Herning+ Markedsanalyse

Transkript

1 Herning+ Markedsanalyse

2 INDHOLDSFORTEGNELSE 1 Opdrag Opdrag Baggrund og formål Metode og datagrundlag Projektområdet Tilgængelighed Forurening Institutioner, skoler og kultur Demografi og boligforhold Befolkningstilvækst Aldersgruppernes boligpræferencer Flyttemønstre Boligmasse Boligmarkedet i Herning Forventede afsætningsmuligheder Erhvervsstruktur Beskæftigelse og kontorerhverv Markedsforhold Virksomhedernes lokaliseringsovervejelser Branchespecifikke lokaliseringskrav Forventet efterspørgsel fra brancher Afsætningsmuligheder Boliger Serviceerhverv Kultur Detailhandel Hotel Etapeopdeling Byggeretsværdier Parkeringsløsninger og deres effekt på byggeretsværdien Boliger Serviceerhverv Detailhandel Kultur Begrænsninger i opdrag og ansvar Offentliggørelse Kvalifikationer og interessekonflikter...37

3 1 Opdrag 1.1 Opdrag Sadolin & Albæk A/S har af Herning Kommune, By, Erhverv og Kultur, Rådhuset, Torvet 5, 7400 Herning, fået i opdrag at udfærdige denne analyse af udviklingsmulighederne for Sygehusgrunden og projektet benævnt Herning Baggrund og formål Med udflytningen af sygehusfunktionerne til det nye hospital DNV Gødstrup frigøres den eksisterende sygehusgrund med et sammenhængende grundareal på ca m² og tilhørende bygningsmasse på godt etagemeter. Udflytningen sker etapevis fra 2017, og over en periode på to til tre år vil der løbende ske frigørelse af bygningerne. Udflytningen forventes at være gennemført i løbet af For at tiltrække nye borgere såvel som at fastholde nuværende borgere har Herning Kommune en vision om at skabe et byliv med fokus på livskvalitet, miljømæssig bæredygtighed og samfundsmæssig ansvarlighed. På Sygehusgrunden kan der skabes en ny, central og attraktiv bydel i Herning. Den nye bydel skal understøtte sammenhænge i byen og blive et stort aktiv for potentielle tilflyttere og investorer. Herning Kommune, har i samarbejde med Realdania og Region Midtjylland iværksat en række forundersøgelser, der skal afdække områdets potentialer og levere input til områdets fremtidige anvendelses muligheder og planlægning. For at kvalificere forundersøgelserne kortlægges byens fremtidige behov for henholdsvis kulturfunktioner, boliger og erhvervsmuligheder samt afdække potentialet for de forskellige muligheder i området. Formålet med analysen er at vurdere afsætningsmulighederne for boliger, serviceerhverv, undervisning og kultur m.v. under de givne markedsforhold og rammebetingelser. Analysen tager udgangspunkt i en række kvantitative og kvalitative parametre, herunder demografi og forventet befolkningsudvikling, boligforhold samt erhvervs og markedsforhold. Analysen omfatter ligeledes en række anbefalinger i relation til etapeopdeling samt beregning af byggeretsværdier for nybyggeri og genanvendelse af eksisterende bygninger. 1.3 Metode og datagrundlag Analysen tager udgangspunkt i Sadolin & Albæks mangeårige erfaring med byudviklingsprojekter og erhvervsejendomsmarkedet generelt samt officielt tilgængelige datakilder såsom Danmarks Statistik, Herning Kommune m.v. Analysen tager ikke udgangspunkt i og søger ej heller at vurdere politiske målsætninger, men tager alene udgangspunkt i den markedssituation, som Sadolin & Albæk på baggrund af virksomhedens erfaring og analyser vurderer er gældende for projektområdet. Det skal bemærkes, at de i rapporten foretagne beregninger af byggeretsværdier ikke har karakter af en værdiansættelse af udviklingsområdet, men alene har til formål at beskrive prisniveauet samt understøtte konsekvensberegningen i forbindelse med den fremtidige mulige anvendelse af de eksisterende bygninger. 1

4 Følgende dokumenter og rapporter har været tilgængelige i forbindelse med analysen: Projektbeskrivelse Herning+ Kommuneatlas Herning Erhvervsstrategi SWOT 2014 Baggrund, udfordringer og muligheder Bosætningsanalyse for Herning Kommune Bosætningsanalyse slideshow Herning C Temaer fra processen Herning C Oplæg fra budgetkonference Møde med erhvervsmæglere Nærværende analyse er en del af den samlede afrapportering i forbindelse med forundersøgelsen, hvor også Bascon, Rambøll og Planværkstedet har været en del af rådgiverteamet. 2

5 2 Projektområdet Projektområdet omfatter matr.nr. 860a Herning Bygrunde med et samlet grundareal på m 2, som vist på oversigtskortet herunder. Området afgrænses primært af Møllegade, Gl. Landevej, Skolegade og Overgade. Adgangen til området sker via Møllegade, Overgade og Gl. Landevej, hvor der er adgang til store parkeringsarealer samt parkeringskælderen. Adgangen til de oprindelige hospitalsbygninger fra starten af 1900 tallet sker via Skolegade. I denne del af projektområdet er der ligeledes store arealer med parkering. Ifølge BBR meddelelsen udgør bygningsmassen ca etagemeter af meget varierende anvendelse, alder, kvalitet og genanvendelsespotentiale. Genanvendelsespotentialet i en teknisk kontekst behandles af Rambøll, mens resultaterne af Rambølls analyse anvendes i forbindelse med vurderingen af det kommercielle potentiale i de eksisterende bygninger. Der er dog i høj grad tale om bygninger, der er opført specielt til hospitalsbrug, hvilket har medført forholdsvis dybe bygningskroppe. Den ældste del af bygningerne fra perioden 1909 til 1919 er dog i mindre grad præget af anvendelsen til hospitalsbrug. Nedenstående figur viser udbygningen af området over tid i forhold til den samlede bygningsvolumen. Det ses, at udbygningen er sket meget gradvist, men med nogle store udbygninger i perioder. 3

