F o r s l a g Lokalplan 223 for et område ved Kollemosevej i Holte. Vejlesøvej

Transkript

1 F o r s l a g Lokalplan 223 for et område ved Kollemosevej i Holte Vejlesø Vejlesøvej Kollemosevej Parcelvej Vejlemosevej Malmmosevej Malmmosevej

2 Hvad er en lokalplan? Ifølge Lov om planlægning kan Kommunalbestyrelsen beslutte at udarbejde en lokalplan, når en bestemt udvikling ønskes fremmet. Kommunalbestyrelsen har endvidere pligt til at udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større byggeeller anlægsarbejder, herunder nedrivning af bebyggelse. Lokalplanen fastlægger bindende bestemmelser for ejere, lejere og brugere af de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, herunder blandt andet bestemmelser om områdets fremtidige anvendelse samt bebyggelsesregulerende bestemmelser. Kommunens lokalplaner kan ses på og En lokalplan skal overholde kommuneplanen, men lokalplanen kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen giver. Offentlighedsperiode For at sikre kommunens borgere kendskab til og mulighed for indflydelse på planlægningen skal Kommunalbestyrelsen fremlægge et forslag til lokalplan i mindst 8 uger. Dette forslag til Lokalplan 223 er fremlagt fra og med den 26/2 til og med den 1/5. Har du indvendinger eller ændringsforslag til lokalplanforslaget, skal du skrive til Kommunalbestyrelsen inden den 1. maj Kommunalbestyrelsen kan vedtage lokalplanen endeligt, når eventuelle indvendinger eller ændringsforslag har været behandlet. Rudersdal Kommune med lokalplanområdet i Holte. 2

3 Lokalplan 223 for et område ved Kollemosevej i Holte Redegørelse... 5 Indledning og baggrund... 5 Beskrivelse af lokalplanområdet... 5 Lokalplanens formål og indhold... 7 Lokalplanens forhold til anden planlægning. 8 Tilladelser eller dispensationer i medfør af anden lovgivning...10 Servitutter Lov om miljøvurdering Bestemmelser Lokalplanens formål Lokalplanens afgrænsning og zonestatus Områdets anvendelse Matrikulære forhold Vej-, sti- og parkeringsforhold Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden 17 8 Bevaring af bebyggelse Ubebyggede arealer Tekniske anlæg Tilladelser fra andre myndigheder Ophævelse af Lokalplan Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Tegningsbilag 1. Lokalplanens afgrænsning med delområder 2. Vejbyggelinjer og søbeskyttelseslinje 3. Bevaringsværdig bebyggelse og beplantning 4. Bevaringsværdige træer - registrant 3

4 4

5 Redegørelse Indledning og baggrund Lokalplanen har til formål, at regulere og fastholde områdets karakter med fritliggende villaer samt sikre de bevaringsværdige huse mod nedrivning, udstykning samt til- og ombygning, der strider mod bevaringsværdierne. Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et 14 forbud for et af de seks bevaringsværdige huse på fem ejendomme indenfor lokalplanens område. Efter planlovens 14 kan en kommune nedlægge forbud mod, at der retligt eller faktisk etableres forhold, som kan hindres ved en lokalplan. Forbuddet kan højst nedlægges for et år. Forbuddet blev meddelt efter at Byplanudvalget gav afslag på udstykning af den bevaringsværdige ejendom. Udvalget besluttede, at der skulle udarbejdes en ny lokalplan indenfor et område svarende til den hidtidige Lokalplan 46 med blandt andet fokus på bevaringsværdier. Udover at respektere en række af de bebyggelsesregulerende bestemmelser fra den hidtidige lokalplan og medtage bestemmelser om bevaringsværdier, tager den nye lokalplan også højde for nogle af de nye udfordringer, der følger med den ændrede byggelovgivning og med klima- og energisituationen. Beskrivelse af lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger i Holte syd for Vejlesøvej, øst for Parcelvej og nord for kommunegrænsen mod Lyngby-Taarbæk. Om- 5

6 rådet er ca m 2 stort og er på tidspunktet for udarbejdelsen af denne lokalplan udstykket med 269 ejendomme. Bebyggelsen omkring Vejlsøvej og tilstødende sideveje er udstykket fra den oprindelige matr. nr. 1 Dronninggård. Al bebyggelse her er opstået efter 1896/97, hvor konsortiet A/S Dronninggaard begyndte at udstykke Dronninggårds / Næsseslottets tidligere landbrugsarealer til sommerhus- og villabebyggelse. Området var fuldstændigt ubebygget landbrugsareal indtil 1896/97. De ældste villaer langs Vejlesøvej er fra 1897 og i årene derefter. Her ligger fortsat mange villaer i delvis bindingsværk fra forrige århundrede. De mest karakteristiske ejendomme er registreret som bevaringsværdige i Søllerød Atlas, Af nyere huse i kvarteret bemærkes Arne Jacobsens terning, det moderne hus på Geelsvej 10, opført 1954 og som fra vejen viser en skråtstillet bygningskrop som eksempel på et meget utraditionelt byggeri. Et andet karakteristisk hus er kunstnerboligen Pachts Bo, Vejlesøvej 37 (matr. Nr. 1db) opkaldt efter kunstmaleren Vilhelm Pacht ( ), der testamenterede sit hus til et legat, der skulle tildele hans bolig til en kunstner på livstid. Et af de mest karakteristiske træk ved området er dels det let kuperede terræn villaerne ligger i, dels den kraftige grønne fremtoning, som særligt i den østligste del af området medfører, at man stort set ikke ser bebyggelse, langs vejene. Man ser hovedsagelig beplantning som hæk og buske og mindre og store træer. 6

