Lokalplan nr Tæt-lav boligområde på Stengårdsallé i Nødebo

Transkript

1 Lokalplan Tæt-lav boligområde på Stengårdsallé i Nødebo 2009

2 Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Generel lokalplan information Generel lokalplan information Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en detaljeret plan for et mindre område i kommunen. Formålet med lokalplanen er: At sikre kvalitet og sammenhæng i kommunens planlægning. At give borgerne i kommunen indsigt og medbestemmelse i den fysiske planlægning af kommunens områder. At angive bindende bestemmelser inden for lokalplanområdet vedrørende anvendelse, udstykning, bebyggelse, veje og stier samt friarealer og andre ubebyggede arealer. Lokalplanen udarbejdes på grundlag af kommuneplanen, der er den overordnede plan for Hillerød kommune. Det er Hillerød Byråd, der godkender lokalplaner. Hvad sikrer en lokalplan? En lokalplan er juridisk bindende for de berørte grundejere. Dette betyder, at planens bestemmelser skal overholdes ved fremtidige udstykninger, bebyggelser, nye anvendelser osv. Lovligt eksisterende bebyggelse eller anvendelse kan således fortsætte som hidtil. Lokalplanen pålægger ikke grundejerne en handlepligt. Virkeliggørelsen af en lokalplan afhænger derfor af, om pågældende grundejer ønsker at opføre et byggeri eller udstykke sin grund etc. Hvornår udarbejdes en lokalplan? Byrådet kan til enhver tid lave forslag til lokalplaner. Dette skal gøres, inden der gennemføres større byggerier, anlægsarbejder og nedrivninger. En lokalplan må ikke stride mod den overordnede planlægning, der er omfattet af Kommuneplanen. Er der modstrid mellem bestemmelserne i en lokalplan og Kommuneplanen, skal der vedtages et tillæg til den gældende Kommuneplan, som forudsætning for lokalplanens endelige vedtagelse. Alle grundejere kan i princippet få udarbejdet en lokalplan, men det kræver bl.a., at der er overensstemmelse mellem grundejerens ønsker og den overordnede planlægning i Kommuneplanen. 2

3 Dispensation Byrådet kan give dispensation fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensationen ikke strider mod principperne i planen. Anvendelses- og formålsbestemmelserne i lokalplanen er eksempler på principper i planen. Dispensation kan som hovedregel kun gives, når naboer og andre berørte er blevet orienteret. Mål for kvalitet & service Lokalplanen udarbejdes i henhold til bestemmelserne i Lov om Planlægning. Lokalplanen skal være let forståelig. Lokalplanen skal indeholde en beskrivelse af baggrund, formål og indhold. Interesserede kan altid få yderligere uddybning og orientering om forhold vedrørende lokalplanen. Borgere, der indsender et høringssvar i forbindelse med en lokalplan, vil inden for to uger få kvittering for kommunens modtagelse af deres høringssvar. Borgere vil efter Hillerød Byråds endelige vedtagelse af lokalplanen modtage svar på deres eventuelle høringssvar. Lokalplanen vil være tilgængelig på Hillerød kommunes hjemmeside ( samt på PlansystemDK ( Rettigheder og pligter Når lokalplanforslaget er udarbejdet, skal Hillerød Byråd offentliggøre forslaget. Offentliggørelsen, der vil ske ved annoncering i Hillerød Posten og på kommunens hjemmeside, indeholder oplysninger om fristen for indgivelse af høringssvar og ændringsforslag samt oplysninger om, hvor lokalplanforslaget er fremlagt til eftersyn. Fristen for at komme med bemærkninger og høringssvar skal være mindst otte uger. Når høringssvarerne er vurderet, kan planen endeligt vedtages. Herefter skal den endelige plan være offentligt tilgængelig og det skal annonceres i Hillerød Posten, at den er vedtaget endeligt. Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Generel lokalplan information 3

