Forslag til en parcelhusbebyggelse ved Marbækvej, Skibby. Fremlagt i offentlig høring fra den 17. oktober 2007 til og med den 12.

Transkript

1 Forslag til en parcelhusbebyggelse ved Marbækvej, Skibby Fremlagt i offentlig høring fra den 17. oktober 2007 til og med den 12. december 2007 Lokalplan nr. 016

2 2 Lokalplan 016 for et parcelhusområde ved Marbækvej, Skibby Frederikssund Byråd vedtog den 18. september 2007 at fremlægge lokalplanforslag 016 i offentlig høring. Lokalplan 016 fastlægger nærmere bestemmelser for anvendelsen af området som parcelhusområde, idet eksisterende erhverv dog fastholdes. Der er gennemført en SMV-screening af lokalplanområdet. På baggrund af screeningen vurderes det, at der ikke skal fortages en miljøvurdering af lokalplanen, idet lokalplanens indhold ikke skønnes at få væsentlig indvirkning på miljøet jævnfør Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer, 3, stk.1, nr.3. Lokalplanforslaget er offentlig fremlagt i 8 uger i perioden den 17. oktober 2007 til den 12. december 2007 og kan ses på kommunens hjemmeside Endvidere kan de ses på Frederikssund Rådhus, Frederikssund Kommunes Biblioteker samt på kommunens administrationscentre i Skibby, Jægerspris og Slangerup. Ved offentliggørelsen får planforslagene midlertidig retsvirkning, som betyder, at områderne er omfattet af forslagene og ikke må udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af de endelige kommuneplantillæg eller lokalplan, inden disse er endeligt vedtaget. Der gælder efter Planloven 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan der eventuelt efter planlovens 17, stk. 2 opnås tilladelse til at udnytte en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra offentliggørelse a f lokalplanforslaget og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst indtil 1 år efter offentliggørelse af lokalplanforslaget. Har De bemærkninger til planforslaget, skal de sendes til Frederikssund Kommune, By og Land, Torvet 2, 3600 Frederikssund, så de er kommunen i hænde senest d. 12. december Frederikssund Byråd

3 Indholdsfortegnelse Redegørelse 4 Indledning...4 Områdets beliggenhed...4 Baggrund og formål med lokalplanen...4 Historie eksisterende forhold...4 Lokalplanens indhold...5 Forhold til anden planlægning...5 Forhold til byens andre funktioner, herunder støj...6 Tilladelser mv. fra andre myndigheder...6 Bæredygtig udvikling...7 Forslagets midlertidige retsvirkninger...7 Lokalplanens bestemmelser 9 1. Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Områdeinddeling og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Veje og stier Parkering Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer Lednings- og forsyningsanlæg Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening Ophævelse af byplanvedtægt eller lokalplan Lokalplanens retsvirkninger...14 Vedtagelsespåtegning...14 Bilag: Bilag 1: Lokalplanområdets afgrænsning Bilag 2: Afgrænsning af delområderne og udstykningsprincip

4 4 Redegørelse Indledning En lokalplan er en detaljeret fysisk plan for et geografisk område. Lokalplanen er bygget op af en redegørelsesdel og en lovdel. I redegørelsen beskrives planens intentioner og baggrund samt dens forhold til anden planlægning. I lovdelen fastlægges planområdets afgrænsning, konkrete bestemmelser for udnyttelse, byggeri, infrastruktur, m.v. samt planens retsvirkninger. En lokalplan skal efter reglerne i planloven annonceres og fremlægges som forslag i mindst 8 uger. I denne periode har alle mulighed for at fremkomme med indsigelser og ændringsforslag til planen. Hvis planen ikke ændres væsentlig kan den herefter vedtages endeligt af Byrådet. Områdets beliggenhed Lokalplan 016 omfatter et område beliggende i den sydøstlige udkant af Skibby ved Marbækvej. Området udstykkes fra en eksisterende ejendom i lokalplanområdets vest, nordvestlige del, hvor der forefindes en enfamiliebolig samt en mindre erhvervsvirksomhed. Området grænser op til landzonen mod syd. Baggrund og formål med lokalplanen Området er omfattet af en ældre lokalplan lokalplan 69 for et område ved Hjortevej. Da denne lokalplan blev vedtaget, imødeså man en mulighed for at etablere erhverv i området. Over tid har det imidlertid ikke vist sig muligt. På den baggrund ønskes det nu at tilvejebringe de planmæssige rammer for området, således at det kan anvendes til boligformål i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser. Historie eksisterende forhold Området ligger i udkanten af Skibby grænsende op til det åbne land. Lokalplanområdet har en ejer, der ud over sin bolig har etableret sin virksomhed i området. Virksomheden har en nicheproduktion med udvikling af ledninger til høreapparater.

