Salgsprospekt. Nordtyske Småskove Flensborg

Transkript

1 Salgsprospekt For Nordtyske Småskove Flensborg Areal: fra 2 ha til 33 ha pr. skov. Kontantpris: ca Euro/ha, Svarende til ca Dkr/ha.

2 Præsentation Introduktion For Kreis Schleswig-Flensburg udbydes hermed 12 nordtyske småskove, tæt på Flensborg, til salg. Skovene er velpassede småskove på 2 ha til 33 ha i størrelse, beliggende lidt vest og sydvest for Flensborg, umiddelbart syd for den dansk-tyske grænse, og kun få km fra motorvejstilkørsel. Skovene er generelt meget varierede, og er opbygget af bevoksninger med lærk, rødgran, sitka, eg, bøg, fyr m.v. i forskellige aldre. Hertil kommer mosearealer, småsøer, krat m.v., som understøtter skovenes herlighedsværdier. Skovene er bygningsløse. Skovene er alle for små til at have Eigenjagd. Jagten i alle skovene er udlejet til de lokale jagtforeninger, og ejeren vil ikke have mulighed for selv at kunne gå på jagt på egen grund. For køber vil her være mulighed for at skabe sig sit eget lille fristed, hvor skovdrift, brændehugst og friluftsliv kan gå hånd i hånd. Vel at mærke for en overskuelig investering. Skovene sælges samlet eller hver for sig. Skovene kan erhverves af alle, herunder også af danske statsborgere og danske selskaber. Udbudsvilkår Salgspris Kontant ca Euro/ha, svarende til cirka danske kroner pr. hektar. Hertil skal lægges ca. 10 % i handelsomkostninger i henhold til tyske regler for handel med fast ejendom. Salgsvilkår Skovene udbydes til salg på kontantbasis. Sælger forbeholder sig retten til frit at vælge mellem fremkomne købstilbud, herunder muligheden for at forkaste alle købstilbud.

3 Salgsvilkår fortsat Skovene er beliggende i Tyskland, hvorfor tysk ret er gældende ved overdragelsen. Dansktalende notar og advokat kan, hvis ønsket, medvirke ved overdragelsen. Skovene overdrages som beset og antaget af køber, i henhold til tyske regler for overdragelse af fast ejendom. Før underskrift bør køber derfor gennemgå skovene og disses dokumenter nøje. Nærværende salgsprospekt indgår ikke som en del af overdragelsesdokumenterne, og køber opfordres derfor til, før underskrift, tillige at få efterprøvet samtlige oplysninger i dette salgsprospekt. Overtagelse Refusion Mellemsalg Skovene kan overtages efter nærmere aftale. Der foretages sædvanlig refusion af ejendommenes indtægter og udgifter, i henhold til tysk praksis. Ret til mellemsalg forbeholdes. Beliggenhed Matr.nr. Areal Adresse Kommune Amt / Region Zonestatus Matrikelfortegnelse og arealstørrelser for de enkelte skove fremgår af bilag 2. Grundarealet er ifølge Grundbogen i alt 168 ha, fordelt på 12 skove, som hver især har et areal mellem 2 ha. og 33 ha. Nøjagtige arealfortegnelser for de enkelte skove fremgår af bilag 2. Skovene er alle beliggende vest og sydvest for Flensborg. Se i øvrigt bilag 1. Skovene er beliggende i Gemeinde Eggebek, Gemeinde Jörl, Gemeinde Janneby, Gemeinde Grossenwiehe, Gemeinde Wanderup, Gemeinde Lindewitt, Gemeinde Handewitt og Gemeinde Jardelund, alle i Kreis Schleswig-Flensburg. Schleswig-Holstein / Tyskland. Landzone.

