Esbjerg Kommune har påtaleret, for overtrædelse af bestemmelserne i nærværende lokalplan. Side 11

14 Bestemmelser 15. Vedtagelse Ovenstående forslag til Lokalplan nr udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget endeligt af Esbjerg Byråd den 21.april Johnny Søtrup Borgmester Hans Kjær Direktør for Teknik & Miljø Side 12

15 Side 13