6 Akkumuleret bygningsmasse m² Kilde: BBR-meddelelsen 2.1 Tilgængelighed Projektområdet er beliggende i det centrale Herning med ca. 500 m til gågaderne omkring Bredgade, Østergade og Torvet. Der er ca. 1 km til Herning Station, der forbinder byen med banerne Aarhus Skjern og intercity forbindelsen Vejle Struer/Thisted. Hertil kommer, at hovedparten af boligområderne i Herning by kan nås inden for 4 5 kilometers cykling. Den infrastrukturelle tilgængelighed til et erhvervsområde er en af de væsentligste faktorer i en virksomheds lokaliseringsovervejelser. Tilgængeligheden gælder både offentlig og privat befordring for nuværende ansatte og kunder, men også i relation til virksomhedens rekrutteringsgrundlag. Transporttiden med bil og offentlig transport fra en række byer/stationer ses af tabellen herunder. Den anslåede tidsbesparelse ved åbningen af motorvejen nord om Silkeborg er indregnet i rejsetiden. Destination Rejsetid i bil Rejsetid tog/bus Silkeborg 00:30 00:40 Ringkøbing 00:42 00:57 Ikast 00:14 00:12 Aarhus 01:00 01:38 Viborg 00:46 01:04 Holstebro 00:36 00:30 Billund Lufthavn 00:35 01:48 Vejle 00:40 00:57 Aalborg 01:46 02:13 Odense 02:00 02:00 København 03:25 03:33 Kilde: maps.google.com og rejseplanen.dk. Målt fra by/station til Herning St. uden hensyntagen til trafikale forhold og tidspunkt 4

7 Det ses, at en stor del af Region Midtjylland og de nordlige dele af Trekantområdet kan nås inden for minutters kørsel i bil, mens Aarhus kan nås inden for en times kørsel. Rejsetiden med tog og bus er noget længere, hvilket gør, at en stor del af pendlingen vil ske i bil. Adgangsforholdene i bil vægter meget højt, når der er tale om et erhvervsområde uden for de store byer såsom København og Aarhus som følge af den forlængede rejsetid. I forhold til bosætning er der kort afstand til arbejdspladserne i byen og gode muligheder for at nå arbejdspladsen i en nabokommune med en acceptabel rejsetid på under 45 minutter. 2.2 Forurening Ifølge Danmarks Miljøportal er matriklen ikke kortlagt som forurenet, og den historiske anvendelse giver ikke anledning til, at der skulle være problematiske forhold på matriklen. Dette er vigtigt i forhold til den fremtidige anvendelse, idet der ikke er negative associationer forbundet med grunden, som det kan være tilfældet på eksempelvis havnearealer og erhvervsområder, hvor der har været kemisk fabrikation el.lign. 2.3 Institutioner, skoler og kultur Et væsentligt aspekt ved afsætningen af boliger og dermed byggeretter er adgangen til institutioner og skoler af en høj kvalitet. Potentielle købere vil have sikkerhed for, at der kan tilbydes pasning og skolegang af en ordentlig kvalitet. Der er fornuftig adgang til flere skoler i bymidten, herunder Brændgårdskolen og Skolen på Sønderager, og det er vor vurdering, at det ikke er nødvendigt at etablere flere skoletilbud i projektområdet, hvis der etableres boliger målrettet børnefamilier. Det kan være nødvendigt at etablere en daginstitution, men adgangen til disse er god på nuværende tidspunkt. Der vil således være en vis afstand til skolerne fra projektområdet. Med hensyn til vuggestuer og børnehaver er spredningen lidt bedre, og der kan inden for relativ kort afstand findes pasningstilbud. 5

8 3 Demografi og boligforhold 3.1 Befolkningstilvækst Efterspørgslen efter boliger i et givet område er i høj grad afhængig af den demografiske udvikling. På nationalt plan kan kommunerne groft inddeles i tre lige store grupper. Det drejer sig om kommuner med positiv befolkningstilvækst, en flad udvikling samt en negativ befolkningsudvikling over de kommende år. Udviklingen og fordelingen dækker over den fortsatte urbanisering, hvor folk flytter fra landområderne til byerne. Danmarks Statistik foretager fremskrivninger af befolkningsudviklingen for de forskellige kommuner i Danmark, og det er disse data, der ligger til grund for vurderingen af den demografiske udvikling. Statistikken tager højde for de fleste faktorer, der er relevante for den demografiske udvikling, dog kan den ikke tage højde for fremtidige initiativer, en kommune måtte foretage for at øge befolkningsudviklingen. For at kunne kvantificere det potentielle boligbehov er det vigtigt at se på den underliggende udvikling inden for de enkelte aldersgrupper, idet der knytter sig nogle forskellige krav til boligens størrelse, kvalitet, pris og beliggenhed igennem livet. Efterspørgslen fra de demografiske segmenter inddeles derfor i seks kategorier: Børn, 0 17 år Unge/studerende, år Unge erhvervsaktive, år Etablerede erhvervsaktive, år Erhvervsaktive seniorer, år og Ældre, +70 år Det vurderes, at selvstændig efterspørgsel fra aldersgruppen 0 17 år er uden nævneværdig betydning. Figuren herunder viser udviklingen inden for de enkelte aldersgrupper i perioden Udviklingen er vist som et indeks, hvor 2015 er lig årige årige årige årige årige +70 årige Kilde: Danmarks Statistik 6

9 Af figuren ses det tydeligt, at antallet af ældre stiger markant, og der er næsten tale om en fordobling af antallet af personer over 70 år. Dette er en generel tendens, der ses i stort set alle kommuner i landet. For de øvrige aldersgrupper er der tale om mere moderate udsving. Befolkningsprognosen for Herning Kommune i perioden udviser en stigning i antallet af borgere på ca personer. For perioden forventes der en stigning på ca personer. Udviklingen i absolutte tal frem til 2040 ses af figuren herunder årige årige årige årige årige +70 årige Kilde: Danmarks Statistik Antallet af børn forventes samlet set at stige med ca. 950 personer frem mod 2040, dog forventes der et fald på næsten 850 personer i de første 10 år af perioden, der efterfølgende afløses af en markant stigning. Antallet af unge/studerende forventes at falde med ca personer frem mod 2040, og der er tale om et jævnt fald, dog med en mindre positiv korrektion sidst i perioden. Antallet af unge erhvervsaktive forventes at stige med ca personer de kommende 10 år, hvorefter antallet forventes at være faldende, dog med en samlet nettotilgang på ca. 500 personer frem mod Antallet af etablerede erhvervsaktive forventes at være kraftigt faldende de kommende 15 år, og faldet udgør godt personer. Der er tale om et meget markant fald, og det vil have betydning for boligmarkedet, herunder efterspørgslen efter de højere prissatte boliger, idet denne gruppe af borgere typisk er blandt de mest købedygtige sammen med gruppen af seniorer. Gruppen af erhvervsaktive seniorer på år forventes derimod at være stigende over de kommende 15 år med en samlet stigning på ca personer. Stigningen forventes dog afløst af et betydeligt fald sidst i perioden, der resulterer i en marginal negativ udvikling på ca. 180 personer frem mod Antallet af ældre er i lighed med de øvrige kommuner i Danmark kraftigt stigende i de kommende år. I Herning vil der være tale om en stigning på ca personer, hvilket er tæt på at være en fordobling af antallet af personer over 70 år. 7

