Afgørelse i sagen om etablering af ca. 60 ungdomsboliger i et erhvervsområde i Farum Kommune

Transkript

1 NATURKLAGENÆVNET Frederiksborggade 15, 1360 København K Tlf.: Fax: X.400: S=nkn; P=sdn; A=dk400; C=dk nkn@nkn.dk 23. august 2001 J.nr.: 97-33/ JP Afgørelse i sagen om etablering af ca. 60 ungdomsboliger i et erhvervsområde i Farum Kommune Farum Kommune har ved byggetilladelse af 9. maj 2001 meddelt tilladelse til opførelse af 62 ungdomsboliger på ejendommen matr.nr. 13fd Farum by, Rugmarken 37, Farum. To borgere fra området, hvoraf den ene er byrådsmedlem, har påklaget afgørelsen til Naturklagenævnet med påstand om, at byggeri af ungdomsboliger forudsætter udarbejdelse af ny lokalplan. Ejendommen er omfattet af Partiel Byplanvedtægt nr. 20 for industriområdet Gydegårdskvarteret. Af indledningen til byplanvedtægten fremgår, at det har været kommunalbestyrelsens ønske med vedtægten at skabe et så velordnet og funktionsdygtigt industriområde som muligt. Byplanvedtægten fastsætter i 2 om områdets anvendelse: 1. Området må med nedennævnte undtagelser kun anvendes til erhvervsformål. Der må kun opføres eller indrettes bebyggelse til eller udøves industri- og større værkstedsvirksomhed, entreprenør- og oplagsvirksomhed, engroshandel samt kontor- og forretningsvirksomhed, der har tilknytning til de pågældende erhverv, eller som efter kommunalbestyrelsens skøn naturligt finder plads i området. 2. Kommunalbestyrelsen kan tillade, at der på hver ejendom opføres eller indrettes enkelte boliger for de til virksomheden knyttede personer, som indehaver, bestyrer, portner el. lign. 3. Kommunalbestyrelsen kan endvidere tillade, at der inden for området opføres eller indrettes bebyggelse til kollektive anlæg til betjening af området. I henhold til Farum Kommunes kommuneplan er området udlagt til erhvervsområde.

2 2 Kommunen har i forbindelse med udstedelse af byggetilladelsen meddelt dispensation fra byplanvedtægtens bestemmelser om højde og antal parkeringspladser samt til etablering af parkeringspladser og adgangsvej på et areal, der er udlagt til beplantningsbælte. Byplanvedtægtens område ligger mellem vejene Slangerupvej og Paltholmvej og indgår i et større erhvervsområde nordvest for Farum Bymidte. Det samlede erhvervsområde og herunder det område, der er reguleret ved omhandlede byplanvedtægt - fremtræder som et typisk industri- og erhvervsområde. På naboarealerne til området for byplanvedtægt nr. 20 er der ud over traditionelle industri- og erhvervsbygninger enkelte pladskrævende detailhandelsforretninger, herunder Jysk Sengetøjslager, et byggemarked samt nogle bilforretninger m.v. På naboområderne er der endvidere en mindre grill, en tankstation, enkelte boliger, ligesom der for nylig er etableret en kirke for Jehovas Vidner. Syd for Paltholmvej og således syd for afgrænsningen af det samlede erhvervsområde ligger et boligområde. I området omfattet af Partiel Byplanvedtægt nr. 20 er der så vidt ses kun erhvervsbyggeri (og enkelte ubebyggede grunde). I en udtalelse af 29. juni 2001 har Farum Kommune i anledning af de indgivne klager oplyst, at byggetilladelse med oplysning om påkrævede dispensationer fra såvel byplanvedtægten som byggelovgivningen - er udstedt den 9. maj 2001, samt at kommunens plan- og miljøudvalg den 15. maj 2001 på grundlag af et af forvaltningen udarbejdet notat af 8. maj 2001 besluttede at give de fornødne dispensationer og tilladelser. Det fremgår videre af udtalelsen, at byggetilladelsen er i overensstemmelse med byplanvedtægtens anvendelsesbestemmelser for området, idet det herved er anført: Udover den generelle adgang for Byrådet til at tillade indretning af bebyggelse, som efter Byrådets skøn naturligt finder plads i området, anføres det i vedtægtens 2 under pkt. 2, at der kan oprettes boliger i begrænset omfang på de enkelte ejendomme inden for vedtægtens område, og i samme 2 pkt. 3 åbnes der op for, at Byrådet kan tillade, at der indrettes eller opføres bebyggelse til kollektive anlæg til betjening af området underforstået til dækning af et behov hos de virksomheder, der er placeret i det pågældende erhvervsområde. Det har endvidere haft indflydelse på Byrådets beslutning, at der fra naboer i de nærliggende boliger tidligere har været protesteret imod

