Lokalplan F2-1 Nyt sommerhusområde nord for Ore

Transkript

1 STUBBEKØBING KOMMUNE Lokalplan F2-1 Nyt sommerhusområde nord for Ore Februar 2006

2 Kommunal planlægning Den kommunale planlægning er et led i en større sammenhæng. Siden 1974 er der i Danmark arbejdet med 4 plantyper i den såkaldte fysiske planlægning, som beskæftiger sig med arealanvendelse. Mest overordnet er landsplanlægningen, som udarbejdes af miljøministeren i form af en årlig landsplanredegørelse. Næste trin er regionplanerne, som udarbejdes af amtsrådene. Kommuneplanerne udarbejdes af kommunalbestyrelser og byråd, som desuden har ansvaret for udarbejdelsen af lokalplaner. Det er i Lov om planlægning bestemt, at en lokalplan skal tilvejebringes, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. Alle 4 plantyper skal være afstemt efter hinanden, således at ingen plan strider imod de øvrige. Lokalplanen er den eneste af de 4 plantyper, som har bindende virkning for grundejere, og som tinglyses på de ejendomme, der omfattes af planen. Lokalplanen Lokalplanen er opdelt i 2 afsnit, som har baggrund i bestemmelser i Lov om planlægning. Første del af lokalplanen indeholder en almindelig beskrivelse af lokalplanens indhold, dvs. af de anlæg, der ønskes sikret med lokalplanen, samt en redegørelse for lokalplanens forhold til andre planer for området, kommuneplan, evt. fredningsplaner, særlige regionplanforhold og lignende. Anden del af lokalplanen er selve lokalplanens bestemmelser. Lokalplan-bestemmelserne beskriver retsvirkningerne, dvs. lokalplanens juridiske konsekvenser for grundejere i lokalplanens område. Bestemmelserne tinglyses på ejendomme inden for lokalplanens område. Lokalplanens bilag tinglyses ligeledes på de berørte ejendomme. Supplerende oplysninger kan indhentes på Stubbekøbing Kommunes Teknik- og miljøforvaltning, tlf

3 Indholdsfortegnelse Lokalplanredegørelse...4 Eksisterende forhold...4 De påtænkte ændringer...4 Forholdet til kommuneplanen...4 Forholdet til overordnet planlægning...4 Kystnærhedszonen...5 Arkæologiske interesser...5 Lov om Jordforurening...5 Miljøvurdering...5 Habitatdirektiv...5 Øvrige planlægning...5 Lokalplanbestemmelser Lokalplanens formål Område og zonestatus Områdets anvendelse Udstykninger Vej-, sti-, og parkeringsforhold Ledningsanlæg og belysning Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Grundejerforening Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning...9 Bilag Lokalplanens afgrænsning Arealanvendelsen Visualisering...

4 Lokalplanredegørelse Eksisterende forhold Lokalplanen omfatter en del af en landbrugsejendom på i alt ca ha i Ore by og Karlsfelt Hgd. Området er beliggende syd for det fuldt udbyggede sommerhusområde Ore Strandpark og Kongsnæsgård, adskilt af Kongsnæsvej. De påtænkte ændringer Der åbnes mulighed for, at ejendommen kan udstykkes i selvstændige ejendomme med individuel sommerhusbebyggelse. Endvidere bliver der udlagt fælles friarealer med offentlig adgang. Forhold til anden planlægning Forholdet til kommuneplanen Lokalplanområdet er i kommuneplantillæg nr. 4 udlagt til sommerhusområde, benævnt rammeområde F2. For området er fastlagt følgende rammebestemmelser: Anvendelse Sommerhusområde. Bebyggelsesforhold Der kan maksimalt udstykkes 100 sommerhusgrunde. Mindste grundstørrelse er m 2. Bebyggelsesprocenten for den enkelte grund må ikke overstige 10. Bygninger kan opføres i 1 plan med maksimal bygningshøjde på 5 m. Der kan i de lavest beliggende områder opføres bebyggelse i 1½ plan med en højde på 6½ m. Arealer, der skal friholdes for bebyggelse. Trafikbetjening Adgangen til området skal foregå fra Kongsnæsvej, hvor der maksimalt kan anlægges 2 udkørsler. De to udkørsler skal være forskudt i forhold til eksisterende udkørsler fra sommerhusområdet. Ud til lavbundsarealerne syd for området skal der anlægges en sti, der forbinder Kongsnæsvej med Ore Strandvej. Udbygning af området Såfremt byggemodningen foregår i flere etaper skal området byggemodnes fra vest mod øst. Forholdet til overordnet planlægning Området er medtaget i det nyligt vedtagne landsplandirektiv for udlæg af ca sommerhuse i hele landet. Landsplandirektivet har retsvirkning som regionplantillæg. Lokalplanen strider ikke mod ovenstående rammer.