7 Det er desuden et karakteristisk træk, at området er bebygget med meget forskellige villaer, der i stil og omfang spænder fra de store palælignende byggerier fra første halvdel af forrige århundrede til mindre og mere diskrete byggerier fra senere perioder. Det er samtidig et meget karakteristisk træk for området, mest i de østlige områder, at den markante og mange steder høje og kraftige beplantning giver området et lukket præg med vejprofiler, hvor man udenfor løvfaldssæson, oplever vejene som organiske passager, der i vid udstrækning skjuler de store villaer, når man betragter vejrummet i bestemte vinkler. På den måde fortælles historien om et gammelt villakvarter og samtidig yder beplantningen en eftertragtet fredeliggørelse af privatlivet mellem villa og villa og mellem villa og vej. Størstedelen af grundene er mellem 1000 m 2 og 1500 m 2 og de resterende er enten under 1000 m 2 eller over 1500 m 2. Lokalplanens formål og indhold Det er lokalplanens formål, at bevare området som et karakteristisk villakvarter fra begyndelsen af det 19. århundrede med mange senere udstykninger og variationer i arkitekturen. Bevaring skal forstås som vedligeholdelse af den nuværende bygningsmasse og videreførelse af traditionen med meget forskellige byggerier og stilarter. Det karakteristiske ved kvarteret er byggerierne, der spænder fra den lave villa med fladt tag eller lav hældning til de mere iøjnefaldende villaer i to etager med tårne og andre detaljer. Det er desuden formålet at bevare områdets grønne vejprofiler samt karakteristiske og karaktergivende større beplantninger. Det er ligeledes lokalplanens formål at sikre de seks bevaringsværdige bygninger i området ved at fastlægge bestemmelser, der beskriver muligheder og begrænsninger i forbindelse med renovering og tilbygning til husene. Der er i nærværende lokalplan udpeget en række særligt karaktergivende træer samt en mindre lindealle. Formålet med at udpege bevaringsværdig beplantning er at sikre den fine balance mellem større og ældre beplantning i forhold til den mere varierede og udskiftelige hæk- og buskbeplantning, der findes i området i dag. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom er fastsat til 22. Området er inddelt i to delområder, hvor bebyggelse må opføres så det fremstår i hhv. to etager eller én etage med udnyttet tagetage med mulighed for enkelte bygningsdele i to fulde etager. 7

8 Gældende for hele lokalplanens område Områdets karakter Det vurderes, at der i lokalplanområdet er tale om et lukket miljø med vejprofiler, der domineres af skærmende beplantning og haver med veletableret og fyldig krat- og buskbeplantning med store karaktergivende træer, der lukker sig om de enkelte boliger og privatiserer den enkelte ejendom mod naboer og vej. På en stor del af ejendommene opleves byggerierne i balance med beplantningsbilledet og effektivt skærmet mod omgivelserne i kraft af den righoldige beplantning. Kældre og terrasser I lokalplanen er der desuden ændringer i forhold til frilagt kælder i tilfælde, hvor byggeri ligger på stærkt skrånende terræn samt hævede terrasser og tagterrasser. Såfremt kælder frilægges, må tagetage eller første sal ikke udnyttes. Energibesparende installationer Rudersdal Kommune ønsker at understøtte alternative energikilder i videst mulig udstrækning under hensyntagen til, hvordan den til enhver tid fremherskende teknik på området kan indpasses i kommunens boligområder. Udviklingen af teknikker til miljørigtig energi sker undertiden hurtigere end kommunen reviderer og fornyer de mange boliglokalplaner, og således vil det blive et skøn fra sag til sag i forbindelse med en konkret ansøgning. Kommunen vægter æstetiske hensyn tungt, da installationerne præger det visuelle miljø mange år frem i tiden. Institutioner På Parcelvej ligger en mindre institution, hvilket er i overensstemmelse med de generelle rammer for børneinstitutioner i Kommuneplan Institutioner under m 2 og med en bebyggelsesprocent på maksimalt 35 kan indpasses i områder udlagt til boligformål. Lokalplanens forhold til anden planlægning Fingerplan 2007 Området ligger, som resten af kommunen, i Fingerplanens udpegning af Det ydre storbyområde (Byfingre). Dette område er i den overordnede planlægning karakteriseret som et bymæssigt område med store tætheder og f.eks. tæt boligbebyggelse. Kommuneplan 2009 Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan 2009, vedtaget den 24. juni 2009 i Rudersdal Kommunalbestyrelse. Lokalplanområdet er i hovedstrukturen i Kommuneplan 2009 for Rudersdal Kommune udlagt til boligformål. 8

