I Indledning II Ejendomsbegrebet IV Grundlaget for tinglysning V Tinglysningsdommerens prøvelse af dokumenter 14 III Sikringsakt og rettighedsbegreb

Transkript

1 Tinglysning I Indledning 3 1. Om ejendomsret, tinglysning og fast ejendom 3 2. Tinglysning i fortid og nutid 3 II Ejendomsbegrebet 3 1. Indledning 3 2. Begrebet fast ejendom 3 3. Lovgivningens ejendomsbegreb 3 3.1»Bestemt fast ejendom«tl 10, stk »Samlet fast ejendom«udstykningsloven 14 og Sammenhæng mellem udstykningsloven og tinglysningsloven 4 4. Særlige regler om bygninger Bygningsbegrebet Identifikationsproblemer Stiftelse og tinglysning af rettigheder over bygninger på fremmed grund 4 5. Nogle eksempler 5 6. Særlige former for fast ejendom Ejerlejligheder Andre ejendomme 5 7. Oversigt over reglerne om udstykning, sammenlægning og arealoverførsel Indledning Udstykning, TL Sammenlægning, TL Arealoverførsel, TL 23 5 III Sikringsakt og rettighedsbegreb 6 2. Tinglysning som sikringsakt for rettigheder over fast ejendom TL 1, stk Nogle grundprincipper 6 3. Hvad forstås ved en»ret over en bestemt fast ejendom«i TL 10, stk Indledning generel afgrænsning af tinglysningslovens rettighedsbegreb Ret over bestemt fast ejendom som modsætning til personlige gældskrav 6 4. Rettigheder, som har prioritetsbeskyttelse uden tinglysning, men som kan tinglyses Indledning oversigt over den videre fremstilling6 4.2 Transporter på pantebreve TL Gældsovertagelse på pantebreve ved ejerskifte TL 39 stk Rettigheder, der før tinglysningsloven var fritager for tinglysning Private vejrettigheder 6 5. Rettigheder, som har prioritetsbeskyttelse uden tinglysning, og som ikke kan tinglyses Sædvanlige brugsrettigheder TL 3 og LL Skatter og afgifter TL Ubestemte og betingede rettigheder over fast ejendom Indledning ubestemte rettigheder Nogle eksempler Legatarers rettigheder Endelige skøder Betingede skøder 8 7. Interesser, der ikke traditionelt betegnes som rettigheder Rådighedsindskrænkninger Bemyndigelser til at udøve en ret tinglysning af fuldmagt Forskellige rettighedstyper Servitutter og andre begrænsninger Ekspropriation Hævd Stævninger, domme og retsforfølgning 10 IV Grundlaget for tinglysning Indledning kravet om dokument Flere rettigheder i samme dokument Tingbogslegitimation Legitimationsvirkningen Almindelige principper Legitimation ifølge samtykke og fuldmagt Legitimation for selskaber og sameje Legitimationsvirkning efter TL Øvrige krav til dokumentet Indledning Angivelse af prioritetsstilling Angivelse af påtaleberettiget ved servitutter Diverse formkrav til dokumenter 13 V Tinglysningsdommerens prøvelse af dokumenter Indledning Kort om de enkelte reaktionsmuligheder Prøvelse inden indførelse i dagbog og tingbog Afvisning eller delvis afvisning TL 15, stk Tinglysning med frist TL 15 stk Tinglysning med retsanmærkning TL 15, stk Tinglysningsdommerens reaktion, når der er usikkerhed om tinglysningsgrundlaget Indledning Prøvelse af udstederens legitimation Prøvelse af lovligheden og gyldigheden af dokumentets indhold 15 VI Prioritets- og gyldighedsvirkning Indledning Prioritetsvirkningen TL Indledning kort om bestemmelsens hovedanvendelsesområde Hvilke retssubjekter er omfattet af bestemmelsen Ekstinktionsbetingelserne Hvornår regnes retsvirkningen fra? Gyldighedsvirkningen TL Indledning kort om bestemmelsens hovedanvendelsesområde TL Hvilke retssubjekter er omfattet af bestemmelsen? Ekstinktionsbetingelserne Hvilke stærke indsigelser kan ikke ekstingveres jf TL Overdragerens muligheder for at afværge ekstinktion Anvendelse af TL 27 mellem overdrageren og erhververen Sammenhæng mellem gyldighedsvirkning og erstatning TL Forholdet mellem TL 1 og Indledning 18

2 VII Aflysning, udslettelse og forandring af rettigheder Indledning oversigt over den videre fremstilling Almindelige regler om aflysning Specielle regler om udslettelse af servitutter og pantebreve m.v Servitutter TL 11, stk Pantebreve TL 11, stk Aflysning af andre rettigheder Udslettelse af rettigheder TL 20, stk. 1 og Retsvirkningerne af aflysning og udslettelse 19 VIII Rettelse af tingbogen og erstatning for fejl Indledning Rettelse af tingbogen TL 20 stk. 3 og Reglerne Erstatning i forbindelse med tinglysning Indledning Tinglysningslovens regler om erstatning Almindelige erstatningsregler 20

3 I Indledning I Indledning 1. Om ejendomsret, tinglysning og fast ejendom Formueret er opdelt i ejendomsret og obligationsret. Obligationsretten navnlig behandler det indbyrdes retsforhold mellem parterne, inter partes. Ejendomsretten behandler navnlig aftaleparternes forhold til tredjemand og forholdet mellem flere tredjemænd indbyrdes (tredjemandsproblemer). Bogen omhandler kun fast ejendom. Ved løsøre er tredjemandsproblemer ofte løst gennem retspraksis uden at løsninger fremgår af lovgivningen. Ved fast ejendom er der også forskellige løsninger, men de er oftest nedfældet i tinglysningsloven, hvilket har betydet, at reglerne er langt mere ensartede end for løsøre. 2. Tinglysning i fortid og nutid En egenskab ved salg af fast ejendom som altid var vigtig var offentligheden. Senere blev tingbøger indført for at man havde nemmere ved at følge med i hvad som skete. Underpant blev indrømmet for at kunne sikre realkredit. Vi fik tinglysningsloven i Den bygger på grundlaget af Frederik Vinding Kruses betænkning. II Ejendomsbegrebet 1. Indledning Tinglysningsloven er inddelt i 3 afsnit. 1-42b om fast ejendom. 42c-49a om løsøre og formue i almindelighed om lovens gennemførelse og overgangsbetemmelser. 2. Begrebet fast ejendom Definitionen er først og fremmest: jord. Som udgangspunkt er andre fysiske genstande løsøre. Gammel definition var urørlige ting. Bygninger opført på jorden, så den er en del af denne, bliver også fast ejendom. Løsøre som er indlagt i bygningen så de er del af denne hører også med jf TL 38 og TL 37 ved erhvervsvirksomheder. Udskillelse af løsøre der er del af fast ejendom kan kun ske når denne er regelmæssig og sædvanlig. Tilvækstlæren siger at en lejer eller forpagter af en fast ejendom godt må fjerne løsørebestanddele af en fast ejendom, når han selv har bekostet deres indførelse og det ikke gør skade på ejendommens fysiske tilstand at fjerne dem. 3. Lovgivningens ejendomsbegreb 3.1»Bestemt fast ejendom«tl 10, stk. 1 Den faste ejendom skal være individualiseret. Så den klart træder frem og man ved hvad man snakker om. Derfor skal en rettighed også være tinglyst på hele ejendommen, og kan ikke ske på en del af denne, TL 10s2. 25-JUN-00, 20:20 Side 3 af 21

