Boligudlejningsejendom i det attraktive Ø-gadekvarter

Transkript

1 Boligudlejningsejendom i det attraktive Ø-gadekvarter Sag LB TIL SALG Aarhus C - Ny Munkegade 42 Interessant ejendom med 6 boliglejemål og 10 parkeringspladser 3 af lejlighederne har egen altan Bagtrappe nedlagt og inddraget til lejlighederne 2 ledige lejligheder for køber Kontantpris kr års nettoafkast % 4,13 Etageareal m 2 457

2 1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Beliggenhed Ejendommen er beliggende i centrum af Aarhus - i en del af det attraktive Ø-gadekvarter i centrum af Aarhus. Beliggenheden udmærker sig ved at være med kort afstand til alle midtbyens faciliteter, herunder til f.eks. Aarhus Universitet samt gode offentlige transportmuligheder. Grundens udnyttelse Udenomsarealerne er udlagt til parkering og gårdhave, hvor der er etableret et nyere cykelskur. Beskrivelse Bebyggelsen er opført i år 1898 i røde mursten og med pudset facade op til 1. sals niveau. Ejendommen er beliggende på en større grund på ca. 454 m², hvortil der hører en parkeringsplads med 10 p-pladser. Ejendommen er indrettet med 6 lejligheder varierende i størrelser fra ca. 57 m² til ca. 84 m². Samtlige lejligheder er i 1998 renoveret med såvel nye køkkener og badeværelser. I forbindelse med denne renovering blev bagtrappen nedlagt og inddraget til værelser. Samtlige lejligheder har i dag eget køkken og bad. 3 af lejlighederne har egen altan. Det bemærkes, at der på ejendommen er opsat en teleantenne af teleselskabet 3 samt en transformerstation, som er etableret i gårdhaven. Ejendommen overtages af køber med 2 ledige lejligheder til købers egen disposition. Inventar/driftsmidler Hårde hvidevarer medfølger i det omfang de tilhører ejendommen i henhold til lejekontrakterne. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 1696 Århus Bygrunde Aarhus Opført / Ombygget Opførelsesår 1898 Ombygningsår 1998 Arealer Grundareal 454 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 84 m 2 Boligareal 457 m 2 Etageareal i alt 457 m 2 Sekundære arealer 27 m 2 2

3 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1898/1998 Bebygget areal 84 m 2 Sekundære arealer 27 m 2 Antal etager 4 Anvendelse Registreret som Afskrivning Beboelse, kælder 57 m 2 Boligareal Nej Beboelse, stuen 84 m 2 Boligareal Nej Beboelse, 1. sal 84 m 2 Boligareal Nej Beboelse, 2. sal 84 m 2 Boligareal Nej Beboelse, 3. sal 84 m 2 Boligareal Nej Beboelse, tagetage 64 m 2 Boligareal Nej Kælder 27 m 2 Sekundært areal Nej Beskrivelse bygning nr. 1 Det bemærkes, at det samlede boligareal i henhold til BBR-Meddelelse udgør 430 m². Ifølge de i BBR-Meddelelse anførte boligarealer udgør arealet dog samlet 457 m². Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Energimærkning Ejendommen er pt. forsikret således: Codan Forsikring A/S, police nr Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af med energiklassifikation D. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som Offentligt spildevandsanlæg. Området, i hvilket ejendommen er beliggende, er i henhold til Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune, plannr BO, udlagt til boligformål i form af etagebebyggelse, idet planen bestemmer følgende for området: Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af etagebebyggelse. I tilknytning til boligerne og på friarealer kan opføres og indrettes lokaler til fællesfaciliteter for områdets beboere. Som hovedregel kan der etableres institutioner, faciliteter til fritids- og kulturformål og lignende, butikker til lokal forsyning, mindre fremstillings- og servicevirksomheder og lignende, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden nævneværdige gener for omgivelserne. Ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse gælder, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forøges nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særlig hensyn til bygningsstørrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke ændres nævneværdigt. 3

4 Hensynet til den arkitektoniske helhedsvirkning skal være bestemmende for, hvilket etageantal og hvilken husdybde der konkret kan tillades på den enkelte ejendom. Normalt kan hushøjde og husdybde på nabobebyggelsen ikke overskrides. Såfremt nabobebyggelserne ikke har samme højde eller husdybde, vil den konkrete bygningshøjde eller husdybde blive fastlagt på baggrund af en vurdering af områdets generelle træk. I forbindelse med byfornyelse kan der punktvis tillades en mindre overskridelse af husdybden. Såfremt fællesfaciliteter, for eksempel cykelskure og lignende, ikke kan indrettes i eksisterende forhusbebyggelse, kan disse tilvejebringes i mindre omfang ved opførelse af ny bebyggelse i gårdrummet. Ny bebyggelse i gårdrum i øvrigt kan kun finde sted efter en samlet plan for gårdarealet. Der må, når det vurderes hensigtsmæssigt til lokal forsyning, etableres butikker på op til m². Det er dog en forudsætning - ved planlægning for butikker og ved opførelse eller indretning af en enkelt butik eller flere sammenhængende butikker - at der ikke samlet etableres så mange mindre butikker, at områdets butikker tilsammen kommer til at betjene et større område end det nærområde, de er en del af. Ovennævnte er alene et ekstrakt af kommuneplan. Bevaringsværdi 7 iht. oplysninger fra kulturarv.dk. Det bemærkes, at såfremt ejendommen er registreret som bevaringsværdig, kan dette medføre at der gælder særlige regler for bygningens ydre, herunder f.eks. i hvilket omfang der kan ske ombygning, hvilke tilbygninger der må laves, hvilke vinduer og døre man må sætte i, hvilket tag man må lægge på etc. Der kan desuden gælde særlige regler for fældning/flytning af træer og buske, der omgiver huset. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af Ifølge tingbogen påhviler der ejendommen følgende servitutter: Dok. om vejret m.v Dok. om gadeanlæg m.v Lejekontrakt med Hi3G Denmark ApS. Uopsigelig i 10 år Tilbudspligt Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme Ejendommen elforsynes fra valgfrit energiforsyningsselskab. Ejendommen vandforsynes fra AarhusVand. Ejendommen varmeforsynes fra AffaldVarme Aarhus. 4