4 Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Grundlaget for lokalplanens tilvejebringelse 6 Byrådsbehandling 6 Lokalplanens udsendelse 6 Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger 7 Redegørelse 8 Lokalplanens forhold til anden planlægning 8 Miljøvurdering 12 Lokalplanens idémæssige indhold 12 Lokalplanen 14 1 Lokalplanens formål 14 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 14 3 Områdets anvendelse 14 4 Udstykninger 14 5 Veje, Stier og Parkeringsforhold 15 6 Ledningsanlæg og Tekniske anlæg 15 7 Bebyggelsens omfang og placering 16 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 17 9 Ubebyggede arealer Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Ophævelse af byplanvedtægt Deklarationer Grundejerforening Lokalplanens retsvirkninger 21 Vedtagelsespåtegning 23 Kortbilag A Lokalplanens område B Illustrationsplan 4

5 Lokalplanen er udarbejdet af Hillerød Kommune, Teknik Planlægning i samarbejde med Tvilum Landinspektørfirma A/S Matrikelkort, copyright: Kort- og Matrikelstyrelsen. Luftfoto, copyright: COWI. Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Indholdsfortegnelse 5

6 Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Tilvejebringelse Grundlaget for lokalplanens tilvejebringelse Hillerød Byråd har i henhold til Planlovens 27 vedtaget lokalplan for et tæt-lav boligområde på Stengårdsallé i Nødebo. Endelig godkendelse Byrådet har den 25. august 2010 endeligt vedtaget lokalplan nr. 272, med følgende ændringer i forhold til det lokalplanforslag, der var fremlagt i høring: Ønsket fra naboer om at reducere muligheden for terrænregulering tilgodeses ved at stille krav om, at der ikke må terrænreguleres med mere end +/- 1 meter og at intet terrænpunkt efter reguleringen, må være højere end den umiddelbare tilstødende nabogrund eller vej ( 9,7). For at sikre mod unødig støjhegning er høringssvarerne vedr. støjhegning imødekommet ved at skærpe kravene til støjhegning i lokalplanen 9,5 så støjhegnet maksimalt må have en længde på 4 meter mod henholdsvis matr.nr. 8en og 8dc Nødebo By, Nødebo. Ønsket om at begrænse højden på carporte er imødekommet ved at præcisere, hvad det er for en carport, der kan opføres, med en højde op til 3 meter: Jf. 7,4: Carporte der opføres med saddeltag må have en maksimal højde på 2,5 meter dog må carporte der opføres med ensidig taghældning have en maksimal højde i den ene side på op til 3 meter. Husstandsvindmøller er erstattet af minivindmøller og kravet til lavenergibebyggelse er skrevet ind i lokalplanen. Offentlig fremlæggelse Byrådet godkendte 16. december 2009 lokalplanforslaget til offentlig fremlæggelse i 8 uger fra den 5. januar til den 1.marts Offentlig bekendtgørelse Den endelige lokalplan er blevet annonceret i Hillerød Posten, på kommunens hjemmeside og på Personer, foreninger eller myn digheder, som har sendt høringssvar til planen, vil modtage Byrådets svar derpå. 6

7 Lokalplanens udsendelse Følgende er i overensstemmelse med Planloven oplyst om lokalplanens offentliggørelse: Ejere og lejere/brugere indenfor lokalplanområdet Ejere og lejere/brugere af væsentligt berørte tilstødende ejendomme Foreninger m.fl., der skriftlige har anmodet om at blive underrettet om forslaget, Miljøministeriet, Miljøcenter Roskilde, Miljøministeriet, Miljøstyrelsen, Miljøministeriet, By- og Landskabsstyrelsen. Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Tilvejebringelse 7