4 Hovednotering Skovene udgør hver især selvstændige frit omsættelige skovejendomme. Skovene kan derfor erhverves af alle, herunder også af danske statsborgere og danske selskaber, enkeltvist eller samlet. Historie Historie De 12 småskove tilhører i dag Kreis Schleswig- Flensburg, som en offentlig myndighed i Flensborgområdet, svarende til en større dansk kommune. Skovene har forstmæssigt gennem længere tid været drevet efter de tyske principper for god skovdrift, hvilket bl.a. indebærer, at skovene drives ud fra flersidige principper, som på en gang tilgodeser biologiske, økonomiske, produktionsmæssige, vildtmæssige, stabilitetsmæssige og publikumsmæssige hensyn. Det ser man i dag, bl.a. ved at renafdrift er en sjældenhed, og underplantning kombineret med selvforyngelse mere er reglen end undtagelsen i dag. Dette gør, at dele af skovene i dag fremtræder alsidige og varierede, mens andre dele af skovene fortsat har et vist plantagepræg over sig. Historisk er skovene etableret ved tilplantning af tidligere hede og marginale jorder for ca. 100 år siden. Tilplantningen i Schleswig-Holstein foregik i øvrigt samtidig med de store tilplantninger af hederne i Danmark, og ud fra de samme samfundsmæssige ønsker om at skabe flere arbejdspladser og ressourcer ud af de marginale jorder. Skovtilplantningerne må siges at være lykkedes til fulde, og i dag konverteres de oprindelige nåleskovsplantager stille og roligt til mere varierede løv og nåle skove. Bygninger Bygninger Skovene er uden bygninger, og det skal ikke påregnes, at der kan opnås tilladelse til byggeri i skovene.

5 Arealfordeling Arealfordeling De 12 skove ligger spredt i området vest og sydvest for Flensburg. Skovenes størrelse varierer fra 2 til 33 ha, og de vil kunne erhverves enkeltvist eller samlet. Skovene er alle omfattet af de tyske regler for varig skovdrift, analog til dansk fredsskovpligt. Skovene er bevokset med løv og nåletræsbevoksninger i forskellige aldre. Løvtræsbevoksningerne udgøres generelt af yngre til mellemaldrende bevoksninger med eg, bøg, birk, ahorn, ask, rødeg m.v. Nåletræsbevoksningerne udgøres generelt af ældre til mellemaldrende bevoksninger med rødgran, sitkagran og lærk. I henhold til bevoksningsbeskrivelsen fra 2007 udgør de enkelte træarter følgende andel af skovenes samlede areal: Gennemsnitlig arealfordeling 2007: Andel i % Bevoksninger med bøg: 12,5 % Bevoksninger med eg: 18,2 % Bevoksninger med andet løvtræ: 16,5 % Bevoksninger med rødgran og sitka: 37,5 % Bevoksninger med lærk: 13,4 % Bevoksninger med fyr: 1,8 % Bevoksninger med douglas: 0,1 % I alt: 100 % Det skal understreges, at arealfordelingen er et gennemsnit for alle 12 skove under ét. Variationen mellem de enkelte skove er imidlertid stor, og arealfordelingen varierer således fra næsten ren løvtræ i nogle skove til næsten ren nåletræ i andre skove. Der henvises i øvrigt til skovkortene i bilagene, hvoraf de enkelte skoves størrelse, sammensætning og placering også fremgår.

6 Arealfordeling fortsat Samlet bevoksningsbeskrivelse og skovkort i større format fremsendes gerne ved anmodning herom. Skoven Skoven Skovene er alle velpassede småskove på mellem 2 ha og 33 ha i størrelse, beliggende lidt vest og sydvest for Flensborg, umiddelbart syd for den dansk-tyske grænse, og kun få km fra motorvejstilkørsel. Skovene er generelt fredeligt og roligt beliggende, men roen og publikumstrykket varierer naturligvis fra skov til skov. Skovene er bygningsløse, og det vil normalt ikke være muligt at opføre nogen form for bebyggelse i skovene. Terrænet er generelt jævnt, og jorden sandet. Skovene er generelt meget varierede, og er opbygget af bevoksninger med lærk, rødgran, sitka, eg, bøg, fyr m.v. i forskellige aldre. Hertil kommer mosearealer, småsøer, krat m.v., som understøtter skovenes herlighedsværdier. Skovene er i dag drevet efter de tyske principper for god skovdrift, hvilket svarer til det vi i Danmark kalder naturnær skovdrift. Dette indebærer bl.a., at skovene skal drives ud fra flersidige principper, som på en gang tilgodeser biologiske, økonomiske, produktionsmæssige, vildtmæssige, stabilitetsmæssige og publikumsmæssige hensyn. Renafdrift er således absolut undtagelsen, og underplantning kombineret med selvforyngelse er den foretrukne foryngelsesmåde idag. Dette gør, at skovene i dag flere steder fremtræder som idealet for naturnær skovdrift, som man også i Danmark går mere og mere over til. Andre steder har skovene dog fortsat det oprindelige plantagepræg. Rent juridisk er driften af skoven omfattet af Waldgesetz für das Land Schleswig-Holstein vom 5. Dezember 2004.

