N Y H E D S B R E V UDVIKLING I DANSK INDUSTRI OG INDUSTRI- EJENDOMME MARKEDSUDVIKLING I PERSPEKTIV UDVIKLINGEN I DANMARKS NÆRMARKEDER

Transkript

1 N Y H E D S B R E V Lager-, logistik- og produktionsejendomme APRIL UDVIKLING I DANSK INDUSTRI OG INDUSTRI- EJENDOMME MARKEDSUDVIKLING I PERSPEKTIV 7 UDVIKLINGEN I DANMARKS NÆRMARKEDER 9 OUTLOOK

2

3 Udvikling i dansk industri og industriejendomme Et markant fald i både dansk eksport, import og privatforbrug grundet den globale finanskrise og efterfølgende recession har ført til kraftig nedgang i industriproduktionen. Tomgangen inden for lager-, logistik- og produktionsejendomme er ligeledes steget siden begyndelsen af Udvikling i dansk økonomi og industri Efter flere år med høj vækst hviler dansk økonomi på et relativt stærkt fundament. Udenlandsgælden og den offentlige gæld er bragt væsentligt ned, og der har i en lang periode været overskud på de offentlige finanser og betalingsbalancen, lav ledighed og høj beskæftigelse. Som følge af den verdensomspændende finanskrise knækkede Danmarks vækstkurve dog omkring 3. kvartal 2008 og flere års højkonjunktur fik deres afslutning. Siden da har dansk økonomi, i lighed med verdensøkonomien, været igennem en periode med markant tilbagegang. Vi har således bl.a. bevidnet et rekordfald i Danmarks BNP, stigende arbejdsløshed og store fald i investeringer, privatforbrug og eksport/import. Mio. kr K K K K K K3 Eksport Import Privat forbrug 2003-K K K K K K K K K K K K K K3 Figur 1. Import, eksport og privatforbrug, Kilde: Danmarks Statistik Med ganske få og kortvarige undtagelser er både dansk eksport og import samt privatforbrug steget støt siden efterkrigstiden, med et reelt boom fra 2004 til 2008, hvor eksempelvis eksporten steg med hele 68%. Stigningen i dansk eksport fik dog også en brat afslutning og faldt således fra kr. 246 mia. i 2. kvartal til kr. 192 mia. i 2. kvartal 2009, svarende til 22%. I samme periode faldt importen fra 234 mia. til 177 mia., svarende til 24% (se figur 1). Foreløbige indikationer peger på et samlet fald i dansk eksport for hele 2009 omkring 16%, hvilket ifølge Børsen d. 8. februar 2010 er det største fald i dansk eksport i ca. 40 år. Der har i Danmark fra 2004 og fremefter været et atypisk højt privatforbrug, der er blevet gjort muligt af skattelettelser, et lavt renteniveau, stigende boligpriser og dermed stigende friværdier og rekordhøj beskæftigelse. Privatforbruget toppede i 2005 med real vækst på 5,2% og lå i 2006 på 3,8% og i 2007 på 2,3%. Væksten i privatforbruget er nu markant faldende, men dog fra et højt niveau. Privatforbruget er faldet ca. fra kr. 216 mia. til kr. 200 mia., svarende til 7,5% (se graf 1) i perioden 2. kvartal 2008 til 2. kvartal Som en naturlig konsekvens af den kraftigt reducerede efterspørgsel faldt industriens produktion, som ellers havde været stigende siden begyndelsen af 2005, fra højdepunktet i maj 2008 til oktober 2009 med 22% til det laveste niveau i mere end 10 år (se figur 2) Industriproduktion Indeks 2005=100 (sæsonkorrigeret) Figur 2. Industriproduktion, Kilde: Danmarks Statistik

