Lokalplan nr. 257 samt Tillæg nr. 73 til Kommuneplan 1997 for. tidligere Ringkøbing Kommune

Transkript

1 Returadresse Plan, Udvikling og Kultur Rødkløvervej Ringkøbing Sagsbehandler Peder Ostersen Direkte telefon E-post planlagning@rksk.dk Dato 26. januar 2010 Sagsnummer A Lokalplan nr. 257 samt Tillæg nr. 73 til Kommuneplan 1997, tidligere Ringkøbing Kommune Ringkøbing-Skjern Byråd har på sit møde den 15. december 2009 vedtaget Lokalplan nr. 257 samt Tillæg nr. 73 til Kommuneplan 1997 for tidligere Ringkøbing Kommune for et område til blandet bolig- og erhvervsformål og boligformål i Lem. I forbindelse med den endelige vedtagelse er der foretaget enkelte mindre rettelser i lokalplanen. Retsvirkninger: Lokalplanen vil blive tinglyst på de berørte ejendomme og er bindende for den enkelte borger. Vedtagelsen betyder, at f.eks. tilbygning, ombygning og andet byggeri samt ændring af den bestående anvendelse af en ejendom, skal ske som angivet i planen. Klagevejledning: Afgørelsen kan i henhold til Planlovens (lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007) 58, stk. 1 påklages til Naturklagenævnet for så vidt angår retlige spørgsmål. Klagefristen er 4 uger fra den 27. januar 2010, og det er kun retlige spørgsmål, der kan påklages. Det er en betingelse for Naturklagenævnets behandling af din klage, at du indbetaler et gebyr på 500 kr. Nævnet vil efter modtagelsen af klagen sende dig en opkrævning på gebyret. Naturklagenævnet vil ikke påbegynde behandlingen af klagen, før gebyret er modtaget. Betales gebyret ikke inden for den fastsatte frist på 14 dage, afvises klagen fra behandling. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Naturklagenævnets hjemmeside Gebyret tilbagebetales, hvis du får helt eller delvis medhold i din klage. Planerne vedlægges. Åbningstider Telefontider mandag onsdag mandag onsdag Hjemmeside torsdag torsdag fredag fredag Telefon

2 Venlig hilsen f. Peder Ostersen Planlægger

3 Lokalplan nr. 257 For et område til blandet bolig- og erhvervsformål og boligformål i Lem Lem Bredgade Højde: 14,5 Bredde: 16,5 Smed Hansens Vej Ortofoto Ringkøbing-Skjern Kommune Ringkøbing-Skjern Kommune 15. december 2009

4 Lokalplanen er udarbejdet af Arkitektfirmaet Henrik Nielsen, Skaadsmosevej 16, 6950 Ringkøbing i samarbejde med Ringkøbing-Skjern Kommune, Planafdelingen Nærmere oplysninger Ringkøbing-Skjern Kommune Plan, Udvikling og Kultur Rødkløvervej Ringkøbing tlf Forsidebilledet viser luftfoto af lokalplanområdet i Lem

5 Vejledning Vejledning Hvad er en lokalplan?... side 4 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål... side 5 Lokalplanområdet... side 6 Lokalplanområdets omgivelser... side 6 Lokalplanens indhold... side 6 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning... side 7 Miljøvurdering... side 8 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder... side 10 Servitutter... side 10 Planbestemmelser Indledning... side Formål... side Område og zonestatus... side Arealanvendelse... side Udstykning... side Bebyggelsens placering og omfang... side Bebyggelsens udseende... side Ubebyggede arealer... side Veje, stier og parkering... side Tekniske anlæg... side Miljø... side Grundejerforening... side Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug... side Lokalplan og byplanvedtægt... side Servitutter... side Retsvirkninger... side 23 Vedtagelse... side 25 Offentlig bekendtgørelse... side 25 Bilag Matrikelkort... Bilag 1 Eksisterende forhold... Bilag 2 Arealanvendelse... Bilag 3 Illustrationsskitse... Bilag 4 Ringkøbing-Skjern Kommune 3

6 Vejledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke direkte bindende. Bilag: Matrikelkort, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel. Eksisterende forhold, der viser, hvorledes området er disponeret ved udarbejdelsen af lokalplanforslaget. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området er disponeret. Kortet hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne som er bindende. I tilfælde der er uoverensstemmelse mellem kort og bestemmelserne, så er det teksten, der er bindende Illustrationsskitse, der viser eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes efter planen. Illustrationsskitsen er til vejledning og inspiration og er derfor ikke bindende. Hvornår laves der lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort den i avisen, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i afsnittet Retsvirkninger i lokalplanen. Kommuneplantillæg nr. 73 til tillæg nr. 50 Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med de gældende kommuneplanrammer. Derfor ændres de eksisterende kommuneplanrammer i et tillæg til kommuneplanen. Tillægget offentliggøres samtidig med lokalplanen og med samme indsigelsesfrist 4 Ringkøbing-Skjern Kommune

7 Redegørelse Lokalplan 257 Område til bl. bolig- og erhvervsformål og boligformål i Lem Luftfoto med lokalplanafgrænsning, vejnavne og evt. angivelse af særlige bebyggelser eller landskaber Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1: Luftfoto optaget i 2007 Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanen ligger i den østlige del af Lem afgrænset af Bredgade mod nord og omfartsvejen Smed Hansens Vej mod øst og syd samt eksisterende boligbebyggelse mod vest. Lokalplanen udarbejdes for, at området kan udlægges og anvendes til blandet bolig- og erhvervsformål langs Bredgade og boligformål mod syd mod omfartsvejen Smed Hansensvej. Grundlaget for lokalplanen er en bebyggelsesplan med en varieret boligbebyggelse i form af parcelhuse og tæt-lave boliger i form af rækkehuse. Der bliver mulighed for at opføre 11 parcelhuse og ca. 6 tæt-lave boliger. I boligområdet indpasses grønne opholdsarealer. Lang omfartsvejen Smed Hansens Vej åbnes der mulighed for etablering af støjafskærmning. 5

