ÅRSRAPPORT 2015/16 1. OKTOBER SEPTEMBER 2016 ASGAARD GROUP A/S CVR.NR

Transkript

1 ÅRSRAPPORT 2015/16 1. OKTOBER SEPTEMBER 2016 ASGAARD GROUP A/S CVR.NR

2 SELSKABSINFORMATION Navn: ASGAARD GROUP A/S Adresse: Generalforsamling Den ordinære generalforsamling afholdes den 19. januar 2017 kl. 10:00 på adressen Valhøjs Alle , 2610 Rødovre. Valhøjs Alle DK-2610 Rødovre Telefon m.v.: Telefon (+45) Hjemmeside CVR nr Regnskabsår: Direktion: Stig Wadmann (Adm. Direktør) Bestyrelse: Søren Stensdal (Bestyrelsesformand) Chico Sandbeck Jens Erik Gravengaard Revision: Beierholm Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 2

3 INDHOLDSFORTEGNELSE FORORD 5 KONCERNOVERSIGT 6 HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN 7 LEDELSESBERETNING 9 Om ASGAARD GROUP 9 Udvikling i aktiviteter 10 Markedstendenser i Danmark 11 Ejendomsinvestering 11 Kontor/logistik 12 Bolig 12 Udvikling i økonomiske forhold 12 Udbytte 12 Ophørende aktiviteter 12 Usædvanlige forhold 12 Forventet udvikling 13 Usikkerhed ved indregning og måling 13 Særlige risici 13 Begivenheder efter regnskabsårets afslutning 14 Redegørelse om virksomhedsledelse 15 Corporate governance 15 Måltal og politik for den kønsmæssige sammensætning i ledelser 17 ASGAARD GROUP A/S samfundsansvar 17 Interne regler 18 Aktionærforhold 18 Finanskalender 19 Fondsbørsmeddelelser 19 Bestyrelsens og direktionens øvrige ledelseshverv 20 PÅTEGNINGER Ledelsespåtegning 21 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER 23 ÅRSREGNSKABET Resultatopgørelse- og totalindkomstopgørelse 25 Balance 26 Egenkapitalopgørelsea 28 Pengestrømsopgørelse 29 Noter 31 3

4 4

5 FORORD ATTER NEGATIV PÅVIRKNING FRA VÆRDIREGULERINGER Kære aktionærer og øvrige interessenter, Regnskabsåret 2015/16 har været præget af 2 opsigelser. I ejendommen Formervangen 11-13, Glostrup, er et lejemål på ca m² opsagt og fraflyttet. I ejendommen Kærvej 12, Hørsholm, der er udlejet som domicilejendom til PostNord, er lejemålet opsagt til ophør 31. december Kombineret med sidste regnskabsårs tab af koncernens hidtil største lejer, med et lejemål på ca m 2, er ledigheden i vore ejendomme aktuelt den højeste i mange år. På den positive side tæller, at der er indgået lejeaftaler på lejemål på ca. 800 m² i ejendommen Valhøjs Alle, Rødovre med aflevering i januar Herudover er koncernens eget lejemål på 3. sal af ejendommen Lyskær 13A udlejet til en offentlig lejer med aflevering i oktober Dette lejemål har hidtil været benyttet af koncernen og i forbindelse med udlejningen, er koncernen flyttet til lokaler i ejendommen Valhøjs Alle, Rødovre. I Fredericia Megacenter, er indgået lejeaftale med Jem & Fix om opførelse af godt m² butik. Byggeriet er projekteret og der afventes byggetilladelse, idet byggeriet dog først ventes påbegyndt i eftersommeren 2017, da det først skal afleveres til lejer i begyndelsen af I boligprojektet Kastaniehaven, Holbæk, har vi opført sidste etape på 16 lejligheder, der planmæssigt er afleveret medio november 2015 og var disponibel for udlejning pr. 1. december Udlejningen af lejlighederne er forløbet meget tilfredsstillende og ejendommen er fuldt udlejet og har ikke oplevet tomgang, efter den initiale udlejning. en har i regnskabsåret haft en negativ (urealiseret) kursudvikling i koncernens beholdning af børsnoterede aktier på t.dkk Dagsværdireguleringerne af koncernens ejendomme var set under ét negative med t.dkk en realiserer således et negativt koncernresultat før skat på t.dkk Uanset at det negative resultat, som det fremgår, skyldes urealiserede kurstab på værdipapirbeholdning og værdireguleringer af ejendomsporteføljen, som følge af forøget tomgang, må det karakteriseres som utilfredsstillende. Med venlig hilsen Stig Wadmann Adm. direktør Søren Stensdal Bestyrelsesformand 5

6 KONCERNOVERSIGT ASGAARD GROUP KONCERNOVERSIGT 30. SEPTEMBER % Asgaard Ejendomme A/S 100% K/S Valhøj 100% K/S Fredericia Megacenter ASGAARD GROUP A/S 100% K/S Kastaniehaven, Holbæk 100% K/S Højmosehus 6

7 KONCERNENES HOVED- OG NØGLETAL HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN 2015/ / / / /12 Hovedtal (t.dkk) Nettoomsætning Bruttoresultat Resultat af primær drift (EBVAT) Resultat af finansielle poster Årets resultat Årets totalindkomst Årets totalindkomst der tilfalder moderselskabets aktionærer Investeret kapital inklusive goodwill Nettoarbejdskapital (NWC) Egenkapital Minoriteters andel af egenkapital Balancesum Nettorentebærende gæld Pengestrømme fra driften Pengestrømme fra investeringer Heraf investering i: materielle aktiver investeringsejd Pengestrømme fra finansiering Pengestrømme i alt Gennemsnitligt antal fuldtidsansatte Antal aktier, aktuelt Beholdning af egne aktier Nøgletal Bruttomargin 13,41% 66,51% 7,87% 56,66% 85,64% Overskudsgrad 1,84% -105,69% -47,03% 37,71% 26,19% Afkast af investeret kapital inklusive goodwill 0,82% -9,83% -6,20% 4,80% 1,97% Egenkapitalforrentning -3,43% -12,83% -12,19% 7,54% 2,28% Soliditet 38,13% 39,93% 43,45% 45,64% 46,47% Aktiver/Egenkapital 2,62 2,52 2,31 2,14 2,09 Finansiel gearing 1,12 0,97 0,84 0,87 0,77 Nettoarbejdskapital/Nettoomsætning 0,14 2,26 1,56 1,46 2,38 Resultat pr. aktie (DKK) -3,79-14,91-15,00 9,82 2,85 Indre værdi pr. aktie (DKK) 102,50 106,80 124,37 138,73 128,51 Børskurs pr. balancedagen 60,00 70,00 60,00 81,00 94,00 7

8 8

9 LEDELSESBERETNING OM ASGAARD GROUP A/S Hovedaktivitet ASGAARD GROUP A/S fokuserer på langsigtet investering i og drift af investeringsejendomme, primært i Storkøbenhavn. Grundlag ASGAARD GROUP A/S beskæftiger sig med ejendomsinvestering, med primært fokus på investeringsejendomme til kontor, kontor/logistik og retail i Storkøbenhavn. Vores succes beror på evnen til at identificere og erhverve de gode ejendomme og udvikle og drive dem optimalt. Før vi investerer i en ny ejendom, sikrer vi os, at vi kan tilføre en merværdi i ejendommen, eksempelvis i form af opnåelse af myndighedsgodkendelser til mere lukrativ anvendelse, renovering og udlejning. Virksomheden er langsigtet, da hensigten er at beholde den enkelte ejendom og fokus er derfor på det løbende afkast og den langsigtede værdiskabelse. Organisation Vi er en kerne af få, men meget kompetente medarbejdere, som hver især er specialister. Vi tilpasser løbende organisationen med de bedst kvalificerede medarbejdere i branchen. Vi benytter os af outsourcing af ikke-kerneområder. Derudover har vi opbygget et solidt netværk af eksterne samarbejdspartnere bestående af arkitekter, ejendomsmæglere, entreprenører, rådgivere, finansieringsinstitutter, investorer m.v. Tilsammen sikrer dette, at ASGAARD GROUP A/S er en fleksibel organisation, hvor vi udnytter de samlede kompetencer så optimalt som muligt. Strategi Selskabets primære investeringsfokus er investeringsejendomme til kontor, kontor/logistik og retail i Storkøbenhavn. Ved at fokusere på dette segment, forventer vi at kunne udnytte det forhold, at ejendomme i denne kategori p.t. prisfastsættes historisk lavt, bl.a. fordi det aktuelle lejemarked gør, at udbuddet overstiger efterspørgslen og der derfor indbygges en betydelig udlejningsrisiko. Hertil kommer de generelle fordele ved ejendomsinvestering i det aktuelle marked: Historisk højt spread mellem ejendommens afkast og finansieringsrenten, historisk set relativt lavt lejeniveau, der således bør rumme et opadgående potentiale, i takt med at konjunkturerne forbedres yderligere m.v. Vi vil være en langsigtet og troværdig ejendomsbesidder, der opbygger langvarige og gode relationer til lejere og andre samarbejdspartnere, herunder finansieringsinstitutter m.v. Vi forventer, at et fokuseret, velkonsolideret ejendomsselskab, med en dedikeret og erfaren stab, vil kunne tiltrække den optimale finansiering, primært realkreditfinansiering. Selskabet har en god historik, der viser, at vi er i stand til at udleje vores lokaler, selv i det nuværende svære marked, bl.a. fordi vi er villige til at investere i en opgradering/modernisering af ejendommen og lokalerne, også før de er lejet ud. Vi vil kunne skabe betydelig værdi ved eksempelvis at kunne købe ejendomme med tomgang og bl.a. gennem en effektiv modernisering opnå udlejning af lokalerne og løfte ejendommen til en højere kategori. Kombineret med et skarpt driftsfokus, hvor driftsomkostningerne kontrolleres i enhver henseende og hvor eksempelvis energiomkostningerne begrænses ved at gennemføre rentable energirenoveringer, opnås en sund langsigtet drift. Aktuelt oplever vi generelt en betydelig interesse for ejendomsinvesteringer fra flere sider, men også en sund respekt for, at succesfuld ejendomsinvestering kræver en kompetent organisation, med et bredt spektrum af discipliner. Samtidig er finansiering af ejendomme, i kølvandet på finanskrisen, blevet markant sværere og der er således betydelige barrierer for at opnå eksponering mod fast ejendom. Her udgør en investering i selskabets aktier et interessant alternativ. UDVIKLING I AKTIVITETER Som vi orienterede om i selskabets halvårsrapport, har vi desværre været ramt af yderligere opsigelser af nogle af vore lejemål. Kombineret med sidste regnskabsårs tab af koncernens hidtil største lejer, med et lejemål på ca m 2, er ledigheden i vore ejendomme aktuelt den højeste i mange år. Vi investerer bredt ud over porteføljen relativt massivt i renovering, modernisering og ny indretning af ejendommene. Denne indsats er allerede begyndt at udmønte sig i nye udlejninger og giver grobund for optimisme omkring stærkt forbedret udlejningsgrad i det kommende regnskabsår. 9