3 3 planer om etablering af støjende industri (f.eks. omlastestation) på ejendommen, der er placeret i erhvervsområdets yderkant. Ved delafgørelse af 3. juli 2001 tillagde Naturklagenævnet klagen opsættende virkning for det tilladte byggeri. Af delafgørelsen fremgår, at det er den foreløbige vurdering, at der er så væsentlige uoverensstemmelser mellem den meddelte byggetilladelse og byplanvedtægtens 2, at byggeriet efter planlovens 19, stk. 2, forudsætter tilvejebringelse af nyt plangrundlag. Farum Kommune, ved advokatfirmaet Mazanti-Andersen, Korsø Jensen & Partnere, anmodede den 6. juli 2001 Naturklagenævnet om at genoptage behandlingen af spørgsmålet om at tillægge klagen opsættende virkning, samt om at afvise at realitetsbehandle klagerne. Som begrundelse for anmodningen blev blandt andet anført, at klagefristen var udløbet ved klagernes indgivelse, idet Farum Byråd allerede den 24. april 2001 havde godkendt opførelse af ungdomsboliger/kollegieboliger på ejendommen Rugmarken 37, at Farum Kommune ikke som omtalt i afgørelsen var ejer af ejendommen, og at afgørelsen var ugyldig, fordi ejeren ikke var blevet hørt. Kommunen tilkendegav samtidig, at tilladelsen var omfattet af kommunens skøn efter byplanvedtægtens 2, pkt. 1, og at en bygning til ungdomsboliger til brug for unge, der er beskæftiget i erhvervsområdet, er omfattet af de kollektive anlæg, som kommunalbestyrelsen kan tillade efter 2, pkt. 3. Ved delafgørelse af 10. juli 2001 traf Naturklagenævnet afgørelse om, at klagefristen var overholdt. Naturklagenævnet fastholdt endvidere den tidligere trufne afgørelse om at tillægge klagen opsættende virkning. Nævnet meddelte samtidig afgørelsen til Boligselskabet Farumsødal, der efter kommunens oplysninger af 6. juli 2001 nu var ejer af ejendommen, og bad i den forbindelse om eventuelle kommentarer til sagen, så vidt muligt inden 4 uger. Den 14. august 2001 meddelte Naturklagenævnet standsningspåbud over for boligselskabet, da der var igangsat byggeri, der fortsatte uanset Naturklagenævnet havde tillagt klagerne opsættende virkning for udnyttelse af byggetilladelsen. På begæring af såvel Farum Kommune som ejendommens ejer, Boligselskabet Farumsødal, har Naturklagenævnet fastsat frist for yderligere bemærkninger til sagen. Nævnet fastsatte fristen til den 20. august 2001.