4 Udvikling på markedet for industri-, lager- og logistikejendomme Der har generelt været en høj efterspørgsel på lager-, logistik- og produktionsejendomme på landsplan især efter større, moderne indrettede og velbeliggende ejendomme. Efterspørgslen har den seneste årrække været præget af den stærke økonomiske vækst i Danmark. Efterspørgslen på specifikt lager- og logistiklokaler blev ligeledes påvirket af forventningerne til en kraftig stigning i de samlede godsmængder, der skal transporteres via Danmark de kommende år. Så sent som i 2007 blev der for lager-, logistik- og produktionsejendomme registreret så lave tomgangsprocenter, at der blev igangsat spekulationsbyggeri, af den primære årsag, at der ikke var reelle ejendomme til rådighed. Udviklingen i dansk økonomi og industri har dog uvægerligt haft en direkte, negativ indflydelse på markedet for dette ejendomssegment. Siden markedet toppede i 2. kvartal 2007, hvor der på Oline blev registreret en total tomgang for dette segment i hele Danmark på 1,32%, er tomgangen forøget og ligger primo 2010 på 3,21% (se figur 3) (20.000) (40.000) (60.000) Industri nettooptag og tomgang Jan 2004 Jan 2005 Jan 2006 Jan 2007 Jan 2008 Jan 2009 Jan 2010 København & omegn nettooptag Hele landet nettooptag København & omegn tomgang Hele Landet tomgang Figur 3. Industri nettooptag & tomgang, Kilde: Oline 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 % år, hvilket, hjulpet på vej af en mangel på gode investeringsejendomme i perioden, har presset afkastet på investeringsejendomme ned. Udbuddet af likviditet til investeringer i ejendomme har i en periode været meget stort men er som følge af uroen på de finansielle markeder stadig stærkt reduceret, og med stærkt stigende finansieringsomkostninger til følge, har dette klemt rækken af de mindre velfunderede investorer ud af markedet. Segmentet for lager-, logistik-, og produktionsejendomme oplevede op igennem det første årti en større og større grad af sale & lease back transaktioner end nogensinde registreret før. I takt med, at det generelle startafkast faldt for kontorog detailejendomme, medførte dette tillige et kraftigt fald (og derved værdistigning) for lager-, logistikog produktionsejendomme. Hvor man tidligere oplevede, at investorer forlangte startafkast mellem 8 og 11% for industri-, lager- og logistikejendomme, faldt dette kraftigt i årene 2006 og 2007, således at sådanne ejendomme blev handlet til startafkast omkring 6% og med korte løbetider ned til 4 5 år. Dette gav virksomhederne store fordele, idet disse ejendomme kunne handles til priser, der lå op til 30% højere end anskaffelsesprisen, og fordelene for virksomhederne, nemlig at fokusere deres kapital på udviklingen af kerneforretningen, kunne således understøttes. Som følge af kreditkrisen og den manglende mulighed for at skaffe finansiering, har det medført at markedet for sale & lease back af sådanne ejendomme, efter nogle rigtig gode år i 2006, 2007 og til dels 2008, i 2009 stort set er gået helt i stå. Investeringsmarkedet Det danske investeringsmarked for ejendomme har fulgt den samme trend som hovedparten af andre internationale markeder over de seneste 4

