Indstilling. Byudvikling på Godsbanearealerne. Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 17. april 2015

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 17. april 2015 Byudvikling på Godsbanearealerne Byudvikling på Godsbanearealerne foreslås igangsat på baggrund af en udviklingsplan for området. Konkret igangsættes byudviklingen gennem salg og arealreservationer til uddannelsesinstitutioner og kollegium/ungdomsboliger. 1. Resume Aarhus Kommune overtog i januar 2008 De Nordlige Godsbanearealer og indgik samarbejdsaftale med Realdania om dannelse af et nyt Kulturproduktionscenter og udvikling af en helhedsplan for den nye bydel. I 2012 åbnede Kulturproduktionscentret Godsbanen. I 2013 overtog kommunen De Sydlige Godsbanearealer. På baggrund af et workshop-forløb i 2014 med en række rammesættende interessenter og med afsæt i samarbejdsaftalen med Realdania er der udarbejdet et oplæg til udviklingsplan for Godsbanearealerne. Visionen er at skabe en ny pulserende, ungdommelig bydel, som har lyst til at eksperimentere og udvikle sig. Der bliver således tale om en ny bydel med sin helt egen stemning og identitet. Udviklingsplanen skal sikre, at kommende udbud/salg og efterfølgende lokalplanlægning af konkrete projekter medvirker til at realisere visionen for bydelen. Oplægget til udviklingsplan foreslås godkendt som grundlag for den videre planlægning for Byudvikling på Godsbanearealerne side 1 af 11

2 Godsbanearealerne. Samtidig foreslås salg og arealreservation til rammesættende aktører med henblik på opførelse af uddannelsesinstitutioner og kollegium/ungdomsboliger. Der planlægges gennemført offentlige arrangementer om udviklingsplanen. 2. Beslutningspunkter At 1) Oplægget til udviklingsplan godkendes som grundlag for den videre planlægning for Godsbanearealerne At 2) Teknik og Miljø bemyndiges til at indgå aftale om salg af areal til faciliteter for Aarhus Produktionsskole, Kollegiekontoret og Arbejdernes Andelsboligforening på de i bilag 3 beskrevne salgsvilkår. At 3) Der reserveres et areal i udviklingsplanen frem til 31. juli 2017 til eventuel gennemførelse af konkurrence om placering af ny arkitektskole, som angivet under indstillingens afsnit 5. At 4) Teknik og Miljø bemyndiges til at udbyde arealer på baggrund af oplægget til udviklingsplan og på de i bilag 3 beskrevne vilkår. At 5) Teknik og Miljø bemyndiges til at give midlertidige aktiviteter mulighed for lejeaftaler, der strækker sig frem til udgangen af At 6) Der meddeles anlægsindtægtsbevilling på 59,5 mio. kr. til salg af byggefelter samt anlægsudgiftsbevilling på 1 mio. kr. til udvikling af Den Grønne Kile. 3. Baggrund Godsbanearealerne strækker sig fra Mølleengen ud til Ringgadebroen og spreder sig over et areal på mere end kvadratmeter. Terrænet fremstår i dag som en rå og grøn kile mellem den ældre by omkring Frederiksbjerg, Mølleengen og Ceres-byen og ligger i gå-afstand til Aarhus bykerne. Aarhus Kommune overtog i januar 2008 de Nordlige Godsbanearealer fra DSB Ejendomme, mens de Sydlige Godsbanearealer forblev hos DSB Ejendomme. Med Byudvikling på Godsbanearealerne side 2 af 11