8 Redegørelse Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Redegørelse Lokalplanområdet [luftfoto fra 2008] Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanen er tilvejebragt for at muliggøre det planmæssige grundlag for etablering af et nyt boligområde på Stengårdsallé i Nødebo, i form af tæt-lave boliger på matr. nr. 8fl og 8gæ Nødebo By, Nødebo beliggende på Nødebovej 57a, b og c. Lokalplanens område Lokalplanområdet er beliggende i den nordlige del af Nødebo umiddelbart vest for Nødebovej. Rundt om lokalplanområdet er der boligbebyggelse, primært parcelhusbebyggelse. Lokalplanområdet udgør et grundareal på ca m² og rummer en trelænget gård Stengården, som ikke er bevaringsværdig. Den resterende del af arealet fremstår som have til gården. Gården er ikke noteret med landbrugspligt. Lokalplanområdet er beliggende i byzone. Lokalplanens forhold til anden planlægning Fingerplan 2007 Lokalplanen er i overensstemmelse med Fingerplan 2007, hvor arealet er udlagt som øvrigt byområde. Kommuneplan 2009 Lokalplanområdet er i overensstemmelse med retningslinjerne i Kommuneplan 2009, hvor området er udlagt som et område med drikkevandsinteresser. Det fremgår desuden af retningslinjerne i Kommuneplan 2009, at der vest (Gribskov) og øst (Esrum Sø) for lokalplanområdet er registrerede beskyttelsesområder for landskabs-, natur- og kulturværdier samt landskabelig værdi. Esrum sø er endvidere registreret som EFhabitat-område og Gribskov er registreret som EF-fuglebeskyttelsesområde. Såvel Esrum sø som Gribskov er registreret som område med biologisk værdi. Lokalplanområdet er omfattet af rammeområde 12.B.1 i Kommuneplan Området er udlagt til åben-lav bolig. Den maksimale bebyggelsesprocent er fastsat til 30. Der må maksimalt opføres bebyggelse i 1,5 etage, og minimumsgrundstørrelsen er fastsat til 800 m 2. Lokalplanbestemmelserne er ikke i overensstemmelse 8

9 med rammebestemmelserne i Kommuneplan 2009, da der gives mulighed for tæt-lave boliger, en bebyggelsesprocent på 40% samt minimumsgrundstørrelser på 300 m 2. Der er derfor udarbejdet et tillæg nr. 2 til Kommuneplan 2009, der offentliggøres sammen med denne lokalplan. Kommuneplanen stiller krav om, at nye bygninger skal have et lavt energiforbrug. For at fremme en bæredygtig udvikling stiller kommuneplanen krav om, at nyt byggeri i Hillerød Kommune opføres i en energiklasse, der til enhver tid er et trin bedre end den lovbundne energiramme. Aflysning af lokalplaner/byplanvedtægter Området er omfattet af byplanvedtægt nr. 41 For Nødebo-området fra Denne lokalplan vil ved endelig vedtagelse aflyse byplanvedtægt nr. 41 For Nødeboområdet inden for lokalplan s afgrænsning. Vejadgang Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra eksisterende private fællesveje Stengårdsallé og Rådyrvej (matr.nr. 8a Nødebo By, Nødebo) til den offentlige vej Nødebovej. Eksisterende direkte udkørsel til Nødebovej nedlægges i forbindelse med opførelse af den nye bebyggelse. Den interne vej i boligområdet skal udlægges i en bredde på mindst 5 m og anlægges i en bredde på mindst 4,5 m. Stier Der skal sikres en sti fra boligområdet direkte ud til Nødebovej. Parkering Der skal udlægges areal til 1,5 parkeringspladser pr. bolig, det vil sige ved 14 boliger skal der udlægges 21 parkeringspladser. Parkering skal ske på egen grund. Herudover skal der sikres plads til et antal fællesparkeringspladser på fællesarealet jf En del af fællesarealet kan anvendes til genbrugsø. Grønne områder Der udlægges et mindre grønt fællesområde centralt i boligområdet. Inden for lokalplanområdet skal der udlægges opholdsareal svarende til 100 % af m² boliger. Den nordligste del af det grønne område kan evt. inddrages til udvidelse af vejen i forbindelse med svinget. Spildevandsplanlægning Spildevand tilsluttes offentlig kloak. Regnvand nedsives Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Redegørelse 9