5 Kystnærhedszonen Lokalplanområdet er beliggende i kystnærhedszonen. For planlægning i kystnærhedszonen gælder jfr. planlovens 5b bl.a., at eksisterende sommerhusområder skal fastholdes til ferieformål samt at offentlighedens adgang til kysten skal sikres og udbygges. Placeringen i kystnærhedszonen påvirker naturligvis det kystnære landskab, af bilag 3 fremgår en visualisering af indvirkningen dels set fra vandet (Bogø) og dels området betragtet fra øst. Arkæologiske interesser Det kan være sandsynligt, at man ved anlægsarbejder vil støde på oldtidsfund. Der er derfor altid en vis risiko for, at et byggeri må stoppes for at få gennemført en arkæologisk undersøgelse (efter Museumslovens 26), hvilket i uheldigste fald kan vare indtil ét år. Derfor bør enhver, som skal foretage større jordarbejder i området, i egen interesse så hurtigt som muligt rette henvendelse til det arkæologisk ansvarlige museum (p.t. Falsters Minder). Der kan så udføres en prøvegravning med henblik på at få afklaret, om det er sandsynligt at støde på oldtidsfund. Lov om Jordforurening Der er ikke i lokalplanområdet konstateret forurening eller henlæggelse af affald. Landbrugsloven Matr.nr. 1c Karlsfelt Hgd., Åstrup og matr. nr. 10a Ore By, Åstrup har landbrugspligt. Det er en forudsætning for lokalplanen at landbrugspligten på arealerne ophæves efter 6 stk. 1 i Lov om Landbrugsejendomme. Miljøvurdering Offentlige myndigheder har i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer pligt til at foretage miljøvurdering af planer og programmer, som kan få væsentlig indvirkning på miljøet. En screening i forhold til Kommuneplantillæg nr. 4 viser, at der ikke er nogle væsentlige interesser, der påvirkes direkte ved den ændrede anvendelse. Området er således afgrænset og udlagt under hensyntagen til udpegede arealinteresser, hvilket var et krav i forhold til landsplandirektivet for udlæg af nye sommerhusområder. Habitatdirektiv Kommunerne er på baggrund af en række principielle afgørelser i Naturklagenævnet forpligtet til at foretage alle fornødne undersøgelser for at få belyst, om EU s Habitatdirektiv overholdes. På baggrund af en overordnet biologisk kortlægning af lokalplanområdet vurderes det, at sandsynligheden for forekomsten af beskyttede arter nævnt i EU s Habitatdirektivs bilag IVa og Ivb er så lille, at en ekstern undersøgelse ikke har været iværksat. Øvrige planlægning Hele området skal tilsluttes fælles vandforsyning (Ore Vandværk) og kloakanlæg (Stubbekøbing rensningsanlæg) samt fællesantenne. Området er ikke omfattet af det eksisterende opland til Stubbekøbing Rensningsanlæg, hvorfor der udarbejdes tillæg til spildevandsplanen. Regn- og overfladevand skal føres til faskiner.