10 LEDELSESBERETNING I ejendommen Formervangen 11-13, Glostrup, har vi været ramt af en opsigelse af ca m 2 lejemål, som er fraflyttet i sommeren Vi har investeret i facaderenovering og en indvendig istandsættelse og har i november 2016, efter regnskabsårets udløb, genudlejet ca m 2, til indflytning allerede medio december I regnskabsåret 2015/2016, har opsigelsen medført en negativ værdiregulering. Lejemålet om ejendommen Kærvej, Hørsholm, der er udlejet på domicilvilkår til PostNord, er opsagt til fraflytning 31. december Ejendommen skal afleveres nyistandsat og vi forventer, at denne istandsættelse afregnes kontant, hvorefter ejendommen vil blive renoveret og moderniseret. Der pågår udlejningsbestræbelser, men det forventes at være vanskeligt at udleje ejendommen, før den er renoveret. Også for denne ejendom, har opsigelsen betydet en væsentlig negativ værdiregulering. Hovedparten af ejendommen Lyskær 13, Herlev, blev primo regnskabsåret 2015/2016 afleveret til en ny lejer, der har lejet m² nyindrettet og moderniseret showroom og kontor. I den forbindelse flyttede vi koncernens egne kontorer til ejendommens tagetage. Dette lejemål er primo oktober 2016 udlejet til en offentlig lejer, der er flyttet ind allerede 1. november 2016, i forbindelse med, at koncernen egne kontorer er flyttet til Rødovre. For så vidt angår ejendommen Valhøjs Allé, Rødovre, er denne ejendom blevet facaderenoveret, ligesom der er sket ombygning og indretning af ejendommens tidligere kantine, der nu er blevet indrettet til kontor for koncernens egne aktiviteter. Ultimo regnskabsåret 2015/2016 er desuden udlejet knap 800 m 2 kontor på 2. sal. Disse kontorer er aktuelt under ombygning og afleveres til lejer i januar Ejendommens øvrige ledige lokaler er ligeledes under renovering og opgradering og vi er optimistiske omkring, at de bør kunne udlejes i løbet af det kommende regnskabsår. I Fredericia Megacenter, er indgået lejeaftale med Jem & Fix om opførelse af godt m 2 butik. Byggeriet er projekteret og der afventes byggetilladelse, idet dog byggeriet først ventes påbegyndt i eftersommeren 2017, da det først skal afleveres til lejer i begyndelsen af Der arbejdes med andre lejeemner og det anses for sandsynligt, at den nu gennemførte udlejning, vil være positiv for den fortsatte udvikling af arealet. I boligprojektet Kastaniehaven, Holbæk, har vi opført sidste etape på 16 lejligheder, der planmæssigt er afleveret medio november 2015 og var disponibel for udlejning pr. 1. december Udlejningen af lejlighederne er forløbet meget tilfredsstillende og ejendommen er fuldt udlejet og har ikke oplevet tomgang, efter den initiale udlejning. Som følge af færdiggørelsen af ejendommen, har vi kunnet konstatere en pæn positiv værdiregulering af denne. MARKEDSTENDENSER I DANMARK Tendenser på det danske marked for detailhandel For detailsektoren har efterspørgslen været rettet mod centralt beliggende butiksejendomme. Brugerinteressen er fortsat relativ lav for storbutikker, men trods alt forbedret i forhold til de senere år. Tendenser på det danske marked for logistik Moderne, centralt beliggende logistikejendomme med gode lejere er fortsat efterspurgte blandt investorerne. Tomgangen er forholdsvist stabil og lav inden for logistiksegmentet, sammenlignet med resten af Europa. Den lave tomgang for logistikejendomme betyder, at vi i fremtiden vil møde et stigende behov for flere af den slags ejendomme. Hovedparten af udbuddet på det danske marked inden for dette segment er dog ældre ejendomme, som på grund af fysiske begrænsninger, såsom lofthøjde m.v. ikke er egnet til deres hidtidige anvendelse og som derfor er meget vanskelige at finde brugere til. Tendenser på det danske marked for kontor Investorernes krav til startforrentningen er fortsat relativt høje udenfor de primære segmenter, i nogen grad som følge af stigende rentemarginaler, hvilket har modvirket det generelt faldende renteniveau, samt ikke mindst som følge af stærkt forringede muligheder for finansiering af ejendomstransaktioner. Der sker fortsat kun meget få transaktioner inden for investeringsejendomme til kontor i de geografiske områder, hvor vi er til stede. Investorinteressen er fortsat meget selektiv, både hvad angår geografisk placering og ejendomstype. Der er blandt investorerne primært fokus på centralt beliggende kontorejendomme i Københavnsområdet og Aarhus. Endvidere er finansieringskilderne meget restriktive i forhold til udlån til ejendomssektoren, både i forhold til soliditeten hos låntager og i forhold til risiciene ved den enkelte ejendom eller det enkelte projekt. Lejemarkedet for kontorer er i Danmark præget af tre overordnede tendenser: arealeffektivisering, energieffektivisering og løbende fokus på nedbringelse af driftsomkostningerne. 10

11 LEDELSESBERETNING EJENDOMSINVESTERING ASGAARD GROUP A/S har en mangeårig og bred erfaring i at investere i fast ejendom, inden for segmenterne kontor, logistik og bolig. KONTOR/LOGISTIK ASGAARD GROUP A/S investerer i velbeliggende og funktionelle kontordomiciler samt kontor- og logistikejendomme i Storkøbenhavn. Vi har stor erfaring i at se mulighederne i bestående erhvervsejendomme, der ikke kan lejes ud, fordi de er umoderne og uinspirerende. Sådanne ejendomme renoverer og nyindretter vi efter et gennemført koncept og skaber således spændende erhvervslejemål ofte med lidt mere sjæl, end det man finder i nybyggeri, og til konkurrencedygtige priser. Vi har en god fornemmelse for brugernes ønsker og behov, som vi er i stand til at kombinere med en investorers krav til en attraktiv og regulær ejendomsinvestering - herigennem skabes betydelige merværdier for alle parter. Vi oplever en væsentlig forbedret, men fortsat selektiv brugerefterspørgsel på markedet for kontor- og logistikejendomme uden for København. Brugerefterspørgslen er langt bedre i det centrale København. Investorinteressen er ligeledes begrænset på grund af finanssektorens forsigtighed i forhold til finansiering af ejendomme, hvilket betyder, at der gennemføres meget få handler og i øvrigt koncentreret på relativt få købere. Der er i regnskabsåret hverken købt eller solgt investeringsejendomme i dette segment. Selskabet ejer på tidspunktet for årsrapportens aflæggelse fem bestående ejendomme i dette segment på i alt ca m². Valhøjs Allé, Rødovre m² markant og præsentabel erhvervsejendom indrettet med kontorer og lagerfaciliteter, hvoraf der er indrettet lejemål fra ca. 300 til m². Selskabets største enkeltejendom har gode parkeringsforhold og ligger tæt på motorvejsnettet og Ring 3. Ejendommen er opdelt i flere lejemål. Der er fælles grønne arealer og fælles flot reception med tilhørende mødefaciliteter. Udvendig som indvendig er ejendommen nyrenoveret. Kontorer og fællesarealer fremtræder lyse og moderne indrettet med trægulve, nedhængte lofter og indbyggede belysningsarmaturer. Efter fraflytning af ejendommens hovedlejer i sidste regnskabsår, er der arbejdet på opgradering og modernisering af hele ejendommen og bl.a. er ejendommens tidligere kantine ombygget til kontor, som i oktober 2016 er ibrugtaget til kontor for koncernen. Efter regnskabsårets udløb, er udlejet et lejemål på ca. 900 m², der afleveres til lejer 1. februar Formervangen, Glostrup I centralt beliggende erhvervsområde udbydes lokaler til lager/produktion samt kontorer i præsentabel 1-plans erhvervsejendom. Ejendommen er på i alt ca m², bestående af ca m² lager/produktion og kælder og ca m² kontorer. Kontorerne er fortrinsvis storrumskontorer med tilhørende fællesfaciliteter, såsom kantine, mødelokale, mandskabsrum m.m. Ejendommens største lejer, med ca m 2 lejemål, fraflyttede sit lejemål i sommeren 2016, således at der, sammen med ca. 600 m 2 lager, der var ledigt i forvejen, var ca m 2 ledigt. Af disse er ca m 2 udlejet efter regnskabsårets udløb og der er god interesse for de resterende arealer. Kærvej, Hørsholm m² stor ejendom fra 1993 beliggende i udbygget erhvervsområde i Hørsholm. Ejendommen anvendes af PostNord til sortering og distribution af pakker og breve. Gode parkeringsforhold på en stor asfalteret og indhegnet parkeringsplads. PostNord har opsagt sit lejemål, til fraflytning 31/ , hvorefter ejendommen skal genudlejes. xupvang, Allerød m² flot renoveret domicilejendom med nyt trappetårn, elevator, gode parkeringsforhold og nær offentlige transportmidler. Ejendommen er fordelt på 4 etager, heraf 3 etager på hver ca m² til flotte lyse kontorer og fællesfaciliteter samt ca m² parterre til lager/montage samt kantine. Kun ca. ¼ af ejendommen ejendommen er udlejet p.t. Lyskær, Herlev m² stor ejendom til kontor, showroom m.v., centralt og synligt beliggende ved Ring 3 i Herlev. Ejendommen har i løbet af regnskabsåret gennemgået en omfattende renovering og nyindretning til kontor og showroom. Efter udlejning af ca m² i forrige regnskabsår, var ejendommen inklusiv en etage, der er kontor for koncernen - fuldt udlejet. 11