10 Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Redegørelse på egen grund, evt. med forsinkelse, eller genbruges til f.eks. tøjvask eller toiletskyld. For at undgå, at den offentlige del af kloaksystemet bliver overbelastet, er der grænser for, i hvor stor udstrækning forskellige typer arealer må befæstes. Befæstelsesgraden angiver, hvor meget overfladevand, der maksimalt må afledes til kloaksystemet fra ejendommes areal uden forsinkelse. En befæstelsesgrad på 0 svarer til, at intet overfladevand må afledes til kloaksystemet, mens en befæstelsesgrad på 1 svarer til, at overfladevand fra hele matriklens samlede areal må afledes til kloaksystemet uden forsinkelse. Befæstelsesgraden er for tæt-lave boliger 0,2-0,3. Grundvandsinteresser Lokalplanområdet er beliggende i et område med særige drikkevandsinteresser. Der opfordres til, at der generelt ikke anvendes pesticider samt at der spares på vandet f.eks. ved at vande med genbrugsvand eller overfladevand. Varmeplanlægning og elforsyning Lokalplanområdet ligger i et område der forsynes med Naturgas. Der er i 1987 tinglyst tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning (naturgas). Ved skrivelse af 3. okt fra Teknisk Forvaltning i Hillerød Kommune er der meddelt dispensation for forbud mod installation af anden opvarmningskilde end naturgas, dvs. tilladelse til fx jordvarme. Der skal dispenseres fra kravet om kollektiv varmeforsyning, hvis der bygges lavenergi byggeri og der søges om dispensation inden bygningen opføres. Tilslutningsafgift betales af køber efter gældende takstblad på tilslutningstidspunktet. Elforsyning skal ske via jordkabler. Kommunen ser gerne miljørigtig varme- og elproduktion hos de enkelte husstande. Derfor vil ansøgninger om f.eks. solfangeranlæg, solceller, jordvarme og minivindmøller. Vandforsyning Området forsynes med vand fra Nødebo Vandværk I/S. Forurening Jordforureningsloven klassificerer hele byzonen, som et område, der kan være lettere forurenet (områdeklassificeret). Hillerød Kommune har jf. lovens muligheder justeret omfanget af områdeklassificerede områder således, at det kun er dele af byzonen, der er område- 10

11 klassificeret og dermed forventes at være lettere forurenet. Lokalplanområdet er områdeklassificeret. Helt konkret betyder det, at hvis der skal flyttes jord fra en ejendom i et områdeklassificeret område i byzonen, skal flytningen anmeldes til kommunen og der skal tages prøver af den jord, der skal flyttes. Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejdet inden for lokalplanområdet konstateres tegn på jordforurening, skal kommunens miljøafdeling kontaktes. Affald Der skal indenfor lokalplanområdet reserveres plads til affaldshåndtering i henhold til Hillerød Kommunes til enhver tid gældende affaldsregulativ. Der skal etableres en fælles genbrugsø med mindst 7 fraktioner (pap, papir, plast, jern, glas, organisk affald og restaffald). Genbrugsøen kan placeres ved fællesområdet. Støjforhold Området grænser op mod Nødebovej og kan derfor være påvirket af trafikstøjen herfra. Metodiske undersøgelser har påvist at der er mulighed for støjpåvirkning, hvorfor et støjhegn kan være nødvendigt, idet det skal sikres, at de til enhver tid gældende grænseværdier kan overholdes (p.t. fastsat i Miljøstyrelsens vejledning nr. 4/ Støj fra veje). Krav til det indendørs og udendørsstøjniveau er fastsat i Bygningsreglementet, og skal dokumenteres overholdt i forbindelse med byggesagsbehandlingen. Såfremt det i forbindelse med nærmere undersøgelser viser sig at være nødvendigt at foretage foranstaltninger for at nedbringe støjniveauet i boligområdet kan der opføres et støjhegn med en højde på op til 2,5 m. Støjhegnet må placeres 45 cm. fra vejskel og direkte i naboskel i op til 4 m fra vejskellet. Før støjhegnet kan placeres indenfor vejbyggelinie skal der ansøges om dispensation fra den tinglyste deklaration. Museumsloven Museet har foretaget arkivalsk kontrol, som ikke har vist fund indenfor lokalplanområdet. Der er tidligere været fund nord og syd for lokalplanområdet. Museet anbefaler, at der gennemføres en arkæologisk forundersøgelse i god tid forud for anlægsarbejdet. Skjulte fortidsminder, i form af bopladser, grave eller lign., er beskyttet af Museumslovens Kap stk.2, Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Redegørelse 11

