NEWSLETTER FEBRUAR 2013 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET

Transkript

1 NEWSLETTER FEBRUAR 2013 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET Omslag Februar 2013.indd 7 01/02/

2 Februar 2013 INDHOLDSFORTEGNELSE Side EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET et bump på vejen? 1 Totalafkastet ved ejendomsinvestering var i ,3% 2 Ejendomsinvesteringer har i 2012 givet et væsentligt ringere afkast end aktiemarkedet 2 Der er betydelige rationaler bag ejendomsinvesteringer i det nuværende marked 3 Transaktionsvolumen på ejendomsmarkedet ligger fortsat lavt 4 Høj omsætning i markedet for boligudlejningsejendomme 5 Udenlandske investorer stod samlet for 40% af investeringerne 5 De internationale investorer dominerer inden for detailhandelsejendomme 6 De danske institutionelle investorer glimrer ved deres fravær i butiksejendomsmarkedet 7 UDLEJNINGSMARKEDET FOR BUTIKKER 7 Tomgangen for butikker stiger svagt 7 Afskaffelsen af lukkeloven medfører betydelige struturelle forandringer i butiksmarkedet 8 Vil internethandel overflødiggøre store dele af butiksnettet? 8 Demografiske bevægelser vil også påvirke butiksmarkedet 9 HOTELMARKEDET 9 Udbuddet af hotelværelser er steget kraftigt 9 Efterspørgslen efter hotelværelser er steget så kraftigt, at belægningsprocenten stiger 10 Omsætning pr. værelse steg kraftigt i DE INTERNATIONALE EJENDOMSMARKEDER 10 Kontorbeskæftigelsen i USA stiger og tomgangen falder 11 Kontorvirksomheder efterspørger mere effektive lokaler 12 Aktiviteten på investeringsmarkedet er stigende 13 Butiksmarkedet er stærkt påvirket af den stigende internethandel 13 MARKEDSBAROMETER KØBENHAVN, AARHUS, TREKANTOMRÅDET Citat kun mod kildeangivelse Sadolin & Albæk A/S Palægade 2-4, DK-1261 København K, Tel: Fax: Store Torv 7, 2, DK-8000 Aarhus C, Tel: Fax: sa@sadolin-albaek.dk Web: In alliance with Jones Lang LaSalle

3 EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 2012 et bump på vejen? Krisen på det danske marked for investeringsejendomme startede for alvor i 2008, affødt af den internationale finanskrise. I 2009 eskalerede problemerne på markedet for investeringsejendomme, idet finanskrisen begyndte at udvikle sig til en økonomisk krise med faldende økonomisk aktivitet og stigende arbejdsløshed. Det førte til en væsentlig stigning i tomgangen for erhvervsarealer og et faldende lejeniveau. I 2010 og 2011 var prisudviklingen for erhvervs- og investeringsejendomme helt flad, og der var ved indgangen til 2012 en begyndende tiltro til, at markedet nu måtte bedres. Internationale investorer begyndte at købe op i Danmark, lokket hertil af en lav rente og en økonomi, som i europæisk sammenhæng forekommer i nogenlunde fornuftig balance. Sadolin & Albæks prisindeks (indeks 100 = 3. kv. 1984) Nominelle værdier Deflaterede værdier Kilde: Sadolin & Albæk 2012 blev imidlertid ikke noget godt år for investeringsejendomsmarkedet. Sadolin & Albæks prisindeks for erhvervsejendomme i hovedstadsområdet viser således, at ejendomspriserne i gennemsnit faldt 2,5% fra 2011 til Den væsentligste årsag hertil er utvivlsomt det fortsat vanskelige udlejningsmarked med en relativt høj tomgang. Ikke mindst for ejendomme af mere sekundær kvalitet og i mindre attraktive områder er lejeefterspørgslen særdeles svag. Hertil kommer, at den fortsat svage udvikling i beskæftigelsen påvirker kontormarkedet negativt, og en svag udvikling i privatforbruget går ud over butiksmarkedet. In alliance with Jones Lang LaSalle 1

