Danskerne: Politikerne skaber utryghed

Transkript

1 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2012 Danskerne: Politikerne skaber utryghed Tre ud af fire danskere mener, at politikerne skaber usikkerhed på boligmarkedet, når de diskuterer boligskat. Danmarks Statistik har for Boligøkonomisk Videncenter medio maj spurgt danskerne om deres holdninger til en eventuel skattereform. LÆS SIDE 6 Prisen for ikke at gøre noget Hvis den internationale økonomiske afmatning fortsætter i en årrække og Danmark vælger ikke at gøre noget som modforanstaltning, får det betydeligt værre følger for boligmarkedet, end hvis man griber ind også selv om indgrebet vil omfatte boligmarkedet. Det viser hovedkonklusionerne i en rapport fra det uafhængige forsknings- og analysecenter CEBR. LÆS SIDE 10 Pessimismen aftager Vi har fortsat ikke meget tiltro til, at priserne på boligmarkedet vil stige i løbet af det næste år. Men i forhold til en tilsvarende undersøgelse fra Danmarks Statistik i december 2011 er der blevet lidt længere mellem pessimisterne, viser nye tal fra maj LÆS SIDE 3 LÆS OGSÅ Rune og de mikroøkonomiske modeller Portræt af en ung forsker og underviser ved Institut for Økonomi ved Aarhus Universitet. LÆS SIDE 12 Kina og boligmarkedet Det kommunistiske styre har på 35 år skabt forudsætningerne for et privat bolig- og ejendomsmarked. På godt og ondt. LÆS SIDE 15 Realdania har etableret Boligøkonomisk Videncenter, der gennem en række aktiviteter frem til 2017 skal skabe bedre overblik over, indsigt i og debat om de boligøkonomiske problemer og udfordringer i Danmark.

2 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2012 SIDE 2 Den svære balancekunst Muligheden for, at en ny skattereform vil ramme boligejerne, har længe hængt over boligmarkedet som en sort sky. VK-regeringen gennemførte med Forårspakke 2.0 i 2009 en begrænsning af skatteværdien af negativ kapitalindkomst med 8 procentpoint fra 33,7 til 25,7 pct. Den gennemføres trinvis fra 2012 til S-R-SF regeringen har med sit skatteudspil lagt op til en yderligere reduktion med 5 procentpoint. Før Danmark i 1987 gennemførte en skattereform med forskellig beskatning af personlig indkomst og kapitalindkomst havde renteudgifterne en skatteværdi på op til 73 pct. Efter reformen blev skatteværdien sat ned til 50 pct. De seneste tiltag følger altså en tendens, der har stået på i 25 år. I EU-lande som Tyskland, England og Frankrig er der ikke længere fradragsret for renteudgifter på boliggæld. Set i et internationalt perspektiv er der således ikke tvivl om, at Danmark begunstiger ejerboligen skattemæssigt. De fleste fagøkonomer ser gerne skattereformer, der kan nedsætte de høje marginalskatter høje i en international sammenhæng. De ønsker, at finansieringen typisk fremkommer ved at udvide skattegrundlaget ved at rydde op i fradrag, øge ejendomsskatterne og de grønne afgifter. Ejendomsskatterne indgår i en sådan omlægning, fordi ejendom ikke er et flytbart aktiv, og fordi de medvirker til en bedre indkomstfordeling. Set ud fra en fagøkonomisk synsvinkel, vil det være for populistisk at frede boligmarkedet for tid og evighed for en strammere beskatning. Der er imidlertid store problemer ved at inddrage boligmarkedet her-og-nu i en skattereform anno Problemerne handler mere om timing, psykologi og skatteteknik end om det rigtige eller forkerte i at inddrage øgede boligskatter i en samlet skattereform. Boligøkonomisk Videncenter har gennemført et projekt, hvor Centre for Economic and Business Research (CEBR) har gennemregnet konsekvenserne af forskellige økonomiske indgreb. Beregningerne er omtalt i dette nyhedsbrev. De viser, at der på kort sigt ikke kan hentes et provenu ved hjælp af øgede boligskatter. Højere boligskatter er således mere et spørgsmål om en strukturel tilpasning af skattesystemet, end det drejer sig om at finde finansiering til en skatteomlægning, i hvert fald på kort og mellemlangt sigt. I løbet af de næste par år står boligmarkedet overfor en række udfordringer. De er hver for sig alvorlige, men problemet er, at de samlet forstærker hinandens negative effekt. Det er for det første udløbet af den 10-årige afdragsfrihed for de første afdragsfrie lån. For det andet er det udsigten til en fremtidig rentestigning, og for det tredje handler det om effekten af VKregeringens begrænsning af skatteværdien af renterne. Hertil kommer, at realkreditten tvinges til at introducere nye initiativer a la Nykredits tolags lånemodel, der også alt andet lige vil hæve renteudgifterne for boligejerne. Samlet er det en uheldig cocktail. Risikoen er, at politikerne forstærker den negative psykologi på boligmarkedet og udløser et større prisfald. Et sådant prisfald vil fastlåse endnu flere i 'sorte' huse, ramme byggeaktiviteten og privatforbruget og hæmme mulighederne for, at Danmark kan komme i vækst ovenpå recessionen. Det kunne skabe en 'negativ boble'. Man kunne kalde det at gamble med markedet. Det er vanskeligt at diskutere boligbeskatning rent fagligt, fordi det ofte ender i en følelsesmæssig diskussion, hvor argumenter lukkes ude og fordi partipolitiske vinkler og symbolpolitik blandes ind i det. Det hele bliver ikke lettere af, at det er teknisk vanskeligt at forudsige boligmarkedets udvikling. Sekretariatschef, cand. polit. CURT LILIEGREEN Det er netop derfor, Videncentret tog initiativ til projektet med CEBR. Før politikerne gennemfører en skattereform, bør de overveje, om de i løbet af et par år står i den situation, at der bliver behov for at hjælpe titusinder, måske hundredtusinder af danske boligejere. Boligejere, der kommer i klemme som følge af boligboblens kollaps, som følge af skattereformer, rentestigninger og udløb af afdragsfrihed. Så længe vi taler om hundreder, eller måske tusinder af sådanne trængte boligejere, kan politikerne tillade sig at sige nej. I det øjeblik, at problemerne rammer større dele af befolkningen, kan politikerne blive tvunget til at tænke anderledes. I USA har man således gennemført hjælpeordninger for at bistå boligejere med konverteringer til billigere lån, selvom lånebeløbene langt overstiger værdien af boligerne. Vi skulle nødigt ende i den situation, at politikerne må føre en slingrekurs mellem skiftevise stramninger og lempelser overfor boligmarkedet. Det vil efterlade boligmarkedet endnu mere utrygt, og mange ganske almindelige mennesker vil uforskyldt komme i klemme. Det taler for, at man i den nuværende situation bør holde boligen ude af en reform, for senere at tænke i større og mere gennemgribende omlægninger af skattesystemet end det, der for øjeblikket diskuteres. Her vil boligen også kunne indgå, sammen med alle de andre centrale elementer i vort skattesystem.