12 Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Redegørelse og kan kræves udgravet for bygherrens regning. Hvis der i forbindelse med jord- og anlægsarbejder findes spor af fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet. Eventuelle fund eller anlæg skal øjeblikkeligt indberettes til museet. Museet beslutter, hvornår arbejdet kan genoptages. Dog senest et år efter anmeldelsen. Grundejer oplyser, at jorden blev behandlet i et par meters dybde i hele lokalplanområdet i starten af 90 erne. Miljøvurdering Jævnfør lov om miljøvurdering af planer og programmer, har kommunen pligt til at foretage miljøvurdering af planer, som kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Ved en indledende screening af lokalplan 372 har Hillerød Kommune vurderet, at det ikke er sandsynligt, at planen vil have væsentlig indvirkning på miljøet, herunder den biologiske mangfoldighed, befolkningens levevilkår og sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, trafik, materielle goder, landskab, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser samt arkitektonisk og arkæologisk arv og det indbyrdes forhold mellem samtlige af disse faktorer. Det fremgår af Lov om Miljøvurdering af planer og programmer, at hvis planer fastlægger anvendelse af mindre områder på lokalt plan, eller alene indeholder mindre ændringer af sådanne planer, skal der kun gennemføres en miljøvurdering, hvis de må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. De forhold, som lokalplanen åbner mulighed for, vedrører alene et mindre område på lokalt plan, og forventes ikke at få væsentlig indvirkning på miljøet, idet der navnlig lægges vægt på byggeriets begrænsede omfang, der opføres i tilknytning til et eksisterende byområde i Nødebo. Planen omfatter ikke projekter af lovens bilag 3 og 4. Screeningen har været i høring hos relevante myndigheder og organisationer og der er ikke indkommet indsigelser. I forbindelse med godkendelse af lokalplanforslaget, har Byrådet besluttet, at der ikke skal gennemføres en miljøvurdering. 12

13 Lokalplanens idémæssige indhold Det idémæssige indhold er at skabe mulighed for et nyt boligområde i den nordlige del af Nødebo i form af tæt-lav bebyggelse. Udformningen og placeringen af boligerne på grundstykket er med til at give gode muligheder for en privat-sfære, der sikrer, at bebyggelsen fremstår som en unik, smukt tilpasset landsby med mulighed for at opnå en boligtype med egen have og parkering/carport. Men også med en vis grad af fornemmelse for et fællesskab, der styrkes af de tætte vejforbindelser og haverne med terrasser og plæner en god mulighed for at et uforpligtende naboskab kan dyrkes. Lokalplanen tillader at der opføres 14 tæt-lav boliger beliggende ud til en central boligvej. På hver grund, der min. skal være 300 m², kan der opføres en bolig på ca. 120 m² samt en carport svarende til en bebyggelsesprocent for den enkelte grund på under 40%. Boligerne tænkes opført som en samlet bebyggelse. I følge en lokal ejendomsmægler er der stor efterspørgsel på ældreegnede boliger i Nødebo-området. Lokalplanen indeholder bestemmelser for, hvorledes boligerne skal udføres. Nedenfor er et eksempel på hvordan områdets bebyggelse kunne komme til at fremstå: Bygningsfacade mod haven Bygningens gavl Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Redegørelse 13

14 Lokalplanen Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Bestemmelser I henhold til lov om planlægning, jf. lovbekendtgørelse nr af 20. oktober 2008 med senere ændringer, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål 1.1. Lokalplanens formål er: - at fastlægge lokalplanområdet til tæt-lav boligbebyggelse og - at fastlægge boligernes ydre fremtræden, størrelse og antal og - at sikre, at der skabes gode parkeringsforhold og opholdsarealer. 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1. Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 8fl og 8gæ Nødebo By, Nødebo samt alle ejendomme, der efter lokalplanens endelige vedtagelse udstykkes herfra Lokalplanområdet er beliggende i byzone og forbliver i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1. Lokalplanområdet må kun anvendes til helårsbeboelse i form af tæt-lav boliger Der kan drives liberalt erhverv som enmandsvirksomhed fra den enkelte bolig. Det er en forudsætning, at det er en type erhverv, der normalt kan udøves fra en bolig, at ejeren bebor ejendommen og at ejendommen fortsat har karakter af beboelse (herunder begrænsning af skiltning og lignende). Der må kun være tale om et minimalt parkeringsbehov, hvor parkeringspladserne kan anlægges på egen grund. Erhvervet må ikke være til gene for naboerne. 14