4 Totalafkastet ved ejendomsinvestering var i ,3% Det gennemsnitlige direkte afkast ved ejendomsinvesteringer var i ,8%, og med en gennemsnitlig negativ prisudvikling på 2,5% var totalafkastet ved en ejendomsinvestering således 3,3%. Det skal understreges, at der bag dette gennemsnit er en betydelig spredning. For førsteklasses ejendomme har totalafkastet været højere, mens det samlede afkast for sekundære ejendomme i områder med stigende tomgang utvivlsomt har været negativt. Gennemsnitsafkast på ejendomsinvesteringer i hovedstadsområdet 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Totalafkast Direkte afkast Værdiudvikling Kilde: Sadolin & Albæk Ejendomsinvesteringer har i 2012 givet et væsentligt ringere afkast end aktiemarkedet Inden for de seneste 15 år har det gennemsnitlige totalafkast af ejendomsinvesteringer i hovedstadsområdet kun været negativt i et enkelt år, nemlig i Afkastmæssigt var 2012 det tredjedårligste år i perioden, idet kun 2008 og 2009 var ringere. Det danske aktiemarked gav i 2012 et meget højt afkast, primært som følge af en meget gunstig kursudvikling i efterårsmånederne, efter at eurokrisen var aftaget. Også på obligationsmarkederne var afkastene pæne. Det kan derfor ikke undre, at ejendomsmarkedet i 2012 ikke gav konkurrencedygtige afkast sammenlignet med værdipapirplaceringer. Til gengæld viser erfaringerne, at mens aktiemarkederne typisk reagerer omkring 6 måneder forud for den generelle økonomiske udvikling og så at sige tager glæder og sorger på forskud, reagerer ejendomsmarkedet normalt med en vis forsinkelse i forhold til den generelle økonomiske udvikling. Ud fra dette perspektiv kan man måske tillade sig at forvente, at ejendomsmarkedet i vil udvikle sig ganske gunstigt. I omstående figur er gengivet totalafkast på aktie-, obligations- og erhvervsejendomsmarkedet i Danmark (for ejendomme dog alene hovedstadsområdet). Set over et meget langt perspektiv har aktiemarkedet naturligt nok givet det højeste afkast, om end med en betydelig volatilitet. Havde man alene analyseret perioden siden 2000, havde totalafkastet på aktieinvesteringer således været lavere end for ejendomme. 2 In alliance with Jones Lang LaSalle

5 Totalafkast for aktier, obligationer og fast ejendom (indeks 100 = 1990) MSCI Denmark, totalafkast, aktier Nordea Benchmark 7-årig obligation Erhvervsejendomme i hovedstadsområdet Kilder: MSCI Barra, Nordea og Sadolin & Albæk Det er i denne forbindelse værd at notere, at ejendomsinvesteringer på langt sigt imidlertid har en lavere risiko (målt som standardafvigelsen) end både obligationer og (især) aktier. Afkast og risiko for aktier, obligationer og erhvervsejendomme Afkast Afkast Risiko % % % MSCI Denmark, totalafkast, aktier 33,0% 13,1% 26,4% Nordea Benchmark 7-årig obligation 4,1% 8,9% 9,1% Erhvervsejendomme i hovedstadsområdet 3,3% 8,3% 8,2% Kilder: MSCI Barra, Nordea og Sadolin & Albæk Der er betydelige rationaler bag ejendomsinvesteringer i det nuværende marked På trods af de senere års lave afkast på ejendomsmarkederne, er der i øjeblikket en række betydende institutionelle investorer, som øger deres allokering til fast ejendom. Årsagerne hertil er åbenlyse. Selv om aktiemarkederne over tid utvivlsomt vil give de højeste afkast, er volatiliteten meget betydelig. Og på obligationsmarkederne er der med de nuværende renteniveauer selvsagt ikke udsigt til et nævneværdigt positivt afkast i årene fremover - faktisk omtaler flere og flere investeringer i statsobligationer som en investering med afkastfri risiko - i stedet for en investering med risikofrit afkast. Endelig er det værd at nævne, at investorer ved at investere i ejendomsmarkedet tillige opnår betydelige diversifikationsgevinster i forhold til aktie- og obligationsmarkederne. Man opnår således herved et højere risikojusteret afkast, end de enkelte investeringsaktiver isoleret set tilbyder. In alliance with Jones Lang LaSalle 3