8 Redegørelse Lokalplan nr. 257 Område til bl. bolig- og erhvervsformål og boligformål i Lem Lokalplanområdet Beliggenhed og afgrænsning Lokalplanområdet er beliggende i den østlige del af Lem lige indenfor omfartsvejen Smed Hansens Vej og grænsende op til et boligområde mod vest og mod nord af Bredgade med få bygninger samt en nyere dagligvarebutik beliggende nordvest i området. Områdets størrelse og anvendelse: Lokalplanområdets samlede grundareal udgør ca m². Størstedelen af området har hidtil været opdyrket landbrugsjord, kun arealet langs Bredgade er delvis bebygget. Zoneforhold Matr. nr. 89q, 89r og 107i Ø. Lem By, Sdr. Lem ligger i byzone. Matr. nr. 107b og 148b Ø. Lem By, Sdr. Lem ligger i landzone. Terræn og beplantning Lokalplanområdet er med en usammenhængende bebyggelse langs Bredgade mens det øvrige areal henligger som markareal uden beplantning. Terrænet er relativt plant. På arealet forefindes ingen veje eller stier. Veje og stier Vejadgang til området vil ske fra Bredgade mod nord samt fra vest ad Lærkevej og Svalevej. Lokalplanområdets omgivelser Lokalplanområdet grænser op til omfartsvejen Smed Hansens Vej mod øst og syd og med åbne markarealer på den anden side af vejen. Mod vest består nabobebyggelsen af fritliggende parcelhuse. Mod nord er områdets grænse Bredgade. De nærmest liggende områder er relativ flade. Langs parcelhusområdet er der levende hegn. De øvrige arealer er åbne uden beplantning. Lokalplanens indhold Lokalplanområdet opdeles i to delområder. Område I langs Bredgade må kun anvendes til blandet bolig- og erhvervsformål med enkelte dagligvarebutikker, mindre ikke generende fremstillingsvirksomheder i tilknytning hertil, liberale erhverv, boliger og offentlige formål. Område II udlægges til boligformål med bebyggelse i max. 2 etager og samtidig åbne mulighed for en variation i bebyggelsen udseende og overflader, der er i takt med tidens trend. Der bliver mulighed for at opføre 11 parcelhuse og ca. 6 tæt-lave boliger. Lokalplanen skal sikre, at områdets bebyggelse og friarealer udformes og placeres på en måde så området opleves harmonisk og grønt, afgrænset af et beplantningsbælte mod vej- og stiarealer samt naboejendomme. Endvidere skal lokalplanen sikre en god overgang til og sammenhæng med det eksisterende boligareal vest for området. Langs Smed Hansens Vej åbnes der mulighed for at etablere støjreducerende foranstaltninger. View over lokalplanområdet set fra Smed Hansens Vej mod vest. Vej-, sti og parkeringsforhold Til området langs Bredgade vil der være adgang fra Bredgade. Til boligområdet benyttes eksisterende boligveje Lærkevej og Svalevej som adgang for kørende trafik. Der etableres ingen stier i lokalplanområdet. Såvel kørebanearealer som fortove befæstes. 6

9 Redegørelse Lokalplan nr. 257 Område til bl. bolig- og erhvervsformål og boligformål i Lem Der etableres parkeringsarealer i henhold til Vedtægt for Ringkøbing-Skjern Kommunes Parkeringsfond. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Detailhandel Inden for lokalplanområdet er der etableret en dagligvarebutik til lokalforsyning i den østlige del af Lem by. Med lokalplanen åbnes der mulighed for, at der kun kan etableres en dagligvarebutik til lokalforsyning i den østlige del af Lem. Det samlede bruttoetageareal til butiksformål inden for lokalplanområdet må max. være m 2 og den enkelte butiks bruttoetageareal må max. være m 2. Landsplandirektiv/Regionplan 2005 for tidligere Ringkøbing Amt Lokalplanområdet ligger indenfor Regionplan 2005 s byvækstgrænse og indenfor et område med drikkevandsinteresser. Kommuneplanen Lem by skal fortsat fungere som center for den sydlige del af den tidligere Ringkøbing Kommune, jf. Hovedstruktur i Kommuneplan 1997 for tidligere Ringkøbing Kommune. Lokalplanområdet er omfattet af tidligere Ringkøbing Kommunes Kommuneplan Rammeområde L4, område til boligformål og rammeområde L6, eksisterende boligområde. Lokalplanområdet er ikke i overensstemmelse hermed. Delområde I til blandet bolig- og erhvervsformål er beliggende mellem Bredgade og Smed Hansen Vej med indkørsel fra Bredgade, der er øst-vestlig hoved åre fra omfartsvejen Smed Hansens Vej ind til byen. Området er derfor let tilgængeligt for såvel varetilførsel som kundeadgang. Det planlagte butiksbyggeri ventes at medføre en mindre forøgelse af trafikken, men trafikkens omfang og karakter forventes ikke at blive ændret væsentligt. Nord for lokalplanområdet på den anden side af Bredgade ligger der flere erhvervsvirksomheder. Syd for delområde I udlægges det eksisterende landbrugsareal til delområde II til boligbebyggelse, mens der mod vest langs Bredgade er centerområde samt boliger. Mod sydvest ligger et eksisterende parcelhuskvarter. Den fremtidige butiksbebyggelse vil bestå af fritliggende bygninger, der passer bedre ind i disse omgivelser end i midtbyens sluttede randbebyggelse. Lokalplanen vurderes ikke at få nogen negativ indflydelse på bymiljøet eller butiksstrukturen i området. I lokalplanen er der i øvrigt fastsat bestemmelser om udlæg og indretning af friarealer. Areal som overføres fra L6 til L4. Derfor er der udarbejdet et kommuneplantillæg nr. 73 som sikrer, at der er den nødvendige overensstemmelse mellem lokalplanen og kommuneplanen. Kommuneplantillæg nr. 73 offentliggøres samtidig med lokalplanen, men i et særskilt hæfte. Eksisterende lokalplaner Med offentliggørelse af lokalplan nr. 257 aflyses lokalplan nr. 220, område til butiksformål og den del af Lokalplan , område til erhvervsformål, jordbrugsformål og vejformål, som er omfattet af Lokalplan