3 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2012 SIDE 3 Pessimismen på boligmarkedet aftager Nettotallet, hvor man sammenvejer positive og negative forventninger til prisudviklingen 1 år frem, faldt fra minus 22 til minus 8, viser Boligøkonomisk Videncenters nye forventningsundersøgelse Danskerne har stadigvæk et negativt syn på udviklingen, når det drejer sig om boligpriserne i det næste års tid. Men der er blevet lidt længere mellem pessimisterne i forhold til den forrige undersøgelse fra december Boligøkonomisk Videncenter har i maj 2012 ladet Danmarks Statistik undersøge, hvordan et repræsentativt udsnit af den danske befolkning forventer, at det vil gå på boligmarkedet på kort og mellemlangt sigt. Undersøgelsen er gennemført, før der fremkom oplysninger om regeringens skatteudspil den 29. maj. 17 pct. af de adspurgte forventer, at boligpriserne om et år vil ligge højere. 48 pct. mener, de vil være uændrede. 30 pct. siger, de bliver lavere. Resten svarer 'ved ikke' (3 pct.) eller tror på større fald (2 pct.). OVERRASKENDE UDVIKLING Det er en smule overraskende, at der lige nu viser sig tegn på en spirende optimisme. Det kan være påvirket af de mange udmeldinger, der traditionelt kommer om foråret fra boligmarkedets parter. Det kan også skyldes den senere tids rentefald. For at vurdere, hvilke forhold, som spiller ind, spørges der rutinemæssigt i undersøgelsen til, hvad de adspurgte har tænkt på, når de vurderer de fremtidige boligpriser. Man kan godt nævne mere end ét forhold. 78 pct. svarer Danmarks økonomiske situation, 77 pct. henviser til den konstaterede boligprisudvikling igennem det sidste halve år, mens 41 pct. siger renteudviklingen. I december 2011 var de respektive tal 78 pct., 73 pct. og 43 pct. I december 2011 svarede 40 pct., at de tænkte på de økonomiske eksperters udtalelser. I maj 2012 er det kun 35 pct., der tænker herpå, når de udtaler sig om boligpriserne. De væsentligste ændringer siden sidste undersøgelse er således, at danskerne ikke mere tænker helt så meget på den faktisk konstaterede prisudvikling eller på eksperternes vurderinger, når de udtaler sig om boligprisernes fremtid. VÆSENTLIGT TRENDBRUD De positive og de negative forventninger sammenvejes til et såkaldt 'nettotal'. I december 2011 lå dette nettotal, hvad angår prisforventningerne 1 år frem i tiden, på minus 22,17. De ligger nu på minus 8,33. Dette er et væsentligt trendbrud, for forventningerne har været for nedadgående gennem længere tid. Ser man på prisforventningerne fem år ud i fremtiden, har nettotallet ændret sig fra plus 15,23 i december 2011 til plus 22,32 i maj NETTOTALLET FOR PRISFORVENTNINGER PÅ 1 ÅRS SIGT FORDELT PÅ ALDERSGRUPPER Alder Nettotal dec Nettotal maj 2012 Ændring å -4,38-2,91 1, år -16,06-7,25 8, år -25,14-11,89 13, år -26,12-12,30 13, år -25,91-5,82 20,09 Alle -22,17-8,33 13,84

4 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2012 SIDE 4 FALD I ALLE ALDERSGRUPPER Samtlige aldersgrupper er blevet mindre pessimistiske i løbet af foråret. Størst forandring er der dog sket for de ældre mellem 60 og 75 år. Dermed er det velkendte billede af forventningerne med de yngste og de ældste som de mest optimistiske, genskabt. Det er svært at se, hvad der skulle have udløst disse forskydninger mellem aldersgrupperne. Boligøkonomisk Videncenter vil derfor afvente næste undersøgelse, førend der konkluderes ud fra tallene. HVOR MEGET FALDER PRISERNE I 2012 Normalt er Boligøkonomisk Videncenters målinger tendensundersøgelser, hvor man spørger, om der fx forventes en meget højere pris eller en lavere pris. Fra og med undersøgelsen i december 2011 er der også spurgt til, hvor stor en ændring i priserne, der forventes. Videncentret opfatter svarene som udtryk for de forventede nominelle priser, altså før korrektion for inflation. PRISFORVENTNINGERNE PÅ ET ÅRS SIGT OG PÅ FEM ÅRS SIGT, MAJ % 55% 50% 48% 40% 30% 25% 30% 20% 17% 14% 10% 0% 3% 2% 3% 3% 0% 1% Meget højere Højere På samme niveau Lavere Meget lavere Ved ikke Priser om 1 år Priser om 5 år HVAD TÆNKER DANSKERNE PÅ, NÅR DE UDTALER SIG OM DERES FORVENTNINGER TIL BOLIGPRISERNE OM 1 ÅR 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Danmarks økonomiske situation Prisudviklingen på boliger indenfor det seneste halve år Renteudviklingen Økonomiske eksperters udtalelser Familie/Venner/Bekendtes udtalelser om boligpriserne En ejendomsmæglers annoncer eller udtalelser Realkreditinstitutternes annoncer eller udtalelser Din bankrådgivers breve eller udtalelser Maj 2012 December 2011 September 2011 Maj 2011 December 2010

5 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2012 SIDE 5 Svarene fra december 2011 svarede til en forventning om et realt prisfald i løbet af det næste år på 6 pct. Svarene i maj 2012 svarer til forventninger om et realt prisfald på 4 pct., altså lidt mindre, om end det må kaldes en gradbøjning af begrebet pessimisme. Når Videncentret sammenvægter svarene, gøres det med en vis forsigtighed. Således antages det, at forventningerne om en stigning på mere end 8 pct. svarer til 8 pct. Tilsvarende sættes et forventet fald på mere end 8 pct. til 8 %. For et svar på fx 'mellem 0 og 4 pct. stigning' sættes tallet til 2 pct. midt i intervallet. FORVENTNINGER TIL PRISÆNDRINGER December 2011 Maj 2012 Forventning % af adspurgte Stiger mere end 8 % 1 2 Stiger mellem 4 og 8 % 6 12 Stiger mellem 0 og 4 % 5 19 Falder mellem 0 og 4 % Falder mellem 4 og 8 % Falder mere end 8 % 13 8 Ved ikke 3 5 Under 'Boligboblen' i midten af 2000 erne kunne prognosemagerne ikke forudsige de voldsomme udsving i boligpriserne. Der var en stor afstand mellem, hvad markedet og dermed befolkningen kunne acceptere som prisudvikling, og det som den økonomiske sagkundskab sagde. I 2012 er afstanden mellem befolkningens forventninger og de økonomiske eksperter i fx De Økonomiske Råd ganske lille, når det drejer sig om forventede boligprisstigninger.

