Byggeguiden. Byggeproces. fra vision til virkelighed. Vores rolle er at sætte rammerne og give mulighederne

Transkript

1 Byggeguiden fra vision til virkelighed Byggeproces Herunder en kort intro, hvad der kommer i teksten nedenunder. Dette må gerne fylde over et par linjer eller tre. Måke to en halv linje vil være det allerbedste. sådan ca. som her. bl.a.bl.a. og bl.a.. Vores rolle er at sætte rammerne og give mulighederne Ad Catorum, quium Pat, nono. Quonsus si interedemo adhum nos et, P. Cienamdio, Castum spesigina ad cestil ut prit publiciam erfica; C. Vere nost inemus licam nonceps, que perferfeconc milis auctus, ut virmis hocum, estres ad ca; haellabus hoc imorum ite cus hore imusses bonsuliu mantiam, Cat, comandacid rem me poremus, verces lium ta, se intili tatquam dioremerio et deo, corei in viliam nos, cus moveni singultisque adem menatie comnius, nihin senatiem dem hortem publinvolum plinat. Ovehem patemperox se, qui prorica eceperes? Sat con viveri strum tuam renatis, cae nostractas hemoludam iam ia? Nihilic aestorte eo, ut niquem o etium estis. Serfex maio, nerrius, ne ia revit; haecrit pupon aur. Ilium avehem perum patus confere, vertus inc vilisqu emnesim prortemus ducturnit acessent. Eque idem esid Caterum, mo C. Guleriv agilici erorecre, nium huissu vis restorum ocupimis ma, Catifex nos re mis, nonsuntem non sigit. Sp. Gra cribusque nostem perorum inam am P. Fora num, quis publicem pratium morid rei pos, que clum, audam essili in ditabus, es? Quonsus si interedemo adhum nos et, P. Cienamdio, Castum spesigina ad cestil ut prit publiciam erfica; C. Vere nost inemus licam nonceps, que perferfeconc milis auctus, ut virmis hocum, estres ad ca; haellabus hoc imorum ite cus hore imusses bonsuliu mantiam, Cat Ovehem patemperox Eque idem esid Caterum, mo C. Guleriv agilici erorecre, nium huissu vis restorum ocupimis ma, Catifex nos re mis, nonsuntem non sigit. Sp. Gra cribusque nostem perorum inam am P. Fora num, quis publicem pratium morid rei pos, que clum, audam essili Eque idem esid Caterum, mo C. Guleriv agilici erorecre, nium huissu vis restorum ocupimis ma, Catifex nos re mis, nonsuntem non sigit. Sp. Gra cribusque nostem perorum inam am P. Fora num, quis publicem pratium morid rei pos, que clum, audam essili 2011 Eque idem esid Caterum, mo C. Guleriv agilici erorecre, nium huissu vis restorum ocupimis ma, um. emne evt. byggeproces 1

2 Velkommen til byggeguiden Velkommen til en ny guide om byggeprocessen, som viser dig vej gennem byggerodet. Magasinet er en vejviser gennem den ofte besværlige byggeproces lige fra tanken om et nyt hus opstår til den sidste mursten lægges. Guiden fører dig gennem alle byggeriets faser fra start til slut, fra byggegodkendelse hos din kommune, til energi- og klimavenlige løsninger inden for byggeri frem til samarbejdstips og kontakter til lokale fagfolk i dit område. Guiden er udarbejdet af nord advertising, et professionelt mediebureau, der er specialiseret i annoncefinansieret præsentationsmateriale til håndværk og byggeri. nord advertising A/S, Bjørnholms allé 22, 8260 Viby J telefon: chefredaktør: Kristina Plambech design/layout: Birgitte Elise Ravn salgschef: Kim Blom oplag på 2500 stk. trykkeri: PE offset Der tages forbehold for trykfejl. Vi skal sørge for at dele vores viden og erfaringer med hinanden. På den måde får vi en udbytterig læringskultur, som sikrer en effektiv byggebranche Finn Lauritzen, adm. direktør for Erhvervs- og Byggestyrelsen

3 Sundt dansk byggeri Det danske byggeri blomstrer, når det gælder klima, energi og bæredygtighed. Der er dog plads til forbedringer inden for sagsbehandling og byggesjusk, mener Finn Lauritzen, adm. direktør for Erhvervs- og Byggestyrelsen. Vores rolle er at sætte rammerne og give mulighederne Finn Lauritzen Erhvervs- og Byggestyrelsen Dele af dansk byggeri lever ikke op til kvalitetskravene, og derfor er der en bagtrop, der ikke følger med. Det har resulteret i for mange byggesager med fejl, sjusk og mangler, siger Erhvervsog Byggestyrelsens absolutte fortrop, adm. direktør, Finn Lauritzen. Styrelsens primære rolle er at sætte rammerne og give mulighederne for, at byggeriets parter kan yde det absolut bedste. Energirigtigt byggeri I 2007 igangsatte Erhvervs- og Byggestyrelsen et partnerskab for at reducere energiforbruget i byggeriet, og det har nu ledt til en energistrategi i det nye bygningsreglement, BR10. Vores fremsynethed inden for grønt byggeri er en stor styrke. Vi har en viden, som mange lande kigger misundeligt efter, hvilket har fået den danske byggeeksport til at stige pænt, fortæller Finn Lauritzen, og fortsætter: Styrken ligger ikke kun i grønne tal på betalingsbalancen, men også i et dansk samfund, der bliver endnu mere klimavenligt og levedygtigt. Alt i alt, en gevinst for alle også mange år frem, mener Finn Lauritzen. Sundt byggeri Erhvervs- og Byggestyrelsen har nu sat sundt byggeri på dagsordenen. Et udvalg skal undersøge mulighederne for sundt byggeri, så radon og skimmelsvamp bliver fortid. Det handler om at være proaktiv, så vi ikke bare løser sundhedsproblemerne, efter de opstår, men også prøver at være forudseende og forebygge, inden problemerne opstår, fortæller Finn Lauritzen. Digitalt byggeri Hos Erhvervs- og Byggestyrelsen er der også sat fokus på kommunernes byggesagsbehandling, som, med et nyt initiativ i foreløbig seks kommuner, gerne skulle blive optimeret og effektiviseret til gavn for mange boligejere. En digitalisering af byggesagsbehandlingen vil åbne op for en kortere sagsbehandlingstid og en øget forståelse hos borgeren af, hvad der kan lade sig gøre i hans eller hendes byggesag, siger Finn Lauritzen. Erhvervs- og Byggestyrelsen er projektleder på denne digitalisering af byggesagsbehandling, som dog stadig er i forsøgsstadiet. Der er store forhåbninger til projektet, og planer om at påbegynde næste skridt til udbredelse i hele landet starter ultimo Alt i alt er den danske byggebranche rigtig godt med. Initiativerne er mange, velvilligheden stor, og fremtiden lys. sundt dansk byggeri 3

