Investeringsejendom med udviklingspotentiale

Transkript

1 Investeringsejendom med udviklingspotentiale Sag TIL SALG Aabenraa - Forstalle 3, AB Centralt beliggende i byen Gode udviklingsmuligheder Forøg afkastet, ved færdiggørelse af lejlighed Kontantpris kr års nettoafkast % 7,43 Etageareal m 2 564

2 1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Ejendommen består af 2 sammenbyggede bygningssæt, hvoraf hovedhuset ud mod vejen er opført i 1900 og indeholder i alt 4 boliglejemål af varierende størrelser. Lejlighederne fremstår alle i pæn stand med ældre trægulve og god loftshøjde. Lejlighederne i henholdsvis stueplan og 1. salen er på hver ca. 132 m², hvorimod lejlighederne på 2. sal er på henholdsvis 62 og 38 m². Den mindste af lejlighederne har toilet på gangen og bad i kælderen. Lejlighederne kan dog let sammenlægges til et stort lejemål. I separat bygning er indrettet 3 lejligheder fra 2005 på henholdsvis 54 og 46 m². Der mangler dog stadig at blive færdiggjort den sidste og 4. lejlighed, hvortil der foreligger en byggetilladelse. Sælger har påbegyndt renoveringen og vil være indstillet på at lade noget materiale til lejligheden medgå i handlen. Der forefindes fælles vaskerum til brug for lejerne, ligesom der er depotrum i kælderen. Hovedbygningen fremstår med glaseret tegltag fra 2005 og tagpap på sidebygningen. Ydervæggene fremstår delvist pudset og delvist med gule mursten med flotte indramninger rundt om vinduespartierne. Vinduesrammerne er delvist pvc og delvist ældre trærammer. Ejendommen er centralt beliggende i den indre by med kort afstand til skole og indkøb. Der er gode parkeringsmuligheder ved ejendommen, samt god mulighed for udendørs ophold i egen have. En ejendom med gode udviklingsmuligheder der skal ses. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune Forstalle 3, AB, 6200 Aabenraa 533 Aabenraa Aabenraa Opført / Ombygget Opførelsesår Arealer Grundareal 875 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 232 m 2 Erhvervsareal u/afskrivninger 100 m 2 Boligareal 464 m 2 Etageareal i alt 564 m 2 Sekundære arealer 132 m Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1990 Bebygget areal 132 m 2 Sekundære arealer 132 m 2 Antal etager 2 2

3 Anvendelse Registreret som Afskrivning Boligareal 364 m 2 Boligareal Nej Kælder m/loft < 1, m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1947 Bebygget areal 100 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Erhvervsareal 100 m 2 Erhvervsareal Nej Boligareal 100 m 2 Boligareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Energimærkning Ejendommen er pt. forsikret således: Nykredit Forsikring A/S, police nr Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af med energiklassifikation F. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Ejendommen er omfattet af Aabenraa Kommunes rammebestemmelser. Rammeområde C er gældende for området. Rammeområde oplyser omkring anvendelse: Daligvare- og udvalgsvarebutikker. Offentlige formål, kulturelle formål, boliger, erhverv og anlæg, der ikke giver anledning til navneværdige eller kun ganske ubetydelig påvirkning af de nærmeste omgivelser. Der kan etbaleres anlæg/virksomheder i miljøklasse 1-2. Maks butiksstørrelse for daligvarebutikker: m². Maks butiksstørrelse for udvalgsvarebutikker: m². Områdets bebyggelsesprocent er 75 %. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af Dok om rådighedsindskrænkning Dok om anbringelse af en bjælke Dok om fjernvarme/anlæg mv, Dok om forsynings-/afløbsledninger mv., brønd mv. 3

4 Tilbudspligt Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme Der er elforsyning fra SE. Der er alment vandforsyningsanlæg. Der er fjernvarmeforsyning til ejendommen. 5. MILJØFORHOLD Affaldsdepot - tidligere forurening Miljøforhold drift Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: - at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. - at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. - at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. Region Syddanmark har på nuværende tidspunkt ingen oplysninger om jordforurening på den gældende matrikel. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurening. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr Refunderede driftsudgifter bolig kr I alt kr Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 4

5 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr Renovation Renovation kr Vand / Vandafledning El Vand / el i fællesarealer skønnet kr Udvendig vedligeholdelse Afsat kr Administration Administration kr Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr Øvrige driftsudgifter Vand og varmeregnskab kr Vicevært kr Driftsudgifter, i alt anslået kr Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr Advokatsalær - skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Kapitalbehov: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Anslået kapitalbehov kr Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr Refunderede driftsudgifter kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 7,43% (anslået) 5

6 6.6 Købesummens fordeling Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr kr Lejeindtægter, anslåede kr kr Refunderede driftsudgifter kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter (såvel faktiske som evt. anslåede) er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Haderslev/Aabenraa I/S Storegade Haderslev Att.: René Damkjær, Indehaver/erhvervsmægler, MDE Tlf.: , mobil: , red@nybolig.dk 6

7 FOTOS OG KORT Stue i lejligheden på 1. sal Køkken i lejligheden på 1. sal 7

8 FOTOS OG KORT Badeværelse i lejligheden på 1. sal Stue i lejligheden på 2. sal 8

9 FOTOS OG KORT Dør i entré i lejligheden på 2. sal Udsigt fra lejligheden på 2. sal 9

10 FOTOS OG KORT Flot gammel trappe Hovedbygningen 10

11 FOTOS OG KORT Hovedbygningen Hovedbygning 11

12 FOTOS OG KORT Bagbygning med 3 lejligheder + 1 der endu ikke er færdigbygget 12

13 FOTOS OG KORT 13

14 LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: Forstalle 3, AB, 6200 Aabenraa ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Boliglejer 3A Stuen Bolig Bolig Boliglejer 3A 1 Bolig Bolig Boliglejer 3A 2. th Bolig Bolig Boliglejer 3A 2 tv Bolig Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 5 Boliglejer 3 B st. tv. Bolig Bolig Boliglejer 3B 1. th Bolig Bolig Boliglejer 3B 1. tv Bolig Bolig I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT heraf faktisk heraf anslået REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 2 Boliglejer Nej Faktisk Nej 3 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 4 Boliglejer Nej Anslået Nej 5 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 6 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 7 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej Lejen påklaget 14

15 Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 1 Boliglejer mdr. Lejer Udlejer Nej Nej Der er trappeleje med årligstigning på kr der ikke er opkrævet. 2 Boliglejer mdr. Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer mdr. Lejer Udlejer Nej Nej Der er trappeleje med årligstigning på kr der ikke er opkrævet. 4 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Boliglejer mdr. Lejer Udlejer Nej Nej Der er trappeleje med årligstigning på kr der ikke er opkrævet. 6 Boliglejer mdr. Lejer Udlejer Nej Nej Der er trappeleje med årligstigning på kr der ikke er opkrævet. 7 Boliglejer mdr. Lejer Udlejer Nej Nej Der er trappeleje med årligstigning på kr der ikke er opkrævet. 15