10 Gruppen af personer over 70 år stiller meget forskellige krav til deres bolig, og det er derfor vigtigt at se nærmere på udviklingen inden for denne gruppe. Udviklingen i 5 års aldersintervaller samt 5 årige perioder er vist i figuren herunder årige årige årige årige +90 årige Kilde: Danmarks Statistik Stigningen i antallet af ældre kan i de kommende 5 10 år primært henføres til de store generationer fra slutningen af 1940 erne og begyndelsen af 1950 erne. Denne gruppe er i dag langt mere aktiv end tidligere generationer og stiller langt højere krav til deres boligs kvalitet og beliggenhed. De er ofte bosat i parcelhuse og har en fornuftig friværdi, der gør dem i stand til at flytte til en ny bolig med en mere bynær beliggenhed. Som nævnt er der ikke tale om en jævn udvikling inden for den enkelte aldersgruppe, hvilket ses af nedenstående figur, hvor udviklingen i antallet af personer inden for de enkelte aldersgrupper er vist for nogle givne 4 5 årige perioder årige årige årige årige årige +70 årige Kilde: Danmarks Statistik 8

11 Figuren viser med tydelighed, at antallet ældre over 70 år stiger markant og først i perioden, mens der er store problemer med at fastholde antallet af etablerede erhvervsaktive. Der er dog en rimelig udsigt til, at antallet af unge erhvervsaktive stiger, ligesom antallet af børn også stiger fra 2020 og fremadrettet. Ovenstående udvikling bør give anledning til at overveje, om det nuværende udbud af boligtyper i kommunen er det rigtige, og om nye boligtyper kan være med til at fastholde og tiltrække nye børnefamilier. 3.2 Aldersgruppernes boligpræferencer De enkelte aldersgrupper har forskellige præferencer afhængig af deres økonomiske status og civilstand. De unge/studerende (18 25 årige) foretrækker en beliggenhed tæt på uddannelsesinstitutioner og byliv. Denne aldersgruppe kan inddeles i to segmenter: De studerende Dem med fuldtidsarbejde De studerende i denne aldersgruppe efterspørger boliger i størrelsesordenen m² og stiller desuden ikke væsentlige krav til boligens kvalitet. Dem med erhvervsarbejde er mere fokuserede på boligens kvalitet og efterspørger boliger på m². Borgere i denne aldersgruppe vil generelt ikke være i stand til at betale den samme kvadratmeterpris som gennemsnittet af borgere, idet de ofte er på SU eller har lavtlønnet arbejde. Denne gruppe efterspørger typisk etagebyggeri som følge af beliggenheden og betalingsevnen. De erhvervsaktive har meget forskellige præferencer afhængig af deres familiære status. Aldersgruppen kan inddeles i to segmenter: Børnefamilier Husstande uden børn Børnefamilierne er typisk de etablerede erhvervsaktive (36 55 årige), og deres præferencer er hovedsageligt større boligenheder i størrelsesordenen m² med have. Der er således tale om tæt lav bebyggelse. Erhvervsaktive uden børn er typisk yngre erhvervsaktive (26 35 årige), som foretrækker boliger af høj kvalitet i størrelsesordenen m². Denne gruppe efterspørger både tæt lav bebyggelse og etagebyggeri. De erhvervsaktive seniorer (56 70 årige) er på trods af finanskrisen og vigende friværdier fortsat en betydningsfuld aldersgruppe, der foretrækker boliger i attraktive omgivelser, men stadig med let adgang til bylivets tilbud. Aldersgruppen forventes ikke at være stigende de kommende år, men er en gruppe, som potentielt har en høj flytteaktivitet, hvilket gør den attraktiv i forhold til nye boligområder. De efterspørger boliger i størrelsesordenen m² af høj kvalitet og med lavt vedligeholdelsesbehov. Denne gruppe efterspørger både tæt lav bebyggelse og etagebyggeri. 9

12 De ældre (+70 år) har et varieret boligbehov, og der er en tendens til, at gruppen har en højere flytteaktivitet end tidligere. Det betyder, at eksempelvis parcelhuset bliver skiftet ud med en mindre, men mere velbeliggende bolig, hvor der er lavt vedligeholdelsesbehov, men også lavere ejendomsskatter primært grundskyld. Efterspørgslen er rettet mod boliger på m 2. For den ældste gruppe af personer over 70 år er der fortsat den traditionelle efterspørgsel efter de klassiske ældreboliger, der typisk er i størrelsen m Flyttemønstre Fremforsk, Center for fremtidsforskning har udarbejdet Rapport om tiltrækning af nye borgere og færre fraflyttere i Herning Kommune, der behandler flyttemønstre og potentielle tilflytteres holdninger til at bosætte sig i Herning. Rapporten indeholder en række konklusioner og anbefalinger, der er gengivet kortfattet herunder. Herning har et flyttemæssigt underskud på trods af stigende antal indbyggere. Det er primært de årige, der fraflytter kommunen, og det giver en udfordring på den lange bane. Enten skal de fastholdes eller tiltrækkes, når de er færdige med deres uddannelser. Interessen for at bosætte sig i Herning er lav hos potentielle tilflyttere i Aarhus, men større i Ringkøbing Skjern og Ikast Brande. Problemet er manglende byliv og byens puls. Tilflyttere kommer primært fra de vestjyske kommuner, herunder Holstebro, Ringkøbing Skjern og Ikast Brande. Tilflytningen er lav fra Silkeborg og Viborg (S&A: Byer, der opfattes som mere attraktive bosætningsområder pga. natur, kultur og historie). Der er høj intern flytteaktivitet, og borgerne bliver typisk i kommunen, når de skifter bolig. Nye tilflyttere har et højt kendskab til byen, og mange angiver nærhed til bl.a. familie/bedsteforældre som en væsentlig årsag til valget. Andre årsager omfatter uddannelse, at flytte sammen med kæresten og den centrale beliggenhed. I Silkeborg nævnes naturen og grønne omgivelser som en væsentlig faktor. 25% af tilflytterne overvejer andre kommuner, og tilfældigheder er en ikke ubetydelig faktor. Tilflytterne er tilfredse med deres valg (90%), og kun en lille del flytter igen inden for tre år. Børnefamilier er meget fokuserede på miljøet for børnenes opvækst her tænkes på børnepasning, skole og fritidsaktiviteter. Tilflyttere til Herning, Ringkøbing Skjern og Ikast Brande har et langt mere positivt billede af Herning end tilflyttere til Aarhus, Silkeborg og Holstebro. Tilflytterne efterlyser dog mere liv i centrum, mere natur og grønne omgivelser, caféliv og flere arbejdspladser i Herning Kommune. 10

