Lokalplan for seniorlandsby ved Hannelundsvej i Jægerspris. Endeligt vedtaget af byrådet den 29. oktober Lokalplan nr. 063

Transkript

1 Lokalplan for seniorlandsby ved Hannelundsvej i Jægerspris Endeligt vedtaget af byrådet den 29. oktober 2014 Lokalplan nr. 063

2 2 Indholdsfortegnelse Redegørelse 3 Indledning... 3 Områdets beliggenhed... 3 Baggrund og formål med lokalplanen... 4 Historie eksisterende forhold... 4 Lokalplanens indhold... 5 Forhold til anden planlægning... 5 Tilladelser mv. fra andre myndigheder Støjkonsekvensområde Lov om miljøvurdering af planer og programmer Lokalplanens bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Områdeinddeling og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Veje og stier Parkering Bebyggelsens omfang og placering Eksisterende bebyggelse Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer Lednings- og forsyningsanlæg Grundejerforening Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Bilag: Bilag 1: Lokalplanområdets afgrænsning Bilag 2: Områdets anvendelse Bilag 3: Etapedeling Bilag 4: Helhedsplan Bilag 5: Illustrationsplan

3 3 Redegørelse Indledning Områdets beliggenhed En lokalplan er en detaljeret fysisk plan for et geografisk område. Lokalplanen er bygget op af en redegørelsesdel og en lovdel. I redegørelsen beskrives planens intentioner og baggrund samt dens forhold til anden planlægning. I lovdelen fastlægges planområdets afgrænsning, konkrete bestemmelser for udnyttelse, byggeri, infrastruktur, m.v. samt planens retsvirkninger. En lokalplan skal efter reglerne i planloven annonceres og fremlægges som forslag i mindst 8 uger. I denne periode har le mulighed for at fremkomme med indsigelser og ændringsforslag til planen. Hvis planen ikke ændres væsentlig kan den herefter vedtages endeligt af Byrådet. Lokalplanens område ligger i den sydlige del af Jægerspris by. Mod øst og syd støder området op mod det åbne land, mod nord begrænses området dels af en ek-sisterende boligbebyggelse, dels af Hannelundsvej og dels af et mose- og søområde. Mod vest begrænses området af den eksisterende boligbebyggelse og Møllevej. På luftfotoet herunder er lokalplanens område vist med rød signatur. Lokalplanens område. Nord er opad.

4 4 Baggrund og formål med lokalplanen Baggrunden for udarbejdelsen af lokalplanen er, at ejeren af området har ønsket, at der på arealet kan opføres en Seniorlandsby. Idéen til seniorlandsbyen bygger på erfaringer fra opførelsen af Holbæk Seniorlandsby i Tjebberup. Seniorlandsbyen i Tjebberup blev opført i perioden med 46 boliger og lignende fælles faciliteter, som foreslået i denne lokalplan. Foto fra Holbæk seniorlandsby i Tjebberup Luftfoto af en del af Holbæk Seniorlandsby Frederikssund Byrådet har som følge af ejerens ønske i forbindelse med vedtagelsen af kommuneplan 2013 optaget det areal, hvor bebyggelsen ønskes opført, som et selvstændigt rammeområde til fremtidig byzone til boligformål. Historie eksisterende forhold Størstedelen af lokalplanens område henligger i dag som landbrugsjord og bliver dyrket som sådan. I lokalplanområdets sydvestlige hjørne ligger der en ældre minkfarm, der ikke mere i er i drift. Minkfarmen vil

5 5 Lokalplanens indhold blive nedrevet i forbindelse med områdets overgang til boligformål. Lokalplanen åbner mulighed for etablering af et nyt boligområde med tæt-lav boligbebyggelse med fællesfaciliteter for seniorer. Der åbnes for opførelse af 61 fritliggende ejerboliger, der indrettes så de er særligt ældrevenlige. De 61 boliger fordeles i 8 boliggrupper omkring adgangs- og parkeringsarealer. Lokalplanen muliggør desuden, at der i takt med at området udbygges, kan opføres en række fælles faciliteter så som gæsteværelser, café med tilhørende køkken og toiletter, fælleslokaler, værksteder, fitnesscenter m.m. Model af den planlagte seniorlandsby ved Hannelundsvej Alle boligerne opføres efter samme skabelon, men for at gøre bebyggelsen så varieret som muligt, giver lokalplanen de kommende ejere en større frihedsgrad til valg af husenes udseende i valg af materialer end det normalt ses i samlede tæt-lave boligområder. Af samme grund stilles heller ikke i lokalplanen krav om særligt farvevalg på træværk på hverken boligbebyggelse, fællesfaciliteter eller udhusbebyggelse. Lokalplanen giver desuden mulighed for at udbygningen af området kan etapedeles. Forhold til anden planlægning Kommuneplan Lokalplanens område ligger i kommuneplan 2013 i landzone, men skal overføres til byzone i forbindelse med lokalplanlægning. Området er i kommuneplanens rækkefølgeplan frigivet