6 At 2012 var et bump på vejen mod bedre tider på ejendomsmarkedet, illustreres også af udviklingen i transaktionsvolumen. Transaktionsvolumen på ejendomsmarkedet ligger fortsat lavt Transaktionsvolumen for ejendomsinvesteringer (i mia. DKK) E12 Danmark Hovedstadsområdet Kilde: Sadolin & Albæk Der var ved indgangen til 2012 en forventning om, at transaktionsvolumenet på markedet for erhvervs- og investeringsejendomme igen vil stige efter en ganske lav omsætning i årene fra 2009 til og med Denne forventning blev ikke indfriet. Som det fremgår af ovenstående figur, var det samlede estimerede transaktionsvolumen i 2012 på niveau med 2010 og kun marginalt højere end Det er tankevækkende at notere, at en stigende investeringsinteresse fra både danske institutionelle investorer og udenlandske investorer således ikke har ført til en stigende omsætning. Specielt på markedet for mere sekundære ejendomme vurderes der fortsat at være en betydelig forskel på, hvad køberne er parate til at give, og potentielle sælgeres forventninger. De potentielle sælgere, som fortsat afventer bedre tider, risikerer imidlertid at blive skuffede. For førsteklasses velbeliggende investeringsejendomme vil priserne formentlig stige, men for ejendomme af mere sekundær kvalitet og med en mindre attraktiv beliggenhed er der efter Sadolin & Albæks vurdering ikke udsigt til prisstigninger. Hertil er tomgangen for høj og lejemarkedet for presset. Samtidig registreres der en tydelig tendens til, at virksomhederne efterspørger moderne og arealeffektive kontordomiciler, hvilket kan medføre, at nybyggeriet - på trods af en relativt høj tomgang - vil stige i årene fremover. 4 In alliance with Jones Lang LaSalle

7 Høj omsætning i markedet for boligudlejningsejendomme Investorerne har opdaget, at den gunstige demografiske udvikling i hovedstadsområdet vil øge boligbehovet. Her er tomgangsrisikoen således beskeden og faldende, samtidig med at lånemulighederne er væsentligt bedre ved investeringer i boligudlejningsejendomme end ved erhvervsejendomme. Segmentfordeling for ejendomsinvesteringer i hovedstadsområdet i % 46% Kontor Detail Industri Bolig 4% 14% Kilde: Sadolin & Albæk Som det fremgår af ovenstående figur, udgjorde investeringer i boligudlejningsejendomme 46% af det samlede transaktionsvolumen i hovedstadsområdet i Kontorejendomme (inkl. undervisning mv.) udgjorde 36%, mens resten var fordelt på øvrige ejendomstyper. Danske institutionelle investorer i boligsegmentet investerer p.t. primært i nye udviklingsprojekter. Derimod efterspørger udenlandske investorer i højere grad eksisterende ejendomme, hvor investeringsbeslutningen kan baseres på realiserede data omkring udlejning, lejepriser, driftsomkostninger mv. Hertil kommer, at internationale investorer i høj grad benytter sig af realkreditfinansiering, hvilket alt andet lige gør projektudvikling lidt mindre attraktivt end eksisterende ejendomme, hvor låneudmåling og lånehjemtagelse er en mindre kompleks affære end ved projektudvikling. Udenlandske investorer stod samlet for 40% af investeringerne Også i 2012 stod internationale investorer for en betydelig del af de samlede investeringer, idet ca. 40% af købene var udenlandske. Det er imidlertid bemærkelsesværdigt, at de udenlandske investorers andel af det samlede investeringsvolumen varierer betydeligt fra segment til segment. I kontorsegmentet stod udenlandske investorer for 11% af det samlede investeringsvolumen. Dette segment domineres således fortsat i meget betydelig grad af danske pensionskasser og livsforsikringsselskaber. In alliance with Jones Lang LaSalle 5