4 II Ejendomsbegrebet Man kan have rettigheder der kun angår en del af ejendommen, blot hele ejendommen hæfter for denne rettighed. Den faste ejendom skal opfattes som en enhed, enhedsgrundsætningen. Der er sammenhæng til UL som siger at salg, pantsætning eller langvarig bortleje af en del af en fast ejendom ikke må ske uden udstykning. Ejeren kan ikke lave et særskilt salg af bygninger og grund. Ideelle andele er ved fx sameje. Dette kan ske da man ejer fx 50% af hele den faste ejendom. Hele ejendommen hæfter for samejet og ikke kun fx garagen. En eneadkomsthaver kan ikke pantsætte ideel andel. 3.2»Samlet fast ejendom«udstykningsloven 14 og 16 UL 2 Def. af fast ejendom er: 1) ét matrikelnummer, eller 2) flere matrikelnumre, der ifølge noteringen i matriklen skal holdes forenet. UL 14 Salg og pantsætning»der må kun ske ejerskifte eller pantsætning af et areal, såfremt det udgør en samlet fast ejendom eller en umatrikuleret ejendom« Brugsrettigheder kan kun gives i maksimum 30 år UL 16 Brugsrettigheder, kan ikke gives for mere end 30 år ad gangen, og ikke længere end 10 år såfremt arealet udgør en del af en umatrikuleret ejendom. Formålet er at hindre en omgåelse af 14. Lejeaftalen kan godt være tidsubestemt, blot den ikke binder udlejer længere end 30 år. Tekniske installation, man kan godt lave en brugsaftale længere end 30 år hvis det er en teknisk indretning som en fx en mast, transformer, brønd og den fylder højst 5 m². Servitutter. Brugsrettigheder hjemler en faktisk råden over ejendommen, som sågar vil afskære ejeren fra råden. Servitutter hjemler en faktisk råden i mere speciel henseende, og ejeren forbeholder sig rådighed over ejendommen i et vist omfang. Hus og husrum uden jord. Udstykningsloven omfatter kun jordarealer og ikke bygninger. Dette har betydning for ejendommens opdeling af ejerlejligheder og for brugsrettigheder vedrørende hus og husrum. Hvis lejemålet ikke omfatter nogen del af grunden, kræves det således ikke at reglen i UL 16 overholdes. 3.3 Sammenhæng mellem udstykningsloven og tinglysningsloven Matriklen er grundlaget for tinglysningssystemet, og for at UL overholdes. De bliver efterprøvet af tinglysningsdommeren, og dette fungerer i praksis fordi man er nød til at sikre sig mod andre aftaleerhververe ved tinglysning, TL 1s2. Der kan ske tinglysning med frist til udstykning. Disse aftaler er gyldige civilretlige selvom de er i strid med UL 16, men en part kan ikke civilretligt være forpligtet til at opfylde en aftale, hvis indhold er ulovligt og ikke kan gøres lovligt. Tinglysning kan kun ske hvis den angår en individualiseret ejendom. Umatrikulerede arealer anses for individualiseret hvis de fx er afgrænset af matrikulerede områder, sognegrænser osv. 4. Særlige regler om bygninger Bygninger som er opført af en lejer på lejet grund kan få sin bygning registret i tingbogen på et selvstændigt blad, TL 19s1. Der kan være problemer med individualiseringen af disse bygninger. 4.1 Bygningsbegrebet Af afgørende betydning for sondringen mellem en bygning og almindeligt løsøre er, om den pågældende genstand er bestemt til varig forbliven på grunden. Man skal endvidere dokumentere sin adkomst til grunden hvor bygningen er opført for at tinglysningsdommeren kan godtage bygningen og give den sit selvstændige ejendomsblad. Dette kan ske ved fx at vise lejekontrakten, en byggetilladelse eller grundejerens udtrykkelige samtykke. 4.2 Identifikationsproblemer Bygninger på fremmed grund kan identificeres måske gennem brandforsikringspolicen eller byggetilladelsen. Kommende, fremtidige, projekterede bygninger kan nok ikke tinglyses så de hører med til fx pantet i allerede eksisterende bygninger. 4.3 Stiftelse og tinglysning af rettigheder over bygninger på fremmed grund Bygninger på fremmed grund som er tinglyst, bliver underlagt alle tinglysningslovens bestemmelser. Når bygningen har fået sit eget ejendomsblad betyder det at rettigheder over bygningen kun kan registreres på bladet for ejendommen og ikke på bladet for grunden. Ekstinktion af rettigheder kan ske efter TL 1s2, dvs at den som først får tinglyst sit ret over bygningen på fremmed grund ekstingverer alle tidligere utinglyste rettigheder. 25-JUN-00, 20:20 Side 4 af 21

5 II Ejendomsbegrebet Lejeretten på den fremmed grund er meget vigtig at den bibeholdes ved ejerskifte af bygningen på fremmed grund, så en eventuel tvangsauktionskøber kan indtræde i lejekontrakten for grunden når han køber bygningen. Derfor skal lejeaftalen tinglyses på grunds ejendomsblad. Ofte har panthaver i bygningen også pant i lejeaftalen eller der er en særskilt bestemmelse i lejeaftalen, om at panthaver i bygningen kan indtræde i lejeaftalen af grunden. Konfusion, giver bagefter som HR ikke mulighed for at opretholde adskillelsen af bygningen og grunden. Der er dog undtagelser, side Nogle eksempler 6. Særlige former for fast ejendom 6.1 Ejerlejligheder Hvis en landinspektør attestere, at det er umuligt at udstykke i selvstændige enheder, så er man nød til at lave ejerlejligheder. Det er således umuligt at lave ejerlejligheder ud af fritliggende bygninger. Ejerlejligheder får eget blad i tingbogen. Den vigtigste følge heraf er, at efter opdelingen i ejerlejligheder kan der ikke længere tinglyses rettigheder over den oprindelige ejendom som helhed, samt at rettigheder over de enkelte ejerlejligheder tinglyses på den pågældende lejligheds blad i tingbogen. 6.2 Andre ejendomme Anpartslejligheder, er en ideel anpart i en fast ejendom kombineret med en eksklusiv brugsret til en bestemt lejlighed i den pågældende ejendom. Landbrugsejendomme, er på mindst 2 ha jordareal anvendes til jordbrugsvirksomhed. 7. Oversigt over reglerne om udstykning, sammenlægning og arealoverførsel 7.1 Indledning Udstykning, UL 14, kan være nødvendig ved fx byggemodning af en tidligere landbrugsejendom. Sammenlægning, efter UL 8 for at få en større ejendom med et matrikel nummer. Arealoverførsel, UL 7, fra en ejendom til en anden kan også være nødvendig. Der kan opstå problemer med rettigheder som er stiftet på hele ejendommen inden dens areal ændres. Disse er først og fremmest reguleret i TL Udstykning, TL 22 TL 22, siger at ved udstykning så skal servitutterne fordeles evt. efter en landinspektør erklæring hvoraf det fremgår, om servitutterne skal hvile på hele ejendommen eller kun på enkelte af de grundstykker som ejendommen udstykkes i. TL 22s7 bestemmer at pantehæftelser, består på hele ejendommen. En panthaver kan dog give samtykke til, at en udstykket parcel eller restejendommen skal udgå af panteretten i forbindelse med udstykningen. Dette skal tinglyses på pantebrevet og kaldes en relaksations påtegning. Hvis der ikke sker en formindskelse af panteretten er det ikke nødvendigt at overføre panteretten til udstykningen, men så skal der laves en uskadelighedsattest af tinglysningsdommeren og to særlig kyndige mænd herom. 7.3 Sammenlægning, TL 21 Inden der kan ske sammenlægning skal der være et opgør mellem panthaverne om deres indbyrdes prioritetsstilling i den sammenlagte bygning. Den nye prioritetsstilling skal tinglyses på pantebrevene, TL 21s1. Hvis panthaverne ikke kan nå til enighed, kan sammenlægning alligevel gennemføres når tinglysningsdommeren skærer igennem og bestemmer prioritetsstillingen og giver en uskadelighedsattest som sikkerhed, TL 21s Arealoverførsel, TL 23 Servitutter, skal bedømmes af tinglysningsdommeren inden der kan ske arealoverførsel. Panterettigheder, arealoverførsel skal godkendes af panthaver, eller der skal laves en uskadelighedsattest. 25-JUN-00, 20:20 Side 5 af 21

