ANDELSBOLIGFORENINGEN ØBROCENTRET ÅRSRAPPORT 2009/10

Transkript

1 ANDELSBOLIGFORENINGEN ØBROCENTRET ÅRSRAPPORT 2009/10

2 INDHOLD Side Ledelsesberetning Foreningsoplysninger 2 Bestyrelsens beretning 3 Påtegninger Bestyrelsens og administrators påtegning 4 Den uafhængige revisors påtegning 5 Årsregnskab 1. juli 30. juni Anvendt regnskabspraksis 6 Resultatopgørelse 8 Balance 30. juni 9 Noter 11 Diverse opgørelser Opgørelse af andelens værdi 17 Opgørelse af skattepligtig indkomst 18 1

3 FORENINGSOPLYSNINGER Foreningen Andelsboligforeningen Øbrocentret Østerbrogade , Langesund København Ø Hjemsted: København Regnskabsår: 1. juli 30. juni Bestyrelse Rune Theill Knudsen, formand Lis Ragborg Lonny Bech Sørensen Rasmus Juul Jørgensen Mads Jørgensen Revision Chr. Mortensen Revisionsfirma Statsautoriseret Revisionsinteressentskab Adelgade København K Administrator Advokatfirmaet Carl H. Petersen H.C. Andersens Boulevard København V 2

4 BESTYRELSENS BERETNING Aktivitet Andelsboligforeningens aktiviteter består i at drive andelsboligforeningen samt eje og administrere foreningens ejendom, matr.nr Udenbys Klædebo Kvarter, beliggende Østerbrogade , Langesund 8-10, 2100 København Ø. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Udviklingen i foreningens drift har været positiv. Egenkapitalen er negativ grundet en værdiregulering på kr vedrørende renteswappen. Usikkerhed ved indregning og måling Beregning af andelskronen er sket på baggrund af reglerne i Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Beregningen kan enten tage udgangspunkt i anskaffelsesprisen, handelsværdien som udlejningsejendom (valuarvurdering) eller kontant ejendomsværdi. I den udstrækning markedsrenter ændrer sig eller ejendommenes forhold i øvrigt ændres, kan ejendommenes værdi tilsvarende ændre sig. Endvidere kan en vurdering, foretaget af en anden valuar, eller revurdering af den offentlige ejendomsvurdering føre til en anden beregning af andelskronen. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter 30. juni 2010 indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for foreningens finansielle stilling. 3

5 BESTYRELSENS OG ADMINISTRATORS PÅTEGNING Bestyrelse og administrator har dags dato aflagt årsrapporten for 2009/10 for Andelsboligforeningen Øbrocentret. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultatet. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 2. november 2010 Rune Theill Knudsen Lis Ragborg Lonny Bech Sørensen Rasmus Juul Jørgensen Mads Jørgensen Administrator Advokatfirmaet Carl H. Petersen Årsrapportens godkendelse Således forelagt og vedtaget på foreningens ordinære generalforsamling den / Dirigent: 4

6 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Øbrocentret Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Øbrocentret for regnskabsåret 1. juli juni 2010 omfattende anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, samt ledelsesberetningen. Årsregnskabet og ledelsesberetningen udarbejdes efter årsregnskabsloven med visse tilpasninger, lov om andelsboligforeninger og foreningens vedtægter. Vi har ikke revideret de anførte budgettal. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet og ledelsesberetningen. Bestyrelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven, og en ledelsesberetning, der indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge et årsregnskab og en ledelsesberetning uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vort ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet og ledelsesberetningen på grundlag af vor revision. Vi har udført vor revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsregnskabet og ledelsesberetningen ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsregnskabet og i ledelsesberetningen. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet og ledelsesberetningen, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede samt for udarbejdelse af en ledelsesberetning, der indeholder en retvisende redegørelse, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af bestyrelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet og ledelsesberetningen. Det er vor opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2010 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. juli juni 2010 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, samt at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med årsregnskabsloven med visse tilpasninger, lov om andelsboligforeninger og foreningens vedtægter. København, den 2. november 2010 Chr. Mortensen Revisionsfirma Statsautoriseret Revisionsinteressentskab Bent Kofoed statsautoriseret revisor 5