8 Omsætning af kontorejendomme, fordelt på investortype 8% 2% 4% Institutionel investor Ejendomsselskab 27% Ejendomsfond Privat investor Bruger 59% Kilde: Sadolin & Albæk Institutionelle investorer stod i 2012 således for 59% af investeringerne inden for kontorejendomme i hovedstadsområdet, og ingen af disse transaktioner var med udenlandske købere. De internationale investorer dominerer inden for detailhandelsejendomme Det segment, hvor de udenlandske investorers dominans er størst, er markedet for butiksejendomme. Omsætning af butiksejendomme, fordelt på investors oprindelsesland 23% National International 77% Kilde: Sadolin & Albæk I 2012 stod internationale investorer således for næsten 80% af investeringerne i butikssegmentet, og inden for både strøgejendomme og butikscentre var den internationale dominans overvældende. Af strøgejendomme til over DKK 100 mio. blev i 2012 omsat 6 enkeltejendomme, og samtlige købere var internationale. 6 In alliance with Jones Lang LaSalle

9 De danske institutionelle investorer glimrer ved deres fravær i butiksejendomsmarkedet Før finanskrisen var markedet for butiksejendomme domineret af skattedrevne 10-mands kommanditselskaber i et sådant omfang, at de fleste andre investorer, herunder pensionskasser og livsforsikringsselskaber, knapt fandt det ulejligheden værd at følge markedet. Efter finanskrisen forsvandt de højtgearede kommanditselskabskonstruktioner fuldstændig fra markedet. De er nu afløst af internationale investorer, og de danske institutionelle investorer glimrer fortsat ved deres fravær. I betragtning af, at der på markedet for butiksejendomme i dag kan opnås nettostartafkast, som er fuldt ud på niveau med kontorejendomme med tilsvarende beliggenhed og sikkerhed for et langsigtet cash flow, kan det undre, at de institutionelle investorer ikke er mere aktive i dette segment, end tilfældet er. Sadolin & Albæk er bekendt med, at flere betydende institutionelle investorer ikke mindst af hensyn til et ønske om risikospredning principielt er interesseret i at øge deres eksponering mod butikssegmentet, herunder også butikscentre. Problemstillingen er imidlertid, at sådanne investeringer - ikke mindst i butikscentersegmentet - forudsætter en specialkompetence, som de fleste institutionelle investorer ikke besidder in-house. UDLEJNINGSMARKEDET FOR BUTIKKER Tomgangen for butikker stiger svagt Tomgangen for butikker er igennem 2012 steget. I hovedstadsområdet var butikstomgangen ved indgangen til 2013 således 4,6%, en stigning på 0,8%-point inden for 12 måneder. Tomgang for butikker i hovedstadsområdet 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K Kilde: Oline - ED Statistikken Mens der på de attraktive strøggader og i de bedste butikscentre ikke registreres nogen nævneværdig tomgang, har der i løbet af de seneste par år kunnet konstateres en ganske stærkt stigende tomgang på mere sekundære butiksadresser og i en række lokalcentre. In alliance with Jones Lang LaSalle 7