6 III Sikringsakt og rettighedsbegreb III Sikringsakt og rettighedsbegreb 2. Tinglysning som sikringsakt for rettigheder over fast ejendom TL 1, stk Nogle grundprincipper Tinglysning er ikke en gyldighedsbetingelse, og har ingen betydning inter partes. Men er nødvendig som sikringsakt. En rettighed over en fast ejendom er kun beskyttet mod ekstinktion uden tinglysning, hvis den er omfattet af de udtrykkelige undtagelsesbestemmelser. Tinglyses ved stiftelse, overførsel, forandring eller pant i rettigheder. 3. Hvad forstås ved en»ret over en bestemt fast ejendom«i TL 10, stk Indledning generel afgrænsning af tinglysningslovens rettighedsbegreb I en ret over fast ejendom ligger der en afgrænsning i: i) Afgrænsning af rettigheder over fast ejendom over for rettigheder over løsøre, ii) Afgrænsning af rettigheder over bestemt fast ejendom tinglysningslovens forstand over for anden»ikke-bestemt«fast ejendom, og iii) Afgrænsning af rettigheder over fast ejendom over for personlige gældskrav mod ejendommens ejer 3.2 Ret over bestemt fast ejendom som modsætning til personlige gældskrav Indledning Man kan kun tinglyse krav mod den faste ejendom eller den til enhver tid værende ejer af ejendommen. En personlig fordring mod den nuværende ejer kan ikke tinglyses Retten hjemler en råden eller en begrænsning i rådigheden over ejendommen Det kan være en begrænsning i den retlige eller den faktiske råden Retten kan inddrives med fortrinsret til ejendommens provenu (panterettigheder) Dette gælder de viljesbestemte/frivillige aftaler og retspant Retten kan gøres gældende over for den til enhver tid værende ejer Dette da tinglysning oplyser om en forpligtelse ved ejendommen. 4. Rettigheder, som har prioritetsbeskyttelse uden tinglysning, men som kan tinglyses 4.1 Indledning oversigt over den videre fremstilling 4.2 Transporter på pantebreve TL 2 TL 2 bestemmer, at når et pantebrev er tinglyst, behøver overdragelse eller anden overførelse af pantebrevet ingen tinglysning. Gældsbrevsloven definere sikringsakterne. Panterettigheder er omsætningsgældsbreve, jf. GBL 11s2n3. Negotiable gældsbreve skal rådighedsberøves, simple gældsbreve skal denuncieres. Hvis der i pantebrevet er indføjet en rektaklausul (»ikke til ordre«) så er pantebrevet ikke negotiabelt, og er således et simpelt gældsbrev. 4.3 Gældsovertagelse på pantebreve ved ejerskifte TL 39 stk. 3 TL 39s3, overtagelse af pantegælden i en fast ejendom behøver ikke tinglysning. Dette betyder at man kan tinglyse når man overtager et gælden (hvis nu pantebrevet skulle bortkomme). 4.4 Rettigheder, der før tinglysningsloven var fritager for tinglysning Før var der en del rettigheder som ikke krævedes tinglyst. Hvis de er stiftet før tinglysningsloven, er det muligt de stadig ikke er tinglyst jf TL Private vejrettigheder Undtagelser til TL 1s1 kan også fastsættes ved lovregel udenfor tinglysningsloven. Dette er sket i loven om private vejrettigheder. 25-JUN-00, 20:20 Side 6 af 21

7 III Sikringsakt og rettighedsbegreb 5. Rettigheder, som har prioritetsbeskyttelse uden tinglysning, og som ikke kan tinglyses 5.1 Sædvanlige brugsrettigheder TL 3 og LL Indledning Brugsrettigheder skal ikke tinglyses efter TL 3 og LL 7, og kan derfor ikke tinglyses jf. TL 15s Brugsrettigheders afgrænsning over for servitutter Da servitutter minder om brugsrettigheder, skal der sondres mellem dem, da det er meget nødvendigt at tinglyse en servitut for give den beskyttelse. Brugsrettigheder giver en generel faktisk råden over ejendommen, mens en servitut kun hjemler råden i en speciel henseende. Hvis det er en typisk rettighed, så er det en brugsrettighed. Hvis rettigheden berører ejendommens substans, at den giver den berettigede ret til at fjerne dele af ejendommen fx sten eller grus så er det noget som skal tinglyses Leje af hus og husrum Lejelovens 7 Den selvstændige betydning af TL 3s1 er blevet reduceret efter ikrafttrædelsen af LL 7. Rettigheder efter lejeloven kræver ikke tinglysning for at opnå beskyttelse, derfor kræver brugsret som hjemlet i LL 7 ikke tinglysning. Hvis lejer aftaler nogle særligt favorable vilkår som går ud over lejeloven, så skal de tinglyses for at nyde beskyttelse mod senere ejere af ejendommen, TL 1s1 og LL 7s Andre brugsrettigheder TL 3, stk. 1 Andre brugsrettigheder end leje af hus og husrum falder under TL 3s1. Dette gælder fx brugsrettigheder vedrørende jord og lån til brug uden vederlag. Her skal opsigelsesvarslet være på maksimum 6 måneder, ellers kræver den tinglysning Forudbetaling og nedsættelse af leje TL 3, stk. 2.»Når en brugskontrakt er tinglyst, skal forudbetaling af leje for mere end et halvt år og nedsættelse af lejen tinglyses ifølge denne lovs 1, dersom denne forudbetaling eller nedsættelse ikke har hjemmel i den tinglyste kontrakt.«5.2 Skatter og afgifter TL 4 4. De på fast ejendom hvilende skatter og afgifter til stat og kommune samt forsikringsbidrag til de af staten anerkendte brandforsikringsselskaber har gyldighed mod enhver uden tinglysning. Stk 2.Gyldige uden tinglysning er endvidere ydelser hidrørende fra foranstaltninger, der tjener til at sikre ejendommens forsyning med vand, lys, varme o lign, dens forbindelse med omverdenen, afledning eller fjernelse fra ejendommen af vand eller andet, under forudsætning af, at nævnte foranstaltninger foretages af det offentlige selv eller efter en af det offentlige givet bemyndigelse. Anlægsbidrag til de nævnte foranstaltninger skal dog altid tinglyses. 6. Ubestemte og betingede rettigheder over fast ejendom 6.1 Indledning ubestemte rettigheder Ubestemte rettigheder kan normalt ikke tinglyses, jf TL 10s3. Undtagelser er: i) rettigheder som er kun er indrømmet som en midlertidig villighed (og altså ikke ii) endeligt fastsat som TL 10s3 kræver) hvis de tjener et formål at tinglyse dem. Ejerservitutter kan ikke tinglyses så lang tid den påtaleberettigede er ejeren selv, da rettigheden så ikke er»endelig«, da ejeren bare kan lade vær med at påtale. TL 10 Stk 3.Dokumentet kan være betinget eller knyttet til en tidsfrist, men dets indhold må være endelig fastsat. Det betyder at det tinglyste dokument kan være betinget, men skal endeligt fastsat. At ejendommen for fremtiden skal være atomvåbenfri zone, kan ikke tinglyses, da det ikke ligger indenfor ejendommens ejers rådighedsområde at sikre at denne servitut bliver opfyldt. Ejerservitutter kan normalt ikke tinglyses. Ejerpantebreve kan tinglyses, selvom de er en fiktion, men de kan senere få indhold når de håndpantsættes. 6.2 Nogle eksempler Den påtaleberettigede er også vigtig. Hvis det er ejeren selv som er påtaleberettigede, altså den person som skal sørge for at servitutten bliver ført ud i livet, så kan han selv tilbagekalde den. Derfor er denne form for servitut ikke»endelig«fastsat. Man skal indføre en anden som påtaleberettiget i servitutten. 25-JUN-00, 20:20 Side 7 af 21

