Stilling og Kirkevejsområdet

Transkript

1 Stilling og Kirkevejsområdet Byrådet ønsker, at Stilling bymidte og Kirkevejsområdet i Skanderborg markerer sig tydeligere som by- og bydelscentre. Byrådet ønsker at forstærke områdernes bypræg og bane vej for nybyggeri til boliger og nye byerhverv. Byudvikling i Stilling bymidte Byrådet ønsker, at Stilling markerer sig tydeligere som lokalcenter i det sammenhængende byområde, at det centrale område i Stilling forskønnes, at der banes vej for flere centralt beliggende boliger mv. i Stilling bymidte, og at der skabes mulighed for flere boliger tæt på bymidtens dagligvarebutikker og tæt på en eventuelt kommende nærbanestation. Byggemuligheder og det afledte parkeringsbehov Stilling bymidte Muligt nyt boligareal Muligt nyt butiks-, restaurant- og kontorareal Kommuneplanen åbner mulighed for, at der i den centrale del af Stilling langs Århusvej gives mulighed for at bygge i op til 3½ etager. Bymidten mangler i dag arkitektonisk kvalitet, og en del af bebyggelsen fremtræder nedslidt. De forøgede byggemuligheder giver mulighed for at opføre nybyggeri i høj kvalitet, og den højere bebyggelse vil forstærke Stilling bymidtes bypræg. En vurdering af, hvilke byggemuligheder, der realistisk set kan blive udnyttet, peger på, at de øgede rammer vil bane vej for m 2 nybyggeri i Stilling bymidte - heraf boliger. Mulige nye miljøvenlige erhverv Muligt byggeri i alt Nødvendige nye p-pladser m2 m2 m2 antal pladser Omfanget af byggemulighederne, som de øgede muligheder for at bygge højere og tættere byggeri baner vej for, er vurderet ud fra, hvad der på nuværende tidspunkt er økonomisk realistisk at udnytte, og bevaringsværdige huse er fastholdt som nu. Eksempelvis er det ikke sandsynligt at små byggemuligheder som fx en forøgelse på 1 etage vil blive udnyttet på et sundt og godt hus. Fordelingen mellem de forskellige typer af anvendelser er fastlagt ud fra, hvad der vurdres som ønskeligt og realistisk på nuværende tidspunkt. Kommuneplanen giver spillerum for fleksibilitet, der betyder at den faktiske fordeling af anvendelser kan rettes ind efter markedet. På baggrund af det vurderede byggeomfang er behovet for ekstra parkering beregnet ud fra de gældende parkeringsnormer. Byggemuligheder i Stilling bymidte Mulighed for højere byggeri langs Århusvej i Stilling bymidte Signatur 3 ½ etager 2 ½ etager 1 ½ etager Muligheden for at opføre bebyggelse i op til 3 ½ etager langs den centrale del af Århusvej i Stilling vil forstærke områdets bypræg, og fra en del af de nye bygninger vil der blive udsigt over Stilling Sø. Kortet viser de ejendomme, hvor det vurderes som realistisk og økonomisk fordelagtigt at udnytte de øgede muligheder i løbet af planperioden frem til

2 Byudvikling i Kirkevejsområdet Byrådet ønsker, at Kirkevejsområdet forbedres som bydelscenter. Sammenhængen i bebyggelsen og gadebilledet skal forbedres ved, at der banes vej for nye byggemuligheder, som placeres langs Møllegade, Vestergade og Kirkevej. Kommuneplanen åbner mulighed for ny bebyggelse i op til 4 etager i den centrale del langs Møllegade, hvor der i forvejen er etagebebyggelse. Herudover gives der mulighed for bebyggelse langs gaderne på op til 2 ½ og 3 etager. Det vurderes, at der inden for de øgede rammer for nybyggeri kan opføres i størrelsesordenen m 2 fordelt på ca m 2 til boliger svarende til ca. 150 boliger og ca m 2 til butikker og byerhverv. Lavningen mellem Anesmindevej og Kirkevejsområdet friholdes som grøn kile. Illustrationsplan Mulig udformning af byggemuligheden mellem Møllegade og Kirkevej Byggemuligheder og det afledte parkeringsbehov Delområde Muligt nyt boligareal Muligt nyt kontorareal o.lign Mulige nye miljøvenlige erhverv Kirkevejsområdet Illustrationsplan Mulig udformning af byggemuligheden ved hjørnet af Vestergade og Vroldvej Muligt byggeri i alt Nødvendige nye p-pladser m2 m2 m2 antal pladser Omfanget af byggemulighederne, som de øgede muligheder for at bygge højere og tættere byggeri baner vej for, er vurderet ud fra, hvad der på nuværende tidspunkt er økonomisk realistisk at udnytte, og bevaringsværdige huse er fastholdt som nu. Eksempelvis er det ikke sandsynligt at små byggemuligheder som fx en forøgelse på 1 etage vil blive udnyttet på et sundt og godt hus. Fordelingen mellem de forskellige typer af anvendelser er fastlagt ud fra, hvad der vurderes som ønskeligt og realistisk på nuværende tidspunkt. Kommuneplanen giver spillerum for fleksibilitet, der betyder at den faktiske fordeling af anvendelser kan rettes ind efter markedet. På baggrund af det vurderede byggeomfang er behovet for ekstra parkering beregnet ud fra de gældende parkeringsnormer. Byggemuligheder i Kirkevejsområdet Signatur 2 ½ etager 1 ½ etager Byomdannelsesområde Se detailtegninger Byrådet ønsker at give mulighed for nybyggeri i området ved Kirkevej med det mål at forstærke områdets karakter af bydelscenter og skabe mere sammenhæng i bebyggelsesmønstret og gadebilledet. Kortet viser de ejendomme, hvor det vurderes som realistisk og økonomisk fordelagtigt at udnytte de øgede muligheder i løbet af planperioden frem til