13 I forhold til afsætningen af boliger indeholder rapporten nogle vigtige oplysninger om holdningen til Herning fra potentielle tilflyttere fra Aarhus og Holstebro altså de kommuner, hvor Herning ofte fravælges. Kun 1% af potentielle tilflyttere fra ovennævnte kommuner er interesserede i at flytte til Herning, 12% har nogen interesse, og resten er ikke umiddelbart interesserede i at bosætte sig i Herning. De potentielle tilflyttere har stor fokus på boligens pris, boligens udseende og, som tredjevigtigst, afstanden til husstandens arbejdspladser. De årige lægger meget vægt på boligens udseende, mens de årige lægger vægt på tryghed og adgang til have og skole m.v. De interviewede i undersøgelsen angiver ejerboligen som mest interessant, men at lejeboliger kan være en interessant midlertidig løsning, hvis man er uafklaret mht. uddannelse og job m.v. De interviewede lægger ligeledes vægt på overkommelig afstand til arbejde, indkøb og natur samt skole og fritidsaktiviteter for børnefamiliernes vedkommende. En af de store udfordringer er, at meget få potentielle tilflyttere forbinder Herning med gode boliger Konsekvenser for afsætningen af nye boliger Ovenstående konklusioner er i tråd med Sadolin & Albæks erfaringer fra andre større provinsbyer, hvor der er problemer med, at unge fraflytter kommunen for at læse videre i en af de store universitetsbyer. Efterfølgende er der en stor kamp om denne gruppes gunst i forhold til bosætning. I de senere år har de store byer vundet denne kamp som følge af en massiv opgradering af byernes kvaliteter, herunder infrastruktur, byfornyelser, gårdrenoveringer og en koncentration af jobmuligheder. Det er vor vurdering, at problemet med de potentielle tilflytteres holdning til kvaliteten af bosætningsmulighederne skal tages særdeles seriøst, og at der skal arbejdes på at tilbyde moderne boligformer, men også af en varieret ejerstruktur, således at udbuddet af lejeboliger af høj kvalitet øges. Hertil kommer muligheden for at fastholde de nuværende borgere ved at sørge for, at der er boligtilbud af en høj kvalitet til alle aldersgrupper og gennem hele livet. 3.4 Boligmasse Som en klassisk større dansk provinsby er der en god blanding af boligtyper i kommunen, dog med en betydelig andel af parcelhuse og villaer, der udgør ca. 60% af den samlede boligmængde (antal). Række, kæde og dobbelthuse udgør ca. 10%, mens etageboliger udgør de resterende ca. 30% af det samlede antal boliger. Det samlede antal etageboliger udgør ca , hvoraf ca ejes af en almen boligorganisation, svarende til ca. 45%. Boligmassen i Herning Kommune er forholdsvis aldrende, som det ses af nedenstående figur, der viser antallet af boliger, boligtypen og opførelsesåret. En meget stor del af kommunens boliger er opført i perioden , og der har i den periode været tale om parcelhuse samt etageboliger. Det må formodes, at en stor del af disse etageboliger fra denne periode er almene boliger. Byggeriet af rækkehuse har været højt i 1960 erne, og har sidenhen ligget forholdsvis stabilt, om end på et lavt niveau. 11

14 Parcel /stuehuse Række, kæde og dobbelthuse Etageboliger Før 1900 Kilde: Danmarks Statistik Det historiske boligbyggeri ses af figuren herunder med et gennemsnit på ca etagemeter pr. år, mens parcelhusbyggeriets andel af det samlede boligbyggeri har svinget mellem ca. 30% og 85% i løbet af perioden med et gennemsnit på godt 60% af det samlede byggeri. Boligbyggeri (m²) Parcelhusandel ,00% ,00% ,00% ,00% 50,00% 40,00% 30,00% ,00% ,00% 0,00% Kilde: Danmarks Statistik I forhold til afsætning af boliger i projektområdet vil der være en efterspørgsel drevet af befolkningstilvæksten og interne flytninger, men også fra det forhold at et udbud af attraktive boliger og byggemuligheder kan tiltrække boligkøbere. Det er vor vurdering, at byggeri af rækkehuslignende byggerier vil blive efterspurgt fremadrettet, idet denne boligtype har undergået en betydelig modernisering og konceptuel udvikling de senere år. Boligtypen tiltaler flere aldersgrupper som følge af størrelsen og adgangen til små egne haver eller gårdrum. Det er ligeledes muligt at etablere rækkehuse eller town houses, hvor der både kan laves altaner, tagterrasser og mindre gårdhaver. 12