10 Det er selvklart, at den svage udvikling i detailhandlen er en hovedårsag hertil. Privatforbruget udvikler sig fortsat ganske svagt, både inden for dagligvarer og udvalgsvarer. Konkurrencen er inden for mange brancher ganske hård, og kædebutikkernes fremmarch gør, at mange butikker uden kædetilhørsforhold må bukke under. Afskaffelsen af lukkeloven medfører betydelige strukturelle forandringer i butiksmarkedet Det må imidlertid ikke overses, at der er kommet og vil komme betydelige strukturelle ændringer i butiksmønstret, som vil have en meget betydelig effekt på butiksejendomsmarkedet. Afskaffelsen af lukkeloven har betydet, at mange supermarkeder og discountbutikker holder aften- og søndagsåbent. Det har allerede medført et massivt fald i omsætningen i butikker, som i høj grad har levet af at betjene dagligvarekunder uden for de tidligere normale åbningstider, herunder kiosker og servicestationer. De butikscentre, som holder søndagsåbent, vinder markedsandele fra centre og strøggader, hvor der ikke er åbent om søndagen. Og de største centre med et bredt og attraktivt butiksmix vinder markedsandele, når forbrugerne bruger søndagen til en indkøbsoplevelse. Med denne øgede konkurrence vil mindre og sekundære butikscentre og butiksområder tabe markedsandele. Hertil kommer, at behovet for at modernisere og revitalisere butikscentre for at give forbrugerne en attraktiv købsoplevelse stiller krav om betydelige løbende investeringer i butikscentre - og såfremt ejeren ikke har de finansielle ressourcer hertil, vil centrets attraktivitet og omsætning på sigt falde. Vil internethandel overflødiggøre store dele af butiksnettet? Internethandlen er i fremmarch og vil i de kommende år erobre en stadig større del af den samlede detailhandel. Enkelte iagttagere vurderer, at internethandlen inden for år vil overtage en så stor del af detailhandlen, at op mod 1/3 af butiksarealet i Danmark overflødiggøres. Denne analyse er efter Sadolin & Albæks mening for pessimistisk. Forbrugerne vil fortsat efterspørge muligheder for fysisk at se, røre og prøve varer, før de køber ind. Og selv om selve indkøbet foretages via internettet, vil mange forbrugere vælge forinden at besøge en butik eller et showroom, hvor varerne kan vurderes fysisk. Udviklingen betyder til gengæld, at mange butikker vil skifte karakter. De vil i højere grad fungere som showrooms og udstillingslokaler, hvor varerne præsenteres og ses, inden de indkøbes andetsteds. Det betyder færre og større butiksenheder, beliggende i de mest attraktive strøgområder og butikscentre. Men det vil også betyde, at mange normer inden for butiksudlejning må justeres. Det giver ikke meget mening at kræve omsætningsbestemt leje for et showroom, hvor forbrugerne efterfølgende foretager købet via internettet. Og traditionelle nøgletal som omsætning pr. m 2 bliver mere eller mindre irrelevante. 8 In alliance with Jones Lang LaSalle

11 Demografiske bevægelser vil også påvirke butiksmarkedet Endelig skal det fremhæves, at de betydelige demografiske bevægelser, som forventes i Danmark i de kommende år, vil have markante effekter på butiksmarkedet. Københavns Kommunes indbyggertal vokser i øjeblikket med ca personer om året, og dette forventes at fortsætte i de kommende år. Med et gennemsnitligt butiksareal pr. indbygger på ca. 2,5 m 2 vil dette alt andet lige skabe behov for yderligere m 2 inden for 10 år et butiksvolumen, som svarer til mere end 3 butikscentre på størrelse med Field s, eller næsten 7 centre af Lyngby Storcenters størrelse. HOTELMARKEDET Udbuddet af hotelværelser er steget kraftigt Hotelejendomsmarkedet anses normalt for at være en af de mest konjunkturafhængige sektorer inden for ejendomsmarkedet. Som det fremgår af nedenstående figur, er antallet af hoteller (inkl. feriecentre, som i København er en forsvindende del af markedet) og antallet af værelser i hovedstadsområdet steget markant over de senere år. Antal hoteller og hotelværelser i Storkøbenhavn Hoteller og feriecentre (h. akse) Værelser (v. akse) Kilde: Danmarks Statistik Antallet af hotelværelser i Storkøbenhavn, som i 2000 var ca , er nu steget til , en kapacitetsforøgelse på ikke mindre end 70% på kun 13 år. Antallet af hoteller er steget langt svagere, idet det gennemsnitlige antal værelser pr. hotel er steget fra knap 120 til nu omkring 160. Flere værelser er på vej senest har Arp-Hansen Hotel Group erhvervet en grund i Borgergade, tæt ved Kongens Nytorv, hvor det planlægges at etablere et hotel med 340 værelser. In alliance with Jones Lang LaSalle 9