7 Skoven fortsat Udviklingsmuligheder I forhold til den danske skovlov bør det fremhæves, at renafdrift ikke er tilladt, medmindre man får tilladelse hertil. Endvidere er tilskudsmulighederne i Schleswig-Holstein pt. ganske gode, med bl.a. op til 85 % tilskud til udgifterne til foryngelse, og mulighed for at trække på langtidsledige til opgaver, som ellers ikke ville blive udført. Waldgesetz für das Land Schlesvig-Holstein fremsendes gerne ved anmodning herom. Udviklingsmulighederne er mange, og de vil i sagens natur helt afhænge af en kommende ejers interesser og målsætning for ejendommen. På kort sigt vil det naturligvis være oplagt at fortsætte den nuværende driftsform med fokus på opbygning af en fysisk og økologisk stabil skov. Der vil således skulle tyndes i både løv og nåletræsbevoksningerne, på sædvanlig vis, ligesom lysstillinger og underplantninger vil være aktuelt andre steder. Jagt Jagt Skovene er alle for små til at have Eigenjagd. Jagten i alle skovene er udlejet til de lokale jagtforeninger, og ejeren vil ikke have mulighed for selv at kunne gå på jagt på egen grund. Den årlige jagtlejeindtægt er ca. 2,50 til 3,00 /ha pr. år. De tyske jagtregler adskiller sig fra de danske på flere punkter. Det væsentligste er, at jagten på råvildt og større vildt er reguleret via kvotetildelinger, og at råvildt ikke må skydes med hagl. Desuden er det forbudt at fodre og udsætte vildt, mens det omvendt er tilladt at etablere vildtagre og opsætte Hochsitze med tag. Endelig skal man altså som lodsejer have et sammenhængende areal på minimum 75 ha, før jagtretten følger ejendommen. Ingen af skovene er altså store nok til at have Eigenjagd.

8 Driftsøkonomiske forhold og moms Skatter, afgifter m.v. Ejendomsskatter mv. udgør ca. 10 /ha pr. år, svarende til ca. 75 dkr/ha pr. år. Budgetforslag Forslag til gennemsnitligt årsbudget for den kommende 10-års periode er vedlagt som bilag. Budgetforslaget er baseret på en gennemsnitsbetragtning med udgangspunkt i den nuværende driftsform, markedspriser m.v. Budgetforslaget er endvidere baseret på en gennemsnitsbetragtning pr. hektar for alle skovene under et, hvorfor der vil være individuel forskel mellem de enkelte skove. Budgetforslaget er således uden forbindende, og køber opfordres til hos egne rådgivere at få udarbejdet budget baseret på egen drift og egne forudsætninger. Retlige forhold Matrikulære noteringer Servitutter/Deklarationer Alle Skovene er omfattet af de tyske regler for varig skovdrift, svarende til dansk fredskovpligt. Waldgesetz für das Land Schleswig-Holstein vom 5. Dezember 2004 fremsendes gerne ved anmodning herom. Der henvises til ejendommenes blade i Grundbogen. Det vurderes, at der ikke påhviler ejendommene særligt byrdefulde servitutter. Overdragelse som beset Efter sædvanlig tysk praksis vil ejendommene blive overdraget som beset og antaget af køber. Før underskrift bør køber derfor gennemgå ejendommene og disses dokumenter nøje. Der tages forbehold for eventuelle fejl og mangler i nærværende salgsprospekt, og køber opfordres til at få efterprøvet samtlige oplysninger heri, før endelig købsaftale underskrives.