4 Kære borger, virksomhed eller forening, som gerne vil bygge i Lejre Kommune 7Byggeprocessen Del dit byggeri op i faser, og se dit byggeprojekt skride fremad Fra kommunens side vil vi gerne medvirke til et godt samarbejde om byggeprojekter af alle slags i Lejre Kommune. Skal du bygge nyt, bygge om eller bygge til, vil vi gerne i dialog med dig og gerne så tidligt i forløbet som muligt. Det er vores vision, at Lejre Kommune skal være et attraktivt sted at bo og drive virksomhed. Vi vil gerne have byggeri, som understøtter denne vision og som er bæredygtigt i forhold til landskabet, naturen og klimaet. Vi bestræber os på altid at kunne levere en god og effektiv byggesagsbehandling. Samtidig stiller vi information til rådighed så du, der gerne vil bygge, også ved hvilke oplysninger, vi har brug for, for at kunne yde en god service. Ved at gøre Byggeguiden tilgængelig her hos os vil vi gerne medvirke til et højt informationsniveau til fælles gavn i byggesags-samarbejdet. Derfor opfordrer vi dig også til at orientere dig på vores hjemmeside inden du går i gang med et byggeprojekt. God fornøjelse med dit byggeprojekt! Venlig hilsen Martin Stokholm Formand for Udvalget for Teknik & Miljø Bæredygtig bolig En energi- og klimavenlig bolig er både bæredygtig for familiens økonomi og velvære Byggegodkendelsen Saml de rette oplysninger og kom godt videre 39 Byggeriets parter Veludført håndværk får du kun gennem god forståelse og tæt dialog med din fagmand 4 Byggeguiden 2011

5 Med forberedelse og research er din byggesag en smal sag 3 Forord af direktør for Erhvervs- og Bygge styrelsen, Finn Lauritzen 3587 LEJRE KOMMUNE INDHOLD 7 Byggeprocessen Programfasen... 8 Forslagsfasen Projekteringsfasen Udførelsesfasen Brugsfasen byggegodkendelsen Byggetilladelsen Byggeanmeldelsen Bæredygtig bolig Det rigtige fodaftryk af Klima- og Energiminister Lykke Friis Klimaskærm isolering, vinduer, energimærkning Besparelser Byggeriets parter Forord af direktør for Dansk Byggeri, Michael H. Nielsen Byggerådgiver Bankrådgiver Advokat Forsikringsrådgiver Murer Tømrer El- og vvs-installatør Maler Kloakmester Anlægsgartner Køkken og bad Trælast og byggemarked fagbog

6

7 Byggeprocessen Idéen er opstået, behovet er der, og ønskerne er mange. En byggeproces starter som en idé og slutter som et færdigt byggeri. Byggebranchens faseopdeling er et godt styringsredskab, som sikrer, at du kommer fra vision til virkelighed. Et godt byggeri starter med gode spørgsmål Programfasen Forslagsfasen Søg byggetilladelse Projekteringsfasen Udførelsesfasen Brugsfasen Forud for en byggeproces kommer spørgsmål til alt lige fra materialevalg og energiforsyning til byggetilladelse og lovgivning. En byggeproces byder også på mange samarbejdspartnere bl.a. byggerådgivere, håndværkere, leverandører og kommunale myndighed er. Vejen gennem en bygge proces er derfor ofte snørklet og til tider uoverskuelig. Der kan være bestemte regler i byggeverdenen, som private forbrugere ikke har kendskab til. En faseopdeling hjælper dig med at få overblik og holde styr på processen. En byggeproces er imidlertid individuel og kan variere i forhold til entrepriseform, kompleksitet, økonomi osv. Byggebranchens faseopdeling Opdelingen forløber over fem faser og fører dig igennem din byggeproces. Fase 1, programfasen, sætter de indledende rammer og identificerer behov, idéer og undersøger de stedmæssige forhold. I fase 2, forslags fasen, kommer projektet på tegnebrættet, og et skitseprojekt udarbejdes. Du skal også huske at afsætte tid til at søge byggetilladelse. I fase 3, projekteringsfasen, beskrives og tegnes dit byggeprojekt i detaljer, du indhenter tilbud, underskriver kontrakter med håndværkere og udarbejder en detaljeret tidsplan. I fase 4, udførelsesfasen, går byggeriet i gang. Det kan være nødvendigt at føre tilsyn og bygge styring. I fase 5, brugsfasen, er bygger iet blevet færdigt, og de sidste praktiske detaljer skal på plads, inden du kan tage den nye tilbygning, din nye villa eller nye carport i brug. De næste sider behandler byggeprocessen fase for fase, og giver dig som forbruger et godt og overskueligt indblik i byggeprocessens fremadskridende udvikling, hvad enten du skal bygge til, om eller nyt. God fornøjelse..! byggeprocessen 7