8 III Sikringsakt og rettighedsbegreb Rettigheder indrømmet som en villighed er til tider blevet indrømmet til tinglysning hvis det tjener til et hensigtsmæssigt formål. Der skal være objektive kriterier for rettens indhold. Et pantebrev må godt være 10% af ejendomsvurdering, men må ikke reguleres for værdistigning som skyldes forbedringer på ejendommen, da det ikke objektivt vurderes hvilken værdistigning som skyldes forbedringer på ejendommen. 6.3 Legatarers rettigheder Tinglysning som adkomst for legataren Et testamente, hvorved en arving (legatar) tillægges en fast ejendom, kan ikke tinglyses som adkomst for arvingen, så længe testator er i live. Først når dødsboet er gjort op Tinglysning som byrde til fordel for legataren Genkaldelige testamenter Det er tvivlsomt om et testamente kan kræves tinglyst som en byrde for ejendommen. Ikke klar retspraksis Uigenkaldelige testamenter Her kan legatarens ret muligvis tinglyses som en byrde på ejendommen. Men så længe testator er i live og han har mulighed for at foretage dispositioner over ejendommen er det tvivlsomt at legatarens ret kan tinglyses. Der kan normalt ikke tinglyses uigenkaldelige testamenter, medmindre særlige grunde taler herfor. 6.4 Endelige skøder Der er ikke problemer med de endelige skøder, kun med de betingede. Der kan være problemer med at finde ud af om det er et endeligt skøde, hvis det ikke er specificeret i teksten af skødet. Efter TL 6 er skøder defineret som alle dokumenter»der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af en sådan, være sig ubetinget eller betinget af købesummens betaling eller andet«. Slutsedler er en købekontrakt inden skødet, ofte vil alle vilkårene ikke være forhandlet på plads i en slutseddel. Betingede skøder og auktionsskøder kan tinglyses, men i byrde rubrikken. At de kan tinglyses er af hensyn til køber som har en beskyttelses interesse. 6.5 Betingede skøder Indledning Betingede skøder er som ejendomsforbehold ved løsøre salg. Den giver sælgeren tilbagetrædelsesret i tilfælde af at købsaftalen bliver misligholdt, og han bibeholder ejendomsretten til salgsgenstanden. Hvis der skrives et endeligt skøde mister sælgeren ejendomsretten til den faste ejendom ved tinglysning. Hvis det ikke fremgår af skødets overskrift om det er betinget eller endeligt, så skal tinglysnings dommeren vurdere det. Han vil dog være konservativ med at kalde et skøde for endeligt, da sælger har en klar interesse i ikke at afgive ejendomsretten for tidlig. Tinglysning i adkomst eller byrde rubrikken kommer an på om det kun er købesummen som er betingelsen. Er det kun købesummen som betinges så må skødet godt skrives i adkomst rubrikken. Ellers skrives skødet i byrde rubrikken Betingede skøders betydning inter partes mellem sælger og køber Hvis betingelsen opfyldes, kan det betingede skøde lyses endeligt Hvis betingelsen ikke opfyldes, kan sælgeren hæve handlen, og kræve ejendommen tilbage. Ved ophævelse finder princippet i KBL 57 ligeledes anvendelse, så der er en gensidighed i parternes tilbagelevering. Sælgeren opnår sikkerhed for at betingelserne i skødet opfyldes, og køberen beskyttes, da han kan holde ejendommen tilbage indtil erlagte ydelser er tilbagebetalt. HR: Købers krav på tilbagebetaling behøver ikke tinglyses. U1: Skødet er lyst med frist, for her vil det betingede skøde slettes ex officio. Det vil oftest være mest praktisk at lyse en panterettighed i stedet som bibeholdes hvis betingelsen ikke opfyldes, men køberen har erlagte nogle ydelser Har det betydning, i hvilken rubrik det betingede skøde tinglyses? HR: ingen betydning. Køber og sælger har betingede ret over ejendommen, og har lov til at disponere i henhold til denne. Dvs de kan disponere betinget, eller ubetinget hvis de får modpartens accept til dispositionen. TL 10 stk pkt må et skøde for at være tinglyst i adkomst rubrikken ikke være knyttet til andre betingelser købesummens berigtigelse. 25-JUN-00, 20:20 Side 8 af 21

9 III Sikringsakt og rettighedsbegreb Sælgeres aftaleerhververe og kreditorer Sælger har ret til at disponere over den faste ejendom så lang tid han respekterer det betingede skøde. Dispositioner som udlæg skal ligeledes respektere det betingede skøde. Dispositioner som transport over købesummen alene kan nok ikke tinglyses, da de ikke er en disposition over den faste ejendom, men kun en simpel fordring på købesummen. Ved skøde betinget af udstykningstilladelse kan sælgeren lyse et pantebrev på hele ejendommen, med respekt for det betingede skøde. Hvis det endelige skøde tinglyses, fordi udstykningstilladelsen gives, bortfalder panteretten i den frasolgte parcel. I andre tilfælde en udstykningssituationen betyder endelig tinglysning af det betingede skøde, at transporter, panterettigheder og udlæg i sælgers ret i henhold til det betingede skøde eller i ejendommen med respekt af skødet, udslettes af tingbogen. Hvis sælger har overdraget sin ret i henhold til det betingede skøde til aftaleerhverver, så mister sælgeren tingbogslegitimation. Dette vil tinglysningsdommeren dog ikke kunne se, medmindre aftaleerhververen har sørget for at tinglyse sin ret Købers aftaleerhververe og kreditorer Køber skal respektere at skødet er betinget, og det skal hans dispositioner derfor også. Hvis køber indgår aftaler på grundlag af det betinget skøde, så er det muligt at aftaleerhververe skal høres inden køber kan hæve købsaftalen, da en hævning kan være meget byrdefuld for successorerne. 7. Interesser, der ikke traditionelt betegnes som rettigheder 7.1 Rådighedsindskrænkninger Rådighedsindskrænkninger gør ejeren af en fast ejendom inhabil til at foretage visse dispositioner. At være inhabil er også en ret (alle andres ret) Umyndighed og værgemål Hvis man er blevet frataget sin handleevne skal dette tinglyses, jf TL 48. Og værgen ifalder strafansvar efter TL 13s2 hvis han ikke gør dette. Hvis fratagelsen af handleevnen er tinglyst så er dette en stærk indsigelse mod aftalen, jf TL 27, 2. pkt. Mindreårige burde have deres årstal skrevet i tingbogen, TL 13s3, men det er kun en ordensforskrift, og værgen ifalder ikke straf hvis denne forsømmer at gøre dette. Hvis der går tid mellem umyndighedsdekretets afsigelse og der stiftes og tinglyses en ny panteret, så antager forfatteren at den ikke er gyldig jf TL 27 og ikke at den tinglyste ret ekstingverer den ulyste (fratagelsen af handleevnen) efter TL 1s Båndlæggelse Indledning Båndlæggelse er en ordning hvor ejeren af en ejendom afskæres fra at råde over denne, men alene kan oppebære eventuelle indtægter heraf. Endvidere udelukkes ejerens kreditorer fra at søge fyldestgørelse i ejendommen, jf fx arvelovens 62. Båndlæggelse kan som udgangspunkt kun ske ved arv eller gave, idet der ikke går noget fra modtagerens kreditorer, båndlæggelsen angår alene noget som tilføres modtagerens formue, og derfor kan kreditorbeskyttes. Båndlæggelse kan derfor som udgangspunkt kun stiftes ved gave eller arv. Når båndlæggelsen skal være generel, betyder det at al råden over ejendommen skal være afskåret og ikke kun en del af råden, fx salg. Ejeren skal heller ikke kunne råde på anden måde som fx pantsætning Båndlæggelse ved gave RPL 514 behandler båndlæggelse. Båndlæggelsen gør at ejeren ikke må have rådighed over genstanden, og der skal være foretaget rimelig foranstaltninger for at ejeren ikke har rådighed over genstanden, jf stk. 3. Det skal være en vederlagsfri overdragelse, jf RPL 514 stk Båndlæggelse ved testamente Båndlæggelse af fast ejendom skal kun respekteres af legatarens kreditorer hvis der er foretaget rimelige foranstaltninger til at hindre skyldnerens råden, dette betyder tinglysning Andre former for båndlæggelse Hvis et hensyn til et fællesskabet, som ejer genstanden fælles taler for det, kan særkreditorerne ikke søge fyldestgørelse i genstanden, RPL 514s2. Er et interessentskab i tingbogen anført som ejer af ejendommen, hindres særkreditorer udlæg i ejendommen allerede af tinglysningslovens almindelige regler, idet de enkelte interessenter da ikke har tingbogslegitimation, jf TL 12s1. Måske 25-JUN-00, 20:20 Side 9 af 21