9 Området er omfattet af rammebestemmelse Ho.B5, Kollemosevej, hvor anvendelsen er fastlagt til boligformål i form af åben lav bebyggelse, maksimalt to etager, en bebyggelsesprocent på 22 og mindst m 2 grund. Andre lokalplaner Lokalplanområdet er omfattet af Lokalplan 46 for et villaområde Syd for Vejlesøvej og øst for Parcelvej i Holte. Ved nærværende lokalplans ikrafttræden ophæves Lokalplan 46 for lokalplanområdet. Lokalplan 223 adskiller sig fra Lokalplan 46 ved at området med mulighed for bebyggelse i én etage med udnyttet tagetage suppleres med muligheden for, at enkelte bygningsdele kan opføres i to etager to etager. Det er desuden en forskel, at de seks bevaringsværdige bygninger sikres mod nedrivning og udstykning samt, at der udpeges en række karakteristiske træer i området, som bevaringsværdig beplantning. Klima- og energipolitik I overensstemmelse med kommunens klima- og energipolitik fastsættes der bestemmelser for opsætning af alternative energiformer som f.eks. opsætning af solceller, jordvarme etc.. Derudover stilles der krav til at nybyggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, således at ny bebyggelse skal opfylde den energiklasse med det laveste energiforbrug, der er fastsat i gældende bygningsreglement på tidspunktet for ansøgning om byggetilladelse. Bevaringsværdige bygninger Som angivet på tegningsbilag 3 er beboelsesbygningerne på matr.nr. 1cq, 1cs, 1ef, 1eg (2 bygninger) og 1fu, Dronninggård, Ny Holte udpeget som bevaringsværdige i Kommuneplan Udpegningen er i overensstemmelse med tidligere udpegninger i Søllerød Kommuneatlas 1993 og Søllerød Kommuneplan. Bebyggelserne er udpeget på baggrund af en registrering efter SAVE-metoden. SAVE-metoden (Survey of Architectural Values in the Environment), som er udviklet af Miljø- og Energiministeriet til bl.a. kortlægning og registrering af byers og bygningers bevaringsværdier. Systemet arbejder med bevaringskategorierne 1 9, hvor kategori 1-3 svarer til en høj bevaringsværdi. I henhold til Planlovens 49 kan ejeren af en ejendom forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning, hvis det i en lokalplan er bestemt, at bebyggelsen er bevaringsværdig og ikke må nedrives uden Kommunalbestyrelsens tilladelse. Overtagelsespligten påhviler dog kun kommunen, hvis der er et væsentligt misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og afkastningsgraden for ejendomme med en lignende beliggenhed og benyttelse, som ikke er omfattet af et nedrivningsforbud. 9

10 De seks bevaringsværdige huse er beliggende Vejlesøvej 11, Geelsvej 1 og 10, Geelsmark 1A og B samt Kollemosevej 6. For de seks ejendomme gælder, at fremtidige tilbygninger skal respektere det oprindelige byggeris samlede bevaringsværdi. Lokalplanen indeholder for de bevaringsværdige bygninger en bestemmelse om, at bygningerne ikke må nedrives og ikke omeller tilbygges uden kommunalbestyrelsens tilladelse. Der må heller ikke foretages ombygninger eller ændringer af bygningens detaljer, døre, vinduer, materialer, husets farve og lignende uden tilladelse. Efter en konkret vurdering kan kommunalbestyrelsen tillade bygningsmæssige forandringer og ændringer, som er i overensstemmelse med bevarings-hensigten eller som medfører, at bygningen fremstår mere original og harmonisk. I forhold til antallet af bevaringsværdige byggerier i Kommuneplan 2009 er to byggerier ikke længere bevaringsværdige på grund af uhensigtsmæssig ombygning. Tilladelser eller dispensationer i medfør af anden lovgivning Naturbeskyttelsesloven Lokalplanområdet er omfattet af en søbeskyttelseslinje fra en sø på den anden side af kommunegrænsen, jfr. naturbeskyttelseslovens 16. Vejbyggelinjer I henhold til kommuneplanens generelle rammer, må der ikke opføres bebyggelse indtil 5 m fra vejskel, herunder carporte, garager, skure og lignende. Arealet mellem byggelinje og vej skal være havelignende. Servitutter Udover bestemmelserne i denne lokalplan kan der på enkelte ejendomme være tinglyst bebyggelsesregulerende servitutbestemmelser, der er strengere end lokalplanens bestemmelser. Der er tinglyst en bebyggelsesregulerende servitut, ofte benævnt 10 alen deklarationen, der beskriver, hvor bebyggelse kan placeres i forhold til nabo og skel. Denne servitut er privat og håndhæves privatretligt mellem grundejerne. Spildevandsplan Lokalplanområdet ligger inden for et kloakopland, der er dækket af den kommunale spildevandsplan. Vandforsyningsplan Lokalplanområdet ligger i Rudersdal Forsyning A/S vandforsyningsområde. 10