15 4 Udstykninger 4.1. Lokalplanområdet udstykkes med maksimalt 14 tæt-lav boliger efter principperne i kortbilag Mindste grundstørrelse er 300 m² excl. andel af vej/ koteletben og fælles friareal. 5 Veje, Stier og Parkeringsforhold 5.1. Lokalplanområdet vejbetjenes fra eksisterende private fællesveje Stengårdsallé og Rådyrvej (matr.nr. 8a Nødebo By, Nødebo) til den offentlige vej Nødebovej Lokalplanområdets boligvej tilsluttes Stengårdsallé, som illustreret på kortbilag Den eksisterende adgangsvej fra Nødebovej skal nedlægges Boligvejen udlægges i en bredde af 5 m. Kørebanebredde skal være minimum 4,5 m. Boligveje skal udformes som stilleveje/legeområde. Koteletben til én parcel skal mindst udlægges i en bredde på 2,5 m Der skal anlægges en stiforbindelse fra boligvejen ud til Nødebovej, som illustreret på kortbilag 2. Stien udlægges i 2,5 meters bredde og befæstes i 2 meters bredde Kørevejen skal udføres i asfalt eller belægningssten (fx sf-sten, og lignende). Parkeringslommer og lignende kan endvidere udføres i græsarmering Der skal udlægges areal til 1,5 parkeringspladser pr. bolig. Parkering skal ske på egen grund Lokalplanområdets parkeringsbehov skal kunne tilvejegringes inden for området. Derfor skal en del af parkeringspladserne anlægges som fælles parkeringsplad- Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Bestemmelser 15

16 ser på fællesarealet. Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Bestemmelser 6 Ledningsanlæg og Tekniske anlæg 6.1. Alle lednings- og forsyningsanlæg o.l. må alene udføres som jordkabler I fald der skal ske ændringer af eksisterede ledningsanlæg/tekniske anlæg, skal dette aftales med ledningsejeren og bekostes af bygherre Inden for lokalplanområdet kan der etableres, de for områdets forsyning, nødvendige transformerstationer og lignende tekniske anlæg efter bygningsmyndighedens nærmere godkendelse. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 40 excl. andel i fælles friareal Højden på boligbebyggelsen må ikke overstige 6,5 m Bebyggelse må opføres med 1 etage Bebyggelsen skal placeres i princippet, som illustreret på kortbilag 2. Boligbebyggelse, hvor bygninger ikke er bygget sammen, må ikke placeres nærmere end 2,5 meter fra vejog naboskel. Carporte må placeres direkte i vej- og naboskel (tagvand skal holdes på egen grund). Carporte skal opføres, i samme stil som bebyggelsen, med salddeltag eller ensidig taghændling, med en maksimal højde på 3 meter Uanset 7.4 skal den tinglyste byggelinie fra 1943 overholdes. Deklarationen foreskriver en byggelinie på 16

17 10 meter fra Nødebovejs vejmidte Sokkelkoter for hver enkelt bygning fastsættes i forbindelse med byggetilladelsen med udgangspunkt i koterne for det regulerede terræn. Overkant af sokkel må maksimalt være 50 cm over reguleret terræn. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1. For bebyggelsen gælder, at facader skal fremstå i blank, pudset, filtset eller kalket murværk i afdæmpede jordfarver eller hvid. Facaderne kan suppleres med flader i glas, træ og zink Tagbeklædning skal udføres med zink, tagpap med listedæk eller teglsten med en lav glansværdi. Såfremt dækning udføres i zink, skal det være ikke reflekterende. Taget skal udføres som saddeltag på mellem 10 og 45 grader eller dobbelt halvtag Mindre bygninger f.eks. udhuse og carporte skal opføres i samme materialer og farver som hovedhuset og med samme tagbeklædning. Taget skal udføres som saddeltag, dobbelt halvtag eller med ensidet taghældning. Mindre udhuse og skure (ikke carporte) kan også opføres i træ Al bebyggelse i lokalplanområdet skal udføres med samme materialevalg, således området fremstår ensartet Skiltning må kun finde sted, når det sker uden at være dominerende for det visuelle indtryk. Der må ikke opsætte reklamer af nogen art indenfor lokalplanområdet Placeringen af individuelle antenner og parabolantenner skal opsættes efter følgende retningsliner: Parabolantenner må ikke være synlige fra gadesiden, friarealerne eller fra det åbne land. Parabolantenner må ikke være hævet mere end 1,80 meter over terræn til overkanten af parabolantennen. Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Bestemmelser 17