6 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2012 SIDE 6 Danskerne nærer mistillid til politikerne og deres løfter Forud for de politiske drøftelser om en skattereform har Boligøkonomisk Videncenter spurgt danskerne om, hvordan de vurderer, at de politiske udmeldinger vil påvirke boligmarkedet Tre ud af fire danskere mener, at politikerne skaber usikkerhed på boligmarkedet, når de diskuterer skat på bolig. Og samtidig siger et flertal (62 pct.), at de ikke kan stole på politikerne. En ny skattereform vil under alle omstændigheder betyde, at de kommer til at betale mere i skat, vurderer de. Det viser en undersøgelse, Danmarks Statistik har udarbejdet for Boligøkonomisk Videncenter som supplement til Videncentrets sædvanlige kvartalsvise undersøgelse af boligmarkedet. Forud for fremlæggelsen af regeringens udspil til en skattereform lod Videncentret Danmarks Statistik stille en række spørgsmål om, hvordan de politiske diskussioner om en skattereform vil påvirke boligmarkedet. POLITIKERNE SKABER USIKKERHED 75 pct. af danskerne erklærer sig 'Helt enig' eller 'Enig' i udsagnet»det skaber usikkerhed på boligmarkedet, når politikerne diskuterer skat på bolig«. En høj andel af de adspurgte mener altså, at talen om boligskatter i sig selv virker skadeligt for udviklingen på boligmarkedet. Mange politikere diskuterer imidlertid kun boligskatter i relation til en samlet reform af skattesystemet, hvor stigende boligskatter bruges til at finansiere nedsættelse af andre skatter. Man kunne forestille sig, at den almindelige dansker ville stille sig tilfreds, blot han netto ikke skulle betale mere i skat. Derfor har vi også stillet spørgsmålet»bare jeg alt i alt ikke skal betale mere i skat, er jeg ligeglad med, hvor de tager pengene fra«. Kun 7 pct. erklærer sig 'Helt enig', og 17 pct. er enige. Derimod er 60 pct. 'Helt uenig' eller 'Uenig'. Dette er umiddelbart lidt overraskende, men det kan forstås sådan, at danskerne ikke har den helt store tillid til politikerne, og derfor ikke stoler på løfter om en neutral skatteomlægning. Derfor har vi formuleret udsagnet»jeg stoler generelt ikke på politikernes løfter. Kommer der en ny skattereform, ender det bare med, at jeg skal betale mere i skat«. Det er der 62 pct., der er helt enige eller enige i. For at se om usikkerheden generelt kan medføre den meget omtalte 'lammelse af boligmarkedet', spørger vi også:»kunne du finde på at udskyde beslutningen om at købe bolig, så længe der er debat om en eventuel skattereform«. Her svarer 52 pct. 'Ja', mens 41 pct. siger 'Nej'. 7 pct. 'Ved ikke'. DOBBELTHED I BESVARELSERNE De udsagn, som vi har formuleret, kan godt virke som 'ledende spørgsmål', det vil sige at man forfører folk til at svare i én bestemt retning. Derfor lader Videncentret altid Danmarks Statistik udføre undersøgelserne, da Danmarks Statistik har ansat folk, der er eksperter i at undgå sådanne problemer. Man må imidlertid altid have øjnene åbne for, at dette kan ske. Vi har undersøgt, om danskerne bare generelt er imod enhver form for skattereform, eller om de har en vis forståelse for, at det kan være nødvendigt at røre ved det bestående skattesystem. Det har vi gjort ved at formulere udsagnet»det er nødvendigt at ændre vort skattesystem, så skatten på arbejde bliver lavere for at styrke konkurrenceevne og beskæftigelse«. Med dette udsagn tales der kun om skattelettelser, og der nævnes ikke finansiering. 68 pct. svarer, at de er helt enige eller enige heri. Det er, når folketingsmedlemmerne her i salen eller udenfor begynder at diskutere boligindgreb, at der i befolkningen opstår usikkerhed og mistillid over for politikerne. Foto: Henrik Sørensen/BAM/Scanpix

7 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2012 SIDE 7 Vi formulerer derefter et andet udsagn, hvor vi minder de adspurgte om, at der netop er gennemført omfattende reformer. Udsagnet er»vi har lige fået en tilbagetrækningsreform. Der er ikke behov for at gøre mere lige nu«. Her viser det sig, at 30 pct. er helt enige eller enige, mens 38 pct. er uenige eller helt uenige. 28 pct. er hverken enige eller uenige. Når de adspurgte bliver mindet om tilbagetrækningsreformen, er enigheden om, at der skal gennemføres reformer, altså lidt mindre. Men der er stadig flere, der mener, at der skal gøres noget, end dem, der mener, at der allerede er gjort nok. BOLIGEJERNE OG DE ANDRE Det er også undersøgt, hvordan befolkningen forholder sig til, at en skattereform inddrager ejerboligen. Her har vi formuleret udsagnet, at»det er godt med en skattereform, hvis den netto ikke øger skatten, men skattereformen bør ikke inddrage ejerboliger«. Det erklærer 43 pct. sig helt enige eller enige i. 28 pct. har ingen holdning. 24 pct. er helt uenige eller uenige. Vi formulerer også et andet udsagn, som de adspurgte skal forholde sig til. Det lyder:»det er forkert at øge beskatningen på ejerboliger. Den ene boligform skal ikke beskattes mere end andre«. Dette er et stærkt, normativt udsagn, som appellerer til folks retfærdighedssans. 63 pct. erklærer sig da også 'Helt enig' eller 'Enig'. Kun 3 pct. er 'Helt uenig'. Spørgsmålet viser, at der hurtigt kan rejses en folkelig opinion her, men der er tale om en fremprovokeret reaktion. Udsagnet antyder, at øger man skatten på ejerboliger, vil den blive højere end på andre boligtyper. Med andre ord antyder spørgsmålet, at vi i dag har balance mellem skatter og subsidier mellem forskellige boligformer. EN ADVARSEL TIL POLITIKERNE Det samlede billede, som denne undersøgelse tegner, er mistillid til politiske løfter og tjener som en advarsel til politikerne om ikke at undervurdere den enorme kommunikationsopgave, der er knyttet til boligskatter. Danskerne kan overordnet godt forstå, at skattesystemet skal reformeres for at styrke konkurrenceevnen. Der er netto flere danskere, der godt vil bruge boligskatter til at udjævne prisudsving på boligmarkedet, end dem, der er imod. Samtidig sender en klar majoritet på 63 pct. et signal om, at ejerboligen ikke er et område, der skal bruges som en 'cash cow' af politikerne. En skattereform skal være afbalanceret mellem boligmarkedets forskellige delmarkeder. Netto er der flere danskere, som ønsker ejerboligen holdt helt ude af en skattereform end de, der ønsker den inddraget. HOVEDPUNKTER I REGERINGENS UDSPIL Den 29. maj fremlagde regeringen et udspil til en ny skattereform, der indebærer en fortsat fastfrysning af ejendomsværdiskatten, mens skatteværdien af negativ kapitalindkomst i forslaget nedsættes fra 2017 til 2020 til 20,5%. I regeringens forslag sker dette for 'store renteudgifter', der i regeringens terminologi er renteudgifter over kr. for singler og over kr. for par. Man følger her grænserne fra den tidligere regerings 'Forårspakke 2.0' fra Vi har også stillet et spørgsmål med henblik på, om boligskatter kunne udjævne prisudsving på boligerne. Det lyder»det er vigtigt at bruge skattesystemet aktivt til at begrænse prisudsving og værdigevinster på boliger«. Her er 38 pct. helt enige eller enige. 34 pct. af dem en relativ stor gruppe er hverken 'Enig' eller 'Uenig'. Det kan tolkes sådan, at spørgsmålet er for vanskeligt at gennemskue, fordi det vedrører den tekniske brug af skatter i forhold til et marked. 22 pct. erklærer, at de er 'Helt uenig' eller 'Uenig'.