6 Lokalplanbestemmelser I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004 med senere ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2.1 nævnte område. 1 Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanen har til formål at sikre områdets funktion som rekreativt område med individuel sommerhusbebyggelse. at sikre såvel kørende som gående adgang til området. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede kortbilag 1 og omfatter følgende matrikelnumre: Del af matr. nr. 1c, Karlsfelt Hgd., Åstrup og del af matr. nr.10a, Ore by, Åstrup, samt alle parceller, der udstykkes fra ovennævnte ejendomme efter d. 1 januar 2006, og den private fællesvej matr. nr. 10r, Ore by, Åstrup og den private fællesvej Kongsnæsvej (7000c, Ore by, Åstrup og 7000d, Karlsfelt Hgd., Åstrup) 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i landzone. Lokalplanen overfører området til sommerhusområde. 3 Områdets anvendelse 3.1.Området må kun anvendes til sommerhusbebyggelse. 3.2 På hver selvstændig matrikuleret ejendom må kun opføres en enkelt sommerbeboelse, foruden udhus, garage eller carport. Kommunalbestyrelsen kan tillade, at der på hver ejendom udover nævnte beboelse opføres et anneks eller lignende, når det ikke har mere end 30 m 2 bebygget areal, ikke indeholder køkkenfaciliteter eller lignende og ikke gøres til genstand for særskilt udleje. 3.3 Inden for lokalplanområdet må opføres transformerstationer til områdets forsyning, når de ikke har mere end 10 m 2 bebygget areal og ikke gives en højde af mere end 3 m over terræn, og når de udformes i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse. 4 Udstykninger 4.1 Udstykning skal foretages i overensstemmelse med den på kortbilag 2 viste retningsgivende udstykningsplan. 4.2 Ingen grund må udstykkes med mindre grundstørrelse end 1200 m 2 eksklusiv vejarealer. 4.3 Fællesarealer udlægges som vist på kortbilag 2.

7 5 Vej-, sti-, og parkeringsforhold 5.1 Området får adgang til den offentlige vej Kongsnæsvej ad de private fællesveje matr. nr. 10r og Kongsnæsvej, jævnfør kortbilag Der udlægges areal til nye veje og stier som vist på kortbilag 2. Nye veje udlægges i en bredde af 6-7 m, og stier i en bredde af 3-4 m. 5.3 De udlagte veje tjener som adgangsveje til parcellerne, og må ikke spærres for færdsel for almenheden. De udlagte stier må ikke spærres for færdsel for almenheden til fods. 5.4 Der må kun etableres én indkørsel fra vej og ind til den enkelte parcel. 5.5 Parkering skal finde sted på privat grund. På hver parcel skal indrettes to parkeringspladser. Er der garage- eller carportplads til én eller flere biler, nedsættes kravet til én parkeringsplads. Gæsteparkering kan tillades på rabatten ud for den enkelte parcel, hvis det kan ske uden at rabatten ødelægges og uden at kørebanen spærres eller indskrænkes i bredde. 6 Ledningsanlæg og belysning 6.1 Nye elledninger må ikke fremføres som luftledninger, men må alene fremføres som jordkabel. 6.2 Udvendige lyskilder skal være afskærmede således, at belysningen ikke kan ses uden for de områder, der ønskes belyst. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 10. Det bebyggede areal må dog højst udgøre 150 m 2 inkl. eventuelt gæstehytte på 30 m Ny bebyggelse må ikke indrettes med mere end én etage uden mulighed for indretning af udnyttelig tagetage. 7.3 Nybygningers facadehøjde må ikke overstige 3.5 m, målt fra naturligt terræn til skæring mellem facade og tagflade. 7.4 Intet punkt på en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 5 m, målt fra et af bygningsmyndigheden fastsat niveauplan, ligesom soklen ikke må være højere end 0.3 m, målt fra samme niveauplan. Som udgangspunkt beregnes niveauplanet som et gennemsnit af grundens fire hjørner. På grunde med stærkt skrånende terræn fastlægges niveauplanet i hvert enkelt tilfælde. 7.5 Terrænændringer større end +/- 0.5 m kan kun tillades hvor terrænmæssige og/eller arkitektoniske hensyn berettiger det.