10 Redegørelse Lokalplan nr. 257 Område til bl. bolig- og erhvervsformål og boligformål i Lem Miljøforhold Opvarmning Arealet er omfattet af Lem Fjernvarmeværks forsyningsområde. Bebyggelsen skal tilsluttes fjernvarmeforsyning med tilslutningspligt og forblivelsespligt. Grundvand Med lokalplanen åbnes der ikke mulighed for aktiviteter, der forventes at få nogen negativ indvirkning på grundvandet. Kloakering Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplan for Ringkøbing-Skjern Kommune. Jordforurening En del af matr. nr. 107b Ø. Lem By, Sdr. Lem er kortlagt som muligt forurenet på vidensniveau 1 i henhold til Lov om forurenet jord. Kortlægningen betyder, at der skal indhentes tilladelse fra kommunens Miljø og Natur afdeling, hvis arealanvendelsen skal ændres til følsom anvendelse (f.eks. bolig, børneinstitution). Det kortlagte areal er lokaliseres på den nordlige del af matriklen ved Bredgade og omfatter en tidligere erhvervsgrund anvendt til maskinfabrik med metalstøberi. Inden for lokalplanområdet er der i øvrigt ikke påvist forurening. Den del af lokalplanområdet, matr. nr. 89q, 89r samt 107i Ø. Lem By, Sdr. Lem, der er beliggende i byzone er pr. definition omfattet af områdeklassificeringen, se Lov om forurenet jord. Betegnelsen dækker over at området kan være lettere forurenet. Hermed konkluderes, at arealerne langs Bredgade til blandet bolig- og erhvervsformål alle kan betragtes som muligt forurenede dels efter kortlægning dels efter områdeklassificering. Flytning af jord væk fra det kortlagte areal og arealerne omfattet af områdeklassificeringen i lokalplanområdet skal anmeldes til kommunens Miljø og Natur afdeling forud for flytning. Reglerne for jordflytning fremgår af kommunens "Regulativ for jordstyring i Ringkøbing-Skjern kommune af 19. januar 2008 eller senere rettelser. Hvis bygherre i forbindelse med bygge- eller jordarbejde støder på en forurening, skal arbejdet standses ifølge 71 i lov om forurenet jord. Forureningen skal anmeldes til kommunens Miljø og Natur afdeling, og arbejdet må først genoptages efter fire uger, eller når kommunen har taget stilling til, om der skal fastsættes vilkår for arbejdet. Museumslov Findes der under jordarbejde spor af fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til kulturministeriet eller det nærmeste statslige eller statsanerkendte kulturhistoriske museum. Udgiften til den arkæologiske undersøgelse afholdes af den, for hvis regning jordarbejdet udføres. Hvis man vil have afklaret, om der er risiko for at støde på fortidsminder i forbindelse med jordarbejder med deraf følgende forsinkelser, udgifter m.v., kan man efter aftale med Ringkøbing-Skjern Museum få foretaget en forundersøgelse af arealet. Ved gennemførelse af en større forundersøgelse afholdes udgiften af den, for hvis regning et jordarbejde skal udføres. Arbejdet kan først iværksættes efter samtykke fra den pågældende. Kulturministeren kan i særlige tilfælde yde tilskud til en sådan forundersøgelse. Miljøvurdering Folketinget har vedtaget lov om miljøvurdering af planer og programmer, som trådte i kraft den 21. juli Lovens 3 stk. 1 fastlægger, at alle fysiske planer skal indeholde en miljøvurdering, hvis planen skønnes: 1. at være omfattet af lovens bilag 3 og 4, 2. at kunne påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt, eller i øvrigt 3. at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Hvis planer er omfattet af lovens bilag 3 og 4 og hvis planer samtidig fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan eller alene indeholder mindre ændringer i sådanne planer, skal der ifølge lovens 3, stk. 2, kun gennemføres en miljøvurdering, hvis de må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. For at fastlægge om en plan kan få væsentlig indvirkning på miljøet og der dermed skal gennemføres en miljøvurdering skal kommunen foretage en såkaldt screening jf. lovens 4 stk. 2. De kriterier, 8

11 Redegørelse Lokalplan nr. 257 Område til bl. bolig- og erhvervsformål og boligformål i Lem der skal anvendes ved screeningen fremgår af lovens bilag 2. Resulterer screeningen i, at der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering, skal beslutningen offentliggøres med en begrundelse for afgørelsen. Hvis det i screeningen vurderes at det påtænkte er omfattet af en række fastlagte kriterier og derfor kan have en indvirkning på miljøet, skal planforslaget enten indeholde eller ledsages af en miljøvurdering. Miljøvurderingen skal i givet fald omfatte en vurdering af planens sandsynlige væsentlige indvirkning på miljøet, herunder den biologiske mangfoldighed, befolkning, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder (f.eks. privat ejendom, sociale og kulturelle parametre), landskab, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser samt arkitektonisk og arkæologisk arv og det indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. Omfattes planen af kravet om miljøvurdering, skal relevante myndigheder inddrages for at få fastlagt omfanget og detaljeringsgraden af miljøvurderingen. Ringkøbing-Skjern Kommune har gennemført en miljøvurdering efter lov om miljøvurdering af planer og programmer (LBJ 1398 af ). Det vurderes heraf at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, da virkeliggørelse af planen ikke vil medføre en væsentlig indvirkning på miljøet jf. 3, stk. 2. Miljøscreeningen foreligger i et selvstændigt notat, der kan rekvireres ved Planafdelingen, Ringkøbing Skjern Kommune. Klagevejledning Afgørelsen efter lov om miljøvurdering af planer og programmer kan påklages efter de regler, der er fastsat i den lovgivning, som planen udarbejdes i henhold til. Det vil sige at der kun kan klages over spørgsmål om afgørelsens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kan derimod ikke klages over afgørelsens hensigtsmæssighed. Klage kan indenfor 4 uger fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget indgives til Naturklagenævnet mod et gebyr på 500 kr., som tilbagebetales hvis I får helt eller delvist medhold i klagen. Det kriminalpræventive Råd Kriminalitetsforebyggende foranstaltninger. Kommuner og andre bygherrer, som skal renovere eller bygge nye boligområder, kan med fordel tænke kriminalpræventivt og det behøver ikke være særlig dyrt eller besværligt. Dette er indledning på en Vejledning om Nybyggeri og renovering, som Det kriminalpræventive Råd har udgivet. Vejledningen er tilgængelig på hvor der ligeledes findes en lang række andre relevante vejledninger omkring kriminalitetsforbyggelse. Grundlæggende drejer det sig om at gøre det svært for en gerningsmand at begå kriminalitet uden at blive opdaget. 1. Det kan imødegås ved at området har gode oversigtsforhold således at vold og hærværk ikke kan foregå i det skjulte. Fx at vinduer vender mod stianlæg, udearealer og parkeringspladser. 2. At have gode fællesarealer, hvor beboerne har lyst til at mødes skaber liv og trafik, som forebygger kriminalitet. 3. At en lokalplan indeholder bestemmelse om, at buske og planter skal være vedligeholdt og være i lav højde. 4. At god belysning skal være miljørigtigt og energibesparende, men skal samtidig oplyse området. 5. Vejledningen angiver yderligere præventive foranstaltninger. Det vurderes, at de planlagte boligveje beskrevet i redegørelsesdelen lever op til ovenstående vejledning. Ved udarbejdelse af byggemodningsprojektet for lokalplanområdet henvises til Vejledning om Nybyggeri og renovering, som er tilgængelig på 9