10 III Sikringsakt og rettighedsbegreb Tinglysning af visse familieretlige dokumenter vielsesattest, særeje m.v. Vielses attesten kan tinglyses, og det sikre at den anden ægtefælle ikke kan sælge fælles bolig i fælleseje uden samtykke fra den anden ægtefælle. En tinglysning af vielsesattesten fremhæver at ejendommen er en Æ2(rvl) 18 bolig. Hvis vielsesattesten er tinglyst antager forfatteren at køber er i ond tro når han køber boligen og han ikke har fået udtrykkelig samtykke fra den anden ægtefælle. Ægtefællen mister tingbogslegitimation til at råde over ejendommen uden den anden ægtefælles samtykke. Ved særeje, kan særejet tinglyses så den anden ægtefælle ikke kan tinglyse vielsesattesten. Men er ikke en sikringsakt jf TL 1s1, men har hjemmel i tinglysningspraksis Offentligretlige rådighedsindskrænkninger Ekspropriation skal tinglyses for at opnå prioritetsbeskyttelse. Almindelige indskrænkninger som fx overholdelse af planloven kræver ikke tinglysning. Andre bestemmelser foreskriver tinglysning for at beskrive rådighedsindskrænkninger som fx klitfredning. 7.2 Bemyndigelser til at udøve en ret tinglysning af fuldmagt HR: kan ikke tinglyses. En fuldmagt kan frit tilbagekaldes af fuldmagtsgiveren. U1: Administrationsfuldmagter. Hvor et selskab administrerer ejendommen og oppebære lejeindtægterne heraf. U2: Uigenkaldelige fuldmagter (i praksis ikke eksisterende) 8. Forskellige rettighedstyper 8.1 Servitutter og andre begrænsninger Servitutter skal indeholde en ret over ejendommen for at den kan tinglyses. En servitut hvorom der kan optages bestemmelse i en lokalplan, skal der tillige indhentes kommunalbestyrelsens samtykke for at de gyldigt kan pålægges ejendommen. 8.2 Ekspropriation Ekspropriation skal tinglyses for ikke at ekstingveres. 8.3 Hævd Rettigheder over fast ejendom kan vindes ved hævd. Men skal stadig tinglyses, der er dog specielle, mere lempelige, regler for tinglysning af hævd når den overtages af en ny ejer. 8.4 Stævninger, domme og retsforfølgning Indledning Der er visse rettigheder over fast ejendom som ejeren ikke samtykker i Stævninger Stævninger angående ejendomsret og om begrænsede rettigheder over den faste ejendom kan begæres tinglyst, jf TL 12s4. Om stævningen kan tinglyses besluttes af retten hvor sagen er anlagt og ikke af tinglysningsdommeren. Tinglysning kan muligvis nægtes, hvis der er stor risiko for at påståede ret fortabes i retssagen, eller om lysning medfører specielle ulemper for ejendommens ejer. Der kan også ske en foreløbig berigtigelse jf. TL 33, hvis nogen mener at indholdet af tingbogen er forkert Domme og administrative afgørelser Den, der ved dom får tillagt en ret over en fast ejendom, kan lade dommen tinglyse på ejendommen, jf TL 12s1. HR: en dom kan som udgangspunkt tinglyses endeligt straks efter dens afsigelse, selv om der fortsat er mulighed for at anke. U1: hvis tinglysningsdommeren ved at sagen er anket, skal dommen lyses med frist. Administrative afgørelser som fastslår, stifter, forandrer eller ophæver en ret over en fast ejendom kan også tinglyses, fx fredningskendelser Retsforfølgning konkurs, udlæg, arrest m.v. HR: enhver form for retsforfølgning rettet mod fast ejendom tinglyses for at opnå prioritetsbeskyttelse. Konkurs: først ved udstedelse af konkursdekretet, kan den tinglyses, en begæring om konkurs kan ikke lyses. Betalingsstandsning: skal ikke lyses. Men måske burde en bestemmelse om beskikkelse af tilsyn for skyldneren kunne lyses. Det er dog ikke sikkert. Tvangsakkord: Begæringen kan ikke tinglyses. Når tvangsakkorden er blevet stadfæstet ved skifteretten kan den tinglyses. Måske kan et tilsyn jf KL 168s2 som tilsynet ved betalingsstandsning tinglyses. 25-JUN-00, 20:20 Side 10 af 21

11 III Sikringsakt og rettighedsbegreb Pantebrevsudlæg: kan også tinglyses, da den kræver selvstændig sikringsakt udover pantebrevet. Beslaglæggelse: skal også tinglyses for at opnå retsvirkning. 25-JUN-00, 20:20 Side 11 af 21

12 IV Grundlaget for tinglysning IV Grundlaget for tinglysning 1. Indledning kravet om dokument Der er visse formelle krav til tinglysningen, hovedsageligt i TL 9,10,12. Der er et skriftlighedskrav i TL 9s1 1.1 Flere rettigheder i samme dokument Hvis der er flere rettigheder i samme dokument, skal det tydeliggøres at de alle ønskes tinglyst, de underordnede rettigheder skal være specificeret ud, TL 9s6. Hvis der er fejl i tinglysningsdokumentet har tinglysningsdommeren ingen meddelelsespligt herom. Hvis der er flere rettigheder i sammen dokument af samme væsentlighed så kan TL 9s6 ikke anvendes, og tinglysning må ske uden særskilt begæring. Når man indsender et dokument til tinglysning, skal der samtidigt indsendes en genpart på justitsministeriets godkendte papir, og denne genpart opbevares i tingbogsakten. Det originale dokument udleveres til anmelderen med påtegning og tinglysningen. 2. Tingbogslegitimation Legitimationsvirkningen 2.1 Almindelige principper TL 10s1 2led, fastslår, at et privat dokument for at kunne tinglyses skal fremtræde som udstedt af den, der ifølge tingbogen er beføjet til at råde over den pågældende ret eller som udstedt med hans samtykke. Dokumentudstederen skal have tingbogshjemmel. HR: Dokumentet skal»fremtræde som udstedt«jf TL 10s1 og der derfor ikke er noget krav om notarialattest for at dokumentet er udstedt af den ifølge tingbogen berettigede. U1: For så vidt angår skøder og pantebreve skal udstederens underskrift være bekræftet af en advokat eller to andre vitterlighedsvidner, jf TL 10s2. Vidnerne bevidner foruden underskriftens ægthed også dateringens rigtighed og udstederens myndighed. Ugyldige dokumenter skal dommeren undersøge, og hvis undersøgelsen ikke giver klarhed, skal de tinglyses med frist. For offentligretlige dokumenter er der også krav om tingbogshjemmel, TL 12s1. Pantebreve kræver ikke indførelse i tingbogen ved transport, TL 2. Men TL 10s1 kræver at man er beføjet ifølge transporten på pantebrevet, denne skal altså have påtegning om transporten. Der er en undtagelse af tingbogslegitimation ved nye bygninger. 2.3 Legitimation ifølge samtykke og fuldmagt Der kan være givet fuldmagt til en disposition over fast ejendom, når denne er foretaget kræves ikke endvidere fuldmagt til tinglysning af denne. En fuldmagt skal altid vises i original til tinglysning. Ved fuldmagt kan der opstå problemer og der er righoldig domspraksis, nogen af de problemer der kan opstå er: i) Selvkontrahering hvor fuldmægtig kontraherer sig selv. ii) Indholdet af fuldmagten skal fortolkes restriktivt for at undgå misbrug. iii) Påtegninger på pantebreve om at andre end kreditor gyldigt skal være berettiget til at kvittere dokumentet. iv) Hvis en fuldmagt er udstedt af et aktie- eller anpartsselskab, må tinglysningsdommeren påse at reglerne om tegningsret er overholdt. Fuldmagter vil ofte blive fortolket indskrænkende. 2.5 Legitimation for selskaber og sameje Legitimation for aktie- og anpartsselskaber Der er en tegningsret for selskaber, men den kan være begrænset i selskabets vedtægter. For at give dommeren mulighed for at vurdere tegningsretten skal en udskrift af Erhvervs- og Selskabsstyrelsens register medsendes med indhold om de tegningsberettigede som dokumentation for tinglysningen. En relativ ny udskrift Legitimation for fonde Erhvervsdrivende fonde er også registrerede i aktieselskabsregistret. Ikkeerhvervsdrivende fonde behandles som i afsnit JUN-00, 20:20 Side 12 af 21