8 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2012 SIDE 8 Prisen for at gøre eller ikke gøre noget Rapport med hovedkonklusioner om de økonomiske modellers evne til at konsekvensberegne forskellige politikker og»udfaldsrummet«for boligmarkedet er klar Boligøkonomisk Videncenter gennemfører i 1. halvår 2012 et projekt med Centre for Economic and Business Research (CEBR) på CBS om boligmarkedet under forskellige politikforløb. Projektet har to hovedelementer. For det første analyserer det, hvor følsomt boligmarkedet er for ændringer i den økonomiske politik. For det andet ser det på, hvor gode værktøjer i form af de økonomiske modeller som vi har, til at beregne konsekvenserne for boligmarkedet. Hvad angår boligmarkedets følsomhed, ses der på: Hvordan går det boligmarkedet, hvis EU rammes af en ny økonomisk krise, og Danmark og de andre europæiske lande ikke gennemfører nye politiske tiltag for at rette op på de offentlige finanser Hvordan går det boligmarkedet, hvis Danmark reagerer på krisen ved at gennemføre en omfattende række af reformer af både arbejdsmarkedet og skattesystemet Hvordan virker de enkelte politiske tiltag hver for sig ind på boligmarkedet, fx i form af ændrede boligskatter Projektet er ikke kun en traditionel konsekvensberegning af, hvordan ændringer i den økonomiske politik påvirker resten af økonomien. Den slags beregninger ser man jævnligt fra De Økonomiske Råd og fra Økonomiministeriet. Som noget specielt indeholder projektet en sammenlignende analyse af, hvordan de to forskellige og mest anvendte økonomiske modeller beskriver udviklingen: ADAM (Annual Danish Aggregate Model) og DREAM (Danish Rational Economic Agents Model). ADAM udvikles af Modelgruppen på Danmarks Statistik, mens DREAM udvikles af DREAM-gruppen, en uafhængig forskningsinstitution. MEGET FORSKELLIGE MODELLER Disse to modeller er tænkt meget forskelligt og anvendes til forskellige formål. Derfor var det forventeligt, at modellerne ikke ville være enige i deres forudsigelser. Ét af formålene med projektet er at vise disse forskelle, som definerer et udfaldsrum for de økonomiske forudsigelser for boligmarkedet. DREAM er formuleret med henblik på langsigtede strukturanalyser af dansk økonomi. ADAM er lavet til analyser på kort og mellemlangt sigt. Den eksakte udformning af ligningerne i ADAM er sket ud fra udviklingen i historiske data. Det kan være en svaghed, hvis der sker afgørende forandringer i den måde, økonomien fungerer på. Da modellerne er bygget til forskellige opgaver, kan man ikke sige, at den ene er mere rigtig end den anden. Til praktiske formål som her, hvor effekten på boligpriserne skal måles, kan sandheden ligge et sted midt imellem de to modellers beregninger. Boligøkonomisk Videncenter præsenterede CEBR-rapporten den 24. maj, samme dag som trepartsdrøftelserne gik i gang og fire dage før regeringens udspil til en skattereform blev lanceret. Fra pressebriefingen ses her de tre medlemmer af forskergruppen, som har rådgivet CEBR under tilblivelsen af rapporten. Fra venstre professor Nikolaj Malchow-Møller, professor og tidligere vismand Jan Rose Skaksen og professor og tidligere overvismand Torben M. Andersen.

9 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2012 SIDE 9 Tre scenarier Her gennemgås tre forskellige forløb: Et grundforløb, et laden-stå-til-forløb og en reform, der modvirker krisen og påvirker de offentlige finanser positivt Grundforløbet er et forløb, der svarer til de beregninger, Finansministeriet har lavet med DREAM i Her fortsætter den økonomiske politik, der allerede er vedtaget, uden at der kommer nye indgreb fra Christiansborg. Det negative»laden-stå-til-forløb«forudsætter en ny krise i EU, hvor den økonomiske vækst falder, om end væksten forbliver positiv med blot 1 pct. årligt i perioden Renten stiger i en periode med 3 procentpoint, 300 basispoint, som følge af uro på finans- og valutamarkeder. Derefter falder renten tilbage til startniveauet, ligesom den økonomiske vækst på ny tager til. Scenariet er kendetegnet ved, at politikerne ikke kan enes om nye initiativer til at rette op på økonomien. Scenariet indeholder en meget lang periode med lavvækst. Det skal understreges, at dette ikke er en prognose. Der er tale om en beregningsteknisk øvelse. For at vi tydeligt kan se effekten af en laden-stå-tilpolitik, lader vi den afdæmpede vækst vare ved i en lang periode. Det vil ikke give megen mening blot at regne på lavvækst i et par år, eller at bruge kræfter på at finde ud af, præcis hvor lav væksten ville blive som følge af en ny europæisk krise. Når det gælder boligbeskatningsområdet, omfatter den samlede pakke, at skattestoppet for ejendomsværdiskatten ophører, at grundskylden forhøjes med 0,5 procentpoint og at skatteværdien af negativ kapitalindkomst nedsættes med 8 procentpoint allerede i (I VK-regeringens Forårspakke 2.0 blev skatteværdien af negativ kapitalindkomst nedsat fra 33,5 pct. i en gennemsnitskommune inklusiv kirkeskat til 25,5 pct., men først fra 2019) Samtidig fjernes skattestoppet for afgifter. På arbejdsmarkedsområdet sker der en fuldstændig afskaffelse af efterlønnen fra 2015, og samtidig indføres en såkaldt indeksering af pensionsalderen. Det vil sige, at folkepensionsalderen sættes i vejret i takt med, at levetiden stiger. IKKE PROGNOSE, MEN BEREGNINGER Overfor disse stramninger og skattestigninger forhøjes beskæftigelsesfradraget til kr., og beløbsgrænsen for topskatten forhøjes med kr. Igen: Det er vigtigt at huske, at dette ikke er en prognose for, hvordan et nyt indgreb kunne se ud, men blot en illustrativ beregning. Den pakke, der regnes på, er altså ikke kun kriseindgreb. Den har også elementer af en omlægning af skattesystemet. POLITIKERNES VÆRKTØJSKASSE I det tredje forløb tilrettelægges den økonomiske politik, så den modvirker effekten fra krisen, og de offentlige finanser genoprettes. Det sker gennem en lang række arbejdsmarkeds- og skattereformer. Den samlede effekt af denne pakke beregnes for boligpriser og offentlig saldo. Der er imidlertid også set på den isolerede effekt af hvert enkelt indgreb. Man kan opfatte pakken som politikernes værktøjskasse, når krisen skal bekæmpes. I projektet ser vi altså på, hvor effektivt hele dette arsenal af værktøjer er tilsammen. Vi kigger imidlertid også på de enkelte værktøjer i kassen. Det specielle ved vores projekt er, at disse værktøjer ikke kun bedømmes på, hvor effektive de er til at rette de offentlige finanser op, men også på, hvad konsekvensen heraf bliver for boligpriserne. De enkelte indgreb er ikke urealistiske. Der er tale om forslag, der er blevet diskuteret af de politiske partier på Christiansborg.