7 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Regnskabsgrundlaget Årsrapporten for 2009/10 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse A- virksomheder. Herudover har foreningen valgt at følge reglerne for klasse B om bestyrelsesberetningen, jf. årsregnskabslovens 77. Årsrapporten er aflagt efter samme praksis som foregående år. Årsrapporten er aflagt i danske kroner. Om den anvendte regnskabspraksis kan i øvrigt oplyses følgende: RESULTATOPGØRELSEN Indtægter Boligafgift og lejeindtægt er indregnet i resultatopgørelsen til den på generalforsamlingen fastsatte leje. Alle indtægter vedrørende regnskabsåret er medtaget. Øvrige indtægter er indregnet med fuld periodisering. Udgifter Øvrige udgifter består af ejendomsomkostninger, vedligeholdelsesomkostninger, renholdelsesomkostninger, lønomkostninger og administrative omkostninger m.v. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og omkostninger, markedsværdiregulering af rente swapaftale m.v.. Skatter Årets skat, som består af årets aktuelle skat, indregnes i resultatopgørelsen som den del, der kan henføres til årets resultat. 6

8 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS BALANCEN Materielle anlægsaktiver Ejendommen er optages til kostpris med tillæg af foretagne forbedringer. Der afskrives ikke på bygninger. Det bør bemærkes, at ejendommens bogførte værdi ikke nødvendigvis er lig med ejendommens handelsværdi. Handelsværdien vil kunne fastsættes ved en uvildig vurdering af ejendommen. Installationer og driftsmidler optages til anskaffelsessum fratrukket akkumulerede afskrivninger. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Selskabsskat Aktuelle skatteforpligtelser indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for eventuelt betalt acontoskatter. Der er ikke afsat udskudt skat på salg af udlejede lejligheder i henhold til det under eventualforpligtelser anførte. Gældsforpligtelser Gæld måles til den nominelle restgæld på balancedagen. Prioritetsgæld måles til kursværdi på balancedagen. Renteswap måles til markedsværdien på balancedagen. 7

9 RESULTATOPGØRELSE FOR 1. JULI 30. JUNI Realiseret Realiseret Budget Note 2009/ / /10 Boligafgifter Lejeindtægter Diverse indtægter INDTÆGTER I ALT Ejendomsskat m.v Ejendomsomkostninger Administrationsomkostninger m.v Vedligeholdelsesomkostninger Vaskeriregnskab Viceværtsomkostninger Finansielle indtægter Finansielle omkostninger UDGIFTER I ALT DRIFTSRESULTAT Afsat skat ÅRETS RESULTAT

10 BALANCE PR. 30. JUNI AKTIVER Note Ejendommen matr.nr. 5094, Udenbys klædebo Igangværende facaderenovering Driftsmidler Materielle anlægsaktiver ANLÆGSAKTIVER Restancer Mellemregning andelshavere ved salg Tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter Tilgodehavender Likvide beholdninger OMSÆTNINGSAKTIVER AKTIVER

11 BALANCE PR. 30. JUNI PASSIVER Note Andelskapital Overført resultat EGENKAPITAL Prioritetsgæld Renteswap aftale Langfristede gældsforpligtelser Deposita og forudbetalt leje Mellemregning andelshavere ved salg Kassekredit Nykredit bank Forudbetalt boligafgift og leje Mellemregning administrator Varmeregnskab 2009/ Varmeregnskab 2010/ Anden gæld Kortfristede gældsforpligtelser GÆLDSFORPLIGTELSER PASSIVER Pantsætninger og eventualforpligtigelser 18 10

12 NOTER Realiseret Realiseret Budget 2009/ / /10 1 BOLIGAFGIFTER Boligafgifter LEJEINDTÆGTER Lejeindtægter, boliger Lejeindtægter, erhverv Lejeindtægter, garager / parkeringspladser DIVERSE INDTÆGTER Antenneindtægter Regulering varme erhvervslejere Indbetalinger fællesarbejde Diverse EJENDOMSOMKOSTNINGER Forsikringer Vandafgifter ABF kontingent El

13 NOTER Realiseret Realiseret Budget 2009/ / /10 5 ADMINISTRATION M.V. Administrationshonorar Advokathonorar Revisionshonorar Revisionshonorar, regulering tidligere år Diverse honorarer og kontingenter Porto, bankgebyrer m.v Møder og generalforsamling m.v Kontorartikler m.v Vand og varmeregnskab Telefon Godtgørelse bestyrelse Tab husleje og varme m.v Handelsværdi vurdering Vurdering erhvervslejemål Tab, lukkede forsikringssager Tab, oprydning gamle mellemregninger m.v VEDLIGEHOLDELSE VVS Elektriker Centralvarmeanlæg Glarmester Tømrer og snedker Malerarbejde Renovering Gårdanlæg, maskiner m.v Elevatorer, service og vedligeholdelse m.v Porte Altaner Tag Diverse ejendom Istandsættelse vejareal Ventilationsanlæg Hårde hvidevarer Postkasseanlæg Diverse