8 » Programfasen Idéer, ønsker og behov skal på bordet. Programfasen har fokus på behov og undersøger forhold, der kan forhindre dit byggeprojekt. Samtidig undersøges den økonomiske ramme for byggeprojektet. programfasen forslagsfasen projekteringsfasen udførelsesfasen brugsfasen Idéer og behov Servitutter Kommune- og lokalplan Bygningsreglement Budgetmæssig ramme Programfasen er idé- og behovsfasen. Her skal alle ønsker på bordet, og du skal undersøge lokalpolitiske forhold i din kommune. Derudover er det en fordel at fastlægge økonomiske rammer for dit byggeprojekt. Idéer og behov Er der tale om en ny villa, en totalrenovering, en carport eller en ny udestue? Boligdrømme kan være flyvske og svære at holde styr på. I den indledende programfase er det din opgave at finde ud af, hvad du ønsker og har behov for. Det kan være en god idé at bruge din omverden som inspiration. Gå på opdagelse i andre villakvarterer, byggemarkeder, udstillinger og messer. Jo mere inspiration og research du foretager dig, jo bedre et resultat får du. Servitutter Du skal være opmærksom på servitutter, som er indskrænkninger i råderetten for din ejendom. Servitutter er tinglyst, og der findes forskellige slags: Byggeservitutter, kommune- og lokal planer, vejrettigheder, fredning og køberet. Det er en god idé tidligt i din byggeproces at få klarlagt om der er servitutter at tage hensyn til. Det smidiggør din byggeproces, så du i god tid får øjnene op for, at der er eventuelle forbehold, som du skal tage hensyn til. Byggeservitutter Byggeservitutter relaterer sig til bestemmelser om en ejendoms bebyggelse og benyttelse. Du kan få information om specielle byggeservitutter på din grund/ ejendom på Kommune- og lokalplaner Kommuneplanen sætter rammen for udviklingen i din kommune. Lokalplaner udstikker retningslinjer for et 8 Byggeguiden 2011

9 bestemt område. Det kan være bestemmelser for bygningens højde, afstand til skel eller specielle krav til facaden. Du kan finde lokalplaner på din kommunes hjemmeside. Bygningsreglement Bygningsreglementet er det overordnede regelsæt, som sikrer, at byggeri i Danmark udføres hensigtsmæssigt i forhold til brand, sikkerhed og sundhed. Det kan være krav om fx konstruktion, indretning, materialevalg, energiforanstaltninger osv. Fagfolk inden for branchen eller din egen kommune har stort kendskab til generelle regler og krav til byggeri. Derfor kan du altid konsultere en byggerådgiver, håndværker og din kommune, hvis du har spørgsmål til servitutter eller det gældende bygningsreglement. Skulle der være bestemte servitutter, der begrænser dit råderum, er der altid mulighed for at søge dispensation hos kommunen. Kilder: ebst.dk, boligejer.dk Budgetmæssig ramme Hvis du har styr på de økonomiske forhold, undgår du bedst muligt uforudsete overraskelser i din byggesag. Derfor er det vigtigt allerede i programfasen at tænke de økonomiske rammer ind i dit byggeprojekt. Det giver dig ligeledes mulighed for at sætte dig godt ind i dit byggeri, da du allerede tidligt i fasen skal tage stilling til materialer, udformning og kvalitet. En budgetmæssig ramme er også et godt styringsmæssigt redskab, da det giver dig de overordnede rammer for, hvori du skal styre dit byggeri. Kontakt din bank Tidligere i programfasen har du oplistet ønsker og behov, og du er kommet et lille skridt nærmere et løsningsforslag. Herefter vil det være hensigtsmæssigt at aftale et møde med din bank, hvor I gennemgår din økonomiske situation og lånemulig heder. Det giver dig et overblik over din økonomiske spændvidde, og du kan herefter med fordel vælge at tage kontakt til en byggerådgiver. En byggerådgiver har erfaring med byggesager og kan give dig en anslået pris ud fra dine ønsker og behov. Enhver byggesag er dog individuel, og rådgiverens ydelse rammer som regel den anslåede pris med -/+20 %. Herefter kan du tage kontakt til din bank igen for at fastlægge dine endelige lånemuligheder. Grovbudget og detailbudget Et budget er et mere eller mindre løst overslag over fremtidige udgifter. Du kan i din byggesag dele dit budget op i to dele: et grovbudget og et detailbudget. Jo længere du kommer i bygge sags processen, jo vigtigere er det, at du holder dig inden for dine egne fastlagte økonomiske rammer. Eventuelle ændringsforslag, brug af andre materialer osv. er alt andet lige ekstra ud gift er på din byggekonto. Et grovbudget er som navnet indikerer et groft, indledende overslag over de fremtidige udgifter. Et detailbudget lægges senere i byggeprocessen, når du indhenter tilbud, fastsætter byggetidspunkt og bestiller byggematerialer. Budget Ethvert byggeprojekt er individuelt, og det er svært at give et ensartet billede på et budget, men følgende hovedpunkter er som regel gældende: Grundanskaffelse Rådgiverhonorar Byggeskadeforsikring (ny bolig/ nybyggeri) Håndværkerudgifter Uforudseelige udgifter Haveanlæg, græssåning osv. Inventar og udstyr Byggepladsindretning (evt. vinterforanstaltninger) Egne indkøb (løse tæpper, hårde hvidevarer eller nye møbler hvis de ikke er inkluderet i ud gifter til håndværkere) Gebyr for byggetilladelse Forsikring i byggeperioden Moms (25 %) Priser Kvadratmeterpriser svinger fra landsdel til landsdel, og afhænger af hvilken type bygningsenhed, materialer, kvalitet og udformning. Derfor er det en fordel at få hjælp fra en byggerådgiver, der med sin erfaring og ekspertise kan give et rimeligt retvisende billede af din byggesags omkostninger. Er du interesseret i at få priseksempler, kan du også indhente erfaringstal fra lignende projekter, som håndværkeren tidligere har stået for. Det giver en god indikator for dine fremtidige byggeudgifter. Du skal huske at beregne dit budget i indeksregulerede beløb i forhold til prisindekset for det tidspunkt, byggeriet udføres. Priserne stiger fra år til år. Kilder: danskeark.org, bolius.dk Overvej om du skal søge dispensation vær opmærksom på at det kan forlænge sagsbehandlingstiden byggeprocessen 9