15 3.5 Boligmarkedet i Herning Det danske boligmarked har været igennem en række turbulente år efter finanskrisen og den efterfølgende økonomiske afmatning. Som følge af kombinationen af højkonjunktur og meget gunstige finansieringsvilkår steg boligpriserne meget fra 2004 og frem til slutningen af Stigningerne var størst i København og Aarhus, men provinsen oplevede samme forløb, og alle steder var der et stort spekulativt element i boliginvesteringerne. I tilknytning til de store prisstigninger var der tale om et meget stort nybyggeri, der efterfølgende var vanskeligt at afsætte, efter finanskrisen havde indfundet sig. I Herning (postnr. 7400) steg udbuddet af boliger også i perioden fra slutningen af 2005 og frem til begyndelsen af Udbuddet af boliger (pr. ultimo kvartalet) steg fra ca. 150 til godt 500 i begyndelsen af 2009, samtidig med at salget var faldende. Det gennemsnitlige antal solgte boliger fra 2004 til slutningen af 2007 lå på ca. 121 pr. kvartal og faldt til et gennemsnit på ca Boliger til salg, ultimo Solgte boliger K1 2004K3 2005K1 2005K3 2006K1 2006K3 2007K1 2007K3 2008K1 2008K3 2009K1 2009K3 2010K1 2010K3 2011K1 2011K3 2012K1 2012K3 2013K1 2013K3 2014K1 2014K3 Kilde: Realkreditrådet Boligmarkedet har dog efterfølgende stabiliseret sig, dog med et stort udbud af boliger i forhold til omsætningen på markedet. Antallet af solgte boliger ligger i dag lige omkring 100 stk. pr. kvartal. 13

16 Gns. m² pris på parcel /rækkehuse Gns. m² pris på ejerlejligheder K1 1993K1 1994K1 1995K1 1996K1 1997K1 1998K1 1999K1 2000K1 2001K1 2002K1 2003K1 2004K1 2005K1 2006K1 2007K1 2008K1 2009K1 2010K1 2011K1 2012K1 2013K1 2014K1 Kilde: Realkreditrådet I lighed med resten af landet oplevede Herning også kraftigt stigende priser i perioden fra 2004 og frem til Priserne på ejerlejligheder steg fra ca. kr pr. m 2 til over kr pr. m², mens parcel og rækkehuse steg fra godt kr pr. m² til ca. kr pr. m². Den efterfølgende korrektion af boligpriserne blev dog ikke så stor som i København og Aarhus, og prisfaldet udgjorde ca %. Der har i højere grad været tale om sivende priser, der i dag udgør ca. kr pr. m 2 for parcel og rækkehuse og kr pr. m 2 for lejligheder. Der er naturligvis tale om gennemsnitspriser, der dækker hele boligmarkedet, både hvad angår beliggenhed, størrelse og kvalitet. Nybyggeri og velbeliggende boliger handles til priser noget over de gennemsnitlige priser fra Realkreditrådet. Nedenstående tabel viser de dyreste faktiske handler i Herning by, og det ses, at meget få boliger handles til priser over kr pr. m 2. 14

17 Købesum Dato Type kr/m² Boligtype m² Bygget Monradsgade 2, st.tv Alm. salg Lejlighed Tjelevej Alm. salg Villa Bredgade 57A, Alm. salg Lejlighed Præstøvej Alm. salg Villa Nørre Alle Alm. salg Villa Th Nielsens Gade Alm. salg Villa H C Ørsteds Vej Alm. salg Villa Finsensgade Alm. salg Villa Samsøvej Alm. salg Villa Solvænget Alm. salg Villa Holbækvej Alm. salg Villa Monradsgade Alm. salg Villa Paghs Alle Alm. salg Villa Grøndahlsvej 25, Alm. salg Lejlighed Grøndahlsvej 25, Alm. salg Lejlighed Ingemannsvej Alm. salg Villa Th Nielsens Gade Alm. salg Villa Kærmindevej Alm. salg Villa Fuglsang Allé 1, 4. tv Alm. salg Lejlighed Solvænget Alm. salg Villa Holbækvej Alm. salg Villa Fuglsang Allé 5, 4. th Alm. salg Lejlighed Museumsgade Alm. salg Villa Trøstrupsgade 2B, Alm. salg Lejlighed Dalgas Plads 7C, Alm. salg Lejlighed Grøndahlsvej 25, Alm. salg Lejlighed Tietgensgade 7C, st.tv Alm. salg Lejlighed Sabroesvej 3B, Alm. salg Lejlighed Ørskovvænget Alm. salg Villa Ranunkelvej Alm. salg Villa Bryggergade 4E, 2. th Alm. salg Lejlighed Kæret Alm. salg Villa Ravnsborggade Alm. salg Villa Fuglsang Næs 9B Alm. salg Lejlighed Ravnsborggade 16B, st Alm. salg Lejlighed Det er dog vor vurdering, at nybyggede boliger af en høj kvalitet med en beliggenhed i projektområdet kan handles til priser i niveauet kr pr. m 2. Priserne afhænger af boligtype og beliggenhed. 3.6 Forventede afsætningsmuligheder Det forventede behov for nybyggeri af boliger i et givent område afhænger som nævnt af den demografiske udvikling, herunder forskydningerne aldersgrupperne imellem. Hertil kommer et yderligere behov for nybyggeri som følge af den tekniske forældelse/nedslidning af den eksisterende boligmasse samt ændringer i det gennemsnitlige arealforbrug pr. person. Den tekniske forældelse og ændringer i boligforbruget er vanskeligt at kvantificere, men vurderes at udgøre en ikke ubetydelig del af den samlede efterspørgsel på nybyggeri. 15

18 Ses der alene på den demografiske udvikling, kan det fremtidige behov for nybyggeri estimeres, som vist i tabellen herunder. Gruppe Arealforbrug Total 0 17 årige årige årige årige årige årige Total Pr. år (gns.) Arealforbruget for den enkelte aldersgruppe er et estimat, men er tilpasset, således at det afspejler det nuværende gennemsnitlige arealforbrug pr. person på ca. 53 m 2. I perioden vil der således som følge af den demografiske udvikling være et behov for nybyggeri på ca m 2, svarende til et årligt behov på ca m 2. Omregnet til boliger vil der således være en basal merefterspørgsel på ca. 140 boliger ved en gennemsnitlig boligstørrelse på 100 m 2. Tallet dækker det samlede behov for hele Herning Kommune, og der skal allokeres en vis andel til de øvrige byer ud over selve Herning by. Det er vor umiddelbare vurdering, at 75% af behovet kan allokeres til Herning by det er her, at arbejdspladserne, uddannelsesinstitutionerne og handelslivet er koncentreret. Et konservativt estimat for behovet for nybyggeri i selve Herning by kan således opgøres til ca etagemeter eller ca. 100 boliger pr. år. Efterspørgslen er størst i de første år, hvorefter den falder markant. Det faktiske behov for nybyggeri ligger ofte højere end, hvad der kan forklares på baggrund af demografien, hvilket primært kan henføres til nedslidning og teknisk forældelse af den eksisterende boligmasse. Behovet for nybyggeri kan således vise sig at være højere end den basale demografiske efterspørgsel, hvilket også ses af det gennemsnitlige fuldførte boligbyggeri på ca etagemeter pr. år siden