10 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2012 SIDE 10 Boligpriserne under scenarierne Virkningerne af de tre scenarier på boligpriserne som ADAM og DREAM modellerne beregner dem Grundforløbet er det benchmark, som de to andre scenarier holdes op imod. Under det negative laden-stå-til-forløb sker der i ADAM modellen en voldsom nedgang i boligpriserne, kulminerende i Der er tale om et fald på mere end 40 pct. Derimod er reaktionen i DREAM mere behersket, ca. 10 pct. s nedgang. Forskellen skyldes, at boligejerne i DREAM modellen er rationelle og forudseende. De gennemskuer, at rentestigningen er midlertidig og»går ikke i panik«. I begge modeller vil priserne rette sig op igen, når renten normaliseres. I Adam sker der yderligere det, at priserne rent faktisk stiger til et højere niveau end ved starten af perioden. Det skyldes et efterslæb i boligforsyningen. De meget lave boligpriser omkring får boligbyggeriet til at dykke, og boligforsyningen halter bagud i forhold til efterspørgslen. Derfor kommer der en periode, hvor der bliver mere pres på boligbyggeriet og boligpriserne. Det ligger dog mange år ude i fremtiden efter FORUDSEENDE FORBRUGERE I det scenarie, hvor politikerne griber ind med omfattende reformer, sker der også et fald i boligprisen. Nedgangen er på ca. 25 pct. Værst går det ifølge ADAM, men også DREAM har en markant nedgang. DREAM reagerer hurtigst. Det skyldes, at forbrugerne her er forudseende. Selv om man indfaser indgrebene over flere år, kommer effekten med det samme på boligprisen. Mange ejendomsmæglere og andre, der arbejder med boligmarkedet, vil kunne genkende en sådan sammenhæng. Men i nogle situationer er der dog også set meget mere træge reaktionsmønstre, fx ovenpå Kartoffelkuren i Så en blanding af modellerne er måske det mest rigtige her. STORE FORSKELLE Der er to ting, man kan lære af denne modeløvelse. For det første, er der væsentlige forskelle mellem modellerne. Der er ikke kun tale om små tekniske justeringer. Det tjener til advarsel om at bruge modellerne med forsigtighed og forstå den enkelte models begrænsninger. For det andet er et laden-stå-til forløb under en alvorlig og længerevarende international afmatning værre for boligmarkedet end en situation, hvor der gribes ind også selvom indgrebene omfatter boligmarkedet. SAMLET EFFEKT PÅ KONTANTPRISEN VED ET 'LADEN-STÅ-TIL FORLØB', HVOR Y-AKSEN ER ET INDEKS FOR BOLIGPRISEN (2008 ER LIG 100) SAMLET EFFEKT PÅ KONTANTPRISEN VED REFORM OG GENOPRETNINGSFORLØBET, HVOR Y-AKSEN ER ET INDEKS FOR BOLIGPRISEN (2008 ER LIG 100) Et boligprisfald på 25 pct. lyder af meget. Det er dog næppe sandsynligt, at politikerne på én og samme tid ville ramme boligejerne med både højere grundskyld, ejendomsværdiskat og indgreb over for rentefradraget. En så giftig kombination vil man i virkelighedens verden kun se, hvis der er voldsomme trusler fra udlandet mod Danmarks velfærd. Og dér viser laden-stå-til forløbet, at hvis politikerne blot sidder på deres hænder, kan det potentielt gå endnu værre for boligmarkedet.