5 Markedsudvikling i perspektiv Trods en stigning i tomgangen er markedet for industri-, lager- og produktionsejendomme sluppet forholdsmæssigt helskindet igennem krisen. Dansk industri transformeres Som beskrevet i foregående artikel, registreres der i øjeblikket en kontinuerlig stigning i tomgangen indenfor lager-, logistik- og produktionsejendomme siden starten af For en bedre forståelse af denne udvikling, er det dog essentielt at sætte tallene i rette perspektiv. Ifølge DTZ Research kan den øgede tomgang ikke udelukkende tilskrives de konjunkturudsving, Danmark har været igennem det seneste år. Dansk industri gennemgår i øjeblikket en transformering. Siden midten af 1990 erne har hele sektoren været under pres, idet stigende lokale produktionsomkostninger har bevirket, at produktionen gradvist flytter østpå. Nye industriejendomme bygges derfor ikke spekulativt, men udelukkende på bestilling. Samtidig er logistiksektoren præget af en høj grad af centralisering, hvilket betyder, at de mindre logistiske punkter bliver samlet i større hubs, hvilket i Danmark f.eks. er tilfældet ved Køge Bugt området og i Trekantsområdet. Disse to tendenser betyder, ifølge en artikel fra Berlingske Tidende fra 30. september 2009, at der i perioden september 2008 til september 2009 blev opsagt ca m 2 industri- og lagerlokaler alene i Københavns omegn. DTZ Research vurderer således, at den forøgede tomgang ikke udelukkende kan tilskrives recessionen, men skal ses i sammenhæng med den generelle udvikling på markedet for lager-, logistikog produktionsejendomme, hvor specielt mindre 5 bygninger og mindre effektive ejendomme vælges fra og i visse tilfælde endda nedrives. Forholdsmæssigt lille stigning i tomgang På trods af, at der kan konstateres stigende tomgang for lager-, logistik- og produktionsejendomme, samt flere årsager hertil, bør man dog holde dette tomgangsniveau op imod den udvikling, dansk industri har været igennem, samt skæve til, hvorledes andre ejendomssegmenter er påvirket af krisen. På trods af, at eksporten er faldet med 22%, importen er faldet med 24% og privatforbruget er faldet med 7,5%, er tomgangen for industrisegmentet kun steget med ca. 2 mio. m 2 til ca. 3 mio. m 2 ud af 96 mio. m 2 ejendomme, svarende til en stigning på knap 2 procentpoint. Samtidig skal det bemærkes, at selvom tomgangen er forøget fra 1.31% til 3,21% primo 2010, svarer den imidlertid kun til halvdelen af det landsdækkende tomgangsniveau for kontorejendomme, som ifølge Oline.dk lå på 7,56% ultimo På den baggrund kan det konstateres, at det industrielle ejendomssegment alt andet lige er gået noget mere helskindet igennem krisen, end den markante nedgang i Danmarks handel med omverdenen egentlig skulle medføre. Årsagerne til den forholdsmæssigt lave tomgang skal ifølge DTZ Research findes i lave lokaleomkostninger og lange beslutningsprocesser.

6 Billige lokaler og længere beslutningshorisont Som en naturlig konsekvens af den faldende efterspørgsel er industriens kapacitetsudnyttelse ifølge Danmarks Statistik faktisk faldet markant fra toppen i 3. kvartal 2007 til 4. kvartal 2009 (se figur 4). Statistikken er resultatet af en spørgeskemaundersøgelse, hvor virksomheder i industrien bedes skønne deres kapacitetsudnyttelse (red. produktionsanlæg og medarbejdere) i procent. DTZ skønner, at en nedgang i udnyttelsen af produktionsanlæg og medarbejdere kan sidestilles med en nedgang i udnyttelsen af lokale- og lagerfaciliteter. Denne mangel på kapacitetsudnyttelse har dog ikke betydet en ligeså drastisk stigning i tomgangen, som kunne forventes. Ifølge DTZ Research skal en del af årsagen til den forholdsmæssigt lave tomgang findes i, at der for industriejendomme, af forskellige årsager, ikke er samme incitament til at flytte til mindre lokaler eller fremleje overskudsarealer. De primære årsager er at: lokalerne er billige (se figur 5 for lejespænd) ejendommene er svære at opdele, f.eks. i forhold til fremleje ejendommene har ofte relativt tunge relokeringsomkostninger (evt. flytning af maskiner) Endelig har produktionsvirksomheder typisk en længere beslutningshorisont for deres lokaledispositioner, end det f.eks. er tilfældet for kontorlokaler. Det har som konsekvens, at perioder med lav økonomisk vækst eller som det nu er tilfældet egentlig recession, kun påvirker tomgangen i lager-, logistik- og produktionslokaler i moderat omfang. Virksomhederne udskyder således beslutninger om nye lokaler eller ændringer i lokaler, så længe der er stor usikkerhed om den generelle økonomiske udvikling. Det betyder bl.a., at en kortere periode med økonomisk nedgang blot vil resultere i en periodisk vigende efterspørgsel, eller strukturel søgeledighed. Industriens kapacitetsudnyttelse Lager/Industri/logistik lejespænd kr./m² p.a. ekskl. drift % Fyn 2005K1 2005K2 2005K3 2005K4 2006K1 2006K2 2006K3 2006K4 2007K1 2007K2 2007K3 2007K4 2008K1 2008K2 2008K3 2008K4 2009K1 2009K2 2009K3 2009K4 2010K1 Figur 4. Industriens kapacitetsudnyttelse, Kilde: Danmarks Statistik Figur 5. Lager/Industri/logistik lejespænd, Kilde: DTZ Research 6