10 programfasen forslagsfasen projekteringsfasen udførelsesfasen brugsfasen» Forslagsfasen Programfasen har sat en masse tanker og idéer i gang. Nu er det tid til at få disse tanker ned på papir. De første streger nedfældes, materialer undersøges, og tal kommer på bordet. Skitseforslag Materialer Forhåndsgodkendelse Økonomioverslag Entrepriseformer I forslagsfasen skal du finde ud af, hvordan dit byggeprojekt skal realiseres. De første streger skal nedfældes, og du kommer nærmere på, hvordan dit byggeri skal se ud og hvilke materialer, du vil bruge. Det vil også give dig et bedre overblik over, om du holder dig inden for de budgetmæssige rammer. Skitseforslag Skitseforslag er byggeprojektets indled ende tegninger, som i de fleste tilfælde udarbejdes af en arkitekt, en ingeniør eller en bygningskonstruktør. Det er her dine idéer, tanker og ønsker kommer ned på papir, og det undersøges, om projektet rent faktisk kan lade sig gøre både teknisk og arkitektonisk. Derfor er det også vigtigt, at du er sikker på, hvad du vil have, men samtidig er åben over for fagmandens forslag. Tilbygning, renovering eller ombygning forudsætter, at der er eksisterende tegninger over grunden og boligen. Hvis du ikke selv har tegningerne, kan du som udgangspunkt få fat i dem hos den tekniske forvaltning i din kommune. Et skitseforslag består af et idéoplæg fra fagmanden i rapportform. Idéens muligheder skitseres og beskrives, og der tages stilling til, hvorvidt og hvordan projektet kan realiseres. Har du bestemte krav til materialevalg, kan der også være en beskrivelse af valgte materialer og komponenter samt farve valg. Det skaber et helhedsindtryk af dit byggeri. Hvis dine idéer og krav volder problemer, vil fag manden ligeledes komme med alternative løsninger. Forslaget kan indeholde en uddybende redegørelse for, hvorfor forslaget ser ud, som det gør, samt en behovs- og funktionsanalyse. Derudover kan undersøgelser af grundens forhold også forekomme. Materialer Når du skal vælge materialer, er der selvfølgelig arkitektoniske overvejelser omkring hvilket udtryk, dit byggeri skal have. Du skal imidlertid også huske på, at der kan være bestemte regler og mærkningsordninger for brug af byggematerialer herunder fx CE-mærkning og VA-godkendelse samt krav til materialer og stil i kommunens lokalplaner og servitutter. Forhåndsdialog Hvis dit byggeri, i forhold til de givne regler og retningslinjer, kræver en byggegodkendelse fra din kommune, kan du med fordel bruge dit skitseforslag. Du kan vise forslaget til den tekniske forvaltning på skitseniveau, så du så tidligt som muligt i byggeprocessen indleder en dialog med din kommune. Et skitseforslag kan bruges i en forhåndsdialog, hvor du og din rådgiver kan få en fornemmelse af, om der vil opstå problemer, når I indsender en byggeansøgning. En ende lig myndighedsgodkendelse skal du rekvirere ved din kommune gennem mere detaljerede tegninger og beskrivelser, som vil blive udarbejdet, når du har bestemt dig for, hvordan dit byggeri endeligt skal se ud. Økonomioverslag Fra starten er det vigtigt at have en fornemmelse af, hvor meget man vil investere i sit byggeprojekt. Allerede i programfasen har du lagt dig fast på den økonomiske ramme, og med et skitseforslag udformet, har du nu mulighed 10 Byggeguiden 2011

11 for at få en mere præcis budgetmæssig ramme. Først når du har lagt dig endelig fast på, hvordan dit byggeri skal se ud i projekteringsfasen via det udarbejdede hovedprojekt, og de underskrevne kontrakter med håndværkere, kan du udarbejde et samlet budget. Et skitseforslag giver dig imidlertid mulighed for at kontakte banken og finde ud af potentielle finansieringsmuligheder, hvis du ikke allerede har aflagt banken et besøg. Arkitekten, ingeniøren eller bygningskonstruktøren kan i forslagsfasen ud fra skitseforslag og materialevalg give et økonomioverslag på dit byggeprojekt. Ud fra opgavens realisering og et skøn af byggeudgifter, grundkøbsudgifter, omkostninger m.m. kan han eller hun anslå om din oprindelige budgetmæssige ramme holder. Der skal dog tages forbehold for, at overslaget ikke er endeligt, og der vil højst sandsynlig være en positiv eller negativ afvigelse. Kilder: boligejer.dk, danskeark.org entrepriseform Entrepriseformen på dit byggeri har en stor indflydelse på din egen involvering, dit eget ansvar og kontrol. fagentreprise Bygherre bærer risiko og står for: aftaler med håndværkere koordinering og styring af håndværkere hovedentreprise Bygherre står for projektering evt. via en rådgiver Hovedentreprenør bærer risiko og har ansvar for byggeri totalentreprise totalentreprenør bærer risiko og har ansvar for projektering og byggeri Godt begyndt er halvt fuldendt byggeprocessen 11