12 Efterspørgslen efter hotelværelser er steget så kraftigt, at belægningsprocenten stiger Den ganske store kapacitetstilgang alene fra 2009 til 2012 ca nye værelser, svarende til en vækst på knap 22% har på trods af finanskrisen, den økonomiske krise og gældskrisen, ikke ført til faldende belægningsprocenter. Antallet af værelsesovernatninger er således steget så kraftigt, at det øgede udbud af hotelværelser ikke har resulteret i en lavere belægningsprocent. Som det fremgår af nedenstående figur, var den gennemsnitlige belægningsprocent for hoteller i København i 2009 på knap 65%. Siden da er belægningsprocenten steget år for år, og i 2012 var den på 72,5%, hvilket selv for et marked i en by som København med både turister, forretningsrejsende og konferencegæster må anses for et ganske højt niveau. Belægningsprocent (værelser) for hoteller i København 75% 70% 65% 60% 55% 50% Kilde: STR Global Omsætningen pr. værelse steg kraftigt i 2012 Endnu mere glædeligt er det at kunne konstatere, at omsætningen pr. hotelværelse efter et mindre fald fra 2010 til 2011 nu igen stiger. Omsætningen pr. værelse (RevPAR - Revenue Per Available Room) er fra 2011 til 2012 steget med ikke mindre end 10,7%, hvilket kunne indikere, at den ellers skærpede priskonkurrence i det københavnske hotelmarked er aftagende. Det skal dog bemærkes, at RevPAR for københavnske hoteller fortsat ligger ganske lavt i forhold til hoteller i sammenlignelige udenlandske byer. Dette skyldes en række forhold, herunder tilstedeværelsen af en række mindre og lokale spillere samt relativt få internationale hoteller af høj standard. Men det skyldes også en hotelmoms på 25%, et langt højere niveau end i vore nabolande. I Sverige er hotelmomsen på 12%, i Norge er den 8% og i Tyskland er den kun 7%. 10 In alliance with Jones Lang LaSalle

13 Omsætning i DKK pr. værelse (RevPAR) for hoteller i København Kilde: STR Global En lavere hotelmoms i Danmark ville således øge konkurrencekraften og indtjeningen i den danske hotelbranche med øget aktivitet og flere arbejdspladser til følge. DE INTERNATIONALE EJENDOMSMARKEDER Vi har i dette nummer af vort NewsLetter valgt at fokusere på nogle tendenser i det amerikanske ejendomsmarked, som vi vurderer i de kommende år også vil kunne genfindes i Europa og i Danmark. USA synes definitivt at være på vej ud af finanskrisens eftervirkninger. Amerikansk økonomi viser positive tendenser med vækst i produktion, forbrug og beskæftigelse, og ikke mindst er det værd at notere, at det amerikanske boligmarked langt om længe er i fremgang. Dette vurderes at være en afgørende forudsætning for, at det indenlandske forbrug, som er en meget væsentlig faktor for den økonomiske udvikling i USA, igen vil stige. Kontorbeskæftigelsen i USA stiger og tomgangen falder I de seneste 24 måneder er beskæftigelsen generelt såvel som kontorbeskæftigelsen steget i USA. Samtidig er tomgangen for kontorer faldet fra ca. 18,5% til nu omkring 17%. På trods af en fortsat relativt høj tomgang registreres en positiv udvikling i lejepriserne for førsteklasses kontorer ( Class A space ), hvilket hænger sammen med, at ikke mindre end 85% af efterspørgslen efter kontorer retter sig mod Class A segmentet. Det har samtidig betydet, at forskellen i lejepriserne for Class A space og Class B space er steget væsentligt inden for de seneste år. In alliance with Jones Lang LaSalle 11

14 Kontorbeskæftigelse i USA i personer og kontortomgang Kontorbeskæftigelse (v. akse) Kontortomgang (h. akse) 19% 19% 18% 18% 17% 17% 16% Kilde: Jones Lang LaSalle Kontorvirksomhederne efterspørger mere effektive lokaler Sideløbende med, at efterspørgslen retter sig mod ejendomme af høj kvalitet, sparer virksomhederne på lokaleforbruget. Man upsizer på kvalitet, men downsizer på kvantitet. Førsteklasses moderne kontorer er mere arealeffektive end ældre kontorbyggeri. Derfor lejer de fleste virksomheder, som flytter til lokaler af højere kvalitet, et mindre areal. Sadolin & Albæks internationale samarbejdspartner Jones Lang LaSalle har for nylig foretaget en undersøgelse blandt advokatvirksomheder og banker, som indikerer, at arealforbruget pr. medarbejder i forbindelse med relokalisering til nye kontorlokaler gennemsnitligt falder med 15%. Da det samtidig antages, at kun 20% af virksomhederne har realiseret arealbesparelser ved flytning til mere effektive kontorer, vil tendensen til en stigende forskel på lejepriserne for førsteklasses og mere sekundære kontor utvivlsomt fortsætte. Nybyggeriet af kontorer i USA er meget beskedent i disse år, ikke mindst fordi det fortsat er meget vanskeligt at opnå finansiering til spekulationsbyggeri af kontorer. I 2012 blev færdiggjort et samlet nybyggeri svarende til knap 20% af det gennemsnitlige nybyggeri over en længere periode. Hertil kommer, at kun en meget beskeden del af nybyggeriet er på spekulativ basis, og langt den overvejende del er således forhåndsudlejet. På trods af en ganske høj tomgang kan det derfor ikke udelukkes, at der i nogle markeder vil opstå mangel på moderne kontorlokaler, hvilket vil føre til et øget byggeri af kontorejendomme, udlejet på forhånd. 12 In alliance with Jones Lang LaSalle