3 baggrund i forliget Kulturen på skinner frem mod 2017 indgik kommunen i april 2008 en partnerskabsaftale med Realdania om at omdanne Godsbanegårdens hovedbygning til et nyt kulturproduktionscenter med omdrejningspunkt i kunstarterne scenekunst, billedkunst og litteratur. Desuden skulle ungdomskulturen have en fremtrædende plads sammen med nye, tværkulturelle initiativer. Som en del af processen blev der gennemført en konkurrence om en helhedsplan for De Nordlige Godsbanearealer, Kulturproduktionscenter og Byudvikling på Godsbanen. Sideløbende blev både det nordlige og det sydlige Godsbaneareal i Kommuneplan 2009 udlagt til omdannelsesområder med cityformål, det sydlige areal med mulighed for udlæg til multiarena. Konkurrencens dommerbetænkning fra november 2009 lagde op til, at der i det videre forløb skal udarbejdes en detaljeret helhedsplan, som kan fastlægge anvendelsen og udformningen af dette areal, herunder omdannelsen af arealet til boliger, offentlige formål, erhverv og lignende. Kulturproduktionscentret blev indviet i marts 2012 og har på kort tid markeret sig som et stærkt vartegn for området. Den fysiske plan for de øvrige dele af Helhedsplanen for de Nordlige Godsbanearealer viste sig dog ikke at være realiserbar, bl.a. pga. følgevirkninger af finanskrisen og usikkerhed om snitfladen til de sydlige godsbanearealer. For at sikre mulighed for at skabe en sammenhængende bydel, købte Aarhus Kommune, med udgangen af 2012, De Sydlige Godsbanearealer af DSB Ejendomsudvikling. Købet var et strategisk jordkøb med henblik på at sikre mere sammenhængende planlægning af det samlede område og større kommunal indflydelse på hvilke aktører, der etablerer sig i bydelen. I forlængelse af jordkøbet har Teknik og Miljø gennemført analyser og dialog med markedet om mulige investorer til den nye bydel. Afdækningen har vist, at der er stor interesse for at etablere et område med en blanding af Byudvikling på Godsbanearealerne side 3 af 11

4 uddannelse og boliger og med erhverv i begrænset omfang. Der er dermed gode muligheder for at realisere intentionen bag samarbejdet med Realdania og intentionerne bag den første helhedsplan. Teknik og Miljø afsluttede i 2014 et workshop-forløb rettet mod større interessenter, der ville kunne være rammesættende for den udvikling af området, som var ønsket med kulturforliget og helhedsplanen, og som vil kunne købe og påbegynde byggeproces inden for kort tidshorisont. I processen deltog også repræsentanter fra de eksisterende aktører i området, bl.a. Godsbanerådet, Kulturforvaltningen og Institut for (X). Workshopforløbet har betydet, at der foreligger et oplæg til en udviklingsplan for Godsbanearealerne. Visionen er at skabe en ny pulserende, ungdommelig bydel, som har lyst til at eksperimentere og udvikle sig. Bydelen skal bidrage til den eksisterende by med kultur, uddannelse, bolig og erhverv. For at imødekomme et ønske fra flere aktører og for at skabe et bedre byrum indebærer udviklingsplanen, at Aarhus Kommune tilbyder aktørerne, at de kan opfylde deres parkeringsnorm ved at købe sig ind i en fælles parkeringsløsning i form af P-huse. Udviklingsplanen skal sikre, at kommende udbud/salg og efterfølgende lokalplanlægning af konkrete projekter medvirker til at realisere visionen for bydelen. Udviklingsplanen bygger på en strategi, der kaldes den skræddersyede bydel, hvor den fysiske plan udarbejdes i samarbejde med mulige, fremtidige brugere af bydelen, og således tilpasses disses ønsker og behov - både hver især og i sammenhæng. Udviklingsplanen forudsætter på baggrund af forløbet, at der afsættes et konkurrenceområde til opførelse af en ny arkitektskole, og at der indgås salgsaftaler med tre andre, centrale og rammesættende aktører. Fælles for aktørerne er, at kommunen kan sælge til dem uden forudgående udbud. Byudvikling på Godsbanearealerne side 4 af 11

