AFGØRELSE i sag om Rudersdal Kommunes tilladelse til opførelse af et nyt enfamiliehus på Gammel Holtevej 123

Transkript

1 Rentemestervej København NV Telefon: nmkn@nmkn.dk november 2014 J.nr.: NMK Ref.: TISOM AFGØRELSE i sag om Rudersdal Kommunes tilladelse til opførelse af et nyt enfamiliehus på Gammel Holtevej 123 Natur- og Miljøklagenævnet har truffet afgørelse efter planlovens 58, stk. 1, nr Natur- og Miljøklagenævnet kan ikke give medhold i klagen over Rudersdal Kommunes afgørelse af 3. september 2014 om dispensation fra og udnyttelse af kompetencenorm i henhold til Lokalplan 48 på Gammel Holtevej 123, 2840 Holte. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 17 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet 2. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62, stk. 1. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. 9 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet. 1 Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 af lov om planlægning med senere ændringer 2 Lovbekendtgørelse nr. 736 af 14. juni 2013 om Natur- og Miljøklagenævnet med senere ændringer

2 Klagen til Natur- og Miljøklagenævnet Afgørelsen er påklaget til Natur- og Miljøklagenævnet af en advokat på vegne af naboen og af ejeren af Gammel Holtevej 119. Ejeren af Gammel Holtevej 119 (klager 1) gør navnlig gældende, at dispensationerne er i strid med den gældende lokalplan, og at byggeriet vil komme til at fremstå med et langt mere dominerende udtryk end et hus, der følger lokalplanens bestemmelser om én etage, udnyttet tagetage og tag med normal hældning. Ejeren af Gammel Holtevej 125 (klager 2) er nabo til byggeriet og gør gældende, at der ikke foreligger en juridisk korrekt hjemlet beslutning til, at der (også) må ske dispensation fra lokalplanens 9.5 vedrørende terrænregulering. Klager 2 henviser til, at det af referatet fra Byplanudvalgets møde den 3. september 2014 fremgår, at direktionen foreslår, at Byplanudvalget på ny meddeler dispe n- sation fra Lokalplan 48, til opførelse af et enfamilieshus i 2 etager. Det er denne indstilling Byplanudvalget tiltræder. Byplanudvalget har ikke truffet beslutning om at meddele dispensati on fra lokalplanens 9.5 om terrænregulering. Endvidere gøres gældende, at dispensationen til at bygge i 2 etager er i strid med planens principper. Klager 2 henviser til, at formuleringen 2 beboelseslag i formålsbestemmelsen ikke er ensbet y- dende med 2 etager, og at lokalplanen i øvrigt ikke åbner op for denne fortolkning snarere tvært i- mod. Klager 2 finder, at forståelsen af bestemmelsen må bero på en konkret vurdering. Klager 2 redegør for lokalplanens indhold og opbygning og for hvordan den naturligt må forstås. Endvidere henviser klager 2 til Søllerød Kommune Lokalplan 64, hvoraf fremgår, at (v)ed 2 beboelseslag forstås ikke nødvendigvis 2 fulde etager. Fra en byggesag i Hvidovre Kommune fremgår også, at der kan være tvivl om den præcise definition af en tilsvarende formulering indsat i en byplanvedtægt. Klager 2 gør også gældende, at det af kommunen udøvede skøn i denne sag ligger langt ud over det skøn, som lokalplanen åbner op for. Klager 2 henviser til, at det af lokalplanen fremgår, at kommunen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt eller fastholdt ved lokalplanen. Klager finder, at det konkrete byggeri henset til dets størrelse og beliggenhed konkret ændrer på det område, som netop søges skabt med lokalplanens restriktioner om, at der alene må opføres åben og lav boligbebyggelse mv. Endvidere henvises til præcedensvirkningen for området. Derudover gøres gældende, at kommunens skøn ikke er sagligt, men alene er begrundet i komm u- nens egne interesser og ønsket om at afværge et potentielt erstatningskrav fra den pågældende bygherre. Klager 2 finder, at hensynet til vanskelige terrænforhold netop burde tilsige, at der ikke kunne meddeles dispensation. Klager 2 anmoder om, at klagen tillægges opsættende virkning, idet byggeriet er påbegyndt. Sagens oplysninger Ejendommen er omfattet af Lokalplan 48 for et villaområde nord for Gl. Holte Gl. Holte nord (1985). 2

