Ejendomsforeningen Danmark. Boliglejekontrakten, depositum og forudbetalt leje 3. oktober 2014 Advokat Niklas Winther Kejlskov

Transkript

1 Ejendomsforeningen Danmark Boliglejekontrakten, depositum og forudbetalt leje 3. oktober 2014 Advokat Niklas Winther Kejlskov

2 Boliglejekontrakter Plan for gennemgang Lidt om undervisningen og opgaver på Bolig 1 og Bolig 2 Indgåelse af boliglejekontrakten Brug af individuel aftale eller blanket til boliglejekontrakten Gennemgang af typeformular A, 8. udgave for beboelseslejemål. Tinglysning af lejekontrakt Forskellen mellem depositum og forudbetalt leje. Størrelse og regulering af depositum og forudbetalt leje

3 Boliglejekontrakter Hvornår er der indgået en aftale? Der er er indgået en lejeaftale, når der foreligger et tilbud og en rettidig og overensstemmende accept. Rettidig: indenfor den af tilbudsgiver fastsatte frist, eller indenfor rimelig tid, hvis tilbudsgiver ikke har fastsat en frist. Overensstemmende: accept har ikke nogen tillæg, indskrænkninger eller forbehold i forhold til tilbud. Tilbud og accept kan fremkomme mundtlig, skriftlig eller stiltidende (alene ved parternes handlinger). Opfordring til at gøre tilbud: det bør fremgå, at lejeaftale først er indgået, når udlejer har underskrevet

4 Boliglejekontrakter Har lejer en fortrydelsesret? Der er som hovedregel ingen fortrydelsesret U 1: U 2: hvis det er aftalt ved fjernsalg har L som udgangspunkt en fortrydelsesret på 14 dage, hvis følgende betingelser er opfyldt forbrugeraftalelovens 17 22: U er erhvervsdrivende, Lejeaftalen indgås ved brug af fjernkommunikation, uden at parterne (eller deres ansatte) mødes, og Indgåelsen af lejeaftalen sker som led i et system for fjernsalg, som drives af den erhvervsdrivende (udlejer), eks. ventelister, annoncering, typisk internetsalg

5 Boliglejekontrakter Krav til aftalens indhold Minimum Lejers navn Udlejers navn Lejemålets adresse Ikrafttrædelsestidspunkt Tilrådeligt Lejens størrelse Tillægsbetalinger Stand Vedligeholdelse

6 Boliglejekontrakter Ingen udtrykkelig aftale om et givent forhold loven er afgørende LL 4, stk. 3 Ikke krav om skriftlighed U: En af parterne kræver det LL 4, stk. 1 I forbindelse med en tvist om en lejeaftales præcise indhold, vil bevisbyrden som udgangspunkt påhvile udlejer, hvorfor udlejer altid bør sikre et skriftligt grundlag.

7 Boliglejekontrakter Ved annoncering i kommercielle medier til udleje af lejemål skal der i annoncen til enhver tid synliggøres et energimærke fra en gyldig energimærkning Lov om fremme af energibesparelser i bygninger og energimærkningsbekendtgørelsen Sanktion: bøde I forbindelse med indgåelse af lejekontrakt skal der udleveres energimærke, det kan eventuelt gøres pr. e mail Lov om fremme af energibesparelser i bygninger og energimærkningsbekendtgørelsen Sanktion: bøde Orientering af beboerrepræsentationen om udlejning Inkl. oplysning om indestående på indvendig vedligeholdelseskonto Ingen sanktioner

