Sikkerhedsstyrelsen. Sendt pr. til Forsikring & Pensions svar på høring af håndbog til autoriserede elinstallatørvirksomheder,

Transkript

1 Sikkerhedsstyrelsen Sendt pr. til s svar på høring af håndbog til autoriserede elinstallatørvirksomheder, der udarbejder elinstallationsrapporter Hermed følger s bemærkninger til "Håndbog til autoriserede elinstallatørvirksomheder, der udarbejder elinstallationsrapporter", som er sendt i officiel høring den 10. februar s høringssvar indeholder først nogle generelle bemærkninger til håndbogen, dernæst nogle specifikke bemærkninger til de enkelte afsnit i håndbogen. 1. Generelle bemærkninger Indledningsvis skal bemærke, at forsikringsselskaberne (både ejerskifteforsikringsselskaberne og ansvarsforsikringsselskaberne) har stor interesse i udformningen af såvel håndbogen som el-installationsrapporten. Håndbogen og dens udformning er helt central for vurderingen af, om et forhold vedrørende elinstallationerne er dækket på ejerskifteforsikringen. Det skyldes, at forsikringen dækker de forhold, der enten ikke er omtalt i elinstallationsrapporten, men som burde have været det, eller som er klart forkert beskrevet i rapporten, jf. BEK nr. 13 af 14. januar Philip Heymans Allé Hellerup Tlf Fax fp@forsikringogpension.dk Tine Aabye Ingeniør Dir taa@forsikringogpension.dk Samtidigt er elinstallationsrapporten helt central i vurderingen af, om den elinstallatørvirksomhed, som foretager eleftersynet (den el-sagkyndige), kan gøres juridisk ansvarlig for de forhold, han/hun ikke har omtalt i elinstallationsrapporten, eller som er beskrevet klart forkert. Rapporten har således også betydning for de regreskrav, ejerskifteforsikringsselskabet kan rejse over for den el-sagkyndige eller dennes ansvarsforsikringsselskab. Det skyldes, at den el-sagkyndige på dette område er underlagt et professionsansvar, hvor den el-sagkyndige kan gøres erstatningsansvarlig, hvis han/hun har begået fejl ud fra de almindelige faglige normer, og de almindelige erstatningsretlige betingelser i øvrigt er opfyldt. Håndbogen vil således navnlig indtil der udvikles praksis m.v. på området være helt afgørende for vurderingen af, om der er begået en fejl. s bemærkninger skal ses i lyset af ovenstående. Brancheorganisation for forsikringsselskaber og pensionskasser

2 2. Specifikke bemærkninger til håndbogen Formålet med huseftersynsordningen pkt. 1.3 Formålet med huseftersynsordningen er beskrevet i pkt skal opfordre til, at afsnittet i relation til sælgers fritagelse for sin mangelshæftelse i højere grad kommer til at afspejle formuleringen i Lov nr. 609 af 14. juni 2011 (loven) og lovforarbejderne. Dette gælder både for så vidt angår sælgers pligt til at oplyse køber om muligheden for at tegne en ejerskifteforsikring og sælgers pligt til at fremlægge et skriftligt og bindende tilbud om at betale mindst halvdelen af præmien til den ejerskifteforsikring, som sælger fremlægger for køber. I relation til selve formålet huseftersynsordningen (side 5) skal opfordre til, at følgende sætning ændres: ".. at køber gennem tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten får et hjælpemiddel til at vurdere ejendommens kvalitet og dermed hvilke eventuelle reparationer, der skal foretages på ejendommen". Sætningen bør i stedet for afspejle formuleringerne i loven og lovforarbejderne. Det anføres heri, at tilstandsrapporten er en rapport om bygningens fysiske tilstand (der beskriver, i hvilket omfang bygningens fysiske tilstand er ringere end tilstanden i tilsvarende intakte bygninger af samme alder). Desuden anføres det, at elinstallationsrapporten er en rapport om funktionsdygtigheden og lovligheden af elinstallationerne i ejendommens bygninger. Ovennævnte præciseringer er væsentlige for, at brugerne af ordningen får det rette billede af huseftersynsordningen, og at forbrugernes skuffede forventninger kan mindskes hvilket har været et af de helt afgørende formål med de gennemførte ændringer af ordningen. Derudover bør spørgsmålet om prisfastsættelsen flyttes til det sidste afsnit i pkt Formålet med eleftersyn pkt. 1.4 I afsnittet om formålet med eleftersyn bør det tilføjes, at rapporten oplyser, i hvilket omfang bygningens elinstallationer er funktionsdygtige og lovlige i henhold til offentlige forskrifter på opførelses- og udførelsestidspunktet. Denne tilføjelse bør ske, hvor elinstallationernes funktionsdygtighed og lovlighed beskrives, herunder i pkt. 6.1 (side 20). Ejendomme omfattet af huseftersynsordningen pkt. 3.2 De to afsnit, afsnit 1 og afsnit 4 - der omhandler kravet om, at ejendommen hovedsageligt bør anvendes til beboelse for sælger eller hovedsageligt er bestemt til beboelse for køber - bør sammenskrives. Ejerskifteforsikring pkt. 3.4 Det fremgår af afsnittet, at ejerskifteforsikringen giver mulighed for at opnå dækning for skader, der er ukendte for køber på købstidspunktet. Dette er ikke korrekt, jf. pkt. 6d i Bekendtgørelse om dækningsomfanget for ejerskifteforsik- Side 2