11 Varmeforsyning Området ligger i de af varmeforsyningsplanen omfattede områder til kollektiv varmeforsyning. Trafikplanlægning Adgang til området sker fra Vejlesøvej, Parcelvej og Kollemosevej. Der er i forhold til samtlige veje en vejbyggelinje på 5 m. Vådområder, lavbundsarealer og søer Lokalplanområdet omfatter ikke vådområder, lavbundsarealer eller søer, og ligger udenfor områder med særlige drikkevandsinteresser. Lov om miljøvurdering I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen er der foretaget en screening i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (lovbekendtgørelse nr. 936 af 24. september 2009). På baggrund heraf er det kommunens vurdering at planforslaget i henhold til lovens 4, stk. 2 ikke medfører, at der skal udarbejdes en miljøvurdering. Begrundelsen for ikke at foretage en miljøvurdering er baseret på følgende forhold: - Lokalplanen vurderes at have neutral indvirkning på miljøet. - Lokalplanen omfatter et fuldt udbygget område. - Nybyggeri kan kun ske ved udbygninger eller efter nedrivning. Klagevejledning Hvis du ønsker at klage over denne afgørelse, skal klage indgives til Natur- og Miljøklagenævnet, Rentemestervej 8, 2400 København NV, eller til nmkn@nmkn.dk. I henhold til lovens 58, stk. 1, pkt. 4, kan kun retlige spørgsmål påklages. Det vil sige, at du for eksempel kan klage over denne afgørelse, hvis du mener, at kommunen ikke har haft ret til at træffe afgørelsen. Du kan derimod ikke klage over, at kommunen efter din opfattelse burde have truffet en anden afgørelse. Klagen skal være indgivet skriftligt inden 4 uger fra afgørelsens modtagelse, jf. lovens 60, stk. 1. Rettidig klage har ikke opsættende virkning, medmindre Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer andet, jf. lovens 60, stk. 3. Det er en betingelse for Natur- og Miljøklagenævnets behandling af din klage, at der indbetales et gebyr, jf. lov om Natur- og Miljøklagenævnet 18. Gebyret er fastsat til 500 kr. for privatpersoner og 3000 kr. for alle andre klagere herunder virksomheder, organisationer og offentlige myndigheder. 11

12 Vejledning om gebyrordningen kan findes på Natur- og miljøklagenævnet hjemmeside Hvis du vil indbringe afgørelsen for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra afgørelsens modtagelse, jf. planlovens

13 Lokalplanens bestemmelser Lokalplan 223 for et område ved Kollemosevej i Holte I henhold til Lov om planlægning, jf. Lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009 med senere ændringer, fastlægges følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål 1.1 Det er lokalplanens formål: at udlægge området til boligformål og fastlægge principper for områdets udformning, anvendelse, bebyggelse og beplantning, således at karakteren af det eksisterende område bevares og styrkes. at fastlægge bestemmelser for de seks udpegede bevaringsværdige byggerier mod nedrivning og udstykning samt sikre, at til- eller ombygning udføres således, at bevaringsinteresserne respekteres. 2 Lokalplanens afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanens afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr.nr.: "24", "33", "37", "38", 65, "69", "75", 1agm,1akq, 1ani, 1apl, 1arv, 1arz, 1asm, 1asn, 1aul, 1aus, 1ayf, 1ayg, 1ayx, 1ayz, 1ayæ, 1ayø, 1aza, 1azb, 1azc, 1azd, 1aze, 1azf, 1azg, 1aæm, 1aæt, 1aæz, 1aøf, 1aøg, 1aøk, 1aøl, 1aøm, 1aøp, 1aøq, 1aøs, 1aøx, 1aøæ, 1bad, 1bae, 1baf, 1bag, 1bah, 1bak, 1bal, 1bbg, 1bbh. 1bei, 1bek, 1bel, 1bgp, 1bgq, 1bgv, 1bgø, 1bha, 1bhb, 1bhc, 1bhe, 1bhf, 1bhg, 1bhh, 1bhi, 1bhk, 1bhl, 1bhm, 1bhn, 1bho, 1bhp, 1bis, 1bit, 1biu, 1biv, 1bix, 1biy, 1biz, 1biæ, 1biø, 1bka, 1bkb, 1bmf, 1bmz, 1bpv, 1bpx, 1brg, 1brz, 1bræ, 1brø, 1bsd, 1bsæ, 1btb, 1btc, 1bti, 1btk, 1btn, 1btp, 1bts, 1btt, 1btx, 1bua, 1bur, 1bvm, 1bvv, 1bvæ, 1bxi, 1bxm, 1bxy, 1byf, 1byi, 1byp, 1bzb, 1bze, 1bzg, 1bzn, 1bzq, 1bzu, 1bzv, 1bzz, 1bæe, 1bæg, 1bæh, 1cbn, 1cbr, 1cbp, 1cbq, 1cp, 1cq, 1cr, 1cs, 1ct, 1cu, 1cv, 1cx, 1cy, 1cz, 1cæ, 1cø, 1db, 1dc, 1dg, 1dh, 1di, 1dk, 1dl, 1dm, 1dn, 1do, 1dp, 1dq, 1dr, 1ds, 1dt, 1du, 1dv, 1dx. 1dy, 1dz, 1dæ, 1dø, 1ea, 1eb, 1ec, 1ed, 1ee, 1ef, 1eg, 1fa, 1fb, 1fc, 1fd, 1fe, 1ff, 1fg, 1fh, 1fk, 1fl, 1fm, 1fn, 1fo, 1fp, 1fq, 1fr, 1fs, 1ft, 1fu, 1fv, 1fx, 1fy, 1fæ, 1fø, 1ga, 1gb,, gc, 1gg, 1gh, 1gi, 1gk, 1gl, 1gp, 1gq, 1gr, 1gs, 1gt, 1gu, 1gv, 1gy, 1gz, 1gæ, 1gø, 1ha, 1hd, 1he, 1hf, 1hg, 1hh, 1hi, 1hk, 1hv, 1hx, 1hy, 1hz, 1hæ, 1id, 1if, 1ig, 1ih, 1ii, 1mo, 1mp, 1nt, 1pi, 1ol, 1qm, 1rf, 1rk, 1sø, 13