12 LEDELSESBERETNING Som følge af koncernens ønske om at flytte til vores største ejendom i Rødovre, er vores hidtidige lejemål udlejet til en offentlig lejer pr. 1. november Fredericia Megacenter, Fredericia Selskabet har udviklet et betydende detailhandelsprojekt, Fredericia Megacenter, på ca m² detailhandel. Detailhandelscentret, der er centralt placeret på Fredericias mest trafikerede indfaldsvej, Vejlevej, sætter høje standarder inden for arkitektur. Butikkerne er placeret i stueetagen med egen indgang via markante indgangspartier. Hver butik har facade mod stort parkeringsområde med ca. 250 p-pladser. 1. etape bestående af et m² stort bolighus i 2 plan er opført og udlejet til IDEmøbler i foråret Herefter resterer ca m² til butiksformål med mulighed for butikker fra m² butiksareal. Der er indgået lejeaftale med Jem & Fix om opførelse af ca m² butik, til levering i begyndelsen af Byggeriet forventes påbegyndt i eftersommeren BOLIG Kastaniehaven, Holbæk Boligudlejningsejendommen Kastaniehaven i Holbæk består af i alt 40 boliger, opført i 2011/2013/2015 og er fuldt udlejet. Boligerne består af 97 m² 115 m² velindrettede 3-værelses lejligheder med altan. De er beliggende 200 meter fra stationen og Holbæk handelscentrum og har 2 store dagligvarebutikker inden for gåafstand. Boligerne råder over overdækkede garager og udendørsarealer til parkering. Der forefindes også grønne områder i nærheden. Højmosehus, Emdrup I boligejendommen Højmosehus i Emdrup, ejer vi to rækkehuse á 125 m². Boligerne er udlejet, og det er planen at sælge boligerne stykvis i takt med at de frigøres. 2 plans rækkehusene er bygget i kvalitetsmaterialer og ligger nær Utterslev Mose. UDVIKLING I ØKONOMISKE FORHOLD ASGAARD GROUP koncernen opnåede i regnskabsåret et resultat før skat på m.dkk -6,1 (m.dkk -23,9 i 2014/15). Idet værdireguleringer af kapitalandele og investeringsejendomme samt kursregulering på værdipapirbeholdninger udgør m.dkk -9,8, som ikke indgår i den udmeldte resultatforventning på m.dkk 0-5, er resultat uden disse indenfor det forventede. Resultatet efter skat, men før minoritetsinteresser, udgør m.dkk -5,1 (m.dkk -19,2 i 2014/15), mens årets resultat efter skat og minoritetsinteresser udgør m.dkk -5,0 (m.dkk -19,0 i 2014/15). Resultatet anses samlet set for at være utilfredsstillende. Regnskabsårets pengestrømme 2015/ /15 Pengestrømme fra drift i m.dkk -7,7-5,9 Pengestrømme fra investering i m.dkk -4,5 0,0 Pengestrømme fra finansiering i m.dkk 75,6 0,2 Samlede pengestrømme i m.dkk 63,4-5,7 UDBYTTE Det indstilles til generalforsamlingen, at der ikke udbetales udbytte. OPHØRENDE AKTIVITETER en har ikke ophørende aktiviteter. USÆDVANLIGE FORHOLD Årets resultat har været påvirket af yderligere opsigelser af 2 større lejemål i koncernens ejendomme, som samlet har medført en betydelig nedskrivning, der har påvirket resultatet negativt. Herudover har der ikke været usædvanlige forhold, der har påvirket resultatet. 12

13 LEDELSESBERETNING FORVENTET UDVIKLING Vores høje soliditet, sammen med en meget lav omkostningsbase, forventes at give gode betingelser for eksempelvis overtagelse af ejendomme fra finansielle institutioner, der har overtaget disse fra nødlidende aktører. Ledelsen forventer for 2016/17 et resultat før skat, værdireguleringer af kapitalandele og investeringsejendomme samt kursregulering af værdipapirbeholdning i størrelsesordenen DKK 0-5 mio. en forventer at have en fortsat udmærket likviditet i 2016/17. USIKKERHED VED INDREGNING OG MÅLING Der henvises til note 2 vedrørende usikkerhed ved indregning og måling. SÆRLIGE RISICI Forretningsmæssige risici ens væsentligste forretningsmæssige risiko er primært knyttet til udviklingen i det danske ejendomsmarked. Opgørelse af dagsværdi for koncernens investeringsejendomme ens investeringsejendomme måles til dagsværdi i balancen, og værdireguleringerne i forbindelse hermed føres over resultatopgørelsen. Dagsværdien af investeringsejendommene påvirkes primært af afkastkravet til de enkelte ejendomme. Afkastkravet fastsættes af ledelsen ud fra bl.a. udviklingen i markedsforhold, renteniveau og erfaringer med køb og salg. Det gennemsnitlige anvendte afkastkrav for de enkelte ejendomstyper er: Erhverv 7,24% (2014/15: 7,24%) Bolig 4,92% (2013/14: 4,50%) Følsomheden ved ændringer i afkastkrav til investeringsejendomme er beskrevet i tabel 1 nedenfor. TABEL 1 Lavere afkast Årsrapport Højere afkast Ændring i afkastprocent -0,50% -0,25% - 0,25% 0,50% Markedsværdi, t.dkk Ændring i markedsværdi, t.dkk Ændring i resultat/egenkapital, t.dkk Investeringsejendomme erhverv er netto værdireguleret med t.dkk Dette er en sammensætning af: Ordinære huslejereguleringer, Ophør af lejemål i ejendommen Formervangen, Glostrup Ophør af lejemål i ejendommen Kærvej, Hørsholm Generel revurdering af nyudlejningspriser på ledige lejemål med baggrund i markedsforhold. Den gennemsnitlige afkastprocent for erhvervsejendomme er således 7,24% for 2015/16 (2014/15: 7,24%). Af værdireguleringen på investeringsejendomme udgør netto værdiregulering på boligejendomme t.dkk Dette er en følge af ordinære huslejereguleringer samt en generel prisudvikling. Den gennemsnitlige afkastprocent for boligejendomme er 4,92% for 2015/16 (2014/15: 4,50%). 13

14 LEDELSESBERETNING I henhold til koncernens anvendte regnskabsprincip indregnes tomme lejemål til skønnet genudlejningsværdi med fradrag af 25 %. Såfremt koncernens ejendomme var fuldt udlejet, ville det medføre en forøgelse af dagsværdien på koncernens ejendomme med t.dkk fra t.dkk til t.dkk og en forøgelse af egenkapitalen pr med t.dkk Følsomheden ved ændring af den anvendte fradragsprocent for tomgang er beskrevet i tabel 2 nedenfor. TABEL 2 Fuldt udlejet Årsrapport Ændring i tomgangsprocenten % + 10% Markedsværdi, t.dkk Ændring i markedsværdi, t.dkk Ændring i resultat/egenkapital, t.dkk Finansielle risici en er som følge af sin drift, sine investeringer og sin finansiering eksponeret over for en række finansielle risici, som er omtalt i note 33. Videnressourcer ens videnressourcer kan opdeles i to kategorier, henholdsvis kunder og medarbejdere. 1. Kunder Det er koncernens mål at skabe værdi for kunderne, forstået som lejerne af vore ejendomme. Oplevet værdi i form af høj kvalitet og god service afspejler sig primært i tilfredsheden hos brugere, samt på længere sigt i evnen til at opnå den optimale udlejning af vore ejendomme. Det er vores absolutte billede, at vi er i stand til at skabe denne tilfredshed. 2. Medarbejdere Ambitionen om at være synlig i markedet med en god markedsposition betyder, at ASGAARD GROUP A/S er præget af et dynamisk videnmiljø i hastig forandring. Det stiller især store krav til koncernen, når det gælder opsamling og udbredelse af ny viden i organisationen. Derudover spiller den enkelte medarbejders personlige viden en afgørende rolle, og særligt enkelte nøglemedarbejderes viden og kontaktnet kan have endog meget stor betydning. Det er afgørende, at koncernen kan rekruttere og fastholde medarbejdere med et højt uddannelsesniveau, hvilket igen forventes at blive positivt påvirket af arbejdet med at skabe en stærkere profil, også på brugerniveau. BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSÅRETS AFSLUTNING Der er ingen væsentlige begivenheder efter regnskabsårets afslutning. 14