4 4 Naturklagenævnet har inden for fristen modtaget et supplerende indlæg fra Farum Kommune. Det gøres på ny gældende, at klagerne er for sent modtaget, idet byrådet allerede den 24. april 2001 besluttede at godkende byggeriet, hvilket den ene klager, der var til stede under byrådsmødet, var vidende om, ligesom det anføres, at også den anden klager, der er en ivrig debattør, der følger med i de lokale forhold og i øvrigt deltager i SF s forberedelser til byrådsmøder, må antages at være vidende herom. Det gøres endvidere gældende, at Naturklagenævnets delafgørelser samt det den 14. august 2001 meddelte standsningspåbud er ugyldige på grund af manglende forudgående høring og derfor må ophæves, før Naturklagenævnet eventuelt træffer realitetsafgørelse i sagen, da det ikke kan afvises, at afgørelserne vil kunne påvirke nævnets endelige afgørelse. Endelig gøres det gældende, at det tilladte byggeri er i overensstemmelse med byplanvedtægten. Det anføres i den forbindelse navnlig, at byplanvedtægtens 2 udtrykkeligt giver byrådet hjemmel til at tillade bebyggelse, som efter byrådets skøn naturligt finder plads i området. Byrådets skøn hvorefter ungdomsboliger naturligt finder plads i området kan Naturklagenævnet ikke prøve, endsige tilsidesætte. Kommunens indlæg indeholder følgende beskrivelse af den gældende planlægning og områdets karakter: Med byplanvedtægten etableredes området som en del af erhvervsområdet og som en naturlig bro til de tilstødende beboelsesområder. I området ligger der således 2 frikirker, Jysk Sengetøjslages detailsalg, bilforretning, benzintank, grill, et klubhus til MC klub (etableret i 1985 og nedlagt 2000), og lige over for Rugmarken 37 ligger Johannes Fogh Byggemarked (værktøj, arbejdstøj, sko m.v.). Der findes endvidere en del boliger i området. Netop ønsket om at lade området fungere som et integreret område mellem ren beboelse og erhverv/industri afspejles i, at lokalplanen tillægger Byrådet beføjelsen til ved konkret skøn at afgøre, hvorvidt en given bebyggelse er forenelig med lokalplanens bestemmelser.

5 5 Området har, som det ses, siden byplanvedtægtens vedtagelse gennemgået en løbende udvikling. I årenes løb har Byrådet således adskillige gange anvendt skønsbeføjelsen til at fremme områdets udvikling i en positiv retning i overensstemmelse med byplanvedtægtens målsætning. Boligselskabet Farumsødal har ved skrivelse af 15. august tilkendegivet stor utilfredshed med standsningspåbuddet mv. og har i den forbindelse erklæret sig enig i kommunens forståelse af byplanvedtægten. Den 10. august oplyste selskabet, at det ikke kan nå at afgive en udtalelse, inden den af nævnet fastsatte frist. Naturklagenævnet fastholdt fristen den 14. august og nævnet har ikke herefter modtaget en udtalelse fra selskabet. Naturklagenævnets afgørelse I sagens afgørelse har deltaget 9 af nævnets 12 medlemmer: Olaf Tingleff (formand), Bent Hindrup Andersen, Peter Christensen, Leif Hermann, Ebbe Kalnæs, Mogens Mikkelsen, Hans Christian Schmidt, Jens Steffensen og Poul Søgaard. Naturklagenævnet skal enstemmigt udtale: Efter planlovens 58, stk. 1, nr. 4, kan der klages til Naturklagenævnet over retlige spørgsmål i forbindelse med kommunalbestyrelsers afgørelser om forhold omfattet af loven. Det er i denne sag et retligt spørgsmål, om Farum Kommunes tilladelse til opførelse af 62 ungdomsboliger er i overensstemmelse med byplanvedtægt nr. 20, samt i benægtende fald, om kommunen har hjemmel til at meddele de fornødne dispensationer til byggeriet. Naturklagenævnet skal endvidere tage stilling til, om klagefristen er overholdt samt til klagepunktet om, at Naturklagenævnet ikke har haft grundlag for at træffe delafgørelserne af 3. og 10. juli 2001 samt afgørelse af 14. august 2001 med påbud om standsning af byggearbejderne. Naturklagenævnet har i delafgørelse af 10. juli 2001, hvortil der henvises, taget stilling til Farum Kommunes anbringende om, at klagefristen skal beregnes fra byrådsmødet den 24. april 2001.