14 1tx, 1vn, 1xe, 1øp, 1øt, 25a, 26a, 26b, 27a, 27b, 28a, 28c, 28e, 29b, 29c, 30c, 31a, 32a, 32b, 34a, 34b, 35b, 36a, 41a, 41b, 42a, 42b, 7000c, 7000d, alle Dronninggård, Ny Holte, samt alle parceller, der efter den udstykkes fra de nævnte ejendomme. Lokalplanområdet er byzone og forbliver i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanens område må alene benyttes som helårsbeboelse med enfamiliehuse. 3.2 Der kan udøves liberale erhverv, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af: at virksomheden drives af den som bebor ejendommen, at virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende, at virksomheden efter Kommunalbestyrelsens skøn drives på en sådan måde, at områdets karakter af beboelsesområde ikke forandres og ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke brydes, at erhvervsarealet højst udgør 25 % af boligarealet. Såfremt en del af kælderen anvendes til erhverv, medregnes denne del af kælderen som erhvervsareal. at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den enkelte ejendom. Behovet for parkering skal vurderes i hvert enkelt tilfælde, men på ejendommen skal der mindst være én ekstra parkeringsplads. at der ikke i forbindelse med virksomheden indrettes udstilling eller udendørs oplag. 4 Matrikulære forhold og områdeinddeling 4.1 Den mindste grundstørrelse for hele lokalplanområdet er 1000 m 2. For koteletgrunde gælder, at den del af grunden, som ikke er adgangsareal (koteletben), skal have et areal på mindst 800 m Lokalplanens område inddeles i delområderne 1 og 2 Se tegningsbilag Ingen af ejendommene med bevaringsværdige bygninger må udstykkes yderligere. Se tegningsbilag 3. 14

15 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1 Langs samtlige veje pålægges en byggelinje på 5 meter fra vejskel. Langs samtlige stier pålægges en byggelinje på 2,5 meter fra stiskel. Arealet mellem byggelinje og vejskel må ikke anvendes til bebyggelse og skal gives havepræg således, at ejendommen samlet set fremstår som privat bolig med have. 5.2 Der må kun etableres én overkørsel med en bredde på maksimalt 5 meter til hver ejendom. 5.3 På hver ejendom skal der anlægges mindst 2 parkeringspladser. Ved nybyggeri skal der udlægges areal til placering af carport/garage. 5.4 Garager, carporte og holdepladser for biler skal altid placeres med gulv/terræn i samme niveau som overkørslen ved vejskel, med mindre kørerampe udføres. Såfremt kørerampe udføres må hældningen indenfor de 4 nærmeste meter fra vejskel maksimalt være 1:20. Se note 1 Udover de 4 meter må hældningen maksimalt være 1:5. Se note 2 Langs Vejlesøvej og Parcelvej må rampen først påbegyndes ved byggelinjen. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 22, se note På hver ejendom må kun opføres én beboelsesbygning. Derudover kan opføres garager, carporte og udhuse med et samlet bebygget areal svarende til 5 % af grundens størrelse, dog maksimalt 75 m Beboelsesbygninger må maksimalt opføres i en højde på 8,5 meter målt fra omgivende terræn eller fastlagt niveauplan. Garager og carporte sammenbygget med beboelseshuset skal udgøre en arkitektonisk helhed og kan opføres udover de ovennævnte 75 m 2, under forudsætning af, at ejendommens bebyggelsesprocent på 22 ikke overskrides. 1 Hældning 1:20 = 5 cm fald pr. meter. 2 Hældning 1:5 = 20 cm fald pr. meter. 3 beregnet efter Bygningsreglement 10 (BR10). 15

16 Retningslinjer for bebyggelse i to etager jf Ved et grundmodul på f.eks. 20 x 8 meter er den samlede facadelængde 56 meter. Herunder illustreres princippet om tilbygning af facade- og bygningsdele. Beregning af en facadedel: Maksimalt 50 % af de to primære facaders længde. Beregning af en bygningsdel: Maksimalt 25 % af de samlede facaders længde. De illustrerede tilbygninger er vejledende.