5 Oplægget til udviklingsplan er vedlagt som bilag Den forventede effekt Realisering af udviklingsplanen vil understøtte Aarhus Midtby som byens og regionens centrum for byliv. Der skabes et pulserende bymiljø med rum til udfoldelse. Samtidig bidrager udviklingsplanen til, at Aarhus fortsat kan byde på attraktive uddannelsesmiljøer og kan byde på et varieret udbud af boliger til honorering af de kommende års befolkningsvækst. 5. De planlagte ydelser Indstillingen indebærer følgende tiltag: 1. Offentlige arrangementer om oplægget til udviklingsplan 2. Udvikling og understøttelse af det nuværende miljø 3. Salg og arealreservation til rammesættende aktører 4. Udbud og salg med forbehold for byrådets godkendelse Ad. 1. Offentlige arrangementer om oplægget til udviklingsplan Der vil blive gennemført præsentationsmøder/borgerinddragelsesaktiviteter om udviklingsplanen i første halvår af Konklusionerne fra disse arrangementer vil blive inddraget i det videre arbejde med realisering af udviklingsplanen. Det bemærkes i den forbindelse, at den efterfølgende, formelle planlægning af området vil følge de normale procedurer for offentlig fremlæggelse af planer, jf. planlovens regler herom. Ad. 2. Udvikling og understøttelse af det nuværende miljø Det forudsættes i oplægget til udviklingsplan, at det nuværende miljø omkring Institut for (X) og de aktiviteter, som er afledt heraf, fortsat er en del af Godsbanearealernes dna. Derfor foreslås det, som præmis for udviklingsplanen, at aktiviteterne får mulighed for at blive videreført som minimum frem til Der skal samtidig skabes rammer for, at aktiviteterne kan udvikle sig ud over denne periode og fortsat være en del Byudvikling på Godsbanearealerne side 5 af 11

6 af området. For blandt andet at understøtte disse udviklingsmuligheder planlægges Den Grønne Kile anlagt i foråret Den Grønne Kile er tænkt som en eksperimenterende bypark og et rekreativt åndehul for området og vil være en vigtig faktor for at kunne håndtere overfladevand i området. Anlæggelsen og fremtidig drift vil blive planlagt og udført som et fælles innovationsprojekt mellem Teknik og Miljø og en række aktører. Den Grønne Kile er nærmere beskrevet i oplægget til udviklingsplan. Til udvikling af Den Grønne Kile sammen med områdets aktører foreslås der afsat 0,5 mio. kr. i hvert af årene 2015 og Bevillingen finansieres som en udviklingsomkostning og forankres i Center for Byudvikling og Mobilitet. Der er i umiddelbar nærhed til Den Grønne Kile anlagt ny type genbrugsstation, kaldet ReUse. Dette er sket med baggrund i, at AffaldVarme Aarhus jf. tidligere byrådsbeslutning som forsøg ønsker at etablere en moderne genbrugsstation, hvor der er fokus på direkte genbrug. Der er tale om et midlertidigt tiltag, som blandt andet er skabt i samarbejde med aktører på Godsbanen. ReUse er åbnet i foråret For nuværende har ReUse kun en kortvarig lejekontrakt, betinget af de generelle lejevilkår for midlertidige aktiviteter på Godsbanearealerne. Med henblik på at sikre en mulighed for en længere forsøgsperiode foreslås det, at ReUse gives mulighed for en lejeperiode frem til udgangen af 2017 som en del af de midlertidige aktiviteter. Endelig foreslås det, at aktiviteterne i forbindelse med projektet Håbets Alle på P. Hiort-Lorenzens Vej får mulighed for en lejeperiode frem til udgangen af Det forudsættes i øvrigt, at der påbegyndes en systematisk gennemgang af de eksisterende forhold og bygninger i området, som huser midlertidige bylivsaktiviteter, med henblik på at sikre, at forholdene er i overensstemmelse med lovgivningens krav. Byudvikling på Godsbanearealerne side 6 af 11