12 Redegørelse Lokalplan nr. 257 Område til bl. bolig- og erhvervsformål og boligformål i Lem Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Politiet: Der kan ikke uden samtykke fra politiet gives tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslens sikkerhed og afvikling (se Færdselslovens 100). Landbrugsministeriet/jordbrugskommissionen: Der er landbrugspligt på lokalplanområdet, der er i landzone. Der må derfor ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold før det er godkendt, at landbrugspligten ophæves for arealet. Ophævelsen af landbrugspligten sker i forbindelse med Kort- og Matrikelstyrelsens godkendelse af udstykningen. Landbrugsministeriet kan i forbindelse med ophævelsen stille betingelser i medfør af landbrugsloven vedrørende jordens drift og/eller afhændelse af ejendommens øvrige jorder til sammenlægning med anden landbrugsejendom. Servitutter Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for byggeog anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og Tv-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende område. 10

13 Planbestemmelser Lokalplan 257 Område til bl. bolig- og erhvervsformål og boligformål i Lem Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1: Indledning I henhold til Bekendtgørelse af Lov om planlægning, Miljø- og Energiministeriets lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004 med senere ændringer, fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. Lokalplanens bestemmelser er bindende og tinglyses på de ejendomme, der omfattes af lokalplanen. Lokalplanens bindende bestemmelser står i venstre margen. Det fremgår af planlovens 15, hvad der kan træffes bestemmelse om i en lokalplan. Lokalplanens bestemmelser suppleres af bestemmelse i anden lovgivning navnlig byggeloven herunder bygningsreglementet. I højre margen med kursiv er der korte supplerende kommentarer til de enkelte bestemmelser Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. 11

14 Planbestemmelser Lokalplan nr. 257 Område til bl. bolig- og erhvervsformål og boligformål i Lem 1. Formål Lokalplanens formål er: at sikre et område til blandet bolig- og erhvervsformål og et område til boligformål, at skabe et varieret og grønt boligområde med fritliggende enfamiliehuse og tæt-lave boliger med tilhørende garager/carporte og udhuse samt grønne områder, at etablere støjreducerende tiltag langs Smed Hansens Vej, at fastlægge bebyggelsens omfang og en retningsgivende udstykningsplan for området, at sikre, at området fremstår harmonisk, og at der opnås en helhedsvirkning, hvad angår beplantning, belysning og bebyggelse, 2. Område og zonestatus 2.1. Matrikeloversigt Lokalplanområdets afgrænsning som vist på Bilag 1 og omfatter følgende matrikelnumre: matr. nr. 89q, 89r, 107i, 107b, 148b og del af vejareal 7000 z, Ø. Lem By, Sdr. Lem. De eksisterende forhold er beskrevet nærmere i redegørelsen. Lokalplanområdet er beliggende i den østlige del af Lem mellem Bredgade og omfartsvejen Smed Hansens Vej. Arealet udgør ca m² Opdeling i delområder Lokalplanområdet opdeles i delområde I og delområde II som er vist på Bilag Zoneforhold Lokalplanområdet ligger dels i byzone og dels i landzone. Med bekendtgørelsen af den endeligt vedtagne lokalplan overføres landzonearealet, som er vist med på Bilag 1, til byzone. Matr. nr. 89q, 89r og 107i Ø. Lem By, Sdr. Lem ligger i byzone. Matr. nr. 107b og 148b Ø. Lem By, Sdr. Lem ligger i landzone. 3. Arealanvendelse 3.1. Delområde I Området må kun anvendes til bl. bolig- og erhvervsformål. Som udgangspunkt må der kun opføres klasse 1 og 2 virksomheder jf. Miljøministeriets Håndbog om Miljø 12