3 Detailhandel Detailhandlen i Skanderborg Kommune har fulgt udviklingen på landsplan. Væksten er især sket i Højvangen center og i erhvervsområderne. I bymidten har der været stilstand. Byrådet vil sætte fokus på udvikling i bymidten, og at mulighederne for bilforretninger, byggemarkeder o.lign. i erhvervsområderne ved motorvejen udnyttes. Detailhandel i Stilling Detailhandel i Højvangen Detailhandelens udvikling Detailhandlen i Skanderborg Kommune er undersøgt i 1997 og i Formålet med undersøgelsen har været at lægge grunden til en offensiv planlægning for detailhandelsudviklingen, og at leve op til planlovens krav til vurderinger af detailhandlen som baggrund for planlægningen. Lidt mindre handel end tilsvarende byer Undersøgelserne viser, at der stort set er balance mellem butikkernes omsætning og borgernes forbrug. Borgernes forbrug overstiger butikkernes omsætning med 3 %. Dækningsgraden (butikkernes omsætning divideret med borgernes forbrug) i Skanderborg Kommune er lidt lavere end normalt for kommuner med en hovedby Omsætning og forbrug i detailhandlen i Skanderborg Kommune 2003 Omsætning Forbrug Overskud Overskud Dækningsgrad 2003 Dækningsgrad 1997** Hovedvaregruppe Mio. kr. Mio. kr. Mio. kr. % % % Dagligvarer Beklædning Øvr udvalgsvarer* I alt Omsætningen er butikkernes omsætning i 2003 inkl. moms. Forbruget er borgernes forbrug til indkøb i detailhandel i 2003 inkl. moms. Overskudet er butikkernes omsætning fratrukket borgernes forbrug. Dækningsgraden er butikkernes omsætning divideret med borgernes forbrug. * Inkl. omsætning i møbelbutikker ** Dækningsgraden i 1997 er ikke helt sammenlignelig med dækningsgraden i 2003, da der er anvendt lidt forskellig opdeling af varegrupper. Dækningsgrad 2003 i lokalområder Område Skanderborg Højvangen Stilling-Gram Øvrige Ialt Hovedvaregruppe % % % % % Dagligvarer Beklædning 219 * 86 Øvrige udvalgsvarer ** 219 * I alt Dækningsgraden er butikkernes omsætning divideret med borgernes forbrug. * Dækningsgraden er ikke oplyst, da der er mindre end 3 butikker. ** Inkl. omsætning i møbelbutikker og byggemarkeder Dækningsgrad i i kommuner med hovedby af tilsvarende størrelse I alt Dagligvarer Beklædning Øvr. udv-varer Indbyggertal % % % % Kommune Hovedby Hobro Grenaa Brønderslev Nyborg Middelfart Odder Skanderborg Ringsted Haslev Korsør Skanderborg Kilder: Analyse af detailhandlen i Århus Amt, Århus Amt, 1998, Analyse af detailhandlen i Fyns Amt, 1999, Nordjyllands detailhandel, Nordjyllands Amt, 1999 samt Detailhandlen i Vestsjællands Amt, Vestsjællands Amt,

4 af tilsvarende størrelse, men med Skanderborgs beliggenhed tæt på Århus og Horsens og størrelsen af oplandsbefolkningen uden for Skanderborg by svarer dækningsgraden til det, der kan forventes inden for både dagligvarer, beklædning og øvrige udvalgsvarer. Følger den generelle udvikling Detailhandlen i Skanderborg Kommune har siden 1998 udviklet sig parallelt med den generelle udvikling i detailhandlen. Antallet af arbejdspladser i detailhandlen er fra 1997 til 2003 vokset med 14 % i Skanderborg Kommune mod 15 % i Århus Amt og 12 % på landsplan. Dækningsgraden på 97 % er på samme niveau som i Butikkernes omsætning har således fulgt væksten i borgernes forbrug. Dækningsgraden for dagligvarer er faldet en smule, mens der har været pæn fremgang inden for beklædning og en mindre vækst inden for øvrige udvalgsvarer. Færre men større butikker Antallet af butikker i Skanderborg Kommune er faldet med ca. 3 % (4 butikker), men det samlede butiksareal er samtidig vokset med 14 %. Der er således blevet færre med større butikker. Udviklingen inden for de forskellige butikstyper har i store træk været, at der er blevet færre dagligvarebutikker, antallet af butikker med beklædning og øvrige udvalgsvarer er stort set uændret, mens der er blevet flere butikker med pladskrævende varer. Sammenlignet med andre kommuner er omsætningen pr. m 2 lav inden for dagligvarer men lidt over gennemsnittet for beklædning og øvrige udvalgssvarer. Omsætning i kr. pr. m Skanderborg Højvangen Stilling-Gram Øvrige I alt Dagligvarer Beklædning * Øvr. udv-varer * * Omsætningen pr. m 2 er ikke oplyst for beklædning, da der er mindre end 3 butikker. Vækst i Højvangen Bag den konstante dækningsgrad ligger en omfordeling mellem centerområderne. Udviklingen har de senere år især fundet sted i Højvangen. Siden 1998 er Antal butikker 2004 Type Sk-borg bymidte Sk-borg i øvrigt Sk-borg i øvrigt Stilling Gram Stilling Gram Bruttoetagearealer 2004 Område Sk-borg bymidte Kirkevej Stationsområdet Højvangen Tebstrup Hylke Virring Højvang erhverv Stilling erhverv Varegruppe m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Øvr. udv-varer I alt I alt Vækst Kilder: Analyse af detailhandlen i Århus Amt, Århus Amt, 1998 samt Skanderborg Kommunes BBR og byggesagsbehandling Hylke Virring Højvang erhverv Stilling erhverv Øvrige områder Øvrige områder Dagligvarer Beklædning Pladskrvaregrupper Kirkevej Stationsområdet Højvangen Tebstrup Dagligvarer Beklædning Pladskrvaregrupper Øvr. udv-varer Lukkede I alt I alt Vækst Kilder: Analyse af detailhandlen i Århus Amt, Århus Amt, 1998 samt Skanderborg Kommunes BBR og byggesagsbehandling I alt I alt 31