6 6 Det skal uddybende bemærkes, at da det af Farum Kommunes brev af 29. juni 2001 til Naturklagenævnet og i øvrigt af det medsendte materiale fremgår, at endelige afgørelser i relation til byggeloven og planloven først er meddelt/truffet henholdsvis den 9. maj og den 15. maj 2001, er der ikke anledning til at foretage nærmere undersøgelser af, fra hvilket tidspunkt klagerne har fået kendskab til afgørelsen. Klagefristen ses under alle omstændigheder at være overholdt. Til kommunens påstand om, at de tidligere trufne afgørelser er ugyldige på grund af manglende høring af ejendommens ejer, skal bemærkes, at kommunens supplerende indlæg ikke tilføjer væsentligt nyt til det tidligere anførte, hvorfor der henvises til delafgørelsen af 10. juli 2001, samt til at afgørelsen af 14. august 2001 er en konsekvens af, at de tidligere trufne afgørelser om at tillægge klagen opsættende virkning ikke blev efterkommet. Naturklagenævnet har derfor ikke fundet grundlag for at genoptage behandlingen af de allerede afgjorte spørgsmål. Naturklagenævnet skal herefter tage stilling til, om byplanvedtægt nr. 20 eventuelt gennem dispensation - åbner mulighed for, at der kan opføres ungdomsboliger på ejendommen. Det følger af planlovens 18, at forhold, der er i overensstemmelse med en lokalplan, er umiddelbart tilladt, medens omvendt forhold, der er i strid med lokalplanen, ikke er tilladt, medmindre en dispensation konkret kan meddeles og bliver det. Bindende lokalplanbestemmelser skal derfor være udformet klart og præcist og således, at det direkte fremgår af teksten, hvad der er tilladt eller ikke tilladt på en ejendom. Kommunen har meddelt tilladelse til byggeri omfattende et stort antal ungdomsboliger. Byplanvedtægtens 2 fastlægger i pkt. 1 områdets hovedanvendelse til erhvervsformål. I pkt. 2 og 3 åbnes der mulighed for begrænsede undtagelser fra den fastlagte hovedanvendelse. Farum Kommune har navnlig anført, at tilladelsen er omfattet af den skønsbeføjelse, som kommunalbestyrelsen har i medfør af 2, pkt. 1. Byplanvedtægtens 2, pkt. 1, udlægger området til nærmere angivne erhvervsformål, industri- og større værkstedsvirksomhed, entreprenør- og oplagsvirksomhed, engroshandel. Kommunens anbringende er relateret til,

7 7 at der efter denne opremsning er angivet, at der endvidere må være sådan kontor- og forretningsvirksomhed, der har tilknytning til de pågældende erhverv, hvorefter det tilføjes, eller som efter kommunalbestyrelsens skøn naturligt finder plads i området. Denne del af bestemmelsen vedrører imidlertid ud fra en naturlig sproglig forståelse alene visse andre erhvervsformål end de umiddelbart anførte, nemlig kontorog forretningsvirksomhed, der ikke har tilknytning til de i bestemmelsen udtrykkeligt angivne former for erhverv. Selv om bestemmelsen som af kommunen anført - måtte kunne forstås således, at bestemmelsen kan strækkes til også at omfatte andre anvendelser, ville der dels efter en sproglig forståelse af bestemmelsen, dels på baggrund af den centrale betydning, som bestemmelser om et områdes anvendelse generelt tillægges i byplanlægningen og ud fra helt fast administrativ praksis alene kunne være tale om andre former for erhvervsanvendelse end de udtrykkeligt nævnte. Bestemmelsen kan derimod ikke forstås således, at den også giver mulighed for anvendelse til et større boligbyggeri. Farum Kommunes synspunkt indebærer i sin konsekvens, at kommunen skulle kunne give tilladelse til enhver anvendelse, Kommunalbestyrelsen finder passer ind i området. En sådan bestemmelse ville være i klar strid med planlovens 18 og tidligere lovgivning på området og ville dermed ikke være en lovlig planbestemmelse. Herudover bemærkes, at det ikke som anført af Farum Kommune fremgår af byplanvedtægten, at hensigten med planen har været at lade området fungere som et integreret område mellem ren beboelse og industri. Planens titel er industriområdet Gydegårdskvarteret og området betegnes i overensstemmelse hermed som et industriområde i indledningen til planen. I 2 er som nævnt anført hvilke typer af erhverv, der må være i området. Erhverv, der typisk drives i blandede beboelses- og erhvervsområder, som mindre værkstedsvirksomheder, liberale erhverv og kontorog forretningsvirksomhed i almindelighed (det vil sige også virksomhed, der ikke er knyttet til de angivne erhverv) er ikke nævnt i bestemmelsen. Heller ikke en samlet læsning af planens øvrige bestemmelser støtter kommunens opfattelse af områdets karakter. Det kan i øvrigt bemærkes, at det af kommunen i øvrigt om området oplyste relaterer sig til det samlede erhvervsområde og ikke til omhandlede planområde. Etablering af ungdomsboliger er således i strid med byplanvedtægtens anvendelsesbestemmelser.