19 4 Erhvervsstruktur I forhold til afsætningsmulighederne af byggeretter til erhvervsformål er det vigtigt at se på den nuværende erhvervsstruktur, idet den kan give en indikation på, hvilke brancher og virksomhedsstørrelser som efterspørger lokaler. 4.1 Beskæftigelse og kontorerhverv Antallet af beskæftigede i Herning Kommune udgjorde ca personer i 2014, hvor næsten 30% er ansat i den offentlige sektor. Største andel er ansat i sundhedsvæsnet, mens handel og industriproduktion også er en væsentlig del af arbejdsmarkedet i kommunen. Fordelingen på de enkelte brancher ses af figuren herunder Antal beskæftigede Kilde: Danmarks Statistik Som en af de større byer i det midt og vestjyske er der en naturlig koncentration af virksomheder og arbejdspladser i Herning. Dette forhold medfører en vis indpendling af arbejdskraft, og i særdeleshed i tilknytning til sygehuset samt handel og transportvirksomheder. Indpendling Udpendling Netto Landbrug, skovbrug og fiskeri Industri, råstofindvinding og forsyningsvirksomhed Bygge og anlæg Handel og transport mv Information og kommunikation Finansiering og forsikring Ejendomshandel og udlejning Erhvervsservice Offentlig administration, undervisning og sundhed Kultur, fritid og anden service Erhverv i alt Ses der på borgernes uddannelsesniveau og dermed deres attraktivitet for arbejdsgiverne, ligger Herning Kommune på niveau med landsgennemsnittet. Dog er der en markant lavere andel af akademikere (uddannelsesniveau over bachelor) med 5% i modsætning til landsgennemsnittet på 10%. 17

20 Danmark Herning Kommune 10% 5% 29% 21% 26% Grundskole 18% Gymnasiale uddannelser Erhvervsuddannelser 10% 8% Korte og mellemlange uddannelser Lange videregående 33% 40% Kilde: Danmarks Statistik Det lave antal akademikere skal ses i sammenhæng med de udfordringer, som Fremforsk påpeger i deres rapport, hvor de potentielle tilflyttere i Aarhus ikke ønsker at flytte til Herning, ligesom det er vanskeligt at tiltrække de unge, som flyttede fra kommunen i forbindelse med uddannelse. Den lave andel af akademikere kan være en barriere i forhold til at tiltrække vidensvirksomheder til kommunen også når motorvejsforbindelsen til Aarhus via Silkeborg åbnes. Et vigtigt aspekt i forhold til afsætning af byggeretter/lokaler til kontorformål er andelen af virksomheder inden for serviceerhvervene og dermed virksomheder, som har mange kontoransatte. Af den samlede beskæftigelse i kommunen kan kun ca. 18% henføres til brancher, som i høj grad er brugere af kontorejendomme. Antallet af virksomheder, der typisk er brugere af kontorejendomme, udgør ca. 140 på kommuneniveau, og de største brancher er pengeinstitut og finansvirksomhed og undervisning sammen med information og kommunikation og liberale, videnskabelige og tekniske tjenesteydelser, om end i et lavere antal Antal virksomheder (kontor) Kilde: NN Markedsdata Der er naturligvis virksomheder i de andre brancher, som er brugere af kontorejendomme og omvendt, men opgørelsen giver et godt billede af forholdene i kommunen. 18

21 Ses der igen på de typiske kontorvirksomheder, er der tale om en stor andel af små og mellemstore virksomheder med op til 50 ansatte, hvilket har nogle konsekvenser for den størrelse af kontorejendomme, som efterspørges. En kontoransat bruger ca m 2, afhængig af bygningens alder og effektivitet, hvilket svarer til, at en virksomhed på 25 medarbejdere skal bruge ca. 500 m Kilde: NN Markedsdata Denne erhvervsstruktur med et stort antal små og mellemstore virksomheder medfører, at der er en meget begrænset efterspørgsel efter store domicilejendomme og i langt højere grad en efterspørgsel efter mindre ejendomme, og gerne flerbrugerejendomme. De traditionelle company houses er typisk m 2, hvilket medfører, at der skal findes 4 5 nye lejere, før et projekt kan gennemføres. 4.2 Markedsforhold Investeringsmarkedet Dansk økonomi ser nu definitivt ud til at være ude af finanskrisen. Det samme lader til at være tilfældet for resten af landene i eurozonen, om end det går langsomt. Fremtidsudsigterne er generelt positive, men markederne forbereder sig på en i historisk sammenhæng beskeden BNP vækst i størrelsesordenen 1,5 2,0% p.a. over de næste år. Væksten forventes bl.a. drevet af et stigende privatforbrug, der ellers har været meget lavt under de seneste års stagnation. I 3. kvartal 2014 nåede arbejdsløsheden i Danmark for første gang siden 2009 under 5%. På trods af de lysere udsigter for økonomien har investorernes jagt på sikre afkast de seneste år presset renten på risikofrie investeringer i bund, såsom danske statsobligationer, og Den Europæiske Centralbanks (ECB) opkøbsprogram (kvantitative lempelser) bidrager hertil. Renten lå før finanskrisen på niveau med nettostartafkastet på førsteklasses (primære) investeringsejendomme, dvs. 4,25 5,00%, og derfor oplever vi i dag, at primære investeringsejendomme med høj cash flow sikkerhed giver et historisk højt løbende afkast i forhold til f.eks. 10 årige statsobligationer. Investorerne synes aktuelt i stigende grad at vægte en lang lejekontrakt med en stærk lejer højere end ejendommens beliggenhed. Dette skyldes, at alternativforrentningen på obligationsmarkedet for aktiver med tilsvarende bonitet er blevet kraftigt reduceret i de seneste år. Således er afkastet på primære ejendomme faldet i løbet af