15 Planbestemmelser Lokalplan nr. 257 Område til bl. bolig- og erhvervsformål og boligformål i Lem Inden for området må der kun opføres eller indrettes boligbebyggelse og udføres erhverv såsom mindre erhvervsvirksomheder, som ikke på nogen måde forurener eller ikke forurener mere end højst ubetydeligt. Af virksomhedstyper kan nævnes: Lettere fremstillings-, håndværks- og værkstedsvirksomheder. Mindre lagervirksomheder. En gros- og handelsvirksomheder. Service og administrationsvirksomheder. Inden for lokalplanområdet kan der kun etableres èn butik til lokalområdets daglige forsyning. Det samlede bruttoetageareal til butiksformål inden for lokalplanområdet må max. være m 2 og den enkelte butiks bruttoetageareal må max. være m 2. Ved eksisterende dagligvarebutik på matr. 107i kan der etableres et tankanlæg alene til benzinsalg som kan overdækkes, Se bilag 3. I forbindelse med den enkelte virksomhedstype må der foregå handel af egne produkter i tilknytning til virksomhedens produktionslokaler. og Planlægning. Der vil dog være mulighed for at etablere andre typer virksomheder, hvis en konkret vurdering viser, at virksomheden via støjdæmpning, rensning m.v. kan nedbringe forureningen til niveauet for klasse 2 virksomheder. Af virksomheder i denne klasse kan nævnes forretninger, liberale erhverv, kontorer og småværksteder med butik. Klasse 2 virksomheder er virksomhedstyper med en anbefalet mindste afstand til boliger på 20 meter, f.eks. bogbinderier og elektronikvirksomheder. Virksomhedsklassen på den enkelte ejendom skal søges tilpasset afstanden til boliger. Er dette ikke muligt, skal virksomheden være indstillet på at overholde skærpede miljøkrav. Der bør f.eks. ikke placeres en klasse 2 virksomhed mindre end 20 meter fra boliger, med mindre virksomheden kan overholde skærpede miljøkrav. Benzinsalget udføres ubemandet, som dermed ikke kræver bygning. Etablering af tankanlæg kræver tilladelse fra vejmyndigheden. I forbindelse med tankanlægget nedgraves jordtanke i nødvendigt omfang. Egne produkter er produkter man selv fremstiller af råvare/halvfabrikate og sælges i eget navn/firmanavn Delområde II Delområde II må kun anvendes til boligformål opført som åben-lav boligbebyggelse eller tæt-lav boligbebyggelse. Der må kun opføres helårs enfamilieboliger for max. 1 familie på hver ejendom og boligen må ikke anvendes til ferieformål/ferieudlejningsbolig. Tæt-lav boligbebyggelse skal opføres efter en samlet godkendt bebyggelsesplan Inden for delområdet må der ikke etableres eller drives nogen form for erhvervsvirksomhed bortset fra sådan en erhvervsvirksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder, under forudsætning af: at virksomheden drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende) og områdets karakter af boligområde ikke brydes, at virksomheden ikke medfører ulemper for de omkringboende, Bestemmelsen er for at sikre, at boligen ikke kan deles op i anparts- eller ejerlejligheder. Området vil derved kunne ændre karakter, eks. i kraft af krav til flere P- pladser, flere garage- og udhusbebyggelser m.v. Byrådet er indstillet på at give tilladelse til at en helårsbolig må anvendes som bolig nr. 2 til periodevis ophold for ejeren og dennes nærmeste familie. Bestemmelsen åbner mulighed for, at der i området kan etableres erhverv, der uden genevirkninger kan indpasses i boligområdet f.eks. en beboers egen udøvelse af liberalt erhverv. 13

16 Planbestemmelser Lokalplan nr. 257 Område til bl. bolig- og erhvervsformål og boligformål i Lem at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom Inden for lokalplanområdet kan opføres transformerstationer til områdets forsyning Støjzone for placering af boliger Langs omfartsvejen Smed Hansens Vej skal bolig bebyggelsen og dens opholdsarealer placeres min. 15 m fra vejskel med hensyn til forebyggelse af støj. Se bilag 3. En standardbestemmelse der sikrer, at der kan opføres mindre transformatorstationer i området, hvis der bliver behov for det. Der etableres en støjreducerende jordvold, væg eller lignende i indtil 3 m højde langs omfartsvejen. Jordvolden beplantes. 4. Udstykning 4.1. Delområde I Inden for området må ingen grund udstykkes mindre end m². Der må ikke udstykkes grunde med en facadelængde der er mindre end 25 m Delområde II Inden for delområde II må udstykning til åben-lav bebyggelse kun foretages i overensstemmelse med den på Bilag 3 viste principielle udstykningsplan. Ved udstykning til tæt-lav bebyggelse skal der fremsendes en samlet bebyggelsesplan til godkendelse. Ved princippet forstås, at udstykningsplanen kan justeres i forbindelse med den endelige udstykning, større ændringer kan kun laves på baggrund af en dispensation eller ny lokalplan Der må ikke udstykkes grunde mindre end 700 m 2 til åben-lav bebyggelse og 400 m 2 til tætlav boligbebyggelse Ved tæt-lav bebyggelse og ved opførelse eller indretning af bebyggelse med mulighed for mere end én bolig pr. ejendom, skal der udarbejdes en udstykningsplan, der giver mulighed for udstykning iht. byggelovens 10A. Byggelovens 10 A. Når der opføres mere end et enfamilieshus til helårsbeboelse på en ejendom, skal bebyggelsen opføres og anbringes således, at hver boligenhed med tilhørende grundareal kan udstykkes til en selvstændig ejendom med lovlig vejadgang Udstykning i øvrigt Inden for området må der udstykkes et mindre areal til transformerstation m.v. 14

17 5. Bebyggelsens placering og omfang Generelle bestemmelser 5.1. Det skal ved placering og udformning af bebyggelse tilstræbes, at bygningshøjder og afstande til anden bebyggelse og beplantningsbælter ikke unødigt begrænser mulighed for udnyttelse af passiv solvarme Bebyggelsen skal, hvor det er muligt, placeres med den mod vejen vendende facade eller gavl parallel med vejbyggelinie, således at gadeforløbet understreges Arealet mellem vejskel og byggelinie må ikke anvendes til bebyggelse, gårdsplads eller nogen form for oplag Inden for lokalplanområdet må bebyggelse ikke opføres nærmere naboskel end 2,5 m fra skel mod naboejendom og bygningshøjden må max. være 1,4 x afstanden til skel. Bebyggelse til tæt-lav boliger må dog sammenbygges i naboskel. Bebyggelse må ikke placeres nærmere end 5 m fra vejskel. Planbestemmelser Lokalplan nr. 257 Område til bl. bolig- og erhvervsformål og boligformål i Lem Garage, carporte o. lign. mindre bygninger til udhusformål kan opføres i eller nærmere naboskel end 2,5 m, når længden i naboskel ikke overstiger 12 m og højden i en afstand af 2,5 m fra skel ikke overstiger 3,5 m, se skitse. Skitse af garage, carporte o. lign. mindre bygninger i naboskel. Terrænregulering 5.5. Inden for den enkelte parcel må der foretages terrænregulering på +/- 0,5 m. Terrænregulering herudover forudsætter en nærmere godkendelse, jf. dog Der må ikke foretages terrænregulering nærmere naboskel end 1 m. Delområde I 5.6. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 40. Bebyggelsesprocenten er bruttoarealets procentvise andel af grundens areal Bebyggelsen må opføres med højst 2 etager. Selvstændige småbygninger, herunder garager, carporte, udhuse m.v. må højst opføres i 1 etage. Garage, carporte o. lign. småbygninger, se