6 6 til boligbyggeri tidligst i 2019, men kan under særlige vilkår frigives tidligere. Fremrykning af lokalplanlægningen for byudviklingen i området kan således ske, hvis der er fastlagt en løsning for infrastruktur og vejforsyning samt finansiering af nødvendige infrastrukturprojekter er gennemført. Udbygningsaftale og kommuneplantillæg Efter planlovens 21 kan byrådet efter anmodning fra en grundejer, indgå en udbygningsaftale med ejeren med henblik på, at fremrykke lokalplanlægningen for et område. Udbygningsaftalen kan indeholde bestemmelser om, at grundejeren helt eller delvist skal udføre eller afholde udgifterne til de fysiske infrastrukturanlæg, som skal etableres i eller uden for området for at virkeliggøre planlægningen. Fremrykning af lokalplanlægningen for et område kræver et kommuneplantillæg, der ændrer kommuneplanens rækkefølgeplan. I forbindelse med offentliggørelse af kommuneplantillæg og lokalplanforslag, skal der oplyses om, at der foreligger et udkast til en udbygningsaftale. Byrådets indgåelse af en udbygningsaftale skal vedtages samtidigt med lokalplanens endelige vedtagelse, og oplysning om aftalens indgåelse skal offentligt bekendtgøres. Kommuneplantillæg og lokalplanen kan ikke vedtages, så længe der ikke er indgået en endelig aftale mellem kommunen og grundejeren. Ejeren af området har anmodet byrådet om en udbygningsaftale om fremrykning af lokalplanlægningen for området mod at ejeren betaler de nødvendige vej- og infrastrukturanlæg for at området kan ibrugtages. Byrådet og ejeren har udarbejdet et udkast til en udbygningsaftale, der offentliggøres samtidigt med denne lokalplan samt et kommuneplantillæg, der ændrer kommuneplanens rækkefølgeplan. Kommuneplanens rammer for lokalplanlægningen inden for rammeområde B 6.15 ved Møllevej. Lokalplanens område er omfattet rammeområde B 6.15 for lokalplanlægningen og lokalplanen udfylder hele rammeområdet. På kortet herunder ses kommuneplanens afgrænsning

7 7 af rammeområde B Rammeområde B 6.15, markeret med blå streg. Det gule areal syd for rammeområdet er et perspektivareal, der eventuelt kan udbygges efter år For rammeområde B 6.15 gælder, at det kan anvendes til: Åben-lav og tæt-lav bolig med mulighed for tilhørende kollektive anlæg til brug for områdets beboere For rammeområdet gælder desuden, at den maksimale bebyggelsesprocent ikke må være højere end 30 for åben-lav og 40 for tæt-lav og at bebyggelse maksimalt må opføres i 1½ etage og højst 8,5 meters højde. Der knytter sig ud over ovenstående følgende bemærkninger til rammeområde B 6.15 for lokalplanlægningen: Fremtidig byzone. Området overføres med lokalplan til byzone. Rækkefølgebestemmelserne fastsætter, at området først kan frigives, når der er fastlagt en løsning for vejforsyning og finansiering af infrastrukturprojekter tilvejebragt jævnfør de generelle rammebestemmelser. Videre hedder det i bemærkningerne til rammeområdet: Lokalplanlægningen forudsætter nærmere helhedsplanlægning, der fastlægger den overordnede struktur for veje, stier, rekreative kiler og håndtering af overfladevand for rammeområde B 6.15 og for eventuel videre udbygning af Jægerspris i sydlig retning på lang sigt. Det skal herunder sikres, at vejforsyningen også kan betjene en eventuel boligudbygning syd for rammeområde B Området skal udformes med

8 8 udgangspunkt i den eksisterende omgivende bebyggelse, de eksisterende landskabstræk (sø, skov, indsigt til Dråby Kirke) samt muligheden for ny bynær skov mod øst og syd. Endelig hedder det i bemærkningerne til rammeområdet: Ved lokalplanlægningen skal der tilstræbes en lav befæstelsesgrad på grund af grundvandsdannelsen. Mindst 10 % af det udlagte areal reserveres til fælles friarealer. Ved disponering af området og placeringen af boliger og støjfølsomme arealer skal der tages hensyn for støjkonsekvenszonen fra Jægerspris Skydeterræn, se retningslinjekort 5.1A. Udsnit af retningslinjekort 5.1A. Den lyserøde signatur viser, hvilke dele af rammeområde B 6.15, der ligger inden for støjkonsekvenszonen fra Jægerspris Skydeterræn. Helhedsplan Som det fremgår af ovenstående bemærkninger forudsætter lokalplanlægningen, at der udarbejdes en helhedsplan m.v. for udbygningen længere mod syd før der kan vedtages en lokalplan for området. På lokalplanens kortbilag 4 er vist en helhedsplan, der viser ikke blot hvordan perspektivområdet syd for lokalplanområdet kan betjenes vej- og stimæssigt, men også hvordan der kan etableres en ny grøn landskabskile ind mod Dråby Kirke. Helhedsplanen viser også, hvordan denne lokalplans grønne struktur forlænges ind i perspektivområdet, således at der også i dette område kan indrettes anlæg til lokal afledning af regnvand (LAR) som angivet i denne lokalplan. De generelle rammer i kommuneplanen fastsætter at lokalplanlægning for områder i fremtidig byzone skal fastsætte krav om, at nyt boligbyggeri som minimum overholder det til enhver tid gældende bygningsregle-

