Eventuel ny bebyggelse i tilknytning til boliger på Snoagergaard skal være i overensstemmelse med lokalplanen.

Transkript

1 Center for Teknik Miljø og Klima Jakob Thomsen, Landinspektørkontoret Torben Norberg Saunte Bygade Hornbæk Mailet dd Natur og Miljø Mørdrupvej Espergærde Cvr nr J.nr. 15/23086 Sagsbeh. Hanne Wagnkilde Arkæolog Tlf Landzonetilladelse til udstykning på baggrund af krav i lokalplan 5.24 Adresse Saunte Bygade 14, 3100 Hornbæk Matr.nr 2a Saunte By, Hornbæk Ejendom Kære Torben Norberg, ejer Kære Jakob Thomsen, Landinspektørkontoret Hermed giver vi landzonetilladelse til den ansøgte udstykning, der indebærer, at de hidtidige bygninger (Snoagergaard) får en haveparcel, og der bliver en restejendom, som ikke umiddelbart kan bebygges. Haveparcellen er reguleret af både lokalplanbestemmelser og planlovens landzonebestemmelser, idet lokalplangrænsen (Lokalplan 5.24) løber gennem haven. Restejendommen vil fremover være reguleret af planlovens landzonebestemmelser. Vilkår Med tilladelsen følger følgende vilkår: Eventuel ny bebyggelse i tilknytning til boliger på Snoagergaard skal være i overensstemmelse med lokalplanen. Der må ikke til Snoagergaards boliger bygges carporte, garager, skure mv. uden for det i lokalplanen (Lokalplan 5.24) fastlagte byggefelt. Kørendes adgang til carporte, garager og skure skal ske via adgangsvejen til/fra Saunte Bygade (den oprindelige adgangsvej).

2 SIDE 2 Baggrunden for tilladelsen og vilkårene er i hovedtræk Baggrunden for tilladelsen er i hovedtræk, at: Udstykningen ikke indebærer ændringer i de fysiske omgivelser, idet der fortsat vil være én samlet have omkring gårdsbygningerne og fordi gårdens tilliggender (tidligere mark) vil kunne opleves som et åbent areal langs Nørregårdsvej som hidtil. Udstykningen påvirker hermed ikke landsbyen og heller ikke landskabet. Landzonetilladelsen til udstykningen er nødvendiggjort af, at det udtrykkeligt fremgår af lokalplan 5.24, at ejendommen må have en bolig i hver længe (sokkeludstykning ifølge planens 5 stk. 5), men at der skal være én samlet haveparcel. Afgrænsningen af parcellen følger det hidtidige haveareal og virker naturlig i landskabet. Med hovedadgangsvej mod nord til/fra Saunte Bygade tilgodeses intensionerne i lokalplanen (Lokalplan 5.24 for Saunte Landsby). Det vil sige, at gården fortsat fremstår med en afgrænset, omkransende landsbyhave med kørsel og parkering, samlet og i tilknytning til gårdspladsen. Med tilladelsen til udstykningen vil der fortsat være adgang til/fra/over restejendommen, der ligger ud til Nørregårdsvej. Bemærk Tilladelsen er omfattet af klageadgang vi offentliggør tilladelsen på vores hjemmeside 26. april 2016 (se nedenfor). I må ikke udnytte tilladelsen før klagefristen er udløbet. Tilladelsen skal udnyttes, inden der er gået 3 år. Hvis den ikke er udnyttet inden, bortfalder den (planlovens 56). Afgørelsen er truffet efter Landzonebestemmelserne (planlovens 35 stk. 1). Bestemmelsen om naboorientering (nabohøring) i planlovens 35 stk. 4 og 5. Klageadgang er fastlagt i planlovens 58 stk. 1, nr. 1. EU's habitatdirektiv, Bilag IV listen over særlig sårbare og truede dyrearter.