13 IV Grundlaget for tinglysning Legitimation for interessentskaber og sameje Interessentskaber HR: kan kun tinglyses når alle interessenter har underskrevet. Der kan dog være fuldmagt situationer i selskabets vedtægter som gør at det ikke er nødvendigt, men så må vedtægterne fremvises ved tinglysning. Interessenter kan ikke foretage disposition over en ideel anpart af en fast ejendom, da en interessent ikke ejer en ideel anpart af ejendommen som sådan, men af en andel af interessentskabets nettoformue Sameje Ejendomme ejet i sameje, kan den enkelte andelshaver godt råde over sin ideelle anpart, men kan kun råde over hele ejendommen ved samtykke fra alle medejere Legitimation for andre selskaber, foreninger m.v. Vedtægterne er meget vigtige for at vurdere selskabet og dens tegningsret. Det skal undersøges hvem der er berettiget til at disponere, og derefter hvordan han er berettiget til at disponere. Tinglysningsdommeren skal endvidere vurdere om dispositionen er normal i forhold til vedtægterne. Hvis den er usædvanlig må der kræves ekstra sikkerhed for at tegningsreglerne er overholdt, eller egentlig, at dispositionen er besluttet på generalforsamlingen. 2.7 Legitimationsvirkning efter TL 29 Siger at der kan betales med frigørende virkning til den som står anført som ejer i tingbogen; (der kan altid betales med frigørende virkning til den materielle ejer af ejendommen). TL 29 indeholder en fravigelse af reglen i TL 25, 2.pkt, hvorefter retsvirkningerne af tinglysning regnes fra anmeldelsen til tinglysning. 3. Øvrige krav til dokumentet 3.1 Indledning Der er en lang række formelle krav til dokumentet og der vil ikke her blive redegjort udtømmende for disse. 3.2 Angivelse af prioritetsstilling Man skal angive dokumentets prioritetsstilling for at undgå anmærkning, jf TL 15s4p1. En henvisning til at den vil respektere de i tingbogen anførte rettigheder er nok. Ved pantebreve kræver TL 15s5p2, at de enkelte foranstillede hæftelser samt disses beløb altid skal angives. 3.3 Angivelse af påtaleberettiget ved servitutter Et servitutdokument skal altid have angivet den eller de påtaleberettigede, jf TL 10s6. Den påtaleberettigede skal være specificeret med klarhed. 3.4 Diverse formkrav til dokumenter Der findes mange forkrav til dokumenter og det er ikke her mulighed for at beskrive dem alle. Der skal skrive matrikel nummer og navnet på anmelderen af dokumentet. Der skal være en angivelse af de forpligtigede og de berettigede, Pantebreve skal debitors og kreditors bopæl angives, det seneste tinglyste skøde skal medfølge, den skal være underskrevet af uvildige vitterlighedsvidner. 25-JUN-00, 20:20 Side 13 af 21

14 V Tinglysningsdommerens prøvelse af dokumenter V Tinglysningsdommerens prøvelse af dokumenter 1. Indledning Der er behov for prøvelse af tinglysningen, for at vi kan bevare tilliden til tingbogen. 2. Kort om de enkelte reaktionsmuligheder 2.1 Prøvelse inden indførelse i dagbog og tingbog Let konstaterbare mangler, der med sikkerhed vil hindre endelig indførelse i tingbogen behøver end ikke at føres i dagbogen, jf TL 14s2. Derefter sker en prøvelse inden den kan føres i tingbogen, jf TL 15s1. En afvisning da dokumentet ikke er i overensstemmelse med TL 15s2 kan ske allerede fra dagbogen af. 2.2 Afvisning eller delvis afvisning TL 15, stk. 2 TL 15 stk 2 fastslår, at et dokument skal afvises fra tinglysning i følgende fem tilfælde: 1) at dokumentet efter sin natur overhovedet ikke kan tinglyses, 2) eller ikke kan tinglyses i vedkommende retskreds, 3) eller tinglysningen er åbenbart overflødig til rettens beskyttelse, 4) eller dokumentets udsteder - eller den, en offentlig handling angår - ikke er berettiget til at råde over ejendommen i den angivne retning, 5) hvis en person, der kun har betinget adkomst, udsteder et dokument uden at anføre betingelsen. AD1, dokumentets natur er fx hvis det er et løsørepantebrev. AD2, forkert retskreds. AD3, åbenbart overflødig fx normale brugsrettigheder. AD4, manglende tingbogslegitimation AD5, betinget adkomst skal klart fremgå at den kun er betinget. Ugyldige dokumenter afvises efter TL 8s3. Også dokumenter som ikke opfylder betingelserne i tinglysningsbekendtgørelsen eller andre tinglysningsforskrifter kan afvises. Er det kun en del af dokumentet som kan man delvis afvise fx den ugyldige bestemmelse i dokumentet. Tinglysningsdommeren er ikke forpligtet til kun at foretage en delvis afvisning, det beror på hans skøn. 2.3 Tinglysning med frist TL 15 stk. 3 Stk 3.Angiver udstederen af dokumentet sig berettiget til at råde over ejendommen, men har undladt at anmelde fornødent bevis herfor(f eks eksekutorbevilling, fuldmagt, skifteudskrift, udskrift af handels- eller aktieselskabs-register o lign) sætter dommeren anmelderen en frist til at fremskaffe fornøden bevislighed. Dommeren kan efter anmelderens begæring forlænge fristen. Udløber fristen slettes dokumentet fra tingbogen, TL 16s3. TL 8s2 giver mulighed for at lyse med frist hvis der er usikkerhed om dokumentets gyldighed, og dommeren vil give parterne tid til at afgøre gyldighedsspørgsmålet. 2.4 Tinglysning med retsanmærkning TL 15, stk. 4 Retsanmærkning gives hvis et dokument har undladt at angive den berettigedes prioritetsstilling, eller hvis denne er angivet på en måde, der strider mod tingbogens indhold. Hvis der er flere muligheder for prioritetsstilling den materielle retsstilling ikke fremgår entydigt af tingbogen, skal tldommeren angive den mest ugunstige retsstilling. Dette fordi retsanmærkning har til formål at advare den berettigede om, at han muligvis ikke opnår den prioritetsstilling, som dokumentet lover ham. Retsanmærkning medfører ikke umiddelbart nogen retsvirkninger. 25-JUN-00, 20:20 Side 14 af 21