15 Aktiviteten på investeringsmarkedet er stigende Omsætningen på investeringsmarkedet for kontorejendomme var i 2012 knap 23% højere end omsætningen i Også i USA er omsætningen i høj grad motiveret af investorernes jagt på et højt direkte afkast i et marked, hvor den sikre obligationsrente er meget lav. Jagten på et øget direkte afkast har betydet, at investorernes risikovillighed er tiltaget. Investeringsefterspørgslen er således stigende også i mere sekundære markeder. Selv om risikoviljen således synes at være stigende, er det dog værd at notere, at i de kontorejendomme, som de facto omsættes, er tomgangen noget under markedet generelt. Mens tomgangen for kontorer således aktuelt er omkring 17%, var den gennemsnitlige tomgang på kontorejendomme, som blev omsat i 4. kvartal 2012, på kun 9.1%. Investeringsaktiviteten på ejendomsmarkedet understøttes af efterhånden ganske velfungerende finansielle markeder. De amerikanske banker har i modsætning til mange af deres europæiske kolleger genvundet deres finansielle styrke og finansierer igen fast ejendom Finansieringen af førsteklasses ejendomme sker således primært fra det amerikanske banksystem og via livsforsikringsselskaber. Det er dog interessant at bemærke, at markedet for CMBS (Commercial Mortgage Backed Securities), som under finanskrisen næsten blev dømt til døden, viser både en stigende aktivitet og faldende renter. Nyudstedelser af CMBS, som før krisen havde et volumen på et trecifret milliardbeløb, og som i 2009 var på kun USD 3 mia., udgjorde i 2012 USD 48 mia. Samtidig faldt marginalerne på de bedst ratede CMBS med ikke mindre end 50 bp alene i 4. kvartal Det er i denne forbindelse værd at notere, at den afdæmpede efterspørgsel efter butikslokaler i butikscentre har ført til en øget etablering af restauranter og anden form for leisure-aktiviteter i butikscentrene. Butiksmarkedet er stærkt påvirket af den stigende internethandel Til trods for, at forbrugertilliden og forbruget i USA er stigende, viser markedet for butiksudlejning ikke nogen synderlig styrke, og tomgangen ligger stabilt på knap 7%. Tomgangen er størst i de mindre og lokale butikscentre, hvor den ligger omkring 10%, mens den er betydeligt lavere i de store regionale butikscentre. Den væsentligste faktor for det relativt svage marked for udlejning af butikker vurderes at være den stærkt stigende handel via internettet. Internethandlen vurderedes i forbindelse med julehandlen i 2012 at stå for ca. 12% af den samlede julehandel, og den lavere omsætning i butikkerne har naturligvis betydet både indskrænkninger i butiksarealer og egentlige butikslukninger. In alliance with Jones Lang LaSalle 13

16 Som det fremgår af nedenstående figur, optager restauranter i dag knap 16% af det samlede areal for kundevendte aktiviteter i amerikanske butikscentre, en stigning på 4,7%-point svarende til 42% på blot 4 år. Restauranters andel af samlet centerareal i amerikanske butikscentre 18% 16% 14% 12% 10% 8% Kilde: Jones Lang LaSalle Sadolin & Albæk 14 In alliance with Jones Lang LaSalle