9 Kapitalbehov (anslået) opgjort pr. hektar. Det opgjorte kapitalbehov er eksklusiv saldo i henhold til refusionsopgørelse. Kapitalbehov (anslået): Købspris, kontant Grunderwerbesteuer (3,5 %). Gebyrer & notar. Skønnet. Mægler mv. (betales af køber) Kapitalbehov i alt (anslået): Euro/ha, svarende til ca danske kroner/ha. 245 Euro/ha, svarende til ca danske kroner/ha. 175 Euro/ha, svarende til ca danske kroner/ha. 280 Euro/ha, svarende til ca danske kroner/ha Euro/ha, svarende til ca danske kroner/ha. Som det fremgår af ovenstående udgør de samlede handelsomkostninger ca. 10 % af handelsprisen. Handelsomkostningerne vil relativt blive lavere for store arealer end for små arealer, da nogle omkostninger er %-afhængige, mens andre er faste. Alle handelsomkostninger betales efter tysk praksis af køber. Bilag Bilag Bilag 1: Oversigtskort over skovenes beliggenhed. Bilag 2: Skovkort og matrikulære oversigter. (2 sider). Bilag 3: Budgetforslag, gennemsnit i Euro/ha. Bilag 4: Fotos fra skovene. Besigtigelse m.v. Besigtigelse bedes kun foretaget efter aftale med Asger Olsen A/S. For yderligere oplysninger, samt aftaler om forevisning kontakt venligst: Asger Olsen A/S Søvangen 20 DK-5884 Gudme Tlf.: Fax: post@asgerolsen.com Kontaktperson: Asger Olsen Tlf.: alo@asgerolsen.com

10 Oversigtskort over Nordtyske Småskove, Flensburg.

11 Skovkort fra Nordtyske Småskove, Flensburg. Side 1

12 Skovkort fra Nordtyske Småskove, Flensburg. Side 2.

13 Forslag til Budget for Nordtyske Småskove Forslag til gennemsnitlig årsbudget pr. hektar for den kommende 10-års periode. pr. ha alo 11. maj 2009 Træproduktion. pr. år. Noter: Salg af Råtræ 90 Der er regnet med 3 m3 á 30 / m3. Skovning og transport af råtræ (48) Der er regnet med 3 m3 á 16 / m3. Salg af Flis - Der er ikke regnet med flis. Skovning og transport af flis - Der er ikke regnet med flis. Sankning/selvskovning 40 Der er regnet med 4 rm á 10 / rm. DB I, træproduktion 82 Nykultur / Underplantning (80) Der er regnet med 2 % underplantning pr. år. Kultur og Bevoksningspleje (15) Skønnet Tilskud til gentilplantning 60 Der er regnet med % tilskud. DB II, træproduktion 47 Juletræer og Pyntegrønt. Salg af juletræer - Ingen juletræer. Høst og transport af juletræer - Salg af pyntegrønt - Ingen pyntegrønt. Høst og transport af pyntegrønt - DB I, juletræer og pyntegrønt. - Nykultur - Ingen nykulturer. Kultur og Bevoksningspleje - DB II, juletræer og pyntegrønt. - Bygningsdrift. Husleje - Ingen bygninger. Bygningsdrift - DB, Bygninger - Andre indtægter. Jagtudlejning 3 Jagten er udlejet til ca. 3 pr. ha. pr. år. Andet - Andre indtægter i alt. 3 Generalomkostninger. Vej- og grøftevedligeholdelse m.v. (10) Skønnet Skovfogedbistand (15) Skønnet Brandforsikring skoven - Ikke forsikret pt. mod brand Stormforsikring skoven - Ikke forsikret pt. mod storm Bygningsforsikringer m.v. - Ingen bygninger Ejendomsskat m.v. (10) Skønnet Generalomkostninger, i alt. (35) ekskl. Regnskab og egen administration Resultat før renter og afskriv. 15 Budgetforslaget er baseret på nuværende driftsform, og må kun opfattes som et forslag til budget. Der er således relativt stor elastik i budgetter for skovbrug. Budgetforslaget er derfor uden forbindende, og køber opfordres til, hos egne rådgivere, at få udarbejdet budget, på basis af købers drift. Samtidig er der stor forskel på de enkelte skove, og nærværende er en samlet gennemsnitsbetragtning.

14 Fotos fra Nordtyske Småskove, Flensburg.