5 5. MILJØFORHOLD Affaldsdepot - tidligere forurening Øvrige miljøforhold, grund Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: - at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. - at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. - at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. I henhold til oplysninger indhentet via Region Midtjyllands hjemmeside den er ejendommen udgået inden kortlægning. Regionen har vurderet, at der ikke er grundlag for at kortlægge matriklen. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr Øvrige forhold: Nybolig Erhverv Aarhus hjælper gerne med at fremskaffe lånetilbud på finansiering. 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr Lejeindtægt andre lejemål kr I alt kr Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr Lejeindtægt andre lejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Bemærkning: Det bemærkes, at de anslåede lejeindtægter er ansat af ejendomsmægleren efter bedste skøn, - uden ansvar for at udlejning faktisk kan ske som anført, herunder lejens lovlighed. Lejer på 3. sal fungerer i dag som vicevært i ejendommen og modregnes kr. 800 pr. måned for denne funktion. 5

6 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr Renovation Renovation kr Vand / Vandafledning El Fælles el, anslået kr Renholdelse / Vicevært Vicevært kr Udvendig vedligeholdelse Afsat kr Administration Administration kr Varmeregnskab kr Forsikringer Præmie årligt - forsikring kr Driftsudgifter, i alt anslået kr Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr Advokatsalær - skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Kapitalbehov: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Refusion forudbetalt leje kr Anslået kapitalbehov kr Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 4,13% (anslået) 6

7 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr Særlige installationer kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr = kr Afskrivninger 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr kr Lejeindtægter, anslåede kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 22% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7

8 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Værkmestergade 2, 17. etage 8000 Aarhus C Att.: Louise Busk, Erhvervsrådgiver Tlf.: , mobil: , lbu@nybolig.dk 8

9 FOTOS OG KORT 9

10 FOTOS OG KORT 10

11 FOTOS OG KORT 11

12 FOTOS OG KORT 12

13 FOTOS OG KORT 13

14 FOTOS OG KORT 14

15 FOTOS OG KORT 15

16 LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje 1 Boliglejer Kælder Bolig Beboelse Boliglejer Stuen Bolig Beboelse Boliglejer 1. sal Bolig Beboelse Boliglejer 2. sal Bolig Beboelse Boliglejer 3. sal Bolig Beboelse Boliglejer 4. sal Bolig Beboelse Sekundært areal Antenner Andet Antenner Sekundært areal Andet P-plads nr Sekundært areal Andet P-plads nr Sekundært areal Andet P-plads nr. 3 og Sekundært areal Andet P-plads nr. 5, 6, 8, 9 og Sekundært areal Andet P-plads nr Refunderede driftsudgifter I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT heraf faktisk heraf anslået

17 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Boliglejer Nej Faktisk Lejelovgivningens regler Nej 2 Boliglejer Nej Anslået Nej 3 Boliglejer Nej Faktisk NPI Nej 4 Boliglejer Nej Anslået Nej 5 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 6 Boliglejer Nej Faktisk Lejelovgivningens regler Nej 7 Sekundært areal Nej Faktisk Nej 8 Sekundært areal Nej Faktisk Nej 9 Sekundært areal Nej Faktisk Nej 10 Sekundært areal Nej Faktisk Nej 11 Sekundært areal Nej Faktisk Nej 12 Sekundært areal Nej Anslået Nej Lejen påklaget 17

18 Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 2 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Areal i lejekontrakt er anført til 89 m². Ifølge BBR- Meddelelse udgør arealet 84 m². 3 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej Areal i lejekontrakt er anført til 89 m². Ifølge BBR- Meddelelse udgør arealet 84 m². 4 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej Lejer har viceværtforpligtelser, hvilket giver en reduktion i lejen pr. måned på kr Den anførte leje er uden fradrag af viceværthonorar. Areal i lejekontrakt er anført til 89 m². Ifølge BBR-Meddelelse udgør arealet 84 m². 6 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej Areal i lejekontrakt er anført til 89 m². Ifølge BBR- Meddelelse udgør arealet 64 m². Lejemålet er opsagt pr Sekundært areal 0 Lejer Udlejer Nej Nej 8 Sekundært areal 1 Lejer Udlejer Nej Nej 9 Sekundært areal 1 Lejer Udlejer Nej Nej 10 Sekundært areal 2 Lejer Udlejer Nej Nej 11 Sekundært areal 5 Lejer Udlejer Nej Nej 12 Sekundært areal 0 Lejer Udlejer Nej Nej 18