11 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2012 SIDE 11 Effekten af øgede boligskatter Her gennemgås konsekvenserne af tre forskellige boligskattestigninger sådan som ADAM og DREAM modellerne beregner dem RENTEFRADRAGET Negativ kapitalindkomst har en skattemæssig værdi i Danmark, det folk populært kalder»rentefradraget«. Som led i VK regeringens Forårspakke 2.0 er det vedtaget at nedsætte skatteværdien fra 33,5 pct. til 25,5 pct. fra 2012 til I disse modelkørsler fremrykkes nedsættelsen til Følgen heraf er en nedgang i boligpriserne på 5 pct. i ADAM og 8 pct. i DREAM. I ADAM modellen retter boligpriserne sig op igen, men det sker uendelig langsomt - over 20 år. Denne genopretning skyldes, at de lavere boligpriser får boligbyggeriet til at falde. På meget langt sigt vil der derfor opstå en underforsyning med boliger en underfrsyning, der presser efterspørgselsprisen op. Det har nok mest modelteknisk interesse, og er en ringe trøst for de berørte boligejere. I DREAM modellen er der ikke det samme reaktionsmønster, og priserne forbliver lave. De, der rammes, er altså ikke nye købere af boliger. De vil have en lavere»rentefradragsret«, men de betaler også mindre for deres bolig. De, der rammes, er dem, der ejer en bolig i dag. De får et formuetab. For et trængt boligmarked som nu, lyder prisfald i denne størrelsesorden alarmerende. Det er dog vigtigt at forstå, at beregningerne viser ændringer i forhold til grundforløbet, hvor de nominelle boligpriser (boligpriserne før korrektion for inflationsudviklingen) er stigende. Derfor vil indgrebet ikke blive oplevet helt så voldsomt af boligejerne, som det er beskrevet her. GRUNDSKYLD I modelkørslerne er der regnet på, at grundskylden permanent sættes op med 0.5 procentpoint. De to økonomiske modeller reagerer her nogenlunde ens på kort og mellemlangt sigt. Der indtræffer et fald i boligpriserne på ca. 6 pct. på mellemlangt sigt. På meget langt sigt vil boligpriserne stige igen, hvis man tror på ADAM modellen. Som nævnt i det foregående forløv skyldes det, at der opstår et manglende udbud af boliger, som presser priserne op. Men priserne kommer ikke helt op på det niveau, de lå på før skattestigningen. I DREAM forbliver priserne lave. Her er der ingen tegn på bedring. EJENDOMSVÆRDISKAT Der er regnet på, hvad en forøgelse af ejendomsværdiskatten med 0.5 procentpoint vil medføre. De to modeller reagerer igen ret ensartet på kort og mellemlangt sigt. DREAM indikerer et prisfald i størrelsesordenen 6 pct., mens ADAM viser et prisfald på over 8 pct. I ADAM fortager prisfaldet sig, men uendelig langsomt. 20 år efter indgrebet har priserne stadig ikke rettet sig helt op. Hvis man er tilhænger af at øge boligskatterne for at rette den offentlige saldo op, vil man ikke være glad for DREAM modellen. Både når det drejer sig om grundskyld, ejendomsværdiskat eller rentefradragsret, er effekten på de offentlige kassers saldo negativ på kort sigt ifølge DREAM. På længere sigt det vil sige efter mere end 10 år viser den positive effekt sig. Det viser sig, at hvis man vil bringe boligskatter i spil, hører dette hjemme i en langsigtet reform af skattesystemet. Derimod hører de ikke hjemme i et kriseindgreb, der skal skaffe skatteprovenu her-og-nu. Det vil virke stik imod hensigten. MODELLER, MEN IKKE REGNEMASKINER Boligøkonomisk Videncenter fremlagde hovedresultaterne fra rapporten ved en pressebriefing den 24. maj Det er centrets håb, at rapporten kan demonstrere over for offentligheden, at økonomiske modeller ikke kan sammenlignes med regnemaskiner, men er forskellige i deres opbygning og hver især repræsenterer et valg af, hvordan man mener økonomien er indrettet. Projektet ventes færdigt omkring 1. juli LÆS MERE Man kan downloade en forkortet udgave af rapporten på under»analyser/ artikler«. Den er udarbejdet af analysechef, Ph.d Rasmus Højbjerg Jacobsen og seniorrådgiver, Ph.d kandidat Henrik Barslund Fosse, CEBR.

12 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2012 SIDE 12 Rune og de mikroøkonomiske modeller Ph.d i økonomi og adjunkt står der på Rune Majlund Vejlins visitkort. Han har brugt mikromodellerne til at analysere arbejdsmarkedet, men er netop gået i gang med at belyse samspillet mellem arbejdsmarkedet og husmarkedet på mikroplan Der er ikke mange af dem. Ja, faktisk kan de tælles på to hænder. Og når boligøkonomien har fået en stadig større plads i medierne, hvad enten der er tale om priser, konverteringer eller beskatning, betyder det, at det er de samme navne og ansigter, boligøkonomiens intelligentsia eller»eksperterne«, om man vil, der dukker op, hver gang der sker noget på boligmarkedet. Men er der overhovedet nye afløsere parat til ikke kun at udlægge teksten for menigmand, men også til at undervise, fastholde og udvide kendskabet til Danmarks boligøkonomi? For slet ikke at tale om forskning på området? I betragtning af området størrelse og vigtighed den danske boligmasse er ca mia. kr. værd er beredskabet til at overse. Et af de steder, hvor der udklækkes nye talenter på det boligøkonomiske område er ved Institut for Økonomi på Aarhus Universitet. Godt nok fylder de meget lidt i forhold til de knap 100 uddannede, der hvert år forlader instituttet som cand.oecon. er. Men de er lige så velrenommerede og efterspurgte som andre studerende, der har gennemgået en tilsvarende økonomisk uddannelse i Danmark. UDDANNELSE MED ET GODT RY Jeg tror, man generelt må sige, at vi har et rimeligt godt ry, vi, der kommer fra et økonomisk universitetsmiljø i Danmark. Og en af årsagerne er, at vi har bygget uddannelsen anderledes op, fortæller Rune Vejlin, der som cand.oecon. og ph.d fra samme institut ved, hvad han taler om. Udover at forske underviser han som adjunkt på instituttet. Andre steder fx i USA, som vi ellers plejer at fremhæve har man 4-årige college-uddannelser, hvor du ikke specialiserer dig ret meget. Herhjemme er det økonomi forfra og bagfra i hele studieperioden. Vi starter med nogle redskabsfag, som gør, at de studerende bliver dygtige til sidenhen at gå i dybden og tackle de BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER OG MIKROMODELLERNE Boligøkonomisk Videncenter har for nylig bevilget penge til at etablere en database, der skal indeholde data på mikroplan om de enkelte husstande og boliger i Danmark. Databasen bliver placeret på Institut for Økonomi ved Aarhus Universitet og skal bl.a. bruges i forbindelse med to delprojekter, som Boligøkonomisk Videncenter også står bag. Det ene projekt går ud på at opbygge en dynamisk mikroøkonomisk model for boligefterspørgslen i Danmark. Modellen forudsætter bl.a., at boligpriserne og de forskellige karakteristika for nabokvarterer vil ændre sig over tid. Det andet delprojekt ser på interaktionen mellem arbejdsmarkedet og boligmarkedet. Bl.a. skal de eksisterende arbejdsmarkedsmodeller udbygges med variable, der skal udtrykke de overvejelser, man gør sig om bolig og geografi, når man er i færd med at skifte job. Det er Rune Vejlin, der skal stå for oprettelsen databasen, men det er tanken, at også andre kan bruge de data, der indsamles, herunder ph.d-studerende og andre forskere, der beskæftiger sig med boligøkonomi. Boligøkonomisk Videncenter står også bag et ph.d-projekt om prisdannelsen på ejerboliger i Danmark. Projektet skal se på mekanismerne bag boligprisdannelsen. Også dette projekt er knyttet til Institut for Økonomi ved Aarhus Universitet. Jeg tror, man generelt må sige, at vi har et rimeligt godt ry, vi, der kommer fra et økonomisk universitetsmiljø i Danmark matematiske og statistiske problemer, de senere kommer ud for. Her får de virkeligt et forspring i forhold til andre studerende ude i verden. Det kan vi gøre, fordi vi har dem i fem år, hvor de andre steder måske kun får to år til at specialisere sig. Derfor er danske økonomistuderende generelt dygtige og velanskrevne. Det viser sig også, når de relativt få, der søger ind på de amerikanske forskerskoler, ikke har problemer med at komme ind. VIGTIGT MED NETVÆRK Rune Vejlin har selv gået den vej. Han blev færdig med sin ph.d i 2009 og opholdt sig i et halvt af de tre år, det tager at opnå en ph.d eksamen, i USA, nærmere bestemt på University of Wisconsin-Madison. I den periode opbyggede han en række kontakter, som han bruger den dag i dag. Kontakterne og netværket er vigtige, når man som forsker skal hente informationer og inspiration hos andre forskerkolleger. Rune Majlund Vejlin Foto: Martin Busborg