8 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Ingen form for skiltning og reklamering må finde sted. 8.2 Til opførelse af såvel beboelseshus som udhus og garage skal anvendes materialer, der er i arkitektonisk harmoni. 8.3 Alle tage, der ikke dækkes med tegl, strå eller andet naturmateriale, skal fremtræde med dæmpede mørke farver i jordfarveskalaen, der passer ind i naturen. 8.4 Til udvendige bygningssider, bortset fra glaspartier, må der ikke anvendes blanke eller reflekterende materialer. 8.5 Eventuelle solfangere kan placeres på facade eller grund under hensyn til husets arkitektur, således at der opnås en god helhedsvirkning. Solfangere må ikke placeres på husets tag. 8.6 På parcellerne må ikke opsættes udendørs radio- eller fjernsynsantenner. Mindre parabolantenner kan tillades opsat efter indhentet tilladelse hos bygningsmyndigheden i hvert enkelt tilfælde. Tilladelse til placering af parabolantenner over bygningsprofil kan ikke forventes meddelt. 9 Ubebyggede arealer 9.1 De på kortbilag 2 viste fællesarealer må ikke bebygges, men udlægges til fælles opholdsarealer for bebyggelsen. 9.2 Uindregistrerede køretøjer må ikke henstilles på ejendommene, fællesarealer eller veje. 9.3 Der må ikke permanent opstilles kølbåde, uindregistrerede campingvogne, beboelsesvogne eller telte i området. 9.4 Hegn må i både naboskel og vejskel kun etableres ved levende hegn af egnstypiske træer og buske. Raftehegn og lignende må kun anvendes som læhegn i umiddelbar forbindelse med bebyggelsen. 9.5 Levende hegn i naboskel skal vedligeholdes i en højde af max. 3 m, levende hegn mod vej i en højde af max. 2 m. 9.6 Skyggegivende træer overalt på grundene kan forlanges beskåret til en højde af max. 6 m. 9.7 Kvas, grene og anden afskæring fra bevoksningen må ikke over længere tid henligge på ejendomme, fællesarealer eller veje. 9.8 Det på kortbilag 2 viste beplantningsbælte på 10 meter mod øst skal etableres i forbindelse med byggemodningen af området.

9 10 Grundejerforening 10.1 For nyudstykkede parceller inden for lokalplanområdet skal der på udstykkerens foranstaltning oprettes en grundejerforening når halvdelen af parcellerne er solgt. Der er medlemspligt af grundejerforeningen Grundejerforeningen skal forestå fælles anliggender, heriblandt drift og vedligeholdelse af veje, stier, beplantninger og fællesarealer, kloak- og vandledninger, renovation m.v., alt i det omfang dette ikke varetages af offentlige myndigheder. Endvidere påhviler drift og vedligeholdelse af det grønne areal matr. nr. 10r, Ore by, Åstrup grundejerforeningen, ligesom der er pligt til, sammen med grundejerforeningen Kongsnæsgård, at deltage i udgifterne til drift og vedligeholdelse af den private fællesvej Kongsnæsvej. 11 Lokalplanens retsvirkninger Lokalplanen (varige retsvirkninger) Efter at kommunalbestyrelsen har vedtaget lokalplanen endeligt og offentliggjort den, må de ejendomme der er omfattet af planen ifølge 18 i lov om planlægning kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om, at de anlæg m.v., der er indeholdt i planen, skal etableres. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige afvigelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, disse ikke ændrer den karakter af området, lokalplanen tilstræber. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved at tilvejebringe en ny lokalplan. 12. Vedtagelsespåtegning 12.1 Foranstående lokalplanforslag er i henhold til 27 i Lov om planlægning vedtaget af Stubbekøbing Byråd. Stubbekøbing, den 14. januar 2005 Ole Bronné Sørensen Borgmester Erik Olsen Kommunaldirektør

10

11

12 Bilag 3: Visualisering