15 LEDELSESBERETNING REDEGØRELSE OM VIRKSOMHEDSLEDELSE NASDAQ OMX Nordic Exchange Copenhagen offentliggjorde 6. maj 2013 anbefalinger for god selskabsledelse, der er opdateret november Det er fortsat bestyrelsens opfattelse at ASGAARD GROUP A/S lever op til de væsentligste anbefalinger for god selskabsledelse. ASGAARD GROUP A/S har for nuværende ikke fundet det relevant at nedsætte et nominerings- eller vederlagsudvalg som følge af koncernens størrelse. ASGAARD GROUP A/S har ikke fundet det relevant, at oplyse de enkelte bestyrelses- og direktionsmedlemmers vederlag, da bestyrelsen er af den opfattelse, at aflønningen af disse følger almindelig dansk praksis. Bestyrelsen og direktionen har det overordnede ansvar for koncernens risikostyring og interne kontroller i forbindelse med regnskabsaflæggelsen, herunder overholdelsen af relevant lovgivning og anden regulering i relation til regnskabsaflæggelsen. Virksomheden har etableret risikostyrings- og interne kontrolsystemer for at sikre, at den interne og eksterne finansielle rapportering giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation. Bestyrelsen i ASGAARD GROUP A/S består af i alt tre medlemmer. I henhold til selskabets vedtægter skal bestyrelsen bestå af 3-9 medlemmer. På side 20 i årsrapporten kan findes oplysninger om de enkelte bestyrelsesmedlemmers øvrige direktions- og bestyrelsesposter i såvel danske som udenlandske virksomheder. ASGAARD GROUP A/S har udarbejdet en fuldstændig redegørelse for virksomhedsledelse for regnskabsåret 2015/2016, som kan læses eller downloades på for%20virksomhedsledelse%20asgaard%20group%20as.pdf CORPORATE GOVERNANCE ASGAARD GROUP A/S har i øvrigt, i lighed med tidligere år, en politik for selskabsledelse opdelt i nedenstående 8 hovedafsnit. 1. Aktionærernes rolle og samspil med ledelsen Bestyrelsen vurderer med jævne mellemrum, hvorvidt moderselskabets kapital- og aktiestruktur fortsat er hensigtsmæssig. Selskabet har en dominerende hovedaktionær med en ejerandel på 93,22%. Bestyrelsen har anbefalet, at denne ejerandel nedbringes til under 2/3, så hovedaktionæren ikke selvstændigt kan gennemføre vedtægtsændringer. ASGAARD GROUP A/S har én aktieklasse. 2. Interessenternes rolle og betydning for selskabet ASGAARD GROUP A/S ledelse ønsker og arbejder fortsat aktivt for at opretholde en god kommunikation og dialog med aktionærerne og øvrige interessenter. Selskabet tilstræber en høj grad af åbenhed og effektiv formidling af information. Grundet den relativt langsigtede karakter af ASGAARD GROUP A/S virksomhed, er det ledelsens opfattelse, at offentliggørelse af kvartalsrapporter ikke tilfører nogen væsentlig merværdi for aktionærerne og selskabet fastholder således, at man ud over årsrapporten alene aflægger halvårsrapport. 3. Åbenhed og gennemsigtighed Gennem et struktureret investor relations- og informationsarbejde føres en afbalanceret dialog med investorer, analytikere og andre interessenter. Al kommunikation foregår under hensyntagen til gældende lovgivning. 15

16 LEDELSESBERETNING 4. Bestyrelsens opgaver og ansvar Bestyrelsen gennemgår og fastlægger hvert år de overordnede strategiske opgaver i koncernen og tilrettelægger et niveau for den interne rapportering, som sikrer en tilfredsstillende finansiel og ledelsesmæssig kontrol af selskabet. Bestyrelsens forretningsorden gennemgås tillige én gang årligt med henblik på tilpasning til aktuelle behov. 5. Bestyrelsens sammensætning Bestyrelsen har en bred sammensætning af kompetencer, og udvælgelse af nye bestyrelseskandidater tager, ud over reglerne i selskabsloven, udgangspunkt i, hvilken grad af faglig kompetence, eventuelt kombineret med generel forretningsmæssig erfaring, som bestyrelsen mener, der er behov for at supplere bestyrelsen med. ASGAARD GROUP A/S bestyrelse er uafhængig og benytter sig ikke af faste udvalg eller komiteer. Der blev i 2015/16 afholdt 6 bestyrelsesmøder, og der er planlagt 6 for 2016/2017. I overensstemmelse med anbefalingerne, er medlemmer af bestyrelsen på valg hvert år. ASGAARD GROUP A/S har ikke defineret, hvor mange tillidshverv et bestyrelsesmedlem må have, idet der i højere grad fokuseres på det enkelte medlems bidrag, kompetencer og kapacitet. Hvert år foretages en systematisk evaluering af bestyrelsens arbejdsform. ASGAARD GROUP A/S har ingen medarbejdervalgte bestyrelsesmedlemmer. 6. Bestyrelsens og direktionens vederlag ASGAARD GROUP A/S søger at sikre, at vederlaget til bestyrelse og direktion ligger på et konkurrencedygtigt og rimeligt niveau og er tilstrækkeligt til at sikre, at selskabet kan tiltrække og fastholde kompetente personer. Medlemmerne af bestyrelsen modtager et fast årligt vederlag, og det samlede vederlag til bestyrelsen godkendes af generalforsamlingen i forbindelse med godkendelsen af årsrapporten. Der er i regnskabsåret afsat vederlag til bestyrelsen på t.dkk 160, heraf t.dkk 60 til formanden. Bestyrelsen er p.t. ikke omfattet af incitamentsprogrammer eller bonusordninger. Aflønningen af direktionen, der p.t. består af den administrerende direktør fastlægges af bestyrelsen. I 2015/2016 bestod aflønningen af den administrerende direktør af en fast løn inklusive visse goder. Direktionens ansættelsesforhold, herunder aflønning og fratrædelsesvilkår, vurderes at være i overensstemmelse med sædvanlig standard for stillinger af denne karakter og medfører ikke særlige forpligtelser for selskabet. 7. Risikostyring Det er bestyrelsens opgave at kontrollere, at selskabet har en effektiv risikostyring, herunder at væsentlige risici knyttet til de forretningsmæssige aktiviteter og den fastlagte strategi identificeres, at der fastlægges en politik og rammer for selskabets risici, samt at der er opbygget systemer til styring af risici. Politikkerne og rammerne for den operationelle og finansielle risikostyring vedtages af bestyrelsen, og rapportering vedrørende risici indgår i den løbende rapportering til bestyrelsen. For en nærmere beskrivelse af ASGAARD GROUP A/S risikoforhold henvises til afsnittet herom i nærværende årsrapport. 8. Revision Bestyrelsen gennemgår de interne kontrolsystemer mindst én gang årligt, og indtil videre vurderes der ikke at være behov for etablering af en egentlig intern revision. Bestyrelsen har ikke fundet det hensigtsmæssigt at nedsætte et selvstændigt revisionsudvalg, hvorfor revisionsudvalgets arbejdsopgaver varetages af den samlede bestyrelse. Revisionsaftalen og den tilhørende honorering af revisor aftales mellem bestyrelsen og revisor. 16

17 LEDELSESBERETNING Måltal og politik for den kønsmæssige sammensætning i ledelsen ASGAARD GROUP A/S ønsker en repræsentativ fordeling af kvinder og mænd i ledelsen. Dette vil ske ved søgning af egnede kandidater til ledelsen, der uanset køn, kan opfylde de kvalitetsmæssige mål ledelsen har for sin sammensætning. Det er ASGAARD GROUP A/S målsætning, at der inden udgangen af regnskabsåret 2017/18 er 33% af det underrepræsenterede køn i selskabets bestyrelse. ASGAARD GROUP koncernen har som generel ansættelsespolitik, at det ved ansættelse af medarbejdere på alle niveauer i virksomheden, tilsikres at kandidater af begge køn indgår i kandidatfeltet. ASGAARD GROUP koncernen søger at tilsikre, at koncernen og dennes medarbejdere har en åben og fordomsfri kultur, hvor den enkelte kan udnytte sine kompetencer bedst muligt uanset køn. Bestyrelsen har på bestyrelsesmøde den 15. december 2016 gennemgået måltal og politik for den kønsmæssige sammensætning i ledelsen. Bestyrelsen har besluttet at bibeholde eksisterende måltal og politik. Bestyrelsen har konstateret at måltallet for det underrepræsenterede køn i koncernens bestyrelse pr. 15. december 2016 ikke er nået. Rapportering og opfølgning på koncernens måltal og politik vil ske årligt i forbindelse med offentliggørelse af årsrapport, via ASGAARD GROUP A/S hjemmeside ASGAARD GROUP A/S SAMFUNDSANSVAR (CSR) ASGAARD GROUP A/S har ikke vedtaget politikker for integrering af samfundsansvar som et led i selskabets strategi og aktiviteter. Der afgives derfor ikke en særskilt redegørelse om samfundsansvar i henhold til Årsregnskabslovens 99a. ASGAARD GROUP A/S er en organisation med relativt få ansatte med et højt kompetenceniveau. ASGAARD GROUP A/S holdninger og kultur er dannet gennem en årrække via dialog mellem ledelse og medarbejdere, og kommer til udtryk i det daglige arbejde ved den måde vi agerer overfor hinanden og over for tredjemand, uanset om det måtte være kunder, leverandører, rådgivere, aktionærer eller det omgivende samfund. ASGAARD GROUP A/S har ikke politikker for at respektere menneskerettighederne og for at reducere klimapåvirkningen. ASGAARD GROUP A/S ledelse vil løbende vurdere muligheden for at arbejde aktivt og struktureret med at implementere politikker for at respektere menneskerettighederne og for at reducere klimapåvirkningen. Responsible business ASGAARD GROUP A/S holdninger og værdier udtrykkes i dagligdagen bl.a. via begrebet Responsible business. Med Responsible business tænkes ikke alene på det rent forretningsmæssige, men også på, at det netop er på samspillet mellem ASGAARD GROUP A/S medarbejdere og eksterne parter, at ASGAARD GROUP A/S berettigelse i samfundet måles. Medarbejdere Medarbejderne er ASGAARD GROUP A/S vigtigste ressource. Kun gennem medarbejdernes aktive og ansvarlige deltagelse i dagligdagen, kan ASGAARD GROUP A/S skabe resultater til glæde for medarbejdere, aktionærerne og øvrige interessenter, herunder det omgivende samfund. Medarbejdernes trivsel er af stor betydning for ASGAARD GROUP A/S. Sikkerhed på arbejdspladsen Byggerier rummer altid en sikkerhedsmæssig risiko. ASGAARD GROUP A/S har derfor fokus på at sikre korrekte og tilstrækkelige sikkerhedsforanstaltninger på alle ASGAARD GROUP A/S byggepladser. Fokus på sikkerhed på bygge- 17