12 » Projekteringsfasen programfasen Når de endelige beslutninger er taget, er det tid til at få disse beskrevet og tegnet dit nye hus, tilbygning eller renovering. I projekteringsfasen bliver hovedprojekt, tilbud og aftaler fastlagt. forslagsfasen projekteringsfasen udførelsesfasen brugsfasen Hovedprojekt Tilbudshentning Tidsplan I projekteringsfasen skal du beskrive dit hovedprojekt bestående af tegnings- og beskrivelsesmateriale. Et hovedprojekt skal være så præcist planlagt og beskrevet som muligt, da det kan ligge til grund for en byggegodkendelse fra din kommune. I flere tilfælde kan skitsetegninger fra forslagsfasen række til at få en fore løbig byggegodkendelse. Husk dog at have byggetilladelsen på plads, inden du går i gang med at indhente tilbud fra forskellige håndværkere (alt afhængig af den valgte entrepriseform). Når du har fundet de rette håndværkere, under skrevet kontrakt og lagt fundamentet for et solidt aftalegrundlag, skal du have styr på din tidsplan. I mange tilfælde har du allerede i de forrige faser lagt rammerne for en tidsplan. Med et solidt aftalegrundlag og detaljerede tegninger har du nu mulighed for at udspecificere din tidsplan i forhold til byggeriets opgaver, rækkefølge og de enkelte håndværkere. Som privat bygherre anbefales det at få rådgivning og vejledning af en byggerådgiver. Projekteringsfasen er en krævende fase, som forudsætter erfaring, overblik og viden om materialer, konstruktioner, tegningsskrivelser osv. hovedprojekt Som en stor del af hovedprojektet, skal du nu forvandle dine skitser til detaljerede tegninger og beskrivelser. Et detaljeret hovedprojekt lægger grundlaget for gode tilbud og klare aftaler med de involverede håndværkere. Tegninger Dit tegningsmateriale udgøres af oversigtstegninger, hovedtegninger og detailtegninger. Alle tegningerne bliver tegnet i målestok og med præcise mål på tegningen. Tegningerne er de endelige, der lægger til grund for selve byggeriet. De involverede håndværkere vil tage udgangspunkt i tegningsmaterialet. Det er derfor essentielt, at tegningerne rent faktisk viser det, som du har forestillet dig. Derfor: Stil spørgsmål til din byggerådgiver og vær nysgerrig! Oversigtstegninger Oversigtstegninger angiver situationsplanen med boligens eller tilbygning ens placering på grunden i forhold til nabo og vej. Du skal tydeligt angive mål imellem bygningerne og til skel. Hovedtegninger Hovedtegninger udgøres af plantegninger med rum, køkken og bad i målestok 1:100. Snittegninger viser husets konstruktion, og hvordan huset er bygget op såsom konstruktion i gulv, tagkonstruktion og tekniske installationer i målestok 1:50 eller 1:20. Facadetegninger viser husets endelige facade og udseende. Detailtegninger Detailtegninger er tegninger, der viser et udsnit af ovennævnte hovedtegninger. Disse tegninger redegør for detaljeløsninger og konstruktionsdetaljer. Samtidig kan detaljetegninger vise opbygning af køkken, badeværelse eller andet inventar. Tegninger af kloak og el-installationer vedlægges også. Beskrivelse Det, der ikke kan tegnes, skal beskrives og forklares skriftligt. Din byggebeskrivelse skal underbygge dine tegninger, og den skal være entydig og præcis. I beskrivelsen skal du forklare, hvordan du ønsker, at byggearbejdet skal udføres. Er der fx nogle bestemte krav til påbegyndelsestidspunkt om morgenen eller afslutning om aftenen? Du skal også redegøre for, hvordan du får forsyninger med hensyn til kloak, strøm og varme. Du skal vedlægge en materialeliste, hvor du angiver valgte materialer og byggekomponenter. Du kan fx beskrive de ønskede produkter og varer, deres form og mængde. Du kan beskrive bestemte ønsker i forhold til konstruktionsdetaljer ud fra vedlagte detailtegninger. Kilde: Jan Felland, Bolius Et detaljeret hovedprojekt lægger grundlaget for gode tilbud og klare aftaler 12 Byggeguiden 2011

13 handlen Få i hus Kom med i Byggeguidens næste udgave Du sidder nu med byggeguiden og ser mulighederne for, hvordan du kan hjælpe nuværende og kommende boligejere. Guiden udkommer i flere kommuner i Danmark og fungerer som en service til boligejere, der har brug for vejledning og rådgivning, når de står foran en ofte krævende byggeproces. Har du lyst til at lægge den første mursten eller tegne de første streger for boligejere nær dig, kan du springe foran i køen her. Guiden er målrettet lige netop din kommune, men du kan også vælge at deltage landdækkende. Ring eller mail til os nu, så du er sikker på at få en plads som annoncør i næste udgave: Salgschef Kim Blom nord advertising Tlf.: kb@nord-ad.dk Bygger på et godt samarbejde! Se hvad vi kan gøre for dig på nord-ad.dk Vi skaber værdi gennem relationer byggeprocessen 13