5 der opbygget et lokalt center med flere dagligvarebutikker, som giver en god lokal dækning. I Højvangens erhvervsområde har der været en betydelig vækst inden for bilforhandlere, byggemarkeder og andre butikker med pladskrævende varer. Området rummer i dag en betydelig klynge af butikker, der forhandler pladskrævende varer, og som må forventes at tiltrække kunder fra et større opland. Stilstand i bymidten Målt på antal butikker og butiksarealet har bymidten ikke udviklet sig siden Det er ikke muligt at sammenligne omsætningen i bymidtens butikker med tal fra 1998, men det er sandsynligt, at dagligvareomsætningen i bymidten er faldet. Årsagerne skal søges i den kraftige udvikling med dagligvarebutikker i Højvangen og etableringen af flere discountbutikker i de øvrige dele af Skanderborg og i Stilling samt det øgede indkøb af dagligvarer uden for kommunen. Det vurderes, at bymidtens beklædningsbutikker har klaret sig godt siden 1998, mens butikkerne med øvrige udvalgsvarer sandsynligvis har haft en mere afdæmpet udvikling. Der har været en betydelig udskiftning i butikkerne. Senest er en større møbelforretning lukket. Den mere decentrale struktur i dagligvarehandlen har gavnet lokalcentrene og forbedret borgernes adgang til dagligvarebutikker. Konsekvensen i bymidten har sandsynligvis været et fald i indkøbsture efter dagligvarer, og det har reduceret mængden af afledte indkøb i bymidtens beklædnings- og udvalgsvarebutikker. Dagligvarebutikker godt fordelt Der er en god geografisk fordeling af dagligvarebutikkerne i kommunen. Fuldt dagligvaresortiment i Højvangen og Stilling I Højvangen og Stilling-Gram er der adgang til fuldt dagligvaresortiment i bydelenes dagligvarebutikker, og dækningsgraderne på 86 og 65 % indikerer, at borgerne får dækket størstedelen af deres dagligvareindkøb lokalt. Spinkelt grundlag i de mindre byer I Tebstrup og Virring er dagligvareomsætningen på et kritisk niveau i forhold til mulighederne for generationsskifte af butikkerne, og i Hylke er grundlaget kritisk for fortsat levedygtig butiksdrift. Butikker med pladskrævende varer Planloven giver mulighed for, at der uden for bymidteområder og bydelscentre etableres butikker med pladskrævende varer, som fx biler, tømmer, møbler og køkkenelementer. Uden for bymidten har der tidligere kun været mulighed for at etablere butikker med pladskrævende varer i erhvervsområdet ved Højvangen, men området er stort set udbygget. Etableringsmulighederne begrænser sig derfor til eksisterende lokaler, der fraflyttes. Butikkernes beliggenhed 2004 og områder til detailhandel Centertype Kommunecenter Lokalcenter Mindre bydelscenter Område til butikker med pladskrævende varer Eksisterende butikker Beklædning Dagligvarer Pladskrævende varegrupper Udvalgsvarer Motorvej Primær vej Sekundær vej Byområder 32

6 Udefrakommende forudsætninger En vigtig udefrakommende forudsætning for detailhandlen i Skanderborg Kommune er, at detailhandlen i Århus er koncentreret i bymidten, at aflastningscentret i Tilst ligger langt væk, at der ikke som fx i Aalborg, Odense og Kolding er etableret et egentligt storcenter, og at der ikke i retningen mod Skanderborg er sket en større centerudbygning med stor oplandseffekt. Mål for detailhandlens udvikling Det er Byrådets mål, at detailhandlen i Skanderborg Kommune som minimum skal følge den almindelige udvikling skabt af udviklingen i forbruget og befolkningstilvæksten. Der skal som minimum være balance mellem borgernes forbrug og butikkernes omsætning (dækningsgrad mindst 100) inden for dagligvarer, beklædning og øvrige udvalgsvarer. Skanderborg som centerby Efter at der i den foregående periode er sket en betydelig udbygning af dagligvarebutikkerne i Højvangen og områderne uden for Skanderborg bymidte, vil byrådet satse stærkt på, at Skanderborg bymidte bringes ud af den stagnation, der Fremskrivning af omsætning og arealbehov Forventet udvikling i varemængdeindeks Vækst i omsætning Forudsat udnyttelse Areal Mål for dækningsgrad Arealbehov % % % Mio. kr. kr./m2 m2 m2 Dagligvarer Beklædning Øvr. udv-varer Pladskrævende I alt Forudsat at indbyggertallet vokser med 8 % frem til Forudsat at dækningsgraden stiger til 100 % for dagligvarer, beklædning og øvrige udvalgsvarer. Forudsat at omsætningen pr. m 2 (brutto) bliver som angivet i tabellen. Omsætningerne er i faste 2003-priser. Arealbehovet for pladskrævende varer er fundet ved at fremskrive det nuværende areal med den forventede vækst i forbruget. Rammer for detailhandelsudbygningen Områdetype Område Areal 2004 Ramme for udbygning (bruttoetageareal) I alt har præget de senere års udvikling. Byrådet har derfor planlagt en række initiativer, som vil forbedre rammevilkårene for detailhandelsudviklingen i bymidten. Det er målet, at Skanderborg Bymidte skal styrkes som det foretrukne indkøbs- Dagligvarer Udvalgsvarer Maks. butiksstørrelse Pladskrævende, evt. I alt Dagligvarer større end 1500 m 2 Udvalgsvarer Pladskrævende m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kommunecenter Skanderborg bymidte Mindre bydelscentre Godthåbområdet i Skanderborg Kirkevejsområdet Lokalcentre Højvangen Stilling-Gram Tebstrup Hylke Virring Butikker til lokal forsyning By- og boligområder Landsbyer Skanderborg Station Områder til butikker Højvangen erhverv med pladskrævende varer større end Erhverv Låsbyvej m2 Ørstedvej I alt Planlovens eller regionplanens maksimum 2. Udbygning af dagligvarehandlen til dækning af behovet i Godthåbområdet mv. 3. Bruttoetagearealet overstiger Planlovens og regionplanens maksimum på m 2 for bydelscentre. 4. Rammen giver mulighed for at udvide dagligvarehandlen, så der skabes lokal balance og dækker merbehovet skabt af den planlagte boligudbygning. 5. Områder til butikker med pladskrævende varer på mere end m 2 skal afgrænses i kommuneplanen, og de enkelte butikker må ikke være større end m 2. Rammerne er betinget af, at Regionplan 2005 vedtages med et indhold, der muliggør bestemmelsen. 33