18 9 Ubebyggede arealer Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Bestemmelser 9.1. Der skal udlægges et mindre grønt område centralt i den nye bebyggelse, som illustreret på kortbilag 2. Der skal udlægges opholdsareal svarende til minimum 100 % af det samlede boligareal. (Private haver regnes med i opholdsarealet). Den nordligste del af det på kortbilag viste grønne område kan evt. inddrages til udvidelse af vejen i forbindelse med svinget For at sikre god tilgængelighed for alle, skal opholds-, færdsels- og adgangsarealer udformes ifølge kravene i DS 105 udearealer for alle eller i tilsvarende senere retningslinjer Adgange til boligerne skal være niveaufri. Hvis niveauforskelle ikke kan undgås, skal højdeforskelle udlignes med ramper Udendørs oplag, herunder større både (kølbåde), camping- og skurvogne, store trailere og uindregistrerede køretøjer, må ikke finde sted Hegn, mellem skel inden for lokalplanområdet, må kun etableres som levende hegn af bøgehække og have en maksimal højde på 1,8 meter. Hegn kan evt. suppleres med et indtil 1,2 meter højt dyre- eller trådhegn placeret på indersiden af hæk mod bolig. Mod vej skal levende hegn og beplantning etableres på egen grund mindst 30 cm fra vejskel. Såfremt det viser sig at være nødvendigt at foretage foranstaltninger for at nedbringe støjniveauet i boligområdet kan der opføres et støjhegn med en højde på op til 2,5 m. Støjhegnet må placeres 45 cm fra naboskel og vejskel (dvs. indenfor byggelinie). Støjhegnet må maksimalt have en længde på 4 meter mod henholdsvis matr.nr. 8en og 8dc Nødebo By, Nødebo. Støjhegnet skal opføres i materialer og med et udseende, der i videst muligt omfang ligner almindelig hegning. Støjhegnet må således ikke opføres i beton- 18

19 eller glasmur. Der skal plantes buske, hække eller træer foran støjhegnet ud mod vejen. Før et eventuelt støjhegn kan placeres indenfor vejbyggelinien skal der ansøges om dispensation fra den tinglyste deklaration fra Der skal herudover tinglyses ny deklaration, hvori det beskrives at støjhegnet indenfor vejbyggelinien skal fjernes for ejers regning og uden erstatning fra Hillerød Kommune, såfremt der skal ske en vejudvidelse m.v. af Nødebovej Belysning af ubebyggede arealer, herunder interne veje og stier skal afskærmes, så de ikke er til gene for omgivelserne. Belysningen skal etableres som lavtsiddende pullertbelysning evt. monteret på bygningsdele eller som parkbelysning med en maksimal lyspunktshøjde på 3 meter Terrænet tillades udjævnet med en regulering på maksimalt +/- 1 meter, dog således at terrænet efter reguleringen ikke må være højere end den umiddelbare tilstødende nabogrund eller vej. Lavningen, som angivet på kortbilag 1, må dog opfyldes og reguleres så det kommer i niveau med det færdigregulerede terræn, jf. ovenfor. I forbindelse med byggemodningen og anlægget af tilkørselsvej foretages jordregulering, med henblik på opnåelse af optimale terræn- og funderingsforhold. Reguleringer på mere end +/- 1 meter skal godkendes af bygningsmyndigheden. Evnetuelle terrænreguleringer skal udføres på en sådan måde, at mindre tilpasninger udføres som en blød afrundning, og følger det eks. terræn, for at undgå planerede og/eller terrasserede områder Genbrugsø kan placeres ved fællesarealet (p-plads eller grønt område). 10 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er fore- Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Bestemmelser 19