17 MARKEDSBAROMETER Kontor Ændring 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær ,9% Sekundær ,0% Aarhus Primær ,0% Sekundær ,0% Trekantområdet Primær ,0% Sekundær ,0% Startforrentning - %-point - København Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 0,00 Sekundær 5,50 5,75 6,00 6,25 6,50 6,50 6,50 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,25 6,25 6,50 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 0,00 Aarhus Primær 4,75 5,00 5,00 5,00 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 0,00 Sekundær 5,50 5,50 6,00 6,25 6,50 6,50 6,50 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 0,00 Trekantområdet Primær 5,25 5,25 5,50 5,75 5,75 5,75 6,00 6,25 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 0,00 Sekundær 6,25 6,50 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 7,25 7,50 7,50 7,50 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 4,5 4,8 4,9 5,4 5,5 6,9 7,7 8,3 8,6 8,8 9,7 9,6 9,1 7,9 8,6 8,0 9,8 9,8 10,1 9,4 9,6 0,20 Aarhus Amt * 5,0 5,3 6,3 6,9 6,6 7,3 7,9 9,3 9,8 10,4 10,6 10,8 11,3 10,6 11,1 11,1 12,0 13,6 13,7 13,3 13,1-0,20 Trekantområdet 4,1 4,0 4,8 5,0 5,4 6,2 6,6 6,6 5,8 6,6 6,5 6,1 6,2 7,6 7,2 7,3 8,3 8,8 9,2 9,3 9,6 0,30 Butik kvt. 3. kvt. 3. kvt. 3. kvt. 3. kvt kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Top ,5% Høj ,3% Lav ,0% Aarhus Top ,9% Høj ,0% Trekantområdet Top ,0% Høj ,0% Startforrentning - %-point - København Primær 4,25 4,25 4,50 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 0,00 Sekundær 5,50 5,75 6,25 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Aarhus Primær 4,00 4,00 4,25 4,75 5,00 5,00 5,25 5,25 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 0,00 Sekundær 5,50 5,50 6,00 6,50 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Trekantområdet Primær 4,75 5,00 5,50 5,75 5,75 5,75 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 0,00 Sekundær 5,75 6,00 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,25 7,50 7,50 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 1,9 2,0 2,4 2,5 3,2 3,1 3,2 3,6 3,3 3,4 3,3 3,5 3,3 3,5 3,2 3,7 3,8 4,0 4,4 4,2 4,6 0,40 Aarhus Amt * 2,6 2,8 2,8 3,4 4,3 4,3 4,4 4,8 4,4 5,2 5,2 5,8 5,9 6,2 6,1 5,9 6,0 6,5 6,6 7,1 6,1-1,00 Trekantområdet 4,4 4,3 4,5 4,5 4,1 6,9 6,8 7,2 7,2 7,1 6,9 7,2 7,7 8,1 6,9 7,0 7,2 9,2 9,4 10,2 9,4-0,80 Lager/produktion Ændring 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær ,0% Sekundær ,0% Aarhus Primær ,0% Sekundær ,0% Trekantområdet Primær ,0% Sekundær ,0% Startforrentning** - %-point - København Lang 6,00 6,25 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Kort 7,00 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 0,00 Aarhus Lang 6,00 6,25 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Kort 7,00 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 0,00 Trekantområdet Lang 6,00 6,25 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,50 7,50 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Kort 7,00 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 2,0 1,9 1,8 1,9 2,3 2,6 3,1 3,2 3,1 3,9 4,0 4,2 3,9 3,9 4,0 3,5 4,1 4,2 4,5 4,7 4,4-0,30 Aarhus Amt * 1,4 1,6 1,9 2,3 3,0 3,5 4,1 4,7 5,2 6,0 6,7 6,5 7,3 6,9 7,1 6,6 6,3 6,0 5,5 5,3 4,9-0,40 Trekantområdet 1,4 0,9 1,3 1,3 1,3 2,0 2,3 2,6 2,3 3,1 3,2 3,2 3,2 3,3 3,5 3,3 3,5 3,5 3,7 3,9 4,1 0,20 * Nu administrativt del af Region Midtjylland ** Lang og kort henviser til kontraktens længde

18 Sadolin & Albæk A/S Palægade Nikolaj Plads DK-1261 DK-1067 Copenhagen København K K Tel: Fax: Store Torv 7, 2 DK-8000 Aarhus C Tel: Fax: sa@sadolin-albaek.dk Web: CVR nr. No ISSN: X