7 sted for beklædning og udvalgsvarer i et større opland. Skanderborg er i kraft af sin beliggenhed og størrelse det naturlige center for et større opland, der rækker ud over kommunegrænsen. Målene for dagligvarehandlen er, at opretholde en god balance mellem den lokal dagligvareforsyning i lokalcentrene og et større og mere specialiseret udbud i bymidten, som trækker kunder fra oplandet til bymidten til gavn for bymidtens beklædnings- og øvrige udvalgsvarebutikker. Skanderborgs ideelle beliggenhed ved motorvejen til indkøb af biler, køkkener, større byggematerialer og lignede større forbrugsgoder skal fortsat udvikles og supplere bymidtens udbud af beklædning og øvrige udvalgsvarer. De større langvarige forbrugsgoder købes kun med længere mellemrum. Derfor har forbrugerne behov for let tilgængelige områder, Detailhandelsområde i Skanderborg bymidte hvor et større udvalg af fx biler kan sammenlignes med hensyn til udvalg, pris og kvalitet. Målene om at styrke Skanderborg som handelsby er i tråd med Planlovens mål om at styrke de små og mellemstore byer (op til indbyggere), og at udviklingen skal ske i bymidterne bortset fra butikker, der sælger pladskrævende varer. Planer og retningslinier I tråd med målene og kravene i Planloven og Århus Amts regionplan fastlægges rammer for udbygningen af detailhandlen og maksimale butiksstørrelser. Skanderborg bymidte Der fastsættes en samlet ramme på m 2 til udbygning af detailhandlen i Skanderborg bymidte. Rammen er koordineret med de udvidede byggemuligheder i bymidten. Butikstørrelserne i bymidten fastlægges til Planlovens og regionplanens maksimum, som er m 2 for dagligvarebutikker og m 2 for udvalgsvarebutikker. De faktiske bygnings- og ejendomsforhold vil begrænse mulighederne for at etablere butikker på de maksimale størrelser, men Byrådet vil arbejde aktivt for at skabe mulighed for en større dagligvarebutik på op til m 2 placeret i Dagmarcenterkarreen og med facade mod Adelgade eller Møllegadekrydset. Bymidtens detailhandelsområde er afgrænset sådan, at der skabes et koncentreret indkøbsområde i Adelgade fra Mindet til Vestergade. Målet om at skabe et stærkt og koncentreret indkøbsstrøg på den centrale del af Adelgade understøttes af en række initiativer som fx følgende: Mulighed for højere og tættere byggeri, der vil bane vej for udvidelser af butikker, flere arbejdspladser og nye kultur- Detailhandelsområde i Højvangen Detailhandelsområde i Stilling bymidte 34

8 tilbud i bymidten samt etablering af i størrelsesordenen 600 boliger tæt på butikkerne og bymidtens øvrige tilbud. Trafikplan for bymidten som bl.a. omfatter etablering af Sygehusvej som servicegade for parkeringssøgende trafik og udvidelse af parkeringskapaciteten. Forskønnelse af bagarealerne i bymidtens centrale karreer. Lokalcentre og bydelscentre Målet for detailhandelsudviklingen i lokalcentrene Højvangen, Stilling, Tebstrup, Hylke og Virring og i bydelscentrene ved Kirkevej og Godthåbområdet i Skanderborg er, at beboerne skal have let adgang til dagligvarer, hvor der er hyppige indkøb. Rammerne for udvikling i udgangsvarebutikkerne (beklædning og øvrige udvalgsvarer) er begrænset for at sikre grundlaget for udvalgsvarehandlen i Skanderborg bymidte. Udviklingsmulighederne i lokalcentrene, bydelscentrene, landsbyerne og boligområderne er søgt afbalanceret sådan, Mindre bydelscenter i Godthåbområdet Mindre bydelscenter ved Kirkevej at der er mulighed for en lokal udvikling uden, at der opbygges konkurrerende udvalgsvarecentre til Skanderborg bymidte. Landsbyer I landsbyerne er der mulighed for at etablere mindre dagligvarebutikker, som matcher det lokale behov, og mindre udvalgsvarebutikker, hvor fx lokale iværksættere kan etablere butikker med et nyt og alternativt udbud. Der er herudover generelt mulighed for at drive selvstændig butik fra egen bolig under visse betingelser, og Planloven åbner mulighed for etablering af mindre butikker i nedlagte landbrugsejendomme. Butikker med pladskrævende varer Regionplanen kræver, at butikker med pladskrævende varer på mere end m 2 og op til et maksimum på m 2 skal afgrænses i kommuneplanen, og butikkerne må ikke enkeltvis eller tilsammen kunne betjene et større opland. Byrådet finder, at der skal være mulighed for udbygning af butikkerne med pladskrævende varer som fx møbelbutikker og køkkenforretninger, hvor Skanderborg Kommune i dag har et begrænset udbud, og at de eksisterende butikker skal have mulighed for at udvide. Der er i dag 6 butikker med mere end m 2. og 3 på mellem og m 2, som bør have udviklingsmuligheder. Det er samtidig Byrådets opfattelse, at kravet om at butikkerne ikke må have et større opland er umuligt at opfylde. En gruppe af bilforhandlere vil i sagens natur tiltrække kunder fra et større opland, men den afledte trafikeffekt er begrænset, da biler og andre pladskrævende varer typisk købes med lange mellemrum. På den baggrund har Byrådet lavet følgende udlæg betinget af indholdet i Regionplan 2005: Erhvervsområdet ved Højvangen, hvor eksisterende butikker kan udvides op til m 2 og inden for en samlet ramme på m 2. Erhvervsområdet ved Låsbyvej, hvor der kan etableres butikker med op til m 2 og inden for en ramme på m 2. Det forudsættes at området ikke vejbetjenes med den eksisterende Låsbyvej. Erhvervsområdet ved Ørstedvej, hvor der kan etableres butikker med op til m 2 og inden for en ramme på m 2. Område til pladskrævende ved Låsbyvej Område til pladskrævende ved Ørstedvej Område til pladskrævende i Højvangen erhverv 35