3 Lokalplanens formål, jf. 1, er bl.a. at fastholde karakteren af det eksisterende villakvarter ved at fastlægge anvendelses- og bebyggelsesregulerende bestemmelser, samt at området (bortset fra et mindre område ved Gl. Holte Vej) er et boligområde, og bebyggelsen skal bestå af fritliggende én- og tofamiliehuse. Derudover er det en del af lokalplanens formål at fastlægge, i hvilken udstrækning den enkelte ejendom kan bebygges. Det fremgår af formålsbestemmelsen, at hver ejendom maksimalt kan bebygges med et etageareal svarende til 22 % af grundarealet og ikke med flere end 2 beboelseslag. Om områdets anvendelse, jf. 3, fremgår, at områderne kun må anvendes til boligformål, og beby g- gelsen må kun bestå af åben og lav boligbebyggelse. Lokalplanens 7 omhandler bebyggelsens omfang og placering. Efter må beboelsesbygninger ikke opføres med mere end 1½ etage. Lokalplanens 9 omhandler ubebyggede arealer. Efter 9.5 må terrænregulering på mere end +/ - 0,5 m i forhold til eksisterende terræn kun foretages med kommunalbestyrelsens tilladelse. Rudersdal Kommune meddeler den 27. maj 2014 byggetilladelse til opførelse af et enfamilieshus. I den forbindelse giver kommunen dispensation fra Lokalplan 48, om etageantal, idet der tillades 2 etager. Endvidere gives tilladelse efter 9.5 til den nødvendige terrænregulering på mere end +/- 0,5 m i forhold til eksisterende terræn. Den 12. august 2014 ophæver og hjemviser Natur- og Miljøklagenævnet Rudersdal Kommunes afgørelse af 27. maj 2014, med henvisning til, at kommunen har undladt at parthøre ejeren af naboejendommen. Den 13. august 2014 foretager kommunen en fornyet naboorientering og partshøring af de omboe n- de, herunder ejeren af naboejendommen. Den 3. september 2014 bliver sagen på ny forelagt Byplanudvalget. Af sagsfremstillingen til mødet fremgår, at som følge af Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse af 12. august 2014 er de igangværende byggearbejder standset og der er udsendt en ny høring om byggeprojektet. Der er indkom met 6 høringssvar, som er vedlagt som bilag til mødet og gennemgået kort i referatet, herunder et h ø- ringssvar fra ejeren af naboejendommens advokat. Byplanudvalget følger indstillingen om at meddele dispensation fra Lokalplan 48, til opførelse af et enfamilieshus i 2 etager. Udvalget lægger særlig vægt på, at der i den konkrete sag er tale om vanskelige terrænforhold. Rudersdal Kommune har den 1. oktober 2014 over for Natur- og Miljøklagenævnet anført, at efter at Natur- og Miljøklagenævnet hjemviste kommunens afgørelse af 27. maj 2014 har kommunen vurderet sagen på ny, samt foretaget ny parthøring og naboorientering. De indkomne indsigelser er vurderet, men har ikke ført til, at kommunen har ændret opfattelse. 3

4 Kommunen oplyser, at tilladelse til terrænregulering er uddelegeret til forvaltningen. Endvidere bemærkes, at nødvendigheden af terrænreguleringer ikke er en følge af, at byggeriet bliver i delvist 2 etager, men af at der er tale om en meget skrånende grund, som under alle omstændigheder vil kræve terrænreguleringer, hvis der skal etableres opholdsarealer i tilknytning til huset. En advokat har på vegne af bygherre den 14. oktober 2014 navnlig anført, at Natur - og Miljøklagenævnet allerede har taget stilling i sagen, da nævnet traf afgørelse i NMK Endvidere bestrider bygherren, at ejeren af Gammel Holtevej 119 er klageberettiget, idet han ikke har en retlig interesse. Natur- og Miljøklagenævnets bemærkninger og afgørelse Efter planlovens 58, stk. 1, nr. 4, kan Natur- og Miljøklagenævnet tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter planloven. Det er et retligt spørgsmål, om kommunens afgørelse er truffet i overensstemmelse med planloven, samt om kommunens a fgørelse er sagligt begrundet. Bygherre har gjort gældende, at ejeren af Gammel Holtevej 119 ikke er klageberettiget. Efter planlovens 59 er enhver med retlig interesse i sagens udfald klageberettiget. Natur- og Miljøklagenævnet finder, at klager har en retlig interesse i afgørelsen, idet der alene er ca. 9 meter mellem klagers ejendom og den del af Gammel Holtevej 123, der ligger nærmest klagers ejendom. Det falder uden for Natur- og Miljøklagenævnets kompetence at tage stilling til, i hvilket omfang kommunalbestyrelsen har delegeret sine kompetencer efter planloven til politiske udvalg og til fo r- valtningen. Nævnet kan således ikke tage stilling til, om forvaltningen kan behandle spørgsmålet om tilladelse til terrænregulering efter kompetencenormen i lokalplanens 9.5 uden at forelægge det for kommunalbestyrelsen eller et politisk udvalg. En klager har anmodet om, at der tillægges klagen opsættende virkning. Under hensyn til at der nu træffes afgørelse i sagen, har nævnet ikke fundet anledning til at træffe delafgørelse om spørgsmålet. Det følger af planlovens 18, at bestemmelserne i en lokalplan er bindende over for borgerne. Det betyder, at dispositioner, der er i overensstemmelse med lokalplanen, er umiddelbart tilladt. Derimod forudsætter dispositioner, der ikke er i overensstemmelse med lokalplanen, at kommunen kan og vil dispensere fra lokalplanbestemmelserne. Efter planlovens 19, stk. 1, kan en kommune dispensere fra en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper. Videregående afvigelser end omhandlet i stk. 1, kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan, jf. planlovens 19, stk. 2. Principperne i en lokalplan er efter lovbestemmelsens forarbejder planens formålsbestemmelse og de anvendelsesbestemmelser, som er fastsat ud fra formålet med planen. Principperne omfatter også den planlagte struktur, herunder fordeling mellem friarealer og bebyggede arealer. 4