7 Udviklingen i Danmarks nærmarkeder Ligesom i Danmark, er eksporten i Danmarks nærmarkeder faldet i Dog byder 4. kvartal på fremgang, hvilket kan medføre en positiv afsmitning på dansk industri og eksport. Eksporten faldt overalt i 2009 Trods et tilbagefald i Danmarks eksport, har denne dog ikke været så markant som i bl.a. Finland og Sverige. På samme måde som i Danmark oplevede nærmarkederne også et tilbagefald i deres eksport og import i løbet af Nedenfor er udviklingen i eksporten og importen for de fire lande angivet. Periodeopgørelsen dækker januar til oktober 2009 i forhold til samme periode året før (red. 10 måneder). Bunden synes at være nået I 4. kvartal 2009 har der i alle landene været en langsom bedring, som forventes at fortsætte i I foråret 2009 havde Tyskland en tilbagegang i sin eksport på ca. 30%, hvilket betyder, at tallene ovenfor indikerer en fortsat bedring hen over sommeren og efteråret. Den samme tendens er set i Danmark i 3. kvartal 2009, selvom der i forhold til Tyskland har været en tidsmæssig forsinkelse. Dog viser seneste opgørelse fra Danmarks Statistik, at dansk eksport i 4. kvartal igen faldt med 1,3%, hvor tysk eksport steg med 4%. Forventningen er dog stadig, at udviklingen i dansk eksport i det store og hele er vendt og vil have pilen opad i I Tyskland, som ikke alene har stor betydning for den danske eksport, men ligeledes for vore nærmarkeder, forventer sammenslutningen af tyske eksportører og engrosforhandlere (BGA), at den tyske eksport i 2010 vil vokse mellem 7,5 % og 10,0 % og er derved langt mere positivt indstillet end den tyske forbundsregering. Sker det, vil det have en afgørende positiv afsmitning på de nordiske landes eksport. Tyskland er den største aftager af dansk eksport, hvor Danmark primært agerer underleverandør til færdigproduktion. Stiger tysk eksport, vil det derfor alt andet lige betyde, at den danske eksport til Tyskland ligeledes vil stige. Kapacitetsudnyttelse i industrien I forbindelse med tidligere recessioner og kriser er erfaringen, at der typisk går et stykke tid, inden virksomhederne begynder at disponere - det være sig i form af reduktion i deres lokaleareal eller udvidelse heraf. Som nævnt andetsteds i nærværende nyhedsbrev, er lager-, logistik- og Norden Tyskland Mia Mia Danmark Sverige Finland Eksport Import Handelsoverskud Eksport Import Handelsoverskud Figur 6. Eksport, import Danmarks nærmarkeder, Kilde: Eurostat. Figur 6a. Eksport, import Danmarks nærmarkeder, Kilde: Eurostat. 7

8 produktionsejendomme så forholdsmæssigt billige, at man er mere tilbøjelig til at afvente noget længere med beslutningstagen end for andre ejendomstyper. Dette betyder, at man således blot sænker sin kapacitetsudnyttelse i perioder med faldende aktivitet. Der findes ingen offentligt tilgængelige statistikker for tomgangsprocenterne i nogle af de her omhandlende lande. Det er dog forventningen, at denne sænkning af kapacitetsudnyttelse ligeledes vil ske denne gang og fra de fire lande, hvor Tyskland ser ud til at være kommet hurtigst tilbage, er der endnu ikke rapporteringer omkring en markant byggeaktivitet indenfor segmentet, hvilket umiddelbart betyder, at kapacitetsudnyttelsen endnu ikke er høj nok til at fordre nybyggeri for segmentet. Dermed kan konstateres, at der endnu er et stykke vej, før industriproduktionen atter når et mere sædvanligt niveau, hvilket vil føre til an afsmitning på dansk industri. 8