22 Totalafkastet på investeringsejendomme nærmer sig 2006 niveauet efter en relativt pæn udvikling i både 2013 og I begge disse år var totalafkastet på investeringsejendomme mærkbart højere end benchmark afkastet på obligationer. Stigningen i ejendomspriserne er hovedsageligt drevet af øget efterspørgsel efter high street ejendomme, kontordomiciler udlejet på lange kontrakter og boligudlejningsejendomme. Kontorejendomme har særligt i København været eftertragtede investeringsobjekter på trods af en stadig markant kontorledighed. De ændrede markedsforhold efter krisens indtog har især i landets største byer medført en øget efterspørgsel efter primære ejendomme, hvorimod de mere sekundære ejendomme har været mindre efterspurgte. I takt med en generelt stigende efterspørgsel efter ejendomme forventes det dog, at dele af markedet for sekundære ejendomme ligeledes vil opleve stigende interesse i de kommende år. Generelt opleves der en høj likviditet i markedet, bl.a. som følge af det historisk høje aktieindeks, et øget og stigende placeringsbehov for en lang række investorers vedkommende samt et begrænset udbud af aktiver med et balanceret risikojusteret afkast. Dette har medvirket til, at ejendomsmarkedet har oplevet en stigende efterspørgsel i 2014 på tværs af alle segmenter. Transaktionsvolumenen for erhvervs og investeringsejendomme var i 2014 større end året før, især i Storkøbenhavn. Transaktionsvolumenen forventes at udvikle sig positivt i de kommende år i lyset af en forventet øget efterspørgsel særligt inden for de sekundære segmenter, hvis udbuddet af primære ejendomme bliver endnu lavere. På trods af at de danske pensionskasser tidligere har investeret i især kontordomiciler med en stærk lejer eller i boligejendomme for at sikre en lav risiko, har de i 2014 været aktive i en bredere del af markedet. Således er pensionskasserne nu parate til at investere i bl.a. ikke fuldt udlejede flerbrugerejendomme i kontorsegmentet og strøgejendomme med udviklingspotentiale. Den stigende investorinteresse er primært centreret omkring vækstområderne København og Aarhus og enkelte af de største provinsbyer såsom Odense, Aalborg og Esbjerg, hvor de institutionelle investorer har investeret i større domicilejendomme udlejet på lange kontrakter til bonitetsstærke lejere. I de mellemstore provinsbyer har aktiviteten været mere begrænset og drives fortsat af lokale investorer og enkelte developere, der med flerbrugerkonceptet har fundet lejere til nybyggeri. Herning tilhører sidstnævnte kategori, hvor der kan være en interesse fra de regionale og nationale aktører, hvis der kan findes lejere til projekterne. Spekulationsbyggeri vil være forholdsvist begrænset i disse områder. Baseret på Sadolin & Albæks markedskendskab og referencer, ligger nettostartafkastet for førsteklasses (primære) kontorejendomme på bedste beliggenhed (primært nettostartafkast) i dag på ca. 5,50%, mens det typiske nettostartafkast for ejendomme af mere sekundær kvalitet eller beliggenhed ligger på ca. 7,25 7,75% Lejemarkedet Markedet for kontorlokaler i Herning er forholdsvist smalt, og der er en betydelig tomgang, hvilket medfører et pres på markedslejen. Kontorlokalerne er beliggende i bymidten i ældre ejendomme og langs med indfaldsvejene, hvor også de mere moderne ejendomme er beliggende. Der er dog en vis efterspørgsel efter kontorlokaler, hvis beliggenheden kombineres med effektive lokaler med stor synlighed. 20

23 På trods af tilstedeværelsen af velbeliggende, moderne og effektive ejendomme ligger toplejen for kontorlokaler på ca. kr pr. m 2, ekskl. driftsomkostninger, mens lejen for mere sekundære beliggenheder og ejendomme ligger omkring kr pr. m 2, ekskl. driftsomkostninger. Udviklingen i markedslejen for kontorer i Herning ses af figuren herunder Primær Sekundær Kilde: Sadolin & Albæk 21

24 5 Virksomhedernes lokaliseringsovervejelser I forbindelse med udvikling af nye byområder, hvor der også er mulighed for erhverv, er det vigtigt at kende de faktorer og præferencer, som spiller ind i forbindelse med en virksomheds lokaliseringsovervejelser. Overordnet kan disse faktorer inddeles i: Økonomi Ejendomskrav Rammebetingelser Økonomi Virksomheder vil oftest vælge den billigste af to eller flere placeringer, der på alle andre punkter matcher hinanden, og det må således konstateres, at økonomi er en væsentlig faktor i virksomheders overordnede lokaliseringsovervejelser. Virksomheder er i dag meget fokuserede på totalomkostningen, dvs. ikke kun basislejen, men også de forventede driftsomkostninger, herunder skatter og afgifter samt energiforbruget. Økonomien knytter sig ligeledes til ejendomskravene, hvor bl.a. arealeffektivitet kan være med til at reducere omkostningen. Ejendomskrav En virksomhed har en række specifikke krav til selve ejendommen. Dette er selvfølgelig afhængigt af, hvilken branche den enkelte virksomhed opererer indenfor. Generelt lægger en virksomhed vægt på følgende ejendomsspecifikke krav: Fleksibilitet Ved fleksibilitet forstås, hvor let der kan ændres i indretningen og opdelingen. I ældre ejendomme er væggene typisk bærende, mens nye og mere fleksible ejendomme er bygget op om bærende ydervægge samt en bærende kerne. Øvrige vægge kan derfor flyttes og etableres løbende for at matche virksomhedens aktuelle behov. Dette muliggør løbende justeringer i fordelingen mellem storrumskontorer og cellekontorer m.v. Arealeffektivitet I ældre kontorejendomme er der typisk et arealforbrug på m² pr. medarbejder. I dagens marked forventes arealeffektive ejendomme at have et arealforbrug på ikke over 20 m² (der er her tale om bruttoetagemeter, dvs. inklusive reception, mødelokaler og andre fælleslokaler). Ved flerbrugerejendomme, hvor lejerne deler faciliteterne, kan der foretages en betydelig reduktion af arealforbruget pr. medarbejder. Tekniske installationer Der er i dag en række krav til tekniske specifikationer, såsom aircondition/ventilation, kabling, CTS systemer, adgangskontrol eller mere produktionsspecifikke og/eller sikkerhedsmæssige tekniske installationer. 22