9 Byudvikling Godthåbområdet og området mellem Højvangen og Stilling-Gram er de store områder i de kommende års boligbyggeri. Erhvervsudviklingen vil især fi nde sted i de motorvejsnære erhvervsområder ved Stilling. I Skanderborg og Stilling Bymidte og i Kirkevejsområdet er skabt mulighed for en større udvikling med boliger, butikker, byerhverv og kultur. Fremtidens byudvikling Byrådet ønsker, at det sammenhængende byområde - Vrold, Skanderborg, Højvangen og Stilling-Gram - fortsætter sin udvikling som et af de mest attraktive etableringsområder i på den østjyske vækstakse for boliger, erhverv og andre byfunktioner. Skanderborg Kommune har de senere år haft høj vækst i både indbyggertal og arbejdspladser. Væksten i arbejdspladser har i de foregående 12 år oversteget væksten i indbyggere. Det har betydet, at det tidligere underskud af arbejdspladser i forhold til erhvervsaktive nu nærmer sig en balance. Byrådet ser det som en stor fordel, at Skanderborg udvikler sig både erhvervsmæssigt og indbyggermæssigt og ønsker, at udviklingen fortsat går mod balance mellem arbejdspladser og erhvervsaktive. Byudvikling i det sammenhængende byområde Byudviklingen skal fortsat ske inden for rammerne af det overodnede princip for byudviklingen med erhverv placeret langs motorvejen og boliger placeret i overskuelige bydele, der opfylder de moderne familiers ønsker om at bo i overskuelige og trygge bysamfund, tæt på grønne områder og samtidig tæt på effektive transportsystemer. Der skal herudover banes vej for udvikling i Skanderborg og Stilling bymidte. Der skal bl.a. skabes mulighed for at imødekomme ønskerne om at bo centralt hos det stigende antal seniorer og ældre, og potentialet for moderne erhverv, der foretrækker at placere sig i en attraktiv bymidte, skal udnyttes bedre end i dag. Lokalcentrene som selvstændige bysamfund Lokalcentrene Virring, Hylke og Tebstrup udvikles fortsat som selvstændige byer, hvor udlæg af arealer tilpasses efterspørgslen. Kvalitet i byudviklingen Byrådet vil overalt bestræbe sig på, at planlægge byudviklingen, så Skanderborgs kvalitetsprofil fastholdes og forbedres. Kvalitetsprofilen er i høj grad givet af naturen, og det skal understøttes af fremtidige byområder af høj kvalitet og af kvalitetsforbedringer i de eksisterende byområder. Arealudlæg Kommuneplanen udlægger arealer til boligbyggeri, der skønnes at dække behovet i planperioden 12 år frem. Mod slutningen kan der blive mangel på erhvervsarealer. De langsigtede muligheder må derfor vurderes nærmere i efterfølgende kommuneplanrevisioner. Boligbyggeprogram Antal boliger Skanderborg i alt Heraf bymidten Heraf Godthåbområdet Heraf Kirkevejsområdet Vrold 0 Højvangen Stilling-Gram Stilling bymidte Mellem Højvangen og St.-Gram Øvrige byer I alt Boligbyggeri Der er stor interesse for at bo i Skanderborg Kommune. De sidste 10 år er der opført ca boliger i Skanderborg Kommune svarende til 120 boliger i gennemsnit pr. år. Godt boliger er opført i det sammenhængende byområde, 56 i Tebstrup, 44 i Virring, 11 i Hylke og 6 i landsbyerne og landområderne. Huspriserne både for enfamilieboliger og ejerlejligheder er de næst højeste i Århus Amt - kun overgået af Århus Kommune. Byrådet forventer, at den store interesse for at bo i Skanderborg-området vil fort- 36