9 Outlook Selvom der efterhånden er lys for enden af tunnelen, forventer Dansk Industri først, at dansk industriproduktion vil være på samme niveau som før krisen i I 2010 venter DTZ Research en beskeden stigning i tomgangen for lager-, logistik- og produktionsejendomme, mens der ventes en gradvis tilbagevenden af transaktioner. Kurven vender Med en vækst i BNP på 0,3% kom dansk økonomi endelig ud af egentlig recessionen i 3. kvartal De væsentligste vækstfaktorer var stigende privatforbrug, øget eksport og højt offentligt forbrug. Som det fremgår af figur 1 på side 2, steg både importen og privatforbruget i 4. kvartal 2009 med henholdsvis 0,4% og 0,5%, om end eksporten viste en svag nedgang. Seneste tal fra Danmarks Statistik viser samtidig, at industriens produktionskurve er ved at vende. Således steg industriens produktion med 3,5% fra 2009 på henholdsvis 0,3% og 0,2% Dette skal ses i lyset af en tilbagegang fra 1. til 2. kvartal på 1,8%. Nedjusteringer af væksten på Danmarks eksportmarkeder påvirker vækstudsigterne i negativ retning, og i de mest pessimistiske prognoser er der udsigt til en markant anderledes økonomisk udvikling i Danmark i fremtiden. Faldet i eksporten for 2. kvartal 2009 er senest opgjort til hele 13,5% i forhold til samme kvartal året før og det vurderes at man først tidligst i år 2013 vil nå samme produktionsniveau som vi slap i december 2009 til januar 2010, hvilket også fremgår af figur 2 på side 2. Overensstemmende hermed er industriens kapacitetsudnyttelse ligeledes steget 1,4% fra december 2009 til januar 2010 (se figur 4 på s. 5). Den samlede industriproduktion ligger dog stadig 15% lavere end samme periode året før, hvilket betyder, at der stadig er meget at indhente. Seneste offentliggjorte tal fra Danmarks Statistik viser en svag vækst i BNP for både 3. og 4. kvartal 9 På boligmarkedet er der fortsat et stort antal boliger til salg, lange liggetider og få handler, og der forventes derfor fortsat en periode med prisfald. Denne udvikling lægger en dæmper på det private forbrug og dermed på den økonomiske vækst. Det private forbrug forventes dog i 2010 i nogen grad at blive understøttet af en pæn stigning i de disponible indkomster og skattelettelser i Der

10 er siden efteråret 2008 gennemført meget kraftige lempelser i både penge- og finanspolitikken, som vil virke med tiltagende styrke igennem indeværende og næste år. Lempelserne forventes at bidrage til en gradvis, moderat vending af konjunkturerne, men ikke egentlig ekspansion i økonomien. Meget vil afhænge af, hvornår forbrugerne får købelysten tilbage, og hvor meget eksporten igen vil bidrage til væksten. Ifølge Danmarks Statistik er industritilliden steget støt siden 2. kvartal 2009 (se figur 7), hvilket peger i den rigtige retning. 20 Sammensat konjunkturindikator vil sandsynligvis kræve noget større risikopræmie for lager-, logistik- og produktionsejendomme, bl.a. under henvisning til den generelle udflytning af industriarbejdspladser, men den grundlæggende tanke for virksomhederne, nemlig at fokusere deres kapitalressourcer på deres primære drift, ventes fortsat at være en drivende faktor for udbredelsen af sale & lease back. Samtidig forventes det, at salg af flerbrugerejendomme indenfor lager- og logistikejendomme igen vil være efterspurgt, idet der, uanset om produktionsvolumen falder eller stiger, forsat vil være efterspørgsel efter lokaler til opbevaring/ videreforsendelse af varer M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M01 Industritillid Figur 7. Industritillid, Kilde: Danmarks Statistik Investering I løbet af 2010 forventes det, at et svagere lejermarked i kombination med stagnerende eller faldende huslejer vil få større betydning. Tomgang DTZ Research forventer, at nogle virksomheder vil revurdere deres samlede forretningsmodel og dermed en kontinuerligt, om end noget mere beskedent, stigende tomgang i Spørgsmålet er, i hvilken grad virksomhederne vil forsøge at reducere deres fremtidige kapacitetsomkostninger og dermed størrelsen af deres produktions- og lagerfaciliteter, bl.a. ved at outsource visse dele af deres forretning til andre lande og/eller benytte sig af større logistiske hubs. Disse forhold, samt de kommende års erhvervsudvikling i Danmark, vil påvirke segmentet. Investeringer som i den afsluttede opgangsperiode alene var finansdrevet, er nu i langt højere grad afhængigt af mere forsigtige valgkriterier, god management kvalitet med fokus på velbeliggende aktiver og cash flow. I et sådant klima er der forventning om, at sekundære aktiver rammes hårdere og at afkastgabet mellem de primære og de sekundære ejendomme udvides yderligere. Det er DTZ Researchs vurdering, at vi, i takt med en langsom normalisering af den generelle økonomi, vil se en tilbagevenden af transaktioner. Investorerne 10