15 V Tinglysningsdommerens prøvelse af dokumenter 3. Tinglysningsdommerens reaktion, når der er usikkerhed om tinglysningsgrundlaget 3.1 Indledning Disse er typiske eksempler på hvad TLD kan komme ud for. 3.2 Prøvelse af udstederens legitimation Udstederens manglende legitimation fremgår af tingbogen Dokumentet afvises efter TL 15s2 når der åbenlyst mangler legitimation til dispositionen Udstederens manglende legitimation beror på uden for tingbogen liggende omstændigheder HR: TLD skal ikke undersøge forhold som ligger udenfor tingbogen. Ikke ved kendskab til utinglyst ret, eller vis mistanke om ond tro. U1: hvis der en fast begrænsning ifølge lovregel, fx dispositioner i strid med udstykningsloven. U2: TLD skal kun tage hensyn til Rvl 18 hvis vielsesattesten er tinglyst. TLD skal have meget sikker viden om for ikke at tinglyse, men ved mistanke kan han lyse med frist. 3.3 Prøvelse af lovligheden og gyldigheden af dokumentets indhold Afvisning kræver sikker viden, da en forkert afvisning gør erstatningsansvarlig. Tinglysning af et ugyldigt dokument er ikke TLD ansvar, men anmelderens og der er derfor ikke noget erstatningsansvar mod statskassen. 25-JUN-00, 20:20 Side 15 af 21

16 VI Prioritets- og gyldighedsvirkning VI Prioritets- og gyldighedsvirkning 1. Indledning Prioritetsvirkningen følger af TL 1, og den ekstingverer ulyste rettigheder. Gyldighedsvirkningen er efter TL 27, og når dokumentet er tinglyst kan kun de stærke ugyldighedsindsigelser gøres gældende imod den: falsk, umyndighed og voldelig tvang. Gyldighedsvirkningen indtræder kun for godtroende aftaleerhververe, ikke for kreditorer eller aftaleerhververe i ond tro om den allerede tinglyste rettigheds ugyldighed. 2. Prioritetsvirkningen TL Indledning kort om bestemmelsens hovedanvendelsesområde Kerneområdet er ved dobbeltsalg af samme rettighed over den faste ejendom. 2.2 Hvilke retssubjekter er omfattet af bestemmelsen Kun aftaleerhververe og kreditorer er omfattet af bestemmelsen jf ordene»aftale«og»retsforfølgning«. Det betyder, at navnlig rettigheder stiftet ved hævd, ekspropriation og arv ikke kan ekstingvere utinglyste rettigheder i medfør af TL 1s2, selv om de tinglyses. Tinglysning af hævd og ekspropriation bevirker ikke ekstinktion af andre utinglyste rettigheder. Hævd og ekspropriation kan naturligvis fortrænge andre rettigheder efter reglerne om erhvervelse af ejendomsret ved hævd og ekspropriation, men ikke efter reglerne i tinglysningsloven. Arv falder ligeledes udenfor»aftale«begrebet i TL Ekstinktionsbetingelserne Ekstinktion forudsætter konflikt mellem rettigheder Der skal være en konflikt mellem rettighederne. Hvis det tinglyste dokument udtrykker respekt for utinglyste rettigheder eller referere til dokumenter som indeholder utinglyste rettigheder antages der at være en accept af de utinglyste rettigheder og de kan ikke ekstingveres Tinglysning af aftale eller retsforfølgning Aftale skal tinglyses for at ekstingvere utinglyst ret. Mellem to utinglyste, konfliktende rettigheder gælder: først i tid, bedst i ret God tro hos aftaleerhververe kreditorer må godt være i ond tro Aftale skal være i god tro, kreditorer må godt være i ond tro, for at kunne ekstingvere en utinglyst rettighed, altså ikke have kendskab til rettigheden. God tro defineret i TL 5:»Ved god tro forstås i denne lov, at erhververen ikke kender den utinglyste ret og ej heller ved grov uagtsomhed er skyld i sit ukendskab til den. God tro må være tilstede på det tidspunkt, da aftalen anmeldes til tinglysning, og ved overdragelse af pantebreve på overdragelsens tid.«heraf følger at simpel uagtsom stadig er god tro. Tingbogen skal efterses, da der kan være rettigheder tinglyst med frist. Der er ikke ond tro hvis: man ikke efterser offentlige registre, eller aktmappen. Hvis der er en generel henvisning til at ejendommen overtages med de rettigheder og byrder som den tidligere ejer havde. Der er ond tro hvis: tingbogen henviser til aktmappen; hvis man besigtiger ejendommen, og der tydeligt er spor efter fx en brugsret; hvis man har kendskab til en verserende sag; kendskab til erhververens dokument. Hvis erhververen siges at være i ond tro om den utinglyste ret, eller har respekt for denne kan han ikke ekstingvere. 2.4 Hvornår regnes retsvirkningen fra? Tinglysningens retsvirkninger regnes fra den dag hvor dokumentet er anmeldt til tinglysning, TL 25p1. Dokumenter der anmeldes til tinglysning samme dag, ligestilles, TL 25p3. Det betyder at de skal have respekt for hinanden, jf TL 16s1p3, anmærkning gives dog ikke, hvis rettighederne ikke strider imod hinanden. 25-JUN-00, 20:20 Side 16 af 21

17 VI Prioritets- og gyldighedsvirkning 3. Gyldighedsvirkningen TL Indledning kort om bestemmelsens hovedanvendelsesområde TL 27»Når et dokument er tinglyst og udleveret eller afsendt fra tinglysningskontoret, kan godtroende erhververe af rettigheder over ejendommen ifølge tinglyst aftale - eller ifølge transport på et pantebrev - ikke mødes med nogen indsigelse mod nævnte dokuments gyldighed. Den indsigelse, at et dokument er falsk eller forfalsket eller at dets udstedelse retsstridig er fremkaldt ved personlig vold eller ved trussel om øjeblikkelig anvendelse af sådan eller at udstederen var umyndig ved udstedelsen bevares dog også overfor den godtroende erhverver«. 3.2 Hvilke retssubjekter er omfattet af bestemmelsen? Kun aftaleerhververe kan påberåbe sig bestemmelsen. Kreditorer opnår ikke bedre ret end deres debitor, der ingen ret har pga ugyldighed. Desuden kan indehavere af rettigheder stiftet ved: hævd, ekspropriation eller arv ikke påberåbe sig TL 27. Grunden til at aftaleerhververe kan ekstingvere og ikke kreditorer er grundet en legitimationsekstinktion, og omsætningshensynet. 3.3 Ekstinktionsbetingelserne Der skal være en indsigelse Der skal være en relevant indsigelse efter aftalelovens og erhververen skal være i ond tro herom Indsigelser hvor man ikke bruger TL 27 Proforma aftaler ekstingveres også, men ikke af TL 27, men af aftl 34. Fuldmagtsoverskridelses indsigelses kan også overhøres, men heller ikke her bruges TL 27, men derimod aftl 11s1 og de almindelige fuldmagtsregler. Æ2 18 hvis fristen er udløbet kan der ikke gøres indsigelser. Hvis indsigelsen ikke gælder opnåelsen af aftalen, men simpelthen, at aftalen ikke længere kan bruges fordi den er ophævet i medfør at de hævelsesbeføjelser der findes, så kan man ikke påberåbe sig TL Tinglysning af dokumenter Både dokumentet med ugyldighedsindsigelsen mellem overdrageren og erhververen; og dokumentet mellem erhververen (den onde) og den god troende aftaleerhverver skal være tinglyst for at påberåbe sig TL God tro hos aftaleerhververe Der skal være god tro (jf TL 5 definitionen) hos aftaleerhverver for at kunne ekstingvere (TL 27s1) eller opnå erstatning ved en stærk ugyldighedsindsigelse (TL 31 jf TL 27p2.) Tidspunktet for god tro er ved indsendelsen til tinglysning. Hvis erhververens dokument og aftaleerhververens dokument indsendes samtidigt til tinglysning, antages aftaleerhververens dokument først at være indsendt når erhververens (den ondes) dokument er afsendt fra tinglysningskontoret i tinglyst stand. BOGEN siger noget vrøvl om at det er fordi aftaleerhververen først kan være sikker på sin ret når erhververens dokument er tinglyst. 3.4 Hvilke stærke indsigelser kan ikke ekstingveres jf TL 27 TL 27p2 nævner kun falsk eller forfalsket, eller ved trussel om vold, eller umyndig, men der gælder også andre. Kan ikke ekstingveres hvis aftalen strider mod offentligretlige forskrifter. Aftalen kan ikke ekstingvere en omstødelse i medfør af konkursloven, medmindre omstødelsen er betinget af ond tro hos erhververen. Indsigelser efter GBL indeholder også indsigelser. Umyndighed er en indsigelse hvis umyndigheden er tinglyst på ejendommen. Mindreårighed kan gøres gældende uden at have været tinglyst. Manglende tingbogslegitimation er også en stærk indsigelse. 3.5 Overdragerens muligheder for at afværge ekstinktion Det bedste er at rette henvendelse inden erhververens dokument er udleveret eller afsendt fra tinglysningskontoret. Hvis den er afsendt, så at kære tinglysningsafgørelsen så den bliver gjort om. Eller udtage stævning mod erhververen og lade denne tinglyse på ejendommen, dette vil også bringe aftaleerhververen i ond tro, så det synes jeg personligt er det bedste. Der kan også ske foreløbig rettelse af tingbogen efter TL 33 som også vil bringe aftaleerhverver i ond tro ved ikke at efterse tingbogen. 25-JUN-00, 20:20 Side 17 af 21