8 Boliglejekontrakter Særlig oplysningspligt for udlejer I lejeaftaler om visse lejemål, hvor der er aftalt markedsleje LL 53, stk. 4 og 5, og BRL 15a, stk. 2 og 3 Lejemål i tidligere erhvervslejemål pr. 31. dec Lejemål på en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse Lejemål på nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli Oplysning om at lejen er fastsat efter den pågældende bestemmelse Sanktion: ingen lejeforhøjelse for byfornyelsen I lejeaftaler om lejemål i ejendomme med afkast beregnet efter BRL 9, stk. 2 LL 4, stk. 5 og BRL 7, stk. 5 Hvornår er lejen i ejendommen senest er fastsat i henhold til BRL 7 Skønsmæssig angivelse af den maksimale leje, Om lejen er nedsat i henhold til BRL 7, stk. 2 Sanktion: kun lejeforhøjelse ved stigning i driftsudgifter

9 Boliglejekontrakter Særlig oplysningspligt for udlejer I lejeaftaler om lejemål der er byfornyede, jf. LL 4a Byfornyelser efter de tidligere gældende love om byfornyelse og privat byfornyelse Angivelse af støtte og aftrapning af støtten Sanktion: ingen lejeforhøjelse for byfornyelsen I lejeaftaler om lejemål, som er ombygget efter bestemmelserne om aftalt grøn byfornyelse i kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. LL 4b Udtrykkelig oplysning i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer. Sanktion: ingen lejeforhøjelse for forbedringerne

10 Boliglejekontrakter Aftale om digital kommunikation Brug af digital kommunikation kræver, at parterne har aftalt dette LL 4, stk. 2 Udlejers opsigelse kan uanset aftale ikke afgives ved digital kommunikation Udlejers påkrav for manglende betaling af leje mv. kan uanset aftale ikke afgives ved digital kommunikation

11 Boliglejekontrakter Mere byrdefulde vilkår Der må ikke aftales mere byrdefulde vilkår end for andre lejere i ejendommen BRL 5, stk. 8 Gælder kun for store ejendomme, dvs. ejendomme med omkostningsbestemt leje Samlet bedømmelse af lejevilkårene, dvs. ikke nødvendigvis ens lejevilkår Lejens størrelse Tidsbegrænsning Længere opsigelsesvarsel Gratis vask BEMÆRK: Det anførte i Lærebog 1, s , om lejefastsættelse af startlejen i et lejemål er forkert. Forbuddet mod mere byrdefulde vilkår kan medføre nedsættelse af en lovlig beregnet leje, hvis den overstiger, hvad de andre lejere i ejendomme betaler Se GD 2012/76 V og GD 2013/12 V

12 Boliglejekontrakter Husorden i forhold til lejekontrakten Fastsættes som udgangspunkt af U Lejerne kan i ejendomme med beboerrepræsentation fastsætte en husorden Husorden kan ændres under lejeforholdet Ikke kontraktvilkår Kan ikke ændre kontraktvilkår Husorden omfatter kun ordensforskrifter Medfører pligter for lejernes adfærd på ejendommen

13 Boliglejekontrakter Den skriftlige lejekontrakt Blanket eller individuel aftale Intet krav om anvendelse af blanketter Blanket LL 5, stk. 1 og 3: standardiseret lejeaftale, eller lejeaftale, der indeholder ensartede lejevilkår for flere lejere i samme ejendom, når de fremtræder på en sådan måde, at lejeren må opfatte den som standardiseret. Særligt hvis der er fortrykte bestemmelser og plads til udfyldning. Se bl.a. GD 2014/35 H og GD 2006/01 Ø Fremhævelseskrav ved brug af blanket Vilkår, der giver L færre rettigheder eller større forpligtelser end boliglejelovgivningen, skal være fremhævet LL 5, stk. 1 Vilkår i Typeformularens 11 anses for i sig selv at være fremhævet Se GD 2010/26 V og GD 2010/12 Ø

