Bilag Vurdering af partsindlæg. til udlæg af erhvervsjord i Kommuneplanen mellem motorvejen og Andrup

Transkript

1 Bilag Vurdering af partsindlæg til udlæg af erhvervsjord i Kommuneplanen mellem motorvejen og Andrup 1

2 Indholdsfortegnelse Indledning Side nr.: Kort over området med vejnavne Uddrag og vurderinger Indlæg - Reduktion af erhvervsområdet nord for Andrupvej - Vil gerne blive boende - Økonomi og værditab - Overtagelse af ejendom - Anden placering af vej, revurdering af arealbehov og alternative arealudlæg - Mulighed for udstykning og byzone - Bevaringsværdige huse Modtagne indlæg Nummereret oversigt over de modtagne indlæg Modtagne indlæg 2

3 Indledning Politikerne besluttede inden sommerferien, at lade de berørte lodsejer af erhvervsarealet mellem motorvejen og Andrup komme med partsindlæg i sagen. Der er indkommet skriftlige indlæg med synspunkter fra 22 af lodsejere i området. De 17 af bemærkningerne er direkte berørt af udpegningen af erhvervsjord mellem Andrup og Motorvejen. Indlæggene omhandler blandt andet usikkerhed, ønsker til ændring af områdets afgrænsning, tab og ejendomsværdiforringelse for beboere i området. De modtagne indlæg er samlet bagerst i denne rapport. Forvaltningen har foretaget en gennemgang af de fremsatte synspunkter. Der er foretaget uddrag og vurdering af indlæggene, og der er opstillet forslag til justeringer. Uddragene og vurderingerne er samlet i en række emneafsnit, som vist i nedenstående indholdsfortegnelse. Hvert afsnit er inddelt i tre underafsnit: - Uddrag af synspunkter - Vurdering - Forslag til justeringer, som vist nedenfor: Uddrag af synspunkter Vurdering Forslag til justeringer Under Uddrag af synspunkter refereres synspunkter fra indlæggene, som har relevans for det pågældende emneafsnit. Der er anført numre for de indlæg, som er repræsenteret i uddraget. Numrene henviser til originalindlæggene bagerst i rapporten. Under Vurdering er foretaget en faglig vurdering af synspunkterne. Under Forslag til justeringer har forvaltningen på baggrund af vurderingerne fremsat forslag til politisk beslutning om hvilke justeringer, der bør foretages i plansagens dokumenter ved den endelige vedtagelse. 3

4 Kort over området med vejnavne 4

5 Uddrag og vurderinger Uddrag af synspunkter: 1, 4, 5, 11, 12, 13, 14, 15, 21, 22 Vurdering Reduktion af erhvervsområdet nord for Andrupvej Det er lidt forskelligt hvor stort et områder der ønskes taget ud at kommuneplanen. En foreslår at området øst for Mølhøjvej tages ud (1). Andre at så mange af Oksvangs huse som muligt bliver taget ud af kommuneplanen (5, 11, 12, 13, 14, 15, 21, 22). Endeligt foreslås det at hele området nord for Andrupvej tages ud af kommuneplanen (4,11) Udlægningen af erhvervsareal omkranser en stor del af Andrup (5, 11, 12, 13, 14, 15, 21, 22) Som en del af de forundersøgelser der er lavet forud for arealudlægget i Kommuneplanen er det undersøgt om der kan lokaliseres virksomheder til havne. Havnerelaterede erhverv er typisk klasse 5-7, hvor der bør være en afstand på mellem m til nærmeste boligområde. Hvis afstanden fra virksomheden er under de anbefalede antal meter, kan det betyde, at virksomheden må investere i støjdæmpende foranstaltninger. Af det nedenstående kort og kortet side 7 fremgår den umiddelbare konsekvens af, at reducere arealudlægget langs Andrupvej og Storegade samt området nord for Andrupvej mht. lokalisering af erhverv. På arealudlægget kan det se ud, som om virksomhederne kommer meget tæt på Andrup, og at der kommer til at ligge virksomheder, der hvor Oksvang er i dag. Der er endnu ikke lavet dispositionsplan for området, men overordnet er der tænkt i brede grønne korridorer. I Kommuneplanen er der udlagt et bælte, som naturområde mellem erhvervsområdet og Andrup by, for at sikre afstand. 5