3 ringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. (BEK nr. 13 af 14. januar 2012). I bekendtgørelsen er det anført, at tidspunktet for "forsikringsaftalens indgåelse" er afgørende. Desuden foreslår, at det kommer til at fremgå af håndbogen, at omfanget af eleftersynet ikke nødvendigvis er identisk med omfanget af dækningsomfanget for ejerskifteforsikringen. I BEK nr. 13 af 14. januar 2012 fremgår det, at forsikringen dækker elinstallationer 'i og på de forsikrede bygninger'. Således vil elinstallationer, der er monteret på bygningen, være omfattet af dækningen, mens de ledninger, lamper m.v., der udgår fra den pågældende installation, men som er placeret udenfor bygningen, ikke vil være dækket. Bygning, hvad skal gennemgås pkt. 3.5 I håndbogen er der ikke nogen klar og ens afgræsning af, hvilke bygninger og rum der skal være omfattet af den el-sagkyndiges gennemgang. En klar afgræsning er dog helt afgørende for huseftersysordningens omfang og ejerskifteforsikringens dækningsomfang. Der lægges fx ét sted i håndbogen op til, at carporte, cykelskure mv. er omfattet af gennemgangen. Carporte og cykelskure er dog ikke "bygninger" i lovens forstand og bør dermed ikke være omfattet af huseftersynsordningen eller af den el-sagkyndiges gennemgang. Derfor bør carporte, cykelskure mv. enten undtages den el-sagkyndiges undersøgelse, eller det bør gøres helt klart over for forbrugerne, at de er undersøgt, men ikke omfattet af huseftersynsordningen og ejerskifteforsikringen. I relation til de egentlige bygninger skal bemærkes, at såfremt Sikkerhedsstyrelsen vælger, at alle bygninger på ejendommen uanset bygningernes stand - skal undersøges af den el-sagkyndige, vil det betyde følgende: At forsikringsselskabet skal erstatte lovliggørelse af ulovlige el-installationer i bygningerne At forsikringsselskabet skal dække de bygningsmæssige forbedringer på de pågældende bygninger, der er undtaget på den øvrige del af ejerskifteforsikringen, fordi de ikke er undersøgt af den bygningssagkyndige, hvis denne har fundet, at bygningerne er af ringe værdi. Ovennævnte kan illustreres med dette eksempel: En bygning er undersøgt af den el-sagkyndige, men er ikke undersøgt af den bygningssagkyndige. Det indebærer, at bygningens el-installationer er omfattet af forsikringens el-dækning, men at bygningen ikke i øvrigt er omfattet af ejerskifteforsikringen. Hvis der er ulovlige el-installationer, der ikke er beskrevet i el-installationsrapporten, skal lovliggørelsen af disse dækkes på ejerskifteforsikringen. Hvis lovliggørelsen fx indebærer, at loftet skal nedtages og udskiftes, skal udgifterne hertil også dæk- Side 3

