Århus Kommune. Lokalplan nr. Renovering af facader og ny tagetage på Statsbos Afdeling 9, Fjældevænget i Hasle. Juni 2002 KONGSBAK INFORMATIK

Transkript

1 Århus Kommune Lokalplan nr. 658 Renovering af facader og ny tagetage på Statsbos Afdeling 9, Fjældevænget i Hasle KONGSBAK INFORMATIK Juni 2002

2 Århus Kommune Lokalplan nr.: Renovering af facader og ny tagetage på Statsbos Afdeling 9, Fjældevænget i Hasle. Indeholder tillæg nr. 2 til Kommuneplan Kappelvænget Fjældevænget Herredsvej Statistikområde/distrikt nr.: Registreringskortblad nr.: 45 Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor Juni 2002

3 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen Rådhuset, værelse Århus C. Tlf , 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Kommune Information Rådhuset 8100 Århus C. Tlf Kortgrundlag Magistratens 2. Afdeling, Århus Kommune. Lokalplanen er udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen

4 1 ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 658 Renovering af facader og ny tagetage på Statsbos Afdeling 9, Fjældevænget i Hasle INDHOLDSFORTEGNELSE side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål Område og opdeling Anvendelse Udstykning Trafikforhold Teknisk forsyning Bebyggelsens omfang og placering m.m Bebyggelsens udseende Støjforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 8 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen TILLÆG NR. 2 TIL KOMMUNEPLANEN LOKALPLANKORT Vedtagelsespåtegninger... 15

5 2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for boligforeningen Statsbos etageboligbebyggelse, afdeling 9 ved Fjældevænget i Hasle. Boligforeningens afdeling 9 består af 10 stk. 4½ etagers boligblokke. På grund af et svagt faldende terræn er bebyggelsen med 5 fulde etager på den ene side. Bebyggelsen er én af 6 karreer med etageboliger i boligforeningsregi ved Fjældevænget og Rydevænget, der sammen med et centralt areal med kirke, institutioner, butik, ungdomsboliger m.m. udgør en mindre bydel vest for Herredsvej. Bebyggelsen er på godt og ondt et produkt af sin tid, fra den sidste del af perioden, hvor industrielt fremstillet boligbyggeri i beton var fremherskende. Bebyggelserne var dikteret af økonomi og præget af byggesystemer for rationelt montagebyggeri baseret på massefremstilling af elementer i få varianter. Ved udformningen af facaderne var de arkitektoniske virkemidler rytmiske forløb i gentagelserne overfladebehandling og farvesammensætning. Baggrunden for projektet I en byggeteknisk rapport fra 1997 blev udpeget en række tekniske problemer i bebyggelsen: Fugt og kuldeproblemer i gavle og facader på grund af utætte fuger, kuldebroer og forkert placeret, mangelfuld eller udglidende isolering.

6 3 Kuldebroer ved tværvægsender mellem facadeelementernes vanger og ribber. Kæntrede gavlgesimselementer på grund af dårlig understøtning. Generelt konstatering af en begyndende nedbrydning af betonelementerne og for altanernes vedkommende også sprækkedannelser og tegn på vandgennemsivning. Dårlig isolering af tagene og ringe afvanding af tagfladen på grund af manglende fald. Herudover er konstateret nedslidte og ramponerede indgangspartier. Endelig er der en del funktionelle og brugsmæssige svagheder i bebyggelsen: Ikke optimalt indeklima med kulde- og trækproblemer. Indtrængende fugt og et for stort varmetab. Manglende afskærmning mod vejrliget ved altaner, hvor altanerne kunne bruges til at give lejlighederne et varmetilskud samt udvide lejlighedernes anvendelsesmuligheder. Dårlige belysnings- og læforhold ved indgange. Besværlige adgange til cykel- og barnevognsrum sam rum for storskrald og redskaber. Beskrivelse af projektet Det har på baggrund heraf vist sig nødvendigt med en gennemgribende renovering af bebyggelsen. Samtidig er der med ønsket om påbygning af en tagetage lagt op til en fortætning af området, som det skønnes at kunne bære. En række offentlige og private servicefaciliteter forefindes, der er et rigeligt dimensioneret overordnet vejnet og gode kollektive transportforbindelser. Friarealerne er veldimensionerede Facadeudsnit med gangbro mellem boligblokkene og trappe- og elevatortårn