6 Gældende Kommuneplan Hvis Oksvang ikke længere er udlagt til erhverv, men til eksempelvis boligområde, vil dette reducere mulighederne for placering af havnerelateret erhverv inde i landet. Dette kan vise sig at være nødvendigt på sigt, da havnens udvidelse i havet er begrænset af Vadehavsafgrænsningen. 6

7 Forslag til justeringer Uddrag af synspunkter: 2, 6, 7 Vurdering Forslag til justeringer Det foreslås, at områder langs Andrupvej og Storegade samt arealet nord for Andrupvej ikke længere udlægges som erhvervsareal i kommuneplanen. Området ved Oksvang reserveres til byformål efter Vil gerne blive boende Det vigtige er at beboerne efter de nye skitseforslag kan få lov til at blive boende. De områder der udtages af erhvervsområdet kan fortsat beboes. Ingen. 7

8 Uddrag af synspunkter: 5, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 21, 22 Vurdering Økonomi og værditab Svært at investere i ejendom når man ikke ved hvornår ejendommen bliver overtaget, usikkerhed (8, 9, 11, 14, 15, 18) Svært at sælge uden værditab (5, 8, 9, 12, 13, 15, 18, 19, 21, 22) Svært at investere Generel vejledning om lån og investering i ejendomme vurderes at være et anliggende for banker og realkreditinstitutter ikke kommunen. For husdyrejendomme indenfor området kan det være nogle forhold som der skal tages stilling til. Efter høringsfristens udløb har Esbjerg Kommune modtaget en ansøgning om udvidelsen af en minkfarm der ligger i det nuværende arealudlæg (18). Som vurderingsgrundlag i en sag som denne af husdyrloven og pelsdyrbekendtgørelsen. Efter bekendtgørelsen gælder, at pelsdyrfarme med mindre end tæver ikke må etableres eller udvides indenfor 200 meter til byzone; områder, der i kommuneplanens rammedel er udlagt til byzone eller sommerhusområde; eller et område, der i lokalplan er udlagt til boligformål, blandet bolig eller erhverv, mm. Hvis minkfarmen størrelse overstiger årstæver vil afstanden stige til 300 m. Erstatning/værditab. Kommuneplanen er ikke direkte bindende for borgerne, selvom kommunalbestyrelsen har visse beføjelser efter planloven til at sikre kommuneplanens gennemførelse. Planlægning er erstatningsfri regulering, da planen ikke indskrænker ejers nuværende lovlige anvendelse men alene har retsvirkning for fremtidige dispositioner. Forslag til justeringer Uddrag af synspunkter: 3, 5, 18, 19, 20, Vurdering Ingen Overtagelse af ejendom Ønsker en overtagelse af ejendom, samlet salg (3, 5, 18, 19, 20) vil gerne bo til leje indtil de finder noget nyt (3). Overtagelsespligt. Kommunen har efter Planlovens kap 11 overtagelsespligt dels efter 47a 48 og 49. Sidstnævnte er dog ikke relevant i denne forbindelse, da den omhandler forbud mod nedrivning. 47a En ejer af en fast ejendom, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, kan, hvis ejendommen helt eller delvis overføres fra landzone til byzone eller sommerhusområde, inden 4 år efter overførslen forlange ejendommen henholdsvis den overførte del af denne overtaget af kommunen for et beløb fastsat af taksationsmyndighederne efter de samme regler, som efter 47 og 50 gælder for ekspropriation af ejendomme, jf. dog stk. 2. 8