13 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2012 SIDE 13 Runes område er først og fremmest arbejdsmarkedsøkonomi, men hans fascination af de dynamiske mikroøkonomiske modeller har ført ham over mod housing economy og den sammenhæng, der er mellem disse to områder. SAMSPILLET MELLEM HUS OG ARBEJDE Det, jeg brænder for, er specielt samspillet mellem arbejdsmarkedet og husmarkedet et område, som er underbelyst, hvad der kan undre. Også fordi krisen har gjort emnet meget aktuelt. Mange af de eksisterende arbejdsmarkedsmodeller tager ikke højde for, at folk arbejder et sted og har et job et andet sted. Modellerne opererer ikke med, at man rent faktisk skal flytte, når man skal ha et nyt job. Ifølge Rune er det så meget mere bemærkelsesværdigt set i lyset af, at modelleringerne viser, at en stor del af den vækst, man har kunnet registrere i den industrialiserede verden, skyldes, at arbejdere rent faktisk flytter fra mindre produktive virksomheder til mere produktive. Den gradvise allokering fra dårlige til gode arbejdspladser, står for en tredjedel af BNPvæksten i disse lande! Det siger noget om, hvor vigtigt det er, at arbejdsmarkedet fungerer. Men det siger også noget om, hvor vigtigt det er, at husmarkedet fungerer. Hvis vi fx ser på Danmark i dag, er situationen jo den, at mange arbejdere bor i huse, som de ikke kan komme af med, uden at de lider et stort tab. De er altså, hvad vi kalder teknisk insolvente. Hvad betyder det for mobiliteten? Her er nogle sammenhænge, som trænger til at blive belyst. Formentlig vil det påvirke arbejdsmarkedsdynamikken, hvis folk bliver insolvente. Bor jeg fx nede på Lolland og bliver tilbudt et bedre job i København, kan jeg ikke tage imod tilbuddet, fordi jeg bor i et hus, jeg ikke kan sælge. Hvad er idéen og fordelene ved mikromodellerne? Mikromodellerne tager udgangspunkt i de enkelte husstande og boliger i Danmark. I forhold til de gammelkendte modeller kan de modellere en eller anden sammenhæng mellem nogle variable og et resultat. På den måde kan vi modellere en relation. Hvis jeg fx ændrer på en politikparameter, vil de forskellige agenter i økonomien ændre adfærd. Tag fx finanspolitikken: Hvis vi lader de offentlige udgifter stige, sker der et eller andet, men det afhænger af, hvordan det bliver annonceret. Hvis du gør det pludseligt, vil ændringen være meget anderledes, end hvis du annoncerer det 10 år i forvejen. I modsætning til de gamle modeller tager mikromodellerne altså højde for fx forventningsdannelsen. Som forskere vil vi gerne lave, hvad vi kalder»kontrafaktiske«eksperimenter. Hvad vil der ske, hvis vi ændrede på en af de her variable, og holdt de andre fast? I de»gamle«modeller var der en relation, men pointen med mikromodellerne er, at de godt ved, at ændringer ét sted påvirker andre variable. Og det er den adfærd, vi modellerer ind i et mikro-segment. BETALINGSVILLIGHEDEN Rune henviser til et projekt, han og ph.dstuderende Simon Hviid, kører sammen med en amerikansk forsker, Chris Timmins, fra DUKE-universitet i North Carolina. Projektet går ud på at vise, hvor meget man er villig til at betale for at bo i et dyrt kvarter, hvis stedet er forbundet med ikke-handlede aktiver, der er højt i kurs hos huskøberne. Fx et godt skoledistrikt (til ens børn) eller mindre kriminalitet i forhold til andre kvarterer. Man kan altså vælge ud fra et givet boligmarked, hvor man vil bo. Og hvis man vælger et dyrt område, som fx Risskov ved Aarhus eller Holte i Nordsjælland, får man i tilgift nogle ekstra goder, som man ikke nødvendigvis betaler direkte for. De matematiske modeller fanger ikke alt, men de fanger det, som vi mener er det væsentligste... Foto: Martin Busborg

14 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2012 SIDE 14 Rune Vejlin (th) sammen med to af de kandidater, der begynder at læse ph.d efter sommerferien. Simon Hviid (tv) er blevet koblet på det projekt, som er skildret i artiklen. Palle Sørensen (i midten) skal bl.a. i den treårige periode, ph.d-uddannelsen tager, undersøge, i hvilket omfang de afdragsfrie lån påvirker boligpriserne. Foto: Martin Busborg Der findes nogle mikromodeller af boligmarkedet, der kan estimere her. Problemet er, at de ikke passer til den verden, vi lever i. De udvikler sig ikke, er ikke dynamiske. Men sådan er virkeligheden jo ikke. Huspriserne kan ændre sig. Der kan komme nye og måske mindre respekterede naboer til området. For år siden var Brabrand et relativt fashionabelt kvarter udenfor Aarhus. Men så kom Gellerup-planen. GODE DATA I DANMARK Så idéen er at bygge en dynamisk model. Her havde Chris Timmins allerede gjort forarbejdet, men han løb ind i problemer med at få modellen estimeret på amerikanske data. Den amerikanske lovgivning på området, den decentrale opbygning og forskelligheden staterne imellem gjorde det svært for ham at komme videre. Men takket være netværket i det her tilfælde kendte han en kollega på Aalborg Universitet, som igen kendte en herfra, som vidste, at jeg var i gang med noget tilsvarende blev der knyttet en forbindelse mellem ham og mig. I Danmark er det statistiske materiale heldigvis anderledes brugbart takket være Danmarks Statistik, som suppleret med materiale fra Rockwool Fonden, giver os mulighed for at hente meget specifikke data hjem om observerede emner i små firkant-inddelte områder. Vi opstiller altså en matematisk model, hvor individer vælger, hvor de vil bo og kan flytte rundt, og derefter matcher vi den med de observerede data. Sigtet er at få et mål for de her betalingsvilligheder. Men hvad kan man bruge et sådant mål til? Hvis vi antager, at det, der driver priserne i vejret her i Risskov eller i Nordsjælland, er en god folkeskole, tyder det måske på, at vi underprioriterer ressourcerne til folkeskolen. At vi simpelthen investerer for lidt i den. Det kunne også dreje sig om kriminaliteten i området. I begge tilfælde skal det ses i forhold til det, du ellers køber i form af mursten. Mursten har jo en værdi, men hvad betyder denne værdi i forhold til det andet? Det er det, vi gerne vil prøve at give nogle bud på med den her model. GOD KOBLING Siger Rune, der i sin tid valgte økonomi-uddannelsen, fordi der her var tale om den perfekte kobling mellem matematik og samfundsvidenskab. Man kan godt snakke om de her ting uden at forbinde det med matematik. Men det gør økonomer som oftest. Man er meget præcis og eksplicit med, hvad der foregår. Så er der ikke noget at være i tvivl om. Om det så passer er jo en anden sag. At prøve at beskrive verden ud fra nogle matematiske modeller er selvfølgelig en forsimplet metode. De matematiske modeller fanger ikke alt, men de fanger det, som vi mener er det væsentligste. Når man arbejder med så komplekse problemstillinger, bliver man nødt til at begrænse sig til de faktorer, som man mener, er essentielle.