14 Boliglejekontrakter Autorisationskravet ved brug af blanket Hvis der anvendes blanket SKAL den være autoriseret, jf. LL 5, stk. 2 Autoriseret blanket Typeformular A, 8. udgave (i kraft 12. sept. 2001) Hvis uautoriseret blanket er anvendt: fortrykte bestemmelser til skade for L er ugyldige (uanset om de er fremhævede eller ej) Se GD 2014/40 H individuelle fravigelser (f.eks. håndskrevne eller i 11) er gyldige, selvom der er tale om ugyldige typeformularer el. lign. Se GD 2014/40 H, GD 2012/100 V og GD 2010/12 Ø Tillæg til lejekontrakter Det er muligt at lave tillæg til lejekontrakten, hvis tillægget er en integreret del af lejekontraktens 11, og tillægget kan ikke anses for standardiserede Se GD 2010/12 Ø

15 Boliglejekontrakter Typeformular A, 8. udgave

16 Boliglejekontrakter Generelt om udfyldning af typeformular A, 8. udg. Alle 13 sider skal med i kontrakten mangler enkelt(e) side(r) eller afsnit uautoriseret blanket Udfyldes elektronisk eller i hånden udfyld alle relevante felter ikke relevante felter lader man blot stå ingen rettelser i den fortrykte tekst eneste tilladte ændring er eget logo på forsiden alle supplerende vilkår/fravigelser anføres i 11(samt om nødvendigt i tillæg til lejekontrakten)

17 Typeformular A, 8. udgave 1 Parterne og det lejede Udlejers navn og adresse Alternativt U s navn ved administrator X + administrators adresse L s navn og hidtidige adresse Areal (opgøres efter arealbekendtgørelsen, bkg. 311/1983) BBR kan som udgangspunkt lægges til grund Antal af værelser/rum

18 Typeformular A, 8. udgave Brugsret til Eks. pulterrum og kælderrum Benyttelse Beboelse, liberalt erhverv, blandet anvendelse

19 Typeformular A, 8. udgave 2 Lejemålets begyndelse og ophør Lejelovens uopsigelighedsprincip Udlejer har kun mulighed for opsigelse efter LL 82 og 83. Følgende kan aftales i 11: Længere eller kortere opsigelsesvarsel for lejer Længere opsigelsesvarsel for udlejer Uopsigelighed for lejer og/eller udlejer Tidsbegrænsning af lejemålet Det fremgår af de fortrykte aftalevilkår i 2, at opsigelsen skal være skriftlig fra begge parters side, hvor lejeloven ellers kun kræver, at udlejers opsigelse er skriftlig

20 Typeformular A, 8. udgave 3 Betaling af leje m.v. Leje eksklusiv beløb, der skal betales ved siden af lejen Angivelse af forfaldstidspunkt for leje Lejelovens udgangspunkt er månedlig betaling af leje LL 33, stk. 1, men dette kan fraviges

21 Typeformular A, 8. udgave Specifikation af det beløb lejer skal betale Leje Varme Vand Køling Mv. Specifikation af selve lejen er som hovedregel ikke nødvendig, men kan ske i 11, hvis det ønskes, se GD 2007/46 B U: Blandet lejemål: specifikation af erhvervsleje og boligleje er et krav og skal anføres i 11 se GD 2004/76 Ø

22 Typeformular A, 8. udgave Lejefastsættelse angives som udgangspunkt ikke i lejekontrakten U 1: U 2: U 3: U 4: markedsleje lejemål i ejendomme med afkast beregnet efter BRL 9, stk. 2 (angives i 11) Byfornyede lejemål Aftalt grøn byfornyelse Lejeregulering angives som udgangspunkt ikke i lejekontrakten: U 1: U 2: U 3: U 4: trappelejeklausuler Indeksregulering Byfornyede lejemål Aftalt grøn byfornyelse

23 Typeformular A, 8. udgave Skatter og afgifter angives typisk med året for lejeaftalens indgåelse Betalingssted anvises af U LL 32 Er der ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på U s bopæl her i landet. Indbetaling til et pengeinstitut anses for betaling på det anviste betalingssted.