10 Boligrummelighed og behov Ha. Boliger Restrummelighed Skanderborg bymidte 585 Godthåbområdet Kirkevejsområdet 150 Højvangen - Stilling-Gram Stilling bymidte 55 Rummelighed i alt Boligbehov 150 boliger/år Rummelighed samt restrummelighed i områder udlagt i tidligere kommuneplan er opgjort pr. 1. oktober sætte. På den baggrund har byrådet udlagt ca. 130 ha. til fremtidig boligbyggeri med plads til ca nye boliger. Hertil kommer mulighederne i Skanderborg og Stilling bymidte og Kirkevejsområdet. Boligudviklingen i det sammenhængende byområde skal de kommende år primært ske tre steder - i Godthåbområdet, i området mellem Højvangen og Stilling-Gram og i Skanderborg bymidte. Mål Udviklingen i det sammenhængende byområde - Skanderborg-Højvangen- Stilling-Gram - skal fortsætte efter båndbyprincippet. Lokalcentrene Virring, Hylke og Tebstrup skal fortsat udvikles som selvstændige bysamfund. Der tilstræbes overalt høj kvalitet i byudviklingen. Nye boligområder skal være overskuelige og trygge og have nærhed til grønne områder og opholdsarealer af høj kvalitet. Institutioner, skoler og sports- og fritidsfaciliteter udbygges løbende. Der er herudover udlagt arealer til boligbyggeri i lokalcentrene Tebstrup, Virring og Hylke. Handlinger Lokalplanlægning for den resterende del af Godthåbområdet. Helhedsplan og lokalplanlægning for området mellem Højvangen og Stilling- Gram. Udbygning af fritidstilbud og grønne områder mellem Højvangen og Stilling- Gram. Lokalplanlægning for sammenhængende udviklingsområder i Skanderborg bymidte i samarbejde med grundejerne. Lokalplanlægning efter behov i lokalcentrene og øvrige dele af kommunen. Boligområderne og deres rummelighed Motorvej Primær vej Sekundær vej Boligområder med større rummelighed 55 Boligområde, der ikke 40 er præcist afgrænset Offentligt formål Rekreativt område 100 Byområder Boligområdernes rummelighed er angivet i skønnet antal 4 25 boliger

11 Byomdannelse Udnyttelsen af mulighederne for højere og tættere byggeri i Skanderborg og Stilling bymidte og Kirkevejsområdet afhænger af de enkelte ejere interesse i at udnytte mulighederne. Der skønnes at være en samlet rummelighed i de tre områder på ca. 800 boliger, hvis alle realistiske muligheder udnyttes. Heraf vurderes det, at ca. 600 boliger kan blive opført i planperioden de næste 12 år. Godthåbområdet Godthåbområdet er den næste store etape i udbygningen af Skanderborgs boligområder. Det 35 ha. store område udbygges efter intentionerne i helhedsplanen for Godthåbområdet. Trafi kstruktur Området vejbetjenes fra en ny overordnet vej med tilslutning til Låsbyvej. På længere sigt forlænges vejen over jernbanen til Ladegårdsbakken. Fra området vil der blive sikret stiadgang mod midtbyen via en forlængelse af den eksisterende tunnel under jernbanesporene og en ny bro over sporene til krydset ved Nørregade, samt mod Højvangen ad sti langs den nye vej. Vækst i indbyggertal Kommuner med vækst over amtsgennemsnit Århus Amt ,1 Hinnerup ,7 Rønde ,3 Hørning ,2 Ebeltoft ,8 Galten ,6 Skanderborg ,9 Ry ,3 Gern ,0 Silkeborg ,0 Odder ,8 Århus ,2 Hadsten 837 7,7 Hammel 732 7,3 Kilde: Danmarks Statistik Bebyggelsen Byrådet ønsker en tættere og mere landskabeligt betinget bebyggelse end i traditionelle parcelhusområder og bebyggelsen skal have høj arkitektonisk kvalitet. Helhedsplanen er udformet så en større del af husene vil få udsigt mod Skanderborg Sø. Det er tanken at anlægge grønne områder, der skaber adgang til udsigtspladser og giver mulighed for rekreative aktiviteter. Boliger Der kan opføres en variation af forskellige boligtyper som fx byvillaer i 2-3 etager, parcelhuse, rækkehuse, længehuse og punkthuse i op til 6 etager. Mod kløften kan byggeri i op til 3 etager overvejes på det skrånende terræn. Godthåbområdet kan rumme i størrelsesordenen boliger afhængigt af fordelingen mellem parcelhuse og tæt-lav boliger og interessen for at bygge i flere etager. Butik, institutioner og erhverv Der kan i området etableres institutioner til dækning af lokale behov, en dagligvarebutik på maksimalt m 2 samt miljøvenlige erhverv. I helhedsplanen er dagligvarebutikken placeret nord for den nye overordnede vej Boligbyggeri Skanderborg Kommune Antal boliger Pr. år % Antal boliger Skanderborg Vrold Højvangen Stilling-Gram Virring Hylke Tebstrup Øvrige I alt ved rundkørslen ved Låsbyvej, men den kan også placeres andre steder i området. Erhvervene kan placeres i et mindre område i den nordøstlige del af Godthåbområdet nord for den nye overordnede vej. Parker- og Rejs-plads Syd for området men nord for jernbanesporene kan der eventuelt anlægges en Parker og Rejs parkeringsplads i tilknytning til Skanderborg Station. Parkeringspladsen vil kunne vejbetjenes fra øst med tilslutning til den kommende vej nord om Godthåbområdet eller mod vest ved tilslutning til Kristiansvej eller alternativt den nuværende adgangsvej til det større erhvervsbyggeri vest for Låsbyvej (Bloms tidligere fabrikker). Der reserveres mulighed for at anlægge de tre alternative vejforbindelser til Parker- og Rejs-pladsen indtil det er afklaret, hvorvidt pladsen skal etableres, og hvilken vejforbindelse, der skal vælges. Befolkningsprognose Antal Antal Antal % 0-17 år år år år år år I alt Kilde: Danmarks Statistik 38