25 Indeklima og energi Indeklimaet har stor betydning for medarbejdernes produktivitet. Indeklimaet har således et indirekte link til økonomien. Styring af indeklimaet hænger ligeledes sammen med energiforbruget og dermed de samlede ejendomsomkostninger pr. medarbejder. Bygningers energieffektivitet og profil certificeres af en række organisationer, herunder LEED og The European GreenBuilding Programme, og en lang række virksomheder har disse certificeringer som krav i deres lokaliseringsovervejelser. Fællesfaciliteter Fællesfaciliteter omfatter kantine, mødelokaler, fitnessfaciliteter og reception m.v., og efterspørgslen er drevet af de betydelige omkostningsreduktioner, der kan foretages ved at dele faciliteterne med de øvrige lejere i en ejendom. Prestige/signalværdi Ejendommens beliggenhed og arkitektur skal passe til virksomhedens identitet og egenopfattelse. En markant bygning eller kendt adresse kan medvirke til at skabe et image og udgør dermed en reklameværdi for virksomheden. Synlighed Synlighed er ligeledes en vigtig parameter for mange virksomheder, hvilket kommer til udtryk i forbindelse med anlæg af erhvervsvirksomheder langs motorvejene. Virksomheden får mulighed for at eksponere sit brand mod et stort antal trafikanter og potentielle kunder. Synlighed kan i visse tilfælde betyde, at virksomheder er villige til at betale en præmie for beliggenheden, mens det i de fleste tilfælde blot øger omsætteligheden af erhvervsjorden. Parkering Parkeringsforholdene er en meget vigtig parameter i relation til de ejendomsspecifikke krav. Moderne virksomheder stiller i dag krav om, at der er tilstrækkelige parkeringspladser til medarbejdere og kunder. Prisen på parkeringspladser er ligeledes meget vigtig, idet prisen pr. plads kan svinge fra kr. 250 og helt op til kr pr. måned ekskl. moms i de centrale dele af København og Aarhus. Kravet om parkering er naturligvis mere udtalt i områder, hvor der er begrænset adgang med offentlig transport. CSR CSR (Corporate Social Responsibility dækker over virksomheders samfundsansvar. Grundlæggende handler CSR om, at virksomheder handler globalt og samfundsmæssigt ansvarligt, f.eks. ved at tage hensyn til menneskerettigheder, sociale vilkår, arbejdsforhold, miljø, klima m.v. CSR indgår således i virksomhedernes lokaliseringskrav gennem ejendommens miljø og klimaprofil. 23

26 Omgivelser/nærmiljø Omgivelser og nærmiljø er vanskelige at kvantificere, men omfatter bl.a. indkøbsmuligheder, caféer og restaurationer og byliv, men også gener fra støj og støv, hvis der er produktionsvirksomheder i nærområdet. Kvalitet Kravet til kvaliteten af det enkelte lejemål er meget lejerspecifikt og knytter sig ofte til materialevalg såsom gulvtype m.v. En virksomhed styrer dog ofte kvaliteten af lejemålet gennem valg af møblement, belysning og udsmykning, hvilket ikke har indvirkning på lokaliseringsbeslutningen. Rammebetingelser Rammebetingelserne består af en lang række parametre, som virksomheder vægter i større eller mindre grad, i forhold til hvor de vil lokalisere sig. Nedenfor er rammebetingelserne listet: Adgangsforhold til motorveje og overordnet vejnet Nærhed til jernbane og lufthavn Adgang til offentlige transportmidler og transporttid Privat befordring Mobildækning/IT infrastruktur Nærhed til virksomhedens kundegrundlag Nærhed til nuværende medarbejdere Rekrutteringsgrundlag for nye medarbejdere Nærhed til uddannelses og forskningsinstitutioner Klyngedannelse/synergieffekter Disse er vigtige parametre i forbindelse med virksomhedernes lokaliseringsovervejelser, uanset hvilken branche der ses på. 5.1 Branchespecifikke lokaliseringskrav Vigtigheden af de enkelte parametre, herunder økonomi, ejendomskrav og rammebetingelser, afhænger naturligvis af virksomhedstypen, der groft kan opdeles i fem kategorier. Liberale erhverv Selvstændige erhverv, der oftest forudsætter akademiske kvalifikationer. Eksempelvis advokater, arkitekter, revisorer og rådgivere. Handels og teknologiske virksomheder Virksomheder, der beskæftiger sig med forskning og udvikling af højteknologiske produkter, herunder design, evaluering og testning, samt kontorer til medicinal, farmaceutiske, informationsteknologiske, kemiske eller energiforsyningsvirksomheder. Administrative faciliteter og hovedkontorer for internationale produktionsvirksomheder. 24

27 Offentlige/organisationer Kontorer tilhørende offentlige instanser, offentlige organisationer, semioffentlige virksomheder og private nonprofitorganisationer. Eksempelvis statslige styrelser, myndighedskontorer, fagforeninger og brancheforeninger. Finansielle virksomheder Kontorer tilknyttet finansielle virksomheder såsom hovedsæder, driftsafdelinger, back office o.l. Eksempelvis kontorer knyttet til banker, pensionskasser og forsikringsselskaber. Traditionelle erhverv Arealer knyttet til virksomheder, der primært beskæftiger sig med traditionel produktion og servicerer kunder på baggrund af solgte produkter fra bl.a. højteknologiske virksomheder, handel med varer o.l, administration samt salg. Eksempelvis traditionel industri samt teleselskaber, grafikere o.l. Med udgangspunkt i ovenstående definitioner har Sadolin & Albæk vurderet virksomheders lokaliseringskrav. Nedenstående tabel opsummerer resultaterne ved brug af en farvekode, der viser graden af vigtighed for en gennemsnitlig virksomhed i branchen. Brancher Virksomheders lokaliseringskrav Liberale erhverv Handels og teknologiske Offentlige/ organisationer Finansielle virksomheder Traditionelle erhverv Økonomi Fleksibilitet Arealeffektivitet Tekniske installationer Ejendomskrav Energieffektivitet Indeklima Fællesfaciliteter Prestige/signalværdi/synlighed Parkering CSR Motorvej/hovedvej Jernbane, lufthavn og havn Offentlig transport Rammebetingelser Mobildækning/IT infrastruktur Kunder Nuværende medarbejdere Rekrutteringsgrundlag Udd. og forskningsinstitutioner Klyngedannelse U. nævneværdig betydning Nogen betydning Væsentlig betydning Afgørende betydning 25