7 4 og bærer ikke præg af at være overbelastede, og på få minutter kan man komme ud i den fri natur med store offentligt anlagte rekreative områder. Bebyggelsens bygninger er i forhold til verdenshjørnerne velorienterede, og der er meget store afstande mellem boligblokkene i øst-vestlig retning. I gårdene er der gode indbyrdes afstande mellem de enkelte bygninger og generelt gode lysforhold. Bygningerne er med deres flade tage, betonkonstruktioner og installationsmæssige føringsveje yderst velegnede til påbygning af tagetager. Trapperummene er derimod mindre velegnede, da de ikke muliggør installation af elevatorer uden bygningsmæssige ændringer af såvel trapperum som lejligheder. Påbygning af en tagetage skal ses i sammenhæng med selve facaderenoveringen, og æstetisk, byggeteknisk, brugsmæssigt og indeklimamæssigt vil beboerne i bebyggelsen komme til at nyde godt af et kvalitetsmæssigt løft. I 1998 udskrev Statsbo derfor en indbudt projektkonkurrence blandt 5 rådgivningsfirmaer. Konkurrencen havde til formål at løse de byggetekniske problemer, samt belyse mulighederne for at tilføre den eksisterende noget monotone og uafsluttede bebyggelse en ny facade og en ny tagetage, der kunne forbedre bebyggelsens udseende. Projektet der blev udvalgt på grundlag af konkurrencen opererer med en udvendig efterisolering med en ny klimaskærm af gule skærmtegl. Altanerne renoveres, og eksisterende brystningselementer nedtages og på altanforsiderne monteres et inddækningssystem i galvaniserede stålprofiler. Større dele af altanforsiderne udføres med glas, som kan skydes eller foldes til side. Herved gives beboerne forbedrede lys- og udsigtsforhold, samt mulighed for en mere varieret og intensiv udnyttelse af de store altaner over en større del af året. Løsningen muliggør en brug af altanerne som uopvarmet vinterhave og altan alt efter årstiden og beboernes individuelle behov.

8 De nye tagetager udformes med tilbagetrukne lave bygningskroppe, således at tagetagernes periferi kan anvendes til altangange og tagterrasser med gennemgående overdækning udført som en baldakin. De nye tagetager danner således en let og matkant afslutning på den eksisterende bebyggelse. Der vil kunne indrettes mellem 40 og 50 2-rumsboliger, fortrinsvis som ungdomsboliger. Adgangen til de nye tagboliger foregår fra de eksisterende boligblokkes gavle, hvor 4 trappe- og elevatortårne i forbindelse med lukkede gangbroer betjener alle tagetagerne. Flugtveje etableres i forbindelse med eksisterende trapper. Der er med de store udlæg af friarealer skønnet, at de påtænkte tagetager og eventuelle tagetager på de 2 øvrige karréer kun vil belaste området i ubetydelig grad. Det skønnes ligeledes, at eksisterende parkeringsarealer vil kunne dække behovet også med de nye ungdomsboliger, og Vejkontoret vil ikke kræve yderligere parkeringsarealer anlagt før der viser sig et behov herfor. Bebyggelsesprocenten er beregnet til 52,5 for den eksisterende bebyggelse med de andele af det øvrige område, der på opførelsestidspunktet blev medregnet. Den påtænkte nye tagetage forventes at blive på knap 4000 m 2 etageareal, hvorfor den nye bebyggelsesprocent vil holde sig under 65. Der har i forbindelse med planerne været afholdt beboermøder i området. Efterfølgende har der være afholdt en urafstemning blandt afdelingens beboere. Denne afstemning gav et blandt de afgivne stemmer et markant flertal for planerne. 5 Udsnit af vestfacader

9 6 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformning m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at der kan ske en påbygning af en tagetage på den eksisterende bebyggelse, og der fastlægges adgangsforhold og udformning af den nye tagetage. 2. Område og opdeling Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet matr. nr. 8 vt, Hasle, Århus Jorder samt alle parceller, der efter den 1. september 2001 udstykkes i området. Se fodnote 1. Lokalplanområdet Matrikulære forhold 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Magistratens 2. Afdeling.