18 Planbestemmelser Lokalplan nr. 257 Område til bl. bolig- og erhvervsformål og boligformål i Lem Der må ikke bygges mellem skel og pålagte byggelinier På den enkelte ejendom må ingen del af bebyggelsen være hævet mere end 8,5 meter over terræn, målt efter reglerne i bygningsreglementet, og stueplanens gulvniveau må ikke placeres højere end 1,25 m over terræn. Skorstene og antenner er ikke omfattet af højdebegrænsningen på max. 8,5 m. Bebyggelsens højde måles fra terræn (niveauplan). Niveauplan fastsættes som middelhøjden af grundens hjørner målt fra naturligt terræn. Delområde II 5.9. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30 ved anvendelse til åben-lav boligbebyggelse og ikke overstige 35 ved anvendelse til tæt-lav boligbebyggelse Opføres bebyggelsen som åben-lav boligbebyggelse skal bebyggelsen overholde bestemmelserne jf Opføres bebyggelsen som tæt-lav bebyggelse, må bebyggelsen opføres med højst 2 etager. Selvstændige småbygninger, udhuse m.v. må højst opføres med 1 etage. Garage, carporte o.lign. småbygninger, se På den enkelte ejendom må ingen del af bebyggelsen være hævet mere end 8,5 meter over terræn, målt efter reglerne i bygningsreglementet, og stueplanens gulvniveau må ikke placeres højere end 1,25 m over terræn. Skorstene og antenner er ikke omfattet af højdebegrænsningen på max. 8,5 m. Se bemærkninger til Ved tæt-lav boligbebyggelse skal bebyggelsen opføres efter en samlet bebyggelses- og indretningsplan godkendt af kommunen. 6. Bebyggelsens udseende 6.1. Enhver bygning skal udformes, så den fremtræder harmonisk og tilpasset omgivelserne. Inden for den enkelte ejendom skal bebyggelsen endvidere udformes, så den fremtræder som en arkitektonisk helhed. 16

19 Facader 6.2. Indenfor lokalplanområdet må ydervægge opføres som blankt murværk af teglsten eller som murværk eller betoneelementer, der er pudset, vandskuret eller lignende og samtidig kalket, malet eller indfarvet. Dele af facade- og gavlpartier må udføres i andre materialer f.eks. zink, kobber eller glas. Facader på mindre, sekundære bygninger som udhuse, garager og carporte og lignende småbygninger må udføres i andre materialer. Planbestemmelser Lokalplan nr. 257 Område til bl. bolig- og erhvervsformål og boligformål i Lem Der gives mulighed for etablering af træhuse med solide træfacader, f.eks. en på to eller klinksat træbeklædning Alle træbeklædninger skal være velegnet som ydervægsbeklædning og samtidig være imprægneret og overfladebehandlet mod råd og svamp. Træbeklædninger skal i alle henseender fremstå vedligeholdte. Facader 6.3. Ud over bestemmelserne i pkt. 6.2 skal den samlede vinduesbredde i butiksfacader langs Bredgade udgøre mindst 50 % af facadelængden. Tage 6.4. Inden for lokalplanområdet fastsættes der ikke nærmere bestemmelser vedrørende taghældning. Ved tæt-lav sammenhængende bebyggelse skal bebyggelsen dog fremstå med ensartet taghældning, tagudformning og farve På ude-/havestuer, udhuse, garager/carporte og lignende fastsættes der ikke nærmere bestemmelser vedrørende taghældning, dog skal taghældningen på disse bygninger harmonere med taghældningen på hovedbebyggelsen Tage må kun dækkes med tegltagsten, gennemfarvede betontagsten, naturskifer/eternitskifer, zink, kobber eller sort tagpap. Tagdækningsmaterialerne skal fremstå i materialets ægte naturlige farve, sort, jord- eller teglfarver. Mindre arealer på tage må dækkes med glas Tage må ikke etableres med blanke og reflekterende materialer, dog må der opsættes solfangere og solceller. Glansværdien på tage må max. være 30 o/oo og refleksionsværdien max. 2,5 %. Tage skal have en sådan hældning, at regn og smeltevand fra sne på forsvarlig vis kan løbe fra taget. Dette vil sædvanligvis være opfyldt, hvis hældningen på tagfladen er større end 1:40 svarende til 2,5 cm pr. m. Bestemmelsen indebærer bl.a. at der må anvendes flade tage, ensidig taghældning samt sadeltage. Der skal være arkitektonisk sammenhæng i bebyggelsen med hensyn til materialeholdning og tagudformning. Ved materialets ægthed menes f.eks. zink, kobber. Jord- og teglstensfarver. Matglaserede tegltagsten må anvendes. Bestemmelsen indebærer bl.a. at der ikke må anvendes reflekterende glaserede tegltagsten. 17

20 Planbestemmelser Lokalplan nr. 257 Område til bl. bolig- og erhvervsformål og boligformål i Lem 6.8. Solfangere og solcelleanlæg skal indpasses i bygningens arkitektur og om muligt indbygges i bygningskonstruktionen. Farver 6.9. Ved maling af bygningsdele (murværk såvel som træværk) må kun anvendes dæmpede jordog teglfarver, hvid og sort. Tage må kun udføres med følgende farver som sort, sortgrå, teglrød, teglgul og naturzink. Solfangere skal nedfældes i tagfladen og må ikke medføre blændingsgener for naboer, genboer eller forbipasserende. Bestemmelsen gælder også for tage på carporte, udhuse, overdækkede terrasser m.v. Bestemmelsen indebærer bl.a. at der ikke må anvendes signalfarver (stærke farver). Træværk behøver ikke blive malet, men må gerne behandles med en farveløs træbeskyttelse. Visse træsorter kan også tåle at stå ubehandlede. Skiltning og flag, delområde I Indenfor delområdet skal skiltning m.v. udføres efter nedenstående retningslinier: Skiltning, reklamering og lysinstallation af enhver art på de enkelte ejendomme og bygninger må ikke være til ulempe eller virke skæmmende i forhold til omgivelserne og må kun finde sted på grundlag af et af Byrådet forud godkendt projekt i hvert enkelt tilfælde Reklameskilte må kun opsættes på facader mod Bredgade. Skilte må ikke placeres over skæringen mellem facade og tagflade. Ved fleretagers byggeri skal skilte placeres i stueetagen. Skilte for forskellige butikker inden for samme bygning skal ved udformning og placering samordnes, så der opnås en god helhedsvirkning Såvel lysstyrke som lysmængde skal begrænses i forbindelse med skiltning og må aldrig være blændende eller skabe unødige reflekser Opstilling af reklameflag, vimpler og lignende er ikke tilladt. Byrådet er dog indstillet på at der kan gives tilladelse til: at der må flages med Dannebrog. at der undtagelsesvis ved særlige lejligheder må flages med vimpler, reklameflag eller lignende. at særlige lejligheder har et begrænset tidsrum på højest 3 dage til 1 uge. Skiltning, delområde II Almindelige navne- og husnummerskilt må opsættes på den enkelte ejendom. Herudover må Skiltningens omfang skal minimeres og begrænses til det nødvendige samtidig med, at ny skiltning ikke må være så stor og omfangsrigt, at det vil virke skæmmende i forhold til omgivelserne. Byrådet er indstillet på, at der kan meddeles tilladelse til en begrænset skiltning ved liberale erhverv m.v., 18