9 Stk.2. For ejendomme, der er overført fra landzone til byzone eller sommerhusområde før den 1. januar 2004, anvendes det slutbeløb, der er ansat efter den tidligere bestemmelse i 2, stk. 1, i lov om frigørelsesafgift m.v. af fast ejendom, jf. lovbekendtgørelse nr. 577 af 7. juli Stk.3. Bestemmelserne i stk. 1 og 2 finder alene anvendelse, hvis ejendommen på det tidspunkt ejeren forlanger en overtagelse, fortsat benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage. 48 Når en lokalplan eller en byplanvedtægt har forbeholdt en ejendom til et offentligt formål, kan ejeren forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. Stk.2. Når en lokalplan eller en byplanvedtægt har forbeholdt en del af en ejendom til et offentligt formål, kan ejeren forlange den pågældende del af ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. Hvis restejendommen ikke kan udnyttes på rimelig måde som selvstændig ejendom, kan ejeren forlange hele ejendommen overtaget af kommunen. Stk.3. Overtagelsespligten efter stk. 1 og 2, 1. pkt., påhviler dog kun kommunen, hvis det pågældende areal ikke kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omliggende ejendomme. 47a omhandler overførsel fra landzone til byzone eller sommerhusområde, hvilket først sker ved lokalplanlægningen. 48 omhandler tilfælde, hvor der er vedtaget en byplansvedtægt eller lokalplan, hvorfor den ikke er relevant i denne forbindelse. Kommunen har derfor ikke nogen overtagelsespligt på arealerne. Opkøb/Ekspropriation Det er muligt for kommunen at opkøbe jord på et tidligt tidspunkt, for at sikre byudviklingen. I den forbindelse henledes opmærksomheden på, at markedsprisen er højere, når området er lokalplanlagt end når det alene er kommuneplanlagt. Efter ændring af planlovens 47 om ekspropriation i 2009, har kommunen ikke længere mulighed for at ekspropriere på baggrund af Kommuneplanen. Plangrundlaget for en ekspropriation er en lokalplan. Som følge heraf er det heller ikke muligt at indgå en aftale på ekspropriationslignende vilkår. Det har den konsekvens, at der ikke kan opnås skattefrihed for salget, medmindre ejendommen er et parcelhus omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens 8 (parcelhusreglen). Såfremt kommunen opkøber jord til brug for erhverv, bør arealerne også anvendes til formålet. Hvis kommunen opkøber jorden og arealet ikke bliver realiseret som erhvervsområde, kan det være svært for kommunen at forsvare opkøbene. Derudover kan opkøb af ejendommen på nuværende tidspunkt være problematisk i forhold til lighedsgrundsætningen. Såfremt andre ejere i området også ønsker at sælge til kommunen før vedtagelse af lokalplanen, kan det være svært at begrunde, hvorfor de ikke skal have samme adgang. Dette vil medføre en betydelig udgift for kommunen. 9

10 Forslag til justeringer Ingen Uddrag af synspunkter: 1, 4, 8, 12 Vurdering Anden placering af vej, revurdering af arealbehov og alternative arealudlæg Under dette punkt anføres det på forskellig vis, at kommunen bør revurdere sit arealbehov (1, 4, 8, 12). Det anføres desuden, at vejen burde placeres midt i området og ikke langs motorvejen (8). Desuden foreslås det, at området ved Måde og Velbæk udvides og forbindes med den nye Sydhavn. Arealbehov: I forbindelse udarbejdelse af kommuneplanen er arealbehovet blevet vurderet. Forudsætningerne for denne vurdering er ikke entydigt ændret. Hvis en eventuel revurdering viser, at arealbehovet er mindre end de udpegede områder, bør de arealer reserveres til byformål i kommuneplanen. Placering af vej: Den mere konkrete placering af forbindelsesvejen mellem erhvervsområdet og havnen er ved at blive vurderet nærmere i en VVM-proces. Forslaget sendes videre til sektorområdet Vej & Park. Alternative arealudlæg: Erhvervsområderne ved Måde og Velbæk er udvidet så meget som det kan lade sig gøre. Hvis Måde og Velbækområderne blev udvidet mere vil det komme i konflikt med nationale og internationale naturbeskyttelses interesser. Forslag til justeringer Arealbehov: Man kan overveje at tage nogle områder langs Andrupvej og Storegade samt området nord for Andrupvej. Placering af vej: Ingen. Alternative arealudlæg: Ingen. Uddrag af synspunkter: 1, 10, 16, 17 Vurdering Mulighed for udstykning og byzone En foreslår at hele eller dele af Oksvang som foreslås taget ud af kommuneplanen som erhvervsområde, i stedet udlægges til udstykning af boliger (1). Der er desuden ønske om mulighed for udstykning mellem Søndre Tovrupvej og motorvejen (16, 17). En vil desuden gerne have sin ejendom lagt i byzone (10). Udstykning: For så vidt angår udstykning af boliger mellem Andrup og Oksvang så vurderes det, at der er udlagt tilstrækkeligt med boligområder i kommuneplanen syd for Andrup. Meget langt ude i fremtiden vil en sammensmeltning mellem Andrup og Oksvang måske kunne komme på tale. Forslaget om udstykning ved Søndre Tovrupvej må dels afvente afklaring i forhold til det nærværende erhvervsareals fremtidige omfang og anvendelse samt en eventuel efterfølgende vej der forbinder området med havnen. Byzone: Det er lokalplan som kan ændre et områdes zonestatus. I 10