9 9 ments krav om lavenergi. Ny boligbebyggelse i lokalplanområdet skal således opføres så bebyggelsen som minimum overholder bygningsreglementets til enhver tid gældende krav om lavenergi. Kommuneplantillæg 003 til kommuneplan for ændring af rækkefølgeplan. Kommuneplantillæg 003 ændrer kommuneplanens rækkefølgeplan. Det skal fremgå af kommuneplantillægget, at det er forudsætning for den endelige vedtagelse af kommuneplantillægget, at der foreligger en endeligt vedtaget udbygningsaftale efter planlovens 21. Spildevand Området skal tilsluttes offentlig kloak for så vidt angår husspildevand. Regnvand skal håndteres inden for lokalplanområdet gennem nedsivning og der skal godkendes et særskilt regnvandsprojekt for dette af kommunens miljøafdeling. Vandforsyning Vandforsyning af lokalplanområdet skal ske fra Frederikssund forsyning. Varmeforsyning Bebyggelsen skal opføres som lavenergibebyggelse. En lavenergibygning er en bebyggelse, hvor det kan dokumenteres, at den på tidspunkt for ansøgningen om byggetilladelsen opfylder de energirammer for energiforbrug for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet. Lavenergibygninger, som opføres i dag, er så velisolerede og energieffektive, at udgifterne til installering og tilslutning til fjernvarme og individuel naturgasforsyning vil være store set i forhold til det årlige energiforbrug. Det vil derfor ofte ikke være økonomisk attraktivt at tilslutte sig et kollektivt system. Samtidig kan det lave forbrug betyde, at det ikke er rentabelt for fjernvarme- eller naturgasselskabet at forsyne en lavenergibygning. Der er imidlertid intet til hinder for at lavenergibygninger kan tilsluttes til fjernvarme- eller naturgasforsynin-

10 10 gen, når begge parter - boligejeren og forsyningsselskabet - kan blive enige om det. Lokalplanen giver også mulighed for, at der i de fælles friarealer kan udføres solcelleanlæg som supplerende varmeforsyning. Grundvand Lokalplanområdet vurderes på baggrund af områdets udpegning som OSD (Område med Særlige Drikkevandsinteresser), anvendelsen til boliger og de fastsatte krav i kommuneplanen, at anvendelsen til boligformål ikke vil medføre en væsentlig indvirkning på grundvandsbeskyttelsen. Der sker i dag en lille til moderat infiltration til det primære magasin. Udlægget er omgivet af arealer med meget stor grundvandsdannelse, der samtidigt er NFI områder (Nitrat Følsomme Indvindingsområder). Det vurderes på baggrund heraf, infiltrationen i boligudlægget kan have en positiv indflydelse på grundvandskvaliteten. Derfor bør befæstigelsesgraden holdes lav, hvilket vil bidrage til at sikre grundvandsdannelsen. Befæstigelsesgraden i lokalplanområdet er i lokalplanområdet meget lav, idet der dels er meget store grønne fællesarealer og dels fordi vejudlæg m.v. er holdt på et arealmæssigt minimum. Boliger er desuden kendetegnet ved at have ingen eller kun ubetydelige oplag af eller anvendelse af mobile forureningskomponenter. Det vurderes på baggrund heraf, at der kun er minimal risiko for grundvandsforurening. Ændringen af arealanvendelsen fra landbrug til boliger vurderes at være en forbedring af grundvandsbeskyttelsen. Det åbne lands planlægning Af kommuneplanens analyse af landsskabskarakteren fremgår det, at området ved Over Dråby, syd for Jægerspris, er meget præget af byudvikling. Karakterområdets nøglekarakteristika med udskiftede landsbyer med fritliggende gårde er ikke tydelige. Den oprindelige struktur fra udskiftningen af Over Dråby og Nedre Dråby landsbyer er udvisket af byudvikling med parcelhusudstykninger, erhvervsbebyggelse, skole og idrætsarealer. Udbygningen af Jægerspris har udvisket områdets karaktergivende elementer og kulturhistoriske oprindelse i udskiftningstiden, samt samspillet