18 LEDELSESBERETNING pladserne har således høj prioritet, hvorfor ASGAARD GROUP A/S udover egne tilsyn med sikkerheden har tilknyttet eksterne specialister til at føre tilsyn med overholdelse af alle sundheds- og sikkerhedsforskrifter. Kunder ASGAARD GROUP A/S er en kundefokuseret og handlingsorienteret virksomhed med fokus på at tilføre værdi, ved at tilbyde kunderne og markedet de lejemål som aktuelt efterspørges. Lokalsamfundet ASGAARD GROUP A/S er bevidst om, at alle virksomheder er en vigtig del i at få samfundet herunder lokalsamfundet til at fungere godt til glæde for såvel borgerne som virksomhederne. Miljø ASGAARD GROUP A/S er bevidst om den generelle samfundsmæssige fokusering på optimering af miljøforhold, herunder reduktion af udledning af CO 2 og fokus på Green Building. ASGAARD GROUP A/S energioptimerer sine ejendomme, når dette er økonomisk rentabelt. Korruption ASGAARD GROUP A/S indgår og gennemfører kun aftaler på en lovlig og etisk korrekt måde. ASGAARD GROUP A/S medarbejdere har klare instrukser om, at ASGAARD GROUP A/S under ingen omstændigheder vil være part i korruption uanset formålet hermed. INTERNE REGLER I overensstemmelse med Lov om Værdipapirhandel har direktionen i ASGAARD GROUP A/S indarbejdet et internt regelsæt for bestyrelsesmedlemmers, direktionens og ledende medarbejderes handel med aktier og behandling af intern viden. Bestyrelsen, direktionen og ledende medarbejdere ejer på tidspunktet for årsrapportens godkendelse tilsammen aktier svarende til ca. 93,8 % af aktiekapitalen. AKTIONÆRFORHOLD Selskabets aktiekapital udgør nominelt t.dkk og består af aktier á DKK 10. Aktierne er ikke opdelt i klasser. Selskabets vedtægter kan ændres, hvis 2/3 af den stemmeberettigede aktiekapital er repræsenteret på generalforsamlingen, og forslaget vedtages med 2/3 såvel af de afgivne stemmer som af den på generalforsamlingen repræsenterede stemmeberettigede kapital, jfr. dog Selskabslovens 107. Stensdal Group A/S, Valhøjs Alle , 2610 Rødovre, besidder 93,22 % af stemmerettighederne og kan udøve bestemmende indflydelse over koncernen. I henhold til generalforsamlingsbeslutning på den ordinære generalforsamling pr. 26. januar 2012, er bestyrelsen bemyndiget til at erhverve egne aktier i henhold til Selskabslovens regler. Der er, selskabet bekendt, ikke etableret væsentlige change of control aftaler vedrørende selskabet. Der er ikke indgået aftaler mellem selskabet og dets ledelse eller medarbejdere om fratrædelsesgodtgørelser m.v. i forbindelse med eventuelle overtagelsestilbud (change of control). Pr. 30. september 2016 råder selskabet over stk. egne aktier (2014/15: stk.), svarende til 0,62 % af aktiekapitalen (2014/15: 0,35 %), erhvervet med henblik på annullering i forbindelse med en mulig fremtidig nedsættelse af selskabets aktiekapital. 18

19 LEDELSESBERETNING FINANSKALENDER 2016/ Årsrapport for 1/ / Ordinær generalforsamling Halvårsrapport for 1/ / Finanskalender Årsrapport for 1/ / FONDSBØRSMEDDELELSER 2015/ Meddelelse nr Årsrapportmeddelelse Meddelelse nr Indkaldelse til ordinær generalforsamling Meddelelse nr Indberetning af insiders transaktioner i ASGAARD GROUP A/S Meddelelse nr Referat af ordinær generalforsamling i ASGAARD GROUP A/S Meddelelse nr Finanskalender (opdateret) Meddelelse nr ASGAARD GROUP A/S halvårsrapport 2015/ Meddelelse nr Ændring af ledelsesforhold i ASGAARD GROUP A/S Meddelelse nr Finanskalender 2016/

20 LEDELSESBERETNING BESTYRELSENS OG DIREKTIONENS ØVRIGE LEDELSESHVERV FORMAND FOR BESTYRELSEN SØREN STENSDAL Formand for bestyrelsen for: A&A Group Holding A/S Agnitio A/S Anthill Agency A/S Byudviklingsselskabet Favrholm A/S IES Holding A/S IRIS Enterprise Solutions A/S ParkZone A/S Protelevision Technologies Corp. A/S Extenso Inkasso ApS Tetris A/S Nordic Development Group A/S UAB Nordic Development Group LT, Litauen UAB Nordic Development Group Panevezys, Litauen Medlem af bestyrelsen for: Stensdal Group A/S Constructio A/S Hotel Ebeltoft Strand A/S Ejendomsselskabet Tempo A/S K/S Fakta Lejre FænøSund Konference A/S Glunz & Jensen A/S SK 23 ApS Selandia Park A/S Skovkvarteret ApS Skovkvarteret II ApS Transformerrækkerne ApS Direktør for: Stensdal Group A/S M/S Amerika anno 1995 ApS Constructio A/S SG Ejendomme ApS Ebeltoft Strand Lejlighedsudlejning ApS Erhvervspark Himmerland ApS Hotel Ebeltoft Strand A/S Ejendomsselskabet Tempo A/S Egepark ApS Komplementar SG ApS Fænø Sund ApS FænøSund Ejendomme ApS OSJMX Holding ApS MEDLEM AF BESTYRELSEN CHICO SANDBECK Medlem af bestyrelsen for: Sandbeck A/S Mikado House ApS Symbion A/S Direktør for: Sandbeck A/S Sandbeck Holding ApS Mikado House ApS Øvrige: Medlem af voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed MEDLEM AF BESTYRELSEN JENS ERIK GRAVENGAARD Medlem af bestyrelsen for: Ejendomsaktieselskabet Gøyernes Gaard Ejendomsaktieselskabet Sønderparken Direktør for: Alamlad Invest ApS Magnipartners ApS Holdingselskabet af 6. marts 2014 ApS Investeringsselskabet af 7. marts 2014 ApS Ejendomsaktieselskabet Gøyernes Gaard Ejendomsaktieselskabet Sønderparken DIREKTØR STIG WADMANN Medlem af bestyrelsen for: Byudviklingsselskabet Favrholm A/S Nordic Development Group A/S ParkZone A/S Polyart ApS S.W. Development ApS Direktør for: Polyart ApS S.W. Development ApS 20

21 PÅTEGNINGER LEDELSESPÅTEGNING Vi har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret for ASGAARD GROUP A/S. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets og koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr samt af resultatet af selskabets og koncernens aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret Samtidig er det vores opfattelse at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i selskabets og koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultater og selskabets finansielle stilling og den finansielle stilling som helhed for de virksomheder, der er omfattet af koncernregnskabet, samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerheds-faktorer, som koncernen og selskabet står over for. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 15. december Direktion Stig Wadmann Bestyrelse Søren Stensdal Chico Sandbeck Jens Erik Gravengaard 21

22 22

23 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER TIL KAPITALEJERNE I ASGAARD GROUP A/S Påtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for ASGAARD GROUP A/S for regnskabsåret , der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse, anvendt regnskabspraksis og noter for såvel koncernen som selskabet. regnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i koncernregnskabet og årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for koncernens og selskabets udarbejdelse af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens og selskabets interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af koncernregnskabet og årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af koncernregnskabet og årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet. Aalborg, den 15. december 2016 Beierholm Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Henrik Bjørn Statsaut. revisor 23

24 24

25 ÅRSREGNSKABET RESULTAT- OG TOTALINDKOMSTOPGØRELSE FOR 1. OKTOBER 2015 TIL 30. SEPTEMBER 2016 i t.dkk RESULTATOPGØRELSE Note 2015/ / / /15 Nettoomsætning Forbrug af vare- og projektbeholdning Bruttoresultat Andre eksterne omkostninger Andre driftsindtægter Personaleomkostninger Af- og nedskrivninger Resultat af primær drift (EBVAT) Værdiregulering investeringsejendomme Resultat efter værdireguleringer (EBIT) Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Resultat før skat Skat af årets resultat ÅRETS RESULTAT Poster, som kan blive omklassificeret til resultatet: Valutakursreguleringer vedrørende udenlandske virksomheder Poster, som ikke kan blive omklassificeret til resultatet: TOTALINDKOMST Fordeling af årets resultat ets aktionærer Minoritetsinteresser Fordeling af årets totalindkomst ets aktionærer Minoritetsinteresser Aktuelt og udvandet resultat pr aktie (EPS) 13 Resultat pr. aktie, DKK -3,79-14,91 Udvandet resultat pr. aktie, DKK -3,79-14,91 Forslag til resultatdisponering Udbytte 0 0 Overført til næste år

26 ÅRSREGNSKABET BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2016 i t.dkk AKTIVER Note 2015/ / / /15 Licenser Immaterielle aktiver Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Domicilejendom Materielle aktiver Investeringsejendomme Kapitalandele i dattervirksomheder Låneaftaler Finansielle aktiver Udskudt skatteaktiv Andre langfristede aktiver Langfristede aktiver Projektbeholdning, ejendomme Varebeholdninger Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser Tilgodehavender, koncernforbundne virksomheder Andre tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter Tilgodehavender Værdipapirer Likvide beholdninger Kortfristede aktiver AKTIVER

27 ÅRSREGNSKABET BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2016 i t.dkk PASSIVER Note 2015/ / / /15 Aktiekapital 22, Overført resultat Foreslået udbytte Egenkapital tilhørende moderselskabets aktionærer Egenkapital tilhørende minoritetsinteresser Egenkapital i alt Udskudt skat Øvrige hensættelser Kreditinstitutter Langfristede forpligtelser Kort del af langfristede gældsforpligtelser Kortfristede leasingforpligtelser Kreditinstitutter Leverandørgæld Gæld til moderselskab Gæld til koncernforbundne virksomheder Anden gæld Periodeafgrænsningsposter Kortfristede forpligtelser Forpligtelser PASSIVER Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser og kontraktlige forpligtelser 30 Nærtstående parter 32 Noter udenfor henvisning