4 kes på ejerskifteforsikringen. Der er således tale om en bygningsmæssig forbedring, der er undtaget den øvrige del af ejerskifteforsikringens dækning. Dette indebærer, at den forsikringsmæssige risiko stiger for de pågældende bygninger. For forbrugeren vil dette kunne få den betydning, at forsikringspræmien kan stige, eller at forsikringsselskabet slet ikke vil forsikre den pågældende ejendom, idet forsikringsselskabet ikke blot kan tage et dækningsforbehold for én af ejendommens bygninger. Denne problemstilling forudses navnlig at kunne blive relevant for sommerhuse. Der bør derfor være overensstemmelse mellem de bygninger, der undersøges af hhv. den bygningssagkyndige og el-installatørerne. Der henvises også til bemærkningerne til pkt. 6.3 om omfanget, jf. nedenfor. Uvildighed og uafhængig af interesser pkt. 5.4 Det fremgår af det fremsatte lovforslag, L 89, at økonomi- og erhvervsministeren bemyndiges til at fastsætte regler om uvildighed. Følgende fremgår af lovforslaget, side 41: "Den autoriserede elinstallatørvirksomhed skal være uvildig i den enkelte sag og således ikke må have en interesse, som kan have indflydelse på udarbejdelsen af el-installationsrapporten. Det forudsættes endvidere fastsat, at den autoriserede elinstallationsvirksomhed ikke må betinge udarbejdelse af en elinstallationsrapport af, at parterne aftager ydelser f.eks. en forsikring som ikke er nødvendig for rapportens udarbejdelse". På den baggrund finder det positivt, at Sikkerhedsstyrelsen har skrevet et selvstændigt afsnit i håndbogen, der indeholder nogle vejledende principper, som kan lægges til grund, når det konkret skal vurderes, om uvildighedskravet er opfyldt. Der har allerede i flere sammenhænge været drøftet forskellige konstellationer, herunder om den elinstallationsvirksomhed, der har udarbejdet en elinstallationsrapport, selv må udbedre de skader, som er anført i rapporten, og/eller om den elinstallationsvirksomheden efterfølgende selv må udarbejde en ny rapport. Det er s opfattelse, at en elinstallationsvirksomheden ikke selv må udbedre de skader, denne har konstateret ved et eleftersyn, idet elinstallationsvirksomheden ellers ville kunne blive beskyldt for at generere arbejde til sige selv og dermed indirekte betinge udarbejdelsen af elinstallationsrapporten af, at der købes andre ydelser. Definition af uvildighed i Bekendtgørelse om el-eftersynsrapporter 7.4 er ikke helt i overensstemmelse med det, der fremgår af håndbogen (side 15). I relation til selskaber og koncerner bør det præciseres, hvad der gælder vedrørende datter- og moderselskaber. Endvidere skal henvise til, at vi tidligere har anført, at der bør være mulighed for at udarbejde en allonge til den oprindelige elinstallationsrapport på samme måde, som der kan udarbejdes allonge til tilstandsrapporten Side 4