8 8 Kommunalbestyrelsens mulighed for at dispensere fra en lokalplan fremgår af planlovens 19, stk. 1, hvorefter der kan dispenseres, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Bestemmelsen erstatter de dispensationsbestemmelser, der fremgår af byplanvedtægter og andre med kommuneplanloven og planloven opretholdte planer. Af lovbemærkningerne til bestemmelsen fremgår, at der ved principperne i planen forstås planens formålsbestemmelse og de anvendelsesbestemmelser, som er fastsat ud fra formålet med planen. Fra sådanne bestemmelser kan der kun dispenseres i meget begrænset omfang. Som et særligt eksempel på tilladelige fravigelser fra anvendelsesbestemmelserne i en lokalplan eller en byplanvedtægt kan nævnes de situationer, hvor det af planen fremgår, at kommunalbestyrelsen i nærmere beskrevne tilfælde kan gøre undtagelse fra planens hovedanvendelse. En sådan fravigelse, der skal ske under overholdelse af den i planlovens 19 og 20 beskrevne dispensationsprocedure, indebærer ikke en generel udvidelse af kommunalbestyrelsens dispensationskompetence, men angiver, at en tilladelse i de nævnte tilfælde ikke er i strid med planens principper. Byplanvedtægtens 2, pkt. 2 og 3, angiver en særlig kompetence for kommunalbestyrelsen til at fravige planens hovedanvendelse. Efter pkt. 2 kan der på hver ejendom etableres enkelte boliger til brug for virksomhedens indehaver, bestyrer, portner el. lign. Efter pkt. 3 kan kommunalbestyrelsen endvidere tillade etablering af kollektive anlæg til betjening af området. Den af kommunen meddelte tilladelse rummer meget betydelige fravigelser fra den i byplanvedtægten fastlagte anvendelse til erhvervsformål. Det fremgår endvidere af planen, at de muligheder kommunalbestyrelsen har for at tillade etablering af boliger, er rettet mod en ganske anden personkreds end det ønskede projekt og mod få boliger på en ejendom. Ligeledes er det klart, at ca. 60 ungdomsboliger ikke kan anses som et kollektivt anlæg til betjening af området. En dispensation til det ansøgte byggeri vil således være i strid med planens principper og vil ikke kunne meddeles efter 19, stk. 1.

9 9 Sammenfattende finder Naturklagenævnet, at anvendelsen til ungdomsboliger ikke er omfattet af byplanvedtægtens anvendelsesbestemmelser, og at tilladelsen til at etablere ungdomsboliger indebærer en større afvigelse fra planens anvendelsesbestemmelser, end der kan tillades ved en dispensation. Der er herefter ikke anledning til at tage stilling til de dispensationer, som Farum Kommune har meddelt i forbindelse med byggetilladelsen. Byggetilladelsen af 9. maj 2001 er således ikke lovligt meddelt i relation til planloven. Da der foreligger en væsentlig retlig mangel, er afgørelsen ugyldig. Farum Kommune er herefter forpligtet til at foranledige forholdet lovliggjort fysisk eller retligt. Retlig lovliggørelse kan alene ske ved udarbejdelse af forslag til kommuneplanrammer og en lokalplan, der åbner mulighed for etablering af ungdomsboliger og senere vedtagelse af forslagene efter planlovens regler om offentlig høring mv. Fortsat byggeri, indtil der måtte foreligge retlig lovliggørelse, er ulovligt. På Naturklagenævnets vegne Olaf Tingleff viceformand Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. planlovens 58, stk. 3. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62, stk. 1.