14 NOTER Realiseret Realiseret Budget 2009/ / /10 7 VASKERIREGNSKAB Vaskeriindtægter Serviceabonnementer Vedligeholdelse Afskrivninger VICEVÆRTOMKOSTNINGER OG RENHOLDELSE Gager m.v Trappevask Lønsumsafgift Container m.v Øvrig renholdelse Vask af dørmåtter FINANSIELLE INDTÆGTER Renter Nykredit Bank Renter GI FINANSIELLE OMKOSTNINGER Renter Nykredit Bank Renter Nykredit prioritetslån Renter renteswap Renter diverse

15 NOTER MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER Ejendommen matr Udenbys klædebo Anskaffelsespris Stiftelsesomkostninger Tilgang forbedringer 0 0 Regnskabsmæssig værdi 31. december Driftsmidler Anskaffelsessum Afskrivninger primo Årets afskrivninger Regnskabsmæssig værdi 31. december TILGODEHAVENDER Forsikringssager Vurderingshonorarer m.v PERIODEAFGRÆNSNINGSPOSTER Periodiseret bygningsforsikring Periodiserede serviceabonnement vaskeri Periodiseret vaskeriindtægt Andre periodiseringer

16 NOTER LIKVIDE BEHOLDNINGER Kassebeholdning Nykredit bank Grundejernes investeringsfond EGENKAPITAL Andelskapital Saldo primo Årets tilgang Reserver Saldo primo Kursregulering prioritetsgæld til dagsværdi Opskrivning ejendom til dagsværdi 0 0 Markedsværdi rente swap aftale primo Markedsværdi rente swap aftale årets regulering Indbetalt merværdi første gangs salg Årets resultat

17 NOTER 16 PRIORITETSGÆLD Restgæld Kursværdi Renter Nykredit Markedsværdi renteswap aftale ANDEN GÆLD Revisionshonorar Trappevask A-skat Arbejdsmarkedsbidrag Feriepenge Honorar Ista Service centralen A/S Atp Pensionsbidrag Herbert Madsens eftf. ApS Diverse skyldige omkostninger PANTSÆTNINGER OG EVENTUALFORPLIGTIGELSER Der er ingen pantsætninger tinglyst udover prioritetsgælden. Andelsboligforeninger skal beskattes efter ejendomsavancebeskatningsloven, når der sker overgang af foreningens sidste lejemål fra erhvervsmæssig anvendelse (udlejet lejlighed) til skattefri anvendelse (andelslejlighed). Skattepligten omfatter den del af ejendomsavancen, som forholdsmæssigt kan henføres til de lejligheder, som i perioden fra foreningens stiftelse til udgangen af det indkomstår, hvori det sidste lejemål skifter status og kan således udgøre et væsentligt skattetilsvar, som ikke fremgår af årsregnskabets balance og derved ikke er indregnet i beregningen af andelenes værdi. 16

18 ANDELENS VÆRDI Beregning af andelens værdi i henhold til 5 stk. 2 c i lov om andelsboligforeninger og andre bofællesskaber. Egenkapital pr. 30. juni Offentlig ejendomsvurdering pr. 1. oktober Igangværende renovering ej med i vurdering Bogført værdi pr. 30. juni 2010 incl. igangværende renovering Bogført værdi realkredit gæld og renteswap pr. 30. juni Kursværdi prioritetsgæld og renteswap pr. 30. juni Hensættelse til fremtidig vedligeholdelse 0 REGULERET FORMUE PR. 30. JUNI Andelsindskud Foreningens formueandel i øvrigt Andelskronen pr. 30. juni 2010 udgør 2,34 Andelskronen pr. 30. juni 2009 udgjorde 7,64 17

19 OPGØRELSE AF SKATTEPLIGTIG INDKOMST Samlede udgifter ifølge regnskab Markedsværdiregulering af renteswap Afskrivning installationer Direkte omkostninger lejere Tab, oprydning gamle mellemregninger m.v Diverse indtægter Fradragsberettigede nettoudgifter til fordeling Fordeling af nettoudgifter Boligafgift Lejeindtægt x Fordeling Lejeindtægt Direkte omkostninger lejere Andel af fordelte udgifter SKATTEPLIGTIG INDKOMST FØR UNDERSKUD TIDLIGERE ÅR Anvendt underskud fra tidligere år 0 SKATTEPLIGTIG INDKOMST Installationer Anskaffelsessum Afskrivninger primo Årets afskrivninger Afskrivninger i alt Fremførbare underskud Saldo primo Årets tilgang flp/ils 18