21 Planbestemmelser Lokalplan nr. 257 Område til bl. bolig- og erhvervsformål og boligformål i Lem der ikke uden nærmere godkendelse etableres nogen form for skiltning eller reklamering. der kan udøves indenfor området, dog efter nedenstående principper: - Reklameskilte må kun opsættes på facader mod den vej, hvorfra ejendommen har adgang. - Skilte må ikke placeres over skæringen mellem facader og tagflade. - Såvel lysstyrke som lysmængde skal begrænses i forbindelse med skiltning, og må aldrig være blændende eller skabe unødige reflekser. Bestemmelsen indebærer bl.a. at der ikke må anvendes reklameflag. Antenner Antenner, herunder satellit antenner, må ikke opsættes udvendigt, hvor de er synlige fra gader, veje og grønne områder. 7. Ubebyggede arealer Generelle bestemmelser 7.1. Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt og ryddeligt udseende Hegn i naboskel og vejskel må kun etableres som levende hegn. Levende hegn mod vej skal plantes så langt bag skel, at bevoksningen til enhver tid kan holdes indenfor skellinien mod vej, dog min. 0,50 m Der skal i forbindelse med erhverv indrettes udendørs opholdsarealer svarende til mindst 15 % af det samlede bruttoetageareal Inden for lokalplanområdet må der ikke ske parkering af køretøjer m.v. med en totalvægt på mere end kg indenfor delområde II. Endvidere må der ikke henstilles køretøjer, herunder større både eller uindregistrerede campingvogne, autocampere, motorredskaber mv. i tidsrummet kl Der henvises i øvrigt til Ringkøbing-Skjern Kommunes parkeringsfond Veje, fortove og befæstede opholdsarealer skal hver for sig udføres med ensartet materialevalg, der afspejler og afgrænser de respektive arealers funktion. 19

22 Planbestemmelser Lokalplan nr. 257 Område til bl. bolig- og erhvervsformål og boligformål i Lem Delområde I 7.6. Udendørs oplagspladser og lignende (herunder varegårde) skal afgrænses med hegn, så anlæggene er afskærmede fra offentlig vej og naboejendomme. Delområde II 7.7. Afgrænsningen i forbindelse med tæt-lavt bebyggelse i naboskel må udføres med hegn, stensætning m.v. som kan overgroet med beplantning Det på Bilag 3 viste område udlægges som fælles friareal for bebyggelsen. De fælles friarealer skal friholdes for bebyggelse, dog må der opsættes legeredskaber Der etableres det på Bilag 3 viste beplantningsbælte med støjskærm/støjvold mod Smed Hansens Vej. Beplantningsbæltet udlægges i en bredde på min. 15 m fra vejskel mod Smed Hansens Vej. Støjdæmpningen skal etableres som en støjvold, som støjreducerende beplantning, som en støjreducerende væg eller lignende. Terrænregulering I forbindelse med områdets byggemodning må der foretages terrænregulering i hele lokalplanområdet på max.+/- 1 m, bl.a. i forbindelse med lavninger. 8. Veje, stier og parkering Vejadgang 8.1. Vejadgangen til delområde I skal ske fra Bredgade. Vejadgangen til delområde II skal ske via Lærkevej og Svalevej. Veje 8.2. Der udlægges areal til følgende veje med en beliggenhed som vist på Bilag 3. Beliggenheden af veje er angivet som princip: Boligveje A-A og B-B udlægges i en bredde på mim. 8,5 m og kørebane på min. 5,5 m. Der skal etableres vendepladser på min. 12x12 m ved boligvejene, se Bilag 3. Der skal etableres trafikdæmpende foranstaltninger på boligveje A-A og B-B. Med i princippet menes, at vejen godt kan flyttes nogle meter i forbindelse med fastlæggelse af den endelige vejstruktur. Trafikdæmpende foranstaltninger skal aftales nærmere med Ringkøbing-Skjern Kommune. 20