14 » Tilbudshentning programfasen Tilbud og kontrakter er juridiske dokumenter, som er en fast del af enhver byggeproces. Få overblik over, hvordan du kommer fra tilbud til aftale på den gode måde. forslagsfasen projekteringsfasen udførelsesfasen brugsfasen Få et godt tilbud Som privat bygherre står det dig frit for at indhente så mange tilbud, som du ønsker. 3 4 tilbud skulle dog være rigeligt. Det giver dig mulighed for at granske hvert enkelt tilbud og sammenligne priser, tidshorisont, betalingsbetingelser osv. Betingelserne for at få et godt tilbud er, at du skal vide, hvad det er, du vil have. I programfasen har du nedskrevet dine ønsker og behov, i forslagsfasen er disse behov blevet skitseret, og i projekteringsfasen er skitserne blevet rentegnet og beskrevet i detaljer. Jo mere præcis og detaljeret dine tegninger og beskrivelser er, jo mere præcist et tilbud, får du. Din beskrivelse skal omhandle: Opgaven, der skal laves Materialer, der skal bruges Et udbudsbrev, som indeholder informationer om ejendommen og en kort beskrivelse af byggeprojektet Afklaring af andre omstændigheder såsom bortkørsel af affald og byggepladsomkostninger Du kan altid få en håndværker til at hjælpe dig med at beskrive projektet. Det er blot vigtigt, at begge parter er indforstået med, at beskrivelsen skal bruges til at indhente tilbud fra flere håndværkere. I nogle tilfælde ønsker de implicerede håndværkere lige ledes betaling ved afgivelse af tilbud, så spørg den enkelte håndværker. Derudover skal du huske at undersøge, om tilbuddets pris er inkl. eller ekskl. moms. Et godt tilbud klare aftaler Når du har bestemt dig for et tilbud, skal du lave en aftale/skrive kontrakt. Både mundtlige og skriftlige aftaler er bindende, men du kan få store bevismæssige problemer med mundtlige aftaler. Skriv derfor altid en udførlig kontrakt med juridiske aspekter, økonomiske og tekniske forhold. Dit aftale grundlag med de involverede håndværkere er yderst vigtigt. Ofte er elektrikere og vvs-installatører afhængige af at kunne lægge rør ud eller klargøre installationer i gulve, vægge og lofter, mens murere og tømrere er i gang. Bliver en opgave udskudt ét sted, betyder det ofte forsinkelser et andet sted. Sørg derfor for at indskrive dagsbøder i din kontrakt med håndværkerne. Et overslag: Skøn over, hvad arbejdet vil koste ikke bindende prisen kan variere Et tilbud: Præcis beskrivelse af, hvad arbejdet vil koste, helst udspecificeret mht. de forskellige dele af byggeriet bindende og fast pris, som ofte betales i rater Regningsarbejde: Her betaler du løbende for det faktisk udførte arbejde den endelige pris kan variere Fra tilbud til aftale 1. Accept: Hvis det skriftlige tilbud er fyldestgørende, skal du inden for acceptfristen acceptere tilbuddet. Hvis der ikke er påført nogen acceptfrist, så gælder en rimelig betænkningstid. 2. Ændring af tilbud: Hvis det skriftlige tilbud ikke er fyldestgørende, og du ændrer i det, er der tale om et nyt tilbud, som du sender til håndværkeren. Hvis han accepterer det nye tilbud, sendes som oftest en ordrebekræftelse. Her er det vigtigt, at du tjekker ordrebekræftelsen, da det vil være den, der gælder. 3. Aftalegrundlag: Ud over tilbudsblanketten er det en god idé at have en standardkontrakt som grundlag, da den besvarer en række vigtige spørgsmål med alt fra betalingsbetingelser til bortskaffelse af byggeaffald. Kilder: bolius.dk, danskbyggeri.dk, boligejer.dk. betingelser ABR89: Vejledende standardbetingelser mellem bygherre og rådgiver om arkitekt- og ingeniørvejledning. AB92: Vejledende standardbetingelser mellem bygherre og håndværker/ entreprenør ved fag- og hovedentreprise, herunder aftalegrundlag, sikkerhedsstillelse, udførelse, betaling, tidsfrister og forsinkelser, aflevering, mangler, ophævelse, eftersyn og tvister. ABT93: Kontrakt mellem bygherre og totalentreprenør ved totalentreprise. Download standardbetingelser og standardkontrakter på danskbyggeri.dk og boligejer.dk. 14 Byggeguiden 2011