11 11 mellem naturgrundlag og kulturgeografi. Samlet fremstår området ved Over Dråby som karaktersvagt. Lokalplanområdet er ikke omfattet af særlige landskabelige beskyttelsesområder, geologiske interesseområder, særlige kulturhistoriske interesseområder, naturområder eller økologiske forbindelser eller skovrejsningsområder. Lokalplanens område ligger inden for indvindingsområde for vand og inden for et område med særlige drikkevandsinteresser. Områdets anvendelse til boligformål er dog ikke uforeneligt med dette. Særligt naturbeskyttelsesområde efter naturbeskyttelseslovens 3. I lokalplanområdets nordøstlige del er der registreret mose og sø efter naturbeskyttelseslovens 3. Der er i naturportalen registeret 2 tilsyn i 1981 fra det daværende Frederiksborg Amt, men der er ikke noteret fund af særlige arter. Der må ikke foretages ændringer i tilstanden af beskyttede søer. Søer der har en vandflade på over 3 ha har en søbeskyttelseslinje på 150 m. Inden for denne zone er det ikke tilladt at ændre terrænet, bygge eller plante. Den aktuelle sø er på ca. 0,9 ha, så denne regel gælder ikke for lokalplanområdet. Der må ikke foretages ændringer i tilstanden af den beskyttede mose. Det er f.eks. ikke tilladt at gødske moser. På kortet ses de beskyttede områders udstrækning. De skraverede felter er omfattet af

12 12 Naturbeskyttelseslovens 3 og områdernes tilstand må ikke ændres Lokalplanen vil ikke medføre ændringer i tilstanden af hverken søen eller moseområdet. Kirkebyggelinje En del af lokalplanens område er omfattet af en kirkebyggelinje omkring Dråby kirke. Kirkebyggelinjens udstrækning kan ses på kortbilaget herunder. Kirkebyggelinje omkring Dråby Kirke For at forhindre at der opføres bebyggelse, som virker skæmmende på kirkerne eller hindrer, at kirkerne er synlige i landskabet, er det inden for 300 meter fra en kirke forbudt at opføre bebyggelse, som er over 8,5 meter højt. I tilfælde, hvor kirken er omgivet af bymæssig bebyggelse i hele beskyttelseszonen, gælder forbuddet dog ikke. Kirkebyggelinjen er således ikke til hinder for opførelsen af den bebyggelse som lokalplanen åbner mulighed for. Note: Kystnærhedszonen omfatter landzonearealer og sommerhusområder i et ca. 3 km bredt bælte langs kysterne. Her er det hensigten, at begrænse bebyggelse og anlæg og ved nødvendig bebyggelse og anlæg at lokalisere dem, således at de påvirker kystlandskabet mindst muligt. Kystnærhedszone Lokalplanområdet ligger ca. 2.0 km fra kysten mod Isefjord og ca. 2.4 km fra kysten mod Roskilde Fjord og ligger derfor inden for kystnærhedszonen, men lokalplanens område kan ikke ses fra kysten. For områder beliggende i kystnærhedszonen gælder, at der kun må inddrages nye arealer i byzone og planlægges for arealer i landzone, såfremt der er en særlig planmæssig eller funktionel begrundelse for en kystnær placering.

13 13 For de dele af byzonerne, der ligger ud til kysterne eller indgår i et samspil med kystlandskabet, skal byrådet blandt andet vurdere de fremtidige bebyggelsesforhold med henblik på: - at ny bebyggelse indpasses i den kystlandskabelige helhed, - at der tages hensyn til bevaringsværdige helheder i bystrukturen og til naturinteresser på de omgivende arealer, og - at offentligheden sikres adgang til kysten. På luftfotoet nedenfor ses lokalplanområdets placering markeret med stjerne i forhold til kysten. Det vurderes ikke, at den anvendelse, som lokalplanen åbner mulighed for, ikke vil medføre ændringer af kystlandskabet. Lokalplanens beliggenhed er markeret med rød stjerne. Lokalplanenes område kan således ikke ses fra kysten eller fra nogen af fjordene, dels på grund af foranliggende bebyggelse eller foranliggende skove. Den planmæssige og funktionelle begrundelse for placeringen af seniorboligerne er, at der er et simpelt behov for sådanne i den nordlige del af Hornsherred og at boligerne her kan placeres tæt på privat og offentlig service samt offentlig bustrafik. Jordforurening Matriklerne omfattet af lokalplanen er ikke kortlagt som forurenede i henhold til Jordforureningsloven. I tilfælde af, at der konstateres jordforurening under