28 ÅRSREGNSKABET EGENKAPITALOPGØRELSE i t.dkk Aktiekapital Overført resultat Foreslået udbytte Egenkapital tilhørende moderselskabets aktionærer Egenkapital tilhørende minoritetsinteresser Egenkapital i alt Egenkapital pr Køb af egne aktier Salg af egne aktier Udbetalt udbytte Årets totalindkomst Egenkapital pr Køb af egne aktier Overførsel af minoritetsandele Årets totalindkomst Egenkapital pr Aktiekapital Overført resultat Udbytte Egenkapital tilhørende moderselskabets aktionærer Egenkapital pr Køb af egne aktier Salg af egne aktier Årets totalindkomst Egenkapital pr Køb af egne aktier Årets totalindkomst Egenkapital pr

29 ÅRSREGNSKABET PENGESTRØMSOPGØRELSE i t.dkk Note 2015/ / / /15 Resultat efter værdireguleringer (EBIT) Værdireguleringer investeringsejendomme Af- og nedskrivninger Regnskabsmæssigt resultat ved salg af aktiver Ændring i hensættelser Ændring i driftskapital Pengestrømme fra primær drift Modtagne finansielle indtægter Betalte finansielle omkostninger Betalt selskabsskat netto af skatterefusion Pengestrømme fra drift Modtaget udbytte Køb af investeringsejendomme Salg af investeringsejendomme Køb af immaterielle anlægsaktiver Køb af materielle aktiver Salg af materielle aktiver Salg og afdrag finansielle aktiver Salg af dattervirksomheder Pengestrømme fra investeringer Tilgang af langfristet gæld netto Afdrag på langfristet gæld Modtagne udbytte Udbytte egne aktier Salg egne aktier Køb egne aktier Pengestrømme fra finansiering Ændring i likvider Likvide midler, primo Kortfristet bankgæld ved årets begyndelse Likvide midler, ultimo Likvide midler omfatter Likvide midler Kortfristet bankgæld Likvide midler, ultimo

30 30

31 NOTEOVERSIGT NOTEOVERSIGT 1. Anvendt regnskabspraksis 2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder 3. Segmentoplysninger for koncernen 4. Nettoomsætning 5. Forbrug af vare- og projektbeholdning 6. Andre driftsindtægter 7. Personaleomkostninger 8. Af- og nedskrivninger 9. Værdiregulering investeringsejendomme 10. Finansielle indtægter 11. Finansielle omkostninger 12. Skat af årets resultat 13. Aktuelt og udvandet resultat pr. aktie (EPS) 14. Immaterielle aktiver 15. Materielle aktiver 16. Investeringsejendomme 17. Kapitalandele i dattervirksomheder 18. Låneaftaler 19. Varebeholdninger 20. Tilgodehavender 21. Likvide beholdninger 22. Aktiekapital 23. Egne aktier (moderselskab) 24. Udskudt skat 25. Øvrige hensættelser 26. Kreditinstitutter 27. Kreditinstitutter, kortfristet 28. Leverandørgæld 29. Anden gæld 30. Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser og kontraktlige forpligtelser 31. Ændring i driftskapital 32. Nærtstående parter 33. Finansielle risici og finansielle instrumenter 34. Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor 35. Aktionærforhold 36. Begivenheder efter balancedagen 37. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse 31

32 1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten for 2015/16 for ASGAARD GROUP A/S, der omfatter både årsregnskab for moderselskabet og koncernregnskab, aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for regnskabsklasse D (børsnoteret), jf. IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven. Årsrapporten aflægges i danske kroner (DKK), der er præsentationsvaluta for koncernens aktiviteter og den funktionelle valuta for moderselskabet. Årsrapporten er aflagt på basis af historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme og visse finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi. Anvendt regnskabspraksis er i øvrigt som beskrevet nedenfor. Implementering af nye og ændrede IFRS standarder og fortolkningsbidrag ASGAARD GROUP A/S har implementeret alle nye eller ændrede regnskabsstandarder (IFRS) og fortolkningsbidrag (IFRIC), som er godkendt af EU med virkning for regnskabsåret 2015/16. Implementeringen har ikke påvirket indregning og måling af koncernens aktiver og forpligtelser eller givet anledning til væsentlige yderligere oplysninger i årsrapporten. IFRS standarder og fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft Der er udsendt en række nye standarder og fortolkningsbidrag, der ikke er trådt i kraft, og derfor ikke er obligatoriske ved udarbejdelsen af årsrapporten for 2015/16. Ingen af disse forventes at få væsentlig indvirkning på regnskabsaflæggelsen for ASGAARD GROUP A/S. regnskabet regnskabet omfatter ASGAARD GROUP A/S (moderselskabet) og de virksomheder (dattervirksomheder), som kontrolleres af moderselskabet. et anses for at have kontrol, når det direkte eller indirekte ejer mere end 50 % af stemmerettighederne, eller på anden måde kan udøve eller faktisk udøver bestemmende indflydelse. Virksomheder, hvori koncernen direkte eller indirekte besidder 20 % - 50 % af stemmerettighederne og har betydelig indflydelse, men ikke kontrol, betragtes som associerede virksomheder. Konsolideringsprincipper regnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for ASGAARD GROUP A/S og dets dattervirksomheder. Udarbejdelse af koncernregnskabet sker ved sammenlægning af regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis. Ved konsolideringen foretages eliminering af koncerninterne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder. I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100 %. Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af resultatet indgår som en del af årets resultat for koncernen, og som en særskilt del af koncernens egenkapital. Totalindkomsten allokeres til minoritetsinteresserne, uanset at minoritetsinteressen derved måtte blive negativ. Køb af minoritetsandele i en dattervirksomhed og salg af minoritetsandele i en dattervirksomhed, som ikke medfører ophør af kontrol, behandles i koncernregnskabet som en egenkapitaltransaktion, og forskellen mellem vederlaget og den regnskabsmæssige værdi allokeres til moderselskabets andel af egenkapitalen. Virksomhedssammenslutninger Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra overtagelsestidspunktet, henholdsvis stiftelsestidspunktet. Overtagelsestidspunktet er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden faktisk overtages. Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede resultatopgørelse frem til henholdsvis afhændelsesog afviklingstidspunktet. Afhændelsestidspunktet er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden faktisk overgår til tredjemand. 32

33 Ved køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte virksomheders identificerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Langfristede aktiver, der overtages med salg for øje, måles dog til dagsværdi fratrukket forventede salgsomkostninger. Omstruktureringsomkostninger indregnes alene i overtagelsesbalancen, såfremt de udgør en forpligtelse for den overtagne virksomhed. Der tages hensyn til skatteeffekten af de foretagne omvurderinger. Kostprisen for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag. De omkostninger, der direkte kan henføres til virksomhedsovertagelsen indregnes direkte i resultatet ved afholdelsen. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller flere fremtidige begivenheder, indregnes disse reguleringer kun i kostprisen, såfremt den pågældende begivenhed er sandsynlig og effekten på kostprisen kan opgøres pålideligt. Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem kostprisen for den erhvervede virksomhed og dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes som et aktiv under immaterielle aktiver og testes minimum en gang årligt for værdiforringelse. Hvis den regnskabsmæssige værdi af aktivet overstiger dets genindvindingsværdi, foretages der nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi. Ved negative forskelsbeløb (negativ goodwill) foretages en revurdering af de opgjorte dagsværdier og den opgjorte kostpris for virksomheden. Hvis dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser efter revurderingen fortsat overstiger kostprisen, indregnes forskelsbeløbet som en indtægt i resultatet. Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksomheder Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksomheder, der medfører ophør af henholdsvis kontrol og betydelig indflydelse, opgøres som forskellen mellem salgssummen eller afviklingssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiverne på afhændelses- eller afviklingstidspunktet, inklusive goodwill, med fradrag af eventuelle minoritetsinteresser. Den derved opgjorte fortjeneste indregnes i resultatet tillige med akkumulerede valutakursreguleringer, der tidligere er indregnet i anden totalindkomst og forventede omkostninger til salg eller afvikling. Salgssummen måles til dagsværdien af det modtagne vederlag. Omregning af fremmed valuta For hver af de rapporterende virksomheder i koncernen fastsættes en funktionel valuta. Den funktionelle valuta er den valuta, som benyttes i det primære økonomiske miljø, hvori den enkelte rapporterende virksomhed opererer. Transaktioner i anden valuta end koncernens funktionelle valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på henholdsvis betalingsdagen og balancedagen, indregnes i resultatet som finansielle poster. Materielle og immaterielle aktiver, varebeholdninger og andre ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster, som omvurderes til dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på omvurderingstidspunktet. Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning til dagsværdi på afregningsdatoen. Efter første indregning måles de afledte finansielle instrumenter til dagsværdien på balancedagen. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i henholdsvis andre tilgodehavender og anden gæld. Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtelse, indregnes i resultatet sammen med ændringer i værdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse. For afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrumenter, indregnes ændringer i dagsværdi løbende i resultatet under finansielle poster. Skat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatet med den del, der kan henføres til årets resultat og direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen henholdsvis i anden totalindkomst. 33