15 » Tidsplan programfasen Ting tager tid, men hvor lang tid tager de helt præcist? Når du skal bygge en ny bolig eller bygge til, er det en god idé at lave en tidsplan. En god tidsplan sikrer, at dit byggeprojekt holder sig inden for både tids- og budgetrammen. forslagsfasen projekteringsfasen udførelsesfasen brugsfasen Det er bedre at planlægge end at slås Et byggeprojekt er ofte et fællesprojekt. Bygherre, rådgivere og håndværkere har alle en opgave, der skal løftes. En tidsplan sikrer, at fx betonarbejderne, murerne, tømrerne og blikkenslagerne ved, hvornår de skal påbegynde deres opgaver. Det betyder, at byggeriet står færdigt til tiden uden ekstraregninger og uoverensstemmelser. Den gode tidsplan Det kan være en fordel allerede i programfasen at tænke i tidsplan for dit byggeri. Start derfor med en overordnet tidsplan med ønsker for start- og sluttidspunkt kombineret med byggeriets fem faser og husk, at tidsplanen er et værktøj, som i starten skal bruges til at sætte byggeprojektet i relief og i system. Herefter kan du dele din tidsplan op i to dele: hovedtidsplanen og den detaljerede tidsplan. Hovedtidsplanen Din hovedtidsplan opdeler byggeriets fem faser i tid: 1. Programfasen: Dette er idé- og skitsefasen. Her skal alle idéer og behov på bordet, og det skal undersøges, om projektet rent faktisk kan lade sig gøre i forhold til lokalplan og økonomi. Denne fase kan tage op til en måneds tid. 2. Forslagsfasen: Her udarbejdes forprojekt og myndighedsprojekt. De løsninger, som der i programfasen er blevet fundet ud fra idéer og behov, skal nu skitseres. Du kan bruge disse skitser til at sende til myndighederne, hvis dit byggeri kræver en byggegodkendelse. 3. Projekteringsfasen: Her udarbejdes et hovedprojekt bestående af detaljerede tegninger, planer og beskrivelser. Det skal både bruges til at indhente tilbud ved håndværkere, men også til en byggegodkendelse hos myndighederne, såfremt din kommune skal se detaljerede planer over dit byggeri. Det kan være svært at give en tidshorisont for forslags- og projekteringsfasen, da det ofte varierer. Du kan undersøge nærmere, hvad den præcise sagsbehandlingstid er i din kommune. 4. Udbudsfasen: I udbudsfasen sender du hovedprojektet rundt til håndværkere for at indhente tilbud. Tidsperspektivet afhænger af, hvor lang tid det tager dig at finde de rette håndværkere og den valgte entrepriseform. Typisk vil det tage 1 2 mdr. 5. Udførelsesfasen: Generelt set tager det for en tilbygning 4 7 mdr., hvoraf byggetiden er på 3 4 mdr. For en ny villa er det typisk 9 14 mdr. med en byggetid på 6 8 mdr. Det er dog meget individuelt, og et byggeprojekt afhænger af mange personer, forhold og omstændigheder. Den detaljerede tidsplan Når du har udarbejdet en hovedtidsplan kan du gå i gang med en mere detaljeret tidsplan. Den detaljerede tidsplan medtager alle de opgaver, et byggeri omfatter. Den skal dermed også koordinere de forskellige entreprenører, der er inde over din byggeproces. Ud fra den detaljerede tidsplan er du således i stand til at lave et præcist aftalegrundlag med håndværkerne. Få den gode tidsplan til at holde En tidsplan er en stor mundfuld. Derfor er det en god idé at rådføre dig med en bygningssagkyndig, en håndværker, entreprenør el. lign. Ved at samarbejde med en fagkyndig har du de bedste kort på hånden for at lave en god tidsplan, der holder. Selvom en fagkyndig har erfaring med byggeprojekter, er det dog vigtigt, at du er nysgerrig. Du skal spørge løs, så du forstår, hvor i projektet I befinder jer, eller hvorfor en bestemt opgave tager længere tid end en anden. En tæt dialog skaber forståelse. Giv plads til forsinkelser En tidsplan skal være realistisk. Det hjælper ikke noget at lave en stram tidsplan, som ikke giver plads til forsinkelser. Ethvert byggeri er udsat for forsinkelser pga. vejr, materialemangel, sygdom o.l. En fleksibel tidsplan giver plads til kvalitetsbyggeri. Byggesjusk, fejl og mangler forekommer, hvis en tidsplan er for stram, og håndværkere er nødt til at overarbejde. Byggestyring og aftalegrundlag En tidsplan kan sjældent være god i sig selv, den skal også styres for at være god. Det hjælper ikke så meget at have en god tidsplan, hvis du ikke har nogen, der kan føre tilsyn og kontrollere, at deadlines og aftaler bliver overholdt. Byggestyring er selvsagt en udgift, men det betaler sig ofte, da det kan være yderst omkostningsfuldt at opdage byggesjusk, fejlprojektering eller andre mangler for sent. Kilde: Casper Kjerumsgaard, Bolius Artiklerne er blevet til i samarbejde med Bolius Boligejernes Videncenter A/S. Bolius er uvildige specialister i viden og rådgivning for alle med eget hus eller lejlighed. Få gratis inspiration og viden på En tidsplan er først god, når den bliver styret byggeprocessen 15

16 16 Byggeguiden 2011

17 » Udførelsesfasen programfasen I udførelsesfasen skal dit byggeri realiseres, men du skal sikre dig, at byggeriet bliver styret i den rigtige retning. Tilsyn og byggemøder sikrer kvalitet i byggeriet og tryghed for bygherre. forslagsfasen projekteringsfasen udførelsesfasen brugsfasen Byggestyring Tilsyn Byggemøder I projekteringsfasen skabte du grundlaget for dit byggeri. Detaljerede plantegninger og beskrivelser skal nu føres ud i virkeligheden. Byggestyring Ethvert byggeri kræver byggestyring, som på den ene side sikrer, at tegninger og beskrivelser bliver fulgt og på den anden side sikrer, at håndværkernes indsats bliver koordineret. I en fagentreprise er byggestyring bygherrens ansvar, og ved hoved- og totalentrepriser er det entreprenørens ansvar. Tilsyn Du kan ansætte en uvildig rådgiver til at føre tilsyn med dit byggeri. At føre tilsyn betyder, at en uvildig rådgiver sikrer, at dit byggeri foregår som aftalt i kontrakterne og som anvist på tegningsmaterialer. Tilsyn sikrer således kvalitet i byggeriet og tryghed for bygherre. Ved større byggesager ud arbejder rådgiveren tilsynsnotater, hvor eventuelle problemer og løsninger bliver noteret. Byggemøder Ved større byggesager afholdes ugentlige byggemøder mellem de involverede håndværkere og den uvildige rådgiver. Som bygherre kan du også vælge at deltage i byggemøderne for at holde dig opdateret med byggeriet. Her gennemgås byggeriets fremskridt i forhold til den fastsatte tidsplan, og eventuelle ændringsforslag diskuteres. Kilde: boligejer.dk byggeprocessen 17