5 5 I lokalplan området er en ældre beplantning der adskiller boligen fra erhvervet samt skærmer mod Marbækvej. Det tilgrænsende bolig-område mod nord og øst er karakteriseret ved en tættere bebyggelse mod nord og en større åbenhed i parcelhusbebyggelsen mod syd, således at byens tæthed aftager mod det åbne land. Lokalplanens indhold Lokalplanforslag 016 har til formål at skabe det planmæssige grundlag for lokalplanområdets anvendelse til boligformål samt fastlægge en udstykningsplan for området. Forhold til anden planlægning En lokalplan skal være i overensstemmelse med de rammebestemmelser, der er fastlagt for de enkelte dele af kommunen. Området er omfattet af Gammel Skibby Kommunes kommuneplan 2000 med efterfølgende tillæg. Området er udlagt til boligområde samt, offentlige formål, mindre butikker samt erhverv, der kan tilpasses området uden at være genegivende. Området benævnes rammeomåde B11. Området er omfattet af lokalplan nr. 69 for et område ved Hjortevej. Lokalplanen udlægger området til anvendelse i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser, dog således at der kun kan etableres en bolig i lokalplanområdet. Ved vedtagelse af dette lokalplanforslag aflyses lokalplan 69. Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med regionplanens bestemmelser. Sektorplaner I henhold til Gammel Skibby Kommunes spildevandsplan 2001 med efterfølgende tillæg, skal området separatkloakeres. Det skal bemærkes at Spildevandsplanen kan være ændret inden lokalplanen bliver gennemført/udført. Lokalplanområdet skal tilsluttes områdets kollektive varmeforsyning: naturgas Lokalplanområdet skal forsynes med vand fra Skibby Vandværk. Affaldshåndteringen skal foretages i henhold til det til enhver tid gældende regulativ for håndtering af husholdningsaffald i Frederikssund Kommune.

6 6 Lov om miljøvurdering af planer og programmer I 2004 trådte Lov om Miljøvurdering af planer og programmer i kraft. Loven fastlægger, at der skal foretages en miljøvurdering af alle programmer, som vurderes at kunne medføre væsentlige påvirkninger på miljøet. For at fastslå om en lokalplan skal miljøvurderes, fortages en screening af planens indvirkning på landskab, natur, biologisk mangfold, ressourceforbrug, befolkning, kulturarv, klima m.v. Resultatet af screeningen sendes i høring hos berørte myndigheder. Beslutningen om, hvorvidt der skal foretages en miljøvurdering, skal offentliggøres. Der er gennemført en screening af lokalplanområdet. På baggrund af screeningen, vurderes det, at der ikke skal foretages en miljøvurdering, idet der ikke er forhold i lokalplanområdet, der ikke kan varetages via lokalplanens bestemmelser. Forhold til byens andre funktioner, herunder støj Marbækvej vurderes at kunne rumme den ekstra trafik, som 15 nye boliger vil generere. Den trafikstøj der måtte opstå vurderes at være forenelig med eksisterende anvendelse af de tilstødende områder. Eventuelt behov for dagsinstitutionspladser samt skole, som måtte opstå som resultat af de nye boliger, vurderes ligeledes at kunne rummes indenfor kommunens eksisterende tilbud i nærområdet. Tilladelser mv. fra andre myndigheder Fortidsminder Der er ikke umiddelbart begrundet formodning om tilstedeværelsen af fortidsminder indenfor lokalplanområdet. Det bemærkes dog at der nord for lokalplanområdet ligger en gravhøj udgravet Der blev ikke gjort fund af betydning. Højen er ikke synlig og kaster ikke beskyttelseslinie. Findes der imidlertid under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet, i medfør af museumslovens 27, standses i det omfang det berører fortidsmindet. Fundet skal straks anmeldes til Egnsmuseet Færgegården. Det anbefales, at der foretages arkæologisk prøvegravning i området forud for iværksættelse af anlægsarbejder.

7 7 Bæredygtig udvikling Det er Byrådets holdning at man ved byggeri og udvikling i Frederikssund Kommune skal stræbe efter en udvikling der både økonomisk og økologisk er bæredygtig. Bygningernes ressourceforbrug skal så vidt muligt begrænses. Der skal tages hensyn til ressourceforbruget både ved opførelsen og ved den fremtidige drift. Frederikssund Kommune er, efter en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde, indstillet på at give de tilladelser og dispensationer der er nødvendige for fremme af en bæredygtig udvikling. Forslagets midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet må området, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan der eventuelt efter planlovens 17, stk. 2 opnås tilladelse til at udnytte en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra offentliggørelse af lokalplanforslaget og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst indtil 1 år efter offentliggørelse af lokalplanforslaget.