17 fremt konstruktionen tilpasses arkitekturen og maksimalt opføres med et fremspring fra facade på 5 meter. Terrasser skal overholde det skrå højdegrænseplan. Se note 5 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Bebyggelsen på den enkelte ejendom skal fremtræde som én beboelsesbygning i såvel arkitektonisk som fysisk henseende. 7.2 Al bebyggelse til boligformål skal opføres med en taghældning på minimum 20 grader. 7.3 Tagflader skal holdes i jordfarver (rødlig, brunlig, grå, grønlig, sort el. lign.). 7.4 Skiltning og reklamering må alene finde sted for de virksomheder, der nævnes i 3.2 og det gælder, at der til virksomheden ikke må etableres skiltning bortset fra et mindre oplysningsskilt på maksimalt 20 x 30 cm indeholdende navn, logo samt andre oplysninger. Skiltet skal placeres i forbindelse med hovedadgangsdør. For bevaringsværdige huse skal ovennævnte skiltning godkendes. 7.5 Belysning af bygninger, haveanlæg eller beplantning, på terræn, eller i træer udover almindelig orienteringslys skal ske i form af lav pullertbelysning. Der kan opsættes orienteringslys i begrænset omfang på bygningen og de ubebyggede arealer. Ved orienteringslys forstås belysning af eksisterende stier på grunden eller i forbindelse med ind- og udgange, garageporte på bygninger. Generelt må belysning på den enkelte ejendom ikke have fjernvirkning og ikke være til gene for naboer og forbipasserende. Ved fjernvirkning forstås, at belysningen ikke må oplyse arealer eller bygninger udenfor ejendommen eller være til gene for naboer og forbipasserende via blænding eller oplysning. 8 Bevaring af bebyggelse 8.1 Bevaringsværdige bygninger på ejendommene vist med særlig signatur på tegningsbilag 3 må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden kommunalbestyrelsens tilladelse Det skrå højdegrænseplan: Ingen del af bygningens ydervægge eller tag må være højere end 1,4 x afstanden til naboskel. 17

18 Se nærmere beskrivelse for de seks bevaringsværdige ejendomme herunder. 8.2 Bebyggelsen på Kollemosevej 6 (matr.nr. 1 fu Dronninggård, Ny Holte) er bevaringsværdig som eksempel på en villa med tydelige barokke træk i bevaringskategori 2 efter SAVEmetoden (SAVE: se redegørelsen) og der gælder, at husets fremtræden i form af vinduer, døre, mur- og tagflader, farver samt øvrige detaljer ikke må ændres uden tilladelse. 8.3 Bebyggelsen på Geelsvej 1 (matr.nr. 1 cs Dronninggård, Ny Holte) er bevaringsværdig som et eksempel på en rigt dekoreret herskabsvilla i bevaringskategori 3 efter SAVE-metoden og der gælder, at husets fremtræden i form af vinduer, døre, mur- og tagflader, farver samt øvrige detaljer ikke må ændres uden tilladelse. 8.4 Bebyggelsen på Geelsvej 10 (matr.nr. 1 ef Dronninggård, Ny Holte) er bevaringsværdig som et eksempel på Arne Jacobsens funktionalisme fra 1954 i Bevaringskategori 2 efter SA- VE-metoden og der gælder, at husets fremtræden i form af vinduer, døre, mur- og tagflader, farver samt øvrige detaljer ikke må ændres uden tilladelse. 8.5 Bebyggelsen på Geelsmark 1A (matr.nr. 1 eg Dronninggård, Ny Holte) er bevaringsværdig som en villa med tidlige skønvirketræk fra 1903 i Bevaringskategori 3 efter SAVE-metoden og der gælder, at bygningens fremtræden i form af vinduer, døre, mur- og tagflader, farver samt øvrige detaljer ikke må ændres uden tilladelse. 8.6 Bebyggelsen på Geelsmark 1B (matr.nr. 1 eg Dronninggård, Ny Holte) er bevaringsværdig som tidlig staldbygning fra 1903 i bevaringskategori 3 efter SAVE-metoden og der gælder, at bygningens fremtræden i form af vinduer, døre, murog tagflader, farver samt øvrige detaljer ikke må ændres uden tilladelse. 8.7 Bebyggelsen på Vejlesøvej 11 (matr.nr. 1 cq Dronninggård, Ny Holte) er bevaringsværdig som herskabsvilla fra 1926 i bevaringskategori 3 efter SAVE-metoden og der gælder, at husets fremtræden i form af vinduer, døre, mur- og tagflader, farver samt øvrige detaljer ikke må ændres uden tilladelse. 8.8 Efter et konkret skøn kan Kommunalbestyrelsen tillade bygningsændringer, som er i overensstemmelse med bevaringsværdierne eller som medfører, at bygningen fremstår mere original og harmonisk. Udhuse, garager, tekniske anlæg og lign., herunder installationer til alternativ energiforsyning, jf. 10.3, skal placeres og udformes således, at det bevaringsværdige byggeri respekteres og, at bygningens bevaringsværdi ikke forringes ved tileller ombygning. 18