10 7 3. Anvendelse Området er udlagt til boligformål i form af etageboligbebyggelse. 4. Udstykning Der må ikke ske yderligere udstykning af området. 5. Trafikforhold Stk. 1. Stk. 2. Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Fjældevænget via den eksisterende vejadgang. Der skal i lokalplanområdet eller i umiddelbar nærhed heraf udlægges areal til parkering - ud over det gældende parkeringskrav for området - i overensstemmelse med Retningslinier for anlæg af Parkeringsarealer for Århus Kommune. 6. Teknisk forsyning Nybyggeri skal tilsluttes Århus Kommunale Værkers varmeforsyning på værkernes til enhver tid gældende betingelser. 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Stk. 1. Ny bebyggelse skal placeres indenfor de på lokalplankortet viste byggefelter. Trappetårne, karnapper, gangbroer, skure og lignende mindre bygningsdele kan dog placeres udenfor byggefeltet. Stk. 2. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 65. Se fodnote 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Bebyggelsen må højst fremstå med 5 etager på den ene side og 6 etager på den anden, hvoraf den øverste etage skal fremstå som en påbygget tagetage. Ny tagetage skal udformes med en tilbagetrukket bygningskrop, og arealerne mellem tagetagen og den underliggende bygnings facade skal anvendes til tagterrasser og altangange. Adgangen til en ny tagetage skal ske fra elevator- og trappetårne samt gangbroer placeret ved gavlene af boligblokkene. 2 Bebyggelsesprocenten beregnes af de arealer der ligger til grund for beregningen af bebyggelsesprocenten ved opførelsen af den eksisterende bebyggelse.

11 8 Stk. 6. Terrænreguleringer må kun finde sted efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse. 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Renovering af facader og lukning af altaner skal ske efter planer godkendt af Magistratens 2. Afdeling. Materialevalget til en eventuel ny tagetage skal afstemmes med materialevalget til renovering af facaderne. Skiltning og reklamering i lokalplanområdet må kun foretages med tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling i hvert enkelt tilfælde. Almindelige udendørs radio- og tv-antenner må ikke anbringes på bygninger med mindre andet er bestemt i boligforeningens vedtægter. 9. Støjforhold Det skal sikres, at det konstante, udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører bebyggelsen og opholdsarealer, ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. 10. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ny bebyggelse i lokalplanområdet må ikke tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til Århus Kommunale Værkers varmeforsyning har fundet sted.

12 9

13 10 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været Kommuneplan Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel. Lokalplanområdet er beliggende i delområde BO, for hvilket der foruden de generelle rammebestemmelser vedrørende anvendelse gælder følgende bestemmelser: Bebyggelsesesprocenten kan eventuelt forøges, hvis det etageareal der herved opføres kan virke til frembringelse af nye aktiviteter til gavn for området, herunder mindre værksteder, forbedring af boligerne og eventuelt også etablering af andre boligformer end de nuværende. Der kan desuden ske en inddragelse af kælderarealer og boligarealer til erhvervsformål i et omfang som er foreneligt med områdets primære anvendelse til boligformål. Bortset fra mindre bygninger til fælles formål og mindre tilbygninger i forbindelse med renovering kan en forøgelse af etagearealet dog kun ske efter en samlet plan for området. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanen kan derfor kun gennemføres i den foreliggende udformning efter byrådets godkendelse af et tillæg til Kommuneplan Ovenstående kommuneplanbestemmelser er udformet enslydende for en række etageboligområder for at åbne mulighed for en miljømæssig forbedring af boligområderne ved fortætning i form af ny bebyggelse, der får det enkelte område til at fremtræde mindre ensartet. Det aktuelle delområde indeholder 3 boligblokke som ejermæssigt tilhører hver sin boligforening. Kun én boligblok har været genstand for arkitektkonkurrencen fra 1998, og kun den implicerede boligforening har et aktuelt ønske om at føje en etage til boligblokken eller om fortætning i øvrigt. Derfor anses det i dette tilfælde for hensigtsmæssigt at fravige kravet om en samlet plan, der udstikker uønskede byggemuligheder for de to af ejerne. I stedet omfatter lokalplanen kun den blok, der ønskes påbygget en ny tagetage. Kommuneplantillægget omfatter således en forhøjelse af bebyggelsesprocenten og etageantallet, der muliggør den ønskede påbygning og samtidig stiller krav om forudgående lokalplanlægning før der kan ske en yderligere forøgelselse af bebyggelsesprocenten i delområdet. Den nødvendige ændring af kommuneplanen søges gennemført ved tillæg nr. 2 til Kommuneplanen for Århus Kommune. Tillægget er gengivet på side 14.