24 Typeformular A, 8. udgave 4 Depositum og forudbetalt leje Max 3 mdr. ren leje som depositum og max 3 mdr. forudbetalt ren leje, LL 33 OK at aftale betaling af depositum/forudbetalt leje et vist stykke tid, før lejeaftalen træder i kraft. Sikrer U mod L s opsigelse inden indflytning Sikrer U mod L s manglende betalingsevne hvis nøglen er udleveret

25 Typeformular A, 8. udgave 5 varme, vand og el Angivelse af om U leverer varme/vand/el Hvis ja, forbrugsregnskabsperiode skal angives Vand kun forbrugsregnskab, hvis separate vandmålere i de enkelte lejemål Se GD 2009/48H Det kan godt aftales, at L betaler direkte til forsyningsanlæg Se GD2010/61V og GD2011/01V Hvis ikke der er målere, kan der ikke laves særskilte regnskaber, og L kan muligvis kræve hele beløbet opkrævet af U tilbage Se GD 2010/13V Vandgebyr el. andre ekstrabeløb kan ikke kræves udover lejen Såfremt U leverer køling, må dette angives i 11

26 Typeformular A, 8. udgave 6 Fællesantenner m.v. Leverer U signalforsyning til L Hvis ja, angivelse af opkrævning af betaling for signalforsyning Husk! Elektroniske kommunikationstjenester må stå i 11

27 Typeformular A, 8. udgave 7 Lejemålets stand ved ind og udflytning Stand ved indflytning er grundlaget for hvilken istandsættelse, der kan kræves ved fraflytning ikke bedre stand end ved indflytningen LL 98 Dokumentation for stand indflytningsrapport m.v. Nyistandsat lejemål kan aftales afleveret nyistandsat Ikke nyistandsat/ Som beset kan ikke aftales afleveret nyistandsat

28 Typeformular A, 8. udgave 8 Vedligeholdelse i lejeperioden Gælder kun den indvendige vedligeholdelse Indvendig vedligeholdelse = maling, hvidtning og tapetsering og efter praksis lakering af gulve Udvendig vedligeholdelse = alt andet U har som udgangspunkt den indvendig vedligeholdelse, og så er L kun forpligtet til at vedligeholde låse og nøgler LL Uskal hensætte og føre vedligeholdelseskonto, hvis han har den indvendige vedligeholdelse, beløb kan opkræves hos L LL 21 Aftale om udvidet vedligeholdelse for L angives i 11 Oplysning om indestående på vedligeholdelseskonto Ved manglende oplysning kan lejer kræve indestående svarende til 5 års hensættelser LL 22, stk. 5

29 Typeformular A, 8. udgave 9 Inventar Vigtigt at anføre, hvad der tilhører udlejer, og hvad der ikke gør Anfør evt. nærmere specifikation af U s inventar i 11 Er kontrakten tavs, kan U få vedligeholdelsespligten, hvis inventaret ender med at tilhøre ham Se GA2000/02

30 Typeformular A, 8. udgave 10 Beboerrepræsentation, husdyrhold og husorden Beboerrepræsentation Husdyr Kan evt. specificeres i 11 Husorden

31 Typeformular A, 8. udgave 11 Særlige vilkår Mulighed for at anføre vilkår som ikke fremgår af 1 10 eller af lejelovgivningen Det kan være indskrænkninger, udvidelser eller præciseringer angående lejemålet, eksempelvis lejefastsættelse, lejeregulering, stand ved indflytning og/eller fraflytning, vedligeholdelse eller forbud mod rygning Må ikke være i strid med præceptive Mulighed for tillæg til kontrakten, hvis ikke plads nok i 11 Se forslag til klausuler: ejendomsforeningen.dk