14 14 byggeprocessen, skal der foretages forureningsundersøgelser, og grundene skal frigives til anvendelse. er myndighed på området og skal ansøges om frigivelse af grundene til fortsat følsom arealanvendelse. Jordflytning Siden 1. januar 2008 har al jord indenfor byzonen været områdeklassificeret i henhold til Jordforureningsloven. Jord i et områdeklassificeret område betragtes som lettere forurenet jord, hvor der er pligt til at anmelde flytning af jord, så spredning af forurening undgås. For jord fra områder ikke omfattet af områdeklassificeringen gælder andre vilkår i forbindelse med flytning. Se kommunens hjemmeside for nærmere oplysninger om jordflytning. Med denne lokalplan overføres landzonejord til byzone og området vil derfor som udgangspunkt være områdeklassificeret i henhold til reglerne for områdeklassificering. I forbindelse med en nuancering af områdeklassificeringen har imidlertid ved et regulativ undtaget visse områder indenfor byzonen, ligesom enkelte områder udenfor byzonen er inddraget i områdeklassificeringen. Den til enhver tid gældende områdeklassificering fremgår af kommunens digitale kort på Tilladelser mv. fra andre myndigheder Støjkonsekvensområde 2 små arealer i lokalplanens nordvestlige område er omfattet af støjkonsekvensområdet fra forsvarets skydeterræn ved Jægerspris. De 2 områder omfatter arealer, der i lokalplanen er udlagt til fælles grønne områder. Støjkonsekvensområdet omfatter således hverken bebyggelse eller private haver. Støjkonsekvensområdet i det nordvestlige hjørne af lokalplanområdet. Selvom støjkonsekvensområdet ikke omfatter boligerne eller disses primære udendørs opholdsarealer, skal

15 15 Forsvarsministeriet give tilladelse til vedtagelse af lokalplanen, idet ministeriet skal påse, at udbygning i lokalplanområdet ikke vil bevirke en indskrænkelse af forsvarets nuværende og fremtidige aktiviteter på Jægerspris øvelsesterræn. Fortidsminder Findes der under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet, i medfør af museumslovens 27, standses i det omfang det berører fortidsmindet. Fundet skal straks anmeldes til Roskilde Museum. Det anbefales, at der foretages arkæologisk prøvegravning i området forud for iværksættelse af anlægsarbejder. Lov om miljøvurdering af planer og programmer I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer skal der ske en miljøvurdering af planer, der kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Ordet miljø dækker i denne forbindelse et bredt spekter af forhold omkring natur, ressourceforbrug, levevilkår for mennesker m.v. Lovens formål er at fremme en bæredygtig udvikling. I forbindelse med udarbejdelse af lokalplaner skal der altid foretages en vurdering (screening) af, hvorvidt der er behov for at udarbejde en miljøvurdering eller ej. har ud fra en screening af nærværende lokalplan draget den konklusion, at lokalplanen ikke indebærer at der skal gennemføres en miljøvurdering, idet lokalplanen kun omfatter et mindre område på lokalt plan, ikke fastlægger rammer for projekter omfattet af lovens bilag 3 og 4, ikke påvirker et udpeget naturbeskyttelsesområde og ikke fastlægger rammer for projekter som må antages at få en væsentlig indflydelse på miljøet.

16 16 1. Lokalplanens formål Lokalplanens formål er, Lokalplanens bestemmelser Med hjemmel i lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009) fastsættes følgende bestemmelser for det område der er beskrevet i 2. Til lokalplanen knytter sig 5 bilag. at åbne mulighed for at opføre 61 helårsboliger som tæt-lav boligbebyggelse med fællesfaciliteter for seniorer. at fastlægge principielle retningslinjer for byggeriet placering på de enkelte parceller med hensyn til udformning og størrelse, der tillader en vis variation. at fastlægge principielle retningslinjer for byggeriets udseende, så der gives mulighed for stor variation i byggeriets ydre fremtræden og at sikre gode handicapvenlige adgangs- og parkeringsforhold i forhold til bebyggelsen. 2. Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1, og omfatter følgende ejendomme: Matr. nr.14f og del af matr.nr.14e, begge Neder Dråby By, Dråby. Lokalplanen omfatter desuden alle parceller der efter den 6. november 2013 udstykkes fra disse ejendomme. 3. Områdeinddeling og zonestatus 3.1 Lokalplanområdet ligger i landzone. Med bekendtgørelsen af den endeligt vedtagne lokalplan overføres lokalplanens område til byzone. 3.3 lokalplanens område opdeles i 2 delområder, I og II som vist på kortbilag Udbygningen af lokalplanens område, herunder anlæg af veje, kan ske i etaper som vist på kortbilag Områdets anvendelse Note til 4.1: Selv om anvendelsen fastlægges til helårsbeboelse, kan der drives visse former for erhverv i boligerne (fx lægepraksis, frisørvirksomhed, dagpleje), når erhvervet udøves af beboerne uden fremmed medhjælp, og ejendommens og 4.1 Delområde I må kun anvendes til helårsboliger som tæt/lav bebyggelse. 4.2 Ny boligbebyggelse inkl. fælleshus og lignende skal opføres så bebyggelsen som minimum overholder bygningsreglementets til enhver tid gældende krav om lavenergibebyggelse