18 VI Prioritets- og gyldighedsvirkning 3.6 Anvendelse af TL 27 mellem overdrageren og erhververen Kan også anvendes mellem overdrageren og erhververen, og det betyder at der er et mere snævert god tros begreb end der traditionelt efter aftaleloven er inter partes. Dette er mindre hensigtsmæssigt, men dog lovhjemmel. 3.7 Sammenhæng mellem gyldighedsvirkning og erstatning TL 31 Der skal være stor tillid til tingbogen. Derfor kan aftaleerhververe der sætter deres lid til tingbogen ekstingvere svage indsigelser og holdes skadesløse ved stærke indsigelser. 4. Forholdet mellem TL 1 og Indledning Dette har jeg ikke læst, står med petit 25-JUN-00, 20:20 Side 18 af 21

19 VII Aflysning, udslettelse og forandring af rettigheder VII Aflysning, udslettelse og forandring af rettigheder 1. Indledning oversigt over den videre fremstilling Aflysning sker på baggrund af en kvittering, udslettelse sker på andet grundlag. 2. Almindelige regler om aflysning Aflysning sker efter samme regel som ved tinglysning, nemlig TL 10s1. Der kræves det samme som fx genpart af kvitteringen. Servitutter og pantebreve er underlagt særlige regler i TL Specielle regler om udslettelse af servitutter og pantebreve m.v. 3.1 Servitutter TL 11, stk. 1» 11. Udslettelse eller forandring af en ret over en tjenende ejendom kræver kun samtykke fra ejeren af den herskende ejendom, medmindre andre i denne berettigede har ladet en særlig erklæring tinglyse på den tjenende ejendom om, at deres samtykke skal indhentes til udslettelsen eller forandringen.«de påtaleberettigede i servitutten skal give deres samtykke til aflysning TL 11s1 jf TL 10s Pantebreve TL 11, stk 2»Stk 2.Til udslettelse af pantebreve kræves enten fremlæggelse af selve dokumentet i kvitteret stand eller bevis for, at panteretten er ophørt ifølge retsbeslutning. Pantebreve til statskassen og de af staten etablerede låneinstitutioner samt realkreditinstitutter, der er godkendt af staten, kan dog efter dommerens bestemmelse udslettes mod kvittering af den ifølge tingbogen berettigede.«bestemmelsen finder kun anvendelse på negotiable pantebreve. For simple pantebreve fx skadesløsbreve kan aflysning finde sted på baggrund af forevisning af en løs kvittering udstedt af kreditor (panthaver). Tinglysningsdommeren kan således ikke kræve selve pantebrevet forevist 3.3 Aflysning af andre rettigheder Udlæg og arrest kan aflyses på grundlag af løs kvittering udstedt af berettiget. 4. Udslettelse af rettigheder TL 20, stk. 1 og 2 Efter TL 20 kan der ske udslettelse uden dokumentation og samtykke for rettigheder der» der åbenbart er ophørt«. Dette kan ske ex officio eller på begæring. Hvis der er tvivl om ophøret bruges TL 20s2. Der kan ske erstatning ved uberettiget udslettelse, dog ikke hvis der ikke er stiftet en konkurrerende ret i mellemtiden. 5. Retsvirkningerne af aflysning og udslettelse Udslettelse medfører, at ret er utinglyst. Der kan opstå ekstinktionsproblemer ved forkert slettede rettigheder, da det antages at TL 27 kan anvendes analogt her og ekstingvere den gamle, forkert utinglyste ret. 25-JUN-00, 20:20 Side 19 af 21

20 VIII Rettelse af tingbogen og erstatning for fejl VIII Rettelse af tingbogen og erstatning for fejl 1. Indledning Hvis der sker fejl kan den forurettede kræve 1) tingbogen rettet, 2) kræve erstatning. 2. Rettelse af tingbogen TL 20 stk. 3 og Reglerne Oplysninger i tingbogen kan rettes ex officio når fejlen opdages, TL 20s3. Kan dog også ske på baggrund af en henvendelse. TL 20s3 forudsætter fejl begået af tinglysningsdommeren, og kan ikke anvendes hvis rettigheden skyldes en fejlen på anmelderens side. TL 34 behandler fejl begået af tinglysningsdommeren. Efter TL 20 har den forurettede ikke noget retskrav på at få rettelsen, det har efter TL 34. Hvis der stiftes en ny rettighed på baggrund af en 34 fejl, så vurderer Landsretten jf TL 30, om det er den forurettede eller aftaleerhververen som skal miste rettigheden og nøjes med erstatning. 3. Erstatning i forbindelse med tinglysning 3.1 Indledning Erstatning ifølge tinglysningsloven er reguleret i 30,31,32,34,35. Ud over disse bestemmelser gælder de almindelige erstatningsretlige regler, der supplere reglerne i TL. Hensynet til tilliden til tingbogen ligger formentlig bag reglerne i TL 31+32, der hjemler erstatning, selv om der ikke subjektivt er handlet forkert fra TLD side. 3.2 Tinglysningslovens regler om erstatning Sikring af gyldighedsvirkningen TL 3, jf. 27, 2. pkt.» Den godtroende erhverver, der som følge af reglen i 27, 2. pkt, ikke erhverver ret over ejendommen, har ret til erstatning for det herved opståede tab.«for tab ved manglende ekstinktion som skyldes en stærk indsigelse fra overdragerens side. 31 garanterer kun for indholdet af tingbogen ikke for forfalskede tinglysningspåtegninger Uberettiget udslettelse TL 32, jf TL 20 Skyld er ikke nødvendig for at give erstatning ved uberettiget udslettelse af en rettighed fra tingbogen. Har ikke stor betydning indenfor retspraksis Fejl i tingbogen, akt m.m. TL 34 Fejl ved indføring i tingbogen giver erstatning efter TL 34s1. Andre fejl i tingbogen giver erstatning efter TL 34s2. Kunne fx være forkert eller manglende retsanmærkning Andre fejl TL 35 Residualbestemmelse, hvor andre fejl udført af tinglysningsvæsnets tjenestemænd vil ifalde ansvar jf TL 35. TL 16s4 siger at tinglysning skal ske senest 10 dage efter anmeldelsen, men der er ikke noget erstatningsansvar ved at overskride denne frist. 3.3 Almindelige erstatningsregler De almindelige erstatningsregler (erstatning udenfor kontrakt) skal også være opfyldte for at man kan diskuttere en erstatning Kausalitet, adækvans og tab Den forurettede skal have lidt et tab. Men der er en tabs begrænsnings pligt. Den forurettedes tab skal være påregneligt og have årsags sammenhæng til fejlen Ansvar for fejl begået af tinglysningsvæsnets eget personale og selvstændige medhjælpere Statens ansatte er ansvarlige. 25-JUN-00, 20:20 Side 20 af 21