8 9 Lokalplanens bestemmelser Med hjemmel i lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002) fastsættes følgende bestemmelser for det område der er beskrevet i Lokalplanens formål Lokalplanforslag 016 har til formål at: - skabe det planmæssige grundlag for lokalplanområdets anvendelse til boligformål, - fastlægge en udstykningsplan for området, - fastlægge bestemmelser, der sikrer byggeri der tilpasser sig lokalsamfundets karakteristika, - fastlægge bestemmelser der sikrer en trafiksikkerhedsmæssigt forsvarlige løsninger i og til og fra området. 2. Områdets afgrænsning Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1, og omfatter følgende ejendomme: Matr. nr. 7 h og 7 gd Skibby by, Skibby. Lokalplanen omfatter desuden alle parceller der efter den 15. juli 2007 udstykkes fra disse ejendomme. 3. Områdeinddeling og zonestatus 4. Områdets anvendelse Selv om anvendelsen fastlægges til helårsbeboelse, kan der drives visse former for erhverv i boligerne (fx lægepraksis, frisørvirksomhed, dagpleje), når erhvervet udøves af beboerne uden fremmed medhjælp, og ejendommens og kvarterets præg af boligområde i øvrigt fastholdes. Den type virksomhed kræver ikke tilladelse i henhold til planloven. Området er beliggende i byzonen. Området opdeles i 2 delområder, som vist på kortbilag 2. Delområde Området kan kun anvendes til boligformål Bebyggelsen skal opføres som enfamiliehuse. Der kan maksimalt opføres 16 enfamilieboliger i området. Herudover kan eksisterende beboelsesejendom fortsat benyttes som enfamiliebolig På hver boligparcel må kun opføres og indrettes en bolig for en familie Byrådet kan tillade, at der på de enkelte ejendomme drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder, under forudsætning af: at virksomheden drives af den, der bebor den pågæl-

9 10 dende ejendom, at virksomheden drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke ændres (herunder ved skiltning eller lignende), og at områdets karakter af boligområde ikke brydes, at virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende, og at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke kan etableres plads til på den pågældende ejendom. Delområde 2 Området må kun anvendes til erhverv klasse 1 og 2 eller anden virksomhed, der ikke påfører omgivelserne gener i form af røg, støj, lugt eller lignende. For begge delområder gælder, at der kan opføres en transformerstation til områdets daglige forsyning. 5. Udstykning 5.1. Lokalplanområdet skal udstykkes i princippet som vist på kortbilag Der kan maksimalt udstykkes 16 boligparceller med en minimumstørrelse på 800 m 2 fra matrikel 7 h Skibby Matrikel nr. 7 h Skibby kan ikke udstykkes yderligere Eventuelle fælles friarealer og vejarealer inden for lokalplanområdet skal sammenlægges til en ejendom. 6. Veje og stier 6.1. Lokalplanområdet vejbetjenes fra Marbækvej Inden for lokalplanområdet udlægges arealer til vej og parkering, i princippet som vist på kortbilag Vejen udlægges med en bredde på 8 meter og en kørebanebredde på mindst 5,00 meter Tilslutningen til Marbækvej skal markeres med et skift i belægningen, hævning af kørebanens niveau eller lignende. 7. Parkering Delområde 1: 7.1. På den enkelte boligparcel udlægges areal til 2 parkeringspladser.

10 Der udlægges i øvrigt areal til gæsteparkering, i princippet som vist på kortbilag 2. Delområde 2: 7.3. Al parkering afledt af virksomheden skal afvikles på matriklen. 8. Bebyggelsens omfang og placering Delområde Bebyggelsesprocenten i delområde 1 må ikke overstige 30 % på den enkelte parcel. 8.2 Bebyggelse må opføres i op til 1½ etage, idet der tillades en trempelhøjde på op til 70 cm 8.3 Stuegulvskoten fastsættes af bygningsmyndigheden 8.4 Ingen del af bygningens ydervægge eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m. 8.5 Tage kan opføres som sadeltage. Tagfladerne kan forskydes i forhold til hinanden Tage kan ligeledes opføres med ensidig taghældning 8.6 Tagenes vinkel i forhold til det vandrette plan skal være mellem 20 og 50 grader 8.7 Indenfor parkeringsarealet kan der opføres én bygning/redskabsskur til anvendelse i forbindelse med vedligehold af fællesvej. Bygningen skal opføres i én etage med et areal på maksimalt 30 m2. Delområde Det bebyggede areal må ikke overstige 800 m Facadehøjden må ikke overstige 4,0m. Kiphøjden må ikke overstige 8.5 m. 9. Bebyggelsens udseende Delområde Bebyggelsen kan opføres med facader i blank eller skuret teglsten, pudset teglsten eller med træbeklædning. Gavltrekanter skal udføres i samme materiale som facaden i øvrigt. Der må ikke opføres bjælkehuse. 9.2 Uagtet stk. 9.1 kan facader også udføres som en kombination af teglsten, træ og lette facadematerialer. 9.3 Tage må kun beklædes med tagsten, sort ski-

