Ejerforeningen ANPA Marts onsdag den 24. april 2013 kl

Transkript

1 Ejerforeningen ANPA Marts 2013 Til medlemmerne: Indkaldelse til generalforsamling onsdag den 24. april 2013 kl Der indkaldes hermed til generalforsamling i ejerforeningen ANPA. Generalforsamlingen finder igen i år sted i Bülows Kaffebar, hjørnet af Jægergårdsgade og Bülowsgade. Generalforsamlingen har følgende dagsorden ifølge vedtægterne: 1. Valg af dirigent og referent. 2. Bestyrelsens beretning for Forelæggelse af årsregnskab 2012 med revisors påtegning til godkendelse. 4. Forelæggelse af vedligeholdelsesplan til godkendelse. 5. Forelæggelse af budget for 2013 og foreløbigt budget for 2014 til godkendelse. 6. Eventuelt indkomne forslag ifølge vedtægternes Valg af bestyrelsesmedlemmer: Marianne og Tina er på valg, Marianne accepterer genvalg. Bestyrelsen foreslår Ahmed (SP51) som nyt medlem. 8. Valg af 2 suppleanter: Kristian er på valg og accepterer genvalg. Som anden suppleant foreslår bestyrelsen Naja (45B,2tv). 9. Valg af revisor Bestyrelsen indstiller Jonathan (49,1th) 10. Evt. Forslag til behandling på generalforsamlingen, iflg. vedtægternes 4, skal være formanden, Albert Welinder, Skt. Anna Gade 45A, 3.tv., 8000 Århus, eller aswel@youmail.dk, i hænde 3 uger før generalforsamlingen, dvs. senest tirsdag den 2. april Årsregnskab 2012 og budget 2013 og 2014 samt resumé af bestyrelsens beretning og forslag til vedligeholdelsesplan vedlægges. Evt. medlemsforslag og supplerende oplysninger vil blive rundsendt senest 1 uge før generalforsamlingen. På gensyn til generalforsamlingen, og med venlig hilsen

2 Bestyrelsen for ANPA - (Albert, 45A,3tv/ Marianne, 45A,2tv/ Lajla, ejer af 49,2th/ Tina, 45Bst/ Kristian, 45A,3th). Resumé af Bestyrelsens beretning for 2012 Energimærke Ud fra anbefalingerne i ejendommens energimærke blev der i 2011 sat automatisk styring på fjernvarmevandet. Som fortalt sidste år, havde vi lidt indkøringsproblemer med systemet, men der er nu tegn på at det fungerer: Ejendommens samlede varmtvandsforbrug, som i 2011 var på godt kr., var i 2012 på lidt under kr. Vedligeholdelse Udskiftningen af kældervinduer og -døre (besluttet på GF 2011) blev afsluttet i begyndelsen af Dørene er monteret med lukkere og låse; nøglen til gadedørene kan også bruges til kælderdørene. GF 2012 godkendte at vinduerne på bagtrapperne i 45A og B skulle udskiftes. Udskiftningen skete i foråret, og alle tre bagtrapper har nu nye, ens vinduer. Det kan mærkes på træk og temperatur på trapperne. Endelig lykkedes det i eftersommeren at få malet fortrappen i SP49; farvesætningen er nogenlunde tilsvarende den i de to andre opgange. Vi har, ligeledes som besluttet på GF2011, talt med et par firmaer, som kan lave renoveringer af faldstammer, men har valgt at stille en forebyggende indsats i bero, da der ikke er tegn på problemer og da både undersøgelser og oprensninger er meget dyre. I forbindelse med en badeværelsesrenovering har ANPA benyttet muligheden for at udskifte en revnet muffe på den indvendige faldstamme i 45B, altså på den del af ejendommens afløbssystem, som ANPA er ansvarlig for. Altansagen Tinglysningen af et tillæg til normalvedtægten blev efter en lang og træls proces afsluttet i foråret, tillægget kan læses på vores hjemmeside. Den altan, som førte til at sagen blev startet, blev opsat i forsommeren. Derudover er en af lejlighederne i stueetagen nu ved at lave trappe til gården; bestyrelsen har til kommunen sagt, at der ikke er bemærkninger hertil, da der tidligere er åbnet for at der kan laves sådanne trapper, og den nye trappe opfylder de krav til udseende, som ved den lejlighed blev fastlagt af kommunen. Vi er fortsat ganske tilfredse med vores hjemmeside, og vil fortsætte med at benytte elektronisk post, hvor det overhovedet lader sig gøre.