7 Ad. 3. Salg og arealreservation til rammesættende aktører Udviklingsforløbet har vist, et der på nuværende tidspunkt er fire centrale aktører, som er interesseret i at indgå tidligt i udviklingen af området. Aktørerne forventes at være medvirkende til at understøtte og forankre den ønskede udvikling af området og vil dermed være rammesættende for den identitet, som området ønskes præget af. Derfor foreslås der som afsæt for en endelig udviklingsplan indgået aftaler med de pågældende aktører. Aktørernes projekter er nærmere beskrevet i det følgende. De konkrete områder er angivet i oversigtskortet, der er vedlagt som bilag 2. De nærmere salgsvilkår er beskrevet i bilag 3. Aarhus Produktionsskole Aarhus Produktionsskole ønsker at flytte sine aktiviteter fra lejede lokaler på Katrinebjerg til Godsbanearealerne, hvor skolen i forvejen har et samarbejde med en række aktører. Der ønskes opført skolefaciliteter i form af bl.a. klasselokaler, værksteder og kontorer. Der foreslås på den baggrund overdraget et areal med mulighed for opførelse af ca antal etagemeter til uddannelsesfaciliteter. Arbejdernes Andelsforening og Kollegiekontoret Arbejdernes Andelsforening og Kollegiekontoret ønsker at opføre et internationalt kollegium bestående af to forskellige kollegier samt fælles faciliteter. Nøgleord for bebyggelsen er driftsoptimering, lav husleje og gode, fleksible rammer for velfungerende sociale fællesskaber. Byggeriet ventes at give et ungt og internationalt bidrag til et attraktivt, levende og alsidigt bymiljø, hvor beboerne aktivt vil benytte og bidrage til områdets faciliteter. Der foreslås på den baggrund overdraget et areal, som muliggør opførelse af samlet ca m 2 etagemeter til et internationalt kollegium. Arkitektskolen Aarhus I nærheden af Kulturproduktionscentret ønsker Arkitektskolen at opføre en ny skole med et fodaftryk på ca m2. Den konkrete placering kendes endnu Byudvikling på Godsbanearealerne side 7 af 11

8 ikke, idet Arkitektskolen sammen med Bygningsstyrelsen i en periode frem til 31. juli 2019 ønsker at gennemføre flere konkurrencer om byggeriet, udarbejde lokalplan på baggrund heraf og opnå samtykke hos de bevilgende myndigheder. Der foreslås derfor reserveret et areal i udviklingsplanen. Arealet ligger i forlængelse af Kulturproduktionscentret, jf. bilag 2. Reservationen i udviklingsplanen foreslås i første omgang at vare frem til 31. juli 2017, idet Bygningsstyrelsen på det tidspunkt og i forlængelse af afholdt konkurrence forventer at kunne meddele Aarhus Kommune den endelig placering af byggefeltet. Derpå vil Aarhus Kommune kunne udvikle og sælge de øvrige arealer inden for afgrænsningen. Det bemærkes, at arealreservationen i sig selv ikke påfører kommunen omkostninger. Arealreservationen er alene en frivillig binding i udviklingsplanen om ikke at igangsætte udvikling af det pågældende areal før den pågældende dato eller når der foreligger nærmere byrådsbeslutning herom. Den giver dermed mulighed for, at arealet ved en kommende byrådsbeslutning kan stilles til rådighed for gennemførelse af en arkitektkonkurrence, og at der på nærmere vilkår vil kunne gives Bygningsstyrelsen en option frem til 31. juli Det bemærkes i forlængelse heraf, at der har været indgående drøftelser mellem Aarhus Kommune og Bygningsstyrelsen om placering af en ny arkitektskole på Godsbanearealerne, idet det har været et højt prioriteret ønske fra Arkitektskolen, at skolen skal placeres i tæt kontakt til Kulturproduktionscentret. Arkitektskolen har ønsket maksimal frihed til at vælge eksakt placering på grundlag af en idé-konkurrence, mens Aarhus Kommune har ønsket at sikre størst mulig handlefrihed til udvikling af det øvrige område. Det viste konkurrenceareal er udtryk for et kompromis mellem de forskellige hensyn. Det bemærkes endvidere, at arealreservationen og et eventuelt tilbud om en option samt konkurrence om placering ikke er normal procedure ved grundsalg. Men det Byudvikling på Godsbanearealerne side 8 af 11

