af HE-rapporten. Ved skønsmødet var det tørvejr. Øvrige forhold: Oversigt tidsforløb i sagen bemærkninger Hændelsesforløbet :

Transkript

1 Skønsmandens erklæring 8043 Oversigt over klagepunkter: Pkt.1 Dæk mod krybekælder er ikke udført korrekt. Dampspærre er placeret på undersiden af isolering (den kolde side). Følgeskader i form af lugtgener i huset er oplyst evt. pga skimmel. Udskiftning af dækkonstruktionen. Kr Pkt. 2 Utilstrækkelig ventilation i krybekælderen og ikke jævnt fordelt ventilation i kælder. Ovennævnte medfører værdiforringelse og helbredsrisiko. Etablering af øget ventilation. Kr Klagers påstand: Ad pkt.1 Udskiftning af dækkonstruktionen. Ad pkt.2 Etablering af øget ventilation. Den bygningssagkyndiges forklaring: Henviser til at krybekælderen kun er besigtiget fra inspektionslemmen og at der ikke sås tegn på skader. Afviser at have begået fejl.

2 Vejret på besigtigelsestidspunktet: Øvrige forhold: Oversigt tidsforløb i sagen bemærkninger Vejrforhold er ikke oplyst ved udarbejdelsen af HE-rapporten. Ved skønsmødet var det tørvejr. Hændelsesforløbet : - Tilstandsrapporten er udført/dat. xx.xx Købsaftale ca. 2 mdr. efter xx.xx med senere overtagelse. - Ejendommen er overtaget af køber/klager d. xx.xx Lugtgener vinter 2007/ Klage indgået til Ankenævnet for Huseftersyn d. xx.xx Div. bilag/breve.

3 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Der kunne konstateres følgende: Pkt.1 Dæk mod krybekælder er ikke udført korrekt. Dampspærre er placeret på undersiden af isolering (den kolde side). Følgeskader i form af lugtgener i huset er oplyst - evt. pga skimmel. Udskiftning af dækkonstruktionen. Kr Ejendommen er en villa fra 1965 som er opført i murværk. Der er krybekælder under hele huset bortset fra et mindre kælderrum. Etageadskillelsen mellem krybekælderen og stueetagen er opført med bærende etagebjælker øverst i konstruktionen er et trægulv mellem bjælker er placeret isolering og nederst er opsat en plast ( ca. 0,1 mm PE) som visse steder fastholder den mellemliggende isolering. Fra kælderrummet er en lem til krybekælderen. Lemmen som er ca. 60cm*60 cm er placeret ca. 1,5 m over kældergulvet. Nederst umiddelbart indenfor lemmen forløber rørinstallationer. Frihøjden i krybekælderen er ca. 80 cm. ( se fotos af placering af lem til krybekælder) Det vurderes korrekt under hensyn til adgangsforhold kun at besigtige krybekælderen fra lemmen. Ved åbning af lem til krybekælderen kan en del af krybekælderen og undersiden af etageadskillelsen mod stueetagen ses i et område indenfor lemmen. Endvidere kan ses skillevægge og opklodsninger i krybekælderen. Følgende er synligt fra lemmen og bemærkes ved skønsmødet : 1. Der er monteret plast på undersiden af isoleringen plast er flere steder hullet og defekt. 2. Isoleringen er ikke korrekt fastholdt med spredt forskalling eller ståltråd men hænger /understøttes af plast mod krybekælderen. 3. Der ses uisolerede rør i krybekælderen varme- og vandrør. 4. Der henligger visse steder affald i bunden af krybekælderen. (der er udstøbt med beton i bunden af krybekælderen) 5. Der kunne konstateres lidt klam lugt

4 i krybekælderen når man stak hovedet indenfor i krybekælderen gennem lemmen dette er ikke usædvanligt i denne type konstruktioner med den givne alder. 6. Der kunne stedvis konstateres spor efter kondens på den nederste plast og i isolering. 7. Der kunne ikke konstateres trænedbrydning i krybekælderen. 8. Der kunne ikke konstateres usædvanlig lugt indvendigt i beboelsen i stueetagen Pkt. 2 Utilstrækkelig ventilation i krybekælderen og ikke jævnt fordelt ventilation i kælder. Ovennævnte medfører værdiforringelse og helbredsrisiko. Etablering af øget ventilation. Kr Ved skønsmødet kunne konstateres følgende vedr. ventilationsforhold: 3 stk ventilationsriste i gavl mod haven (vest)). Mål ca. 23 cm * 6 cm (hul arealet udgør ca. 50%) 1 stk tilsvarende ventilationsrist mod nord. 1 stk ventilationshul fra garagen til krybekælderen. ( hul ca. 23 cm * 6 cm ) uden rist.) Der er ingen ventilationsriste til krybekælderen mod syd. (mod havestuen) Herudover er placeret en inspektionslem (ca. 0,6m * 0,6m ) fra kælderen til krybekælderen. Der er ikke ventilationsåbning i lem til krybekælderen. Ved åbning af lem kunne konstateres stor luftgennemstrømning. Pkt.3 ( Anføres som et selvstændigt punkt mht vurdering af evt. ansvar ) Tidligere HE-rapport fra xx.xx er ikke rekvireret af BB. Det er oplyst i sælgeroplysninger at tidligere HE rapport er udført) I den gamle HE rapport er anført/beskrevet nedennævnte mangler alle med karakteren K1 : 1. Isolering hænger og er mangelfuldt og ikke tæt i krybekælder. 2. Plast på undersiden af isoleringen må anses for en fejl. 3. Der mangler udluftning/ventilation i sydfacade.