3 SIDE 3 Lovgivningen Landzonebestemmelserne og kommuneplanen Planlovens 35, stk. 1 indebærer, at udstykning og byggeri og/eller arealanvendelser, der ikke er nødvendige for driften af landbrug, kræver landzonetilladelse. Ved vurdering af om projekter kan opnå tilladelse afvejes formålet nytten nøje i forhold til især landskabs- og nabopåvirkningen, men også i forhold til de generelle, planmæssige aspekter. Foruden at ligge i værdifuldt landskab er Saunte defineret som en særlig landsby. Det vil sige en bevaringsværdig landsby. Udpegningerne af det værdifulde landskab og den særlige landsby er implementering af overordnede Statslige Interesser, som kommunen ifølge planlovens 11a er forpligtet til. Der er således i kommuneplanen retningslinjer for såvel kommunens værdifulde landskaber, som for de særlige landsbyer. Lokalplan 5.24 Herudover er den særlige landsby Saunte omfattet af den bevarende lokalplan Lokalplan 5.24 for Saunte Landsby, vedtaget i april Den bevarende lokalplan er en ganske detaljeret regulering af bebyggelsen og anvendelserne af såvel bygninger som arealerne i landsbyen. Lokalplanen erstatter gennem bonusvirkning (se lokalplanens 13 stk. 4) landzonetilladelser til 3 boliger (sokkeludstykning ifølge planens 5 stk. 5) og udstykning af en samlet haveparcel til Snoagergaard. Det vil sige, at planen gør det ud for de landzonetilladelser, som ellers skulle være udstedt til de pågældende anvendelser/tiltag. Landzonetilladelsen her er imidlertid nødvendig til haveudstykningen her, fordi skellet ønskes uden for det lokalplanlagte område. Vejadgange - vejloven Kommunen skal ved udstykning påse, at der er lovlig vejadgang til ejendommen. Der er til ejendommen 3 adgangsveje/overkørsler. For at efterleve intensionerne i lokalplanen er den nordligste adgangsvej med udstykningstilladelsen her fastlagt som hovedindkørsel til ejendommen og til eventuelle garager, carporte og udhuse. Habitatdirektiv biotop- og artsbeskyttelse Før vi tillader projekter i landzonen skal vi også vurdere, om de har afgørende virkning på habitatområder og dyrearter, der er omfattet af beskyttelsen i EU's habitatdirektiv.

4 SIDE 4 Projektet, ejendommen og sagsforløbet I har søgt om at udstykke en haveparcel omkring Snoagergaards bygninger. Udstykningen indebærer en reduktion af ejendomsarealet fra ca. 2 ha til ca m 2. Udstykningen har til formål at danne en begrænset, samlet haveparcel til de 3 boliger (sokkeludstykning), som der ifølge Lokalplan 5.24 er mulighed for at have på ejendommen. Som led i at omdanne gården fra landbrugs- til boligejendom er landbrugspligten ophævet (registreringsmeddelelse fra Geodatastyrelsen 12. maj 2014). Ophævelsen var en forudsætning i lokalplanen, for at kunne have 3 boliger på ejendommen en i hver af de 3 længer. Sædvanligvis kan man på landbrugsejendomme og nedlagte landbrugsejendomme kun have to boliger en i hovedhuset og en i overflødiggjort landbrugsbygning (planlovens 37). Projektet indebærer, at der bliver ligeligt haveareal omkring alle bygningerne, om end havearealet ikke kan opdeles ved udstykningen af boligerne. Lokalplanen hindrer - for at sikre kulturhistoriske og landskabelige værdier udstykninger, hvorved den oprindelige have til gården kunne blive til flere små, separate parceller. Kort, luftfotos og tegninger fra lokalplan og ansøgning Luftfoto fra 2015 med Saunte Bygade 14 og en del af lokalplanens område med rødt. Den hermed tilladte matrikelgrænse indtegnet med lilla.

5 SIDE 5 Rids fra ansøgningen om udstykning. Ridset viser havens fremtidige omfang (2) og restejendommen (1).

6 SIDE 6 Kortbilag 3 fra lokalplan Kortbilaget viser lokalplanens udstrækning samt arealer, der er udlagt til udhuse, garager, carporte mv. (orange skraveringer).

7 SIDE 7 Høring Projektet har været i den lovpligtige nabohøring hos 16 naboer (naboadresser), hvortil kommer hos brugerne af Saunte Bygade 14 selv. Vi sendte også høringsbrevet til Danmarks Naturfredningsforening (Helsingørafdeling) og Friluftsrådet for Nordsjælland til orientering. En af de nærmeste naboer spurgte til, om restejendommen (ud mod Nørregårdsvej) kunne og skulle bebygges og i hvilket omfang/højde. En anden nabo tilkendegav, at udstykning og boliger er en god ide, men henviste til, at der med de eksisterende indkørsler let kan blive misforståelser med hensyn til adgangsveje. Naboen bekymrer sig navnlig om adgang for beredskab/brandvæsen. Danmarks Naturfredningsforening, Helsingør har tilkendegivet, at være betænkelige ved udstykningen, for så vidt angå restejendommen og fremtoningen af haven i fremtiden (citat): Hertil har du/i svaret, at: DN Helsingør er betænkelig ved udstykningen af havematriklen i den del af udstykningen, som ligger uden for Lokalplanens område, syd for Snoagergård. Vi synes det må være et "must" at disse haver bliver i overensstemmelse med de vedtagne regler for landsbyens oprindelige haver med lave hække, som ses mange steder i Saunte, så landsbyens åbne og grønne karakter bevares. Der har været rejst spørgsmål til husnumre på Nørregårdsvej, som jeg mener ikke har noget med udstykningssagen at gøre. Er i øvrigt enig med naboerne i at det spørgsmål ved en passende lejlighed burde tages op af relevant myndighed. Lokalplanen siger om afgrænsningen:".afgrænsningen er defineret så den hovedsagelig følger eksisterende hegn og rammer bebyggelsen ind, og så vidt muligt ikke giver areal til udbygning af landsbyen." Ved at medinddrage et stykke mere til havearealet er det efter min mening i tråd med lokalplanens hensigter, idet grænsen for det udvidede haveareal pænt følger allerede eksisterende hegn og natur på stedet, måske endda endnu mere end lokalplanens afgrænsning.