18 programfasen forslagsfasen projekteringsfasen udførelsesfasen brugsfasen» Brugsfasen Byggeriet er færdigt, og det skal tages i brug. For at det kan lade sig gøre, er der nogle praktiske detaljer, der skal være på plads. Byggeriet skal gennemgås og færdigmeldes ved kommunen. Aflevering Færdigmelding Huseftersyn BBR-registrering Flyttemeddelelse I brugsfasen skal det færdige byggeri gennemgås med din entreprenør, du skal registrere dine boligændringer ved Bygnings- og Boligregistret (BBR), og du skal have udformet flyttemeddel else og adresseændring. Aflevering Med din entreprenør gennemgår du byggeriet for at sikre, at kvaliteten stemmer overens med det aftalte. Hvis der skulle forekomme fejl og mangler, udarbejdes en mangelliste, og I aftaler, hvornår fejlene skal udbedres. Derudover vejleder entreprenøren om, hvordan huset og materialerne vedligeholdes. Når afleveringsforretningen er gennemført, ordnes den afsluttende afregning med entreprenøren. Færdigmelding Hvis du har fået byggetilladelse, skal du også færdigmelde dit byggeri ved din kommune. Det skal ske, når byggeriet er endeligt afsluttet. En færdigmeld ing indeholder diverse doku menter, der bl.a. dokumenterer, at Bygningsreglementets retningslinjer og øvrig lovgivning er blevet overholdt. Hvis du har modtaget en blanket vedr. færdigmelding i forbindelse med din byggetilladelse, skal denne også udfyldes og underskrives. Umiddelbart herefter kan du tage byggeriet i brug. Du skal dog være opmærksom på, at din kommune kan aflægge besøg for at sikre, at bestemmelserne er overholdt. Kilder: bolius.dk, boligejer.dk Huseftersyn... ved AB92 Hvis du i aftalegrundlaget har brugt AB92 som fundament, bliver der gennemført 1 og 5 års eftersyn på almindeligt byggeri. Her bliver der tillige udarbejdet en fejl- og mangelliste, som håndværkerne er forpligtet til at udbedre. 5-års eftersynet bliver udført lige inden, huset er 5 år gammelt, så de penge, der er lagt til side til garantistillelse, kan bruges til at udbedre skaderne. De fleste fejl skal dog helst være opdaget ved 1-års eftersynet, hvor summen jo er størst.... ved byggeskadeforsikring En byggeskadeforsikring er lovpligtig og skabt for at komme de stigende fejl- og mangelsager til livs. Den trådte i kraft i 2008 og præsenterer en unik, dansk ordning, hvor forbruger er dækket efter byggeriets aflevering. Den gælder indtil videre kun ved ny byggeri. For at kunne søge om byggetilladelse og inden byggeprocessen påbegyndes, skal entreprenør via et forsikringsselskab have tilkendegivet, om der er grundlag for en byggeskadeforsikring. Når byggeriet står færdigt, overgår byggeskadeforsikringen til forbruger. Ordningen vil dække forbruger for de skader, som entreprenøren ikke kan udbedre, hvis han fx går konkurs eller nægter. De fejl, der måtte forekomme, bliver anmeldt til forsikringsselskabet, hvis ansvar herefter er at få entreprenøren til at udbedre skaden. På den måde er det to virksomheder, der klarer problemet frem for, at den private forbruger skal tage kampen op mod entreprenøren. Det er hermed forsikringsselskabets opgave at få entreprenøren til at udbedre de omtalte skader. Hvis det ikke sker, dækker forsikringsselskabet. Det er det, præmien dækker over. Byggeskadeforsikringen dækker i 10 år, og den følger matriklen. Det vil 18 Byggeguiden 2011

19 sige, at den overgår til køber, hvis man flytter. På OIS, den offentlige informationsserver, kan du se, hvornår bygge skadeforsikringen er tegnet og af hvilket selskab. Her finder du også alle rapporter for huseftersyn. Kilde: Tine Aaby, Forsikring & Pension BBR-registrering Bygnings- og Boligregistret er et landsdækkende register med ejendomsdata. Som boligejer er det dit ansvar, at dine data angående boligen er korrekte. Ved byggerier, som kræver byggegodkendelse, er det dog normalt din kommunes ansvar at give oplysninger vedrørende ændrede forhold videre. Det er dog stadig dit ansvar, at oplysninger er korrekte, og du har pligt til rettidigt at indberette ændringer, ellers kan du risikere en bøde på kr. BBR-registret indeholder oplysninger om boligens opførelsesår, om- og tilbygningsår, bebygget areal, bolig- og erhvervsareal, etager, tagetage, udestue, tagdækningsmateriale og energiforsyning. Du kan finde din BBR-registrering på OIS og i din skattemappe på SKATs hjemmeside. Du kan også indhente den ved din kommune mod et gebyr. Dine BBR-data kan bruges til mange ting. Dit forsikringsselskab kan krydskontrollere dine oplysninger. En ejendomsvurdering samt korrekt udbetaling af boligsikring foregår også på baggrund af BBR-data. Banker og realkreditinstitutter bruger tillige BBRdata, når de skal vurdere lånemuligheder. Kilder: bbr.dk, forbrug.dk Få styr på de sidste detaljer, inden du flytter ind tjekliste...når du flytter 1. anmeld din flytning ved Folkeregistret og Post Danmark (du kan også gøre det digitalt) 2. Fastnettelefon evt. ny telefonoprettelse 3. aflæs el, gas og varme og indsend aflæsningsdato, flyttedato og ny adresse senest syv arbejdsdage, før du flytter 4. tilmeld vand, gas, varme og el, når du flytter ind. Indsend aflæsningsdato og indflytningsdato senest fem dage efter, du er flyttet ind 5. Forsikring: Vær opmærksom på, at forsikringsforhold kan ændre sig, når du flytter 6. Boligsikring og boligindskudslån: Undersøg de økonomiske muligheder byggeprocessen 19

20 20 Byggeguiden 2011