5 dette mener vi stadig. Vi henviser i den forbindelse til vores bemærkninger til vejledning om elinstallationsrapporter af 1. december Ankenævnet for Tekniske Installationer pkt. 5.8 opfordrer til, at forsikringsbranchen bliver repræsenteret i Ankenævnet for Tekniske Installationer i relation til behandlingen af sager om elinstallationsrapporter - på samme måde, som forsikringsbranchen er repræsenteret i Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige. Ved gennemgangen af bygningens elinstallationer skal vurderingen af elinstallationernes funktionsdygtighed og lovlighed tage udgangspunkt i, om de kan opfylde de krav, som var gældende, da de blev udført eller ændret. finder, at der bør tilføjes, at det skal undersøges, om de kan opfylde de krav, som var gældende, da de blev udført eller ændret, og om de også er ulovlige på dagen for el rapportens udarbejdelse. Gennemgang af bygningens elinstallationer - pkt. 6.2 ønsker på side 21 en klarerere definition af den almindelige beboelsesfunktion, der er i overensstemmelse med loven og lovforarbejderne. Det bør fx tydeligt fremgå, hvad skal gennemgås ved nedlagte landbrug, hvor landbrugspligten er ophørt, og øvrige ejendomme. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til pkt. 3.2, jf. ovenfor. Side 22 Det er anført, at elinstallationsrapporterne skal bestå af neutrale oplysninger om elinstallationerne i bygningen. finder de efterfølgende eksempler for misvisende. Vi foreslår, at eksemplerne udgår. Side 22 er ikke enig i, at brugen af karakteren UN skal begrænses i videst muligt omfang vi mener, at både sælger og køber har en interesse i at kende installationens reelle stand. Karakteren bør derfor anvendes, hvor den er relevant. foreslår, at man i stedet skriver, at UN er den karakter, der skaber størst uklarhed for køber, idet skadens art, omfang, årsag eller konsekvenser først kan afklares ved efterfølgende undersøgelser udenfor ordningen. Ved anvendelse af UN skal det i videst muligt omfang specificeres, hvad den "nærmere undersøgelse" skal omfatte. Dette ville svare til formuleringerne i de byggesagkyndiges håndbog. Side 23 forudsætter, at hobbyrum og gildestuer er nævnt her, fordi de er en del af beboelsen, men at de ikke skal gennemgås, hvis de fx er indrettet i en nedlagt staldbygning. Det afgørende må være bygningens betegnelse. Side 5 Karaktersystemet, side 23 har tidligere tilkendegivet, at karaktersystemet bør fjernes.

6 Vi mener ikke, at en "ulovlighed", i medfør af ejerskifteforsikringens dækningsomfang, jf. BEK nr. 13 af 14. januar 2012 og stærkstrømsbekendtgørelsen kan gradbøjes. Et forhold er enten lovligt eller ulovligt. Endvidere giver det ikke mening at kalde en ulovlighed for en skade. I elinstallatørernes autorisationsordning ligger der i forvejen en forpligtigelse til at gribe ind over for ulovligheder, der indebærer fare for personer. Det giver derfor ikke mening, at indføre disse begreber i huseftersynsordningen. foreslår, at installatøren angiver, om forholdet er lovligt/ulovligt, og/eller om funktionen er nedsat eller mangler. Hvis Sikkerhedsstyrelsen fastholder karaktersystemet, bør det under karakteren UN tilføjes, at såfremt køber vælger at købe ejendommen, uden at forholdet er undersøgt nærmere, bærer køber selv risikoen. Derudover finder, at der i håndbogen mangler gode illustrative eksempler på skader for KO, K1, K2 og K3 samt UN og eksempler på anvendelse af karaktersystemet som det kendes fra håndbogen til de byggesagkyndige. Dette vil være retningsgivende for vurderingen af dækningsomfanget og den el-sagkyndiges ansvar. Side 23 in fine Det bør anføres, hvis der ikke er adgang til alle rum i bygningerne. Omfang pkt. 6.3 Side 24 Der bør være overensstemmelse mellem de rum, der er omtalt på side 23 (kategorier, jf. strækstrømsbekendtgørelsen) og side 24 (gennemgang og registrering af it-systemet). Side 24, pkt. 10 Svømmebassiner Det fremgår af side 36, at svømmebassiner er undtaget den el-sagkyndiges gennemgang. Derfor bør svømmebassiner også undtages "gennemgangen og registreringer i it-sysetmet" på side 24. Hvis det er hensigten, at svømmebassiner i boligen er omfattet, bør det fremgå tydeligt. De nævnte eksempler under afsnittet "sekundære rum", fx brændeskur og redskabsrum, er ikke en del af boligen. Det er vigtigt at sondre mellem "bygninger", som er omfattet af huseftersynsordningen hhv. ikke omfattet af ordningen, og de enkelte rum i de omfattede byninger, herunder boligen. Derudover fremgår det ikke klart, om der tale om en udtømmende liste. I givet fald skal udhuse, garager og skunkrum slet ikke gennemgås. Er dette tilsigtet? Side 6