5 Konklusion vedr. pkt. 1 Konklusion Ud fra de synlige forhold er det min opfattelse at BB burde have oplyst at der var placeret plast på undersiden af etageadskillelsen mod krybekælderen indenfor inspektionslemmen og at dette alt andet lige kunne øge risikoen for skadelig kondens og lugt/skimmel i konstruktionen. Det vides ikke med sikkerhed om og i hvilket omfang der evt er skader i etageadskillelsen pga af plasten. Temperaturforholdene i krybekælderen pga uisolerede varmerør og stedvis mangelfuld isolering modvirker kondensdannelse. Huller og mangelfuld montering af den nederste plast modvirker ligeledes kondensdannelse i dækkonstruktionen. Klager oplyser, at der ikke er placeret en dampspærre på den varme side i etageadskillelsen/under gulvbrædder hvilket forøger risikoen for skadelig kondens. (dette er ikke synligt ved en besigtigelse) Endvidere fremgår af sælgeroplysninger at der har været en vandskade for en del år siden i bad. Ovennævnte forhold kan have øget risikoen for evt. skadelig kondens og lugt/skimmel. Se de i rapporten medfølgende fotos. Konklusion vedr. pkt. 2 Konklusion Det vurderes at BB burde have omtalt ventilationsforholdene i krybekælderen. Antal og placering af ventilationsriste opfylder ikke de tilstrækkelige krav til ventilering af krybekælderen. Der er ventilation i krybekælderen men BB burde have beskrevet at ventilationen var i underkanten og ikke jævnt fordelt i krybekælderen og at risikoen for

6 fugtskader derved kunne være forøget. Det vides p.t. ikke om der er fugtfølgeskader i krybekælderen. Hvis der er skimmel / lugt i krybekælderen kan årsagerne være flere herunder den manglende dampspærre, den tidligere vandskade, kuldebroer, fugt fra gulv og vægge samt den mangelfulde ventilation og plast på undersiden af etageadskillelsen. (kun skade pga de sidste 2 mangler kan henføres til skader pga mangler i HErapporten) Konklusion vedr. pkt. 3 Den tidligere HE-rapport fra xx.xx.2001 (der er henvist til i sælgeroplysningerne ) omtaler manglerne med plast på undersiden af etageadskillelsen og mangler ved ventilationsforhold og isolering og giver alle manglerne karakteren K1. Bygningssagkyndige er efter 6 juli 2007 pålagt at fremskaffe tidligere udførte HE rapporter eller informere om, at de ikke har kunnet fremskaffes. Tidligere HE rapporter er væsentlige til vurdering af en ejendoms tilstand og risikoen for fremtidige skader. Jeg er ikke bekendt med om der foreligger andre oplysninger vedr. fra hvilken dato byggesagkyndige kan pålægges at indhente tidligere udførte HE-rapporter. Hvis skæringsdatoen er d.6 juli 2007 har BB ikke begået fejl ved ikke at have fremskaffet den tidligere HE-rapport. Fejl og forsømmelser: Den samlede konklusion er, at den byggesagkyndige udfra de ovennævnte forhold samt iht reglerne for huseftersyn har begået fejl ved ikke at beskrive manglerne og risikoen for fugtskader ved montering af plast på isoleringens underside (kolde side). Endvidere skulle BB have beskrevet manglerne ved ventilationsforholdene p.g.a. den forøgede risiko for fugtskader i krybekælderen.

7 Omfang af evt. følgeskade pga af ovennævnte mangler kendes p.t. ikke og kan først vurderes efter fjernelse af plast/isolering i etageadskillelsen i krybekælderen. Overslag over udbedringsudgifter incl. moms : Vedr. pkt.1 og pkt. 2 Omfang af evt. skade på etageadskillelsen er p.t. usikker. Udbedringspris kan først endelig vurderes når plast og misfarvet isolering er fjernet fra undersiden af etageadskillelsen. Andre forhold end de ovenfor omtalte mangler kan have betydning for evt. lugt, skimmel og fugtskader i krybekælderen. (dette er beskrevet andet sted i rapporten) Skaden/udbedring skønnes at udgøre følgende : 1. Fjerne plast/ isolering på underside af etageadskillelsen. 2. Eftersyn af etageadskillelsen nedefra for skimmel. 3. Hvis der konstateres skimmel må vurderes årsagen til skaderne herunder i hvilket omfang forholdet skyldes manglerne pga plast og ventilationsforhold. 4. Fjerne/rengøre evt. misfarvning/skimmel i krybekælder. 5. Montering af en plastdampspærre mellem etagebjælker ( eller evt. ovenfra hvis nyt gulv skal etableres) samt en ny tilsvarende isolering i krybekælderen med vindpap nederst i konstruktionen. 6. Etablering af yderligere ca. 4-5 stk ventilationhuller til forøgelse/forbedring af ventilationsforhold i krybekælderen. Et foreløbigt usikkert skøn er p.t. ca. kr incl. moms.

8 Forbedringer: Vedr. pkt.1 Forbedringer vurderes på følgende områder: 1. Isolering er p.t. ikke monteret korrekt / ej fastholdt korrekt i etageadskillelsen 2. Der er p.t. ikke monteret en dampspærre i konstruktionen. 3. Del af oprydning/rengøring i krybekælderen. Skønsmæssigt vurderes forbedringer til ca. 20% ved en byggeteknisk korrekt reetablering. Vedr. pkt. 2 Ventilationsforhold Ingen forbedringer. Eventuelle forligsdrøftelser: Eventuelt bemærkninger bilag Bilag Fotos til dokumentation af de synlige forhold ved skønsmødet d. xx.xx.2008