9 er vurderingen, at der er tale om en markant institution, som vil kunne få afgørende og positiv indflydelse på udviklingen af området. De nærmere salgsvilkår vil fremgå af en særskilt indstilling, idet det inden fremsendelse af nærværende indstilling ikke er lykkedes at afklare alle forbehold fra Bygningsstyrelsens side. Såfremt arealreservationen ikke bliver udnyttet, vil der kunne opføres et blandet område med uddannelse og bolig i området. En nærmere belysning af dette forhold kan med fordel og for ikke at foregribe processen afvente spørgsmålet om placering af ny Arkitektskole. 4. Udbud og salg med forbehold for byrådets godkendelse Teknik og Miljø vil udbyde byggefelter fra efteråret Det bemærkes, at der på arealerne er mulighed for at opføre over etagemeter bebyggelse, og at realiseringen ventes at ske over en længere årrække. Med henblik på at skabe variation i størrelsen af udbudte arealer og dermed mulige købere, vil der blive udbudt byggefelter af varierende størrelse. Arealerne vil blive udbudt ved offentligt udbud. Arealerne vil blive udbudt til en mindstepris svarende til markedsprisen, som er vurderet af en ekstern ejendomsmægler. Tildelingskriterierne vil være en kombination af højeste pris samt kvaliteten i tilbudsgivers projekt, herunder projektets arkitektoniske kvaliteter og bidrag til realisering af udviklingsplanen. Arealerne vil blive udbudt på de vilkår, at købsaftalerne skal forelægges byrådet til godkendelse. Salgsvilkårene vil i øvrigt indeholde vilkår om refusion, såfremt jordbundsforhold viser sig væsentligt dårligere end forventet i udbudsmaterialet, samt vilkår om byggepligt og forbud mod videresalg i ubebygget stand. 6. Organisering af indsatsen Udbud og salg og gennemføres i regi af Teknik og Miljø og under medvirken af eksterne rådgivere. Når Arkitektskolens fremtidige placering kendes senest 31. Byudvikling på Godsbanearealerne side 9 af 11

10 juli 2017 vil den fysiske plan blive revideret med henblik på at sikre, at den øvrige del det areal, der er reserveret til konkurrenceområde, også bliver udviklet og planlagt. 7. Konsekvenser for ressourcer Teknik og Miljø og Borgmesterens Afdeling har i fællesskab vurderet de økonomiske forudsætninger for oplægget til udviklingsplan. Det er forventningen, at der gennem de yderligere salg vil blive skabt balance i den overordnede økonomi. Vedrørende de foreslåede salgsaftaler skal anføres, at de aftalte købesummer er fastsat på baggrund af ekstern mæglervurdering. I forbindelse med salgene søges der om indtægtsbevilling på i alt 59,5 mio. kr. samt en udgiftsbevilling på i alt 1 mio. kr. til udvikling af Den Grønne Kile. Nettobevillingen tilgår anlægsreserven, Godsbanearealet (indtægtsreserve). Det bemærkes, at der vil blive fremsendt særskilt indstilling om byggemodning af de enkelte delområder i forbindelse med udarbejdelse af lokalplaner. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Bilag 2: Bilag 3: Bilag 4: Bilag 5: Oplæg til Udviklingsplan for Godsbanearealerne Oversigtskort over området Beskrivelse af salgsvilkår (LUKKET) Tillægsbevilling T Anlægsbevilling AB Tidligere beslutninger 2007: Køb af De Nordlige Godsbanearealer 2008: Aftale om Kulturproduktionscenter på Godsbanen 2012: Køb af De Sydlige Godsbanearealer Sagsnummer: 13/ Lix: 43 Byudvikling på Godsbanearealerne side 10 af 11

11 Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: Sagsbehandler: Michael Troelsen Tlf.: E-post: Byudvikling på Godsbanearealerne side 11 af 11