32 Typeformular A, 8. udgave Trappelejeklausuler LL 53, Stk. 2 Muligt at aftale i alle lejeforhold, men typisk regulering af leje fastsat til det lejedes værdi eller markedslejen Bestemte beløb til bestemte tidspunkter begrænset årrække (10 15 år) Ikke %, pristals /indeksregulering Formkrav: Start og sluttidspunkt Forhøjelsens størrelse Regulering efter ophør Evt. kombinationsregulering, GD 2010/03 H, GD 2010/35 H

33 Typeformular A, 8. udgave Trappelejeklausuler LL 53, Stk. 2 Ingen varsling Begrænset til den i øvrigt lovlige leje for lejemålet Eksisterende leje + trappelejestigning er større end det lejedes værdi ingen trappelejestigning, se GD 1993/39B Mere byrdefulde vilkår jf. ML 5, stk. 8

34 Typeformular A, 8. udgave Gennemgribende forbedrede lejemål, ML 5, stk. 2 Ved ML 5, stk. 2 udlejning er det ikke et krav, at lejen specificeres i 11, men det er en god idé: Se GD2007/46B og GA2007/10 Lejeregulering: Omkostningsbestemt leje Trappeleje

35 Typeformular A, 8. udgave Overflødige/ugyldige klausuler Ikke klausuler i strid med dusørreglen i LL 6 Forbud mod enhver betaling for ydelser i forbindelse med indgåelse eller ophør af kontrakt, fx gebyr for indgåelse af lejekontrakt, straksudlejnings og flyttesynsgebyr Se GD 2003/43 H Forbud mod forpligtelse til at indgå anden retshandel, fx køb af gulvtæppe for kr. Ingen klausuler i strid med præceptive regler i LL, eksempelvis: Forbud mod fremleje eller af lejligheden eller samlevers / husstands ret til at fortsætte lejeaftalen Opsigelse af L med 1 måneds varsel

36 Typeformular A, 8. udgave Overflødige/ugyldige klausuler Ikke klausuler om ting, som står i loven eller i 1 10, Opsigelsesvarsel at fremleje er tilladt ved midlertidigt fravær eller at lejer må bytte med en lejer i en anden lejebolig etc.

37 Tinglysning Beskyttelse af lejers rettigheder ved udlejers overdragelse af udlejningsejendom Lejeres rettigheder efter lejeloven og antagelig boligreguleringsloven er gyldige mod enhver uden tinglysning LL 7, stk. 1 Aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum el.lign. er også gyldige mod enhver uden tinglysning., når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje LL 7, stk. 1 Rettigheder, som lejeren har fået tillagt i henhold til aftale, og som rækker ud over boliglejelovgivningens regler, skal derimod tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Ved aftale kræver ekstinktion god tro hos erhverver Ved retsforfølgning kan der ske ekstinktion, selvom kreditor er i ond tro

38 Depositum og forudbetalt leje Forskellen mellem depositum og forudbetalt leje Depositum = beløb som indestår til sikkerhed for L s forpligtelser ved fraflytning (kan ikke bos op) Forudbetalt leje = beløb der, umiddelbart inden betalingsterminen står som indbetalt hos U (kan bos op) I fremlejeforhold kan fremlejetager ved lejeaftalens indgåelse såvel som i lejeperioden i stedet for depositum vælge at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på særskilt deponeringskonto LL 34, stk. 1

39 Depositum og forudbetalt leje Størrelse og regulering af depositum Max 3 mdr. ren leje som depositum og max 3 mdr. forudbetalt ren leje LL 33 Regulering i takt og samtidig med lejestigninger LL 34, stk. 3 (gælder dog ikke lejekontrakter udarbejdet efter Typeformularer A4 og A5) Regulering med lige store månedlige beløb over samme antal måneder, som det antal måneders leje, som forudbetalingen svarede til ved lejeaftalens indgåelse Efterregulering kan ske, hvis glemt regulering, altså ikke forældelse GD2007/12Ø Efterregulering bør ske ved brev/varsling til lejer, men det er ikke et krav, uanset størrelsen af reguleringen GD 2010/48Ø

40 Telefon: Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade København K