17 17 kvarterets præg af boligområde i øvrigt fastholdes. Den type virksomhed kræver ikke tilladelse i henhold til planloven. 4.3 Inden for delområde I må der maksimalt opføres eller indrettes 61 boliger. 4.4 Inden for delområde II kan der opføres kollektive anlæg til brug for områdets beboere. 4.5 I delområde II må der ud over de i 4.2 nævnte helårsboliger i forbindelse med fællesfaciliteterne indrettes eller opføres 4 gæsteboliger. 5. Udstykning 5.2 Udstykning af boligparceller skal foretages i overensstemmelse med den på kortbilag 2 viste udstykningsplan. 5.3 Boligparcellerne skal udstykkes med en mindste grundstørrelse på 200 m 2 og højeste grundstørrelse på 300 m Veje og stier 6.1 Vejadgangen til lokalplanområdet skal ske fra punkt markeret med pil på Hannelundsvej som vist i på kortbilag Inden for lokalplanens område skal der udlægges vejareal til vejene A-B, C-D, E-F og G-H, alle i 9 meters bredde, som vist på kortbilag Inden for de i 6.2 nævnte vejarealer skal vejen A-B anlægges med en kørebanebredde på 5,0 meter. Vejene C-D, E-F og G-H skal anlægges med kørebanebredde på 4,5 meter. Kørebanerne skal anlægges midt i de udlagte vejarealer. 6.4 På tværs af vejene og mellem de enkelte boligetaper ud til Møllevej skal der udlægges areal til stierne a-b og c-d i en bredde af 3 meter, som vist på kortbilag Hvis de i 6.4 nævnte stiarealer anlægges, skal stierne a-b og c-d udføres med en bredde på 1,5 meter inden for udlægget. 7. Parkering 7.1 For hver boligetape i delområde I skal der anlægges en fælles parkeringsplads med 1½ parkeringsplads for hver bolig. Hver 3. parkeringsplads skal som minimum udføres som handicappladser med mål på 3,5 x 5 meter. 7.2 I delområde I skal parkeringspladserne placeres som vist på kortbilag 2.

18 I forbindelse med fællesfaciliteterne i delområde II skal der anlægges 18 parkeringspladser i princippet som vist på kortbilag 2. 6 af parkeringspladserne skal som minimum udføres som handicapplads med mål på 3,0 x 5 meter og mindst 2 af parkeringspladserne skal udføres som plads til kassebil med lift med mål på 4.5 x 8 meter. Tegning, der viser dimensioner på forsænket areal mellem adgangsarealer og parkeringspladser som nævnt i 7.4 Tegning der viser dimensioner på parkeringspladserne som nævnt i 7.1 og For alle parkeringspladser gælder det, at overgangen mellem fortove og andre adgangsarealer, der er ude af niveau med parkeringspladsens niveau, skal forsænkes. Det forsænkede areal skal som minimum have en bredde på 1,0 meter og må ikke have en hældning på over 1:10 Kanten mellem det forsænkede niveau og parkeringspladsens niveau må makismalt være 30 mm, så den kan passeres af personer i kørestol. Kanthøjden skal bevares af hensyn til synshandicappede, som kan følge den med en hvid stok, fx langs en kantsten.

19 19 8. Bebyggelsens omfang og placering Note til 8.1: 8.1 De enkelte boliger i delområde I og disses udhuse skal placeres omkring parkeringspladser i princippet som vist på kortbilag 2. Udhusene kan dog også placeres individuelt ved hvert hus. 8.2 Udhusene kan enten placeres som et samlet byggeri eller i forbindelse med hver enkelt bolig. 8.3 Affaldsgårde for de enkelte boliggrupper skal placeres som i princippet vist på kortbilag 2. Tegningen viser princippet i boliggruppernes placering omkring parkeringspladsen. Her vist med udhusene som et samlet byggeri. På tegningen herunder er udhusene vist ved hver enkelt bolig. 8.4 Boligbebyggelsen (inklusive tagudhæng) i delområde A skal opføres inden for de på kortbilag 2 viste byggefelter på 12,95x7,43 meter. 8.5 Til hver bolig kan der bygges en karnap på maksimalt 10 m2, som skal placeres inden for de på kortbilag 2 angivne byggefelter. 8.6 Bebyggelsen i delområde I må kun opføres i 1 etage og bebyggelsens facadehøjde må ikke overstige 3.5 meter. Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 meter over terræn. Note til 8.3: Bebyggelsen behøver ikke at udfylde hele byggefeltet, så der gives her en mulighed for en variation i husenes størrelse. 8.7 Bebyggelsen i delområde I skal udføres med symmetriske sadeltage med en taghældning på 45 grader. 8.8 Fællesfaciliteterne i delområde II placeres i princippet som vist på kortbilag Den samlede bebyggelsesprocent inden for lokalplanens område må ikke overstige 40. Bebyggelsesprocenten for de enkelte fremtidige parceller må gerne være højere, dog maksimalt Eksisterende bebyggelse 9.1 Den eksisterende minkfarm, som ligger i den sydvestligste del af lokalplanområdet som vist på kortbilag 1, skal nedrives og bortkøres inden byggemodning af grunden igangsættes. 10. Bebyggelsens udseende Note til 10: Mens husenes dimensioner i delområde A på forhånd er defineret i præcise volumener som angivet i , gi-ves der med hensyn til den ydre fremtræden et stort spillerum for individuelle variationer på det enkelte hus. Også med hensyn til udhusenes udseende er der mulighed for variation mellem de 10.1 Ydervægge på de enkelte boliger og fælleshuse skal være opført i blank mur i lertegl Tage skal dækkes af lerteglsten eller betontagsten. Der må ikke anvendes glaserede tegl eller andre blanke eller reflekterende tagstenstyper Facader på udhusbebyggelsen skal opføres i træ, beklædt enten som ét på to eller som klinkbe-