11 12 fer/skifereternit eller tagpap på lister. Der må ikke anvendes glaserede eller ædelengoberet tegl. Eksisterende villa på matr. nr. 7 gd Skibbys tagbeklædning kan dog videreføres ved eventuel tilbygning. 9.4 Vinduesrammer skal udføres i træ. 9.5 Tagrender og nedløbsrør skal udføres i galvaniseret stål. 9.6 Skiltning må jf. 4.4 ikke gives et omfang, der forandrer en ejendoms karakter af beboelsesejendom eller bryder områdets karakter af beboelsesejendom. 9.7 Solfangere/solpaneler skal indbygges i taget eller i facaden under hensyntagen til bygningens arkitektur 9.8 Udhuse og lignende sekundære bygninger skal udføres med bræddebeklædning eller tegl og pap - eller pladetag. Der må ikke anvendes reflekterende tagmaterialer. Delområde Erhvervsbebyggelsen skal opføres efter samme principper som angivet i 9, stk Uagtet bestemmelserne i 9 kan eksisterende erhvervsbygnings tagbeklædning videreføres ved eventuel tilbygning. 10. Ubebyggede arealer 10.1 Der skal udarbejdes en samlet plan for indretning af parkeringsarealer, eventuelle fælles opholdsarealer, stiforbindelser samt redegørelse for belysning, belægning og beplantning. Planen skal godkendes af Byrådet inden byggetilladelse kan udstedes Ved artsvalg og pleje af beplantning skal der drages omsorg for, at beplantningen ikke får en utilsigtet højde og tæthed, idet eksisterende afskærmende beplantning nord for området, dog fortsat kan gives en højde, således at den virker skærmende i forhold til eksisterende virksomhed i delområde Belysning af boligvej og fællesstier kan foretages med maksimal lyspunkthøjde på 240 cm Parkering af lastbiler, uindregistrerede køretøjer, campingvogne, både og lignende må ikke finde sted Grundejerne skal forestå etablering, drift og vedligehold af eventuelle fællesarealer samt de veje, stier

12 13 og ledningsanlæg, der ikke overtages af kommunen som offentlige De enkelte boligparceller må kun hegnes med levende hegn. Levende hegn kan dog suppleres med lette trådhegn af indtil 1,2 m, placeret bag det levende hegn Terrænregulering større end +/- 0,5 m må kun foretages efter Bygningsmyndighedens nærmere godkendelse. 11. Lednings- og forsyningsanlæg 11.1 El-ledninger skal fremføres som jordkabler Boligopvarmning skal ske ved vandbårent anlæg. Samtlige boliger skal tilsluttes områdets kollektive varmeforsyning: naturgas Indenfor lokalplanområdet kan der etableres tekniske anlæg for områdets forsyning. Placering skal godkendes af Bygningsmyndigheden 11.4 I lokalplanområdet skal der placeres brevkasser og renovationsanlæg, således at placeringen til enhver tid er i overensstemmelse med gældende regulativer og bestemmelser herom 11.5 Lokalplanområdet skal separatkloakeres. 12. Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er foretaget tilslutning til den kollektive varmeforsyning, el - og vandforsyningen samt offentlig kloak Ny bebyggelse må ikke tages i brug før fornødne vej- og stianlæg samt parkeringsarealer er etableret. 13. Grundejerforening 13.1 Der skal oprettes en grundejerforening for de 15 nye parceller i området senest et år efter, at 50 % af matriklerne er bebyggede. Der er medlemspligt for samtlige grundejere omfattet af lokalplanen Grundejerforeningen skal forestå etablering, drift og vedligeholdelse af fællesarealer og anlæg i lokalplanområdet Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af Byrådet. 15. Ophævelse af byplanvedtægt eller lokalplan Med vedtagelse af denne lokalplan ophæves lokalplan nr. 69 (vedtaget 22. april 1992).

13 Lokalplanens retsvirkninger Lokalplanen gælder også for forhold der ikke kræver byggetilladelse, fx opførelse af carporte, skure og lign. samt hegn og beplantning. Lokalplanens retsvirkninger 1. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må de ejendomme der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre der er indeholdt i planen. 2. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., med mindre Byrådet skønner at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens 19 og 20). 3. I henhold til planlovens 47 er der mulighed for at ekspropriere ejendomme eller rettigheder over ejendomme når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for realisering af lokalplanen. 4. I henhold til planlovens 18 fortrænger lokalplanen privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med planen Vedtagelsespåtegning Således vedtaget som forslag af Frederikssund Byråd den 18. september Ole Find Jensen Borgmester /Peter Ryborg Plan-og udviklingschef

14 15

15 16