12 Helhedsplan for Godthåbområdet H o v e d s t r u k t u r c 10 9 a b Mål for området et bymæssigt område med attraktive boligmiljøer i harmoni med landskabet forskellige boligtyper af høj arkitektonisk kvalitet fastholde og indpasse udsigten til Skanderborg sø og by. grønne fælles friarealer med forskellige rekreative oplevelser og udsigtskvaliteter. supplere og sammenkæde med servicetilbud i Højvangen og butikkerne i bymidten. Anvendelser 1. Parcelhuse 2. Rækkehuse og byvillaer i 2 etager 3. Høje punkthuse i 5-6 etager 4. 3 etages byvillaer mod vest 2-3 etages længehuse mod øst etages længehuse mod syd 5-6 etages punkthuse mod nord 3 etages punkthuse mod øst 6. Nærbutik på m 2 Tegning: Arkitema as, arkitekter maa. 7. Skovbørnehave 8. Erhvervsområde 2 etager 9. Parker og Rejs-plads a. Alternativ vejforbindelse til Parker og Rejs-plads b. Alternativ vejforbindelse til Parker og Rejs-plads c. Alternativ vejforbindelse til Parker og Rejs-plads 10. Alternativ vejadgang til Kristianbakken. I alt boliger Udsigten fra Godthåbområdet. 39

13 Idéskitse for området mellem Højvangen og Stilling-Gram Skanderborgvej Rekreativt område Mountainbike Institutioner Stilling-Gram Fælleden Stadion Skolesti Virringvej Haller Boldbaner Sti Institutioner Sø Landbrug Sø Sø Ny vej Rekreativt område Højvangen Sti Spejder Sti Skov Skov Sti Landbrug Sø Vestermøllevej Fruering 40

14 Mellem Højvangen og Stilling-Gram Mellem Højvangen og Stilling-Gram planlægges et stort nyt boligområde på i alt ca. 115 ha. til boligbyggeri og ca. 12 ha. til skole- og institutionsbyggeri. Området kan rumme i størrelsesordenen boliger afhængigt af sammensætningen af boligtyper. Samarbejde med Århus Amt Planlægningen af området sker i samarbejde med Århus Amt, da der bl.a. er grundvandsinteresser i området. Bynært landskab mellem Højvangen og Gram Hovedtrækkene i bebyggelsen bliver, at båndbyprincippet, hvor bydelene adskilles af åbne landskaber, fastholdes. Mellem de kommende boligenheder planlægges et større og sammenhængende bynært landskab med skov, beplantninger, åbne områder, vandhuller mv. Det er målet at give offentlig adgang til området og skabe mulighed for en række friluftsaktiviteter og naturoplevelser som fx spejderhytter, primitive overnatning (shelters) og naturlegepladser. Overskuelige boligenheder i grønne områder Det er intentionen, at boligområderne opdeles i overskuelige»naboskabsenheder«på boliger. Enhederne placeres i det bynære landskab adskilt af grønne områder og kiler, som har sammenhæng til det samlede bynære landskab. Områderne udformes med sikre lokalveje og stier til skole og fritidsaktiviteter. Veje og stier til skole og rekreative områder Området planlægges vejbetjent fra Frueringvej og Virringvej og i mindre omfang fra Gl. Gramvej. Boligenhederne knyttes til et stisystem, som føres gennem de grønne områder. Stisystemet knyttes til Skolestien, og der er mulighed for at udvikle stisystemet og give adgang til Pilbrodalen, Vestermølle, de fredede arealer ved Skårup og til Skanderborg og Stilling Sø. Videre planlægning Den endelige udformning af området med afgrænsning af boligenheder, grønne områder, det interne vej- og stisystem mv. fastlægges i en helhedsplan for området - eventuelt på baggrund af en arkitektkonkurrence. Skanderborg Kommune vil i den videre planlægning af byvækstområdet fastsætte bestemmelser, der hindrer brug af pesticider og gødning på private og offentlige arealer. Herudover vil Skanderborg Kommune i samarbejde med grundvandsmyndighederne arbejde for, at der sker en koordineret indsats til sikring af grundvandsforekomsterne, så kommunen også på langt sigt kan forsyne det stigende antal indbyggere med rent drikkevand. Lokalcentrene og landsbyerne I lokalcentrene Virring, Hylke og Tebstrup er der mulighed for boligbyggeri på allerede udlagte arealer. Byrådet ønsker at følge op på den betydelige interesse for at bosætte sig i Tebstrup. Der er derfor skabt udviklingsmuligheder ved Bavnevænget og Kattrupvej. I Virring er der planlagt undersøgelser af grundvandet, som kan betyde, at byudviklingsområdet skal flyttes til en anden placering, fx mod nordøst. Byrådet er positivt indstillet overfor ønsker om boligbyggeri i landsbyerne, hvor udviklingen bidrager til at styrke landsbyernes kvaliteter og sker under hensyntagen til værdifulde kulturmiljøer og bevaringsværdier. 41