23 Overkørsel 8.3. Der må kun etableres 1 overkørsel pr. ejendom. Planbestemmelser Lokalplan nr. 257 Område til bl. bolig- og erhvervsformål og boligformål i Lem Parkering, delområde I 8.4. Ved etablering af bebyggelse i delområde I skal der reserveres følgende P-pladser: Butikker 1 pr. 13 m 2 salgsareal Øvrigt erhverv 1 pr. 50 m 2 etageareal Boliger 2 pr. bolig Parkering, delområde II 8.5. Ved etablering af bebyggelse i delområde I skal der reserveres følgende P-pladser: Parcelhuse 2 stk. pr. bolig Tæt-lave boliger 2 stk. pr. bolig Der henvises i øvrigt til Vedtægt for Ringkøbing- Skjern Kommunes Parkeringsfond. Se bemærkning til Parkeringspladserne skal etableres på den enkelte ejendom i såvel delområde I som II. Byggelinier 8.7. Langs veje pålægges byggelinier i de nedenfor angivne afstande: Bredgade 5 m og 20 m fra vejskel Smed Hansens Vej 15 m fra vejskel Vej A-A og B-B 5 m fra vejskel Se Bilag 3. Ved krydset mellem Bredgade og Smed Hansens vej pålægges en byggelinie på 20 meter fra vejskel for at sikre oversigtsareal. Oversigtsforhold 8.8. Af hensyn til oversigtsforholdene mod Bredgade skal de yderste 3 m af grunden mod vejskel, friholdes for beplantning og faste genstande med en højde over 0,8 m, det gælder dog ikke sne. 9. Tekniske anlæg Varmeforsyning 9.1. Ny bebyggelse, herunder større om- og tilbygninger, skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning i form af fjernvarme med tilslutnings- og forblivelsespligt. Kloakering 9.2. Ny bebyggelse skal tilsluttes offentligt spildevandsanlæg efter Ringkøbing-Skjern Kommunes anvisning. Der kan etableres regnvandsledning langs lokalplanområdets vestlige skel fra Lærkevej til matr. nr. 146c, se Bilag 1 og 3. Regnvandsledning sikres ved tinglysning. 21

24 Planbestemmelser Lokalplan nr. 257 Område til bl. bolig- og erhvervsformål og boligformål i Lem Ledninger, kabler mv Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal fremføres under terræn. Antenner og paraboler 9.4. Individuelle antenner og paraboler må ikke være synlige fra nabobebyggelser, offentlig veje og stier. Information om belysningsanlæg kan indhentes ved Ringkøbing-Skjern Kommune, Vej og Park. Parabolantenner kan i henhold til afgørelse fra menneskerettighedskommissionen ikke forhindres af en lokalplan. 10. Miljø Miljøpåvirkninger fra aktiviteter på området 10.1 Der må kun etableres virksomhed inden for miljøklasse 1-3. Støj fra biltrafik 10.2 Boligbebyggelse skal sikres mod støjgener fra vejene i og omkring lokalplanområdet. Bebyggelsen skal placeres og udføres, så støjniveauet fra trafik ikke overstiger 55 db(a) på udendørs opholdsarealer. Der etableres støjskærm/støjvold mod Smed Hansens Vej, jf Der skal altid foretages en konkret vurdering af virksomhedens. Bestemmelsen er medtaget for at der kan træffes bygningstekniske foranstaltninger til at forebygge trafikstøj. Der er fastlagt en byggelinie på 15 m fra vejmidte af Smed Hansens Vej. 11. Grundejerforening Der skal oprettes grundejerforeninger med medlemspligt for samtlige grundejere inden for lokalplanområdet Grundejerforeningen skal oprettes, når Byrådet kræver det, og senest når 1/3 af de udlagte ejendomme er bebygget Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af beplantning, adgangsveje, fællesanlæg. Drift og vedligehold af veje omfatter tillige afvanding, herunder vedligehold af rendestensbrønde med tilhørende ledninger, der skal føres frem til offentlige regnvandsledninger. Grundejerforeningen skal i øvrigt forestå de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen Grundejerforeningens vedtægter og ændringer skal godkendes af Ringkøbing-Skjern Kommune. 22

25 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug Før nybygning og større om- og tilbygning tages i brug, skal de i lokalplanen nævnte veje, parkeringsarealer, belysning, hegn og beplantningsbælter være etableret Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet et varmeforsyningsanlæg i form af fjernvarme med tilslutnings- og forblivelsespligt. Planbestemmelser Lokalplan nr. 257 Område til bl. bolig- og erhvervsformål og boligformål i Lem Byrådet skal meddele dispensation fra tilslutningspligt for ny bebyggelse, der opføres som lavenergihuse. Ved lavenergihuse forstås enfamiliehuse, der kan dokumentere, at de opfylder klassificeringskravene, jf. BR08 Bygningsreglement Før ny bebyggelse tages i brug skal bebyggelsen være tilsluttet offentlig kloak. 13. Lokalplan og byplanvedtægt Ved den endelige vedtagelse og offentligt bekendtgørelse af lokalplan 257 ophæves lokalplan 220, område til butiksformål ved Bredgade i Lem, tinglyst den , i sin helhed Ved den endelige vedtagelse og offentligt bekendtgørelse af lokalplan 257 ophæves lokalplan , område til erhvervsformål, jordbrugsformål og vejformål i Lem tinglyst den , for det område, der er omfattet af Lokalplan Servitutter Der ophæves ingen servitutter. 15. Retsvirkninger Midlertidige retsvirkninger Når forslaget til lokalplan er offentliggjort må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Da forslaget til lokalplan kan blive ændret ved Byrådets endelige vedtagelse, omfatter bestemmelsen også bebyggelse og anvendelse af bebyggelse, der er i overensstemmelse med forslaget. Der gælder efter planlovens 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hid- 23

26 Planbestemmelser Lokalplan nr. 257 Område til bl. bolig- og erhvervsformål og boligformål i Lem til. De midlertidige retsvirkninger gælder, indtil lokalplanen er endeligt vedtaget og vedtagelsen er offentliggjort, dog højst et år efter offentliggørelsen. Endelige retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget af Byrådet og vedtagelsen er offentliggjort, må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Der kan meddeles dispensation fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere omfattende afvigelser kan kun foretages ved at udarbejde en ny lokalplan. Efter udløbet af indsigelsesfrisen kan Byrådet eventuelt give tilladelse til, at en ejendom udnyttes efter forslaget. En lokalplan medfører ikke handlepligt. Eksisterende lovlige forhold kan fortsætte som hidtil. Men når ejerne eller brugerne ønsker at ændre forholdene - opføre ny bebyggelse, bygge om m.v. - så skal ændringerne være i overensstemmelse med lokalplanen. Dispensation kan kun meddeles efter forudgående naboorientering, med mindre Byrådet skønner, at en sådan orientering er af underordnet betydning for de personer og foreninger, der skal orienteres. Som altovervejende hovedregel medfører en lokalplan ikke erstatningspligt for kommunen. Men, hvis en ejendom er udlagt til et offentligt formål i en lokalplan, så kan ejeren under visse forudsætninger forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. I henhold til planlovens 47, kan der foretages ekspropriation af privat ejendom eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen er af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan. 24