8 SIDE 8 Samlet set - vurdering Kommunens vurderinger og afvejninger i forbindelse med landzonetilladelsen er samlet set, at: Landzonetilladelsen kun er nødvendig, fordi det udtrykkeligt fremgår af lokalplan 5.24, at ejendommen må have en bolig i hver længe (sokkeludstykning ifølge planens 5 stk. 5), men at der skal være én samlet haveparcel. Da haveparcellen ønskes med skel uden for lokalplangrænsen skal afgørelsen træffes efter landzonebestemmelserne (planlovens 35 stk. 1). Afgrænsning af haveparcellen inden for lokalplanafgrænsningen ville ikke have krævet tilladelse. Idet den allerede ville være tilladt gennem lokalplanens bestemmelser. Udstykningen ikke indebærer ændringer i de fysiske omgivelser, idet der fortsat vil være én samlet have omkring gårdsbygningerne og fordi gårdens tilliggender (tidligere mark) vil kunne opleves som et åbent areal langs Nørregårdsvej som hidtil. Udstykningen påvirker hermed hverken landsbyen eller landskabet. Med hovedadgangsvej mod nord til/fra Saunte Bygade tilgodeses intensionerne i lokalplanen (Lokalplan 5.24 for Saunte Landsby). Det vil sige, at gården fortsat fremstår med en afgrænset, omkransende landsbyhave med indkørsel og parkeringsfaciliteter, samlet i tilknytning til gårdspladsen. Kommunes vurderinger og afvejninger, med hensyn til naboernes, ejerens og Danmarks Naturfedningsforenings bemærkninger, er: Restejendommen ud til Nørregårdsvej vil ifølge Natur- og Miljøklagenævnets praksis for landzonetilladelser til byggeri i det åbne land ikke kunne bebygges. Med hensyn til adresser og vejadgange fastlægger tilladelsen her den oprindelige indkørsel som hovedadgangsvej, der står i forbindelse med eventuelle garager, udhuse, carporte som fastlagt i Lokalplan Ved indretning af boligerne (i forbindelse med byggetilladelse), vil der blive tildelt nye adresser. Med landzonetilladelsen til udstykning, tilgodeses både intensionerne i Lokalplan 5.24 om grønne, sammenhængende havearealer, samtidig med at der ikke sker ændringer i det omgivende, værdifulde landskab.

9 SIDE 9 Habitatvurdering: Projektet vil ikke have betydning for dyrearter, som er omfattet af beskyttelsen i habitatdirektivet (Habitatområder/Natura2000 og Bilag IV). Fordi her er tale om boliger i eksisterende bygninger, og fordi udstykningen ikke indebærer ny arealanvendelse. Den er en streg på kortet. Klageadgang Klagefristen er 4 uger fra offentliggørelsen på kommunens hjemmeside. Det vil sige fristen for at klage er til og med 24. maj Eventuel klage skal indtastes i og sendes elektronisk via Natur- og Miljøklagenævnets klageportal. Klageportalen nås på klagenævnets hjemmeside. I må ikke udnytte tilladelsen, før de 4 uger er gået. Hvis der bliver klaget, har klagen den virkning, at tilladelsen kun må udnyttes, hvis Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer det. Klageberettigede er: Modtageren af afgørelsen. Ejeren af ejendommen. Offentlige myndigheder. Lokale foreninger og organisationer, som har en væsentlig interesse i afgørelsen Landsdækkende foreninger og organisationer, hvis formål er beskyttelse af natur og miljø. Landsdækkende foreninger og organisationer, som varetager væsentlige rekreative interesser. Det er Natur- og Miljøklagenævnet, der bestemmer, om afsenderen er berettiget til at klage. Med venlig hilsen Hanne Wagnkilde Arkæolog

10 SIDE 10 Kopi til orientering Naboer Naboer, der har indgivet bemærkninger. Foreninger: Danmarks Naturfredningsforening DN og DN-Helsingør: og Danmarks Ornitologiske Forening DOF: og Dansk Botanisk Forening: og Friluftsrådet, Nordsjælland: Myndigheder: Museum Nordsjælland (Tidl. Holbo Herreds Kulturhistoriske Centre - Gilleleje Museum): post@museumns.dk Kulturstyrelsen: post@kulturstyrelsen.dk Naturstyrelsen nst@nst.dk