14 11 10 RE FB BO OF RE FB OF CE RE BO 6. R BO BO BO BO Lokalplanområdet Kommuneplanens rammer Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra den eksisterende vejadgang på Fjældevænget. Herfra er der via Herredsvej adgang til det overordnede vejnet i Århus og Århus midtby. Fra de eksisterende stiadgange er der adgang til det overordnede stinet og dermed adgang til bl.a. indkøb, skoler og institutioner. Støjmæssige forhold Trafikbelastningen på Fjældevænget er så begrænset, at lokalplanområdet ikke forventes at blive belastet af et støjniveau, der overstiger kommuneplanens støjbestemmelser. Forureningsforhold Affaldskontoret har pr. 7. maj 2001 ikke registreret potentielt forurenende aktiviteter eller konstateret forurening inden for lokalplanområdet. Overskudsjord Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes regulativ for Erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive indenfor lokalplanområdets grænser.

15 12 Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området af linie 3 på Fjældevænget og linierne 12 og 92 på Hasle Ringvej. Teknisk forsyning Varme- og vandforsyning sker fra: Elforsyning sker fra: Kloakforsyning sker ved: Århus Kommunale Værker Bautavej Åbyhøj NRGi Grenåvej Århus N Miljøafdelingen Silkeborgvej Åbyhøj Området er et eksisterende kloakeret område. Regn- og spildevand afledes til eksisterende regn- og spildevandsledninger i området. Energi: Energicentret i Århus Frederiksgade Århus C kan være behjælpelig med at gennemgå et bygningsprojekt, og komme med forslag til hvordan energiforbruget kan reduceres.

16 13 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelsen af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbudet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større byggeeller anlægsarbejde.

17 14 TILLÆG NR. 2 TIL KOMMUNEPLANEN I forhold til Kommuneplan 2001 ændres det maksimale etageantal til 6 og bebyggelsesprocenten for delområdet hæves fra 60 til 65 for delområdet under ét. Desuden ændres kravet om en samlet plan for området til et krav om en lokalplan for den enkelte ejendom. Tillægget omfatter delområde BO og får foruden de generelle rammer følgende rammebestemmelser: Maksimal etageantal: 6. Maksimal bebyggelsesprocent: 65 for delområdet under ét. Bebyggelsesesprocenten kan eventuelt forøges, hvis det etageareal der herved opføres kan virke til frembringelse af nye aktiviteter til gavn for området, herunder mindre værksteder, forbedring af boligerne og eventuelt også etablering af andre boligformer end de nuværende. Der kan desuden ske en inddragelse af kælderarealer og boligarealer til erhvervsformål i et omfang som er foreneligt med områdets primære anvendelse til boligformål. Bortset fra mindre bygninger til fælles formål og mindre tilbyninger i forbindelse med renovering kan en forøgelse af etagearealet dog kun ske efter en lokalplan, der som minimum omfatter èn af delområdets boligblokke.

18

19