19 9 Ubebyggede arealer 9.1 Det ubebyggede areal skal fremtræde som friarealet for én beboelse, uanset antallet af boliger på den enkelte ejendom. 9.2 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et havelignende præg. 9.3 Der må ikke oprettes oplag af nogen art på ejendommen. 9.4 Oplag af campingvogne, større trailere, både, lastvogne og uindregistrerede motorkøretøjer med videre er ikke tilladt. 9.5 Hegning mod veje og stier skal være levende hegn. Hegnet kan eventuelt suppleres med trådhegn i en maksimal højde på 120 cm placeret bag det levende hegn. Levende hegn skal plantes mindst 40 cm bag skel mod vej eller sti. 9.6 Træer eller trægrupper som vist med særlig signatur på tegningsbilag 3 skal bevares og må ikke fjernes. Der kan dog foretages almindelig træpleje såsom beskæring af døde og døende grene. 9.7 Ved dispensation til fældning eller fjernelse af et eller flere af disse bevaringsværdige træer f.eks. på grund af sygdom, skal der foretages genplantning. Der må ikke foretages terrænreguleringer eller befæstelse indenfor et areal svarende til projektionen af træets kronekant. 9.8 Terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m i forhold til eksisterende terræn kræver tilladelse. Terrænregulering må ikke foretages nærmere naboskel end 1,0 m. Skråninger må ikke være stejlere end 1:1,5. Støttemures højeste punkt må ikke overskride en linje der udgår fra niveauet i naboskel, og som har hældningen 1:1,5. Såfremt naboer træffer aftale herom, herunder også udførelse af fælleshegn, kan støttemur udføres i skel. 10 Tekniske anlæg 10.1 El-transformerstationer, måle- og trykregulatorer for fremføring af gas til kvarterets forsyning og pumpestationer med et areal over 10 m 2 og en højde over 1,80 m kræver tilladelse og skal ved placering og udformning tilpasses områdets karakter Fritstående antenner og paraboler og lignende på terræn skal placeres mindst 2,5 m fra naboskel og 5 m fra vejskel. 19

20 Paraboler må ikke placeres på tagflader og skal placeres således, at intet punkt er højere tagryggen samt, at de ikke er synlige fra vej og sti Installationer til alternativ energiforsyning på facade og tag skal tilpasses bygningens arkitektur og placeres parallelt med det plan de monteres på. Installationer til alternativ energiforsyning på terræn skal afskærmes af beplantning mod skel og placeres 2,5 meter fra skel og mindst 5 meter fra vejskel i en maksimal højde på 2 meter. 11 Tilladelser fra andre myndigheder 11.1 Byggeri indenfor søbeskyttelseslinje kræver tilladelse i henhold til naturbeskyttelseslovens Ophævelse af lokalplan 46 for tidl. Søllerød Kommune 12.1 Lokalplan 46 for arealer syd for Vejlesøvej ophæves for så vidt angår lokalplanområdet, i forbindelse med den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan. 20

21 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter lov om planlægning, 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg, der er indeholdt i planen. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan der eventuelt efter planlovens 17, stk. 2 opnås tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst et år efter offentliggørelsen af forslaget. Lokalplanens retsvirkninger Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge 18 i Lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. En bestemmelse i en lokalplan, hvis indhold er fastlagt i aftale med en statslig eller regional myndighed, kan dog kun fraviges ved en dispensation med den pågældende myndigheds godkendelse. Videregående afvigelser fra lokalplanens bestemmelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jfr. 18 i Lov om planlægning. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og lov om planlægning. 21

22 Vedtagelsespåtegning Rudersdal Kommunalbestyrelse vedtog den forslag til Lokalplan 223 for et område ved Kollemosevej i Holte til offentliggørelse. Jens Ive / Iben Koch Borgmester Direktør 22