20 20 enkelte boligetaper. klædt Tage på udhusbebyggelsen kan enten udføres med fladt tag eller som sadeltag beklædt med lerteglsten eller betontagsten. 11. Ubebyggede arealer 11.1 De ubebyggede arealer skal indrettes efter hovedprincipperne som vist på illustrationsplanen på kortbilag Den eksisterende beplantning langs Møllevej som vist på kortbilag 2 skal bevares Der kan i de 11.1 nævnte friarealer anlægges fælles nedgravede solcelleanlæg Buskbeplantninger omkring de enkelte parceller og omkring solcelleanlæg skal være klippede bøgehække med maksimalt 120 cm s højde Ud over de i 11.4 nævnte bøgehække må der ikke hegnes mellem parceller/boliggrupper og friarealer Inden for de ubebyggede arealer mellem husrækkerne skal der placeres anlæg til håndtering af overfladevand Solitære træer, som plantes i fællesarealer skal være forskelligartede frugttræer Træer, der plantes på parkeringsarealer, skal være ensartede for hver boliggruppe/etape, men må gerne være forskellige de enkelte grupper/etaper imellem. 12. Lednings- og forsyningsanlæg 12.1 El- og teleledninger skal udføres som jordkabler Bebyggelsen kan fjernvarmeforsynes fra Jægerspris Kraftvarmeværk Bebyggelsen skal tilsluttes offentlig kloak for så vidt angår husspildevand. Overfaldevand skal håndteres inden for lokalplanens område ved etablering af nedsivningsanlæg eller lignende i de grønne områder mellem bebyggelserne Bebyggelsen skal tilsluttes vandforsyning fra Frederikssund Forsyning.

21 21 Note til 12.5: Tegningen viser placering af affaldsrum ved ind- kørslen til boliggruppe.(nb: Nord er nedad på tegningen.) 12.5 Fælles renovationscontainere skal placeres ved starten af hver boliggruppe ud til kørebanen bag afskærmende vægge udført med samme træbeklædning som boliggruppens udhuse Vej-, parkerings- og stibelysning skal udføres som 80 cm høje parklamper Udendørs synlige antenner må ikke opsættes på bygningerne. Parabolantenner må dog opsættes på terræn, hvis højden ikke overstiger 1,8 meter over det omgivende terræn. 13. Grundejerforening 14.1 Inden for lokalplanens område skal der oprettes en grundejerforening senest når 1/3 af boligerne er taget i brug. Denne grundejerforening skal have medlemspligt for samtlige boliger inden for lokalplanens område Grundejerforeningen skal forestå etablering, drift og vedligehold af fællesområder og fælleshuse, kørebaner, parkeringspladser, affaldskure og udhuse Grundejerforeningernes vedtægter skal godkendes af byrådet. 14. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplanen gælder også for forhold der ikke kræver byggetilladelse, fx opførelse af carporte, skure og lign. samt hegn og beplantning. Lokalplanens retsvirkninger 1. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må de ejendomme der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre der er indeholdt i planen. 2. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., med mindre Byrådet skønner, at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens 19 og 20).