15 Erhvervsudvikling Erhvervsområderne langs motorvejen er meget eftertragtede lokaliseringssteder for en bred vifte af virksomhedstyper, der har behov for en beliggenhed tæt på motorvejen og midt i det store østjyske marked og arbejdskraftopland. Skanderborg Kommunes tiltrækning som erhvervskommune giver sig bl.a. udslag i, at antallet af arbejdspladser i Skanderborg Kommune er øget med 20 % siden 1993, og der er bygget m 2 erhvervsbyggeri pr. år fordelt stort set ligeligt mellem byggeri til produktion og til kontor, handel, lager mv. Tiltrækningskraften understreges af, at der konstant er interesse for at etablere virksomhed i erhvervsområderne ved Skanderborg og Stilling. Arealer til fremtidig vækst Byrådet ønsker at skabe gode rammer for udviklingen af både areal- og transportkrævende erhverv og byerhverv. Vækst i beskæftigede og arbejdspladser Antal Antal Vækst Beskæftigede % Arbejdspladser % Arb-pl-overskud % Kilde: Danmarks Statistik Vækst i arbejdspladser Kommuner med vækst over amtsgennemsnit Antal % Århus Amt ,2 Gjern ,0 Hinnerup ,3 Skanderborg ,8 Galten ,8 Sønderhald ,3 Ry ,5 Hadsten ,1 Århus ,0 Hørning ,7 Silkeborg ,1 Kilde: Danmarks Statistik Areal- og transportkrævende erhverv Byrådet forventer, at interessen for at etablere og udvikle virksomheder i erhvervsområderne langs motorvejen vil fortsætte og ønsker at fastholde den gunstige udvikling i områderne. Der er udlagt 26 ha. langs motorvejen til etablering af virksomhedstyper, som foretrækker motorvejsnær beliggenhed som fx industri, lager, engros, håndværk, pladskrævende detailhandel mv. I Virring er der 0,5 ha. til håndværk, let industri mv. Udover de udlagte - ubebyggede erhvervsarealer - er der på en del eksisterende erhvervsgrunde mulighed for udvidelser og udbygninger. Hvis erhvervsbyggeriet fortsætter i samme takt som de senere år, så er der ikke tilstrækkeligt areal til virksomhedsetableringer i hele planperioden frem til Erhvervsbyggeri i Skanderborg Kommune Anvendelse Kvm. i alt Kvm. pr. år Fordeling % Erhvervsbyggeri i alt Produktion Kontor, handel, lager, off. adm Hotel, restauration, frisør o.l Avls- og driftsbygning Uspec. transport og handel Kilde: Danmarks Statistik Rummelighed i erhvervsområder Industri, håndværk mv I Vrold er der et muligt erhvervsområde på længere sigt. Udnyttelse skal vurderes nærmere afhængigt af mulighedrene for at etablere sydvendt rampeanlæg ved motorvejen. Herudover er der alene mulighed for en mindre udvidelse af erhvervsområdet i Højvangen. Mulighederne for at inddrage arealerne til erhvervsudvikling vil blive vurderet og indgå i overvejelserne af de muligheder, der opstår efter kommunesammenlægningen. Der er bl.a. sikret mulighed for at forlænge Niels Bohrs Vej ind i Hørning Kommune til et muligt fremtidigt erhvervsområde her. Byerhverv Det er Byrådets mål at fremme udviklingen af vækstorienterede byerhverv inden for fx IT, forretningsservice, finansiering, kultur og fritid, detailhandel mv. Let industri, håndværk mv. Butikker, kontorer, service mv. ha./m 2 ha./m 2 ha./m 2 ha./m 2 Skanderborg bymidte m m m 2 Kirkevejsområdet 200 m m m 2 Stilling bymidte m m 2 Ved Låsbyvej 5,0 ha. 5,0 ha. Højvangen centerområde 0,1 ha. 0,1 ha. Højvangen erhverv 4,0 ha. 4,0 ha. Niels Bohrs Vej II 4,0 ha. 4,0 ha. Niels Bohrs Vej III 14,0 ha. 14,0 ha. Industrivej 2,0 ha. 2,0 ha. Ørstedvej 7,0 ha. 7,0 ha. Virring 0,5 ha. 0,5 ha. I alt areal på bar mark. 36 ha. 0,5 ha. 0,1 ha. 36,6 ha. I byomdannelsesområderne er rummeligheden angivet som kvadratmeter byggeri. På bar mark er rummeligheden angivet i ha. jord. I alt 42

16 I Skanderborg bymidte er der skabt mulighed for etablering af butikker, kontorer, serviceerhverv, hotel, cafeer, restauranter og andre former for miljøvenlige erhverv. Det vurderes, at der er en realistisk rummelighed på ca m 2 til butikker og andre former for byerhverv, og at m 2 vil blive udnyttet i planperioden frem til Hvorvidt byggemulighederne reelt udnyttes afhænger af de enkelte ejeres interesse i at udnytte mulighederne (rente, efterspørgsel mv.). Byrådet ser også området ved stationen langs Jernbanevej og Ladegårdsbakken samt bymidten i Stilling og Kirkevejsområdet som attraktive etableringssteder for byerhverv. I de tre områ- Erhvervsområderne og deres rummelighed der er bygge- og anvendelsesmulighederne tilrettelagt, så der er gode muligheder for etablering af byerhverv. Planerne om en større parkeringsplads ved stationen, som etableres nord for jernbanen i Godthåbområdet, vil sandsynligvis kunne frigive parkeringspladsen ved Krøyer Kielbergs Vej til erhvervs- eller boligbebyggelse. Erhverv og miljø Alle byområder (erhvervs-, center-, boligområder mv.) er tildelt en miljøklasse, der udtrykker, hvor stor miljøbelastning området kan klare. Til hver miljøklasse er det på baggrund af miljøministeriets vejledning fastlagt, hvilke typer af virksomheder, der som udgangspunkt kan placeres i området. Mål De resterende muligheder for erhvervsudvikling på motorvejsnære arealer skal udnyttes. Der skal i den nye kommune findes løsninger på de langsigtede udviklingsmuligheder til erhverv, der i dag etablerer sig motorvejsnært. Der skal skabes vækst i nye byerhverv gennem attraktive byggemuligheder i Skanderborg bymidte og ved stationen og i andre eksisterende byområder. Handlinger Udarbejdelse af perspektivplan for erhvervsudvikling langs motorvejen. Aktiv indsats for at fremme udviklingen i byerhverv i Skanderborg Bymidte, stationsområdet, Kirkevejsområdet og Stilling Bymidte. Motorvej Primær vej Sekundær vej Erhvervsområder med større rummelighed Indsatsområder for byerhverv Erhvervsområder på længere sigt Byområder 5 0, Erhvervsområdernes rummelighed er angivet i ha. 7 0,5 43