23

24 1biæ 1biø 1aæz 1bit 1brg 1biu 1bkb 1biv 1fg 1bix 1biy 1bka 1biz 1ff 1aus 1dc 1db 1bhb 1cø 1bha 1bzb 7000d 1dd 1bei 1dg 1fv 1bxm 1bzg 1dh 1baf 1bad 1bze 1fu 1bag 1byf 1fa 1bae 1fs 1arv 1aul 1bah 1bgv 1fr 1aøk 1byi 1ft 1gc 1aøf 1fb 1apl 1fe 1fc 1fq 1bæe 1bvm 1fd 1fp 1gg 1bzn 1bpv 1gh 1aøg 1hh 1fn 1fo 1gk 1brø 1fm 1gl 1ayz 1gi 1hg 1fl 1fk 1ayø 1aøs 1ayæ 1fh 1azc 1hf 1aza 1btp 1bvv 1aæm 1gp 1azd 1azb 1gq 1aze 1gr 1ha 1hd 1gs 1bzq 1azf 1he 1bgø 1gt 75 1aøp 1gæ 1gø 1azg 1bgq 1gu 1bhf 1gz 1bhg 1gy 1aøq 1aøl 1hz 1hy 1hx 1hv 1bhh 1gv 1hæ 1id 24 1bvæ 26a 25a 35b 1bæh 27a 27b 34b c 32b 26b 28a 35a 36a 29b 33 34a 32a 29c 28e 31a 30c 1cæ 1bæg 1fy 1cbr 1cbp 1ol 1bræ 1bsæ 1hi 1hk 1fæ 1fø 1ga 1if 1fx 1gb 1bho 1bhp 1cz 1asn 1cbq 1cy 1brz 1bts 1btt 1btn 1bmf 1bxy 1bua 1bis 69 1bhc 1bpx 1bbg 1bek 1ig 1ii 1bhn 1ih 42b 1asm 1aøæ 1bgp 1bsd 1arz 1ayx 1bel 1bhm 65 1bhl 1bhi 1bhk 41a 42a 41b 1cx 1cv 1cu 1ct 1bhe 1bti 1btk 1agm 1bak 1bxi 1bzv 1bzu 1cbn 1eg 1dz 1aøx 1ee 1ed 1øt 1ec 1vn 1mo 1mp 1dæ 1tx 1rf 1eb 1bur 1øp 1ef 1ea 1dø 1akq 1btx 1dy 1cs 1cr 1bmz 1dx 1aæt 1dq 1bzz 1ayf 1ayg 1dk 1ani 1btc 1dv 1dm 1dn 1byp 1cq 1nt 1bbh 1aøm 1qm 1dl 1sø 1do 1btb 1ds 1pi 1di 1rk 1dp 1xe 1dr 1du 1dt 1cp 1bal N Geelsmark Vejlesøvej Vejlesøvej Kollemosevej Geelsvej Geelsmark Vejlemosevej Parcelvej Malmmosevej Lyngby-Taarbæk Kommune Malmmosevej Vejlebakken Kollemosevej Kildevældsvej Lyngby-Taarbæk Kommune Lokalplangrænse Delområdegrænse Lokalplan 223 Tegningsbilag 1 Lokalplanens afgrænsning med delområder Mål 1:4000 JES/MV januar 2013

25

26 N Vejlesøvej Geelsmark Geelsmark Geelsvej Malmmosevej Lyngby-Taarbæk Kommune Lokalplangrænse Søbeskyttelseslinie Eksisterende vejbyggelinie Lokalplan 223 Vejbyggelinier og søbeskyttelseslinie Tegningsbilag 2 Mål 1:4000 JES/MV januar 2013 Kollemosevej Kollemosevej Malmmosevej Vejlebakken Kildevældsvej Vejlemosevej Vejlesøvej Lyngby-Taarbæk Kommune

27

28 Lokalplangrænse Ejendomme med bevaringsværdige bygninger Bevaringsværdige træer Linde alle N Vejlesøvej Geelsmark Lyngby-Taarbæk Kommune (+ ( + ( + ( + ( + ( + ( + ( + ( + ( + (+( (+( ( + ( + ( + ( + ( + ( + ( + ( + ( + ( + ( + ( + ( + (( ++ ( + Geelsmark Geelsvej ( + ( + ( + Malmmosevej (( ++ (( ++ Lokalplan 223 Tegningsbilag 3 Bevaringsværdig bebyggelse og beplantning Mål 1:4000 JES/MV januar 2013 Kollemosevej Kollemosevej Malmmosevej Vejlesøvej Vejlemosevej A 1A 2A 29 Parcelvej 7 30B A Vejlebakken 40A A 10 4C 6 (+ Lyngby-Taarbæk Kommune Kildevældsvej

29

30 Bevaringsværdige træer registrant (Alle ejerlav Dronninggaard, Ny Holte) Vejlesøvej nr.: 23-1 cv 1 fyr 29-1 cz 1 bøg 37B - 1 bzb 1 lind Geelsvej nr.: 10-1 ef 4 bøge 24-1 eb 1 lind Geelsmark nr.: 24 Matr. nr. 1 aøæ 2 eg Kollemosevej nr.: 2 A Matr. nr. 1 cø 2 eg 2 A - 1 cø 1 lind 6-1 fu 5 kastanje 6-1 fu 1 bornholmsk røn Vejlemosevej nr. 1 A Matr. nr. 1 gg 1 valnød 4 C - 1 fs 1 sequoiadendron 4 A - 1 ft 1 pinus nigra 9-1 gl 1 hestekastanje 9-1 gl 1 rødbøg 10-1 fg 1 fyr 16-1 fn 1 bøg 20-1 fl 3 eg Vejlebakken nr.: 7 Matr. nr. 1 azb 1 kastanje 10-1 azc 1 kastanje Malmmosevej nr.: 9 Matr. nr. 1 dx Lindeallé 9-1 dx 2 ahorn 23-1 mo 3 lind 30 B - 1 hd 1 rødbøg 40 A - 1 gæ 1 eg a 1 valnød Kildevældsvej nr.: 10 Matr. nr. 34 a 1 kastanje 14 A - 32 a 1 rødbøg 14 A - 32 a 1 lind

31

32 Nærmere oplysninger om lokalplanen kan fås ved henvendelse til: Rudersdal Kommune, Byplan Rådhuset Øverødvej Holte Telefon byplan@rudersdal.dk Åbningstid: Mandag - onsdag kl Torsdag kl Fredag kl