11

12 Research DTZ Egeskov & Lindquist A/S er ejendomsrådgivere, bestående af statsaut. ejendomsmæglere, valuarer og Chartered Surveyors med speciale i erhvervsejendomme. Vi har gennem mere end 25 års brancheerfaring opbygget en unik platform for formidling og rådgivning vedrørende erhvervs- og investeringsejendomme. Vor store know-how er ikke blot baseret på mangeårige erfaringer fra det daglige arbejde, men bygger også på en uddannelsesmæssig baggrund inden for fast ejendom, jura, økonomi- og regnskabsvæsen, finansiering og bygningskonstruktion, som konstant udvikles og tilpasses tidens øgede krav og den internationale udvikling. Egeskov & Lindquist etableret i København 1991 blev allerede i 2000 udnævnt til at repræsentere DTZ i Danmark, og firmaet etablerede i 2005 kontor i Århus. DTZ står for Debenham (England), Thouard (Frankrig) og Zadelhoff (Holland/Tyskland), og disse 3 firmaer grundlagde i 1992 sammenslutningen DTZ. Siden da er DTZ vokset til en af verdens største ejendomsrådgivere med 200 kontorer globalt i 43 lande og mere end medarbejdere. Rent praktisk betyder medlemskabet af DTZ at vi er en del af et højt specialiseret netværk ikke mindst i Skandinavien, de Baltiske lande, Europa, USA og Fjernøsten af professionelle virksomheder, men i Danmark stadig som selvstændig og uafhængig virksomhed. Få mere information: Danmarks Statistik Danmarks statistik står for produktion og formidling af officielle statistikker om danske samfundsforhold. I Statistikbanken kan du til enhver tid finde statistikker om eksempelvis dansk økonomi. Under årsregnskabet kan du således altid finde seneste statistikker om f.eks. eksport, import og privatforbrug. Alle tal trukket til dette nyhedsbrev er sæsonkorrigerede, løbende priser. Dansk Industri (DI) DI er erhvervslivets organisation for medlemsvirksomheder, der er aktive i medlemsforeninger, brancefællesskaber, regionalforeninger og udvalg. DI indleder og deltager i debatten om fremtidens Danmark og arbejder målrettet for at påvirke politiske beslutninger, der har indflydelse på virksomheders muligheder for at skabe vækst og arbejdspladser. DTU Transport DTU Transport forsker i transportplanlægning indenfor såvel person- som godstransport med fokus på både individuelle og kollektive transportformer. Instituttet er det største transportforskningsmiljø i Danmark og blandt de største universitetsbaserede miljøer i Norden. Medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening DTZ Egeskov & Lindquist A/S Nørre Farigmagsgade 15 DK-1364 København K Tel Fax DTZ Egeskov & Lindquist A/S Banegårdspladsen 20 A DK-8000 Århus C Tel Fax Alle DTZ rapporter kan rekvireres via vores hjemmeside ved at kontakte et afvores kontorer eller ved at kontakte PR & marketingkoordinator Mette Meng på tlf.: eller Mette.Meng@dtz. com 12