3 Vicevært m.m. Vi har i 2011 haft fast fejning af fortov og gård, trappevask og renholdning af kælder og vaskerum. Herudover er mindre opgaver løbende løst ad hoc, en del af bestyrelsen, en del af Jan/idé-byg. Vi har truffet aftale med snerydderne om også at rydde fra havegang til kælder-nedgange på de dage, hvor der fejes sne på fortovene. Og vi arbejder på at få ordentlige forhold omkring trappevask, som især i vintermånederne ikke har levet op til vores ønsker til en rimelig standard. Samtidig er vi klar over, at opgangene har været noget belastede af en hel del håndværkeropgaver. Det er altid rart, når den, der tilkalder håndværkere, også sørger for at der bliver gjort rent på trappen, når arbejdet er afsluttet! Alt i alt er bestyrelsen ganske tilfreds med at vi nu har pæne fortrapper, nye fordøre og kælderdøre og nye vinduer på bagtrapper og i kælder. Tag og tagrender har heller ikke voldt os problemer i 2012 og ser ud til at være i pæn stand. På arbejdslørdagene har vi videreført oppudsning og maling i kælderen. Alt i alt et fredsommeligt år for ANPA. Bestyrelsens forslag til vedligeholdelsesplan for 2013 Det er fortsat bestyrelsens opfattelse, at skader på ejendommen skal repareres snarest muligt efter at de opstår og konstateres. Derved kan vi undgå at skaderne vokser, og vi kan fortsætte indsatsen med at holde ejendommen velfungerende og præsentabel. Som nævnt i beretningen har vi i 2012 afsluttet arbejdet med nye kældervinduer og døre, fået nye vinduer på bagtrapperne i 45A og B og fået malet fortrappen i 49. Vedr. vand og afløb: Bestyrelsen har talt med et par firmaer, som udfører inspektion og renovering af faldstammer, med henblik på at vurdere om vi forebyggende skulle gøre noget ved faldstammerne. En sådan indsats viser sig at være ganske kostbar, og da vi ikke har konstateret problemer, har vi valgt at følge samme fremgangsmåde som med taget, dvs. at vi holder øje med tilstanden og reparerer skader, når de opstår. De VVS-firmaer, som vi har talt med, er enige heri. Vi har dernæst talt med det firma (Henry Berthelsen A/S, herefter betegnet HB), som lavede vores vedligeholdelsesplan for ca. 5 år siden, om øvrige vandinstallationer i kælderen. Baggrunden herfor er dels, at det vil være rart at undgå at der lukkes for vand til hele ejendommen, når der arbejdes med radiator eller vandinstallation i en enkelt lejlighed, dels at der efter en lukning kan gå lang tid, førend der igen er varmt vand i alle lejligheder, muligvis fordi cirkulationssystemet for det varme brugsvand kan blokeres af luftlommer. Desuden er vandtrykket i de øverste lejligheder ofte lavt. HB anbefaler, at at vi skifter gamle stigrør i bagtrapperne, sørger for fungerende afspærringsventiler og får cirkulationsledninger ført med til øverst i

4 bagtrapperummene. Desuden anbefaler HB,at vi får ledningssystemet gennemgået for at sikre, at gamle afspærringsventiler fungerer korrekt og at der indsættes afspærringsventiler, hvor disse mangler. Bestyrelsen har herefter talt med et VVS-firma for at få disse forslag konkretiseret, herunder også at få indhentet tilbud på disse opgaver. Vvs-firmaet foreslår en indsats i fire etaper: Første etape består i at sætte ventiler, taphaner og termostater (circon'er) på alle stigrør for brugsvand; herefter kan lukninger ved reparationer begrænses til den opgang, som der arbejdes i, varmeøkonomien forbedres og trykket i systemet udlignes bedre. Derefter udskiftes de gamle stigrør; i forbindelse hermed indsættes stopventiler ved hver lejlighed. Herved opnås bedre trykforhold og bedre pumpeøkonomi, fordi tilkalkning af rørene elimineres; desuden kan lukning af brugsvand afgrænses til kun at vedrøre den lejlighed hvor der skal arbejdes. Udskiftningen kan gøres i hver opgang for sig og er derfor betragtet som tre etaper. Første etape: Afspærringsventiler på varmtvandssystemet vil iflg. tilbud koste ca kr. Etape to, tre og fire: Gennemgang og nødvendig udskiftning af stigrør til varmt og koldt vand, inkl. afspærringsventiler og cirkulation, vil iflg. overslag koste ca kr. Bestyrelsen mener at disse opgaver bør gennemføres rimelig hurtigt, gerne i løbet af 2013 og 2014, og indstiller derfor til generalforsamlingens godkendelse, at der i 2013 og 2014 fra grundfonden kan frigives midler hertil. Grundfonden tilføres hvert år ca kr, og da vi samtidig gerne ser at grundfonden vokser, foreslås det, at frigivelse til de nævnte opgaver maksimalt må udgøre kr i 2013 og kr. i 2014 (beløbet for 2014 vil, sammen med forslag til anden vedligeholdelse, blive genvurderet op til næste GF). Begrundelsen herfor er som følger: Grundfonden indeholdt ved udgangen af 2012 ca kr mod ca kr. ved årets begyndelse. Samtidig havde foreningen dog et overskud i 2012 på ca kr, dvs. at foreningens samlede reserver primo 2012 (grundfond plus bankindeståender) var af samme størrelse som primo Det er bestyrelsens opfattelse, at reserverne hermed nok har en størrelse, som giver en rimelig handlemulighed, såfremt der opstår behov for en større indsats overfor f.eks. tag eller faldstammer, men at det, efter et par år med større vedligeholdelsesopgaver, også kan være rimeligt at styrke det beredskab, som grundfonden udgør.

5 Det kan i øvrigt oplyses, at der til reparation og vedligehold (det løbende vedligeholdelsesarbejde, især mindre opgaver) er afsat godt kr i budgettet for nogenlunde samme beløbsramme som i HB oplyste også, at man normalt først udarbejder en samlet ny vedligeholdelsesplan ca. 10 år efter den foregående plan, dvs. i ca Bestyrelsen har derfor ikke haft grund til at lade en ny vedligeholdelsesplan udarbejde. (ANPA, bestyrelsen, marts 2013)