7 Pkt , side 25 - Tavler Er der fejlstrømsafbryder (HPFI- eller HFI-afbryder), 4. afsnit foreslår, at det blot anføres, at fra 1. juli 2008 skal alle boliger have en fejlstrømsafbryder. Pkt side 26 Overskriften er beboelsesrum, men i teksten om antal stikkontakter er nævnt regler for sekundære rum disse bør fjernes, da de ikke er relevante i dette afsnit. Pkt side 27 Overskriften er sekundære rum, men i teksten om antal stikkontakter er nævnt regler for beboelsesrum - disse bør fjernes, da de ikke er relevante i dette afsnit. Pkt side 32 henstiller til, at det præciseres, at det er svømmebassiner i boligen, der menes. Endvidere fremgår det side 36, at svømmebassiner er udenfor ordningen. Der bør være overensstemmelse mellem afsnittene. Pkt 6.4 side 35 Installationsmateriel bag aftagelige og løftbare dele af elinstallationerne skal undersøges stikprøvevis. Selve besøget er ikke en stikprøve, idet elinstallationerne i alle rum som udgangspunkt skal gennemgåes. Desuden bør det anføres, at undersøgelsespligten skærpes, såfremt der ved stikprøven konstateres forhold, som skal beskrives nærmere i rapporten. Dette vil svare til det, der er anført i lovforarbejderne. Det bør også fremgå, hvor i de pågældende rum, undersøgelserne er foretaget. Dette er vigtigt i forbindelse med behandling af ansvarsskaderne, og i øvrigt fremgår det også af Betænkning nr. 1520/2010 side 105. Pkt. 6.6, side 36 - Oplysninger fra ejeren henstiller til, at der tilføjes et spørgsmål til sælger, om hvorvidt der er tale om installationer, der i hans ejertid er udført af personer uden autorisation, da de erfaringsmæssigt giver anledning til flest problemer. Spørgsmålet også er en del af tilstandsrapporten. Ee-web henstiller til, at forsikringsselskaberne også får adgang til Ee-web, så de kan søge efter alle rapporterne på adressen (også tidligere udarbejdede rapporter) og ikke på autorisationsnummeret. Selskaberne bruger elrapporterne til skadebehandling og er væsentlige for eventuelle regreskrav, og de kender ikke autorisationsnumrene Afslutningsvis skal opfordre til, at vi også får tilsendt den nye elinstallationsrapport i høring med en rimelig svarfrist. Side 7

8 henviser i den sammenhæng til forarbejderne til Lov nr. 609 af 14. juni 2011 (det fremsatte lovforslag L 89, side 40): "Forsikringsbranchen vil blive inddraget i arbejdet med udformningen af rapportskemaerne med henblik på, at forsikringsselskaberne kan lægge elinstallationsrapporten til grund ved afgørelsen af, på hvilke vilkår der kan tegnes ejerskifteforsikring mod skjulte fejl samt ulovlige forhold ved de omhandlede elinstallationer". Derudover skal vi bemærke, at det er væsentligt, at el-installationsrapporterne kan offentliggøres i god tid, inden reglernes ikrafttræden den 1. maj 2012, idet forsikringsselskaberne har behov for at implementere rapporterne i ITsystemerne, til intern undervisning, til udarbejdelse af selskabernes indtegningspolitik m.v. indgår gerne i en yderligere drøftelse af ovenstående bemærkninger. Sikkerhedsstyrelsen er velkommen til at kontakte en af undertegnede personer på tlf. nr Med venlig hilsen Vibeke Henriques Johansson og Tine Aabye Side 8