22 22 3. I henhold til planlovens 47 er der mulighed for at ekspropriere ejendomme eller rettigheder over ejendomme når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for realisering af lokalplanen. 4. I henhold til planlovens 18 fortrænger lokalplanen privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med planen. 5. I lokalplanens 13.1 stilles krav om tilslutning til kollektiv varmeforsyning som betingelse for ibrugtagen af ny bebyggelse. For bebyggelse der opføres som lavenergibebyggelse, har Byrådet efter Planlovens 19, stk. 4, pligt til at dispensere fra dette krav og efter 20, stk. 2, nr. 3, gives dispensationen uden naboorientering. 6. Ved lokalplanen overføres arealer der anvendes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage til byzone. Det betyder, at ejeren, jf. Planlovens 47a, inden 4 år kan kræve arealet overtaget af kommunen mod erstatning. Dog er det en betingelse, at arealet fortsat bruges til landbrug mv. på det tidspunkt det kræves overtaget. Vedtagelsespåtegning Således endeligt vedtaget af Frederikssund Byråd. Frederikssund, den 29. oktober John Schmidt Andersen borgmester / Ole Jacobsen kommunaldirektør

23 23

24 24

25 25

26 26

27 27 Kortbilag 5: Illustrationsplan:

28 Dato for bekendtgørelsen er den 7. november 2014 Bekendtgørelse af endeligt vedtaget lokalplan 063 for Seniorlandsby, kommuneplantillæg 003 samt betinget udbygningsaftale. Byrådet har den 29. oktober 2014, endeligt vedtaget lokalplan nr. 063, kommuneplantillæg nr. 003 og en dertil hørende udbygningsaftale for et område ved Hannelundsvej i Jægerspris. Lokalplanen og kommuneplantillægget åbner mulighed opførelse af et nyt boligområde med 61 boliger, der indrettes så de er særligt ældrevenlige. Der åbnes desuden for, at der kan opføres fællesfaciliteter for seniorer i forbindelse med boligerne. Kort over området for lokalplan nr. 063 og tillæg nr. 003 til Kommuneplan De 2 planer samt forslaget til udbygningsaftale har været fremlagt i offentlig høring fra 4. juli 2014 til og med 29. august Der er i høringsperioden indkommet 4 henvendelser vedrørende lokalplanen m.v. På baggrund af de indkomne henvendelser er lokalplanen blevet ændret, så lokalplanens 6.5 ændres fra: Inden for de i 6.4 nævnte stiarealer skal stierne a-b og c-d udføres med en bredde på 1,5 meter til: Hvis de i 6.4 nævnte stier anlægges, så skal stierne a-b og c-d udføres med en bredde på 1,5 meter inden for udlægget.

29 På baggrund af byrådets ønske om, at bebyggelsen skal opføres som lavenergibebyggelse er lokalplanens redegørelse om varmeforsyning blevet ændret, så det nu fremgår, at bebyggelsen skal opføres som lavenergibebyggelse og den her udover kan varmeforsynes fra Jægerspris Kraftvarmeværk. Lokalplanens 12.2 er ændret, således at det fremgår, at bebyggelsen kan fjernvarmeforsynes og ikke skal fjernvarmeforsynes fra Jægerspris Kraftvarmeværk. Lokalplanens 13 om tilslutningspligt til fjernvarme er udtaget af planen i helhed. Endeligt er byggefelterne i lokalplanens 8.5 for boligbebyggelsen justeret med 12 cm således at byggefelterne bliver på x 7.43 meter, så der er sikret plads til yderligere isolering. Der er ikke foretaget ændringer i det endeligt godkendte kommuneplantillæg i forhold til det forslag der blev offentliggjort den 4. juli Dette gælder også for udbygningsaftalen. Når lokalplanen er offentligt bekendtgjort, må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planernes bestemmelser, med mindre der forinden er meddelt dispensation til det. Byrådets endelige vedtagelse af lokalplan og kommuneplantillæg kan, hvad angår retlige forhold påklages til Natur- og Miljøklagenævnet inden for 4 uger fra den offentlige bekendtgørelse, dvs. indtil den 5. december Klagen bedes sendt til, så vidt muligt elektronisk på planogmiljoe@frederikssund.dk. Alternativt bedes klagen fremsendt til Frederikssund Kommune, Plan & Miljø, Torvet 2, 3600 Frederikssund Efter modtagelse af klagen videresender Deres klage til Natur- og Miljøklagenævnet. Det er en betingelse for Natur- og Miljøklagenævnets behandling af klagen, at De indbetaler et gebyr på 500 kr. De vil modtager en opkrævning på gebyret fra Natur- og Miljøklagenævnet, når nævnet har modtaget klagen fra. De skal benytte denne opkrævning ved indbetaling af gebyret. Natur- og Miljøklagenævnet modtager ikke check eller kontanter. Natur- og Miljøklagenævnet påbegynder behandlingen af klagen, når gebyret er modtaget. Betales gebyret ikke på den anviste måde og inden for den fastsatte frist på 14 dage, afvises klagen fra behandling. Vejledning om gebyrbetalingen og øvrige detaljer om gebyrregler kan findes på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside Såfremt De ønsker at indbringe sagen for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra den offentlige bekendtgørelse. Planerne kan ses på bibliotekerne, Administrationscenter Slangerup samt på kommunens hjemmeside Frederikssund Byråd