34 Aktuelle skatteforpligtelser henholdsvis tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt a conto skat. Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skattesatser og -regler. Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra udskudt skat på midlertidige forskelle, der er opstået ved enten første indregning af goodwill eller ved første indregning af en transaktion, der ikke er en virksomhedssammenslutning, og hvor den midlertidige forskel konstateret på tidspunktet for første indregning hverken påvirker det regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtige indkomst. Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbundet med kapitalandele i dattervirksomheder, medmindre moderselskabet har mulighed for at kontrollere, hvornår den udskudte skat realiseres, og det er sandsynligt, at den udskudte skat ikke vil blive udløst som aktuel skat i en overskuelig fremtid. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv henholdsvis afvikling af den enkelte forpligtelse. Udskudt skat måles ved anvendelse af de skattesatser der baseret på vedtagne eller i realiteten vedtagne love på balancedagen forventes at gælde, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser eller regler indregnes henholdsvis i resultatet, direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst, afhængig af hvor den udskudte skat oprindelig er indregnet. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige positive skattepligtige indkomster. Det revurderes på hver balancedag, hvorvidt det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt tilstrækkelig skattepligtig indkomst til at det udskudte skatteaktiv vil kunne udnyttes. Den øverste koncerns moderselskab er sambeskattet med alle danske dattervirksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede danske virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster. RESULTATOPGØRELSEN Nettoomsætning Nettoomsætningen omfatter salg af ydelser, lejeindtægter og salgssummer for solgte ejendomme, herunder udviklingsog boligprojekter. Nettoomsætning indregnes i resultatopgørelsen, når levering og risikoovergang til køber har fundet sted og såfremt indtægten kan opgøres pålideligt og forventes modtaget. Nettoomsætning måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Hvis der er aftalt en rentefri kredit på betaling af det tilgodehavende vederlag, der strækker sig ud over den normale kredittid, beregnes dagsværdien af vederlaget ved tilbagediskontering af de fremtidige indbetalinger. Forskellen mellem dagsværdien og den nominelle værdi af vederlaget indregnes som en finansiel indtægt i resultatopgørelsen ved anvendelse af den effektive rentes metode. Nettoomsætning opgøres eksklusive moms, afgifter o.l., der opkræves på vegne af tredjemand. Forbrug af vare- og projektbeholdning Heri indregnes omkostninger, der afholdes for at opnå årets nettoomsætning, herunder driftsomkostninger vedrørende udlejning or projektejendomme samt nedskrivninger af projektejendomme. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til distribution, salg, reklame, administration, lokaler, tab på debitorer mv. 34

35 Personaleomkostninger Personaleomkostninger omfatter løn og gager samt sociale omkostninger, pensioner mv. til koncernens personale. Andre driftsindtægter Andre driftsindtægter omfatter indtægter af sekundær karakter set i forhold til koncernens hovedaktiviteter. Finansielle poster Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, nedskrivninger på udlån, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer og afledte finansielle instrumenter, der ikke kvalificeres som sikringsaftaler, gældsforpligtelser og transaktioner i fremmed valuta, amortisationstillæg/-fradrag vedrørende prioritetsgæld mv. samt tillæg og godtgørelser under a conto skatteordningen. Renteindtægter og -omkostninger periodiseres med udgangspunkt i hovedstolen og den effektive rentesats. Den effektive rentesats er den diskonteringssats, der skal anvendes ved tilbagediskontering af de forventede fremtidige betalinger tilknyttet det finansielle aktiv eller den finansielle forpligtelse, for at nutidsværdien af disse svarer til den regnskabsmæssige værdi af aktivet henholdsvis forpligtelsen. Udbytte fra investeringer i kapitalandele indregnes, når der er erhvervet endelig ret til udbyttet, hvilket typisk vil sige på tidspunktet for generalforsamlingens godkendelse af udlodningen fra det pågældende selskab. Låneomkostninger, der direkte kan henføres til udviklingsprojekter på investeringsejendomme eller projektbeholdninger, tillægges kostprisen på de omfattede aktiver indtil det tidspunkt, hvor projektet er færdigt og ejendommene kan benyttes til det planlagte formål. Såfremt der ikke er optaget et lån direkte til finansiering af udviklingsprojektet beregnes låneomkostningerne på grundlag af en gennemsnitlig rente for koncernens lån bortset fra lån, der er optaget til anskaffelse af specifikke aktiver. BALANCEN Immaterielle aktiver Erhvervede immaterielle rettigheder i form af patenter og licenser måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Patenter afskrives lineært over den resterende patentperiode, og licenser afskrives over aftaleperioden. Hvis den faktiske brugstid er kortere end henholdsvis restløbetiden og aftaleperioden, afskrives over den kortere brugstid. Erhvervede immaterielle rettigheder nedskrives til eventuel lavere genindvindingsværdi, jf. afsnittet om nedskrivning nedenfor. Materielle aktiver Domicilejendomme, andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Der afskrives ikke på grunde. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen, omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen samt omkostninger til klargøring af aktivet indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. For egenfremstillede aktiver omfatter kostprisen omkostninger, der direkte kan henføres til fremstillingen af aktivet, herunder materialer, komponenter, underleverandører og lønninger. Renteomkostninger på lån til finansiering af fremstilling af materielle aktiver indregnes i kostprisen, såfremt de vedrører fremstillingsperioden. Øvrige låneomkostninger resultatføres. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af restværdien efter afsluttet brugstid. Restværdien er opgjort til det beløb, som aktivet ville kunne sælges til på balancedagen, hvis aktivet havde den alder og stand, som aktivet forventes at have ved udløb af brugstiden, fratrukket afhændelsesomkostninger. Kostprisen på et samlet aktiv opdeles i mindre bestanddele, der afskrives hver for sig, hvis brugstiden er forskellig. 35

36 Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider: Ejendomme Tekniske installationer Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 50 år 15 år 2-5 år Afskrivningsmetoder, brugstider og restværdier revurderes årligt. Skøn vedrørende ejendomme er omfattet af detaljerede retningslinier og anses ikke for ekstraordinære i forhold til vurderingen af årsrapporten. Materielle aktiver nedskrives til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi, jf. nedenfor. Nedskrivning af materielle og immaterielle aktiver samt kapitalandele i dattervirksomheder De regnskabsmæssige værdier af materielle aktiver og immaterielle aktiver med bestemmelige brugstider samt kapitalandele i dattervirksomheder gennemgås på balancedagen med henblik på at fastsætte, hvorvidt der er indikationer på værdiforringelse. Hvis dette er tilfældet, opgøres aktivets genindvindingsværdi for at fastslå behovet for eventuel nedskrivning og omfanget heraf. For igangværende udviklingsprojekter og goodwill opgøres genindvindingsværdien årligt, uanset om der er konstateret indikationer på værdiforringelse. Hvis aktivet ikke frembringer pengestrømme uafhængigt af andre aktiver, opgøres genindvindingsværdien for den mindste pengestrømsfrembringende enhed, som aktivet indgår i. Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af aktivets, henholdsvis den pengestrømsfrembringende enheds dagsværdi med fradrag af salgsomkostninger og kapitalværdien. Ved opgørelse af kapitalværdien tilbagediskonteres skønnede fremtidige pengestrømme til nutidsværdi ved anvendelse af en diskonteringssats, der afspejler dels aktuelle markedsvurderinger af den tidsmæssige værdi af penge, dels de særlige risici, der er tilknyttet aktivet henholdsvis den pengestrømsfrembringende enhed, og som der ikke er reguleret for i de skønnede fremtidige pengestrømme. Såfremt aktivets, henholdsvis den pengestrømsfrembringende enheds genindvindingsværdi, er lavere end den regnskabsmæssige værdi, nedskrives den regnskabsmæssige værdi til genindvindingsværdien. For pengestrømsfrembringende enheder fordeles nedskrivningen således, at goodwillbeløb nedskrives først, og dernæst fordeles et eventuelt resterende nedskrivningsbehov på de øvrige aktiver i enheden, idet det enkelte aktiv dog ikke nedskrives til lavere værdi end dets dagsværdi fratrukket forventede salgsomkostninger. Nedskrivninger indregnes i resultatet. Ved eventuelle efterfølgende tilbageførsler af nedskrivninger som følge af ændringer i forudsætninger for den opgjorte genindvindingsværdi, forhøjes aktivets, henholdsvis den pengestrømsfrembringende enheds regnskabsmæssige værdi, til den korrigerede genindvindingsværdi, dog maksimalt til den regnskabsmæssige værdi, som aktivets, henholdsvis den pengestrømsfrembringende enhed, ville have haft, hvis nedskrivning ikke var foretaget. Nedskrivning af goodwill tilbageføres ikke. Investeringsejendomme Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommens købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, repræsenterende det beløb, som ejendommen på balancedagen vil kunne sælges for til en uafhængig køber. Ejendommenes dagsværdi revurderes årligt på baggrund af ejendommenes budgetterede driftsresultater, opgjort med udgangspunkt i lejen, således som den kan opgøres ved udgangen af regnskabsåret. Tomme lejemål er medregnet til skønnet genudlejningsværdi med fradrag af 25 %. Beregningen af dagsværdi foretages på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel. Derudover indhentes en ekstern vurdering af koncernens investeringsejendomme i det omfang ledelsen skønner at der er særlig usikkerhed ved opgørelsen af dagsværdien. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatet for det regnskabsår, hvor ændringen er opstået. 36

37 Kapitalandele i dattervirksomheder i moderselskabets årsregnskab Kapitalandele i dattervirksomheder indregnes til kostpris. Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi. Hvis der udloddes mere i udbytte end der samlet set er indtjent i virksomheden siden overtagelsen af denne, anses dette som en indikation på værdiforringelse, jf. afsnittet om nedskrivning ovenfor. Ved salg af kapitalandele i dattervirksomheder, opgøres fortjenesten eller tab som forskellen mellem regnskabsmæssig værdi og dagsværdien af salgsprovenuet. Projektbeholdninger Projektbeholdningerne omfatter ejendomme anskaffet med henblik på salg, herunder igangværende byggeprojekter for egen regning og igangværende solgte byggeprojekter som først kan indregnes i omsætningen på afleveringstidspunktet. Projektbeholdninger måles til kostpris, eller nettorealisationsværdien hvis denne er lavere. Kostprisen omfatter anskaffelsessummen på ejendommene med tillæg af medgåede projekt- og byggeomkostninger, samt låneomkostninger der direkte kan henføres til anskaffelsen eller projekt- ombygningsperioden, samt indirekte projektomkostninger. Indirekte projektomkostninger opgøres som en del af personaleomkostninger og projektmaterialer, der er foranlediget af projektudviklingen og som forholdsmæssigt kan henføres til den udnyttede projektudviklingskapacitet. Når igangværende byggeprojekter og ejendomme under om- og tilbygning er solgt og levering og risikoovergang til køber har fundet sted, indregnes salgssummen under nettoomsætningen og kostprisen indregnes under vareforbrug vedrørende projektbeholdninger. Når det er sandsynligt, at de samlede omkostninger til byggeprojekter, herunder om- og tilbygninger, på projektbeholdninger vil overstige de samlede salgsindtægter, indregnes det forventede tab i resultatet. Tilgodehavender Tilgodehavender, omfattende låneaftaler og tilgodehavender, måles ved første indregning til dagsværdi og efterfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Nedskrivninger foretages på såvel individuelt niveau, som på porteføljeniveau ved anvendelse af en hensættelseskonto. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris. Værdipapirer Aktier og obligationer, der løbende overvåges, måles og rapporteres til dagsværdi i henhold til koncernens investeringspolitik, indregnes på handelsdagen til dagsværdi under kortfristede aktiver og måles efterfølgende til dagsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes løbende i resultatet under finansielle poster. Dagsværdien opgøres svarende til børskursen for børsnoterede værdipapirer. Udbytte Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen. Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Egne aktier Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier, hvor sådanne ejes, samt udbytte fra disse, indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat. Pensionsforpligtelser o.l. Ved bidragsbaserede pensionsordninger indbetaler koncernen løbende faste bidrag til uafhængige pensionsselskaber o.l. Bidragene indregnes i resultatopgørelsen i den periode, hvori medarbejderne har udført den arbejdsydelse, der giver ret til pensionsbidraget. Skyldige betalinger indregnes i balancen som en forpligtelse. en har ikke indgået ydelsesbaserede ordninger. 37