15 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2012 SIDE 15 Vejen til et privat boligmarked Det kommunistiske Kina har i løbet af en 35-årig periode bevæget sig i en mere markedsorienteret retning. Også når det gælder bolig- og ejendomsmarkedet Af sekretariatschef Curt Liliegreen, Boligøkonomisk Videncenter Da det kommunistiske parti kom til magten i 1949, overtog staten retten til at eje jord. I de sidste to årtier er der imidlertid vokset et ejendomsmarked frem i Kina. I praksis lejer man jorden for en længere periode for at opføre en bolig med ret til at sælge eller udleje denne bolig. Perioden er 70 år for boliger, og 50 år for kontor- og butiksejendomme. Siden 1988 har man 'solgt' lejeretten til jord. Fra og med 2002 er det sket via auktioner efter en model, man har kopieret fra Hong Kong. Salget finder sted gennem byernes 'Land bureau'. Historisk har der været en del problemer med korruption et problem, som også Hong Kong har oplevet på trods af auktionssystemet, som ellers netop skulle forhindre dette. Indtægterne fra auktionerne udgør en væsentlig andel af myndighedernes samlede indtægter. Det skal understreges, at det alene er lejeretten, der sælges. Der er altså ikke tale om en ubegrænset ejendomsret. FORDOBLING AF BOLIGPRISER HVERT 5. ÅR I et marked, hvor prisstigningerne er meget voldsomme, og hvor der er et klart investeringsmæssigt/spekulativt element, er en lejeperiode på 70 år mere end tilstrækkeligt. At der bygges på jord, man i princippet ikke ejer, har på ingen måde holdt de private markedskræfter tilbage. I de fleste kinesiske storbyer fordobles ejendomspriserne hver femte år. FOKUS PÅ VERDENS- ØKONOMIERNE OG DERES BOLIGMARKEDER En af opgaverne for Boligøkonomisk Videncenter er at følge udviklingen på de internationale boligmarkeder. I 2011 besøgte centret USA og gennemførte en række møder med repræsentanter for den finansielle sektor i Washington. Studieturen omfattede også Detroit, hvor målet var at studere, hvordan boligmarkedet reagerer på en langvarig og ekstrem svækkelse af efterspørgslen som følge af befolkningsafvandring og økonomisk krise. I 2012 har centret været i Kina for at studere et boligmarked under høj økonomisk vækst og et ekstremt efterspørgselspres på grund af øget velstand og vandring til byerne. Lige som det var tilfældet med turen til USA havde Udenrigsministeriet i Danmark bistået med at tilrettelægge en lang række møder med repræsentanter fra den finansielle sektor, offentlige myndigheder, universiteter, developere og rådgivningsvirksomheder i Shanghai og Hong Kong. I et forsøg på at komme væk fra tidligere tiders boligpolitik, hvor staten og de store statslige virksomheder skaffede subsidierede boliger til befolkningen, oprettede Kina i 1995 den såkaldte Housing Provident Fund, HPF. Gennem indbetalinger til fonden knyttet til den enkelte kinesers ansættelsesforhold, opsparer han midler, der skal gøre ham i stand til at skaffe sig en bolig på et frit marked. Med andre ord har man

16 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV JUNI 2012 SIDE 16 fjernet støtten fra murstenene, og flyttet den over til personerne, om end der fortsat findes særlige boliger med subsidieret lav husleje for vanskeligt stillede. HPF omfatter i princippet både ansatte i private og offentlige virksomheder. Undtaget er farmere, selvstændige og migrant-arbejdere. ARBEJDSGIVEREN BETALER BIDRAG Housing Provident Fund er rygraden i forsøgene på at tilnærme sig et privat boligmarked. HPF er et program, som der er paralleller til i andre asiatiske lande så som Indien, Singapore og Thailand. Programmet indebærer, at arbejdsgiveren er forpligtet til at indbetale et bidrag til fonden, beregnet som en procentandel af lønnen. Procentandelen suppleres af bidrag fra den ansatte. Det præcise procenttal varierer fra region til region. I Beijing er arbejdsgiverens betaling 12 pct. De virksomheder, der har etableret sig i Kina vil vide, at der eksisterer et omfattende system af sikringsordninger. De omfatter indbetalinger til pension (20 pct.), til arbejdsløshedsforsikring, sygeforsikring, barselsfond, ulykkesforsikring samt Housing Provident Fund. I praksis har det vist sig, at der er store forskelle i indbetalingerne til HPF for forskellige grupper af ansatte. Det ser således ud til, at ordningen har haft en begrænset succes med at sikre lav- og middelindkomstgrupperne en bolig på det private marked. Det skyldes bl.a. boligprisernes himmelflugt. DYRT AT BO I EGEN BOLIG De kraftige prisstigninger på boliger, samt en efter danske forhold betydelig ulighed i indkomstfordelingen, gør, at en almindelig bolig i en kinesisk storby bliver meget dyr for en familie med en almindelig indkomst. I boligøkonomi definerer man begrebet 'affordability' (om man har råd til at betale en bolig) ud fra en brøk bestående af medianen af alle boligpriser divideret med medianen af alle indkomster. Medianen er den pris/indkomst, hvor halvdelen ligger under og halvdelen ligger over et begreb, som ikke må forveksles med gennemsnittet. I Kinas større byer giver denne brøk en værdi på 5,6. Det betragtes internationalt som normalt med en værdi mellem 3 og 5. I de store kinesiske byer er der i dag en meget høj ejerandel i boligmarkedet. Forsøget på at kommercialisere boligmarkedet er derfor isoleret set en succes. Men der er en kronisk underforsyning med billigere boliger. På dette punkt har markedskræfterne svigtet. Det frie marked har presset jordpriser og byggeomkostninger så højt, at de lavere indkomster bliver holdt ude af ejerboligmarkedet. Samtidig har mange developere satset på markedet for de højere indkomster. I Hongkong mødtes sekretariatschef Curt Liliegreen, Boligøkonomisk Videncenter, med direktøren for Hong Kong Housing Authority, D.W. Prescot, der her overrækker en symbolsk gave. I baggrunden ses den danske ambassadør, generalkonsul Torben A. Gettermann.