11 det konkrete tilfælde foreslås den konkrete ejendom taget ud af kommuneplanens arealudlæg til erhverv. Den konkrete ejendom foreslås derfor at forblive i landzone. Forslag til justeringer Udstykning: Ingen Byzone: Ingen Uddrag af synspunkter: 5, 11, 12, 13, 14, 15, 21, 22 Vurdering Forslag til justeringer Bevaringsværdige huse Det er anført, ar der er flere bevaringsværdige huse ved Oksvang Området ved Oksvang er ikke kommuneplanens hovedstruktur udlagt som et bevaringsværdigt miljø. Den nærmere vurdering af de bevaringsværdige huse som der måtte være i området vurderes og indarbejdes først i den mere detaljerede planlægning lokalplanlægning når den måtte komme. Ingen 11

12 Modtagne indlæg Nummereret oversigt over modtagne indlæg 1 Thomas Ulriksen, Mølhøjvej 33, Oksvang, 6705 Esbjerg, Grete Jørgensen og Kurt Fritsen, Storegade 298, 6705 Esbjerg Ø, Jørgen Vestergaard Nielsen, Andrupvej 80,6705 Esbjerg Ø, Rune Gøbøl Jacobsen, Oksvangsvej 19, 6700 Esbjerg Ø, Svend Aage og Birthe Madsen, Kilegårdsvej 1, 6705 Esbjerg Ø, , Brian Lindberg Hansen, Nordre Tovrupvej 1, 6705 Esbjerg Ø, Birthe og Ove Jepsen, Storegade 322, 6705 Esbjerg Ø, Jørn Sandholt, Storegade 294, 6705 Esbjerg Ø, Lars og Gitte Svendsen, Grønkjærvej 20, 6705 Esbjerg Ø, Ingrid Stokholm Att: Advokat,Storegade 302,,6705 Esbjerg Ø, Rikke og Morten Tangaa, Mølhøjvej 34, 6705 Esbjerg Ø, , , Sonja og Orla Christensen, Kilegårdsvej 4, Oksvang, 6705 Esbjerg Ø, , Ruth Lønne Olesen, Kilegårdsvej 2, 6705 Esbjerg Ø, , Sten Hielscher og Pia Aniff, Mølhøjvej 31, 6705 Esbjerg Ø, , Mirja Raskgaard og Claus Rasmussen, Oksvangvej 18, 6705 Esbjerg Ø, , Lis og Hans Pedersen, Sdr. Tovrupvej 5, 6705 Esbjerg Ø, Marianne L. Sørensen, Greggersens Allé 4, 6705 Esbjerg Ø, Jens Karsten Lundbæk Christiansen, Andrupvej 66, 6705 Esbjerg Ø, Martin og Maria Jespersen, Nordre Tovrupvej 20, 6705 Esbjerg Ø, , , , Hans Spedsbjerg, Storegade 314, 6705 Esbjerg Ø, Jørgen Svenningsen, Oksvangvej 17, 6705 Esbjerg Ø, og Bent Brogaard Andrupvej 69, 6705 Esbjerg Ø,

13 Modtagne indlæg 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 23

24 24

25 25

26 26

27 27

28 28

29 29

30 30

31 31

32 32

33 33

34 34

35 35

36 36

37 37

38 38

39 39

40 40

41 41

42 42

43 43

44 44

45 45

46 46

47 47

48 48

49 49

50 50

51 51

52 52

53 53

54 54

55 55

56 56

57 57

58 58

59 59

60 60

61 61

62 62

63 63

64 64

65 65

66 66

67 67

68 68

69 69

70 70

71 71

72 72

73 73

74 74

75 75

76 76

77 77

78 78

79 79

80 80

81 81

82 82