5 Principperne omfatter derimod som hovedregel ikke de bestemmelser, der mere detaljeret re gulerer bebyggelsens omfang, udformning og placering, medmindre disse bestemmelser netop er fastlagt for at fastholde en særlig udformning af bebyggelsen. At en bebyggelsesregulerende bestemmelse i en lokalplan må anses for at være en del af principperne i planen kan følge af en detaljeret formålsbestemmelse, der specifikt henviser til den pågældende bebyggelsesregulerende bestemmelse, eller af karakteren og detaljeringsgraden af lokalplanbeste m- melsen eller lokalplanen. Lokalplanens om, at der ikke må opføres en beboelsesbygning på mere end 1½ etage, er en sædvanlig bebyggelsesregulerende bestemmelse. Sådan som lokalplanens formåls- og anvendelsesbestemmelser i 1 og 3 er udformet, herunder en generel henvisning til at der ikke må være flere end 2 beboelseslag, finder Natur- og Miljøklagenævnet ikke, at det er i strid med planens principper at bygge i op til 2 etager. En bestemmelse i en lokalplan kan være formuleret som en hovedregel, hvormed en disposition er umiddelbart tilladt, men med en mulighed for kommunen til efter en konkret vurdering at tillade også andre dispositioner. Kommunens udnyttelse af en sådan såkaldt kompetencenorm skal gennemføres ved en dispensationsprocedure efter bestemmelserne i planlovens 19 og under iagttagelse af bestemmelserne i planlovens 20 om forudgående naboorientering, hvor kommunen skal fastsætte en frist på mindst 2 uger for fremsendelse af bemærkninger. Bestemmelsen i lokalplanens 9.5 om terrænregulering er en kompetencenorm, som kan udnyttes af kommunen ved gennemførelse af ovennævnte dispensationsprocedure. Det er op til kommunens egen vurdering og afgørelse, om en dispensation til at bygge i 2 etager og tilladelse til terrænregulering på mere end +/- 0,5 meter skal meddeles, og som ovenfor nævnt kan Natur- og Miljøklagenævnet ikke efterprøve denne vurdering. Det fremgår af sagen, at kommunen har iagttaget planlovens 20 om forudgående naboorientering, hvilket heller ikke er bestridt af klagerne. Rudersdal Kommune har begrundet afgørelsen med, at der på ejendommen er tale om vanskelige terrænforhold. Nævnet finder, at dette er et sagligt hensyn, og at der ikke er grundlag for at fastslå, at kommunens afgørelse skulle være begrundet i et hensyn til at undgå et erstatningsansvar eller i øvrigt være usagligt begrundet. Natur- og Miljøklagenævnet kan således ikke give medhold i klagerne over Rudersdal Kommunes afgørelse af 3. september 2014 om dispensation fra og udnyttelse af kompetencenorm i henhold til Lokalplan 48 på Gammel Holtevej 123, 2840 Holte. Lena Kongsbach Ankechef / Tina Sommer Fuldmægtig 5

6 Afgørelsen er sendt pr. til: - Moltke-Leth, v/advokat Mark K. Dovey, j.nr.: , md@moltke-leth.dk - Philip Parslov, philip.parslov@businessminds.com - Rudersdal Kommune, sagsnr.: 14/13378, BM@rudersdal.dk og Byplan@rudersdal.dk - Gl. Holte og Omegens Grundejerforening, v/thomas Kjellberg Christensen, thomas@kjellbergchristensen.dk - Virtus Advokater, j.nr.: , v/advokat Michael Schlichter, ms@virtuslaw.dk 6