20 Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Bestemmelser taget tilslutning til kloak, vand, el- og varmeforsyning i overensstemmelse med kommunens planer for området. Kommunalbestyrelsen skal dog jf. lov nr. 520 af 7. juni 2006 dispensere fra tilslutningspligten til kollektiv varmeforsyning (naturgas), hvis bebyggelsen opføres som lavenergihus Der skal foreligge en samlet, og af kommunen godkendt kloakplan for hele lokalplanområdet, før byggemodningen kan påbegyndes I forbindelse med byggeansøgningen skal der redegøres for behandling af udendørsarealerne. Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er etableret de opholdsarealer, der er nævnt i Ny bebyggelse må ikke tages i brug før den eksisterende adgangsvej til Nødebovej er lukket, som nævnt i I forbindelse med byggeansøgningen skal det, ved beregning, dokumenteres, at der inden for lokalplanområdet ikke er et støjniveau, der overstiger 55 db(a) ved boligernes facade og på de primære udendørs opholdsarealer jf. Miljøstyrelsens vejledning nr. 3/1984 og 30 db(a) indendørs jf. bygningsreglementets bestemmelser Ny bebyggelse skal opføres som lavenergibebyggelse jf. det til enhver tid gældende bygningsreglement. 11 Ophævelse af byplanvedtægt I forbindelse med endelig vedtagelse af nærværende lokalplan aflyses af byplanvedtægt nr. 41 fra 1977 for så vidt angår lokalplanområdet. 12 Deklarationer I forbindelse med endelig vedtagelse af nærværende lokalplan aflyses 8 i deklaration fra på 20

21 matr.nr. 8fl og 8gæ Nødebo By, Nødebo omhandlende købers pligt til at bebygge parcellerne med én-familiehuse af en størrelse på mindst 100 m² beboet areal, samt at øvrigt areal kun må blive solgt til bebyggelse med parcelhuse m.v. Påtaleberettiget er ejere af matr. nr. 8a, 8ei, 8ek, 8el, 8em, 8en, 8eo, 8ep og 8eq Nødebo By, Nødebo Der er i 1977 tinglyst adgangsbestemmelser ud til Nødebovej. Med nærværende lokalplan giver Hillerød Kommune, som påtaleberettiget, tilladelse til at den nye bebyggelse i lokalplanområdet kan have udkørsel til Nødebovej hen over de private fællesveje Stengårdsallé og Rådyrvej. 13 Grundejerforening Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere indenfor lokalplanområdet Grundejerforeningen skal oprettes, når byrådet kræver det Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fælles veje, stier, parkerings- og grønne områder samt andre fælles anlæg indenfor lokalplanområdet Grundejerforeningen har ansvaret for, at hække mellem skel maksimalt er 1,8 meter høje Grundejerforeningen er pligtig at tage skøde på fælles veje, stier, parkerings- og grønne områder samt andre fælles anlæg indenfor lokalplanområdet Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af byrådet Grundejerforeningen kan sammenlægges med grundejerforeningen for beboerne på Rådyrvej og Stengårdsálle. Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Bestemmelser 21

22 14 Lokalplanens retsvirkninger Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Bestemmelser Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke ændrer den særlige karakter af de områder, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller private rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen, jf. ovenfor. For forhold, der ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bygningsregulerende bestemmelser i byggeloven og lov om planlægning. 22

23 Vedtagelsespåtegning I henhold til 27 i Planloven vedtages foranstående lokalplan endeligt Hillerød Byråd den 25. august Kirsten Jensen Borgmester / Erik Nygreen Kommunaldirektør Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Vedtagelse 23

24 N Kortbilag 1 - Lokalplanens område Mål: 1:1000 Lokalplan Tæt-lav boligområde på Stengårdsallé i Nødebo Hillerød Kommune, By og Miljø

25