38 Hensatte forpligtelser Hensatte forpligtelser indregnes, når koncernen har en retlig eller faktisk forpligtelse som følge af begivenheder i regnskabsåret eller tidligere år, og det er sandsynligt, at indfrielse af forpligtelsen vil medføre et træk på koncernens økonomiske ressourcer. Hensatte forpligtelser måles som ledelsens bedste skøn over de omkostninger, der er nødvendige for på balancedagen at afvikle forpligtelserne. Hensatte forpligtelser med forventet forfaldstid ud over et år fra balancedagen måles til nutidsværdi. Garanti- og reklamationsforpligtelser omfatter forpligtelser til udbedring af fejl og mangler på udførte arbejder. Ved planlagte omstruktureringer af koncernen hensættes alene til forpligtelser vedrørende omstruktu-reringer, som på balancedagen er besluttet i henhold til en specifik plan og hvor de berørte parter er oplyst om den overordnede plan. Langfristede finansielle gældsforpligtelser Prioritetsgæld måles på tidspunktet for lånoptagelse til kostpris, svarende til dagsværdien af det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles prioritetsgæld til amortiseret kostpris. Dette betyder, at forskellen mellem provenuet ved lånoptagelsen og det beløb, der skal tilbagebetales, indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden som en finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive rentes metode. Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser, herunder bankgæld og leverandørgæld, måles ved første indregning til dagsværdi. Efterfølgende måles forpligtelserne til amortiseret kostpris ved anvendelse af den effektive rentes metode, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatet som en finansiel omkostning over låneperioden. Sædvanligvis svarer amortiseret kostpris til nominel værdi. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris. Pengestrømsopgørelsen Pengestrømsopgørelsen for henholdsvis moderselskabet og koncernen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt likviderne ved årets begyndelse og slutning. Likviditetsvirkningen af køb og salg af virksomheder vises separat under pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter. I pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte virksomheder fra anskaffelsestidspunktet og pengestrømme vedrørende solgte virksomheder indregnes frem til salgstidspunktet. Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet, reguleret for ikke-kontante driftsposter og ændringer i driftskapital, fratrukket den i regnskabsåret betalte selskabsskat henførbar til driftsaktiviteterne. Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af virksomheder og finansielle aktiver samt køb, udvikling, forbedring og salg mv. af immaterielle og materielle aktiver. Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i moderselskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, samt optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb af egne aktier samt udbetaling af udbytte. Pengestrømme i anden valuta end den funktionelle valuta indregnes i pengestrømsopgørelsen ved anvendelse af gennemsnitlige valutakurser for månederne, medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes de faktiske valutakurser for de enkelte dage. Likvider omfatter likvide beholdninger og kortfristede værdipapirer med ubetydelig kursrisiko fratrukket eventuelle kassekreditter, der indgår som en integreret del af likviditetsstyringen. Segmentoplysninger Der gives segmentoplysninger på forretningssegmenter (primær segmentopdeling). Segmentoplysningerne følger koncernens risici, koncernens regnskabspraksis og interne ledelsesrapportering. 38

39 Segmentindtægter og omkostninger samt segmentaktiver og forpligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment, samt de poster, der kan fordeles til de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke-fordelte poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger, der er forbundet med koncernens administrative funktioner, investeringsaktiviteter, indkomstskatter o.l. Langfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift, herunder immaterielle og materielle aktiver. Kortfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver, som er direkte forbundet med driften i segmentet, herunder varebeholdninger, tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser, andre tilgodehavender, periodeafgrænsningsposter samt likvide beholdninger. Forpligtelser tilknyttet segmenterne omfatter de forpligtelser, der er afledt af driften i segmentet, herunder gæld til leverandører af varer og tjenesteydelser, hensatte forpligtelser samt anden gæld. Definitioner og beregningsformler Hoved- og nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings Anbefalinger & Nøgletal Disse er som følger: Bruttomargin Overskudsgrad Afkast af investeret kapital inklusive goodwill (%) Egenkapitalforrentning (%) Soliditet Aktiver/Egenkapital Finansiel gearing Nettoarbejdskapital/Nettoomsætning Bruttoresultat * 100 Nettoomsætning Driftsresultat * 100 Nettoomsætning EBITA * 100 Gennemsnitlig investeret kapital inkl. goodwill Resultat * 100 ets gennemsnitlige egenkapital Egenkapital i alt Samlede aktiver Samlede aktiver Egenkapital i alt Netto rentebærende gæld Egenkapital i alt Gennemsnitlig nettoarbejdskapital (NWC) Nettoomsætning Investeret kapital eksklusive goodwill er defineret som nettoarbejdskapital (NWC) tillagt materielle og immaterielle aktiver, eksklusive goodwill, og fratrukket andre hensatte forpligtelser og øvrige langfristede driftsmæssige forpligtelser. Investeret kapital inklusive goodwill er defineret som investeret kapital eksklusive goodwill tillagt kostprisen på goodwill og fratrukket goodwillnedskrivninger og negativ goodwill. Nettoarbejdskapital (NWC) er defineret som varebeholdninger, tilgodehavender og øvrige driftsmæssige kortfristede aktiver fratrukket leverandørgæld og andre gældsforpligtelser samt øvrige driftsmæssige kortfristede forpligtelser. Beregning af resultat pr. aktie er specificeret i tilknytning til resultatopgørelsen. 39

40 2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN, FORUDSÆTNINGER OG USIKKERHEDER Mange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder. Væsentlige regnskabsmæssige skøn I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget væsentlige regnskabsmæssige vurderinger, der har haft en betydelig indflydelse på årsregnskabet for 2015/16: Dagsværdiregulering af investeringsejendomme ens investeringsejendomme måles til dagsværdi og værdireguleringerne i forbindelse hermed føres over resultatopgørelsen. Beregningen af dagsværdi foretages på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel. Der er pr. 30. september 2016 ikke foretaget eksterne vurderinger af koncernens investeringsejendomme. Disse er senest eksternt vurderet henholdsvis pr. 30. september 2009 og 30. september Værdiansættelsesmodellen indeholder elementer, der er baseret på ledelsens skøn over de markedsforhold, der er gældende på markedet for investeringsejendomme, på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. I værdiansættelsesmodellen indgår følgende elementer: Årlige lejeindtægter ved fuld udlejning Fradrag for uudlejede arealer jf. note 1 Regulering af eksisterende leje til markedsleje Driftsomkostninger Vedligeholdelse Administration Fradrag for rabatter Fradrag for forventede indretningsomkostninger Fradrag for nødvendige investeringer til vedligeholdelse/modernisering (efterslæb) Vurderet afkastprocent Afkastprocenten fastsættes individuelt for hver ejendom og afspejler ejendomstypen og ejendommens risikoprofil. Afkastprocenten fastsættes hvert år og ved fastsættelsen justeres for udvikling i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype, og ændringer i den enkelte ejendoms forhold. De anvendte afkastprocenter ved fastsættelsen af dagsværdien har væsentlig betydning for koncernens resultat og egenkapital. Effekten af ændringer i afkastkrav og tomgangsandel fremgår af følsomhedsanalysen i note 16. Der er i regnskabsåret 2015/16 foretaget en samlet værdiregulering af investeringsejendomme på t.dkk (2014/15: t.dkk ). Nedskrivninger af projektejendomme Værdiansættelsen af projektejendomme er foretaget på baggrund af kostprisen som beskrevet i note 1. Ved beregningen af eventuelle nedskrivningsbehov på beholdningen af projektejendomme er disse fastsat i overensstemmelse med de markedsforhold, der efter ledelsens skøn er den gældende på markedet for projektejendomme på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Såfremt der sker ændringer i de anvendte forudsætninger kan værdien afvige fra værdien opgjort pr. 30. september Der er i regnskabsåret 2015/16 ikke foretaget nedskrivning af projektejendomme (2014/15: t.dkk 0). Klassifikation af ejendomme en klassificerer ejendomme i kategorierne Domicilejendomme, Investeringsejendomme og Projektejendomme. Klassifikationen sker på baggrund af ledelsens hensigt med hver enkelt grund eller ejendom på erhvervelsestidspunktet eller ved senere ændring af hensigt med den enkelte ejendom. 40

41 I noter til de enkelte regnskabsposter er anført, hvorvidt der er foretaget ændringer i klassifikationen vedrørende tidligere indregnede ejendomme. For regnskabsåret 2015/16 er ejendommene Kastaniehaven, Holbæk og Vejlevej, Fredericia begge reklassificeret fra projektejendomme til investeringsejendomme. Væsentlige forudsætninger og usikkerheder I årsregnskabet for 2015/16 er der udover foranstående ikke væsentlige forudsætninger og usikkerheder at bemærke. 41

42 42 NOTER i t.dkk